核心业绩表现 - 31只REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94.1%、EBITDA 101.5%、可供分配金额91.5% [1] - 66只存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3.5%、EBITDA-4.7%、可供分配金额-7.0% [1] 行业板块分化 - 消费与保租房业态总体运营稳健 [1] - 仓储、产业园区、交通及能源等业态内部出现明显分化 [1] 市场动态与展望 - 近期市场回撤主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响 [1] - REITs作为红利配置资产的中期核心逻辑不变 [1] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会 [1] 投资策略建议 - 建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [5][64] 根据相关目录分别进行总结 天虹消费REIT首发申报，创金合信首农REIT上交所上市 - 天虹消费REIT已申报到深交所，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司，基金管理人为中航基金，拟以苏州相城天虹购物中心为底层资产，原始权益人将认购34%基金份额 [6][14] - 创金合信首农REIT在上海证券交易所成功上市，首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，首日收盘价4.734元，较发行价上涨28.47% [6][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.79% - 2025年第30周，中证REITs（收盘）指数为860.11，同比上涨8.11%，环比下跌1.79%；2024年年初至今累计上涨13.71%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 -6.58% [16] 中证REITs全收益指数环比下跌1.56% - 2025年第30周，中证REITs全收益指数1087.36，同比上涨16.32%，环比下跌1.56%；2024年年初至今累计上涨26.18%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 +5.89% [21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长14% - 2025年第30周，REITs市场交易规模成交量达7.41亿份，同比增长12.1%；成交额达33.48亿元，同比增长29.17%；区间换手率3.62%，同比下降24.74% [28] 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15% - 过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.32亿份，同比增长9.43%；成交总额达176.42亿元，同比增长13.32%；近30日平均区间换手率0.64%，同比增长5.66% [33] 分板块表现 - 2025年第30周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -3.09%、 -2.02%、 -1.32%、 -0.87%、 -0.69%、 -3.75%、 -0.82%；一月涨跌幅分别为 -5.88%、 +0.04%、 -1.64%、 -1.22%、 +0.15%、 -4.85%、 -0.90% [5][38] - 本周华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、红土创新盐田港REIT涨幅靠前，涨幅分别为2.20%、1.23%、0.36%；中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为8.49%、5.37%、4.70% [55] 一级跟踪 - 2025年第30周，共有12只REITs基金等待上市，本周中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，发行市场保持活跃 [8][59] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [64]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、市政设施等行业类型，包含基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市以来成交、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势、上周换手率、本周回报等信息，如博时蛇口产园REIT上市日期为2021/6/21，发行价2.31元，上市以来成交53.58亿元，上周回报 -0.579亿元，今年以来回报4.45%等 [11] 二级市场估值情况 未提及 市场相关性统计 - 报告给出REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，其中REITs与上证指数相关性为0.21，与沪深300相关性为0.20等；不同类型REITs如产权类、特许经营权类、产业园区类等与各资产的相关性也有体现，如产业园区类REITs与上证指数相关性为0.22 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现多个REITs项目的一级市场情况，包括中银中外运仓储物流REIT、南方润泽科技数据中心REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，如中银中外运仓储物流REIT项目性质为产权类，项目类型是仓储物流，已通过，受理日期为2024/12/30，原始权益人为中国外运股份有限公司，底层项目包括无锡物流项目等，项目估值11.56亿元 [24]

财务表现 - 公司2025年第二季度实现总收入约10755.67万元，基金合并EBITDA约6885.36万元，可供分配金额约8396.26万元，运营持续稳健 [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约10648.67万元，剔除公允价值变动损益影响后的EBITDA净利率为67.20% [1] 分红情况 - 公司计划进行2025年第二次分红，分配金额约7867.43万元，分红比例约95%，以2025年3月31日为收益分配基准日 [1] - 本次分红方案为0.4059元/10份基金份额，权益登记日为2025年7月22日，采用现金分红方式 [2] - 本次分红完成后，累计分配次数达12次，累计分配金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [2] 底层资产运营 - 公司持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率持续超过90%，通过灵活调整租赁策略巩固高出租率态势 [2] - 原始权益人普洛斯组织多样化园区活动，提升租户满意度与黏性，进一步夯实资产运营质量 [2]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.66%，中证REITs(收盘)指数上涨0.65%，收于886.6点；中证REITs全收益指数收于1116.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.54%/下跌1.52%/上涨0.19%/上涨0.29%/上涨1.70%/上涨0.71%，其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益排行第4 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为15.35%，中证REITs(收盘)指数涨幅为12.29%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.20%/上涨19.22%/上涨0.10%/下跌7.13%/上涨14.43%/下跌4.42%，其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现上涨行情，生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，市政水利板块REITs回调。截至7.4，已上市REITs总市值约2078.7亿元，平均单只REIT市值约31亿元。本周已上市REITs中55支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.07%，中金中国绿发商业资产REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前 [3][13] - 各板块二级市场涨幅分别为仓储物流0.58%、产业园区0.98%、保障房0.79%、交通基础设施1.26%、能源基础设施0.94%、生态环保2.34%、消费基础设施1.93%、水利设施 - 0.84% [3][13] - 本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量211.5万股，日均换手率1%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金亦庄产业园REIT（7.7%）、中金中国绿发商业资产REIT（7.4%）、华夏金茂商业REIT（2.5%）。分板块来看，各板块换手率分别为仓储物流0.7%、产业园区1%、保障房0.9%、交通基础设施0.6%、能源基础设施0.8%、生态环保2%、消费基础设施1.7%、水利设施1% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（10.9%）、平安广州广河REIT（10.3%）、中金安徽交控REIT（8.1%） [5][17] - P/NAV位于0.8 - 2区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（2）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.8） [5][17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月23日-27日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 与其他主流大类资产相比表现一般 本周新增两只REITs上市 两只首发REITs项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于143.24 本周回报率为-1.22% 与其他主流大类资产相比表现一般 回报率排序为可转债>美股>A 股>纯债>REITs>黄金>原油 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 产权类跌幅更小 交通基础设施类REITs跌幅最大 保障房类、能源类和生态环保类回报率排名前三 [16][18] - 单只REIT层面：公募REITs涨跌互现 除去新上市两只后 6只上涨 60只下跌 涨幅前三为中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT和中金山东高速REIT 跌幅前三为华夏南京交通高速公路REIT、华安外高桥REIT和平安宁波交投REIT [22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为29.0亿元 市政设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、保障性租赁住房类和园区基础设施类 换手率前三为市政设施类、生态环保类和园区基础设施类 [26] - 单只REIT层面：单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为国泰君安东久新经济REIT、中金普洛斯REIT和华夏中国交建REIT 成交额前三为华夏中国交建REIT、华夏华润商业REIT和国泰君安东久新经济REIT 换手率前三为国泰君安济南能源供热REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和华夏金茂商业REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为8154万元 市场交投热情回落 底层资产类型中消费基础设施类、园区基础设施类和能源基础设施类净流入额前三 单只REIT中华夏华润商业REIT、鹏华深圳能源REIT和华夏和达高科REIT净流入额前三 [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达78997万元 较上周显著提升 周二成交额最高 单只REIT中国泰君安城投宽庭保租房REIT、中信建投国家电投新能源REIT和华夏华润商业REIT成交额前三 [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年6月27日 我国公募REITs产品数量达68只 合计发行规模达1770.61亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周新增两只REITs上市 中金亦庄产业园REIT于6月26日上市 中金中国绿发商业资产REIT于6月27日上市 [4][36] 待上市项目 - 共有28只REITs处于待上市状态 16只为首发 12只为待扩募 [39] - 本周 华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发项目状态更新至已申报 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发项目状态更新至已受理 [39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月16 - 20日我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行 与其他主流大类资产相比表现较优 一级市场无新增REITs产品上市 但部分首发项目状态更新 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行 加权REITs指数收于145 回报率为1.06% 回报率在主流大类资产中排第二 仅次于原油 [11] - 底层资产层面：产权类REITs价格上涨 回报率为2.15% 特许经营权类REITs价格小幅走低 回报率为 - 0.43% 市政设施类REITs涨幅最大 回报率达8.1% 交通基础设施类REITs跌幅最大 达1.09% [17][20] - 单只REIT层面：49只REITs上涨 17只下跌 涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT、华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT 跌幅前三为华安百联消费REIT、浙商沪杭甬REIT和平安宁波交投REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为28.4亿元 市政设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的资产类型是交通基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 [26] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华安百联消费REIT、华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT 成交额前三为中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、鹏华深圳能源REIT [29] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为9118.6万元 市场交投热情回升 主力净流入额前三的底层资产类型是能源基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类 [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达70620万元 较上周显著提升 周四成交额最高 为10431万元 单只REIT大宗交易成交额前三为中金山东高速REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年6月20日 我国公募REITs产品数量达66只 合计发行规模达1743.93亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 [37] - 本周无新增REITs产品上市 [38] 待上市项目 - 共有28只REITs处于待上市状态 其中16只为首发REITs 12只为待扩募REITs [41] - “创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金”和“南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“通过” “华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”和“南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已受理” [41]

二级市场 - 2025年6月3 - 6日，我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行，加权REITs指数收于142.42，回报率1.74%，回报率排名为原油>可转债>黄金>REITs>A 股>美股>纯债[1][11] - 产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，特许经营权类涨幅更大，回报率分别为0.97%和2.76%；市政设施类、交通基础设施类和水利设施类涨幅前三，回报率分别为3.66%、3.37%和2.12%[17][20] - 54只REITs上涨，12只下跌，涨幅前三为招商高速公路REIT、华泰江苏交控REIT和平安宁波交投REIT，涨幅分别为7.96%、5.9%和5.84%；跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏金隅智造工场REIT和华泰南京建邺REIT，跌幅分别为1.22%、1.07%和1%[1][24] - 成交规模20.9亿元，水利设施类区间日均换手率领先，均值0.67%；成交额前三为交通基础设施类、园区基础设施类和仓储物流类，分别为7.18、4.90和2.18亿元；换手率前三为水利设施类、园区基础设施类和生态环保类，分别为1.02%、0.77%和0.75%[2][26] - 主力净流入总额905万元，净流入额前三的底层资产类型为交通基础设施类、园区基础设施类和水利设施类，分别为1064、591和305万元；单只REIT前三为华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和华夏合肥高新REIT，分别为768、730和544万元[2][32] - 大宗交易总额12393万元，较上周提升，6月4日成交额最高为3825万元；单只REIT前三为中金印力消费REIT、华安张江产业园REIT和中金山东高速REIT，分别为3331、2197和1761万元，对应平均折溢价率分别为 - 0.20%、 - 0.05%和 - 0.06%[3][33] 一级市场 - 截至2025年6月6日，我国公募REITs产品66只，合计发行规模1743.93亿元，交通基础设施类发行规模最大为687.71亿元，园区基础设施类次之，为270.62亿元；本周无新增REITs产品上市[35][36] - 28只REITs待上市，16只为首发，12只为待扩募；本周部分项目状态更新，如“南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金”等[4][40] 风险提示 - 警惕REITs二级市场价格波动风险[42] - 警惕政策不及预期风险[42] - 因统计口径不同，报告计算结果可能与其他口径存在差异[42]

基础设施公募REITs市场发展 - 基础设施公募REITs总市值突破2000亿元，距离2021年首批项目上市仅4年 [1] - REITs作为新型资产类别，逐步发挥稳定收益、分散风险、提升组合效率等作用，市场关注度持续提升 [1] - REITs具有"债性+股性"的独特结构，但其核心仍在资产本身，市场热度提升不应忽视基本面研究 [1] REITs市场表现与数据 - 已上市的REITs产品总数量达66只，首发总规模约1743.934亿元，涵盖保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施等多种资产类型 [2] - 截至2025年6月6日，上交所基础设施公募REITs市值合计1351.38亿元，深交所基础设施REITs总市值为669.35亿元 [2] - 中证REITs全收益指数报1107.26，较年初的974.71上涨13.6% [2] 沪市REITs表现 - 2024年沪市33只公募REITs总收入85亿元，同比增长35% [2] - 全年实现可供分配金额62亿元，整体达到首发预测水平 [2] - 全年共完成64次分红，金额近60亿元，同比增长32% [2] 深市REITs表现 - 2024年深市18只REITs总收入约48.08亿元，净利润1.36亿元，整体保持盈利状态 [3] - 全年可供分配金额合计约24.06亿元，其中11只REITs平均可分配金额完成率达104% [3] 高速公路类REITs表现 - 高速公路类REITs全年分红金额达34亿元，具备强现金生成能力 [3] - 高速公路REITs因"现金流稳定、分红良好"受到机构和个人投资者的广泛配置 [7] REITs资产配置价值 - 在利率中枢下行的背景下，REITs凭借分红稳定、收益确定性高、风险较低等特点，持续吸引投资者配置 [2] - REITs资产以底层租金或通行费收入为核心，其稳定性高于权益类资产，波动性低于股票 [3] - REITs市场交易活跃，投资者结构逐步扩展至机构、个人投资者 [3] 投资者结构与配置逻辑 - 原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60% [3] - 险资看重其分红稳定与久期匹配，券商自营将其视为债券替代，私募则借通道策略与战略配售介入 [4] - 券商自营资金多由固定收益部门主导交易REITs，当前债券市场整体收益偏低，REITs成为固收资金的替代选项 [5] REITs投资逻辑与风险 - REITs投资应回归底层资产研究和中长期价值判断，避免盲目追涨杀跌 [6] - REITs二级市场价格受宏观经济和金融环境的变化、资产运营效率、投资者行为和市场流动性等多重因素驱动 [6] - 产业园区类REITs底层资产多为写字楼或园区物业，易受区域经济变化、租赁需求波动等影响 [7] - 高速公路REITs高度依赖车流量及收费政策，沿线区域的经济发展水平和周边替代性道路的分流压力可能影响长期盈利预期 [7]

一级市场 - 截至2025年5月31日，我国公募REITs产品数量达66只，合计发行规模达1743.93亿元（不含扩募）[2] - 交通基础设施类REITs发行规模最大，达687.71亿元，园区基础设施类次之，为270.62亿元[2] - 共有26只REITs处于待上市状态，其中14只为首发REITs，12只为待扩募REITs[2] 二级市场表现 价格走势 - 2025年5月，加权REITs指数收于139.99，月回报率为3.71%，表现优于A股、黄金、纯债和原油，但低于美股和可转债[3] - 产权类REITs涨幅大于特许经营权类REITs，保障房类REITs涨幅最大[3] - 58只REITs上涨，8只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏金茂商业REIT和华夏金隅智造工场REIT[3] 成交规模及换手率 - 66只已上市REITs月内总成交额97.2亿元，日均换手率均值0.65%，保障性租赁住房类REITs换手率领先[4] - 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT和华夏合肥高新REIT[4] - 成交额前三为中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT和东吴苏园产业REIT[4] 主力净流入 - 主力净流入总额达10056万元，仓储物流类、保障性租赁住房类和交通基础设施类净流入额居前[4] - 单只REITs净流入额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、红土创新盐田港REIT和平安广州广河REIT[4] 大宗交易 - 月内大宗交易总额11.2亿元，5月6日单日最高成交额14972万元[5] - 单只REITs大宗交易成交额前三为中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT[5]