核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄[1] - 高层会议释放进一步稳楼市积极信号 明确止跌回稳政策目标[1] - 新一轮楼市支持政策有望开启 包括优化限购政策 加大公积金支持等[1] 政策动向 - 北京已率先落地优化房地产政策 调整限购和公积金政策[1] - 预计上海 深圳将跟进优化限购政策 更多城市落地支持政策[1] - 中央层面存在进一步发力空间 措施出台具紧迫性和主动性[1] - 政策力度将超过此前一轮 对巩固市场止跌回稳有重要作用[1] 城市更新与改造 - 中央强调高质量开展城市更新 土地 金融等配套政策或将出台[2] - 城中村和危旧房改造将强化货币化或房票安置[2] - 收储存量商品房用于安置房 对房地产销售形成重要支撑[2] - 相关资金卡点有望进一步畅通[2] - 城中村改造与需求释放形成联动效应 形成改造-房票-需求释放-去库存机制[3] - 地方层面城中村政策文件将加速出台[3] - 重点改造区域包括轨道交通沿线 高校和产业集中片区 大规模城中村[3] 需求端政策 - 改善性需求是当前房地产市场确定性主流需求[3] - 通过提高公积金贷款额度 降低首付比例 加大购房补贴支持多孩家庭[4] - 加大住房以旧换新支持力度 畅通一二手链条[4] - 给予购买绿色建筑 装配式建筑等家庭更大公积金和购房补贴支持[4] 供给端政策 - 以好房子引导改善性需求将成为方向[3] - 更多城市将建立好房子标准 优化计容规则[3] - 通过减免税费鼓励房企提供更多高品质住房[3] 市场展望 - 金九银十传统旺季有望成为新一轮住房销售提振重要窗口期[3] - 房地产在稳定宏观经济中占据重要位置[4] - 止跌回稳仍是明确目标 支持政策有望进一步发力[4]

北京楼市新政核心内容 - 北京五环外限购政策大幅放宽 京籍居民家庭及符合条件非京籍居民家庭购买五环外商品住房不限套数 成年单身人士限购政策按家庭执行[2] - 公积金贷款支持力度加大 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%不再区分五环内外[2] - 首套房认定范围扩大 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 每缴存公积金一年可贷额度提高[2] 政策实施效果测算 - 以400万元房屋总价为例 公积金贷款100万元30年期 二套转首套后首付款最高减少60万元 月供最高减少253元[3] 市场反应与专家观点 - 新政有利于提振市场预期带动活跃度好转 推动房地产市场止跌回稳[1] - 政策重点关注职住平衡需求 单身大龄青年及老破小住户等潜在需求挖掘成为关键[3] - 二手房市场需加速消化挂牌量 否则将持续限制供求关系再均衡[3] 全国房地产市场表现 - 2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 较2024年同期收窄15.5个百分点 较2024年全年收窄9.4个百分点[1] - 重点城市二手房市场表现亮眼 北京上半年二手房网签量90035套同比增长20.4% 创2022年以来同期新高[4] - 杭州上半年二手房成交量48926套 创近4年同期新高[4] 各地政策跟进态势 - 广东要求持续推动房地产市场止跌回稳 江苏提出高质量开展城市更新加大"好房子"建设供给[5] - 云南将促进房地产市场供求总量平衡结构合理价格稳定 河南实施城市更新重点工程三年行动[5] - 住建部强调把城市更新摆在突出位置 加快构建房地产发展新模式推进城中村和危旧房改造[5]

市场表现 - A股三大指数涨跌不一 沪指报3638.40点涨0.12% 深证成指报11163.36点跌0.13% 创业板指报2346.59点跌0.52% [1] - 半导体板块逆势大涨 晶华微、富满微、盈方微等多股涨停 [1] - 医疗器械概念股走强 利德曼涨停 [1] - 创新药概念股调整 千红制药跌停 [1] - 半导体、物流、计算机设备、存储芯片等板块涨幅居前 [2] - 小金属、生物制药、保险、CRO等板块跌幅居前 [2] 机构观点 - 我国卫星互联网进入快速组网期 GW星座发射间隔从1-2月缩短至3-5天 千帆星座发射招标启动 商业航天产业快速发展 [3] - 房地产行业中长期止跌回稳基础正在构建 政策发力方向包括稳定房价预期 激活购房需求 优化收储去库存 关注城市更新资金来源 [3] - AI服务器热设计功率密度提升推动液冷需求 随着ASIC芯片及英伟达GB300放量 液冷渗透率将大幅提升 国内液冷企业出海潜力被看好 [3] 宏观经济数据 - 前7个月我国货物贸易进出口总值25.7万亿元 同比增长3.5% 增速较上半年加快0.6个百分点 [5] - 对东盟进出口增长9.4% 欧盟增长3.9% 非洲增长17.2% 中亚增长16.3% [5] - 7月进出口3.91万亿元增长6.7% 其中出口2.31万亿元增长8% 进口1.6万亿元增长4.8% [5] 政策动态 - 中央财政免保育教育费补助资金将于近日下达 逐步推行免费学前教育政策 [4] 行业事件 - OpenAI将于太平洋时间周四上午10点举办直播活动 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，新一轮支持政策或出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交196.1万平米，环比+19.9%，一二线环比+24.5%，三四线环比 - 24.7%；7月34城一手房成交同比 - 13.6%，较6月 - 21.9pct，一二线同比 - 12.8%，三四线同比 - 23.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交103.5万平米，环比 - 1.1%；7月截至上周累计成交同比 - 8.4%，较6月 - 7.1pct，年初累计至今成交同比上升8% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘73万平米，成交74万平米，成交推盘比0.81倍；上周末15城住宅可售面积8940.8万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数20个月，环比+0.3个月 [4][21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：7月LPR维持不变，房产税2618亿元（+12%），土地增值税2535亿元（ - 17.6%），国有土地使用权出让收入14271亿元（ - 6.5%）；多地出台政策，如成都“新政17条”、南京高淳区购房补贴等；多地土地市场有地块成交 [4][30][32] - 物管行业：中国物业管理协会培训中心8月20 - 22日在合肥举办物业安全风险防范与应急处置能力提升培训班 [35][36] 重点公司公告 - 地产公司：招商蛇口拟发行8亿元公司债券，中国金茂发行20亿元中期票据，城建发展发行5亿元中期票据；建发国际控股股东配售6460万股，所得净额约10.2亿港元 [35][36][37] - 物管公司：贝壳 - W耗资约1600万美元回购约249万股；我爱我家为子公司2800万贷款提供担保 [38][39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨4.07%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益2.38%，排名第7；个股前5为大连友谊等，后5为渝开发等 [40] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.19%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益1.5%；个股前5为彩生活等，后5为和泓服务等 [45] - 估值情况：主流AH房企25/26PE均值分别为14.8/13.2倍；物管25/26PE均值分别为13.8/12.3倍 [4][40][45]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

核心观点 - 房地产行业后续政策方向将以实现"止跌回稳"为目标，需求侧合理引导需求，住房政策从量向质转型，供给侧挖掘存量机会，稳定优质蓝筹企业，守住行业基本盘 [1][2] - 三季度政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标 [1] - 2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，看好下半年的竣工修复 [1] 城市发展存量提质 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [2] - 城市工作七大重点任务紧密围绕当前形势，呼应2015年城市工作会议针对"城市病"的顶层设计提法 [2] - 继续推进农业转移人口市民化，城市发展已步入成熟但尚有城镇化空间 [2] 收储与城市更新政策 - 高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [3] - 房地产发展新模式主要体现为增量打造品质、存量收购更新 [3] - 2025年城中村改造项目将继续放量，关注后续开行PSL放量速度 [3] - 2025年上半年全国拟收储金额达到4759亿元，专项债发行仅为961亿元，仍有待各地加速发行 [3]

物价走势 - 上半年全国居民消费价格（CPI）同比下降0.1%，其中食品价格下降0.9%，能源价格下降3.2%，两者合计下拉CPI约0.4个百分点 [1] - 价格低位运行具有结构性和阶段性特点，与国内外宏观形势及发展阶段有关，新动能成长尚未对冲传统动能调整压力 [1] - 下半年价格预计低位温和回升，支撑因素包括经济稳定向好、总需求扩张、扩内需政策显效、假期效应促进服务类价格上行 [2] - 行业协会自律行动（光伏、水泥、汽车）将规范市场秩序，对相关领域价格产生积极影响 [2] - 技术性因素如翘尾效应减弱，有利于CPI和PPI回升 [2] 房地产市场 - 上半年商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点；销售额下降5.5%，降幅同比收窄19.5个百分点 [2] - 去库存成效显现，6月末商品房待售面积环比减少479万平方米，连续四个月下降；70城新房价格同比降幅收窄（一线、二线、三线分别收窄0.3、0.5、0.3个百分点） [3] - 房地产企业资金面改善，上半年到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，较去年全年收窄10.8个百分点，受益于"白名单"政策及销售回暖 [3] - 政策推动下行业总体朝止跌回稳方向迈进，但销售面积与金额仍下降，筑底转型阶段指标波动属正常 [3]

房价走势 - 6月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0% 降幅比5月份收窄0.5个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.6% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降5.8% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.7% 降幅比5月份收窄0.2个百分点 [1] 市场表现 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 比去年同期收窄15.5个百分点 [2] - 上半年商品房销售金额下降5.5% 比去年同期收窄19.5个百分点 [2] - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点 [2] - 上半年国内贷款同比增长0.6% 去年国内贷款下降6%左右 [2] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米 连续四个月减少 [2] - 上半年房地产投资同比下降11.2% 降幅比前5个月扩大0.5个百分点 [3] 政策影响 - 各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求 "因城施策"出台相关措施 [1] - 下半年政策力度会进一步增强 核心城市市场有望逐步企稳 [2] - 政策需精准匹配不同城市的发展阶段与市场需求 避免"一刀切"调控 [3] - 北京、上海优化限购 核心城市降低首付比例 专项债收购存量房等方面发力 [3] - 下半年房地产支持政策会进一步加码 重点是加大收购保障房力度 推进旧改和城中村改造 [3] - 房贷利率有望跟进政策利率下调 限购也将进一步放开 [3] 行业展望 - 一线城市连续两个月处于下行通道 核心区房价波动明显小于郊区 [2] - 二线、三线城市同比降幅持续收窄 显示长期市场仍在修复 [2] - 下半年尤其是7月份以后行业景气度将会迎来一波回升 [2] - 二线、三线城市仍需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾 [2] - 房地产市场资金来源有所改善 在"白名单"政策以及销售回暖带动下 房企化债工作有序推进 [3] - 房地产筑底需要一个过程 在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的 [3]

宏观经济表现 - 上半年国内生产总值660536亿元，按不变价格计算同比增长5.3% [1] - 全国新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积38358万平方米，下降3.7% [1] - 全国新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%，其中住宅销售额38849亿元，下降5.2% [1] 房地产市场趋势 - 房地产市场总体朝着止跌回稳的方向迈进，商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅相比去年同期有所收窄 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 行业资金状况 - 房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点 [2] - 房地产开发企业国内贷款同比增长0.6%，去年同期为下降6%左右 [2] - 在“白名单”政策及销售回暖带动下，房地产企业化债工作有序推进 [2]

房地产开发投资与开工数据 - 上半年全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35770亿元，下降10.4% [1] - 房屋施工面积63.3321亿平方米，同比下降9.1%，住宅施工面积44.124亿平方米，下降9.4% [1] - 房屋新开工面积3.0364亿平方米，下降20%，住宅新开工面积2.2288亿平方米，下降19.6% [1] 新建商品房销售与库存 - 新建商品房销售面积4.5851亿平方米，同比下降3.5%，住宅销售面积下降3.7% [1] - 新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%，住宅销售额下降5.2% [1] - 6月末商品房待售面积7.6948亿平方米，较5月末减少479万平方米，住宅待售面积减少443万平方米 [1] 房地产开发企业资金状况 - 房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2% [2] - 国内贷款8245亿元，增长0.6%，利用外资17亿元，增长25.4%，自筹资金17544亿元，下降7.2% [2] - 定金及预收款14781亿元，下降7.5%，个人按揭贷款6847亿元，下降11.4% [2] 市场景气与政策效果 - 6月末房地产开发景气指数回收至93.60 [3] - 市场交易量有所改善，商品房销售面积和金额降幅同比收窄，二手房交易量同比增长 [3] - 市场价格降幅整体收窄，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点 [3] 行业调整与未来展望 - 行业处于深度调整过渡期，市场在分化中寻求新平衡 [4] - 需求端房贷利率有下调空间，部分城市或放宽限购限贷政策，供给端需加快保障性住房建设和城市更新 [5] - 市场分化加剧，一线城市核心地段高端项目支撑均价，新一线二线城市价格有望企稳，三四线城市维持以价换量策略 [5]