公司发展历程 - 创始人丁彦辉于1996年怀揣500元借款自甘肃南下深圳创业 [2] - 经过20余年发展，公司已成为市值超过60亿元的全球LED显示领域领军企业 [2] 公司战略与经营 - 公司以“品牌化+轻资产+数字化”战略应对行业产能过剩和竞争无序的困境 [2] - 公司凭借该战略在行业内卷中实现逆势突围 [2] - 公司以“至真”的经营哲学在全球市场搭建跨文化信任的桥梁 [2] 未来发展规划 - 展望“十五五”，公司将坚持高端品牌定位 [2] - 公司将加大研发投入并持续深耕细分领域 [2] - 公司致力于打造全球LED显示技术与应用的领导品牌 [2]

行业环境 - 近年来房地产市场持续调整 房地产行业普遍遇到一些困难 [1] 公司经营策略 - 公司坚持稳中求进 以进促稳的稳健经营策略 [1] - 统筹做优增量和盘活存量的关系 [1] - 重点围绕拓宽业务来源 加快资金回收 加强能力建设 提高组织效率开展经营管理工作 [1] 业务模式创新 - 持续创新业务模式和盈利模式 [1] - 积极发展困境不动产投资 轻资产等业务 [1] - 构建轻重并举的业务组合 以利于实现长期可持续发展 [1]

组织架构调整 - 公司启动新一轮组织架构调整，撤销苏皖、东南、华南区域集团及上海、长沙事业部，新组建华东区域事业部和华南区域事业部 [2] - 调整后公司组织架构划分为华东、华南、北京、华西区域及山东平台，由分散转向集中，体现战略收缩、聚焦深耕核心区域的意图 [2] - 华东区域事业部负责上海、浙江、江苏、福建、安徽和江西的业务，华南区域事业部负责广东、湖南、湖北、广西和海南的业务 [2] 战略转型方向 - 公司计划彻底告别高杠杆、高负债、高周转的旧模式，转向轻资产、低负债、高质量的新路径 [2] - 公司明确聚焦收租、自营开发业务、房地产资管业务三大核心板块，并对标铁狮门、黑石等国际知名企业 [2] - 公司计划在三年内实现重新站起来的目标 [2] 经营业绩表现 - 今年前三季度，公司取得累计合同销售金额130.6亿元，合同销售面积约124.77万平方米，合同销售均价为每平方米1.1万元 [3] - 公司股东权益应占合同销售金额为67亿元 [3] 境外债务重组进展 - 公司境外债务重组相关决议案已在股东特别大会上正式通过，意味着重组主要前置工作已实质启动 [3] - 重组方案包括发行强制性可转换债券以大幅削减债务、优化资本结构，大股东前期超5亿港元借款将同步转股 [3] - 公司推出为期10年的团队股权激励计划，旨在重组完成后的经营复苏期稳定和激励团队 [3]

公司组织架构调整 - 旭辉控股撤销苏皖区域集团、东南区域集团、华南区域集团、上海区域事业部、长沙事业部及下属城市公司 [1] - 公司新组建成立华东区域事业部和华南区域事业部 [1] - 调整后组织架构划分为华东区域、华南区域、北京区域、华西区域及山东平台 [2] 新区域事业部管辖范围 - 华东区域事业部负责上海、浙江、江苏、福建、安徽和江西的战略经营和业务发展 [2] - 华南区域事业部负责广东、湖南、湖北、广西和海南的战略经营和业务发展 [2] 战略转型方向 - 公司战略意图为收缩与聚焦，从“分散”变得更为“集中”，以深耕核心区域 [2] - 公司计划彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”新路径 [2] - 未来将聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心板块，并对标铁狮门、黑石等国际企业 [2] 销售业绩表现 - 今年前三季度累计合同销售金额为130.6亿元，合同销售面积约124.77万平方米 [2] - 合同销售均价为1.1万元/平方米，公司股东权益应占合同销售金额为67亿元 [2] 境外债务重组进展 - 境外债务重组相关决议案已于股东特别大会上正式通过 [3] - 重组方案包括发行强制性可转换债券以削减债务，大股东前期超5亿港元借款将同步转股 [3] - 公司推出为期10年的团队股权激励计划，旨在重组完成后稳定和激励团队 [3]

财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入49.69亿元，同比下降18.62% [1] - 2025年前三季度公司归母净利润为-31.43亿元，扣非后归母净利润为-9.59亿元 [1] - 2025年第三季度公司实现营业收入16.32亿元，同比下降13.24%，降幅较前期收窄 [1] - 2025年第三季度公司归母净利润为-12.43亿元，扣非后归母净利润为-3.56亿元 [1] - 2025年前三季度公司毛利率为61.89%，同比增长2.47个百分点 [2] - 2025年第三季度公司毛利率为62.69%，同比增长6.07个百分点 [2] - 2025年前三季度公司净利率为-67.41%，同比下降34.58个百分点 [3] - 2025年第三季度公司净利率为-79.99%，同比下降43.98个百分点 [3] 收入构成与影响因素 - 2025年前三季度公司自营及租赁分部收入同比下降5.8亿元，其他分部收入合计同比下降5.6亿元 [1] - 营收下降主要受家居零售市场需求减弱导致商场租金收入阶段性下滑、稳商留商优惠增加以及委管商场数量和其他业务板块项目数量减少、进度放缓影响 [1] - 商场租赁及运营业务展现韧性，2025年前三季度该业务营业利润实现2亿元，较去年同期的约1亿元明显改善 [2] 费用与资产影响 - 2025年前三季度公司期间费用率为57.65%，同比增长2.88个百分点，其中财务费用率同比增加3.09个百分点至33.05% [3] - 2025年第三季度公司期间费用率为63.19%，同比增长3.70个百分点，其中财务费用率同比增加4.15个百分点至33.92% [3] - 投资性房地产公允价值下降造成2025年前三季度公允价值变动损失约-33.3亿元，并产生各类减值损失合计约-1.7亿元 [3] 现金流与运营效率 - 截至2025年前三季度公司经营活动现金净流入约6.4亿元，较去年同期增加约11.7亿元 [4] - 2025年第一、二、三季度经营活动现金净流入分别为-1.12亿元、3.14亿元和4.41亿元，呈现环比逐季改善态势 [4] 业务转型与战略进展 - 公司业态升级步伐加快，电器、汽车、家装设计、生活业态等新兴业务发展取得积极进展 [2] - 截至2025年9月末，公司自营商场的出租率由2024年末的83.0%稳步提升至84.7% [2] - 2025年第三季度美凯龙电器经营面积占比进一步提升0.2个百分点，截至第三季度末已在全国115个核心城市打造超150家馆均面积破万方的智能电器生活馆 [2] - 2025年第三季度汽车经营面积占比提升0.3个百分点，截至第三季度末公司体系内汽车业态总经营面积达26万平方米，覆盖全国44个城市，合作品牌超过30家 [2] - 公司正全面推进"3100"战略，计划在三年内实现汽车业态经营面积突破100万平方米 [2]

投资评级与目标 - 投资评级为增持-A，并维持该评级 [6] - 12个月目标价为3.35元，当前股价（2025年11月06日）为2.77元 [6] - 总市值为120.6261亿元，流通市值为100.0925亿元 [6] 核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入49.69亿元，同比下降18.62% [1] - 2025年前三季度归母净利润为-31.43亿元，扣非后归母净利润为-9.59亿元 [1] - 2025年第三季度公司实现营业收入16.32亿元，同比下降13.24% [1] - 2025年第三季度归母净利润为-12.43亿元，扣非后归母净利润为-3.56亿元，亏损幅度收窄 [1] - 2025年前三季度毛利率为61.89%，同比增长2.47个百分点 [4] - 2025年第三季度毛利率为62.69%，同比增长6.07个百分点 [4] - 投资性房地产公允价值变动导致2025年前三季度产生约-33.3亿元损失 [11] 经营状况与现金流 - 2025年第三季度营收降幅收窄，主要受家居零售市场需求减弱及稳商留商优惠增加影响 [2] - 公司自营商场出租率从2024年末的83.0%提升至2025年9月末的84.7% [3] - 新兴业务发展积极，电器业态已在全国115个核心城市打造超150家智能电器生活馆 [3] - 汽车业态总经营面积达26万平方米，覆盖全国44个城市，并推进“3100”战略 [3] - 2025年前三季度经营活动现金流净流入约6.4亿元，较去年同期增加约11.7亿元 [11] - 2025年第一至第三季度经营活动现金净流入逐季改善，分别为-1.12亿元、3.14亿元和4.41亿元 [11] 费用结构与未来展望 - 2025年前三季度期间费用率为57.65%，同比增长2.88个百分点 [4] - 财务费用率同比增加3.09个百分点至33.05%，是期间费用率上升的主因 [4] - 公司持续推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务协同有望焕发活力 [11] - 预计2025-2027年营业收入分别为69.15亿元、77.32亿元、82.23亿元 [11] - 预计2025-2027年归母净利润分别为-8.04亿元、1.25亿元、3.62亿元 [11]

债务重组方案核心内容 - 公司境外债务重组方案涉及总额约81亿美元的现有债务被注销 包括68亿美元未偿还本金及13亿美元应计未付利息 [1] - 公司将新发行总额约67亿美元的新工具以替换旧债 并支付约950万美元现金 [1] - 新发行工具包括约41亿美元的强制性可转换债券 以及约26亿美元通过短、中、长期票据或贷款形式留存的债务 [1] 强制性可转换债券细节 - 强制性可转换债券初始普通转换价为每股1.6港元 较当前股价溢价7倍 [2] - 转股机制包括三种 自愿转换自重组生效日起可申请转股 分期强制转股在未来四年内按最低比例逐步转股 触发式转股在股价连续90个交易日成交量加权平均价超过5.0港元时自动执行 [2] 大股东支持与股权激励 - 大股东林氏家族展现出坚定支持 其对公司的超5亿港元股东借款将同步转股 其持有的约400万美元现有票据亦将全部转换为强制性可转换债券 [2] - 公司推出一项为期十年的股权激励计划 覆盖大股东与核心管理层 授予条件与未来多项可量化业绩指标挂钩 [2] - 股权激励计划旨在绑定核心团队确保经营复苏期稳定 并保障大股东在债务重组后维持控制权避免股权过度稀释 [2] 公司战略与发展前景 - 公司未来战略是走"轻资产、低负债、高质量"的发展路径 聚焦"收租、自营开发业务、房地产资管业务"三大核心板块 向铁狮门、黑石模式发展 [3] - 业内人士认为公司团队在行业下行期展现出韧性与执行力 大股东参与债务重组与经营稳定是公司"站起来"的基础 [3] - 公司境内重组已完成投票 境外债务重组主要前置工作已实质启动 公司有望率先成为完成境内外债务整体重组的民营房企 [3]

债务重组方案核心内容 - 公司境外债务重组方案细节公布，计划通过发行强制性可转换债券等方式大幅削减债务，优化资本结构[1] - 现有总额约81亿美元的境外债务将被注销，包括68亿美元未偿还本金及13亿美元应计未付利息[1] - 公司将新发行总额约67亿美元的新工具，其中约41亿美元为强制性可转换债券，26亿美元通过短、中、长期票据或贷款形式留债，并支付约950万美元现金[1] 强制性可转换债券具体条款 - 强制性可转换债券初始普通转换价为每股1.6港元，较当前股价溢价7倍[2] - 转股机制包括自愿转换、未来四年内按既定最低比例的分期强制转股、以及若公司股票连续90个交易日成交量加权平均价超过5.0港元时的触发式强制转股[2] 大股东支持与股权激励计划 - 大股东林氏家族展现出坚定支持，其对公司的超5亿港元股东借款将同步转股，其持有的约400万美元现有票据亦将全部转换为强制性可转换债券[2] - 公司推出一项为期十年的股权激励计划，覆盖大股东与核心管理层，授予条件与未来多项可量化业绩指标挂钩，旨在绑定核心团队并保障大股东在债务重组后维持控制权[2] 公司未来发展战略 - 公司未来将走“轻资产、低负债、高质量”的发展路径，聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心业务板块，目标在三年内实现重新“站起来”[3] - 公司境内重组已完成投票，境外债务重组主要前置工作已实质启动，公司有望率先成为完成境内外债务整体重组的民营房企[3]

债务重组方案核心内容 - 公司境外债务总额约81亿美元将被注销 包括68亿美元未偿还本金及13亿美元应计未付利息 [1] - 公司将新发行总额约67亿美元的新工具以置换债务 并支付约950万美元现金 [1] - 新工具包括约41亿美元的强制性可转换债券和约26亿美元的短、中、长期票据或贷款 [1] 强制性可转换债券细节 - 强制性可转换债券初始普通转换价为每股1.6港元 较当前股价溢价7倍 [2] - 转股机制包括自愿转换、分期强制转股以及触发式转股三种方式 [2] - 若公司股票连续90个交易日的成交量加权平均价超过5.0港元 所有剩余债券将自动强制转换 [2] 大股东支持与股权激励 - 大股东林氏家族对公司的超5亿港元股东借款将同步转股 展现坚定支持 [2] - 大股东持有的约400万美元现有票据亦将全部转换为强制性可转换债券 [2] - 公司推出为期十年的股权激励计划 覆盖大股东与核心管理层 授予条件与未来多项可量化业绩指标挂钩 [2] 公司未来发展战略 - 公司未来将走"轻资产、低负债、高质量"的发展路径 聚焦"收租、自营开发业务、房地产资管业务"三大核心板块 [3] - 公司计划向铁狮门、黑石模式发展 目标在三年内实现重新"站起来" [3] 重组进展与行业影响 - 公司境内重组已完成投票 境外债务重组主要前置工作已实质启动 [3] - 公司有望率先成为完成境内外债务整体重组的民营房企 [3] - 公司在行业下行期中展现出极强的韧性与执行力 [3]

行业整体业绩 - 2024年7月至2025年6月，全国205家品质化奥特莱斯实现销售额1800亿元，同比增长8.9% [1] - 同期行业客流量近9亿人次，同比增长12.5% [1] - 2024年三季度至2025年二季度，行业销售额同比增速从3.8%攀升至12.8%，客流量增速从6.2%升至16.3% [1] 主要市场参与者 - 王府井奥莱、首创奥莱、百联奥莱、杉杉奥莱、砂之船奥莱和佛罗伦萨小镇六大连锁集团贡献销售额1100亿元，占全国总量的61.1% [1] - 砂之船奥莱销售额为238亿元，首创钜大销售额约156.5亿元，佛罗伦萨小镇销售额为136.45亿元 [1] 消费者特征与市场趋势 - 2024年全国奥莱客单价为每笔988元，呈现“低频高客单”特征 [2] - “Z世代”中超80%通过社交平台获取折扣信息 [2] - 三、四线城市居民因人均可支配收入增速超8%，成为行业增长新引擎，2024年新开业奥莱近半数布局下沉市场 [2] 品牌与运营策略 - 运动户外品牌为“流量担当”，国际名品以轻奢为主 [2] - 83.5%的品质化奥莱拥有超100个联营品牌，6家头部项目超300个 [2] - 线上线下联动成为常态化营销模式，并通过演唱会、非遗展等场景化体验延长客群驻留 [2] 金融与数字化支持 - 2024年中国银联联合多家银行投入超5500万元满减补贴，通过“奥莱+”智慧平台带动直接交易近5亿元，间接拉动数十亿元消费 [2] - 2025年中国银联联合多家银行还将通过购物季投放4300余万元消费补贴 [2] - 抖音等平台奥莱优惠券订单量同比增长40%，数智化奥莱加速崛起 [3] 行业发展阶段与机遇 - 行业正处于“规模扩张”向“质量提升”转型关键期 [3] - 轻资产和消费基础设施REITs让奥莱成为资本新宠 [3] - 各地商业设施的城市更新为奥莱带来新的市场增量 [3]