政策影响 - 深圳“9·5新政”于2025年9月6日起施行 分区优化住房限购政策并调整个人住房信贷政策 [1] - 政策调整后 仅福田区 南山区和宝安区新安街道仍执行限购 深户及符合条件非深户家庭个人不再有购房套数限制 [1] - 在政策即时效应推动下 9月深圳市宝安区及罗湖区月度总成交面积环比增长29.7% [1] 市场成交数据 - 2025年9月6日至10月6日 深圳全市新建商品住宅网签2824套 同比增长23.48% 二手住宅网签3699套 同比增长32.63% [2] - 2025年第三季度深圳全市一手住宅总成交面积环比下降33.6%至68.8万平方米 [2] - 2025年第三季度深圳全市一手住宅成交均价环比下降0.7%至每平方米52613元 [2] 市场情绪与展望 - 尽管个别区域市场热度提升 但2025年第三季度购房情绪整体保持审慎 [2] - 展望第四季度 在国庆假期及“9·5新政”延续性效应下 重点区域部分高关注度项目有望承接更多潜在购房需求 [2] - 购房情绪及市场交易活跃度仍将与宏观经济环境变化及买家政策预期紧密相关 [2]

市场整体表现 - 一系列稳楼市新政叠加"金九银十"传统旺季，推动9月份全国核心城市新房、二手房市场成交活跃度提升，市场情绪持续修复 [1] - 9月份多个核心城市新房、二手房成交量均表现出不同程度回升，核心城市优质项目成交保持高热度，二手房流动性改善，楼市逐步回归稳健运行轨道 [2] - 业内人士普遍预计，四季度核心城市成交仍将延续回稳态势 [2] 一线城市新房成交 - 北京9月新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 上海9月新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16% [1] - 深圳9月全市预售新房共成交1832套，环比增长35.5%，同比下降21.8%，其中住宅成交1712套，环比增长37.2%，同比增长1.5% [1] 一线城市二手房成交 - 北京9月二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] - 上海9月二手房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [1] - 深圳9月全市二手房录得5808套，环比增长10.3%，同比增长52.4%，二手房录得量已连续7个月超行业"荣枯线" [1] 二线城市及整体市场 - 9月份不少二线城市二手房成交量重回正增长区间，监测的重点14城二手住宅共成交108617套，环比上涨5%，同比上涨13.12%，单月成交量创2022年以来同期新高 [1] - 从月度走势看，多个城市二手房成交量在5月份短暂回落后逐步平稳，9月份成交活跃度回升，郑州、成都、无锡等城市成交量同比重回正增长区间 [2] 市场驱动因素 - 8月份以来，"北上深"采用"分区域梯度放松"的限购政策，降低二手房购房门槛，释放更多购房需求 [2] - 信贷支持同步加码，如深圳统一首套与二套房贷利率，北京、上海优化公积金贷款额度等，降低购房成本，促进二手房成交 [2] - 新政落地后市场反应积极，购房者信心有所恢复，尤其是一线和强二线城市市场活跃度提升 [2] 市场压力缓解 - 9月份重点城市二手房去化周期为17.7个月，同比下降14.1%，较去年高峰期显著改善，市场压力有所缓解 [2]

市场整体表现 - 2025年国庆假期（10月1日至7日）上海新房成交909套，同比2024年上涨78.9% [1] - 同期二手房成交780套，同比下跌63.7% [1] - 2025年9月上海新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16% [5] - 2025年9月上海二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [5] 新房市场区域热度 - 杨浦区成交最为活跃，假期成交近4000平方米，新江湾城、东外滩板块关注度高 [1] - 浦东新区作为交易主力表现稳定，假期成交近3000平方米 [1] - 宝山区假期成交量仅次于浦东，青浦、松江网签量也超过1000平方米 [1] 项目成交结构 - 成交前十榜单中有3个单价10万元以上的楼盘，排名第一的建发海宸均价为108,227元/平方米 [3][4] - 成交前十榜单中出现4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目 [3] - 高端项目如陆家嘴大古源源邸均价达192,409元/平方米 [4] 开发商营销活动 - 保利发展上海公司国庆期间11盘联动，推出多项促销活动，假期到访4000多组客户，成交总额超12.8亿元 [6] - 龙湖集团在上海外环外的御湖境项目假期销售金额约1.3亿元，来访超800组 [6] - 金茂上海"十一黄金周"期间销售额锁定超6亿元 [8] - 宝华集团旗下紫薇花园项目推出85折促销并附加车位优惠 [7] 政策影响分析 - 8月底发布的"沪六条"新政对外环外限购进行松绑，迅速点燃外环外市场 [10] - 政策引导下外环周边项目人气明显好转，郊区项目去化得到改善 [3][10] - 假期有项目如中国铁建煕语开盘，显示房企信心回升 [10] 产品趋势与供应 - 上海版"好房子"标准官宣，鼓励提升住宅品质，如提高层高、优化阳台面积计算规则 [11] - 客户对产品要求更高，关注小区配置、会所、精装标准等 [6] - 建发海宸二批次、上海万科高福云境（均价21万元/平方米）、金陵华庭三批次等热点项目将于四季度入市 [12][14] - 房企上半年在核心城市竞得的地块预计四季度逐步入市，新增供应增加 [16]

深圳楼市新政满月市场表现 - 新政后一个月（9月6日至10月6日）深圳全市新建商品住宅网签2824套，同比增长23.48% [1] - 同期二手住宅网签3699套，同比增长32.63% [1] - 9月深圳二手房录得量为5808套，环比增长10.3%，同比增长52.4%，且已连续7个月超过行业“荣枯线” [1] 新房市场供应与需求变化 - 新政后开发商推盘信心提升，9月5日至30日有16个新盘取得预售证，而8月仅有6个 [2] - “政策红利+优质房源”的双重吸引放大成交量增长效应，多个新房项目看房人数和认购数量明显增长 [2] 二手房市场特征 - 市场呈现“以价换量”态势，价格变化不大但需求明确的客户决策速度和信心有明显提升 [1] - 预计10月重点城市二手房交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [4] 区域市场分化预期 - 新政对核心区和非核心区实行差异化调控，非核心区（如龙岗中心城、布吉、罗湖国贸片区）市场活跃度明显提升 [3] - 预计2025年四季度非核心区将继续受益于政策宽松和较低房价，吸引刚需和改善型购房者，而核心区（如福田、南山）需求释放相对缓慢 [3] 行业整体展望与预测 - 得益于政策精准发力和传统销售旺季推动，预计2025年四季度深圳楼市成交量将保持较高水平，“银十”行情可期 [3] - 核心城市优质项目保持较高热度，结合头部房企在核心城市获取的优质地块于四季度入市，供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [4]

国庆假期深圳楼市整体表现 - 国庆假期深圳新房市场出现短期提振，但整体成交未能摆脱同比压力，二手房市场表现尤为疲软 [2] - 10月1-8日深圳一手住宅备案183套，同比增长25.34%，但环比减少52.09% [2] - 同期二手住宅备案仅73套，环比锐减93.71%，同比下滑71.71% [2] 中介机构及楼盘销售数据 - 乐有家门店国庆期间二手住宅签约量环比增长22%，一手住宅签约量环比增长131% [3] - 深圳中原新房访客量环比上涨78%，二手带看量环比上涨30.6% [3] - 贝壳深圳合作门店国庆假期二手房签约量较2023年同期增长49%，较2022年同期增长68% [4] - 鹏宸云筑项目国庆假期销售超120套，成交金额达8亿元，深业颐樾府成交1.5亿元，深铁泰瑞府销售9500万元，鸿荣源珈誉玖玺售出96套房 [5] 政策影响与市场动态 - “9·5楼市新政”满月，政策红利与9月新盘集中入市共同推动成交量增长 [7] - 开发商为抢占客源推出“0首付”方案和返佣等促销手段，新房佣金空间更具吸引力 [5] - 9月深圳一二手网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%，其中一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，二手住宅网签4546套，环比上涨8.9% [7] 市场压力与未来展望 - 9月需求超前释放导致10-12月市场交易面临较大下行压力，四季度增幅可能进一步收窄 [7][8] - 居民心态转变，假期更倾向于旅游而非看房，购房者普遍持观望态度 [8] - 核心城市优质项目保持较高热度，四季度新增供应入市有望对核心城市新房销售形成支撑，但“银十”市场将延续分化态势 [8]

南京住房公积金政策调整 - 单缴存人住房公积金贷款最高额度由每人50万元提高至每人80万元 [3] - 夫妻双缴存人家庭住房公积金贷款最高额度仍为每户100万元 [3] - 政策自2025年10月9日起施行，有效期至2027年12月31日 [3] 武汉楼市新政内容 - 双缴存人家庭首套及二套房公积金贷款最高额度提升至150万元 [4] - 申请公积金贷款时，正在挂牌出售的一套住房不纳入贷款套数认定 [4] - 购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [7] - 三环线外区域首套新建商品住房商业贷款按初始贷款金额1%发放利息补贴，最高不超过2万元 [7] 武汉新政市场初步反应 - 国庆中秋假期武汉市新建商品房成交3542套，同比增长28.1% [13] - 国庆中秋假期武汉市二手房成交1355套，同比增长8.3% [13] - 金秋购房节活动集中展示100余个楼盘，现场看房市民约2.3万人次 [11] - 某楼盘国庆期间日均来访量40-50组，提升超过50%-60% [12]

政策动向 - 国庆假期前多地密集出台楼市新政，包括广东东莞和广州、湖南邵阳、吉林长春、湖南长沙宁乡市、安徽合肥、湖北武汉、重庆等地 [2][3] - 政策内容以优化住房公积金支持为主，例如广州、东莞、武汉均将公积金最高贷款额度提高至150万元，并支持提取公积金支付首付款 [3][4] - 多地同时提供购房补贴，如东莞按购房合同总价2%给予最高3万元补贴，武汉对首套房按初始贷款金额1%提供最高2万元利息补贴 [4] 市场表现 - 国庆中秋假期期间楼市整体表现平淡，但核心城市新房成交出现同比增长，北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，同比增长52% [2][6] - 上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年假期小幅增长3%，深圳日均成交0.23万平米，同比增长22% [6] - 部分城市成交同比下降，广州新建商品住宅日均成交0.81万平米，下降4%，杭州日均成交0.18万平米，降幅明显，成都日均成交0.29万平米，下降5% [6] 行业展望 - 业内人士指出，上半年头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，新增供应增加将对核心城市新房销售形成支撑 [2][7] - 预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度，二手房市场交易活跃度预计温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [5][7]

核心城市楼市政策优化效果 - 北京上海深圳等核心城市在8月至9月相继优化楼市政策带动9月房地产交易活跃度回升[1] - 北京9月新建商品住宅成交46万平方米环比增长21%同比增长22%二手房成交1.6万套环比增长19%同比增长19%[1] - 上海9月新建商品住宅成交97万平方米环比增长23%同比增长16%二手房成交2万套环比增长5%同比增长29%[1] - 深圳自9月6日新政落地后至30日新建商品住宅日均成交0.6万平方米较8月日均水平增长44%9月二手房成交4546套环比增长9%同比增长43%[1] - 广州杭州等城市9月新房成交量亦有所回升[1] 不同能级城市市场表现分化 - 9月一线城市新房成交量环比上升16%同比上升1%前三季度成交量累计同比增长4%[2] - 二三线城市内部分化明显成都青岛武汉西安天津等9月成交量均超50万平方米成为市场中流砥柱[2] - 武汉西安重庆厦门长春等城市9月新房成交量同环比齐增[2] 市场修复趋势与未来展望 - 核心城市政策优化带动9月市场出现修复重点城市二手房成交量显著回升[2] - 9月底开发商推盘节奏加快叠加国庆中秋假期房企促销力度加大核心城市或优质项目热度有所回升[2] - 北京上海深圳等城市10月前8天新房网签面积同比均实现增长[2]

楼市新政内容 - 武汉市于9月30日发布楼市新政，涉及公积金贷款和契税补贴等多个方面 [1] - 为激活楼市活力，武汉市同期举行金秋购房节活动，集中展示超过100个精品楼盘 [1] 市场活动与反响 - 在9月30日至10月7日期间，购房节活动现场看房市民达到约2.3万人次 [1] 假期成交数据 - 国庆中秋假期武汉市新建商品房成交3542套，较去年同期增长28.1% [1] - 国庆中秋假期武汉市二手房成交1355套，较去年同期增长8.3% [1]

政策影响与市场总体表现 - 北上深等核心城市在一个月前出台楼市松绑政策，新政效果在9月份逐步体现 [1][3] - 9月份北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [3] - 9月份北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] - 国庆中秋假期期间，北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52% [2] - 国庆中秋假期期间，深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，较去年国庆假期增长22% [5] - 上海新政松绑外环外区域限购，对市场起到提振作用，假期新建商品住宅成交面积1.73万平方米 [3] 核心城市新房市场分化特征 - 北京新房市场呈现分化特征，多数项目访客减少，但优质改善盘保持高人气 [2] - 北京朝阳区为改善市场核心发力点，多个改善型楼盘集中入市，形成供应热潮 [2] - 北京金茂满曜项目国庆假期平均日成交5套，累计接待客户约240-250组，自开盘至今已完成244套网签 [2] - 上海外环外新盘成交活跃，大浦东假期成交近3000平方米，宝山成交2800多平方米，青浦、松江网签量超1000平方米 [3] - 上海成交前十楼盘中有3个单价超10万元，建发海宸项目以成交25套居于榜首，同时有4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目 [4] - 上海奉贤区龙湖御湖境项目假期销售金额约1.3亿元，来访超800组，印证新政对外环外成交的拉动作用 [5] 二手房市场与假期因素影响 - 国庆中秋假期北京二手房日均成交19套，较去年国庆假期增长73%，但受假期出行需求挤压，带看与成交都较为平淡 [2][3] - 假期出行需求对二手房市场形成明显影响，北京中介反馈市场活跃度远低于节前 [3] - 9月重点城市二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [7] 其他热点城市市场表现 - 广州国庆假期新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年国庆假期小幅下降4% [6] - 杭州新建商品住宅日均成交0.18万平方米，在高基数影响下同比降幅较明显 [6] - 成都新建商品房日均成交0.29万平方米，较去年国庆假期小幅下降5%，结合看房活动较活跃，预计节后网签量将回升 [6] 行业展望与供应预期 - 业内预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度 [7] - 上半年多家头部房企在核心城市获取较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 相比7-8月，9月市场企稳升温，10月整体市场依然会维持相对热度 [7]