基础设施公募REITs市场发展 - 基础设施公募REITs总市值突破2000亿元，距离2021年首批项目上市仅4年 [1] - REITs作为新型资产类别，逐步发挥稳定收益、分散风险、提升组合效率等作用，市场关注度持续提升 [1] - REITs具有"债性+股性"的独特结构，但其核心仍在资产本身，市场热度提升不应忽视基本面研究 [1] REITs市场表现与数据 - 已上市的REITs产品总数量达66只，首发总规模约1743.934亿元，涵盖保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施等多种资产类型 [2] - 截至2025年6月6日，上交所基础设施公募REITs市值合计1351.38亿元，深交所基础设施REITs总市值为669.35亿元 [2] - 中证REITs全收益指数报1107.26，较年初的974.71上涨13.6% [2] 沪市REITs表现 - 2024年沪市33只公募REITs总收入85亿元，同比增长35% [2] - 全年实现可供分配金额62亿元，整体达到首发预测水平 [2] - 全年共完成64次分红，金额近60亿元，同比增长32% [2] 深市REITs表现 - 2024年深市18只REITs总收入约48.08亿元，净利润1.36亿元，整体保持盈利状态 [3] - 全年可供分配金额合计约24.06亿元，其中11只REITs平均可分配金额完成率达104% [3] 高速公路类REITs表现 - 高速公路类REITs全年分红金额达34亿元，具备强现金生成能力 [3] - 高速公路REITs因"现金流稳定、分红良好"受到机构和个人投资者的广泛配置 [7] REITs资产配置价值 - 在利率中枢下行的背景下，REITs凭借分红稳定、收益确定性高、风险较低等特点，持续吸引投资者配置 [2] - REITs资产以底层租金或通行费收入为核心，其稳定性高于权益类资产，波动性低于股票 [3] - REITs市场交易活跃，投资者结构逐步扩展至机构、个人投资者 [3] 投资者结构与配置逻辑 - 原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60% [3] - 险资看重其分红稳定与久期匹配，券商自营将其视为债券替代，私募则借通道策略与战略配售介入 [4] - 券商自营资金多由固定收益部门主导交易REITs，当前债券市场整体收益偏低，REITs成为固收资金的替代选项 [5] REITs投资逻辑与风险 - REITs投资应回归底层资产研究和中长期价值判断，避免盲目追涨杀跌 [6] - REITs二级市场价格受宏观经济和金融环境的变化、资产运营效率、投资者行为和市场流动性等多重因素驱动 [6] - 产业园区类REITs底层资产多为写字楼或园区物业，易受区域经济变化、租赁需求波动等影响 [7] - 高速公路REITs高度依赖车流量及收费政策，沿线区域的经济发展水平和周边替代性道路的分流压力可能影响长期盈利预期 [7]

一级市场 - 截至2025年5月31日，我国公募REITs产品数量达66只，合计发行规模达1743.93亿元（不含扩募）[2] - 交通基础设施类REITs发行规模最大，达687.71亿元，园区基础设施类次之，为270.62亿元[2] - 共有26只REITs处于待上市状态，其中14只为首发REITs，12只为待扩募REITs[2] 二级市场表现 价格走势 - 2025年5月，加权REITs指数收于139.99，月回报率为3.71%，表现优于A股、黄金、纯债和原油，但低于美股和可转债[3] - 产权类REITs涨幅大于特许经营权类REITs，保障房类REITs涨幅最大[3] - 58只REITs上涨，8只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏金茂商业REIT和华夏金隅智造工场REIT[3] 成交规模及换手率 - 66只已上市REITs月内总成交额97.2亿元，日均换手率均值0.65%，保障性租赁住房类REITs换手率领先[4] - 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT和华夏合肥高新REIT[4] - 成交额前三为中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT和东吴苏园产业REIT[4] 主力净流入 - 主力净流入总额达10056万元，仓储物流类、保障性租赁住房类和交通基础设施类净流入额居前[4] - 单只REITs净流入额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、红土创新盐田港REIT和平安广州广河REIT[4] 大宗交易 - 月内大宗交易总额11.2亿元，5月6日单日最高成交额14972万元[5] - 单只REITs大宗交易成交额前三为中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT[5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月REITs指数回升，中证REITs全收益指数表现更佳，保租房、消费、仓储板块涨幅靠前且估值较高，特许经营权类REITs派息率分化，苏州恒泰保租房REIT首日涨停，还有多只REITs拟上市和扩募 [4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数重拾涨势，仓储物流止跌回升 - 5月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数重拾涨势，分别上涨2.6%、3.0%；今年以来累计涨幅分别为9.8%、12.2%，相对沪深300的超额收益率分别为12.1%、14.5%，相对中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数的超额收益率分别为9.2%、11.6% [4][8] - 5月占比88%的REITs净值累计上涨，平均涨幅4.20%，保租房、消费、仓储物流REITs月度涨幅靠前，分别为6.78%、6.42%、5.25%，个券悉数上涨；生态环保板块连续2个月下跌，5月平均跌幅0.85%；今年以来消费REITs累计涨幅均值33.4%，保租房次之（21.3%） [4][12] - 5月保租房REITs日均换手率为1.38%，其余板块换手率均值皆低于1%，交通REITs5月日均换手率平均仅0.60%，排在末位；自3月起，REITs项目换手率已连续3个月持续下行 [16] - 截至2025年5月30日，特许经营权类中，市政设施类的国泰君安济南能源供热REIT的P/FFO仅7.79倍，位于历史的67.5%分位；能源、水利设施板块的P/FFO相对较高，平均分别为18.08倍、15.14倍，个券估值平均位于历史的88.1%、91.8%分位；生态环保、交通板块的REITs的P/FFO分别位于历史的76.9%、81.1%分位 [19] - 截至2025年5月30日，产权类中，保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值双双为1.55倍，分别位于历史的95.1%、96.8%分位；二者中债REITs IRR分别为3.1%、2.3%，相对较低，分别位于历史的2.3%、3.2%分位；红土创新盐田港REIT的P/NAV仅1.0倍，位于上市以来的27.67%分位，其中债REITs IRR为6.30%，位于上市以来的83.6%分位 [23] - 截至2025年5月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.86%、6.28%；产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，平均3.00%，保租房相对较低，平均2.49%；特许经营权类中交通、生态环保REITs派息率TTM相对领先，水利设施则相对较低 [27] 一级市场：苏州恒泰保租房REIT首日涨停，1亿资金收益率2.3% - 25年5月无REITs发行，1 - 5月共发行5只REITs，合计募资83亿元；截至目前，合计共发行并上市66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [29] - 5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，首日涨停（涨幅30%），网下认购超100倍，无限售安排；5月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为30.0%、51.2%，环比分别提升16.5pct、37.5pct；25年以来，REITs上市首日、第4日的收盘价相对发行价“零破发” [33] - 以上市日口径计，25年1 - 5月，0.5/1亿元资金网下合计收益115.18/230.36万元，收益率2.30%；5月无REIT项目首发战配解禁（12个月限售期） [37] - 截至25年5月30日，共13只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [38]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中银中外运仓储物流REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批通过；国金中国铁建高速、华夏越秀高速公路、工银瑞信河北高速等3单REITs披露4月运营数据；华夏合肥高新产园、中航易商仓储物流等2只REITs发布分红公告；中信建投国家电投新能源REIT发布长周期结算试运行的临时公告；中航易商仓储物流REIT发布召开投资者开放日活动的公告；中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.03%，沪深300累计下跌1.08%，中证500指数上涨0.32%，中证全债指数下跌0.01%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.26%，中证转债指数上涨0.23% [4] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.06、 -0.10、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.23、0.28 [4] 本周REITs市场价格表现 - 本周28支REITs上涨，0支持平，38支下跌，上涨0.03%，其中招商高速REIT涨幅最大为5.07%，华夏合肥高新REIT跌幅最大为4.22% [17] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强（>0.8），各类型REITs指数与对应股票板块上市以来、近三月、近一月相关系数有差异 [24][25] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为23.8亿（ -20.2%），日均换手率为0.5%（ -0.1pct），各细分类型REITs交易金额和换手率大多呈下降趋势 [6][40] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.95%到10.80%之间，P/NAV整体在0.75到1.79之间，不同REITs估值收益率和P/NAV高低有别 [42] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、3单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、5单保租房项目、3单消费类项目 [45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月12日至16日我国已上市公募REITs二级市场价格震荡上行 加权REITs指数回报率为1.7% 与其他主流大类资产相比表现中等 产权类REITs涨幅大于特许经营权类 消费类REITs涨幅最大 成交规模24.42亿元 主力净流入2672.54万元 大宗交易总额22067万元较上周下降 本周无REITs产品新增上市 有3只待上市项目状态更新[1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格震荡上行 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.24%和1.39% 加权REITs指数回报率为1.7% 回报率排序为美股>REITs>可转债>A 股>纯债>原油>黄金[10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs均震荡上行 产权类涨幅更大 回报率分别为2.51%和0.63% 消费类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为消费类、园区类和保障房类 回报率分别为3.18%、2.42%和2.28%[16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 52只上涨13只下跌 涨幅前三为华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT 跌幅前三为国金中国铁建REIT、中航首钢绿能REIT和中航京能光伏REIT 年化波动率前三为华安百联消费REIT、中金厦门安居REIT和中金重庆两江REIT[22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模24.42亿元 仓储物流类区间日均换手率领先 已上市65只REITs周内区间日均换手率均值为0.61% 成交额前三为交通基础设施类、园区基础设施类和仓储物流类 换手率前三为仓储物流类、保障性租赁住房类和能源基础设施类[26] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT和国泰君安东久新经济REIT 成交额前三为国泰君安东久新经济REIT、东吴苏园产业REIT和中金安徽交控REIT 换手率前三为华夏特变电工新能源REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT[29] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额2672.54万元 市场交投热情延续 主力净流入额前三的底层资产类型为仓储物流类、园区基础设施类和能源基础设施类 单只REIT净流入额前三为红土创新盐田港REIT、华夏深国际REIT和华夏华润商业REIT[32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额22067万元较上周下降 周二成交额最高为8228万元 单只REIT大宗交易成交额前三为中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT和华安张江产业园REIT[33] 一级市场 已上市项目 截至2025年5月16日 我国公募REITs产品65只 合计发行规模1730.26亿元 交通基础设施类发行规模最大为687.71亿元 园区基础设施类次之 为270.62亿元 本周无REITs产品新增上市[37][38] 待上市项目 共有27只REITs待上市 15只为首发 12只为待扩募 本周“创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金”状态更新至“已申报” “华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”和“中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”状态更新至“已反馈”[41]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告未提及核心观点相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多REITs产品的详细信息，包括基金代码、基金名称、行业类型、上市日期、发行价、上市以来涨跌幅、成交量、换手率、回报以及收盘价走势等。如博时蛇口产园REIT上市以来涨跌幅为14.72%，本周成交量为0.28亿元，本周换手率为2.69%，本周回报为 - 4.05%等[12]。 二级市场估值情况 报告未提及二级市场估值情况相关内容 市场相关性统计 - REITs指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数、沪深300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数的相关系数分别为0.21、0.20、0.13、0.18、0.20、0.04、0.04、0.08；不同类型REITs与各类资产的相关系数存在差异，如产权类、特许经营权类等与各资产的相关系数有所不同[24]。 - 部分REITs产品与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产有不同的相关系数，如博时蛇口产园REIT与沪深300的相关系数为0.16，与创业板指的相关系数为 - 0.01等[25]。 一级市场跟踪 - 展示了多个REITs项目的情况，包括项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等。如华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT为产权类保租房项目，已通过，项目估值13.42亿元；中金亦庄产业园REIT为产权类产业园区项目，已通过，项目估值10.26亿元等[26]。 2025/4/21 - 2025/4/25相关情况 - 2025年4月21 - 25日期间，部分REITs产品有价格和相关比例数据，如价格为2.839、2.895、2.724、3.290，有1.76%、5.27%、5.01%、13.33%等比例数据[27]。

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][52] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 博时蛇口产园REIT拟第二次扩募，扩募资产为光明项目及南油项目 [1][9][13] - 华夏凯德商业资产REIT申报至上交所 [5][9][13] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下发售有效报价投资者107家，配售对象434个，有效认购数量为网下初始发售份额的222.46倍 [5][9][13] - 中航京能光伏REIT（扩募）、中金亦庄产业园REIT项目审核状态更新为“已反馈” [5][9][13] - 工银蒙能能源REIT 2025年第一季度整体营业收入同比增长19.58% [5][9][15] - 中航京能光伏REIT 2025年第1季度整体主营业务收入同比下降14.97% [5][9][15] - 华夏首创奥莱REIT收盘价较基准价累计涨幅达75.41%，2025年4月17日起停牌1天 [5][9][13] - 华夏北京保障房REIT收盘价较基准价累计涨幅达71.08%，2025年4月18日起停牌1天 [5][9][13] - 华安张江产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏和达高科REIT、东吴苏园产园REIT发布2024年分红公告 [10] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT等7单项目发布2024年度业绩说明会公告；华夏首创奥莱REIT等多单项目发布2025年第一次投资者开放日公告 [11] - 华安外高桥仓储物流REIT基金经理侯程休假，职责由从静代为履行；中金印力消费基础设施REIT 2025年4月30日将解除限售505,570,000份战略配售份额；南方顺丰仓储物流REIT 2025年4月21日在深交所上市；华安百联消费REIT原始权益人变更净回收资金投向；中航易商仓储物流REIT、中信建投国家电投REIT原始权益人进一步变更回收资金使用比例及投向 [13][14][15] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.84%，沪深300累计上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58% [3][16] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.08、 -0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33 [3][18] 本周REITs市场价格表现 - 本周56支REITs上涨，8支下跌，整体上涨0.84%，华安百联消费REIT涨幅最大为7.19%，华安张江产园REIT跌幅最大为3.04% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.83、0.44、0.30、 -0.07、 -0.42、 -0.49、 -0.62；近一个月分别为0.69、 -0.40、 -0.61、 -0.86、 -0.05、 -0.58、0.56 [25][26] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额28.5亿（ -3.4%），日均换手率0.7%（0.0pct），其中高速公路7.0亿（ -16.2%）、0.5%（ -0.1pct），生态环保1.6亿（ -14.3%）、0.9%（ -0.2pct），清洁能源3.2亿（ +13.8%）、0.6%（ +0.1pct），产业园区7.3亿（ +16.2%）、0.9%（ +0.1pct），仓储物流2.6亿（ -34.6%）、0.5%（ -0.3pct），保租房3.4亿（ -6.4%）、0.8%（ -0.2pct），消费类3.6亿（ +84.2%）、0.6%（ +0.3pct） [6][44] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.19%到11.58%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（11.58%）、平安广州广河REIT（10.88%），较低的有平安宁波高投REIT（0.17%）、工银蒙能能源REIT（ -1.19%）；P/NAV整体在0.71到1.75之间，较高的有嘉实中国电建REIT（1.75）、华夏北京保障房REIT（1.74），较低的有平安广州广河REIT（0.88）、华夏中国交建REIT（0.71） [46] 项目审批进展 - 目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、3单仓储物流REITs、5单保租房REITs、2单消费类REITs [50]

纪要涉及的行业和公司 行业：REITs（涵盖保障房、先进制造业设施、消费基础设施、产业园、仓储物流、能源环保、高速公路等细分领域） 公司：元晶、世德瑞塔、中粮家佳康、盐田港京东、华安百联 REITs、嘉实物业估值 REITs、厦门安居、北宝、深圳安居、富国首创水务、首钢绿能、嘉实中国电建五一桥水电站、中信建投绵阳智能陆上风电、中航京能光伏榆林、中航京能光伏湖北区域、华夏特变项目、鹏华深圳能源、中航首钢绿能、中金安徽交控、平安项目、锐泽、医扬四方达、山东高速、国子软件、国寿、喜泰、康喜、平安喜、恒星人寿、同方、全球人寿、新华利安人寿、人保、太平洋保险、泰康、平安、环球验收、中信建投、中金（含中金财富）、国君、广发证券、中关村、PANDOX B、海丰项目 纪要提到的核心观点和论据 2024 年各板块表现 - **结构性亮点项目**：产权类资产（如上海保障房项目元晶）基本面有韧性，供需关系良好；政策主导项目（长期保障房、先进制造业承载设施、消费基础设施 REITs）受益政策和消费预期回升；稳定付费终端项目（整租项目、公共事业市政类政府付费项目）对分红投资者重要，可测性和可得性高[3] - **产业园板块**：全年承压，一线城市以价换量保出租率，二线城市压力更明显，同比收入下滑 5.4%，出租率和租金下行[6] - **仓储物流板块**：处于周期调整，全国高标仓平均有效租金同比下降 4%，市场化租赁项目受行业波动影响大，关联方租赁项目波动小，已上市仓储物流 REITs 表现优于整体市场[6][7] - **消费基础设施市场**：进入存量竞争，超半数重点城市零售物业控制率同比下降，租金下滑，已上市消费 REITs 经营韧性强，期末出租率达 95%以上，多数达运营管理预算目标[9] - **住房市场**：重点城市住房市场需求稳定，保租房供给增加，租赁市场竞争加剧，租金下降，已上市保租房 REITs 经营稳定，收入基本持平[11] - **能源环保类 REITs**：受益于水务和水资源管理提升，但新能源发电受风资源和电价影响，如部分项目污水处理量增长、部分项目发电量和电价有不同变化[14] - **高速公路行业**：整体承压，受节假日免费、恶劣天气和货运流量下滑影响，大部分项目收入同比下滑 10%以内，部分个体项目下滑幅度更大[17] 2025 年各板块展望 - **市场基本面**：受内外部扰动影响，内部关注内需政策，外部关注关税，仓储物流板块风险敞口较大，策略上偏好保障房及消费预期相关板块，关注错杀优质券种[5] - **产业园及仓储物流板块**：产业园新增供给冲击、企业租赁需求未明显回升以及关税政策不确定性继续挑战经营，一线城市产业园及部分工业厂房类项目有望保持韧性；已上市仓储物流 REITs 因区位优质将优于整体市场表现[6][7] - **消费板块**：有望受益于促消费政策，核心商圈购物中心有区位优势，消费趋势拓展导致单体项目经济表现分化，必选消费类项目预计保持稳健经营[10] - **保租房 REITs**：短期经营可维持稳健，需关注区域内部市场竞争情况，部分底层资产有涨价空间[12][13] - **能源环保类 REITs**：全国年度长期电价预计明显下降，新能源项目前景不确定性增加，推荐关注价格与需求稳健的能源环保类资产[14] - **高速公路行业**：一季度同比增幅乐观，全年偏乐观，需关注分流道路影响和出口政策对交通流量的影响[18][19] 其他观点 - **机构投资者占比**：截至 2024 年底，机构投资者在全市场 51 支披露年报的 REITs 中占比 96.45%，创历史新高，显示对稳定业态偏好提升，部分市政环保标的有补仓行为[22][23] - **持有人结构**：2024 年底，非流通盘中产业资本占比最高，券商第二，保险第三；流通盘前十持有人中券商占比最高，保险第二，产业资本第三，保险公司和券商板块偏好不同[24] - **估值下调**：产权项目中关村下调幅度超 10%，其余多在 3% - 5%，经营权类项目普遍下调两位数，导致部分估值指标被动抬升，但整体可控[27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年头部运营商项目和发行人关联方为主要租户的项目租金调整压力可能减弱，建议关注新发项目及底层租户业态[8] - 医扬四方达、山东高速、国子软件需密切关注分流影响[20] - 出口政策对交通流量和旅游项目影响较小，但部分对接港口出口需求路段可能受影响[21] - 海上风电项目海丰量价稳定性强，2025 年有提价空间，被列为第一档推荐项目[31]