核心观点 - 官方媒体明确指出住房是普通家庭最大、最重要的资产，当前房地产市场面临价格持续下跌、家庭资产缩水及“资不抵债”风险，行业正经历深刻调整，政策层面已采取一系列措施稳定市场，但行业高杠杆、高周转时代已结束，未来将回归居住属性并呈现显著分化[1][27][33][35] 市场现状与价格表现 - 截至2025年12月，全国有61个城市的二手房价格仍在下跌[5] - 部分热门城市外围的新盘价格已回落至2015、2016年的水平[7] - 房价下跌导致许多在高位购房的家庭面临严重的资产缩水，甚至陷入“资不抵债”的负资产局面[9][13][15] 家庭资产结构与风险 - 房地产是中国家庭资产的核心构成，不少家庭70%以上的净资产集中于房产[9] - 超过八成的人仍坚信买房是改变命运、实现阶层跃升的核心途径[11] - 房价下跌和月供压力导致家庭消费意愿受到抑制，并可能引发更广泛的经济社会问题，如2025年新生儿数量跌破800万[17][19] 行业参与者困境 - 2025年，有大量房企出现实质性违约或面临烂尾风险，涉及购房家庭超过30万户[21] - 房地产行业融资渠道收紧，面临约2.3万亿元的债券到期压力[23] - 银行体系风险有所显现，例如建设银行的个人住房贷款不良率已升至1.12%以上，房贷审批趋严[25] 政策应对与方向 - 政策方向发生根本转变，从中央到地方出台一系列措施稳定楼市，包括大幅放松限购、降低房贷利率（一线城市如广深上海可见3.5%的低利率）[29] - 地方政府推出创新支持政策，如杭州、厦门提供真金白银的购房补贴，上海试点“房价保险”[31] - 政策目标并非刺激房价再次暴涨，而是推动市场软着陆，保障普通家庭的核心资产价值[27][33][36] 行业未来展望 - 房地产行业过去依靠高杠杆、高周转的粗放发展模式已经终结[33] - 市场未来将呈现L型筑底态势，分化加剧，拥有优质学区、核心地段和完善配套的房产将更具韧性，而“老破大”和远郊盘可能仅保留居住功能[35][37] - 房地产正回归其居住本质，成为“用来住的容器”而非“炒作的筹码”[35]

北京楼市新政后市场表现 - 新政于12月24日落地，围绕限购、商贷、公积金等内容进行渐进式调控，旨在精准锚定刚性与多样化改善需求，为市场注入稳健提振动能 [3][14] - 新政后市场活跃度提升，部分区域销售业绩有望迎来可观增长，长期处于博弈弱势的卖方心态正悄然发生转变 [2][13] - 业内普遍认为新政延续了温和审慎的调控基调，其信号意义大于实际效果，预计上海、深圳也将跟进限购政策优化 [10][21] 新房市场反应 - 新政对新房端的提振效应尤为突出，12月25日至28日，新建商品住宅日均网签量达133套，较新政前（12月1日至24日）的日均水平大幅上涨44.6% [2][10][13][21] - 热门楼盘现场看房客户络绎不绝，部分时段出现排队入场场景，例如通州运河玖院项目销售火热，12月27日当天下午3点前已售出十余套房源，优质楼层基本售罄 [8][19] - 市场分化现象依旧存在，新政对原本就热销的核心区域与优质项目拉动效应更为突出，而非核心区域的优质项目表现尚未出现明显起色 [10][21] 二手房市场动态 - 新政后二手房市场先行指标显著回暖，截至12月28日，最近一周有效连接数（有效沟通）增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13% [4][15] - 朝阳区房产中介反馈，政策发布当晚区域内二手房成交节奏已出现明显提速，某大区十余家门店在新政落地后周四、周五两天成交亮眼，仅周五单日便成交十余套房源 [3][14] - 从网签数据看，提振效应尚未完全显现，12月25日至28日二手房住宅日均网签量为511套，与新政前（12月1日至24日）的日均成交水平基本持平，但分析指出网签数据存在滞后性，市场活跃度有望后续提升 [4][15] 成交与价格案例 - 具体案例显示成交加速且价格出现分化：有业主在新政后以比之前客户出价高10多万元的价格成交；也有因家庭内部意见分歧导致交易失败 [5][16] - 房价经历显著下行，例如海户屯片区珠江骏景小区两居室房源，去年年初总价一度逼近700万元，近期同户型成交价稳定在500万元左右，累计下调近200万元 [6][17] - 12月北京二手房全城挂牌均价为47046元/平米，环比下跌0.77%，16个区中有14个区价格下滑，门头沟、怀柔等区域跌幅超3%，房龄10年以上的刚需房源因户型、配套短板价格跌幅最为显著 [6][17] 购房者与业主心态 - 购房者心态趋于理性，更看重区位、配套、产品力等核心价值，并普遍希望房价能够稳定下来，以消除对房价继续下行的担忧 [2][5][6][13][16][17] - 卖方心态发生转变，有中介判断市场经过快速下跌后已接近触底，此前降价幅度较大的房源很难再有下调余地 [6][17] - 房价企稳成为买卖双方的共同期盼，但市场热度回升也带来了新的博弈，例如有购房者在签约中心遇到业主临时变卦 [5][16] 产品与市场建议 - 从产品力角度看，新房在户型设计上优势显著，例如90余平米面积段新房基本能做到三居室，而同面积段二手房多只能规划为两居室，因此有中介更推荐购房者优先考虑新房产品 [6][17] - 专家建议房企应着重在产品力打磨与价格策略优化上发力，精准匹配不同客群需求，以实现销售业绩的实质性突破 [10][21] - 市场分化格局或将进一步加剧，核心区域与优质项目的优势将更为凸显 [2][10][13][21]

政策举措 - 长沙市多部门联合推出“以旧换新”购房补贴政策，规定出售自有住房后一年内购买新建商品住房，可按新房总价1%申领补贴，单套最高3万元 [3] - 公积金政策向多孩家庭倾斜，生育二孩、三孩家庭购买新建商品房，最高贷款额度在现有基础上分别提高20%、30%，测算后二孩、三孩家庭最高贷款额度分别为96万元、104万元 [4] - 公积金政策进一步优化，明确二孩及以上家庭购买新建商品房申请公积金贷款时，在长沙市内已有住房套数认定可核减一套，并按核减后套数执行利率，降低购房门槛 [4] 市场表现 - 系列新政推动长沙楼市企稳回暖，市场活跃度提升，优质“好房子”出现热销 [5] - 截至2025年11月底，长沙内五区首开项目平均去化率达78%，较2024年提升11个百分点，位于近十年次高点 [5] - 2025年上半年长沙内五区7个首开项目平均去化率高达89%，单盘平均推盘规模147套 [5] - 具体项目表现突出，例如招商序首开推出218套房源，当天成交208套，去化率95.4%；嘉信洋湖锦玺首推334套，首开去化82% [5][6] 行业趋势与观察 - 长沙楼市呈现整体韧性回升与结构性分化双重交织的特征，政策为市场注入流动性，需求端“理性回归”使“价值匹配”成为成交关键 [7] - 市场分化加剧，配套确定、产品力强的核心区域项目持续领跑，边缘板块则需“以价换量”并依赖配套落地实现价值提升 [7] - 预计2026年长沙市中心将迎来多个占据核心地段的豪宅项目集中入市，可能引发新一轮高端置业热潮 [7] - 市场大概率延续“稳中有升、分化加剧”的态势，购房需求正从“住有所居”向“住有优居”升级 [7][8]

北京楼市新政核心内容 - 非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的年限由2年调减为1年[1] - 政策调整意味着非京籍家庭获得五环内购房资格的时间缩短了1年 获得五环外购房资格的时间缩短了1年[1] 五环外购房资格放宽 - 五环外仅需1年社保即可获得购房资格 对刚来北京的年轻人是重大利好[3] - 以朝阳区为例 当前平均房价约为6.5万元/平方米 一套80平方米住房总价约520万元 工作满1年的非京籍人士即可在五环外置业[3] 多子女家庭政策支持 - 二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房[3] - 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房[3] - 在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭 可在五环内购买2套商品住房[3] - 该政策精准对接改善型住房需求 为多子女家庭提供更大居住空间选择[3] 政策执行关键要求 - 新政保留了“连续缴纳”社保或个税的关键要求 任何中断都可能影响购房资格[3] - 建议有意购房的非京籍家庭提前做好社保缴纳规划 确保符合政策要求[3] 市场初步反应 - 新政出台后 五环外项目率先感受到热度 房产中介在政策公布当天接到大量咨询电话[3] - 咨询热点主要针对五环外1年社保即可购房的新规[3] - 预计未来一段时间 五环外刚需项目将迎来一波看房热潮[3] 政策导向与影响 - 政策体现了北京楼市调控思路从严格限制转向精准施策[4] - 通过分层释放购房需求 旨在满足新市民安居需求 同时避免市场过热风险[4] - 对于长期在北京工作生活的非京籍家庭而言是一个利好消息[4]

北京市房地产调控新政核心内容 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行，旨在稳定房地产市场 [2] 限购政策调整 - 放宽非京籍家庭购房社保/个税年限：购买五环内商品住房的年限由“3年”调减为“2年”，购买五环外商品住房的年限由“2年”调减为“1年” [2][3] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房，京籍多子女家庭可在五环内购买3套，符合社保/个税年限的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套 [2][3] - 此前（2025年8月）北京已放宽五环外购房限制，对符合条件的家庭不再限购套数，但五环内政策未变 [2] 信贷与公积金政策调整 - 优化个人住房信贷政策：银行业金融机构在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房 [3] - 加大公积金支持力度：使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [3] 土地与开发政策调整 - 调整房地产开发项目立项方式：招拍挂拿地的项目立项由市区分级核准调整为区级备案，以优化营商环境、提升投资效率 [4] 当前北京房地产市场状况 - 市场处于“以价换量”状态：2025年11月北京市二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5% [4] - 截至2025年12月20日，当月北京二手房成交套数已达14362套，环比增长3.5%，但同比仍为下降 [4] - 二手房价格持续调整：单价已连续8个月下行，套均成交总价从2025年6月的约380万元下滑至11月的约350万元 [4] - 二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但较市场低点时的约10万套仍处较高水平 [4] - 分析认为，只有当挂牌量回落至10～12万套区间，市场价格才可能真正趋于稳定甚至出现向上拐点 [4]

北京楼市调控新政核心内容 - 北京市四部门于2025年12月24日联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，旨在稳定房地产市场 [3] - 新政主要从放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭、调整信贷及公积金政策、优化土地立项方式等方面着手 [3][4] 限购政策调整 - 放宽非京籍家庭购房社保/个税年限：购买五环内商品住房的缴纳年限由“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的由“2年”调减为“1年” [3] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上家庭可在五环内多购买一套商品住房，京籍多子女家庭可在五环内购买3套，符合条件的非京籍多子女家庭可购买2套 [3] - 此次调整是在2025年8月已放开五环外购房套数限制基础上的进一步优化 [3][4] 信贷与公积金政策调整 - 优化个人住房信贷政策：银行业金融机构在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房 [4] - 加大公积金支持力度：购买二套住房的公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [4] 土地与营商环境优化 - 调整房地产开发项目立项方式：招拍挂拿地项目的立项由市区分级核准调整为区级备案，以提升房地产投资效率 [4] 北京楼市近期市场表现 - 市场处于“以价换量”状态：2025年11月北京市二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5% [4] - 截至2025年12月20日，当月北京二手房成交套数已达14362套，环比增长3.5%，但同比仍为下降 [4] - 二手房价格持续调整：单价已连续8个月下行；套均成交总价从6月的约380万元下滑至11月的约350万元 [5] - 二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但相比市场低点时的约10万套仍处较高水平 [5] - 分析认为，只有当挂牌量回落至10～12万套区间，市场价格才可能真正趋于稳定 [5]

政策调整核心内容 - 北京于2025年12月24日发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，旨在稳定房地产市场 [2] - 政策核心包括放宽非京籍家庭购房社保年限、支持多子女家庭购房、优化信贷政策、加大公积金支持力度及调整土地项目立项方式 [2][3] 限购政策具体优化 - 非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年” [2] - 非京籍家庭购买五环外商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年” [2] - 二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房 [2] - 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 [2] - 在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 [2] - 此次调整是在2025年8月已放宽五环外购房套数限制基础上的进一步优化 [2][3] 信贷与公积金政策调整 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房 [3] - 二套住房公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [3] 土地与营商环境优化 - 调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案 [3] 当前市场状况 - 2025年11月，北京市二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5% [3] - 截至2025年12月20日，当月北京二手房成交套数已达14362套，环比增长3.5%，但同比仍为下降 [3] - 北京二手房单价已连续8个月下行 [4] - 二手住宅套均总价从2025年6月的约380万元下滑至11月的约350万元 [4] - 当前北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但仍高于市场低点时的约10万套 [4] - 分析认为，只有当挂牌量回落至10～12万套区间，市场价格才可能真正趋于稳定 [4] 政策目标与预期影响 - 政策旨在通过更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，推动交易链条流通、促进市场去化及企稳回升 [4]

文章核心观点 - 经济学家马光远认为中国高房价绝大部分是合理的，问题主要集中于少数城市，应摒弃“一刀切”的调控思路，采取差异化的精准策略 [1][9][13] 房价形成机制与合理性 - 过去20多年城镇化进程加快，人口向一线及核心二线城市迁移，带来了巨大的住房需求 [3] - 土地资源稀缺导致供给有限，供需关系紧张推高了大城市房价 [3] - 北京、上海、深圳等一线城市因优质教育、医疗、就业资源集聚，房价上涨反映了资源的高度集聚效应 [3] - 中国幅员辽阔，不同城市的发展阶段、资源禀赋、人口结构不同，房价的形成机制和合理性存在差异 [13] 房价过高的表现与问题 - 一线城市和二线热点城市的房价确实过高，房价收入比远超国际警戒线 [5] - 普通工薪阶层倾其一生积蓄也买不起普通住房，在深圳、北京、上海等城市尤为明显 [5] - 例如深圳的房价收入比已经超过40，意味着一个普通家庭不吃不喝需40年才能买得起一套房，房价明显脱离居民实际购买力 [5] - 高房价导致年轻人因购房压力推迟结婚生育，家庭因房贷负担压缩其他消费，影响了社会活力与内需潜力 [11] 房地产市场的深层风险与调控困境 - 楼市问题深层次在于土地财政与金融风险相互交织 [7] - 大部分地方政府对土地出让收入依赖度极高，助推了地价上涨，进而导致房价飙升 [7] - 房产作为重要抵押品，其价格波动直接影响金融体系稳定性，一旦房价大幅下跌可能引发系统性金融风险 [7] - 复杂的联动关系使楼市调控政策常陷入两难：过度调控可能引发市场剧烈波动，调控不足又难以遏制房价非理性上涨 [7] 政策建议与解决思路 - 应针对真正存在泡沫风险的城市，严格执行限购、限贷政策，遏制投机需求 [9] - 对于房价基本合理的城市，则应保持政策的连续性和稳定性，避免误伤刚需 [9] - 在讨论高房价时，应避免简单化的批判或辩护，而要进行细致区分和深入分析 [13]

海南自贸港封关运作与楼市政策演变 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，成为“境内关外”的特殊区域，政策地位类似香港，监管模式为“一线放开，二线管住，岛内自由” [2] - 海南楼市政策经历了从严格限购到逐步松绑的过程：2018年4月出台全国最严全域限购令，部分城市仅限本地人购房，要求五年社保 [2]；2024年初政策开始松动，海口非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩至2年，企业购房条件放宽 [2] 近期海南楼市成交表现 - 封关前一周（12月8-14日），海口住宅备案成交370套，环比暴涨127% [5] - 2024年上半年，三亚商品住宅成交增幅近50%，房地产投资前景排名跃升28位 [5] - 2024年1-10月，三亚经济圈新房销售额同比飙升48.4%，三亚市均价突破3.1万元/平方米，同比上涨超过30% [5] - 2024年1-10月，海南省新房销售额同比增长17.4%，均价同比上涨8.7% [5] 历史楼市周期与当前市场热度对比 - 海南楼市历史上曾经历多次因政策利好引发的爆发，例如35年前特区成立时出现房地产泡沫，每300人就有一家地产公司，泡沫破裂后楼市低迷十余年 [9] - 当前封关引发的楼市上涨幅度，与历史上前两次爆发相比相对较小 [10] - 市场仍存在热度，投资者如浙江炒房客、煤老板及房企持续进入 [12]；例如中国绿发两天内以近50亿元拿下三亚市中心两幅地块，辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业也在今年重金投资三亚核心地块 [12] - 但整体热度不及以往，主要原因是海南仍是全国少数仍执行楼市限购政策的省市之一，仅适当放松并未完全取消限购 [13] 横琴案例参考与海南长期展望 - 珠海横琴在2009年封关运行前，房价从每平方米8000元涨至2019年的5倍以上，但2022年从每平方米5.6万元跌至4.7万元，2024年12月新房均价约每平方米3.1万元，仍是珠海楼市天花板，最高备案价曾达每平方米7.65万元 [16] - 封关运作预计将快速聚集物流业、中高端制造业和金融业，显著拉动当地经济，目前已有许多制造业大厂进入海南投资建厂，并在海外进行大规模招商引资，预计未来将有大量外资企业进入 [16] - 贸易服务从业人员、投资者及创业者将流入海南，为楼市带来新的长期市场需求 [16] - 总体而言，海南封关是长期利好，但楼市已告别“疯涨时代”，短期政策松绑可能刺激部分需求，长期支撑房价的核心在于产业和人口发展 [17]

核心观点 - 杭州取消新房限价后 主城区中高端改善住宅的车位定价显著下降 并出现“送车位”等促销现象 这反映了市场从卖方市场向买方市场的转变 车位价格成为楼市行情的重要晴雨表 [1][3][5] 市场定价机制转变 - 限价时期 开发商为追求利润 将中高端改善新盘车位价格定至政策上限 即不超过楼盘限价的10.5倍 上限为50万元/个 并普遍采用“绑车位”销售策略 [3] - 不限价后 主城区改善新房房价上调 但车位定价整体下降 部分板块此前40万-50万元/个的车位 当前相近价格可购买两个 [3] - 例如 钱江新城二期在售项目车位定价降至20多万元至30多万元/个 购买两个有进一步优惠 传序府项目50万元可买两个车位 [4] 车位定价现状与促销案例 - 即使在高房价板块 车位定价也趋于理性 如安琪儿板块高层均价突破7万元/㎡ 但车位定价在30万元至40万元左右/个 [4] - “送车位”促销从刚需盘蔓延至中高端改善盘 运河新城板块的运河樾项目首开叠墅房源即宣称买房送双车位 价值72万元 [4] - 在改善新房供应量较大的区域 高层送车位已不稀奇 如萧山钱江世纪城南和北干东的楼盘均有“送车位”或“送两个车位”的优惠 [4] 历史周期与市场信号 - “送车位”现象是楼市晴雨表 与市场行情紧密相关 杭州上一次大范围出现此现象是在2014年市场调整期 [5][6] - 2016年至限价时期 市场处于牛市 “送车位”消失 甚至出现远郊刚需盘车位售价高达80万元/个的“天价车位”现象 [6] - 公证摇号和限价政策曾遏制乱象 但“绑车位”成为热门板块普遍操作 直至去年取消限价后该现象才慢慢退出 [6] - 当前“送车位”再度流行 引发市场对周期轮回的联想 [6]