报告行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 报告的核心观点 - 部分核心城市新房、宅地成交热度较高由优质供给驱动，但优质供给会挤压老库存和二手房去化，二者面临价格下行压力 [28] - 有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进 [28] - 二手房价或为地产见底的观测指标，二手房价企稳后才有量价回升的基础 [28] 根据相关目录分别进行总结 房地产上涨 4.1%，板块排名第 7 位 - 第 30 周申万一级行业指数中，房地产指数上涨 4.1%，在 31 个一级行业板块中排名第 7 [8] - A 股板块内涨幅第一为张江高科，涨幅达 12.4%；涨幅前五个股为张江高科、西藏城投、天府文旅、大悦城、万通发展；跌幅前五个股为渝开发、市北高新、国创高新、中洲控股、中新集团 [10] - 港股板块内涨幅第一为中国金茂，上涨 15.6%；涨幅排名前五个股为中国金茂、碧桂园、雅居乐集团、绿城中国、中国海外宏洋集团；跌幅前五个股为富力地产、金地商置、龙光集团、中骏集团控股、恒大物业 [12] 政策要闻 - 成都分批取消住房限售政策，调整住房公积金贷款规则，自 7 月 21 日起，2024 年 10 月 14 日前购买的商品住房取得不动产权证书后即可交易，自 2026 年 1 月 1 日起，2024 年 10 月 14 日前取得证书的二手住房取消转让限制，住房公积金贷款最低首付款比例由 30%降至 20% [13] - 东莞发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》，规范车位车库租售行为，要求首先满足本小区业主需求，严禁“只售不租”，自 2025 年 8 月 23 日起施行 [13] - 上海印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，推进城市更新行动，构建全周期城市更新模式 [13] - 泰州调整住房公积金政策，扩大公积金账户余额支付购房首付款提取范围至购房人、配偶、父母及子女，支持使用“房票”作为住房公积金贷款首付款 [13] 销售端 新房市场 - 第 30 周 20 城商品房日均成交面积环比上升 16%，同比下降 13%；本周成交面积 157 万方，日平均成交面积 22.5 万方；年初至今成交面积 5912 万方，累计同比下降 7% [18] - 第 30 周一线城市商品房成交面积为 51.2 万方，同比下降 24%；分城市级别看，一线、二线、三四线城市第 30 周成交面积分别为 51.2 万方、67.0 万方、40.1 万方，周环比增速分别为 -3%，40%，12%，周同比增速分别为 -24%、-3%、-13% [20] 二手房市场 - 第 30 周 11 城二手房成交面积 187 万方，日平均成交面积 26.7 万方，环比增加 2%，同比下降 2%；年初至今成交面积 5978 万方，同比上升 16% [21] - 第 30 周监测的一线城市二手房成交面积同比下降 2%；分城市级别看，一线、二线、三四线城市第 30 周二手房成交面积分别为 80.0 万方、87.5 万方、19.7 万方，环比增速分别为 1%，5%，-4%，同比增速分别为 -2%、-3%、2% [22] 融资端 - 本周发债企业大部分为地方国企，第 30 周深圳大鹏安居发行规模最大，发行两只证监会主管 ABS 债券共计 38.76 亿元 [25] - 首开股份发行的私募债利率最高，为 3.05%，苏高新集团发行的 3 亿超短期融资券票面利率最低，为 1.56% [25] 投资建议 - 关注具备好产品护城河房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [28] - 重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳 - W 等 [28]

成都房地产新政核心内容 - 成都发布楼市新政"17条"，涉及分批取消住房限售、二套房公积金首付比降至20%、加大"房票"安置力度等[1] - 新政分三阶段取消限售：2024年10月14日前购房取得产权证即可交易、2026年1月1日起取消二手住房转让限制、热点楼盘等特殊房源仍限售[4] - 公积金政策优化包括：二套首付比例从30%降至20%、贷款额度与余额挂钩、灵活就业公积金贷款时间缩短至6个月、缴存年限上限延长[5] 成都房地产市场现状 - 6月成都新建商品住宅价格环比下降0.3%，结束连续7个月上涨；二手房环比降幅扩大至0.4%[1][7] - 2025上半年大成都住宅供应量527.5万平方米，同比下降22%；新房成交5.2万套同比涨8%，二手房成交12.3万套同比涨19%[7] - 市场下行原因：置业信心转弱（案场转化率从5.3%降至4.6%）、供应收缩、二手房以价换量趋势延续[8] 政策效果与行业影响 - 新政通过分阶段取消限售既盘活存量市场又保障市场公平，避免短期投机[4][5] - 公积金政策全面优化降低购房资金门槛，覆盖贷款额度到提取条件各环节[5][6] - 配套措施包括推广直补购房首付、加大"房票"安置、支持非住宅车位销售、优化入学政策等[6] 市场前景分析 - 尽管市场整体下行，成都楼市仍保持韧性：经济基本面稳健、部分热门楼盘表现良好、土地市场行情稳定[9] - 新政内容精细化精准化，有助于明确行业发展方向，为市场平稳健康发展提供支撑[10]

加大公积金贷款支持力度 ●居民家庭购买第二套住房，个人公积金贷款最低首付比例由30%降至20% ●优化贷款额度计算公式，实施贷款额度与缴存余额挂钩机制，提高可贷额度 成都出台房产新政，将分批取消住房限售政策 7月21日，成都市住建局等6部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》， 推出17条具体措施，涉及提升供应质量、满足多样化需求、推进存量盘活、发挥住房公积金制度功效等 方面，自公布之日起施行。 ●自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前购买成都市范围内的商品住房，取得《不动产权 证书》后即可上市交易 新政明确分批取消住房限售政策。自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前购买成都市范围 内的商品住房，取得《不动产权证书》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前 取得《不动产权证书》的、仍处于限售期的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。登记报名 人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、定向销售项目（含重大产业项目配套住房）、以人才名义获取 购房资格购得住房等有特殊限售要求的继续按原政策执行。 ●自2026年1月1日起，2024 ...

房地产政策调整 - 成都市发布17条措施促进房地产市场平稳健康发展 包括提升供应质量 满足多样化需求 盘活存量 优化公积金制度等 [1] - 核心政策为分批次取消住房限售：2024年10月14日前购买的商品房取得产权证即可交易 2026年1月1日起取消已限售二手房的转让限制 [1] - 热点楼盘 定向销售项目 人才名义购房等特殊限售情形仍按原政策执行 [1] 政策影响分析 - 分批次取消限售可促进房产项目二次交易 盘活存量房源 同时释放改善型住房需求 创造更多购房需求 [2] - 限售政策调整是当前楼市调控重要方向 直接目的是增强二手房流动性 [2] - 典型项目从网签到二次交易需7-8年 限售政策优化有助于缓解置换需求冲击 [2] 城市政策对比 - 重庆在2023年9月退出增量限售后 于2024年初全面取消实施7年的限售政策 [4] - 22个重点城市中 上海 苏州仍维持限售 杭州 成都 北京对部分房源执行限售 [4] - 杭州2023年10月后新出让地块取消限售 但已执行项目维持 北京限竞房 共有产权房限售政策延续 [4]

通知明确，成都市将分批取消住房限售政策，自2025年7月21日起，2024年10月14日(含)前购买成都市 范围内的商品住房，取得《不动产权证书》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日(含) 前取得《不动产权证书》的、仍处于限售期的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。同时， 登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、定向销售项目(含重大产业项目配套住房)、以人才名 义获取购房资格购得住房等有特殊限售要求的继续按原政策执行。 在更好发挥住房公积金制度功效方面，通知明确，成都市将切实提高可贷额度，居民家庭购买第二套住 房的，个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为20%。扩大住房公积金使用范围，将住宅小区 老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围，个人支付部分可据实提取。同时，加大灵活就业人员参加住房 公积金制度支持力度，灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄，申请住 房公积金贷款的，缴存最短时长由12个月调整为6个月，申请住房公积金提取且无住房公积金贷款余额 的，不受缴存资金存储时间限制，可自由提取。 成都市住房和城乡建设局等6部门21日发布关于促进房地 ...

供应质量提升 - 完善"人房地钱"联动机制，落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应"三色"管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制 [2] - 推动龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等围绕轨道交通场站周边布置优质资源，发展高品质住房 [2] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等完善配套提升宜居宜业品质 [2] - 重点商圈内计容商服建筑面积持有比例不低于40%（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）或25%（其他区县），支持区域可最低降至30%或15% [3] - 支持高品质住宅建设，优化规划管理措施，编制《成都市"好房子"设计导则》，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [3] 多样化需求满足 - 鼓励各区县因地制宜推广直补购房首付等措施，优化完善房地产支持政策 [4] - 支持学龄儿童直接监护人凭网签备案的新建住宅类商品房买卖合同在房屋所在地区县入学 [4] - 大力推进城中村和危旧房改造，加大"房票"安置力度，扩大"房票"房源库可选范围 [4] - 加力开展"安家成都"房产促消费活动，联动商务、文旅等领域常态化开展线下房产促消费活动 [4] - 分批取消住房限售政策，2025年7月21日起部分商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，2026年1月1日起部分二手住房取消转让限制 [5] 存量盘活措施 - 科学开展规划评估，优化完善详细规划，妥善处置存量闲置土地，"开工一批、转让一批、收回一批" [7] - 提高商办运营质效，加大市属国有企业资产招租公开力度，支持国有企业以市场化方式确定租金挂牌底价 [7] - 丰富商业办公业态，支持商业服务、商业办公空间进行多功能混合配置，发展新模式新业态 [7] - 加快"统筹住房"上市销售，销售价格由属地政府结合评估价格和周边在售商品住房项目价格综合确定 [7] - 支持非住宅配套机动车位在满足一定条件后，面向业主不限个数销售 [8] 住房公积金制度优化 - 优化贷款额度计算公式，实施住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩机制，第二套住房最低首付款比例由30%调整为20% [9] - 将住宅小区老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围，个人支付部分可据实提取 [9] - 灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄，申请贷款缴存最短时长由12个月调整为6个月 [9]

房地产政策调整 - 成都市将分批取消住房限售政策 2025年7月21日起2024年10月14日前购买的商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易 [1] - 2026年1月1日起2024年10月14日前取得《不动产权证书》且仍处于限售期的二手住房取消转让限制 [1] 住房公积金支持 - 优化住房公积金贷款额度计算公式实施与缴存余额挂钩机制提高可贷额度 [1] - 居民家庭购买第二套住房的个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20% [1]

广东房地产开发投资 - 上半年全省房地产开发投资4975 03亿元 同比下降16 3% 其中商品住宅投资3777 44亿元 下降11 9% [1] - 珠三角地区投资4359 86亿元 同比下降15 7% 粤东粤西粤北地区投资615 17亿元 下降20 7% [1] - 全省房屋施工面积63749 28万平方米 下降11 3% 新开工面积2136 40万平方米 下降21 1% 竣工面积2053 27万平方米 下降20 0% [1] - 房地产开发节奏放缓 建筑建材等行业需求受抑制 行业加速洗牌推动企业转型 [1] 重庆住房消费政策 - 优化个人住房套数认定办法 降低商业性个人住房贷款利率 支持改善性住房消费 [2] - 2025年5月30日至12月31日期间 中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%补贴 [2] - 新购单套建筑面积140平方米以上的商品住房 给予总房款0 5%补贴 [2] - 政策刺激购房需求 提升市场活跃度 促进住房资源合理配置 引导市场回归理性 [2] 广州冼村旧改项目 - 1950栋村屋全部拆除 开发建设全面启动 项目自2009年筹备历时15年 [3] - 融资区拆迁2025年1月完成 复建区最后两栋村屋7月20日拆除清零 [3] - 重塑区域面貌 为城中村改造提供经验 带动周边配套升级 [3] 旭辉集团债务重组 - "H21旭辉2"重组方案获通过 债券余额29 73亿元 [4] - 七只公司债发起整体重组 总额超百亿元 其中四只债券余额60 69亿元已获赞成 [4] - 剩余三只债券重组方案仍在推进 [4] - 民营房企通过债务重组重获生机 为行业风险出清提供经验 [4] 融创服务股权交易 - 出售广西彰泰融创智慧80%股权交易延期至2025年8月31日 交易终止日调整为9月3日 [5] - 交易金额8 2662亿元 完成后不再持有彰泰服务集团权益 [5] - 剥离非核心资产优化财务结构 需克服估值博弈等挑战 [6] - 物管企业需平衡规模收缩与价值提升 通过精细化运营实现可持续发展 [6]

宏观经济数据 - 2025年上半年社会融资规模增量达22.83万亿元，同比增长4.74万亿元 [2] - 人民币贷款增加12.92万亿元，居民存款暴增10.77万亿元，创历史新高 [2] - 6月末M2余额达到330.29万亿元，同比增长8.3%，市场资金充裕但投资意愿谨慎 [2] 利率变化 - 二套房利率从4.65%下降至3.3%，部分城市低至3%，创历史新低 [3] - 首套房利率稳定在3.1%左右，政策鼓励改善型需求 [3] - 以100万贷款、30年期为例，二套房利率下降0.5个百分点，月供减少约300元，每年节省5000-6000元 [3] 政策调整 - 北京放松政策，公积金"既提又贷"降低购房门槛，加大土地供应并优先布局轨道交通沿线 [4] - 广州取消商贷满三年转公积金限制，部分购房者利率从3.2%降至2.8%，月供减少1000元 [4] - 重庆全面放开中心城区二手房交易限制，链家数据显示大户型和学区房咨询量增长20% [4] 房企重组 - 金科地产26.28亿元重整投资款到位，龙光控股21笔债券重组方案通过，房企债务重组进程加速 [5] - 截至5月，银行批出6.7万亿元贷款，可覆盖1600多万套房屋建设，降低烂尾楼风险 [5] 房地产税动态 - 财政部宣布房地产税试点暂缓，预计2027年前不会开征 [6] - 重庆调整房产税政策，放宽外地"三无人员"购房限制 [6] 购房策略 - 刚需购房者应选择核心城区、配套成熟、交通便利的房产，月供不超过家庭收入40% [6] - 多套房持有者应及时处理低效房产，集中资金于一二线城市优质地段 [6] - 投资抄底者应重点关注人口持续流入的一二线城市，选择交通便利、教育资源丰富的优质小户型 [8]

中央层面系统性布局：2025上半年，中央政策围绕"止跌回稳"的核心基调，从金融、土地、城市更新三大维度协同发力。金融端，央行下调了5年期 以上LPR和首套公积金利率，以降低购房成本、支持刚需。土地端，自然资源部通过专项债支持土地储备，并要求优先盘活存量闲置土地，旨在稳 定土地市场。同时，中央将城市更新提升至战略高度，强调"好房子"建设，力图通过构建新模式实现行业长期健康发展。 地方"因城施策"差异化调控：地方政府根据自身市场情况，推出了多样化的配套政策。一线城市在公积金、购房补贴、保障房、城市更新等五大领 域全面布局。新一线及二线城市则侧重于优化公积金政策、推进城市更新和"好房子"建设。而三四线城市更多聚焦于发放购房补贴和减免税费，直 接降低居民购房成本，调控策略的精准性和差异化特征显著。 公积金政策与购房补贴覆盖面广：在所有地方性政策中，公积金政策的优化调整最为普遍，上半年全国至少有67个城市推出相关举措，包括提高贷 款额度、支持提取支付首付、实施异地互认等。同时，至少有29个城市通过发放"真金白银"的购房补贴或税费优惠来刺激需求，这些城市不仅包括 一线和重点二线城市，也涵盖了部分三四线城市，体现了政策的广 ...