楼市现状 - 5月19日统计显示住房价格基本持平或下降，新房售价进一步降低，行业持续低迷[1] - 大批城市房价停止上涨并开始下跌，仅少数城市维持涨势，当前变动呈现分水岭特征而非周期性波动[7] - 郊区普通小区房价曾轻松突破百万的现象消失，闭眼买房躺赢时代终结[5] 历史对比与潜在路径 - 市场担忧中国楼市可能重蹈日本覆辙：90年代日本房价连续下跌十余年，高债务比例、人口结构恶化等相似风险显现[13][15] - 美国模式提供另一种参照：金融危机后调整周期较短，中国凭借更大体量和集中调控能力或可避免最剧烈下跌[16] - 中国缺乏完整历史周期样本，需借鉴国际经验但无法直接套用[10] 结构性变化与核心问题 - 当前调整源于内生机制问题：居民购买力下降、生育率走低、高负债隐患等内部因素削弱市场，外部刺激难以扭转[11] - 土地财政体系赋予政府强控能力，部分城市已通过暂停宅地交易调节库存[23] - 保障房"双轨制"推进（如深圳保障房低价策略）分流商品房需求，避免硬着陆[20] 区域分化与未来展望 - 一线及强二线城市因资源集聚和人口流入具备更强抗跌性，可能率先复苏[29] - 产业结构单一、人口流出的非核心城市面临长期下行压力，或出现鹤岗式超低价现象[30] - 调整时长存在两极可能：美国模式需2-3年触底，日本模式或持续15年以上[30] 政策工具与差异化调控 - 房产税采取渐进式改革，差异化税率设计避免日本式市场速冻风险[22] - 土地供给国有化抑制投机，区别于日本土地私有导致的失控局面[18] - 全国统一调控失效，地域差异将加剧，需针对性施策[25][27]

项目概况与房源配置 - 深圳市住房建设局公布安居型商品房认购资格核查结果 合格认购家庭共675户 本次提供房源66套 [1] - 房源包括两房户型37套 两房户型无障碍住房3套（建筑面积约86平方米） 三房户型26套 [1] - 项目分布覆盖宝安区（邻里间家园28套） 龙岗区（绿海山河逸居8套/云禧公馆1套/盛境御府4套/中海寰宇珑宸花园1套） 光明区（深房光明里3套） 龙华区（天和南苑16套/天和北苑5套） [1] 认购资格与分配规则 - 配售对象分为深圳市安居型商品房在册轮候人及符合条件的领军人才两类 [1] - 单身居民及二至三人家庭限认购两房户型 领军人才及四人及以上家庭可认购两房或三房户型 [1] - 已签订其他保障性住房有效认购协议书的家庭不纳入本批次资格核查及选房名单 [2] 公示与核查机制 - 核查结果在市住房建设局网站公示至5月21日 接受各界监督 [1] - 认购家庭需对申报信息真实性负责 提供虚假信息将依据《深圳市保障性住房条例》处理 [2] - 信息异议需在公示期内通过在线系统或政务大厅提交变更申请 书面复核申请需提交至深圳市住房保障署 [2]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

安居房项目进展 - 海口港澳开发区浩业物流园安居房项目（海建雅居）首栋住宅楼主体结构封顶，该项目为海口主城区最大安居房项目，建有2700多套安居房，施工高峰期有2000多名工人参与建设 [2] - 项目自2024年6月开工，历时11个月克服雨季、高温、台风等困难，通过优化施工组织和增加资源投入实现进度目标，后续将加快二次结构、机电安装及装修 [2] - 项目采用装配式建筑技术，装配率超过50%，并规划沉浸式商业配套和幼儿园等设施，预计10月启动样板房展示，年底上市销售 [2] 项目投资与规划 - 项目由海南建投集团与海钢集团投资建设，总投资36亿元，总建筑面积41.22万平方米，规划22栋住宅楼、4栋商铺、1栋综合楼及1所幼儿园 [3] - 项目兼具工业园区转型升级和人才安居功能，旨在提升海口城市功能品质，服务海南自贸港建设 [3] 海口安居房建设计划 - 下半年海口预计有3个安居房项目上市销售，今年全市计划竣工5000套安居房，优化申购流程以加快政策红利释放 [2][3] - 海口市住建局强调将强化质量监管，确保住房安全，推动从“住有所居”向“住有宜居”升级 [3]

公司背景与使命 - 海南金城于2021年2月改革组建成立，核心主业为保障功能类住房开发建设，肩负健全海南自贸港住房保障体系、解决居民住房难题的使命 [1][2] - 公司成立背景源于海南国资房企"小、散、弱"现状与自贸港住房保障需求不匹配，需整合资源盘活历史遗留项目 [2][3] - 改革初期面临资产规模仅3.8亿元、银行账户被封等困境，通过承接"问题项目"实现破局 [3][4] 业务发展与项目成果 - 资产规模从3.8亿元增长至54.16亿元（2024年），累计上缴土地出让金等5.32亿元，资产负债率33.65% [4] - 盘活4个保障性住房项目，2个安居房项目竣备交付，1个开工建设，4个项目纳入省级重大项目 [14] - 金城·金嘉房源居项目为海南国资系统首个安居型商品住房项目，870套房源解决定安县医疗教育人才住房需求 [5][6] - 琼中金城·安居家园项目428套安居房96%售罄，实现"交付即交证" [9][10] 创新模式与土地盘活 - 首创"安置房+安居房"开发模式，通过股权置换解决金城·金甸水岸项目资本金缺口，成为可复制案例 [18][19] - 盘活海口金城·金秀家园项目368套经适房，解决海南省化肥厂职工历史遗留问题 [13] - 计划通过公开招商模式推进海口海运片区（1300户改造需求）和三亚卓越新城城市更新项目，总投资超70亿元 [21][22][24] 党建引领与人才建设 - 打造"面对面・书记有约"党建品牌，通过"八个有约"理念推动项目落地，获海南自贸港国企党建品牌称号 [29][32] - 员工从133人增至550人，中层干部从8人扩至41人，实施竞争上岗机制优化人才结构 [27] - 金城·金甸水岸项目"五心"民生工程党建品牌有效化解国企改制遗留矛盾 [32] 未来战略规划 - "十五五"期间将聚焦老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房建设 [25] - 计划盘活110个国有原职工生活小区"沉睡土地"，用于保障性租赁住房开发 [26] - 目标成为海南自贸港保障功能类住房投资开发建设运营的一流安居集团 [35]

京津冀公积金新政 - 北京支持租住京津冀地区保障性租赁住房提取住房公积金 缴存职工可向三地公积金中心申请提取 以实际月租金作为每月提取限额 [1] - 政策强化住房租赁市场与保障体系衔接 释放存量公积金支持住房消费信号 引导社会资本精准配置保障性住房领域 [1] 成都公积金政策调整 - 拟将购买保障性住房公积金贷款首付比例降至15% 最高贷款额度上浮50% 单人额度从60万元提至90万元 双人从100万元提至150万元 [2] - 政策通过租购衔接和区域协同推动住房租赁产业链整合 加速保障性住房规模化发展 倒逼房企优化产品结构 [2] 上海土地市场动态 - 上海第四批4宗涉宅地开拍 总出让面积10 1万平方米 总建筑面积23 7万平方米 起拍总价84 1亿元 [3] - 虹口区两地块起价21 57亿元 起始楼面价达67130元/平方米 核心区与外环地块并存或引发房企策略分化 [3] 顾家家居资本运作 - 拟向盈峰集团定增募资19 97亿元 发行不超过1 04亿股（占总股本30%） 实控人持股比例将增至37 37% [4] - 资金用于智能家居技改/研发（含AI及零售数字化） 功能铁架扩建及品牌建设 补充流动资金 [4] 奥园集团债务重组 - 拟调整"H20奥园2"债券本息兑付方案 本金兑付延至2025年9月至2026年5月分四期支付（比例20%/20%/30%/29 85%） [5][6] - 97 5%应计未付利息将于2025年9月30日一次性支付 剩余小额本金兑付同步顺延至该日期 [5][6]

住房消费需求提振 - 广东省将积极运用地方政府专项债券资本金政策推进城中村改造[1] - 2025年计划新开工改造老旧小区不少于600个并更新2 65万台住宅老旧电梯[1] - 城市收购存量商品房政策将扩大保障性住房供给[1] 住房建设标准优化 - 新建商品房建设质量将提升以符合国家《住宅项目规范》要求[1] - 重点发展安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设方向[1] 住房公积金政策调整 - 允许提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款[1] - 租房提取政策将进一步优化[1] - 持续推进灵活就业人员参加公积金制度试点[1]

公租房现状分析 核心观点 - 公租房租金仅为附近商品房的一半，旨在满足低收入群体基本居住需求，但近年退出率上升主要由四大现实原因导致 [2][10] 申请条件限制 - 申请条件严格：需满足当地社保缴纳年限、收入及存款限额等要求，符合条件家庭较少 [4] - 供应量有限且排队周期长：即使符合条件也需等待数年，部分家庭因耗时过长放弃申请 [4] 收入标准动态变化 - 收入超标强制退出：家庭收入改善超过公租房标准线后需搬离 [5] - 收入波动导致申请困难：部分家庭收入在标准线上下浮动，因审核不确定性主动退出 [5] 地理位置与配套缺陷 - 位置偏远：以上海为例，公租房集中于奉贤、金山等郊区，通勤时间达3小时以上 [8] - 配套不足：周边缺乏超市、医院、学校等基础设施，居住体验差 [8] 居住条件局限性 - 装修与设施简陋：仅满足基本需求，物业水平低且公共设施老化 [8] - 面积限制：适合2-3人家庭，人口增多后不适用，部分家庭转向商品房规划 [8] 目标群体适配性 - 适合群体：收入稳定偏低且对居住成本敏感的家庭 [9] - 不适合群体：追求市中心便利或预期收入增长较快的家庭 [9]

金十数据4月23日讯，"浙江省直公积金"微信公众号发布《关于优化完善住房公积金提取若干政策有关 事项的通知》。其中提出，大力支持缴存职工购买保障性住房。缴存职工购买保障性住房，可提取个人 账户住房公积金支付首付款等购房款或偿还贷款本息，在保障性住房持有期间，提取金额累计不超过购 房款和已偿还贷款本息额的合计数。加大住房公积金租房提取力度。缴存职工租赁公共租赁住房、保障 性租赁住房的，可按实际房租支出提取住房公积金。缴存职工通过住房租赁机构租赁住房的，可依据房 屋租赁合同信息，按实际房租支出提取，实际房租支出超过租赁提取额度标准上浮50%的，按租赁提取 额度标准上浮50%提取。 浙江省直公积金新政：购保障性住房可提取住房公积金支付首付款 ...

政策要闻 - 2025年中央财政继续通过定额补助支持部分大城市及以上城市实施城市更新行动，共评选不超过20个城市，向超大特大城市及重点流域沿线大城市倾斜，东部、中部、西部及直辖市补助额度不同，资金分年拨付 [1] - 辽宁拟加大专项债收购存量房用作保障房支持力度，推进“好房子”建设，增加改善性住房供给，推进现房销售，支持公积金付首付，落实税费优惠，加大信贷支持，开展改造并鼓励房票安置 [1] - 海南调整住房公积金个人住房贷款政策，单方缴存最高贷款基准额度由70万元提至80万元，夫妻双方由100万元提至110万元，二孩及以上多子女家庭可上浮20% [2] 市场要闻 - 4月8日招商蛇口27.082亿元竞得通州区八里桥宅地，楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%，地块规模34729.57平方米，规划建筑规模86823.925平方米 [2] - 3月全国居民消费价格同比下降0.1%，环比下降0.4%，1 - 3月平均同比下降0.1%，居住价格同比上涨0.1%，环比持平 [3] - 4月11日湖南发行94.15亿元土地储备专项债，占全省项目建设专项债券资金41.5%，涉及80个项目、126个存量闲置地块，成为全国第三个落地省份 [4] 房企要闻 - 4月10日祝九胜卸任万科财务公司董事长及法人代表职务，由迟玉斌接任 [5] - 4月10日格力地产控股股东海投公司股权结构变动，将整体无偿划转至华发集团，海投仍为控股股东，珠海市国资委仍为实控人 [6] - 4月11日碧桂园境外债重组取得新进展，与专案小组协定重组建议主要条款，占现有债券债务本金总额29.9%，专案小组成员签署重组支持协议，重组涉及注销现有债务等 [7] - 保利发展一季度累计签约金额630.27亿元，同比微增0.07%，累计签约面积308.07万平方米，同比减少16.03% [8] - 招商蛇口一季度累计签约销售金额350.7亿元，累计签约销售面积145.82万平方米 [9] - 中国金茂一季度累计签约销售金额183.02亿元，累计签约建筑面积84.8万平方米 [10] - 龙湖集团一季度累计合同销售额169.5亿元，累计合同销售面积118.8万平方米 [11] - 金地集团一季度累计签约金额81.5亿元，同比下降51.31%，累计签约面积54万平方米，同比下降45.18% [11] - 世茂集团一季度累计合同销售总额70.7亿元，销售总面积57.97万平方米 [11] - 首开股份一季度签约金额63.9亿元，签约面积38.52万平方米 [12] - 旭辉控股一季度累计合同销售金额约54.4亿元，合同销售面积约53.62万平方米 [13] - 新城控股一季度累计合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29%，累计销售面积65.77万平方米，同比下降60.18% [13] - 中梁控股一季度累计合约销售金额约34亿元，累计合约销售面积约30.8万平方米 [13] - 富力地产一季度总销售收入27.7亿元，销售面积25.48万平方米 [14]