豪宅撑起市场 撰文｜包晶晶 编辑｜陈梦妤 封面图源｜包晶晶 其中，得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，一手住房成交55万平方米，环比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加 3%、同比增加27%。 上海楼市在分化中走过"金九"，全力冲刺"银十"，有的楼盘算不上市中心，但顶着"10万+"的价格5个月卖了超过1000套；也有同样区位的新盘，开盘至今 网签率仅12.6%。 "前9个月上海市场表现还不错，新房量稳价升，二手房成交量也稳住了。市场一直处在调整过程中，成交量上能有这样的表现，新政还是有所发力 的。"上海中原地产市场分析师卢文曦在接受每经记者采访时表示。 注：8月26日，上海针对限购、信贷、公积金等六个方面优化楼市调控政策（沪六条），这是上海今年首次系统性调整房地产政策。 新房重现豪宅单次网签过百套 "今年生意还行，虽然和前两年相比肯定不好做。" 2025年的上海楼市，开局即冲刺。 头部房企加速供货，2024年11月底诞生的溢价40%新杨思"地王"（案名翡云悦府），仅两个多月后就把展厅开进了山姆会员店和中高端商场，随后便是一 连串紧锣密鼓的销售动作。9月27日开盘期间，翡云悦府 ...

在中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅看来，此次深圳楼市新政核心区福田、南山虽限购政策保留， 但单身购房资格放宽，推动前海、宝中片区刚需入市。非核心区取消社保限制、房贷利率下调，取消企 业购房限制后，部分项目临深客户占比攀升，龙岗、光明等区域出现"跨城购房团"。"此次新政通过分 区调控、成本降低、资格扩容的组合拳，在短期内显著激活市场，非核心区域量价齐升、核心区域温和 回暖。政策精准切中深圳楼市'外围去库存、核心稳预期'的痛点，预计将为金九银十楼市旺季奠定基 础。" 从全国市场来看，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，2025年以来新房市场整体运行平稳，但二 季度以来销售有所转弱，9月供应改善带动销售略有修复。二手房市场持续"以价换量"，前三季度重点 城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，其中经过6至8月阶段性降温后，9月二手房成交量同环比均 出现回升。 自9月5日深圳推出楼市新政之后，市场热度有所上升。 10月1日，深圳乐有家研究中心公布的数据显示，9月深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨 20.7%，同比上涨38.3%。其中，一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅 ...

文章核心观点 - 9月末以来，多个城市密集出台优化楼市政策，包括武汉、广州、长春、上海、合肥、江门、邵阳等，措施涵盖公积金贷款、购房补贴、落户条件、商办去化等多个方面 [1][4][5][6][7] - 分析认为当前仍处于政策利好释放窗口期，预计未来将有更多稳楼市措施推出，市场存在进一步止跌回稳的动力，但政策大幅优化空间已不大，多为结构性微调 [1][10][11] - 国庆长假前夕是楼市重磅政策的传统密集发布期，外界对政策继续优化抱有期待，各地借势发力推动"金九银十"传统营销旺季 [1][9][10] 各地楼市政策优化措施 - 武汉市发布"汉八条"，提出八项措施，包括提高住房公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴力度、加大购买商办类房屋支持力度、调整优化购房落户手续等 [1][5] - 广州市优化公积金政策，允许提取住房公积金用于支付购房首付款，并支持将自持商品住房有条件地转为可售，支持存量商办改建为保障性租赁住房 [5] - 长春市将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15%，阶段性取消贷款次数限制，并提高购买绿色住宅的贷款额度 [5] - 上海市青浦区放宽人才购房门槛，非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格，相当于对8月"沪六条"门槛的进一步下调 [6] - 邵阳市推出6大类15项稳楼市政策，包括在房交会期间购买新房给予契税补贴 [6] - 合肥市举办"金秋住房消费季"，项目推出成交送家电、团购折扣等优惠，政府部门现场解读购房补贴政策 [7] - 江门市启动房地产促销月活动，推出车位贷款补贴、置业红包和中介费优惠等多项购房福利 [7] 政策背景与市场展望 - 9月26日中共中央政治局会议提及房地产，要求调整住房限购政策，随后北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛，广州甚至全域取消"限购令" [10] - 分析指出房地产政策已应出尽出，信贷、限购、税收等门槛已降至历史低位，政策大幅优化空间不大，多为"小修小补" [10] - 政策结构性微调空间仍然存在，因区施策成为重要方向，针对商办楼宇等特定品类的处置也有政策空间 [10][11] - 预计四季度房地产政策将继续聚焦"止跌回稳"目标，推动已出台政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期，如北上深限购政策优化、加大"房票安置"力度等 [11]

楼市新政后市场表现 - 深圳二手房市场热度回升 上周全市二手房录得1554套 环比增长15.4% [1] - 新政后16天 贝壳深圳合作门店二手房周中日均签约量较7至8月均值增长34% 周末日均签约量增长41% [1] - 新房市场同样活跃 新政后16天周中日均认购量较7至8月均值增长30% 周末日均认购量增长38% [1] - 龙岗区二手房录得319套 居全市首位 大鹏、光明、罗湖等政策利好区域有明显增长 [1] 政策效果与市场反应 - 分区优化调整居民购买商品住房政策被超半数受访者认为对深圳楼市影响最大 有效降低购房门槛 释放多元购房需求 [2] - 新政后客户咨询量与带看量呈增长态势 35.8%的受访者表示客户购房意愿增强并加快购房决策 [3] - 超2成受访者表示接待的外地客户数量增加 新政在吸引外地人口购房方面成效初显 [3] - 当前二手房市场以价换量为主 业主提价现象仅为极少数且出于试探心态 [1] 市场预期与专家观点 - 对于成交价 超半数受访者预期平稳 对于成交量 近五成受访者预期平稳 部分预期增加 整体持相对乐观态度 [3] - 专家指出深圳二手房经历4年多价格下跌 许多区域房价相比高峰期已腰斩 使更多人群能够负担 是成交量攀升主因 [2] - 分析认为新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳 短期内显著激活市场 非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [3]

政策调控 - 广西在9月15日至10月31日期间为购买新建商品住房提供1.2亿元财政补贴 [2] - 北京降低非本地户籍居民购房门槛并将公积金贷款最高额度提至百万级别 [3] - 政策重心从鼓励投机转向支持刚需群体 补贴措施为短期刺激而非无限制托底 [3] 市场分化 - 2025年8月全国70个大中城市中超六成新房价格环比下跌 [6] - 深圳南山科技园华润城新房成交价同比上涨12%至11.2万元/平方米 [6] - 东北某地级市二手房均价从6800元/平方米跌至5200元/平方米 跌幅23.5% [6] 消费观念转变 - 中国2.6亿租房群体中年轻人将租房视为新生活方式 [4][6] - 玉林地区婚房购买成本80万元（首付24万元+月供3200元）对比租房成本1500元/月 [8] - 长租公寓发展和央企布局提升租房品质 削弱传统购房刚需 [8] 城市发展模式 - 2025年全国住宅用地供应量同比下降20% 二线城市降幅近30% [9] - 城市发展重心从新建商品房转向存量盘活和优化配置 [9] - 购房决策重点从新旧程度转向居住品质和地段价值 [9] 资产属性变化 - 除核心城市优质房产外 多数房屋趋向大宗消费品属性并伴随价值折旧 [9] - 北京通州某房产2017年480万元购入 2025年挂牌价290万元 八年净亏损超300万元 [9] - 房价走势主导因素从政策资金转向人口流向、产业聚集和真实居住需求 [10]

政策优化 - 外资购房付款流程简化 凭购房合同即可先付款 后续再补备案 解决此前付款受阻和备案卡顿问题 [1] - 政策仅为流程提效而非准入放宽 限购规则保持不变 未在境内工作学习满一年者仍无法购买 多套炒房仍被严格限制 [3] 外资投资规模与特点 - 大湾区试点中澳门居民购买近30亿元房产 但相对于全国市场属小规模资金流入 [3] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 巨大库存体量下外资资金难以对市场产生显著影响 [3] - 外资更关注核心资产性价比 例如上海某写字楼从16亿元降价至6亿多元后才被外资接手 [3] 外资投资策略转变 - 投资逻辑从炒作住宅差价转向长期持有收租 例如施罗德投资30亿元于长三角写字楼和物流仓储资产 [3] - 政策取消外资购买非自用商业地产限制 鼓励其参与商业运营和实业投资 而非短期炒作 [3] 区域市场影响分化 - 核心城市优质地段资产更受追捧 例如广州某楼盘近70%买家为香港居民 [3] - 三四线城市因库存压力大 外资基本不会介入 [3] - 外资流入不会导致房价普遍上涨 仅强化稀缺资产价值 [3] 政策信号与市场导向 - 政策导向体现精准调控 对外资坚持"开门迎客但不开门揖盗"原则 服务真实需求同时严防投机炒作 [4] - 外资进场仅为市场增添流动性 并非救市行为 核心城市好地段及好产品仍将保持市场竞争力 [4]

他指出，未来几个月新盘反应继续会比二手盘好，新盘开价亦相当吸引，部分发展商为买家提供财务计 划及回赠，变相降低买家入市门槛。他预计香港楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价 下跌0-3%，而明年有望回升半成。楼市机调会慢慢向好，但现时由于货尾量仍然高，楼价没有条件大 幅回升。 智通财经APP获悉，莱坊高级董事，大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，美国9月议息宣布减息 0.25%，料年内再减息0.25%，高息环境对香港楼市影响将会逐渐放缓。然而，由于自2022年起已累积 一定升幅，市场需要时间释放购买力，短期内市场仍然没有充足的购买力，但相信楼价在2025年会见 底。 ...

825新政核心内容 - 政策核心是外环外全面放开限购，购房套数不再受限，单身人士购房标准参照家庭执行 [6] - 公积金贷款额度普遍上调15%，多子女家庭购买首套房可额外叠加优惠，并允许提取公积金支付首付且不影响贷款额度 [6] - 首套房产税暂免征收，二套及以上住房可享受人均60平方米的免税面积扣除，新政策将于2025年起实施 [6] 新政后市场即时反应 - 8月上海二手房成交19,912套，环比微涨2.97%，同比去年增长11.34%，8月30日单日成交1103套创近两个月新高 [3] - 新房市场出现局部火热，外环外闵行梅陇的保利・海上印和宝山杨行的金茂棠项目均实现“开盘即清盘” [4] - 中介反馈新政后咨询量上涨明显，每天都有新客户主动询问，着急挂牌置换的房东也增多 [6] 政策出台背景与目的 - 政策直接原因为应对市场“量价齐跌”，上海二手房价格自今年2月后已连续7个月下跌，9月环比再降0.79%，同比跌幅达9.17% [8] - 核心目的是精准化解外环外高库存风险，是一次在关键时点推出的结构性宽松政策 [8] - 政策出台三重考量包括紧扣“金九银十”销售旺季窗口期、响应中央“止跌回稳”导向、以及缓解区域结构失衡 [8] 新政对上海房价的结构性影响 - 外环外市场热度与压力并存，二手房挂牌价已连续七个月下跌，9月全市均价降至46738元/平方米，环比降0.79%，同比跌9.17% [11] - 外环内市场因限购严格保留而凸显稀缺性，政策抑制投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强 [18] - 外环外新房去化仍依赖大幅让利，部分项目通过开发商返现（最高30–40万）和中介返佣等暗扣方式促销，实际成交价相当于7–8折 [13] 环沪区域市场所受冲击 - 上海外环外限购大幅放开使环沪区域失去“不限购”和“低总价”核心优势，刚需和投资客出现向上海回流的趋势 [22] - 环沪楼市出现“新房比二手房便宜”的倒挂现象，例如花桥某项目推出五折促销，83平小三房总价98万，比同小区二手房低20%以上 [24] - 环沪市场挑战归因于产业空心化、配套承诺未兑现、以及上海政策松绑形成的虹吸效应 [24] 对不同市场参与者的启示 - 新政旨在救流动性而非推高价格，外环外房东应根据资金状况选择降低负债或趁热度出货，远郊区域业主更应加速出售 [25] - 刚需购房群体迎来史上最宽松窗口，外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾等综合实力突出可以入手，预算500万以内可关注南翔、杨行等高性价比板块 [25] - 对投资者而言，当前楼市政策风险高，接盘群体日益减少，建议投资回避，环沪房产若是投资目的普遍不建议购入 [25]

政策调整核心内容 - 一线城市北京 上海 深圳在关键节点推出以限购松绑为核心的楼市优化政策 [1] - 政策调整锚定成交及库存集中区域 旨在放出大量"房票"以激发市场活力 [1] - 与此前数次"小步慢跑"式放松相比 本轮松绑力度较大 [1] 市场反应与表现 - 深圳将罗湖 宝安西乡街道移出核心限购区并放宽企事业单位购买资格 [1] - 新政后首个周末深圳罗湖二手房签约量较前一周末翻倍 宝安区二手房签约量增幅达69% [1] - 市场对政策给予积极反响 楼市筑底企稳信号加强 [1] 市场情绪与挑战 - 购房者"信心重建"仍需时间 "买涨不买跌"心态导致决策周期延长 市场观望情绪持续 [2] - 政策出台初期市场易出现"脉冲式回暖"或"间歇性反弹" 但购房者更期待"持续性"回暖 [2] 未来政策展望 - 预计短期内有更多城市跟进支持政策 [2] - 后续政策发力方向可能包括稳定房价预期 更有效激活购房需求 以及推进存量房收储和城中村改造等 [2]

新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购房政策及个人住房信贷政策 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 非本市户籍家庭无法提供连续1年社保或个税证明的 在上述区域限购两套 [2] - 对企业购房限制全面放宽 预计激活工业企业集中区域的购房需求 [5] 市场即时反应 - 新政发布后首个周末 二手房业主反馈预约看房量增加 有业主单日接待3批客户 [2] - 房产中介带看量显著上升 乐有家上周六二手房咨询量达近90天最高水平 单日带看量较近八周平均上涨15% [3] - 罗湖区房源带看量上涨38% 有中介单日完成7批带看并促成1单签约 [3] - 新房项目连夜更新宣传信息 主打"不限购"吸引外地投资者 龙岗区项目外地客户比例已超15% [4] 需求释放特征 - 新政率先激活观望客户 有外地客户因名额限制解除立即在罗湖区签约购房 [4] - 新增需求释放可能延迟至国庆黄金周 市场预计保持稳健不会大起大落 [5] - 政策吸引珠三角及内地城市购买力 可能对环深圳都市圈形成虹吸效应 [4] 政策效果预期 - 新政叠加"金九银十"季节因素 预计推动外围区域楼市去化 [6] - 政策选择关键时点推出 契合市场节律以稳定预期和信心 [6] - 深圳市场向存量博弈转型 供需关系筑底 交易与价格有望形成新格局 [6] - 一线城市限购政策持续松绑 未来放松节奏可能加快 [6]