核心观点 - 2026年初中国多个重点城市二手房市场呈现“开门红”回暖信号 表现为成交量在传统淡季逆势增长 挂牌量下降 供需关系趋于平衡 [1] - 市场回暖是价格调整后“以价换量”、政策持续托底以及跨市场财富效应共同作用的结果 市场正自发寻找新的平衡点 [2][3] 市场表现与数据 - 上海1月二手房网签成交22834套 同比增加24.18% 连续第三个月超2.2万套 创近5年同期新高 [1] - 北京1月二手住宅网签量达1.5万套 连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - 深圳1月二手房共计录得6802套 环比增长2.9% 同比大幅增长45.5% 创近10个月新高 [1] - 全国13个重点城市1月二手房成交面积环比增长16% 同比增长33% [1] - 2025年上海二手房成交结构中 总价300万元以下的房源占比持续攀升 [2] 市场回暖驱动因素 - 核心动力是价格调整后“以价换量” 当前价格水平触及大量刚需购房者心理底线 [2] - 交易放量导致主要城市二手房挂牌总量开始下降 持续数年的抛压正在减轻 [2] - 政策持续加码托底 2026年中央及地方已落地多项措施 包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 从需求端与融资端协同发力 [2] - 股市上扬及黄金、白银等全球资产价格上涨带来的财富效应显现 部分投资者获利后产生改善居住需求 提升了房地产资产的相对估值预期 [3] 行业趋势与展望 - 二手房“开门红”延续了去年下半年以来的回暖趋势 例如2025年上海二手房网签总量达251966套 创近四年新高 [1] - 随着高性价比房源被消化 市场正在自发寻找新的平衡点 改变二手房市场的供求关系与价格趋势 [2] - 市场企稳反弹本质上是经历调整后 内在机制正在重构新的平衡点 [3] - 当前积极的政策环境、充裕的流动性以及跨市场的资产价格联动 共同支撑了楼市预期的边际改善和交易的筑底回暖 [3] - 虽然复苏仍是结构性的 但整体信心的逐步恢复有望以点带面 持续推动房地产市场向更加稳定健康的方向发展 [3]

杭州二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月杭州市区二手房成交6987套，环比去年12月上涨1.8%，同比去年1月大幅上涨15% [1] - 成交量创下最近6个月的最高值，并实现连续第3个月上涨，市场在经历连续7个月下跌后明显企稳 [2] 市场价格与成交结构变化 - 1月二手住宅成交均价为25096元/平方米，环比去年12月小幅上涨1% [2] - 改善型房源率先发力，90平方米以上房源成交占比环比均上涨，其中140平方米以上大户型涨幅最高，达0.6%，整体占比12.2% [2] - 90平方米以下房源成交占比下滑1.5% [2] - 总价300万-500万元房源成交占比上涨1.6%，800万-1000万元房源占比小幅上涨0.2% [3] - 总价200万元以内及200万-300万元房源成交占比分别下滑1%和0.2% [3] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖得益于今年春节较晚、增值税及购房个税等利好政策，以及持续以价换量的效果 [2] - 开年以来潜在客户量增加，客户决策更果断，结合当前挂牌量，为春节后市场奠定了坚实基础 [2] 热门成交板块与小区特征 - 成交量前20的小区中，有12个小区的成交单价低于20000元/平方米，主要位于余杭、钱塘、临平等郊区板块 [4] - 余杭瓶窑的杭启云城府成交25套，环比大涨733%，成交均价18733元/平方米，低于其新房均价 [4] - 学区房表现突出，例如钱塘区的幸福雅苑成交18套，均价24632元/平方米，因其优质学区及成熟配套 [4] - 西湖区的知名学区房耀江文鼎苑成交15套，环比上涨200%，成交均价44570元/平方米 [4] - 三塘板块的水印康庭因观成武林小学学区及高性价比，成交12套，均价39749元/平方米 [5] 1月成交前十小区榜单 - 桃源小镇以26套成交位居第一，均价27534元/平方米 [7] - 成交前十小区中，临安区星汇城和中天珺府均价最低，分别为10093元/平方米和9830元/平方米 [7] - 榜单中均价最高的是耀江文鼎苑，为44570元/平方米 [7]

核心观点 - 2026年初中国多个重点城市二手房市场呈现“开门红”回暖信号 成交量在传统淡季逆势增长 挂牌量下降 市场供需关系趋于平衡 [1] - 市场回暖是价格调整后“以价换量”、政策持续托底以及金融市场“财富效应”改善资产估值预期等多因素共同作用的结果 [2][3] 市场表现与数据 - **上海市场**：2026年1月二手房网签成交22834套 同比增加24.18% 连续第三个月成交超2.2万套 成交量创近5年同期新高 2025年全年二手房网签总量达251966套 创近四年新高 [1] - **北京市场**：2026年1月二手住宅网签量达1.5万套 自2025年12月以来连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - **深圳市场**：2026年1月二手房共计录得6802套 环比增长2.9% 同比大幅增长45.5% 创近10个月新高 [1] - **全国重点城市**：2026年1月13个重点城市二手房成交面积环比增长16% 同比增长33% [1] 市场回暖驱动因素 - **价格调整驱动需求**：二手房交易放量的主要动力是“以价换量” 价格水平已触及大量刚需购房者心理底线 例如2025年上海二手房成交结构中 总价300万元以下的房源占比持续攀升 [2] - **政策环境支持**：2026年中央及地方已公布多项具体措施 包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 从需求端与融资端协同发力提振市场信心 [2] - **金融市场财富效应**：过去一年股市上扬及黄金、白银等全球资产价格上涨带来的财富效应开始显现 部分投资者获利后产生改善居住条件需求 同时提升房地产资产在投资者心中的相对估值 [3] - **市场机制自发调整**：交易增加导致主要城市二手房挂牌总量开始下降 持续数年的抛压正在减轻 随着高性价比房源被消化 市场正在自发寻找新的平衡点 [2] 行业趋势与展望 - **市场结构性复苏**：当前复苏仍是结构性的 但整体信心正逐步恢复 有望以点带面推动房地产市场向更稳定健康方向发展 [3] - **供需关系改善**：二手房挂牌量持续下降 整体楼市供需关系正趋于平衡 市场内在机制正在重构一个新的平衡点 [1][3] - **预期边际改善**：积极的政策环境、充裕的流动性以及跨市场的资产价格联动 共同支撑了楼市预期的边际改善和交易的筑底回暖 [3]

文章核心观点 - 在政策驱动及翘尾行情效应下，多个重点城市的二手房市场在2026年1月展现出韧性，成交量明显回升，市场出现探底企稳迹象，并对全年楼市回暖抱有期待 [1][4][5] 市场表现与数据 - **深圳市场显著回暖**：2026年1月深圳二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9% [2] - 深圳市房地产中介协会数据显示，1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高 [2] - 乐有家研究中心数据显示，深圳门店二手签约量连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57% [2] - **其他重点城市同步回暖**：中指研究院数据显示，2026年1月北京和上海二手房成交量同比增幅均超20% [4] - 克而瑞数据显示，全国13个重点城市1月二手房成交面积环比、同比分别增长16%和33% [4] 市场特征与参与者行为变化 - **业主定价趋于理性**：部分业主从依据自身预期定价转向根据市场规律调整定价，市场呈现“以价换量”特征 [2] - **购房者需求变化**：购房者越来越看重租售比，年化租售比接近3%的房产吸引了自住兼投资的需求 [1] - **挂牌量趋势变化**：随着成交回暖，部分城市二手房挂牌量正悄然下降，行业对“挂牌量迎来下行趋势”达成共识 [5] - **房东心态转变**：在经历数年价格博弈后，越来越多房东拒绝继续“拼低价出货”，正在改变市场供求关系与价格趋势 [5] 市场回暖的驱动因素 - **政策支持**：2026年初政策层面释放清晰“稳预期”信号，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项具体措施落地 [6] - **季节性因素**：由于2026年农历新年时间较晚，预计3月“小阳春”的部分购房需求前移至1月 [3] - **市场环境改善**：楼市的舆论环境得到“净化”，股市等金融市场带来的“财富效应”以及优质学位房成交提前回暖 [5] - **估值趋于合理**：多个重点城市二手房市场进入探底阶段，从部分板块和人群看，房价收入比、租售比已开始趋于合理 [5] 行业展望与关键节点 - **市场处于探底阶段**：行业认为市场正进入探底阶段，但触底企稳及夯实底部基础仍需多方共同发力，包括促进一二手房交易循环、降低交易成本、净化交易环境以及修复居民在就业、收入和预期层面的信心 [5] - **稳步回暖预期**：从当前市场形势看，2026年深圳房地产市场预计仍以稳步回暖为主 [3]

楼市现状与市场信号 - 房地产市场已进入止跌回稳阶段 自2024年四季度开始趋势明显 2025年趋势更加明显[10] - 核心城市核心板块的二手房成交量已出现温和上涨 市场呈现回暖信号[2] - 市场呈现明显分化态势 “好的越好 差的越差” 全面无差别暴跌已成为过去[10] 市场分化具体表现 - 北京 上海 深圳 杭州 成都等核心城市因其扎实的产业基础 完善公共服务和持续人口流入 其核心板块的优质二手房价格已企稳 成交量温和放大[10] - 产业薄弱 人口持续外流的三四线城市及远郊大盘 因缺乏核心支撑要素 价格回调压力依然很大[10] 极端唱空现象分析 - 网络上存在群体对任何楼市回暖消息进行情绪化唱空 言论缺乏具体区域数据和合理市场分析[3] - 部分唱空行为源于自身购买力永久性缺失的焦虑 是一种自我安慰的心理防御机制 其核心问题在于自身经济状况而非房价[4][5] - 另一部分唱空行为是受利益驱动 通过制造惊悚标题和虚假内容博取流量 进而通过卖课 接灰色金融广告 建付费社群等方式变现[8] - 部分不良中介和现金投机客通过渲染恐慌情绪 旨在促使房东低价抛售房产 以便完成低价收购 属于“表面唱空 实则为做多”的利益套路[9] 行业结构调整 - 房地产行业正经历良性出清 过去高杠杆 快周转的发展模式已终结 部分房企面临还债 重组甚至破产清算压力[11] - 行业淘汰与重组是走向成熟的必经之路 最终存活下来的将是财务健康 产品质量过硬的房企 个别房企的困难不代表整个行业趋势[11] 对购房者的建议 - 需学会分辨情绪与信息 远离充满极端词汇而无数据支撑的内容[12] - 必须摒弃“房价普涨”的旧观念 购房前需深入研究城市GDP 人口流向 板块配套及开发商口碑[12] - 决策应回归真实居住需求 并仔细核算首付能力与未来月供的承受能力[12] - 保持独立思考 根据自身实际情况做出选择 不盲从网络言论[13]

深圳房地产市场1月运行情况总结 - 1月深圳二手房市场成交量创近10个月新高，录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5% [1] - 市场已连续11个月成交量突破5000套，表明市场走出低谷，置业者信心显著修复，为后续“小阳春”行情奠定基础 [1] - 1月深圳新房市场成交3977套，环比下降27.0%，同比下降41.7%，其中住宅成交2550套，环比下降11.5%，同比下降49.9% [1] 二手房市场表现与结构 - 区域表现分化，核心区表现突出，龙岗区以1454套成交量蝉联全市第一，福田、罗湖、南山紧随其后 [1] - 四大核心区贡献了超过七成的成交量，成为市场回暖的主力 [1] - 兼具优质学位、便捷地铁与成熟商业配套的小区成交价格率先实现“止跌回稳”，提振了市场买卖双方信心 [1] 新房市场短期调整原因 - 1月正值房企制定年度销售目标的调整期，阶段性去化压力减轻，楼盘推广节奏有所放缓，是导致新房成交量阶段性回落的核心原因 [1] - 尽管新房整体成交调整，但优质项目去化表现亮眼 [2] 市场整体趋势与驱动因素 - 1月深圳楼市延续回暖态势，一二手成交总量高位运行，实现开年稳中有进 [2] - 市场回暖依托政策红利持续释放、深圳城市基本面韧性支撑与置业预期全面改善的三重利好，筑底企稳基础牢固 [2] - 今年春节假期时间晚于往年，加之近期楼市政策利好频出，使得2025年末以来的翘尾行情有所延长，这波回暖行情对全年楼市意义重大 [2] 未来市场展望 - 随着春节后置业“小阳春”到来，市场将延续稳中有进、优质领跑的主基调 [2] - 二手房成交热度与价格企稳趋势将进一步巩固，新房供给与成交将逐步恢复 [2] - 整体市场预计将稳步步入健康回暖、量稳质升的良性发展轨道 [2]

北京1月二手房市场表现 - 1月北京二手房网签量为15082套 环比2023年12月下降约12% 但同比2024年1月上涨约21% [2][4] - 市场一线体感显示 二手房带看量和交易量均明显增多 [4] - 当前北京二手房挂牌量回落至约14万套 相比2024年高点下降超过2万套 [4] 市场变化驱动因素 - 政策层面持续发力 2023年12月24日北京优化非京籍购房社保纳税年限 取消商贷利率首二套区分并下调公积金二套首付 2024年1月国家部委进一步出台购房个税及增值税优惠政策 [5] - 经过两年价格调整 二手房源价格下探较多 吸引购房者入场 [5] - 部分家庭为子女入学进行购置或置换 且2024年春节时间较晚 促使部分需求提前至1月释放 [5] 市场趋势与展望 - 1月市场交易确现升温过程 但1.5万多套的月成交量对北京楼市而言仍属正常区间 并非高位 [5] - 2月因春节假期因素 通常交易清淡 月成交量参考意义有限 [5] - 市场能否持续回暖 关键观测节点在于3月的表现 [5]

港股地产板块市场表现 - 2026年1月29日，港股地产板块迎来“暴力反弹”，多只内房股股价录得两位数涨幅 [1] - 融创中国股价上涨27.18%至1.310港元，龙光集团上涨22.39%至1.640港元，世茂集团上涨20.77%至0.250港元，碧桂园上涨18.18%至0.325港元 [2] 政策环境变化 - 政策面出现宽松信号，有房企被告知已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，但部分出险房企仍需向专班组定期汇报财务指标 [2] - 近期政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”，财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，央行将商业用房首付比例从50%降至30% [3] - 开年以来地产行业政策面呈现放松趋势 [7] 房企债务处置进展 - 2026年开年以来，多家头部房企化债获实质性进展，龙头房企债务处置呈现积极态势 [3] - 万科3只境内债券成功实现展期，成为扭转短期风险情绪的关键事件 [3] - 碧桂园、融创中国的债务重组于2025年末获得通过，2026年进入执行阶段，业内预计将显著降低企业未来债务压力 [3] 房地产市场基本面 - 近期楼市基本面出现回暖迹象，2026年第3周（截至1月18日），全国15个重点城市二手房成交量环比前一周上涨8.0% [3] - 北京、上海、深圳三大一线城市二手房成交套数环比增幅达9.5%，成为市场回暖的核心驱动力 [3] - 截至1月23日当周（1月第4周），15城二手房成交面积达171.8万平方米，环比增长5.9%，同比增长19.9%，成交回暖势头具备持续性 [6] - 房地产市场“小阳春”行情提前显现，核心城市成交韧性凸显，春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口 [7] 市场观点与驱动因素 - 政策宽松信号及核心城市二手房成交转暖是带动地产板块反弹的主要因素 [1] - 政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，二手房市场率先回暖，带动部分资金对地产股重新关注 [7]

核心观点 - 2026年开年，北京、上海、深圳三大一线城市楼市打破淡季沉寂，二手房成交量持续走高，市场呈现回暖态势，其核心驱动力是政策托底与积累的刚需及改善型需求释放 [1][2][9] - 此次回暖具有稳健、真实的特点，但市场分化明显，不会出现全面暴涨，对于有真实需求且经济实力允许的购房者是合适时机，但投机者及经济实力不足者需避免跟风 [5][8][31][43] 市场整体表现 - 2026年1月初开始，三大一线城市二手房交易呈现“淡季不淡”，出现“翘尾行情”的延续 [9] - 市场信心逐步修复，刚需与改善型需求稳步释放，楼市回暖信号明显 [1] - 市场热度引发关注，但需辨别是真实复苏还是短暂虚火，以及房价是否会随成交量大幅反弹 [5][6] 北京市场状况 - 北京楼市回暖很大程度上得益于2025年12月24日出台的系列优化政策，包括放宽限购、优化信贷，降低了购房门槛和成本 [12] - 新政落地一个月后效果立竿见影，市场活跃度明显提升，中介门店周末带看频次比之前增加20%以上 [14] - 二手房市场出现两个明显变化：一是优质房源抢手，挂牌量减少超过8000套，核心区域成交周期缩短，业主议价空间变小；二是新房市场开发商在五环外改善型产品上卷设计和配套，去化速度快，价格出现小幅上涨 [16][18] - 市场存在分化，核心区域、优质学区房、小户型房源热度最高，而偏远、配套不完善的区域成交量提升幅度较小，价格平稳 [18][20] 上海市场状况 - 上海楼市回暖的核心亮点是库存连续下降，供需趋于平衡 [20] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，截至2026年1月初，库存量较2025年1月初减少约20% [22] - 成交量表现亮眼，截至1月20日，二手房网签成交量突破14000套，链家平台成交量较上月同期上涨15% [22] - 市场心态修复，买卖双方信心增强，购房者认为价格稳定、库存减少是合适入手时机 [24] 深圳市场状况 - 深圳楼市回暖带有明显的结构性特征，分化比北京、上海更明显，表现为“好房子涨，普通房子稳” [26][30] - 2025年深圳二手住宅网签量达56217套，较2024年上涨3%，实现同比正增长，市场企稳 [27] - 2025年四季度，部分优质小区成交均价较一季度有所回升 [27] - 2026年1月热度继续提升，1月1日至18日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19% [28] - 普通房源热度不高，配套不完善、地段偏远的房源成交量依然低迷，价格未明显回升，且深圳房价基数高，刚需购房压力大 [28][30] 回暖驱动因素 - 核心驱动因素是政策托底和需求释放，两者相辅相成 [31] - 政策层面利好不断，例如支持居民换购住房的个税退税政策延续至2027年底，商业用房购房贷款最低首付比例降至30%，降低了购房成本和门槛 [33] - 需求层面，经过两年多观望积累的大量刚需和改善型需求在政策刺激下逐步释放 [33] - 经济基本面好转及居民就业、收入预期改善，为购房需求释放提供了基础 [33][35] 购房者建议 - 不适合跟风买房的人群包括：投机炒房者，因国家强调“房住不炒”，且房价难现大规模上涨，投机可能被套牢 [37] - 经济实力不足者，若收入不稳定、存款不多却强行贷款买房，可能因工作变动或收入减少导致断供，陷入财务危机 [39][41] - 适合当前入手的是有真实买房需求且经济实力允许的人群 [43]

政策背景与市场概况 - 北京市于去年12月24日发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，涉及限购政策调整与信贷优化等方面 [1] - 新政落地一个月以来，北京楼市市场活跃度提升、成交量回暖、价格止跌企稳，楼市信心大幅提振 [2] 新房市场表现 - 新政后新房项目来访量明显增加，销售人员反映周末需连续接待客户 [2] - 某新盘自开盘以来整体去化率已超过60%，90平方米左右三居产品已基本售罄，剩余房源集中在100平方米以上四居产品 [3] - 开发商围绕“好房子”展开竞争，在新项目中持续加码设计与配置，“卷产品”成为普遍现象 [3] - 中原地产数据显示，新政发布后新房日均网签量环比增长44.6%，五环外改善型新盘表现亮眼 [4] 二手房市场表现 - 二手房去化速度明显加快，某成熟社区最近一个月成交了20多套房 [3] - 中介门店日均带看量较平时增长20%以上，二手房日均成交超过500套 [4] - 当前二手房市场成交仍以刚需为主，成交总价集中在200万元至500万元区间 [3] - 改善型客户更倾向于新房，因其产品和配套更具吸引力 [3] 市场价格走势 - 新房价格已率先企稳，五环外改善型新房价格环比上涨2.55% [4] - 全市新房价格环比降幅收窄至0.4%，核心区高端盘价格保持坚挺 [4] - 二手房价格跌幅也有所收窄，核心区优质学区房、小户型房源价格趋稳 [4] - 近一个月来，二手房挂牌量减少超过8000套，优质房源成交周期缩短，部分核心区房源议价空间变小 [4] 市场影响与展望 - 成交量的持续上升有助于加快打通置换链条，释放多子女家庭、改善型买家“卖旧买新”的需求 [4] - 展望楼市传统旺季，北京楼市有望延续当前修复态势，在政策托底、需求逐步释放的背景下，成交速度或将继续加快 [4] - 市场分化仍将是主基调，具备区位优势和产品竞争力的项目或率先受益于旺季窗口 [4]