核心交易概述 - 子公司三木滨江拟以约五六折的价格“甩卖”旗下位于福州的75套办公房产，成交价锁定为评估价值2410.68万元 [2][3] - 交易标的账面价值约为4306.06万元，成交价仅为账面价值的约56%，低于账面价值近2000万元 [2][8] - 该交易预计将导致公司当期损益减少约1929.66万元，但预计可为公司带来现金流入2376.40万元 [2][11] 交易资产详情 - 交易标的位于福州市马尾区三木誉海大厦，共计75套办公房产，建筑面积合计3765.17平方米 [7] - 交易价格根据评估报告确定为2410.68万元，与账面价值存在巨大“剪刀差” [8] 交易动机与性质 - 交易目的为盘活现有资产、改善财务状况、增强资产流动性，回笼资金在扣除税费后将全部用于补充公司流动资金 [11] - 交易对手方为国利集团，为公司关联法人，公司总裁林向辉同时担任国利集团董事，本次交易构成关联交易 [11] 公司近期经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营业收入46亿元，较上年同期大幅下降51.14% [12] - 2025年前三季度，公司归属于上市公司股东的净利润为-1.37亿元，亏损同比扩大 [2][12] - 2025年第三季度单季，公司营业收入为8.47亿元，同比下降67.77%；归属于上市公司股东的净利润为-3172.07万元 [13] - 年初至报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为-218.48万元 [13] 公司面临的其他重大事项 - 公司涉及与福州榕投的买卖合同纠纷，涉案金额约6.11亿元，纠纷源于公司被指未能按时履约总价值约5.74亿元的28份《产品购销合同》 [2][15][16] - 公司董事长林昱已于11月19日因“组织安排及个人原因”辞去董事长及董事职务，辞职后不再担任公司及子公司任何职务 [2][19]

飞乐音响公告，全资子公司汽车电子通过上海联合产权交易所公开挂牌方式转让所持联营企业上海日精 仪器有限公司20%股权已完成。交易价格为人民币1.04亿元，受让方为日本精机株式会社。交易完成 后，汽车电子将不再持有上海日精股权，预计实现投资收益约890万元。此次交易有利于公司聚焦主业 资源，盘活资产，提升盈利水平，不会对公司经营、业务发展产生重大影响。 ...

文章核心观点 - 2025年高速公路REITs市场呈现规模优势巩固与内部业绩严重分化的两极特征 同时市场关于新发节奏是否应放缓存在争议 但业内普遍认为依托庞大存量资产与政策支持 板块具备长期发展潜力并将进入“提质扩容”新阶段 [1][8][9] 市场规模与地位 - 高速公路REITs是公募REITs市场的“压舱石”和主力板块 截至2025年11月末 仅沪市就有10支高速公路REITs上市 约占全市场REITs发行规模的三分之一 [2] - 以全市场口径统计 13支高速公路REITs合计发行规模已占公募REITs市场份额的40% 无论总规模还是单只平均发行规模均在各类板块中领先 [2] - 截至2025年10月 公募REITs总市值已近2200亿元 高速公路REITs作为占比40%的核心板块 若按全市场年均30%的扩容速度测算 预计2026年底规模有望突破1000亿元 [9] 市场表现与业绩分化 - 板块内部二级市场表现分化加剧 2025年1月1日至5月24日期间 中金安徽交控REIT跌幅达33.61% 而华泰江苏交控REIT涨幅达37.42% 两极收益差距悬殊 [2] - 业绩层面分化显著 华泰江苏交控REIT的4月份日均收费车流量同比上升15.02% 对应路费收入同比增长16.73% [3] - 部分产品车流量与收入承压 易方达深高速REIT 浙商沪杭甬REIT等多支产品的4月日均收费车流量和当月路费收入同比下降超10% 其中浙商沪杭甬REIT的同比降幅均超过12% [3] 业绩分化的成因 - 竞争性路段分流是直接影响因素 例如浙商沪杭甬REIT因周边国道G329改扩建通车及ETC货车通行费优惠导致车流量和收入下滑 易方达深高速REIT受常北线高速公路开通分流影响 4月份日均收费车流量同比下降19.8% [4] - 政策与特殊时段阶段性影响 如节假日小型客车免通行费政策会拉低月度日均收费车流量 2025年清明节导致部分产品当月收费车流量环比下降 地方通行费优惠 区域经济活跃度变化也会影响流量结构 [4] - 局部运营环境干扰 如关联路段施工 极端天气等突发情况会短期内阻碍车流 易方达深高速REIT在4月下旬因底层资产连接的G5513部分路段封闭施工导致车流量减少 [5] - 长期因素包括区域产业结构调整 物流需求变化等 会对路段长期盈利能力产生深远影响 [5] 关于新发节奏的争议 - 支持放缓新发的观点聚焦两大风险点 一是资产权属合规风险 高速公路及附属设施缺乏统一不动产登记制度 跨区域协调登记难 关键材料缺失问题普遍 不少项目未完成不动产权登记 盲目新发可能引发法律纠纷 [6] - 二是存量债务与资产筛选难题 高速公路行业存量债务庞大 资产受限情形普遍 新发REITs需解除资产他项权利 会给原始权益人带来巨大资金压力 [6] - 主张加快发行的观点更看重市场化价值与政策意义 从资产盘活角度 我国高速公路里程世界第一 存量经营性资产规模庞大 市场估算该板块REITs市场空间可达0.8至1.2万亿元 加快发行能将固定资产转化为流动资金 为新的交通基建提供资金支持 [7] - 从投资需求角度 在低利率环境中 高速公路REITs的稳健收益特性能满足保险 社保等长期资金的配置需求 丰富资本市场投资品种 [7] - 从行业发展角度 REITs作为市场化融资工具可拓宽高速公路建设融资渠道 降低融资成本 同时通过更多产品的市场化运作推动REITs市场定价机制与运营管理模式的成熟 [7] 未来发展趋势与前景 - 业内专家普遍持“审慎乐观”态度 认为板块将进入“提质扩容”新阶段 [8] - 资产筛选将更加精细化 未来投资者应更聚焦营收和净利润波动小 具有正向增长潜力或困境反转预期的产品 现金流预测过于乐观 估值偏高的项目将持续承压 [8] - 市场选择机制将倒逼原始权益人推出更优质资产 推动板块整体质量提升 如华夏南京交通高速公路REIT 招商高速公路REIT等运营稳健的产品更有望获得超额收益 [8] - 政策完善与模式创新将打开增长空间 未来管理层可能通过延长收费期限等政策优化 助力提升资产回报至合理水平 [8] - 2026年REITs市场的政策红利蓄势待发 指数化产品等增量资金政策的推出将为高速公路REITs带来流动性提升机遇 [9] - 尽管高速公路行业已进入成熟期末尾 但依托庞大的存量资产和扩募机制 叠加智能化 绿色化改造带来的增值潜力 板块仍将在公募REITs市场中保持重要地位 [9]

项目交易概况 - 停滞近十年的天津117大厦及关联项目资产包于11月29日成功拍卖，最终成交价为86.67亿元人民币，以底价顺利成交 [1] - 此次拍卖采取整体公开拍卖方式，处置标的包含117大厦在内的六个在建工程项目及对应土地使用权 [11] - 拍卖为底价成交，且规则明确注明“不支持七天无理由退货”，成交价86.67亿元不包含D+E地块部分建筑物的安全建设成本，买受人需额外承担该费用 [12] 项目历史与背景 - 天津117大厦项目始于2007年，高银地产以20.26亿元拿下天津滨海高新区地块，立志打造“中国北方第一高楼” [3] - 大厦总高约597米，是中国结构第一高楼，曾计划冲击10项世界纪录，包括579米的世界最高观光厅和564米的世界最高室内泳池 [3] - 项目于2008年9月正式开工，2015年9月实现建筑结构封顶，原计划2017年完工，总投资超600亿元 [11] - 2015年高银集团在资本市场遭遇重创，股价暴跌导致市值蒸发超1200亿港元，资金链断裂导致项目停工，后虽经机构注资90亿元尝试挽救，但最终陷入长达十年的停滞 [11] 资产包具体构成 - 资产包除117大厦（D+E地块）外，还涵盖C地块（特色办公楼、音乐厅）、G地块（商场、酒店）、H地块（办公楼、展览中心）、10R地块（国裕园住宅小区）和11R地块（银晋园住宅小区） [5] - 仅D+E地块总建筑面积就达约100.86万平方米 [10] - C地块用地面积21,591.90平方米，总建筑面积80,219.20平方米，土地用途为文体娱乐用地，终止日期为2047年4月17日 [6] - G地块用地面积22,624.70平方米，总建筑面积135,532.10平方米，土地用途为商服用地，终止日期为2047年4月17日 [7] - H地块用地面积109,491.30平方米，总建筑面积480,501.15平方米，土地用途为商务金融用地，终止日期为2045年12月21日 [8] - 10R地块用地面积104,351.00平方米，总建筑面积204,156.18平方米，土地用途为城镇住宅用地，终止日期为2077年4月17日 [9] - 11R地块用地面积126,847.40平方米，总建筑面积378,362.15平方米，土地用途为城镇住宅用地，终止日期为2077年4月17日 [10] 项目现状与后续展望 - 项目存在多处无证建筑及地下室积水等安全隐患，买受人需自行核实建设情况并承担相关风险及费用 [6][7][8][9][10] - 今年4月117大厦已取得《建筑工程施工许可证》，参建单位包括北京市勘察设计研究院、华东建筑设计研究院、中建三局等实力企业，显示新业主具备强大实力 [12] - 项目复工后，仅剩余工程合同价格就达5.69亿元，施工方计划投入5000人施工团队，高峰期日产值预计突破千万元，将直接拉动周边产业 [14] - 大厦建成后预计引入300余家企业入驻，每年有望贡献税收逾5亿元，创造超2万个长期就业岗位 [14] - 项目复工消息已带动周边二手房市场回暖，多数房源价格回升至160万元左右 [14]

资产处置行动 - 公司下属子公司拟通过公开挂牌方式出售闲置房产 [1] - 此次资产处置旨在盘活资产、提高资产运营效率和流动性 [1] - 首次挂牌价格不低于房产评估值共计383.11万元 [1] - 最终转让价格将以产权交易所挂牌成交价格为准 [1]

公司资产处置 - 公司下属子公司拟通过产权交易所公开挂牌出售位于安徽合肥的8处闲置办公房产 [1] - 首次挂牌价格设定为不低于评估值383.11万元人民币 [1] - 最终转让价格将以实际挂牌成交价为准 [1] 交易审批与性质 - 本次交易已获得公司第九届董事会第四次会议审议通过 [1] - 交易在董事会审批权限范围内，因此无需提交股东大会审议 [1] - 本次资产出售不构成重大资产重组 [1] 交易方式与不确定性 - 资产采用公开挂牌转让方式进行出售 [1] - 交易对方及最终成交价格目前尚不确定 [1] - 公司承诺将及时披露交易的相关进展 [1]

交易概述 - 公司拟将南湖厂区不再使用设备等资产通过嘉兴市产权交易有限公司以公开挂牌方式进行第二次出售 [1] - 该交易已分别于2025年9月29日和2025年10月15日经公司董事会和临时股东会审议通过 [1] - 第二次出售的挂牌价格在首次挂牌价格基础上下降10% [1] 交易进展 - 第二次公开挂牌出售的时间为2025年11月20日至2025年11月26日 [2] - 第二次拍卖在信息披露期满后未征集到意向受让方，结果为流拍 [2] 后续安排 - 公司拟选择其他拍卖平台再行公开拍卖，以扩大资产出售信息的受众面 [3] - 后续拍卖的价格与标的范围将与第二次公开挂牌出售的内容保持一致 [3]

资产出售事件 - 公司南湖厂区资产第二次公开挂牌拍卖流拍 挂牌价格在首次基础上下降10%至152,971,428.60元 首次挂牌价格为169,968,254.00元 [2] - 公司计划选择其他拍卖平台再次进行公开拍卖 拍卖价格与标的范围与第二次挂牌内容保持一致 [3] - 此次出售旨在盘活公司资产 提高资产运营效率及流动性 南湖厂区已于2025年6月底全面停产 生产运营重心已转移至海盐新厂区 [2] 资产标的范围 - 计划出售的资产包括南湖厂区多台纸机及分厂设备 如原8号、9号、12号、18至22号纸机 以及涂布机、机修分厂、热电分厂等不再使用的设备及备件 [3] - 后根据公司实际需要 将原5号纸机、原6号纸机及水处理相关设备从拍卖标的资产中剔除 [3] 公司财务与市场表现 - 2025年前三季度公司实现营业总收入8.89亿元 同比下降23.61% 归母净利润1864.11万元 同比下降69.43% [3] - 公司主营业务为特种纸的研发、生产和销售 主要产品包括卷烟纸、描图纸、涂布纸及透明纸等 覆盖烟草、标签制造、电容器等领域 [3] - 二级市场方面 截至11月27日收盘 公司股价收涨1.19% 报6.79元/股 总市值23.85亿元 [3]

核心观点 - 2026年行业仍处“磨底”阶段，全国新建商品房销售面积预计继续调整但跌幅收窄，房价呈现“L型”分化，一线核心区可能在2026年上半年环比转正，弱三四线则全年难止跌 [3] - 房地产对GDP的拖累从2025年的1.5-2个百分点降至0.5-1个百分点，宏观层面“利空递减”成为一致预期 [4] - 行业利润中枢从8%压缩至3%-4%，传统“拿地-开发-销售”模式让位于“轻重并举、存量运营、代建+资管”新范式 [4] - 商业不动产进入“资产盘活+REITs退出”的2.0阶段，专业运营能力成为商管公司估值核心锚点 [5] 宏观环境 - 2026年全球宏观三条主线为美元利率高位回落、中国财政边际扩张、人口负增长深化，共同决定地产的“需求上限”与“政策下限” [6] - 财政方面，2025年四季度已提前下达2026年1.5万亿元专项债额度，其中3000亿元明确用于收购存量商品房做保障房，可覆盖2.5亿-3亿平米库存；若2026年第二季度全球经济再次下探，财政可追加3000亿-5000亿元用于货币化安置与城中村改造加码 [6] - 货币方面，房贷利率仍有30-40个基点下调空间但“利率底”已接近，购房意愿更多取决于“交房确定性”与“收入预期”而非月供减少 [7] - 人口方面，2026年20-45岁主力置业人群净减少600万，首次置业需求继续萎缩；35-55岁“卖一买一”的改善链条占比升至45%，产品力与区位黏性成为去化关键 [7] 金融环境 - 融资端2025年第三季度是信用债到期高峰，民营房企借新还旧缺口250亿元；2026年到期量回落18%，叠加21家出险企业1.2万亿元债务完成重组（削债比例50%-70%），行业“违约脉冲”阶段性缓和 [8] - 投资端存量时代“资产收益率”将取代“规模增速”成为估值核心，2026年REITs市场预计再扩容1500亿-2000亿元，长租房、商业物业、产业园区等现金流5%以上项目可获15-20倍估值，传统开发业务仅3-5倍市盈率 [8] - 风险端城投托底土地比例已升至55%，2026年若财政扩张不及预期，城投“借新还旧”链条断裂可能触发“二次土地流拍”，反向冲击金融机构抵押物估值 [8] 住宅地产 - 总量方面，中性测算2026年新建商品房销售面积8.5亿-8.8亿平米，对应销售金额8.6万亿元，同比再缩4%-6%，但降幅收窄意味“量价双杀”阶段可能结束，行业进入“缩量均衡” [9] - 结构方面，一线及强二线库存去化周期14-18个月，主城区“好房子”可能出现5%以内小幅提价，外围刚需盘仍靠“以价换量”；弱二线及三四线预计库存30个月以上，房价继续下行3%-8%，政府收储价普遍打七折对周边新房形成二次挤压 [10][11] - 供给方面，2026年新开工面积预计5.3亿平米，同比再下调9%但降幅较2025年收窄；土地缩量加开工缩量使全国广义库存（已开工未售）在2026年下半年首次出现同比下降，这是“市场底”的重要技术信号 [11] 商业地产 - 资产盘活能力方面，万达接管北京蓝色港湾后通过业态调改与IP营销，使冷区项目18个月租金提升25%，空置率降至5%，证明“运营溢价”可带来30-50个基点的资本化率压缩，在REITs估值中对应15%的净值溢价 [12] - 风险对冲机制方面，2025年万达引入中东资本600亿元并取消对赌，预计2026年更多商管公司会采用“Pre-REITs+战投对赌”组合，将租金现金流提前证券化以降低母公司杠杆 [12] - 生态共建方面，公募REITs税收优惠、碳金融、元宇宙招商等制度与技术革命将决定谁能把“商业不动产”升级为“城市服务基础设施”，2026年竞争将是资源整合能力、政策响应速度与技术应用深度的三维比拼 [12] 企业策略 - 轻资产方面，代建、资管、物业管理三大赛道2026年规模增速保持15%-20%，净利率8%-12%，远高于开发业务3%-4%的盈利中枢；华润、龙湖、招商蛇口非开发收入占比已突破20%，预计2026年可达30%形成稳定现金流对冲开发波动 [13] - 轻杠杆方面，头部央企平均净负债率2026年目标50%以下，民营出险企业削债后净负债率降至80%-100%，但新增融资仍依赖“白名单”与“项目制”，行业正式迈入“项目现金流时代” [13] - 轻库存方面，2026年“以销定投”成为硬约束，拿地销售比0.2-0.3倍，库存周转1.5年以上项目一律停止施工，倒逼房企将土地储备转化为可售资源 [13] 政策前瞻 - 短期维稳政策包括北上深核心区限购继续边际放松、房贷利率再降30个基点、货币化安置与城中村改造重启，目标是将2026年第二至第三季度的“小阳春”从6个月拉长至12个月 [14] - 长期改革政策包括户籍制度、土地指标跨区域交易、REITs税收、房屋养老金、现房销售试点等结构性改革将在2026年陆续落地；其中“土地指标全国交易”若试点扩容，可一次性给三四线城市带来5000亿-7000亿元土地出让收入置换 [15]

公司资产运营 - 联翔股份全资子公司联翔绿色建材拟将位于浙江嘉兴海盐县的自有厂房出租给嘉兴金典电器 [1] - 租赁期限自2025年11月27日至2028年11月26日 [1] - 租金与物业费合计为每年120万元 [1] 交易性质与审批 - 该交易不构成关联交易与重大资产重组 [1] - 交易已获得公司董事会审议通过 [1] - 本次交易无需提交公司股东大会审议 [1] 交易目的与影响 - 此次出租旨在盘活公司存量资产、提高资产使用效率 [1] - 公司预计通过本次出租可获得稳定的租金收入 [1]