投资策略 - 采用混合增长与收益的投资策略，结合传统股息增长股票、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以实现与标普500相当的总回报 [1] - 专注于高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产，以提升投资收益 [1] 投资组合构成 - 投资组合包括经典股息增长股票、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以高效提升投资收入 [1]

投资策略 - 专注于挖掘高质量分红股票及其他具有长期增长潜力的资产，尤其关注能够提供稳定现金流的投资标的 [1] - 采用混合增长与收益的投资系统，结合传统股息增长股票、商业发展公司(BDCs)、房地产投资信托(REITs)和封闭式基金(CEFs)，以实现投资收入的最大化 [1] - 该策略在追求收益的同时，整体回报率与标普500指数表现相当 [1] 投资组合构建 - 以经典股息增长股票为基础，辅以BDCs、REITs和CEFs，形成多元化的投资组合 [1] - 通过这种组合方式，既能提升投资收入，又能保持与传统指数基金相当的总回报 [1] 投资经验 - 拥有15年以上的投资经验，擅长分析市场中的高收益机会 [1] - 特别关注能够提供稳定分红且具有长期增长潜力的资产 [1]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：未提及 纪要提到的核心观点和论据 1. **城市更新方向与政策转变** - **核心观点**：从大拆大建转向存量提升，坚持保护优先原则 [1][2] - **论据**：中共中央办公厅、国务院办公厅文件及《求是》杂志文章明确方向；房屋供应过剩致市场压力大、价格下跌，政府停止专项借款 [2] 2. **城市更新面临挑战** - **核心观点**：面临新房供应、传统模式、隐性债务、项目竞争等挑战 [1][3][4] - **论据**：新房项目供应大、价格跌，卖地卖房模式致政府债务扩张，禁止新增隐性债务，好房子项目同质化竞争大、去化率低 [3][4] 3. **房地产定位变化** - **核心观点**：从经济发动机转向稳定器，行业向服务业转变 [1][5] - **论据**：政策调控为稳定市场，新房需求萎缩，二手房带动下游消费，提供服务提升价值 [5] 4. **未来城市更新实施方式** - **核心观点**：多方面综合实施，关注三类设施，提升公共服务和空间价值 [1][6][7] - **论据**：包括既有建筑改造等措施，关注民生、发展、安全类设施，注入新业态、叠加资源资产要素 [6][7] 5. **城市更新对房地产市场影响** - **核心观点**：有积极影响，稳定房价、提供发展空间、增加供应 [1][8] - **论据**：吸引人口增加购房需求，提高土地利用效率，盘活土地和奖励容积率 [8] 6. **城市更新新变化与资金来源** - **核心观点**：加强规划、金融和财政扶持，资金来源多样 [3][9][10] - **论据**：规划强调土地复合利用，金融引入贷款，财政支持并加快 REITs 发行；资金来自中央预算内资金、政策性贷款、REITs 等 [9][10] 7. **老旧小区改造情况** - **核心观点**：面临进度、改造类型、工作量挑战，资金依赖财政 [11][12] - **论据**：竣工交付进度不理想，多基础类改造，未来工作量增加；资金主要来自中央、省级、市级补助，依赖财政 [11][12] 8. **城中村改造现状与趋势** - **核心观点**：推进 100 个项目，完成后或不再大规模推进 [14] - **论据**：项目集中在部分地区，扩大供应投资主体或不愿参与 [14] 9. **广州城市更新措施** - **核心观点**：收购存量房作安置房，花完借款稳定市场但模式不可持续 [15][16] - **论据**：以一定比例补偿，6 月成交创新高，收购房屋用资多，预计花完剩余借款 [15][16] 10. **河南省老旧小区改造表现** - **核心观点**：2024 年有成果，2025 年压力大 [17] - **论据**：2024 年核发房票销售住房，2025 年专项借款或停，资金有限 [17] 11. **城市更新基金影响** - **核心观点**：缓解房地产市场下滑问题 [18] - **论据**：全国 28 个城市设立基金，缓解季节性等因素导致的下滑 [18] 12. **自拆自建模式** - **核心观点**：未来可能成方向但面临挑战 [19][20] - **论据**：可降低成本等，但需完善政策法规；老旧小区改造中面临财政、空间、回报等问题 [19][20] 13. **政府政策措施与市场稳定** - **核心观点**：采取多项措施稳定房地产市场 [21][22] - **论据**：扩大专项债券规模、加大中央财政支持，深圳等地采取多种方式推进改造 [21][22] 14. **深圳城中村改造进展与举措** - **核心观点**：进展慢在调整，未来借鉴经验推进 [23] - **论据**：降低保障房比例等调整，借鉴广州经验，引入国企央企接盘 [23] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **中央预算内资金对东中西部三类城市补助**：定额补助东中西部三类城市每年分别 8 亿、10 亿、12 亿，用于地下管网等急需项目 [9] 2. **老旧小区改造资金层级占比**：中央预算内补助约占 1/3、省级与地方专项债约占 1/3、市级与省级补助约占 20%-25%，剩余由社会资本或居民出资 [12] 3. **广州收购存量房情况**：6 月份成交 80 万平米，创今年新高，共收购约 6,000 套，用资 150 - 200 亿 [16] 4. **河南省 2024 年房票与住房销售**：2024 年核发 2.37 万张房票，通过 150 亿元销售 130 万平米商品住房（约 1.3 万套） [17] 5. **全国城市更新基金规模**：全国 28 个城市设立总规模 4,550 亿的城市更新基金，上海占 800 亿 [18]

投资策略 - 采用混合增长与收益的投资策略 通过经典股息增长股票为基础 并加入商业发展公司(BDCs) 房地产投资信托(REITs)和封闭式基金等资产类别 实现投资收入提升 [1] - 该策略在获取总收入回报方面表现优异 与传统标普指数基金回报相当 [1] - 专注于挖掘高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产类别 特别强调其支付账单的实际效用 [1] 投资组合构建 - 投资组合构建强调多元化 通过不同资产类别的组合优化收益结构 [1] - 商业发展公司 房地产投资信托和封闭式基金被证明是提升投资收入的有效工具 [1] - 15年市场经验形成的投资方法论 注重长期增长潜力与即期收益的平衡 [1]

投资策略 - 投资风格倾向于长期持有优质蓝筹股、商业发展公司(BDC)和房地产投资信托基金(REITs)，注重质量而非数量 [1] - 目标是通过股息投资在未来5-7年内补充退休收入并实现财务独立 [1] - 致力于帮助中低收入工作者构建高质量股息支付公司的投资组合 [1] 个人背景 - 曾担任iREIT+Hoya Capital投资集团的贡献分析师，但目前未注册为投资专业人士或财务顾问 [1] - 美国海军退伍军人，专注于股息投资教育，鼓励投资者自行进行尽职调查 [1] 持仓披露 - 分析师持有百事公司(PEP)的多头头寸，包括股票、期权或其他衍生品 [2] - 文章内容为分析师个人观点，未获得除Seeking Alpha外的其他报酬 [2] - 与文章中提到的任何公司无业务关系 [2] 平台声明 - Seeking Alpha的分析师包括专业投资者和个体投资者，部分可能未获得相关机构或监管机构的许可或认证 [3]

公司回购动态 - 2025年7月10日通过集中竞价回购1905万股，金额约3434.64万港元，成交价区间1.79至1.80港元 [1] - 30日内累计回购金额近3500万港元，释放管理层稳定股价及增强股东回报的信号 [1] REITs板块战略 - 国内最早推动公募REITs落地的市场参与者之一，在基础设施证券化领域具有领先地位 [2] - 2023年至今成功推动多个核心资产项目进入IDC REITs市场，涵盖数据中心、交通枢纽及产业园区等新型基础设施 [2] - 旗下项目进入国家级平准基金体系，形成稳定收益资产类型，实现资产流动性转化和资本结构优化 [2] 机器人业务布局 - 2023年以来投资宇树科技、云深处、星海图等机器人领域头部企业，账面回报超3倍 [3] - 宇树科技2025年预计营收同比增长超100%，云深处科技在全国26省落地600+项目 [3] - 通过北京机器人产业发展投资基金构建"链主型投资组合"，并启动机器人4S综合门店、租赁平台等场景化配套体系 [3] 双引擎战略模式 - REITs板块提供现金流与稳定性，机器人业务赋予高成长性与资本想象空间 [4] - REITs对冲周期波动并释放估值锚点，机器人聚焦具身智能、低空经济等未来5-10年爆发性赛道 [4] - 形成"资产+技术"组合模型，兼顾稳定分红与产业升级红利，适应港股市场"价值+成长"风格转变 [4]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第28周REITs市场有一定表现，中证REITs（收盘）指数和全收益指数环比下跌，市场交易规模成交量和成交额同比增长，不同板块REITs有不同涨跌幅，两只REITs启动认购，鹏华前海万科REIT封闭运作期满转型，16只REITs基金等待上市，发行市场活跃，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs配置性价比有望提升，维持行业“看好”评级 [5][6][8][63] 根据相关目录分别进行总结 两只REITs启动认购，鹏华前海万科REIT封闭运作期满 - 华夏华电清洁能源REIT于2025年7月7 - 8日发售，发售价格3.789元/份，拟募资18.945亿元，面向公众发售0.45亿份，认购金额1000元起投 [14] - 创金合信首农REIT募集期为2025年7月7 - 8日，发售价格3.685元/份，网下认购131.30倍，为产业园区类，标的基础设施项目相关情况 [14] - 鹏华前海万科REITs于2025年7月7日封闭运作期届满，7月8日转为上市开放式基金（LOF），是国内最早面向社会大众发行的REITs，截至今年一季度末规模30.18亿元 [15] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.12%，2025年第28周为876.64，同比上涨10.89%，2024年年初至今累计上涨15.89%，同期沪深300指数累计上涨17.01%，累计超额收益 - 1.12% [18] - 中证REITs全收益指数环比下跌1.12%，2025年第28周为1103.87，同比上涨18.76%，2024年年初至今累计上涨28.09%，同期沪深300指数累计上涨17.01%，累计超额收益 + 11.08% [22] - 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长29.25%，2025年第28周成交量达6.01亿份，成交额达27.51亿元，同比增长47.67%，区间换手率2.98%，同比下降12.09% [29] - 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15%，过去30日成交总量达36.856亿份，成交总额达170.46亿元，同比增长5.07%，近30日平均区间换手率0.62%，同比下降3.66% [34] 分板块表现 - 2025年第28周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 - 3.11%、 - 0.41%、 - 1.16%、 - 1.78%、 - 0.12%、 - 0.43%、 - 1.48%；一月涨跌幅分别为 - 0.01%、 + 2.40%、 - 2.78%、 - 1.34%、 + 0.61%、 + 0.73%、 - 0.48% [39] - 本周嘉实京东仓储基础设施REIT、富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.25%、0.70%、0.64%；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REI跌幅靠前，跌幅为4.44%、3.76%、3.59% [54] 一级跟踪 - 2025年第28周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [8][58] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [63]

投资策略 - 投资组合包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权(Covered Calls)及现金担保看跌期权(Cash Secured Puts)相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETFs)及其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

公司获奖与产品创新 - 财通资管旗下"常熟经开工业坊1期资产支持专项计划（长江经济带）"获"金萃奖——年度最佳类REITs产品"，这是公司第六次获得该奖项 [1] - 获奖产品是全国首单长江经济带主体贴标类REITs，于2025年1月13日发行，创新性地将国家战略与地方产业升级需求结合 [1] - 产品优化了当地企业融资成本、畅通融资渠道，放大国有资本的产业投资与运营功能，为长三角一体化发展提供"产融结合"样板 [1] 行业活动与奖项 - 第九届不动产证券化与REITs高峰论坛暨"金萃奖"年度颁奖盛典在上海举行，该论坛是国内不动产证券化与REITs行业具有影响力的年度交流平台 [1] - "金萃奖"评选从推动行业创新、促进市场健康发展、提升资产质量、优化投资回报等方面进行综合评判，旨在打造行业标杆 [1] 公司业务发展 - 财通资管发挥券商资管牌照优势，成功发行多单创新资产证券化项目，包括全国首单包含游戏动漫版权的知识产权ABS、首单清洁能源持有型不动产ABS等 [2] - 公司运用资产定价能力与投融端需求匹配能力，为实体经济提供融资支持并助力融资主体强化自身功能 [2] - 2023年上半年公司发行33只ABS产品，合计发行规模259.8亿元，排名行业第八 [2] - 截至2023年6月底，公司累计发行206只ABS产品，合计发行规模1650.9亿元 [2]

报告核心观点 - 华夏凯德商业 REIT 底层资产营业额增长、出租率提升，预计未来租金有增长空间，原始权益人储备项目丰富，基金预计募集 22.97 亿元，预期项目资产公允价值 23.47 - 29.23 亿元，IRR 为 6.90% - 7.87%，25/26 年分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs，上市初期预计获较大关注 [3] 项目营业额稳步增长，基金扩募储备丰富 定位 - 华夏凯德商业 REIT 基础设施项目为长沙雨花亭项目和广州云尚项目，均按购物中心租赁模式经营，长沙项目服务周边社区居民，广州项目辐射 CBD 商务客群及家庭消费 [9][10][11] 业态 - 长沙项目聚焦文娱 + 零售，各业态收入占比均衡稳定，24 年引进超 70 家新品牌，22 - 24 年客流量和营业额持续提升 [17] - 广州项目餐饮主导，24 年引入超 65 家新门店，含 38 家首店品牌，22 - 24 年客流量和销售额稳步攀升 [21] 竞争 - 长沙项目所处东塘商圈优质商业存量小，短期内无新增竞品，中远期在建项目影响有限 [28][29] - 广州项目所处白云商圈商业市场未来新增项目因业态差异和距离因素，对其竞争压力较小，西侧粤海云港城定位与目标客群有差异，影响有限 [35][37] 原始权益人 - 主要原始权益人为凯德商用，其控股股东为凯德投资，凯德商用定位是凯德投资在华业务核心平台，储备可扩募消费基础设施资产 35 个，规模超 300 万平方米，保障基金成长性 [38][42][43] 营收稳健，盈利能力较弱 - 22 - 24 年基础设施项目营收逐年增长，广州项目收入占比超六成，但 24 年广州项目计提资产减值损失，拖累整体盈利表现，收入构成稳定，固定租金占比超 60%，毛利率上升、EBITDA 利润率下滑，均低于可比 REITs 均值 [49][51][55] 出租率持续提升，租约集中到期风险可控 出租率 - 22 - 24 年基础设施项目整体出租率提升至 96% +，长沙项目出租率超 95%，广州项目逆势上升，优于区域水平，历史收缴率良好 [61][62] 租约续签 - 长沙项目租户集中度高，25 年到期租约 7 成左右已续签/换租，基础设施项目租赁合同期限以中短期为主，约 52%租约 27 年以前到期 [68][71][73] 租金情况 - 22 - 24 年长沙和广州项目销售坪效上升，长沙项目租金坪效低因主力店占比大及业态调改租金减免，广州项目租金下行因高租金租户退租，改造后有望回升，已签专门店固定租金年化增长率平均 4.5% [76][77][78] 租售比 - 22 - 24 年长沙项目租售比 14.5% - 13.5%，广州项目 24.2% - 19.3%且呈下滑趋势，广州项目租售比明显较高 [88] 本基金估值 公允价值与 IRR - 谨慎/中性/乐观情形下，项目资产合并口径未来 12 个月估值区间 23.47 - 29.23 亿元，与招募书评估值相差 - 15.1% - 5.7%，以假定募资 22.97 亿元计，IRR 为 6.90% - 7.87%，高于已上市消费 REITs 均值 [115][116][117] 资本化率 - 招募书预测长沙、广州项目 25 年资本化率 6.91%/5.19%，测算得项目合并口径 25 年预测资本化率 4.55% - 5.50%，低于华夏大悦城商业 REIT、中金中国绿发商业 REIT [119] 分派率 - 预计本基金 25/26 年可供分配金额 11121/11145 万元，测算得 25/26 年预测净现金流分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs 最新分派率 [124]