资产规模与增长目标 - 截至2025年6月末，公司资产总额为5097.42亿元，较年初增长4.82% [1] - 核心一级资本充足率为8.50% [1] - 未来资产增速将综合市场需求、资本约束和收益率等因素，保持合理增速并优化结构 [1] 区域经济与贷款需求 - 2025年上半年甘肃省地区生产总值6469亿元，同比增长6.3%，重点产业包括制造业、农业、新能源和数字经济等 [1] - 2025年上半年兰州市地区生产总值2033.6亿元，同比增长5.6%，重点行业包括半导体、新能源、生物医药及基础设施建设等 [1] - 三季度甘肃省对公贷款需求总体增长、结构优化，全省金融机构本外币各项贷款余额30027亿元，较年初净增515亿元 [1] - 公司上半年对公贷款余额2027亿元，较年初净增88亿元 [1] - 零售贷款需求集中在购房、购车、装修等大宗消费场景，房贷需求受经济波动有所下降 [1] 房地产相关业务 - 兰州地区以外的房贷市场表现优于兰州地区以内，截至6月末全行按揭投放较去年同期增加，兰州地区以内投放占比24%，兰州地区以外占比76% [1] - 还款量因公积金政策及存款利率下行有所增加 [1] - 对公房地产业务坚持"防控风险、总量控制、好中选优"原则，响应"租购并举"政策，发挥经营性物业贷款作用 [1] 负债成本与结构 - 通过强化负债质量管理等措施，公司负债端成本持续下行 [1] - 截至2025年6月末，存款付息率为2.22%，较年初下降25个基点；付息负债成本为2.17%，较年初下降27个基点 [1] - 未来负债成本仍有一定下降空间 [1] - 近两年定期存款占比略有上升，但期限结构总体呈缩短趋势 [1] 净息差与盈利能力 - 截至2025年6月末，公司净息差为1.37%，处于全国城商行均值水平，略低于A股上市银行均值 [1] - 短期净息差面临压力，中长期有望在行业"反内卷"共识下企稳 [1] 资产质量与风险管理 - 不良贷款净生成率边际下降 [1] - 通过压存量（构建清收体系、多种处置策略等）和控增量（优化风险管理体系、信贷管理机制、提升智能风控能力）做好资产质量管控 [1] - 不良贷款余额前三的行业为批发和零售业、房地产业、制造业 [1] - 对公贷款不良率从上年末的1.85%降至1.74%，零售贷款不良率从1.77%升至2.01% [1] 手续费收入与业务发展 - 手续费及佣金总收入占营业收入比重为5%-6%，净收入占比为3%-5% [1] - 未来将拓展代销理财等业务以弥补自营理财规模下降造成的中收缺口 [1] 金融投资与区域竞争 - 截至2025年6月末，金融投资余额为1650亿元，占总资产的32.37%，预计未来基本保持稳定 [1] - 在甘肃区域，公司存款规模市场份额为12.02%，位居全省第一；贷款规模市场份额为10.17%，位居全省第二 [1] 资本管理与分红政策 - 公司通过发行二级资本债等多种方式补充资本 [1] - 分红优先采取现金分红，自2019年以来保持稳定分红比例，上市后每年分红比例超过30%，累计分红23.98亿元，股息率约为4% [1] - 未来将通过提高盈利能力来提升投资者获得感 [1]

年轻人住房观念转变 - 在一线城市工作的年轻人中，超过65%打算长期租房 [2] - 年轻一代更注重生活品质和个人发展，不愿被房贷束缚，认为租房和买房均能满足居住需求 [2] - “使用权大于所有权”的观念因共享经济发展而深入人心 [2] 租赁市场政策支持 - 国家住建部提出大力发展保障性租赁住房，构建租购并举的住房制度 [3] - 全国已建成超过300万套保障性租赁住房，且数量持续增长 [3] - 多地出台租客权益保护政策，包括限制租金年涨幅、赋予租客租约续签优先权及规范租房合同 [3] 房地产市场供需变化 - 房地产市场从增量时代进入存量时代，房屋供应量增加但购房需求未明显增长 [4] - 部分三四线城市因人口外流导致房屋空置率处于较高水平，房产供大于求 [4] - 除核心地段优质房产外，一二线城市房产变现难度亦增加，且持有成本如物业费、维修基金不断上升 [4]

财务业绩与目标 - 截至2025年6月末，公司资产总额5,097.42亿元，较年初增长4.82% [2] - 核心一级资本充足率为8.50% [2] - 截至2025年6月末，公司净息差1.37%，略低于A股上市银行均值 [6] - 手续费及佣金总收入占营收比重约5%-6%，净收入占营收比重约3%-5% [10] - 金融投资余额1,650亿元，占总资产的32.37% [10] - 2025年已发行50亿元永续债，2024年发行30亿元二级资本债 [12] - 上市以来每年现金分红比例均超过30%，累计现金分红23.98亿元，为上市募集资金的1.18倍，股息率约4% [12] 业务运营与贷款结构 - 对公贷款余额2,027亿元，较年初净增88亿元 [3] - 按揭贷款投放中，兰内地区占比24%，兰外地区占比76% [4] - 对公不良贷款率从上年末1.85%下降至2025年6月末1.74% [9] - 零售不良贷款率从上年末1.77%上升至2025年6月末2.01% [9] - 不良贷款余额前三的行业是批发和零售业、房地产业、制造业 [9] - 存款规模在甘肃省市场份额12.02%，位居全省第一；贷款市场份额10.17%，保持全省第二 [11] 风险管理与资产质量 - 通过“压存量、控增量”策略提升资产质量，组建百人清收团队 [7] - 构建数智风控平台，覆盖客户风险准入、贷后风险预警等业务场景 [8] - 对公房地产业务坚持“防控风险、总量控制、好中选优”原则 [4] - 积极响应“租购并举”住房政策，支持保障性租赁住房融资需求 [4] 区域经济与市场环境 - 2025年上半年甘肃省地区生产总值6,469亿元，同比增长6.3% [2] - 2025年上半年兰州市地区生产总值2,033.6亿元，同比增长5.6% [2] - 重点发展新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业 [3] - 全省金融机构本外币各项贷款余额30,027亿元，较年初净增515亿元 [3] 负债成本与结构优化 - 截至2025年6月末，存款付息率2.22%，较年初下降25个BP；付息负债成本2.17%，较年初下降27个BP [5] - 通过退出高成本存款、优化负债结构等措施压降负债成本 [6] - 近两年定期存款占比略有上升，但期限结构总体呈缩短趋势 [7]

政策导向 - 房地产行业长期坚持“房住不炒”的定位，相关政策调整旨在支持市场平稳发展而非刺激价格普遍大涨 [4][5] - 政策将更趋精细化和精准化，支持真实住房需求，抑制投机性炒房行为 [5] - 外资购房限制的放松旨在适应市场形势变化，官方明确排除引发“热钱炒房”和房价剧烈波动的意图 [5] 市场分化趋势 - 不同层级城市房价表现显著分化，一线城市新建住宅均价同比上涨6.87%，二线城市同比上涨1.72%，而三四线城市同比下跌1.30% [7] - 人口和资金持续向大城市核心区域聚集，具备强劲人口虹吸效应和就业需求的核心城市房价更具支撑 [7] - 产业薄弱、人口外流的城市房地产市场可能面临长期调整，“闭眼买房就赚”的时代已结束 [7] 住房供应结构 - 行业正构建租购并举的住房制度，保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等多元化供应增加 [9] - 以深圳为例，符合条件的家庭可申购价格约为商品房60%甚至半价的安居型商品房，为刚需提供更多选择 [9] - 住房选择增多促使市场热度趋于理性，缺乏稀缺性、附加值的老旧房产面临流动性挑战 [9] 投资策略建议 - 对于刚需购房者，建议根据实际需求在价格合适的时机出手，无需等待价格大跌，月供需控制在收入的40%以内 [11] - 对于资产置换，建议将非核心地段的老旧房产置换为品质更优、居住体验更好的核心区域房产，后者仍具备保值增值潜力 [13] - 对于持有多套闲置房产的投资者，建议评估并处理租赁需求弱的资产，将资金转向更优质资产或多元化投资渠道 [13]

政策优化措施 - 自去年9月中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，一线城市作为全国楼市风向标表现受关注 [1] - 广州于6月全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率 [1] - 北京于8月8日松绑楼市政策，符合条件的家庭在五环外购房不限套数并加大公积金支持力度 [1] - 上海于8月25日调减住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数并加大信贷支持力度 [1] - 深圳于9月初发布新政，包括分区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳 [1] - 深圳新政对企业购房限制大幅放宽，核心区企业从无购房资格变为有条件准入，非核心区取消对企业成立年限、税款、员工数量等限制 [8] - 上海发布促进住宅品质提升规划资源意见，对新建住宅建筑设计规范进行调整，涉及阳台、架空层、建筑立面等计容标准 [5] - 广州印发提高土地利用效率综合改革试点实施方案，围绕土地管理制度改革等6部分出台31条措施 [11] 政策效果与市场反应 - 北京公积金新政后首月贷款受理量达4340笔，较新政前同期3167笔增长37% [2] - 北京五环外刚需及首改产品成为主力，昌平生命谷、大兴西红门等板块价格微涨1%-2% [2] - 昌平新城梧桐山语等项目因公积金贷款政策优化，客源量增长12%，部分房源取消折扣 [2] - 上海限购放松后外环外拉动效应清晰，青浦区最近一周热度提升7.8，嘉定、松江分别位于第2、第4位 [5] - 上海二手房观望指数新政以来略有下降，二手挂牌量微跌，中介抢房指数连续4周下降 [5] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [11] - 新房、二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0 [11] - 上海1-8月二手房成交面积同比增长14.2%，8月二手房成交18508套，环比增长12%，同比增长19% [12] 市场分化与结构特征 - 北京市场热度并非均匀分布，五环内二手房市场因未受政策直接利好且面临大量房源竞争，价格压力较大 [2] - 上海外围不同区域政策影响力差异，青浦、松江、嘉定热度提升，但金山、奉贤热度处于下行 [5] - 深圳新政实行分区差异化管理，将楼市划分为多个梯度区域，放松力度从核心区向外围逐步加大 [7] - 深圳在罗湖、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等区域，符合条件的家庭购买商品住房不限套数 [7] 土地市场与房企策略 - 一线城市核心区域土地市场持续活跃，北京朝阳区呼家楼南里地块以楼面价8.1万元/平米成交，上海杨浦区滨江地块溢价率达28% [12] - 一线城市核心区域土地市场活跃带动房企对更多核心城市优质土地保持乐观 [1][12] - 广州取消竞自持竞拍规则，并允许在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后将自持房转为可售入市 [6] - 广州竞自持成交的宅地共计12宗，总自持面积约30万平米，相比全市一手住宅截至8月31日1421万平米可售面积占比有限 [7] 行业趋势与展望 - 业内人士认为一线城市优化楼市政策力度、时点符合市场预期 [1] - 未来北京市场走向取决于二手房市场成交量能否有效消化激增供应，当前金九银十是检验政策成效关键窗口期 [2] - 预计9月市场或将结束6月以来下滑趋势实现成交量筑底回升，金九银十传统旺季叠加政策利好，成交量有望增长 [11] - 一线城市楼市回暖将通过政策示范效应和房企资源倾斜向强二线城市传导，长三角、珠三角等核心城市群已出现边际改善迹象 [1][12] - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [10] - 上海、广州在持续优化房票安置政策、加速推进城中村改造方面取得成效，上海嘉定区首批动迁彭赵村改造项目268户中村民锁定114套房源，广州黄埔全区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套 [10]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 核心观点 - 国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》为城市工作提供系统性纲领性指引 明确城市发展从大规模增量建设转向存量提质增效新阶段 [3] - 一线城市北京上海深圳领衔优化房地产政策 涉及放开限购 公积金调整 购房补贴等多方面 政策放松力度符合市场预期 [5][6][7] - 8月新房价格同比跌幅持续收窄但销售金额同比降幅扩大 二手房市场热度转弱延续以价换量态势 [8][9] - 房地产行业有望步入更注重品质高效和可持续的新发展阶段 政策组合拳为金九银十蓄力 [8] 政策动态 - 北京优化限购政策和公积金贷款 五环外商品住房不限套数 二套贷款额度提至100万元 [5] - 上海优化限购 公积金 贷款利率和房产税政策 外环外住房不限套数 二星级绿色建筑公积金贷款额度上浮15% [6] - 深圳优化多区限购和贷款利率 深汕合作区等完全放开限购 不再区分首套和二套利率 [7] - 温州天津东莞成都苏州南昌岳阳河南等地亦有积极政策调整 [8] 市场表现 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市增加3个至9个 同比降幅连续10个月收窄 [9] - 8月商品房销售面积同比降幅10.98% 销售金额同比降幅14.76% 环比小幅增长 [9] - 前8月累计销售面积和金额同比降幅较上月扩大 [9] - 土地成交建筑面积环比下降5% 金额环比下降29% 平均溢价率5.6% [10] - 商品房待售面积连续6月环比下降至7.62亿平方米但仍处历史高位 [10] - 1-8月房地产开发投资同比下降12.90% [10] - 二手房价格环比上涨城市仅1个 百城挂牌量达254.64万套同比增长9.69% [10][11] 融资环境 - 8月境内债券融资金额环比下降 净融资呈小幅净流出态势 [12] - 债券发行主体以央国企为主 民企新希望五新实业和美的置业获信用支持 [12] - 9月20日至10月末房地产企业境内债到期规模363.19亿元 [12] - 二级市场交易热度一般 市场偏好以央国企为主 [12]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

文章核心观点 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式实施，作为首部国家级住房租赁行政法规，旨在通过鼓励住房租赁来促进消费，并推动“租购并举”住房制度的落地 [3] 《条例》的主要变化 - 相较于征求意见稿，《条例》在多个方面进行了优化，包括明确“实名”对象、房源入市标准、扩大“不可租”房源名单、优化备案模式、细化押金约定内容、明确资金监管账户要求以及调整罚款适用情况 [3] 《条例》对市场主体的影响 - 对承租人影响较大，明确租赁合同应约定扣减押金的情形，规定出租人无正当理由不得扣减押金，有助于减少退押金纠纷并解决租金被克扣但投诉无门的问题 [6] - 对出租人同样形成保护，为房东针对租客不文明习惯（如扰民噪音、高空抛物）的追诉提供了依据 [6] - 对住房租赁企业进行规范，要求其进行合同备案和租金监管，意在培育市场化、专业化的住房租赁企业以更好地服务承租人 [6] 市场主体的实操建议 - 承租人应在签订合同前核验出租人身份和房屋权属，查看房屋安全标准；签订合同时务必使用实名并仔细阅读押金相关条款；合同签订后若出租人未备案，承租人可自行通过平台办理备案以保障享受公共服务的权利 [7] - 出租人应确保房屋符合建筑、消防等强制性标准，非居住空间不得单独出租，租住人数和面积需符合当地标准；签订合同时需核验承租人身份并使用实名，按规定及时办理租赁备案 [7] - 住房租赁企业应自领取营业执照之日起30日内向主管部门报送开业信息并公示；发布房源信息需真实、准确、完整；从事转租经营需设立并公示住房租赁资金监管账户办理资金收付；同时需建立住房租赁档案并保护个人信息 [8] 后续配套措施建议 - 建议住房租赁的“房源”结合租客实际需求调整，例如为长期租房且有生育、养育孩子需求的租客匹配更大户型的房源 [10] - 住房租赁配套需跟上，企业可针对生育、养育孩子配套设施，并为有长辈照顾需求的租客预留空间，各主体应根据市场需求变化提供衔接性产品 [11] - 在监管和服务方面完善配套，包括完善住房租赁管理服务平台以实现合同备案、信息管理等功能，加强多部门信息共享与协同监管，并建立住房租赁市场主体信用评价体系以实施差异化监管和激励措施 [11]

法规核心内容 - 我国第一部国家级住房租赁行政法规《住房租赁条例》于2月15日正式实施 [1] - 法规旨在通过鼓励住房租赁来发挥促消费作用，并促进“租购并举”住房制度落地 [1] - 相较于征求意见稿，主要变化包括明确“实名”对象、房源入市标准、扩大“不可租”房源名单、优化备案模式、细化押金约定、明确资金监管账户要求及调整罚款适用情况 [1] 对承租人的影响与实操 - 法规最主要影响承租人，通过明确押金扣减情形及禁止出租人无正当理由扣减押金，以减少退押金纠纷 [2] - 承租人需在签订合同前核验出租人身份和房屋权属，确保房屋符合安全标准如消防设施完备 [3] - 签订合同时承租人务必使用实名，仔细阅读押金数额、返还时间及扣减情形等条款 [3] - 合同签订后若出租人未办理备案，承租人可自行通过住房租赁管理服务平台办理备案以保障享受公共服务权利 [3] 对出租人的影响与实操 - 法规对出租人亦形成保护，为处理租客不文明习惯如噪音扰民、高空抛物等问题提供了追诉依据 [2] - 出租人出租房屋前应确保房屋符合建筑、消防等法规和强制性标准，非居住空间不得单独出租，单间租住人数和人均面积需符合当地标准 [3] - 签订合同时出租人需核验承租人身份信息，使用实名签订合同，并按规定及时办理租赁备案 [3] 对住房租赁企业的规范与要求 - 法规对住房租赁企业进行规范，要求其进行合同备案和租金监管，意在培育市场化、专业化企业以更好服务承租人 [2] - 企业应自领取营业执照之日起30日内向所在地房产管理部门报送开业信息，并在经营场所公示 [4] - 企业发布房源信息需真实准确完整，从事转租经营需设立并公示住房租赁资金监管账户，通过该账户办理资金收付 [4] - 企业需建立住房租赁档案，如实记载信息并依法保护个人信息 [4] 配套措施建议 - 建议住房租赁房源结合租客实际需求调整，如针对长期租房不买房且有生育养育孩子需求的租客，提供更大户型 [5] - 建议住房租赁配套跟上需求，如为有长辈照顾需求的租客匹配相应空间，并根据市场需求变化设计衔接性产品 [6] - 建议完善住房租赁管理服务平台，实现合同备案、信息管理、统计监测等功能高效运行，为租赁当事人提供便捷服务 [6] - 建议加强部门协同监管，建立房管、城管、市场监督、公安、网信、消防等部门信息共享机制，形成监管合力 [6] - 建议建立住房租赁市场主体信用评价体系，对各方信用行为记录评价，实施差异化监管和激励措施 [6]

住房租赁条例施行 - 住房租赁领域首部行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行 强化市场监督管理 规范出租承租活动和企业及经纪机构行为 保护当事人合法权益 [1] - 《条例》明确禁止厨房 卫生间 阳台 过道 地下储藏室 车库等非居住空间单独出租用于居住 [1] - 住房租赁经纪机构需核对并记录委托人身份及住房权属信息 实地查看房源 签订经纪服务合同 编制住房状况说明书后方可发布房源信息 [1] 租赁合同备案要求 - 出租人需通过住房租赁管理服务平台等方式将租赁合同向房产管理部门备案 [1] - 合同备案目的为规范租赁交易和确保合同有备可查 不涉及税费政策调整或新增"房东税" [2] - 备案合同可方便租客办理居住证和住房公积金提取用于租房等事项 是推动"租购同权"的前提 [2] 地方落实与监管措施 - 北京 成都 合肥等多地通过培训会等形式明确抓好《条例》落实工作 [1][2] - 北京市住建部门以《条例》为工作指南 致力于营造安全稳定舒适的租住环境 促进市场平稳健康发展 [3] - 成都市要求各区县住建主管部门协调市场监管 公安机关等多部门 加强监督检查 健全联动执法机制 依法查处违法问题 [3] 行业影响与市场规范 - 《条例》施行将有力规范住房租赁市场 支持租购并举住房制度建立 助力激活住房租赁消费 在扩内需方面发挥重要作用 [1] - 对租赁行业实施全链条监管 完善市场规则 有助于推动租赁关系和行业稳定发展 实现市场各方共赢 [3] - 国务院有关部门和地方人民政府将及时出台配套规定 细化制度措施 增强可操作性 确保《条例》落地落实 [2]