房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] 住房供给与品质提升 - 优化保障性住房供给以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"并实施房屋品质提升工程 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]

政策导向与战略方向 - 中央城市工作会议要求加快构建房地产发展新模式，系统推进"好房子"和完整社区建设[4] - 深圳市以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，加快构建房地产发展新模式，高质量推进"四好"建设[4] - 住房和城乡建设部要求全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，将保障性住房率先建成好房子，引导商品房建成好房子[5] - 通过推动城市更新为抓手，统筹推进"四好"建设，加大产业培育，打造涵盖建材、家居、家电等多个领域的产业集群[5] 行业标准与技术体系 - 广东省组织编制《广东省绿色建筑评价标准》《数字家庭建设评价标准》《广东省保障性住房建设为"好房子"技术指引》等多项地方标准[4] - 中国建筑"好房子"营造体系以百姓需求为中心，锚定安全、舒适、绿色、智慧价值目标，以好标准为牵引，五好集成为方法[10] - 深铁置业构建以"六好"为目标、"六化"为路径的体系，编制《深铁好房子白皮书》，探索"轨道+物业"模式[10] - 中国金茂打造"三懂六境"科技好房体系，从热湿环境、风水环境、声光环境、安全环境、绿色环境、智慧环境六大维度提升品质[11] 金融服务与信贷支持 - 上海浦东发展银行围绕"四好"建设加强信贷投放，提供固定资产贷款、零售贷款、项目前端融资等专项贷款产品[9] - 中国农业银行深圳市分行在房产项目建设端落实房地产融资协调机制，加强预售资金监管，在市民住房消费端提供专项额度支持[17] - 苏州市住房公积金管理中心对购买二星级以上绿色建筑、"两智一全"等高品质住房的缴存人，贷款额度可上浮20%[16] 科技创新与智能化应用 - 推动建筑业向绿色化、工业化、智能化转型，打造深圳深铁前海时代尊府项目、珠海华发珠海湾智慧住宅小区项目等典型案例[4] - 华为全屋智能以"1+2+N"底层架构为支撑，通过智能主机实现设备稳定连接、控制与本地化隐私保护[15] - 华信永道为深圳市住房公积金管理中心搭建AI应用架构，实现7×24小时全天候"问、办、评"伴随服务，将平均处理时间减少50%[14] - 支付宝结合MCP等大模型技术打造住房公积金AI助手，并通过区块链和数字身份认证等技术筑牢数据安全防线[17] 物业服务与社区治理 - 大力实施物业服务质量提升行动，推动物业服务进家庭，探索运用大数据、物联网、人工智能等新质生产力要素提升服务水平[6] - 中海物业打造"六个一"好服务体系，细分"玖颂悦泊"四级服务标准，涵括精选奢享服务、品质生活服务、标准舒适服务、基础服务保障四个维度[14] - 建议落实房屋全生命周期安全管理制度，开发商应向物业服务企业移交详尽的房屋维护说明书，政府部门制定房屋维护修缮计划[13] 市场表现与城市实践 - 深圳市今年前三季度新房、二手房成交7.2万套，同比增长25.9%，去化周期缩短至12.5个月[8] - 深圳市加大保障性住房建设与供应，完善"一张床、一间房、一套房"保障性住房供应体系，扎实推进棚户区与老旧小区改造[8] - 支付宝支持灵活就业人员在线缴存住房公积金，试点住房公积金直租业务，联合相关企业为业主提供一站式缴费、通知、报事报修等服务[17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年9月房价疲弱态势延续，地产销售“以价换量”有韧性；国庆节后二手房成交“两连增”，新房市场修复动能转弱；行业顶层设计信号明晰，正迈向“高质量发展” [1][2][4] 各部分总结 价格与销售数据 - 2025年9月70城新建商品住宅价格环比下跌0.4%，二手住宅价格环比下跌0.6%；一线城市二手房价格领跌，9月环比下滑1.0%，同比下跌3.2% [1] - 9月新房销售面积环比增48.5%，销售额环比增47.2%，增速强于过往同期 [1] 高频成交数据 - 本周（10月17 - 23日）15城二手房成交面积233万平，环比增长7%，同比下滑14%，较2023年同期增长11%；38城新房成交面积282万平方米，环比回升3%，同比下滑19% [2] 分城市层级成交表现 - 二手房方面，一线城市周度成交环比连续两周回落，本周微降2%；二线及三线城市表现亮眼，成交面积环比分别增长14%和12% [3] - 新房市场呈现“一线反弹、二三线走弱”，一线城市成交环比大幅反弹15%，三线城市环比增长12%，二线城市成交环比下降7% [3] 重点城市观察 - 10月17 - 23日，一线城市二手房周成交面积环比连降两周，同比连降两周；新房环比由降转增，同比连降三周 [29] - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑4%、38%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长12%、2% [30] 房价观察 - 9月一线城市二手房住宅价格指数环比下滑1.0%，同比下滑3.2%；新房价格环比下滑0.4%，同比下滑0.7% [55]

文章核心观点 - 二十届四中全会公报首次直接提出“房地产高质量发展”，标志着房地产行业定位发生深刻转变，从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与消费、投资、区域布局等国家战略协同联动的关键环节 [2][3][4] - 房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念，其核心抓手是构建房地产发展新模式，最终目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [5][6][8] - 未来行业政策调整将呈现三大核心变化：全面推进高质量发展模式、城乡与区域协同发展格局加速形成、民生属性与市场功能的平衡机制更加完善 [11][12][13][14][15] 房地产定位的转变 - 与以往历届四中全会将房地产隐含于宏观经济论述或侧重于法治保障相比，二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，作为扎实推进共同富裕的重要抓手 [3][4] - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [4] 房地产发展新模式的内涵 - 新模式旨在形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [6] - 内涵包括四大方面：完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [6][7] - 要素联动机制的核心是以人定房，以房定地、以房定钱，从源头上促进市场供需平衡 [7] - 融资制度将推广“保交房”工作中形成的办法，即一个项目确定一家主办银行，保证项目公司的合理融资需求 [7] “好房子”的建设重点 - 建设“好房子”是高质量发展的落脚点，重点涵盖五个方面：好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维 [8][9][10] - 全文强制的《住宅项目规范》已于5月1日正式实施，包含14项提升，例如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - 通过操作手册涵盖16类、262项要点，作为“好房子”建造过程中要遵守的准则 [10] 未来政策调整的三大核心变化 - **变化一：全面推进高质量发展模式**：供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，需求端以“人口高质量发展”为牵引优化产品设计，运营端强化“全生命周期管理” [12] - **变化二：城乡与区域协同发展格局加速形成**：核心城市群、都市圈成为高质量发展核心载体，城乡融合推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品 [13] - **变化三：民生属性与市场功能的平衡机制更加完善**：政策锚定“民生保障”核心，未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，遏制投机并支持合理改善型需求 [14][15] 推动房地产高质量发展的意义 - 对经济而言，能为经济增长注入新的、可持续的动力 [17] - 对社会民生而言，是扎实推进全体人民共同富裕的必然要求，能有效提升人民生活品质 [17] - 对房地产行业而言，是实现健康可持续发展的根本出路，推动行业从规模扩张转向质量提升 [17]

房地产市场整体表现 - 房地产市场呈现止跌回稳趋势，商品房销售和住宅价格同比降幅收窄 [1] - 9月新建商品房销售面积8531万平方米，环比增长48.5% [1] - 9月新建商品房销售额8025亿元，环比增长47.3% [1] 销售与价格数据 - 1月至9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [1] - 1月至9月商品房销售额同比下降7.9%，降幅比去年同期收窄14.8个百分点 [1] - 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 9月二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，三线城市下降3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [2] 企业资金与库存状况 - 1月至9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4%，降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [2] - 9月末商品房库存比8月末减少241万平方米，连续7个月减少 [2] 政策支持与市场驱动因素 - 销售增长得益于各地调整优化房地产相关政策，降低购房门槛和资金压力 [1] - 9月进入传统销售旺季，房企加大优惠促销力度，调动居民积极性 [1] 未来发展方向与新模式 - 将高质量开展城市更新，增加高品质住房供给，满足刚性和改善性住房需求 [2] - 构建房地产发展新模式是促进市场平稳健康发展的治本之策 [2] - 完善住房供应体系，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的格局 [3] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱 [3] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，推进现房销售防范交付风险 [3] - 发展安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，提升住房标准、设计、材料、建造水平 [4]

房地产市场整体表现 - 房地产市场呈现止跌回稳趋势 商品房销售和住宅价格同比降幅收窄 [1] - 9月新建商品房销售面积8531万平方米 环比大幅增长48.5% [1] - 9月新建商品房销售额8025亿元 环比大幅增长47.3% [1] - 1月至9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5% 降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [1] - 1月至9月商品房销售额同比下降7.9% 降幅比去年同期收窄14.8个百分点 [1] 商品住宅销售价格变动 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7% 降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 9月二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1% 三线城市下降3.4% 降幅均收窄0.3个百分点 [2] - 9月一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2% 降幅比上月收窄0.3个百分点 [2] - 9月二线城市二手住宅销售价格同比下降5.0% 三线城市下降5.7% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [2] 房地产企业资金与库存状况 - 1月至9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4% 降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [2] - 9月末商品房库存比8月末减少241万平方米 实现连续7个月减少 [2] 政策支持与市场驱动因素 - 销售增长主要得益于各地持续调整优化房地产相关政策 降低购房门槛和资金压力 [1] - 9月进入传统销售旺季 新建商品房上市增多 房企加大优惠促销力度 [1] - 各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放 [1] 房地产发展新模式方向 - 将完善住房供应体系 形成保障和市场两个体系定位清晰 功能互补的供应格局 [3] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制 以人定房 以房定地 以房定钱 [3] - 改革完善房地产开发 融资 销售制度 包括建立项目"白名单"制度和推进现房销售 [3] - 发展安全 舒适 绿色 智慧的"好房子" 提升住房标准 设计 材料 建造 运维水平 [4]

核心观点 - 房地产市场呈现积极变化 正朝着止跌回稳方向迈进 9月单月销售数据环比大幅增长为市场注入信心[1] - 行业修复过程中 销售降幅收窄 价格同比降幅收窄 企业资金和库存状况有所改善[2] - 促进市场平稳健康发展需继续努力 未来将着力构建房地产发展新模式 完善供应体系 改革相关制度 发展“好房子”[3][4] 市场销售情况 - **9月单月销售强劲反弹**：9月份新建商品房销售面积8531万平方米 环比增长48.5% 销售额8025亿元 环比增长47.3% 主要得益于政策优化、传统旺季及房企促销[1] - **累计销售降幅显著收窄**：1-9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5% 降幅比去年同期收窄11.6个百分点 销售额下降7.9% 降幅收窄14.8个百分点[2] - **部分城市表现较好**：部分一线和二线城市房地产市场销售情况较好[2] 住宅价格变动 - **新建商品住宅价格降幅收窄**：9月份 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7% 降幅比上月收窄0.2个百分点 二线城市下降2.1% 三线城市下降3.4% 降幅均收窄0.3个百分点[2] - **二手住宅价格降幅收窄**：9月份 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2% 降幅收窄0.3个百分点 二线城市下降5.0% 三线城市下降5.7% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点[2] 行业资金与库存 - **企业资金状况改善**：1-9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4% 降幅比去年同期收窄11.6个百分点[2] - **去库存成效显现**：9月末商品房库存比8月末减少241万平方米 已连续7个月减少[2] 未来政策与发展方向 - **构建房地产发展新模式**：这是促进市场平稳健康发展的治本之策[3] - **完善住房供应体系**：形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局 规范发展住房租赁市场[3] - **建立要素联动机制**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人定房、以房定地、以房定钱 促进市场供需平衡[3] - **改革开发、融资、销售制度**：严禁违规抽挪项目资金 建立城市房地产融资协调机制和项目“白名单” 有力有序推进现房销售[4] - **发展“好房子”**：提升住房各项标准 发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[4]

发展成就核心特征 - 民生导向鲜明 从住有所居向住有优居升级 紧扣群众急难愁盼问题[3] - 品质追求聚焦 以系统思维推进城市更新 统筹好房子好小区好社区好城区建设[3] - 创新动能强劲 在房地产发展新模式和智能建造领域积极探索 多项经验获全国全省推广[3] 民生福祉与住房保障 - 棚改回迁安置8.8万套 惠及25万群众出棚进楼[4] - 统筹建设保障性住房1.76万套 惠及10.5万户家庭[4] - 精准发放住房租赁补贴1万户 筹集人才住房4.3万套 缓解新市民新青年住房难题[4] - 改造老旧小区845个 用电自管小区307个 新增电动车充电端口10万个 加装电梯861部[4] - 深化红色物业建设 建立130个党建联系点 物业服务融入基层治理体系[4] 城市品质与基础设施建设 - 实施片区综合改造78个 投资870亿元实施中心城区城建项目526个[5] - 建成海绵城市238平方公里 新改建供水燃气管网1300公里[5] - 全市供水普及率燃气普及率及污水处理率均超过98%[5] - 10个中心镇实施七大工程项目514个 7个入选省级小城镇创新提升行动试点[5] - 建成装配式农房300余套 改造危房3490户 新增省级传统村落5个 120处历史建筑挂牌建档[5] 建筑业与房地产转型 - 建筑业产值从2020年344.1亿元提升至2024年460.8亿元 年均增速7%[6] - 指导20家企业晋升一级资质 新增绿色建筑2303万平方米 装配式建筑1336万平方米[6] - 获评齐鲁建造品牌13个 省建筑业跨越发展县区2个[6] - 出台好房子建设导则 5个项目获评全国高品质住宅 11个项目入选省级高品质住宅[6] - 成功获批全国现房销售试点城市 创新推出房地产三全集成服务 典型经验全国推广[6] 安全管理与质量提升 - 更新改造燃气管道598.9公里 全市107家城燃企业监管平台实现省市县三级互通[7] - 深入开展安全生产治本攻坚 2个行政执法案例获住建部推广[7] - 获国家优质工程奖装修工程奖各1个 泰山杯48个[7]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 本周（2025年10月11日-10月17日）新房和二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降但同比上升 [1][5][16] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下，9月楼市成交同环比改善，但10月以来高频数据显示成交走弱，市场持续性有待观察；由于去年四季度销售基数较高，后续市场可能仍面临压力 [6][131] - 当前房价绝对值走低、库存上升、居民信心较弱，难以支撑后续楼市成交量价；市场对政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会 [6][131] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑的困境反转标的 [6][131] - 现阶段建议关注四条投资主线：基本面稳定且在一二线核心城市有高占比的房企；2024年以来在销售和拿地有突破的“小而美”房企；经营或策略有增量变化的房企；受益于二手房市场量价修复的经纪公司 [6][131] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：40个城市新房成交面积270.2万平方米，环比上升170.6%，同比下降22.9%（同比降幅较上周收窄26.7个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为153.0%、202.9%、125.3%，同比增速分别为-37.7%、-4.2%、-41.1% [5][17] - **新房库存情况**：12个城市新房库存面积11409万平方米，环比下降0.1%，同比下降13.0%；去化周期20.9个月，环比下降0.8个月，同比上升0.4个月；一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.8、88.6个月，环比分别下降0.6、0.9、5.2个月，同比分别上升0.2、0.05、14.9个月 [5][39] - **二手房成交情况**：18个城市二手房成交面积183.3万平方米，环比上升188.9%，同比下降30.9%（同比降幅较上周收窄29.1个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为241.7%、176.7%、168.7%，同比增速分别为-25.1%、-36.9%、-32.8% [5][45] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城成交土地规划建筑面积815.7万平方米，环比下降28.4%，同比下降59.5%；成交总价201.6亿元，环比下降51.1%，同比下降57.9%；楼面均价2471元/平，环比下降31.7%，同比上升4.1%；溢价率2.2%，环比下降0.8个百分点，同比上升0.4个百分点 [5][60] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积171.7万平方米，环比下降68.9%，同比下降66.2%；成交总价141.3亿元，环比下降59.0%，同比下降36.4%；楼面均价8228.5元/平方米，环比上升32.1%，同比上升87.8%；溢价率0.6%，环比下降4.6个百分点，同比上升0.5个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：住建部强调“十四五”期间将深化住房领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，并健全城市体检与城市更新一体化机制 [97] - **地方政策**：成都出台公积金新政，取消“本市缴存”限制，扩大“商转公”合作银行范围；合肥延续购房补贴政策至2026年5月；天津允许既有住宅加装电梯提取住房公积金 [99][100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-2.3%，较上周下降1.5个百分点；相对沪深300收益-0.1%，较上周上升0.2个百分点；板块PE为32.42X，较上周下降0.84X [5][104] - A股跌幅靠前公司包括招商蛇口（-0.1%）、保利发展（-2.3%）、绿地控股（-5.4%）；港股涨幅靠前公司包括建发国际集团（1.2%）、华润置地（-1.2%）、中国海外发展（-1.8%） [5][110] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量173.1亿元，环比上升367.8%，同比上升5.5%；总偿还量74.5亿元，环比下降41.4%，同比下降48.8%；净融资额98.7亿元 [5][120] - 债券发行量最大房企为华润置地（20.0亿元）、海开控股（20.0亿元）、长兴国控（13.8亿元）；偿还量最大房企为海开控股（20.0亿元）、陆家嘴（15.8亿元）、铁建房产（7.0亿元） [5][120][127] 投资建议 - 建议关注四条主线：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团（基本面稳定型）；保利置业集团、城投控股（“小而美”型）；新城控股、金地集团、龙湖集团（经营变化型）；贝壳-W、我爱我家（二手房经纪型） [6][131]

货币政策与宏观经济形势 - 会议认为宏观调控力度加大，货币政策适度宽松，持续发力、适时加力，强化逆周期调节，为经济回升向好创造适宜的货币金融环境[4] - 贷款市场报价利率改革效能持续释放，存款利率市场化调整机制作用有效发挥，货币政策传导效率增强，社会融资成本处于历史较低水平[4] - 当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性[4] - 我国经济运行稳中有进，社会信心持续提振，高质量发展取得新成效，但仍面临国内需求不足、物价低位运行等困难和挑战[4] 金融服务实体经济与重点领域支持 - 要引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力，共同维护金融市场的稳定发展[5] - 扎实做好金融"五篇大文章"，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等，做好"两重""两新"等重点领域的融资支持[5] - 用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定[5] - 充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用，进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点[6] 房地产发展新模式构建 - 要加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式[6] - 构建房地产发展新模式是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策[8] - 房地产发展新模式的核心是投资驱动向消费驱动的转换和"强市场 + 强保障"双轮驱动住房供应体系的形成[12] - 新模式应至少包括住房、土地、财税、金融四方面的制度变革，以实现房地产市场的供需平衡、稳定发展[13] 房地产市场现状与政策方向 - 2024年我国商品住宅销售面积达到8.1亿平方米，为努力实现市场回稳，仍需在房企转型、土地供应、需求支持等方面继续工作[10] - 中央经济工作会议着重提到要有序搭建"市场 + 保障"的住房制度，包括住房土地供给制度、保障房建设分配管理制度和住房金融制度等[10] - 在人口总量持续负增长态势下，未来我国住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力，同时人口区域分布变化、老龄化和改善型需求增加对市场产生深远影响[13] - 长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是新模式重要的发展方向与具体载体[11] 存量资产盘活与金融工具创新 - 通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产，形成不动产领域存量盘活和新增投资的良性循环，将是未来REITs推动商业不动产领域发展的新模式[12] - 经过多年投资建设和发展，我国商业不动产领域积累了大量的存量资产，未来商业不动产投资将从过去的新增投资为主转向增存并重[12] - 建议以优化存量空置商办楼宇处置政策为突破口，"商办改保障"，推进处置存量商品房工作，同时增加保障房市场供给[10]