债务与流动性状况 - 公司计划于12月10日召开债权人会议，审议一笔20亿元中期票据的展期事项，标志着其寻求公开债务展期 [1] - 前三季度筹资活动现金流量净额为-203.21亿元，货币资金从年初的881.6亿元降至三季度末的656.8亿元，9个月内消耗约225亿元现金储备 [2] - 尽管大股东深铁集团累计提供约308亿元股东借款，但对于公司庞大的资金需求而言仍显不足 [2] 市场表现与经营压力 - 债务寻求展期消息引发市场剧烈震荡，公司债券“22万科04”跌超41%，“21万科04”跌超36%，均盘中临时停牌 [1] - 公司A股股价盘中跌幅一度超过8.8%，创2015年以来新低，港股跌幅也超过4% [1] - 前三季度合同销售金额同比下降44.6%，经营活动产生的现金流量净额为-58.89亿元，其中第三季度净流出接近28亿元 [2] 管理层表态与战略调整 - 公司董事长表示公司正处于消化过去“三高”（高杠杆、高负债、高周转）负担的阵痛期，经营压力尚未有效缓解 [3] - 正在进行组织架构极简调整，将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，以提升决策效率 [4] - 通过资产盘活，前10个月新增可售货值228亿元，并加速剥离非核心业务，如出售冰雪业务 [4] 股东支持与融资环境 - 大股东深铁集团的资金支持建立在严格的“市场化、法治化”原则之上，借款利率优于市场水平，但伴随公司核心资产的抵质押 [3] - 随着可供抵押的优质资产减少，债务展期成为公司以时间换空间的理性选择 [3]

政策核心举措 - 探索将并购重组、资产盘活等纳入国企考核体系 [1] - 推动上市国企运用定向增发、专项可转债、并购贷款等融资工具进行产业链整合兼并 [1] - 加强国企内部资源整合，通过资产重组、股权置换等方式推动优质资源向上市公司汇聚 [1] 资源整合与资本运作 - 指导国企用好配套募集资金储架发行制度 [1] - 支持国有资本运营公司利用私募股权投资基金助力企业强链补链延链 [1] - 提高国企资产证券化水平 [1] 产业发展方向 - 指导省市县国企聚焦主责主业 [1] - 提升产业链供应链韧性和安全水平 [1] - 支持企业围绕优势领域和主业开展产业链上下游整合兼并 [1]

发行概况 - 豫资保障房公司作为发行人的资产支持专项计划在深交所完成发行，规模6.03亿元，期限18年（5+5+5+3），票面利率为2.3% [1] - 该发行创下全国5年期CMBS历史最低票面利率，全场认购倍数超过3.4倍 [1] 行业地位与创新 - 该计划是近五年来首单省属国有企业5年期含权CMBS，同时也是河南省首单5年期CMBS [1] - 发行采用创新性的跨区域资产打包模式，覆盖5省5城的多元物业组合 [1] - 通过"1大带5小"的灵活架构，将核心资产与多个零散小额物业整合，突破了区域分散资产独立融资难、组包融资受限的行业瓶颈 [1] 市场反响与影响 - 该创新模式充分释放物业潜在价值，获得了银行、保险、信托及证券公司等多类投资人的关注与支持 [1] - 为国有存量资产盘活提供了可复制的示范案例 [1]

合作主体与项目概况 - 合作双方为中国长城资产北京分公司与华润资产管理有限公司，就北京丰台区马家堡项目签署《合作协议》[1] - 项目主体为位于北京丰台区的购物中心，建筑面积超过6万平方米[1] - 中国长城资产北京分公司通过司法抵债方式取得该项目的物权[1] 合作内容与模式 - 华润资产作为华润集团的“特殊资产投资运营”平台，将为项目提供资产改造方向及运营规划建议[1] - 双方合作旨在打造“资产抵债-改造修复-运营提升-处置退出”的全周期盘活模式[1] - 此次签约标志着马家堡项目进入实质性运作阶段[1]

国资房产处置浪潮概况 - 全国范围内地方国有资产平台持续挂牌出售房产，形成规模化处置浪潮 [1] - 处置房产类型多样，涵盖一线城市核心地段优质住宅至三四线城市批量保障房，包括整包资产组合和零散商业房源 [1] - 此现象是房地产行业周期性调整、国有资产监管深化、企业资产优化、资金纾困及地方债务压力缓解等多重因素交织推动的必然选择 [1] 房产处置的具体案例与特点 - 四川省西昌市网络公开拍卖144套住房，整合为3个资产包，总面积近1.2万平方米，平均起拍价在3017元/平方米至5799元/平方米之间 [2] - 西昌市房源起拍价较当地8793元/平方米的二手房挂牌均价有至少30%的折扣，具备高性价比优势 [2] - 北京西城区国企天恒集团在北京产权交易所挂牌出售房产累计达111套，总转让底价超过3.3亿元，单套挂牌价从106万元至1397万元不等 [3] - 处置房产权属明晰，部分提供按揭贷款支持，如西昌市房源买受人可办理75%的银行按揭贷款 [2] 行业背景与企业经营压力 - 房地产行业整体盈利空间收窄，地方国企因规模较小、市场竞争力较弱受到更明显冲击，部分企业陷入连续亏损与高负债困境 [4] - 天恒集团2024年上半年营收6.7亿元，同比下降13.4%，较2021年高峰期132亿元规模明显缩水，归属母公司净利润亏损3.9亿元，资产负债率攀升至83.5% [4] - 天恒集团销售端表现疲软，2024年销售金额25.8亿元，2025年上半年仅完成7.1亿元 [4] - 优化资产结构、缓解流动性压力是地方国资出售房产的主要原因 [4] 资产质量与转型需求 - 地方国资持有的部分房产存在户型老旧、配套不足、区位偏远等先天缺陷，多为经济适用房、保障房或"竞配建"房源，长期处于闲置或低收益状态 [5] - 这类低效资产无法产生稳定收益，且需持续承担物业费、维修费、房产税等持有成本，成为企业的负担性资产 [5] - 地方国企正积极推进"去地产化"转型，按照"应退尽退、优势集中"原则退出房地产开发业务，转向城市更新、基础设施运营等核心主业 [6] - 出售房产是剥离非主业资产、实现"以旧换仓"优化资金配置的重要举措 [6] 地方财政与债务压力因素 - 地方土地出让金收入下滑，但地方政府在债务压力及基建、民生等刚性方面的支出压力持续存在 [6] - 地方国资作为财政重要支撑，承担补充资金的使命，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核在加强 [6] - 鉴于房产资产易变现、价值相对稳定的特点，其成为地方国资回笼资金的首选标的 [6]

核心观点 - 银行与地方国企正成为继开发商和民间二手房之后的重要房源供应渠道，出现批量出售房产的现象[1] - 此现象旨在盘活存量资产，特别是针对保障房、人才房等特定房产类型[1][14] - 批量出售的房产普遍具有产权明晰、起拍价显著低于市场价格的特点[1][4] 地方国企批量售房案例 - 四川西昌市一次性拍卖144套国有产权住房，主要为经济适用房和保障房[1] - 湖州市挂牌出让1124套住宅的30年经营权，转让底价为7.16亿元，平均每套总价约64万元，房源为人才保障房，平均建筑面积约95平方米[6][7][8] - 福州市公共资源交易网近一年发布多条住宅产权拍卖公告，涉及房产数量达1402套，委托方均为地方国企[9][10] 交易特征与市场背景 - 西昌市拍卖房源起拍价区间为每平方米3017元至5799元，均低于市场价，竞拍者可享受首付2.5成、办理75%银行按揭的优惠条件[4] - 截至今年前十月，全国住宅待售面积高达3.96亿平方米，显示市场存在较大的存量压力[11] - 批量售房被视为盘活闲置资产（尤其是保障性住房）的重要手段[14]

交易概述 - 公司拟通过上海联合产权交易所二次公开挂牌转让位于上海市静安区镇宁路200号西楼的3处闲置房产 [2][3] - 首次挂牌转让4处房产，价格合计3076万元，目前已成功售出1处，剩余3处转入二次挂牌流程 [3] - 首次挂牌的剩余3处房产初始挂牌价格合计为2508万元，二次挂牌价格调整为2262万元，降价幅度约为9折 [2][6] 交易标的详情 - 二次挂牌的3处房产权属清晰，公司已取得完整的不动产权证书，不存在任何抵押、质押、诉讼或查封等权利限制情形 [7] - 首次已售出的1处房产交易对手方与公司无关联关系，不涉及关联交易，目前已完成摘牌阶段，正在办理后续交易手续 [4] 交易定价与目的 - 二次挂牌定价依据为联交所规定，首次流标后第二次挂牌可在9折以内调整价格，并结合市场反馈和近期区域房地产行情确定 [6] - 此次转让闲置资产旨在盘活公司收益较低资产，整合资源，降低运营成本，以聚焦主业并提高可持续经营能力 [8] 交易状态与影响 - 本次二次挂牌仅为信息披露，不构成最终交易行为，交易对手方尚未确定，也未签署正式交易合同 [2] - 本次交易对公司利润的具体影响暂无法准确预估，需结合已售房产成交情况及剩余房产最终成交结果综合测算 [2][8]

文章核心观点 - REITs市场被视为国内商业地产行业转型和破解当前困局的关键路径，是一个具有巨大发展潜力的蓝海市场 [1] - 国内公募REITs市场呈现数量快速扩容但规模滞后的鲜明特征，与全球成熟市场相比规模微小，具备巨大发展潜力 [2][3] - 市场发展面临优质资产供给不足、落地效率偏低、估值与定价机制不成熟等多重制约 [4] - 私募REITs作为替代路径，已通过案例证明其在盘活存量资产方面的价值和高效性 [7][8] 国内REITs市场现状 - 截至2025年11月7日，国内共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2025年以来新发行18只，另有23只待上市 [2] - 国内已发行REITs数量（77只）超过新加坡（41只）与中国香港（11只）两大市场的REITs总量之和 [3] - 国内REITs市场规模约2000亿元，远低于新加坡市场（约5100亿元人民币）和全球2万亿美元的REITs市场总量 [3] 市场发展的主要制约因素 - 优质核心资产供给不足，原因包括税收政策增加发行成本、原始权益人惜售优质资产、丧失资产控制权影响当期利润等 [4] - 公募REITs落地效率偏低，核心痛点是首发与扩募流程冗长复杂，涉及多个监管主体，协调成本高 [4] - 估值与定价机制不成熟，易出现估值不理想，叠加央国企考核、资金用途限制等要求，削弱发行积极性 [5] REITs发行的具体挑战 - 资产出表后，央国企需通过新增投资扩大资产规模以支撑利润总额增长，满足国资委考核要求 [5] - 回收资金使用受严格限制，净回收资金需主要用于新项目，不超过30%用于盘活存量，不超过15%用于补充流动资金 [6] - 回收资金使用面临跨区域/行业挑战、投资效率压力（2年内使用率不低于75%，3年内全部使用完毕）等难题 [6] 私募REITs的实践与价值 - 越秀集团发行市场首单商业物业持有型不动产ABS（私募REITs），规模14.13亿元，底层资产为广州ICC，建筑面积11.6万平方米 [7] - 该产品从受理到发行仅用时约2个月（2024年9月20日受理，11月20日发行），体现了私募REITs流程高效的优势 [7] - 私募REITs成功盘活存量资产，为资产未来衔接公募REITs预留空间，提供了行业实操样本 [7][8]

公司资产出售决策 - 为盘活资产、实现资金回笼、改善资产结构及优化财务状况，公司及子公司拟出售位于北京和杭州的部分商铺及办公用房 [1] - 本次交易预计形成资产处置损失2580.85万元，占公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上 [1] - 交易所得款项将用于公司日常经营，且该议案已获董事会全票审议通过，无需提请股东大会审议 [1] 出售资产具体细节 - 出售资产包括位于北京市密云区的11套房产（3套商铺和8套办公用房，总面积1492.05平方米）以及杭州市江干区的50套办公用房及公寓 [3][5] - 北京11套房产中，除1套商铺于今年4月7日购买外，其余10套资产购买日期均为今年7月3日，持有不到5个月即计划处置 [2][5] - 杭州资产中，公司计划先转让8套办公用房和5套公寓，转让价格总计约782.76万元，这部分资产购买于2021年12月1日，已持有近4年 [3] 资产估值与市场背景 - 本次交易标的资产的账面原值约5239.28万元，已计提资产减值准备约809.4万元，账面净值约4429.89万元 [3] - 公司解释出售杭州资产产生折损的原因为：购入时房地产行业景气度高，近几年市场交易不及预期，为尽快实现现金回笼而协商定价，符合市场惯例 [4] - 公司指出，交易标的资产不存在抵押、质押、争议或查封冻结等司法措施 [3] 行业相关动态 - 近期并非唯一公告出售房产的A股上市公司，航天软件上月下旬拟出售北京海淀两处闲置房产，上海凤凰上月中旬拟出售上海静安区四处房产 [4] - 二级市场上，公司股价在公告发布后微涨0.78%，报12.94元，最新市值为309亿元 [1]

股东借款支持 - 深铁集团于11月11日向万科A提供一笔金额不超过16.66亿元的股东借款，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 该笔借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34%，低于公司从金融机构借款的利率水平 [1] - 自2025年初至11月11日，深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元（不含本次16.66亿元借款） [4] 借款额度与担保安排 - 万科拟向深铁集团申请不超过220亿元的一次性借款额度，已偿还本金不得再次提取 [2] - 截至11月2日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元 [2] - 《框架协议》下的借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元，万科将根据要求提供担保措施 [2][5] 具体资金支持明细 - 自2024年度股东大会以来，深铁集团分批次提供支持包括：新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元、新增借款20.64亿元、新增借款9.89亿元、新增借款22亿元，并为15.51亿元借款提供万物云股权质押担保 [4] - 其中62.49亿元和8.9亿元借款已获豁免累计计算关联交易审议金额 [5] 公司债务状况与市场观点 - 万科年内到期或行权的境内外公开债务合计约362.4亿元，偿债压力依然不小 [2] - 市场分析认为，万科公开债券兑付很大程度上依靠深铁集团兜底支持，深圳国资通过受让资产、提供借款等方式给予资金支持 [3]