市场整体态势 - 2026年1月全国重点城市房地产市场进入传统淡季，呈现“整体偏冷、分化加剧、亮点闪现”的态势 [3] - 多数城市新房供需两端同步收缩，房企推盘积极性低迷，购房者观望情绪浓厚，“只看不买”现象突出 [3] - 土地市场呈现“供地放缓、底价成交、国企主导”的特征，民企参与度低 [5] 新房市场表现 - 1月多数城市新房成交面积环比下滑30%～60%，同比亦下降20%，创近一年来单月最低 [4] - 开盘项目整体去化率偏低，例如上海1月18个入市项目平均去化率仅16% [4] - 多数城市项目案场来访及认购量环比下滑约二成，核心监测项目转化率普遍维持在3%～5%的低位 [4] - 元旦假期期间，部分城市如武汉案场来访量和认购量同比分别增加17%和26% [11] 市场结构性分化 - **城市与板块分化**：核心一线及强二线城市（如深圳、杭州）来访认购活跃度略高，弱二线及远郊区域陷入过冷区间 [3] - **产品分化**：核心区高端改善盘、特色产品（如上海风貌别墅）及击穿底价的刚需盘表现亮眼，普通改善及远郊刚需盘去化低迷 [3] - **新房与二手房分化**：二手房交易活跃度远优于新房，成为市场需求释放的主要渠道 [3] 高端及改善项目亮点 - 核心地段高端改善项目去化率表现亮眼，例如杭州1月整体开盘去化率为62%，天津为68% [7] - 上海陆家嘴太古源加推60套房源，当日去化50套，去化率83% [7] - 天津绿城尚玉蘭首开62套低密洋房，当日去化率100% [7] - 成都建发海耀推出82套，当日去化50套，均价7.4万元/平方米，销售额近14亿元 [7] - 上海士林海元风貌合院总价在6000万-1.7亿元，近期成交11套 [8] - 深圳中信城开信悦湾300平方米以上产品套均7500万元，1月成交50套 [8] 高性价比项目热销 - 具备价格或产品力优势的高性价比项目销售大幅增加，高配低价成为有力营销手段 [11] - 武汉长江广电光谷家大幅调价击穿区域底价，销量从月均4套增至首周成交130套，单月实现260套去化 [11][13] - 郑州绿城锦棠天地推出特价房13000元/平方米起，认购套数环比增长92% [13] - 西安金戊幸福晓棠单价约1.5万元，认购套数环比增长1.8倍 [13] - 西安信达凤熙雪芳单价1.3万元/平方米，认购套数环比增长75% [13] 二手房市场表现 - 2026年1月全国重点20城市二手房成交面积约1483万平方米，环比上升10%，同比增长25%，为近13个月次高 [15] - 北京、上海、深圳二手房成交同比增约20%，宁波、苏州、厦门等城市环比同比双双大幅增长 [15] - 成交结构以刚需刚改为主，200万元内房源成交占比超过六成，110～140平方米户型成交占比提升 [15] - 市场呈现“量稳价弱、以价换量”特征，成都、郑州、济南等城市成交均价环比小幅下滑 [17] - 低总价房源价格企稳，在北京、上海、杭州、成都等城市，低总价房源（如京沪300万元以下）成交占比超六成 [17] - 上海200万元以下及杭州150万元以下总价段二手房成交均价已趋稳或小幅回升 [20] - 北京、上海等多个城市新增挂牌量环比回落10%～20%，其中北京、上海总价300万元以下房源上年12月新增挂牌环比分别锐减60.2%和52.8% [21] 未来市场展望 - 2月受春节假期影响，楼市将延续淡季态势，供求两端进一步下滑 [22] - 3月有望迎来阶段性复苏“小阳春”，全年大概率呈现“低开高走”行情 [22] - 市场分化格局难以改变，核心区优质项目、高性价比项目仍将是成交主力，品质竞争成为行业主流 [22] - 二手房分流需求将延续，价格下行压力仍存在 [22]

1月重点城市二手房市场回暖 - 1月北京二手房网签量15082套，同比增幅近21% [5] - 1月上海二手房成交2.3万套，同比增长26% [6] - 1月深圳二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7% [6] - 1月杭州二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15% [5] - 1月经纪人信心指数上涨12.39%，核心城市二手房成交回暖且交易周期缩短 [6] 新房市场表现相对平淡 - 1月北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20% [7] - 1月杭州新房成交1346套，环比下滑64%，新增供应仅886套，环比下滑78% [7] - 新房市场表现平淡与房企推盘节奏放缓及春节休整有关 [7] 房价呈现结构性分化 - 1月百城新建住宅均价17114元/平方米，环比上涨0.18% [7] - 新房价格上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善盘入市带来的结构性影响 [8] - 1月百城二手住宅均价12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点 [8] - 二手房价格暂无回升动力，但急售房源消化导致房东急售情绪缓解 [8] 市场回暖的驱动因素 - 北京二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套，市场供需关系趋向平衡 [5] - 部分房源议价空间收窄，购房者产生“抄底”紧迫感 [5] - 春节时间较晚，部分换房需求前置释放 [5] - 政策“稳预期”信号明确，提升了购房者预期 [6] - 市场延续“以价换量”，吸引部分购房者入场 [6] 政策环境持续利好 - 2026年初以来，房地产利好政策频出，旨在稳定市场预期 [10] - 1月各地出台约50条楼市政策，涉及公积金优化、购房补贴等 [10] - 政策从需求端与融资端协同发力，缓解购房者观望情绪，推动找房热度回升 [10] 对“小阳春”行情的展望 - 专家普遍对核心城市3月“小阳春”行情表示期待 [11] - 春节后优质地块入市、房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放 [11] - 北京近期二手房认购量高，将在节后转化为网签数据并拉动新房市场 [12] - 杭州1月二手房新签单量环比提升11%，带看转定金效率提升，为节后市场奠定基础 [13] - 预计3-4月核心城市高端改善新房将持续吸引高净值人群，刚需二手房成交占比将进一步上升 [11]

核心观点 - 一线城市二手房市场在传统淡季1月呈现“淡季不淡”的独立行情，成交量普遍回升，市场韧性凸显，业内认为“小阳春”行情已提前显现 [2][3] - 市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房市场进入探底阶段，价格企稳可能性增加 [3][11] - 政策效果持续释放、房价调整到位、以及学区房需求集中入市是推动本轮市场回暖的主要动力 [5][11][12] 北京市场表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上（2025年11月14446套，12月17200套，2026年1月15082套）[5] - 市场行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房限制、支持多孩家庭增购、降低公积金贷款首付等 [5] - 成交活跃度主要由二手学区房引领，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，有中介表示某小区开间户型价格上涨约10万至15万 [5] - 截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平，显示业主预期出现积极变化，供应压力减缓 [6] 上海市场表现 - 1月上海二手房网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，成交量创近5年同期新高 [7] - 郊区低总价房源成交活跃，如宝山区总价200万左右的房源，经过近两个月消化，存量正在变少 [7] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26% [8] - 房东心态转变，部分拒绝“低价竞争”，选择撤牌观望或由售转租，地段较好的老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%至3.5% [8] - 业内认为挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度，价格企稳可能性增加，“小阳春”行情已提前出现 [9] 广州市场表现 - 1月广州二手住宅网签8881套，面积89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，市场需求韧性较强 [10] - 多个区域网签套数环比增长，外围区域较为突出：花都区增幅领先达7.30%，从化区增长5.32%，增城区、黄埔区、天河区和白云区增幅分别为3.93%、3.23%、2.43%和2.10% [10] 深圳市场表现 - 1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且为连续11个月录得量破5000套 [10] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价 [10] - 乐有家门店数据显示，1月门店签约量同比去年大幅上涨57%，二手房门店签约量已连续8周处于高位 [11] - 调研显示，43%受访者认为2026年深圳楼市成交价将维稳，30%看涨；53%受访者看涨2026年成交量走势，31%看平 [11] 市场回暖驱动因素 - 核心城市购房需求旺盛，市场延续“以价换量”，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [11] - 市场经历四年半盘整后，房价已相对友好，二手房进入探底阶段，部分板块的房价收入比、租售比等指标趋于合理 [11] - 近期二手房成交较多的是学位房，一季度传统上是“学位房主导”，且1月份房价友好、降价到位，推动了成交量攀升 [12] - 受春节假期后移影响，同比基数相对较低 [11] 市场结构性特征 - 京沪二手房市场呈现显著的“结构性分化”特征：核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源价格走势差异明显 [12] - 核心区域的优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域的老旧小区、远郊房源仍面临下行压力 [12] - 尽管近期挂牌量减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在，1月北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅均有所收窄 [12]

一线城市二手房市场整体表现 - 2026年1月传统淡季，一线城市二手房市场呈现“淡季不淡”的独立行情，成交集体回温 [1][2] - 北京1月二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [1][3] - 上海1月二手房网签成交22834套，连续第三个月超2.2万套，成交量创近5年同期新高 [1][5] - 深圳1月二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近10个月新高 [1][7] - 广州1月二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07%，市场需求韧性较强 [1][7] 北京与上海市场特征 - 北京与上海市场出现相似特征：成交攀升、挂牌量下滑 [3] - 北京市场行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购等 [3] - 北京新政后，成交活跃的主要是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，某小区开间户型上涨约10万至15万 [3] - 截至1月26日，北京头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平 [4] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26% [5] - 上海部分区域如宝山，总价200万左右的房源成交活跃，低总价房源存量正在变少 [5] 广州与深圳市场动态 - 广州1月二手住宅网签面积达89.40万平方米，环比增长2.05%，多个区域网签环比增长，其中花都区增幅领先，达7.30% [7] - 深圳市场连续11个月录得成交量破5000套，置业者信心显著修复 [7] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质、高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价 [7] - 乐有家门店数据显示，2026年1月深圳门店签约量同比去年大幅上涨57% [8] - 调研显示，53%的受访者看涨2026年深圳楼市成交量，43%的受访者认为成交价将维稳 [8] 市场回暖动因与专家观点 - 业内专家认为，市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房进入探底阶段，房地产“小阳春”行情提前显现 [2][8] - 市场回暖动因包括：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，前期政策显效释放潜在需求；受春节假期后移影响，基数相对较低 [8] - 近期二手房挂牌量回落，议价空间收窄、成交周期缩短，带动市场交易活跃度提升 [8] - 近期二手房成交较多的是学位房，因1月份房价友好、降价到位，推动了成交量攀升 [9] - 市场呈现显著的“结构性分化”特征，核心区域优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域老旧小区、远郊房源仍面临下行压力 [9]

核心观点 - 2026年1月，多个重点城市二手房市场成交量出现环同比双增，市场呈现回暖迹象，而新房市场受供应节奏等因素影响表现相对平淡；行业政策端持续释放“稳预期”信号，市场对春节后核心城市出现“小阳春”行情抱有期待 [1][3][7] 重点城市二手房市场表现 - **北京**：1月二手房网签量15082套，同比增幅近21%；单周认购量已连续三周超过4000套；市场升温主要因市场局部筑底、二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套，以及春节较晚导致学区房需求前置 [1][2] - **上海**：1月二手房成交2.3万套，环比增长1%，同比增长26% [1][3] - **深圳**：1月二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7% [1][3] - **杭州**：1月杭州市区二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15%；贝壳杭州站1月二手房新签单量环比提升11%，为近6个月新高 [2][3][10] 新房市场表现 - **成交量**：1月重点城市新房市场表现平淡，整体仍处修复通道；北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20%；上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [1][4] - **供应因素**：新房成交平淡与房企推盘节奏放缓有关；例如杭州1月新房新增供应仅886套，环比下滑78% [4] - **需求结构**：新房市场以改善型需求为主，客群相对单一，部分成交量来自出售二手房后的置换需求，因此表现较二手房市场存在一定滞后性 [5] 房价变动情况 - **新房价格**：1月全国百城新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%；上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善型楼盘集中入市带来的结构性影响 [1][5][6] - **二手房价格**：1月全国百城二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点；当前二手房市场整体仍供大于求，价格暂无回升动力 [1][5][6] 市场情绪与先行指标 - **经纪人信心**：1月经纪人信心指数上涨12.39%，因核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短，且政策“稳预期”信号明确，市场对3月“小阳春”抱有期待 [3] - **先行指标**：杭州贝壳合作门店1月二手新增客房比达到近13个月最高值，且带看转定金比的速度达到自去年11月以来最高值，显示潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [10] 政策环境与市场展望 - **政策利好**：2026年初以来房地产利好政策频出，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期、结构性降息等；1月各地出台约50条楼市政策，旨在从需求端与融资端协同稳定市场预期 [7] - **“小阳春”预期**：尽管2月受春节假期影响销售或阶段性放缓，但市场普遍期待3月“小阳春”行情；预期核心城市二手房成交回暖趋势将持续，且随着优质地块入市、房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放 [1][7][8] - **细分市场展望**：一二线核心城市的高端改善新房将持续吸引高净值人群；大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄，其成交占比预计在3-4月进一步上升 [8]

1月房地产市场核心表现 - 1月多个重点城市二手房市场成交量回暖 北京成交1.5万套同比增超20% 上海成交2.3万套同比增超20% 深圳成交0.5万套环比增16%同比增7% 杭州成交6987套环比增1.8%同比增15% [2][3][4] - 与二手房市场相比 重点城市新房市场表现相对平淡 受市场供应节奏等因素影响 1月北京新房成交31万平方米环比降29%同比降20% 上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [2][5] - 1月全国百城新建住宅均价为17114元/平方米环比上涨0.18% 上涨主要受成都、上海、杭州等城市改善性楼盘入市带来的结构性影响 同期百城二手住宅均价为12905元/平方米环比下跌0.85% 跌幅较上月收窄0.12个百分点 [2][6] 二手房市场回暖驱动因素 - 北京二手房市场进入局部筑底阶段 部分房源议价空间收窄 市场二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套 推动供需关系趋向平衡 今年春节假期较晚使部分学区房需求在1月集中释放 [3] - 杭州二手房市场回暖受春节时间较晚、政策提升购房者预期、市场延续“以价换量”策略吸引购房者入场等因素影响 [4] - 1月经纪人信心指数上涨12.39% 核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短改善业绩预期 政策“稳预期”信号明确提振对后续“小阳春”行情的期待 [4] 新房与二手房市场差异分析 - 新房市场表现平淡与各地推盘节奏有关 例如1月杭州新房新增供应仅886套环比下滑78% 春节临近买卖双方进入休整期 [5] - 部分城市新房成交相较二手房存在滞后性 以北京为例 二手房市场客群多元包含刚需、刚改及品质改善家庭 新房市场则以出售二手房后转化而来的改善客群为主 成交结构相对单一 [5] 政策环境与市场预期 - 2026年以来房地产利好政策频出 1月初《求是》杂志文章强调加强预期管理、政策要一次性给足 具有标志性意义 年初已有多项具体措施落地 包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息等 从需求端与融资端同步提振市场信心 [7] - 1月各地出台约50条楼市政策 涉及公积金贷款优化、购房补贴、支持城市更新等 各地楼市需求端政策有望继续优化 [7] - 利好政策对市场信心提升有直接作用 缓解了购房者观望情绪 推动找房热度回升 核心城市购房者对政策红利敏感度更高 [7] 未来市场展望 - 虽然2月受春节假期影响楼市销售节奏或阶段性放缓 但春节假期后随着优质地块入市、部分房企促销力度加大 3月市场需求有望逐步释放 核心城市“小阳春”行情值得期待 [2][8] - 展望3-4月市场 一二线核心城市高端改善型新房将持续吸引高净值人群入场 大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄 其成交占比预计进一步上升 [8] - 北京近期二手房认购量将在春节后转化为网签数据 对“小阳春”产生拉动 部分出售原有房产的家庭可能在节后转向新房市场 拉动新房销售 [9] - 杭州政策宽松氛围延续 房企营销动作增多 优质改善新盘即将入市 新房市场“小阳春”值得期待 二手房市场新签单量环比提升11%达近6个月新高 新增客房比达近13个月最高值 带看转定金比速度达自去年11月以来最高值 潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [9]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业收盘点位为2343.49，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 报告核心观点 - 报告认为房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振 [5] - 上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显 [5] - 预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口 [5] - 本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性 [5] 行业基本面跟踪总结 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为119.25万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%；二线城市为77.29万方，同比-21.4%，环比-30.4%；三线城市为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72% [6][24] - 14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月 [6][24] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为241.17万方 [7][27] - 本年累计二手房成交面积为871.87万方，累计同比-5.1% [7][27] - 20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6% [7][27][29] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7% [7][30] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌价指数为146.34，环比-0.27% [7][30] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交15宗；新增供应商服类土地52宗，成交24宗 [7][36] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86 [7][36] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24个百分点 [7][36] - 近四周100大中城市成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16个百分点 [7][36] 行情回顾总结 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83个百分点 [8][40] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2个百分点 [8][40] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第6，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9 [42] - 个股表现：A股涨幅居前为大悦城(+14.38%)、万通发展(+11.51%)、新城控股(+9.75%)；港股涨幅居前为绿城中国(+10.87%)、中国金茂(+8.4%)、保利置业集团(+8.12%)；物企涨幅居前为新大正(+9.41%)、招商积余(+6.33%)、保利物业(+5.65%) [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年楼市小阳春如期而至，核心指标呈现积极信号，预计上半年交易量、房价、库存等指标持续向好，大中城市房价将有更明确积极信号，新开工和开发投资继续收缩调整 [4][24][25] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济与金融数据 - 2025年一季度国民经济良好开局，国内生产总值318758亿元，同比增长5.4%，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额等指标同比增速加快 [5] - 3月金融数据显示M1同比增长1.6%，连续四个月正增长，M2同比增长维持在7.0%不变，M1 - M2剪刀差连续4个月低于7个百分点，消费意愿持续恢复 [6] - 3月末居民中长期贷款62.5万亿元，同比增长3.5%，一季度中长期贷款增加8343亿元，同比少增1478亿元 [7] 房地产交易数据 - 3月新房市场交易活跃，一二线城市交易规模同比增长，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts [8] - 3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均只有1%，2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低 [8] - 2025年一季度核心30城一二手成交总量同比增长17%，3月份整体来访、认购普涨，克而瑞研判4月核心城市销售端延续修复 [9] 房价数据 - 3月各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，一手房价格同比下降5.0%，二手房价格同比下降7.3% [10] - 3月有34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年以来新高，一线城市新建商品住宅房价指数连续5个月正增长 [11] 房地产开发数据 - 1 - 3月房地产开发企业房屋施工面积613705万平方米，同比下降9.5%，房屋新开工面积12996万平方米，下降24.4% [15] - 3月新开工规模同比下降18%，降幅较1 - 2月大幅收窄11.5个百分点，新开工面积低于新房销售规模，行业短期库存压力减轻 [15] - 3月房屋竣工面积4296万平方米，同比下降11.5%，降幅较前2月收窄4.1个百分点，潜在库存风险持续出清 [17] - 1 - 3月全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，3月房地产开发投资9184亿元，同比下降10%，降幅较前2月扩大0.2个百分点 [21] 后市判断 - 预计2025年各地主管部门聚焦行业库存改善供求预期，热度回升将在更多指标和城市出现 [24] - 2025年上半年商品房销售面积、金额加速筑底，更多主要城市新房交易量筑底企稳，大中城市房价有更明确积极信号 [25] - 新开工和开发投资继续位于收缩调整周期，施工面积向新的供求平衡点靠拢 [25]

文章核心观点 4月8日北京通州一宗地块土拍竞争火热，招商蛇口以27.082亿元总价拿下，该地块入市将填补区域改善型住房缺口，招商蛇口在北京市场表现活跃，地块因综合素质高而受关注 [2][4] 土地出让情况 - 4月8日北京进行本月首场土拍，仅一宗出让地块，5家房企参与竞拍，招商蛇口以27.082亿元总价、31192元/平方米成交楼面价、16.28%溢价率竞得通州区八里桥棚户区改造项目地块 [2] - 该地块曾在2024年度第七轮拟供应商品住宅用地清单中流拍，今年北京二轮供地清单中再次出现且首个挂牌 [4] 招商蛇口情况 - 招商蛇口旗下北京招胜房地产于3月10日就该地块发出招标计划，投资估算8.1亿元 [6] - 招商蛇口通州的云璟揽阅开盘当日售出208套房源，推盘去化率达90.43%，销售总额11.46亿元 [6] - 自招商蛇口北京公司总经理吕传来上任后，一年来在北京共计获取5宗地块 [6] - 2024年招商蛇口在北京有璀璨公元等17个项目 [7] 地块优势 - 地段位置优越，位于东五环至六环之间通州区北关板块，南侧紧邻通惠河，东北约200米是在建地铁22号线永顺站，西北300米京承铁路贯穿 [10] - 用地规模3.473公顷，地上建筑面积8.682万平方米，容积率2.5，控高48米，部分地块需配建社区管理服务用房和再生资源回收站 [11] - 周边竞品有缦云ONE、万科东庐、北京城建.国誉朝华等，通州区二手房成交量较高，有发展潜力 [11][12] - 两个子块地较为方正，利于打造超大面宽河景产品，规划建面适中，起拍楼面价2.7万/平方米，成本可控、操盘容易 [12] 市场影响 - 地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，为居民提供更高品质好房子项目 [1][2] - 地块从流拍到竞争火热，意味着房地产市场“小阳春”热度升温 [4]

春节复工后房地产市场表现 - 春节复工后四周新房成交面积仅略高于2024年同期，但较2023年下降近四成，表现较弱 [1][2] - 二手房市场快速回暖，春节后四周成交面积较2024年、2023年同期分别增长38.7%、16.5%，创近五年同期新高 [1][3] - 新房供应量降至近五年同期最低水平，存量库存与新增供给存在产品代际差异，制约新房市场修复 [2] - 二手房日均成交面积接近去年10月和11月高位，72城中介来访量数据持续创新高，最新一周日均来访5.4万组，较去年"924"后周均高点增长23% [3] 新房与二手房市场分化 - 1-2月30大中城市新房销售面积同比微增2.7%，较2023年下滑近四成 [2] - 13个大中城市1-2月二手房销售面积同比增长48.9%，较2023年同期增长20% [3] - 新房表现不及预期，二手房呈现明显反弹趋势，成交量创同期新高 [11] 城市间市场表现差异 - 市场复苏主要集中在少数一、二线热点城市，多数三、四线城市表现乏力 [5] - 一线城市呈现量增价稳态势，深圳、北京、上海新房和二手房均延续修复态势 [6] - 二线城市中成都、杭州表现亮眼，成都二手房环比连续四个月为正，杭州春节复工后二手房成交面积同比涨幅领先 [6] - 三、四线城市销售同比增长主要源于低基数效应，复苏动力不足 [5] 房价表现 - 1月房价反弹势头减弱，房价上涨城市连续减少 [9] - 一线城市房价连续4个月环比正增长，初现"止跌"迹象 [9] - 二线城市中仅成都、厦门房价连续4个月上涨，其余二线及以下城市房价持续下行或短暂上行后再度下行 [9] 市场展望 - 结构性修复或是未来一段时间市场主旋律，一线及强二线城市二手房短期内或维持较好表现 [1][12] - 市场长期改善需依赖房价企稳对整体行情的正向推动作用 [1][12] - 新房修复节奏与开发商新增有效供给关系密切，核心区域楼盘供应不足或持续制约新房量能修复 [12] - 热点城市修复对三、四线城市带动作用或较弱，增量政策落地情况将影响后续市场走势 [12]