文章核心观点 - 万达集团在连续出售超过40座万达广场后，首次启动资产赎回操作，回购了烟台芝罘万达广场，这标志着公司战略从“保生存”转向“保质量”，并可能成为其探索“轻重结合”新模式、利用REITs政策盘活资产的新起点 [8][15][17][26] 万达赎回烟台芝罘广场详情 - 赎回资产为烟台芝罘万达广场，成立于2010年，注册资本7.08亿元，商业面积24万平方米，是万达商管的第103座万达广场 [12] - 该广场位于烟台核心商圈，金街铺位出租率常年接近100%，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上，年化收益率超5%，是典型优质资产 [12] - 万达于2024年7月将该项目99.99%股权出售给新华保险旗下规模达100亿元的不动产基金平台，出售未满两年即启动赎回 [12][13] 赎回交易的资本逻辑与影响 - 交易协议包含“回购期权+固定IRR”条款，万达在满足特定条件后可启动回购，赎回后重新掌握了该广场的完整控制权 [13] - 对资方新华保险而言，持有期间已收到约1.5亿元租金分红，年化现金回报达8%，叠加资产溢价后内部收益率(IRR)接近10%，实现了顺势止盈 [13] - 对万达而言，财务上可立即改善报表租金规模与现金流，支撑债务优化；战略上向市场释放资产负债表修复信号，增强投资者信心 [14][15] 万达战略转向：轻重结合 - 赎回动作表明万达正在探索“轻重结合”新模式，而非完全放弃重资产，这标志着其轻资产转型战略的重要转折 [17] - 万达轻资产转型始于2015年，2020年9月宣布从2021年起全面实施轻资产战略，每年签约轻资产万达广场不低于60个 [17] - 纯轻资产模式弊端显现：轻资产项目占比已超80%，但管理费收入仅占原租金的30%，净利润连续两年下滑，管理成本上升导致规模不经济风险 [18] - 赎回的优质资产可立即用于抵押融资或作为REITs扩募标的，提升资金使用效率，并为品牌信用和运营能力提供背书 [19] - “带回购条款的资产出售”已成为房企融资与过渡的常见选择，如融创、阳光保险等均有类似案例，资方锁定回报，运营商缓解现金流压力 [19] 政策背景与资本新局 - 2025年11月，国家发改委印发新规，将购物中心、商业综合体等消费基础设施纳入REITs发行范围，为万达赎回资产提供了关键政策契机 [21][22] - 万达计划将赎回的优质广场作为REITs底层资产，通过资产证券化盘活存量、降低融资成本，并已向公募基金合作管理方征询意见 [23] - REITs申报要求项目原始权益人无商品住宅开发资质和业务，这意味着万达必须完成资产重组、剥离住宅业务才能满足条件 [23] - REITs的推行将推动商业地产行业从增量竞争转向存量博弈，资产价值与运营能力成为竞争核心，并倒逼企业提升运营效率 [23][24] 行业趋势与未来展望 - 商业地产生存法则正发生变化：从“规模为王”到“质量第一”，从“重资产持有”到“轻重资产平衡”，从“一次性变现”到“运营分成+期权回购”的长期合作 [26] - 万达的赎回动作是行业转变的重要标志，公司未来成功翻盘取决于资金链修复及在新市场中找到持续增长的商业模式 [26] - 赎回不是终点，而是新周期的起点，公司需从“规模第一”转向“质量第一”，打造更多标杆项目 [6][26]

核心交易事件 - 华润置地通过上海联合产权交易所挂牌转让其位于西安和贵阳的两家商业运营主体子公司100%股权，挂牌底价合计约20.78亿元人民币，截止日期为2025年12月26日 [1] - 转让的两家公司分别是华润置地（西安）商业物业管理有限公司和华润置地（贵阳）有限公司，核心资产分别为西安西咸万象城、华润国际广场以及贵阳万象汇 [1][2][3] 标的公司财务与估值详情 - **西安公司财务表现**：2025年前三季度营收约1.98亿元，净利润约229.54万元；截至2025年9月底，资产总计约25.56亿元，负债总计约20.44亿元，净资产约5.12亿元 [2] - **西安公司估值**：经评估整体价值约8.85亿元，挂牌底价9.7亿元较评估价溢价约9.6% [3] - **贵阳公司财务表现**：2025年前8个月营收约1.29亿元，净利润约1.17亿元，较2024年全年净利润约777.3万元增幅显著；截至2025年8月底，资产总计约11.76亿元，负债总计约11.13亿元，净资产约6294.84万元 [4][5] - **贵阳公司估值与风险**：经评估整体价值约9.7亿元，挂牌底价11.08亿元较评估价溢价14.23%；公司涉及多笔诉讼，并有以贵阳万象汇为抵押物的6亿元贷款及近2亿元未解除的担保余额 [5][6] 交易条件与战略背景 - **交易条件**：意向受让方需一次性付款，并接受标的公司已签署的《运营管理服务协议》全部内容且继续履行，期间不参与物业资产运营 [6] - **战略动因**：此次处置是华润置地“轻重分离”战略的深化实践，旨在以现金流为导向，构建“经营性不动产+大资管”双轮驱动模式 [1][6] - **商业模式**：通过“出售所有权+保留运营权”的轻资产模式，公司可继续收取管理费、品牌授权费等稳定收益，同时将资产价值变现，形成“资产变现—资金回笼—其他项目投资”的闭环 [6][7] 轻资产转型成效与业务结构 - **转型成效**：2025年上半年，公司经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重达21.7%；经营性不动产业务毛利率高达72.9%，对核心净利润的贡献占比提升至60.2% [8] - **业务收入**：2025年上半年，经营性不动产业务收入121.1亿元，同比增长5.5%；轻资产管理业务收入60亿元，同比微增1.1% [8] - **运营规模**：截至2025年上半年，公司在营购物中心达94座，总零售额1101亿元 [8] 住宅开发业务调整 - **业务调整**：住宅开发业务有向高端化突围的趋势，新增土地储备及可售货源多位于一二线城市核心地段 [9] - **豪宅项目表现**：下半年上海沄启滨江、深圳湾沄玺等多个豪宅项目集中入市，其中沄玺首开销售额达130亿元，刷新2025年全国单盘首开纪录 [9] - **双轮驱动策略**：公司采取“商业去重向轻+住宅豪宅化”的组合策略，本质是“稳定现金流+高利润产品”的组合，符合行业调整期逻辑 [9] 行业政策环境 - 证监会已启动商业不动产REITs试点，为包括华润置地在内的房企轻资产转型提供了政策利好 [10]

核心观点 - 万达集团通过工商变更，重新全资控股一年前出售的烟台芝罘万达广场，这是其近期大规模出售资产后首次赎回的广场项目 [1] - 公司近年来为缓解债务压力持续剥离资产，包括商业广场、酒店管理、电影控股及海外项目等，推进轻资产转型 [1][2] - 尽管出现资产赎回拐点，公司仍面临较大的债务与被执行压力，未来资产处置可能进入新阶段，即继续出售非核心资产并择机回购核心优质资产，为未来资本运作储备资源 [3] 资产处置与赎回 - 烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业等退出股东行列，新增万达旗下的上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东 [1] - 公司管理团队同步变更，原管理层集体卸任，万达系高管吴华全面接管法定代表人、经理等核心职位 [1] - 该广场成立于2010年，注册资本7.08亿元，商业面积达24万平方米，净租金回报率6%以上，属于优质现金流资产 [1] - 该广场于2024年7月被出售给新华保险与中金资本合资设立的坤华投资等，此次变更是出售一年后的首次赎回 [1] - 今年5月，公司曾一次性卖出北京、广州、成都等多个一二线城市的48家万达广场全部股权 [1] - 自2023年以来，公司累计出售超80座万达广场 [1] - 除商业广场外，公司还将万达酒管以24.9亿元出售给同程旅行，同时剥离了万达电影控股权、海外文旅项目等优质资产 [2] 公司财务状况与债务压力 - 截至目前，万达集团现存被执行人信息6条，被执行总金额约52亿元 [3] - 加上历史被执行金额，公司累计被执行金额已超140亿元 [3] - 公司还涉及53条股权冻结信息，仅9月下旬新增的一条股权冻结数额就高达80亿元 [3] 未来战略与资产规划 - 首次赎回万达广场可能意味着万达资产处置进入“尾声阶段” [3] - 未来，非核心、低毛利、低成长项目预计将继续出表 [3] - 核心区位、高客流、高租金项目则有望择机回购 [3] - 此举旨在为2026年可能的商管整体上市或消费基础设施REITs扩募储备优质资产 [3]

烟台芝罘万达广场股权变更事件 - 烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业及坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增万达商管旗下上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东，同时多位高管发生变更 [1] - 此次变更后，上海万达锐驰企业管理有限公司认缴出资额为7.08亿元人民币 [2] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，注册资本5000万元，由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股 [3] 万达广场资产处置背景 - 为应对企业债务问题，万达集团已开启出售资产模式，此前已抛售40多座万达广场 [2] - 2024年10月，广州增城万达广场有限公司发生股权变更，大连万达商管退出，由北京嘉君科技发展有限公司全资持股 [4] - 2024年7月，滁州万达广场投资有限公司完成工商变更，大连万达商管退出股东行列，由廊坊市泽瑞通科技有限公司接手 [4] - 根据国家市场监管总局2024年5月披露的信息，由太盟、腾讯、阳光人寿等公司组成的联合体，通过设立合营企业收购了大连万达商管直接或间接持有的48家目标公司的100%股权，这些公司涉及多个一二线城市的万达广场项目 [5] 万达的战略转型与财务影响 - 在业内人士看来，此次烟台芝罘万达广场的股权变更，意味着在抛售40多座万达广场之后，万达集团或首次“购回”一座万达广场 [2] - 有业内人士表示，加速向轻资产转型或是万达集团的既定战略 [5] - 有分析指出，万达集团频繁出让万达广场等资产，但回笼现金低于预期，很多交易是以资抵债，带来的增量现金有待观察 [5] 历史股权变更对比 - 2024年7月，烟台芝罘万达广场有限公司注册资本增至7.08亿元，同时大连万达商管退出，坤华（天津）股权投资合伙企业及坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司成为新股东 [3] - 在2024年7月的变更中，坤华（天津）股权投资合伙企业认缴出资额为70792.92万人民币元 [4]

公司资产处置动态 - 公司近期回购烟台芝罘万达广场有限公司100%股权，该公司主要资产为注册资本7.08亿元的烟台芝罘万达广场[3] - 与回购动作同时，公司持续出售旗下资产，包括退出大连万颛企业管理有限公司、广州增城万达广场有限公司及滁州万达广场投资有限公司的股东行列[5] - 自2023年至今，公司已累计转让超80座万达广场，其中2023年出售4座，2024年出售26座，2025年通过一笔交易出售48座[5] - 除万达广场外，公司还以24.9亿元出售万达酒店管理公司100%股权，以2.4亿元出售快钱金融30%股权[6] 公司财务状况与流动性管理 - 截至2024年9月，大连万达商业管理集团一年内到期的短期债务超过439亿元，而货币资金为151亿元[6] - 2025年将48座万达广场出售给由太盟、腾讯等13家企业组成的联合体，此举被视为通过出售重资产一次性获得数百亿元现金，用于偿还债务[5][6] - 资产出售策略旨在腾挪流动性以应对资金缺口，部分广场出售可能采用“以资抵债”方式[6] - 公司保留出售后广场的运营权，继续由万达商管负责日常经营，符合其向“轻资产”模式转型的方向[6] 公司法律与执行风险 - 大连万达商业管理集团股份有限公司共有48条股权冻结信息，4条被执行人信息，被执行金额合计114.62万元[6] - 大连万达集团股份有限公司共有53条股权冻结信息，10条被执行人信息，被执行总金额合计52.11亿元[6] - 万达地产集团有限公司共有407条被执行人信息，被执行总金额16.77亿元，股权冻结信息49条[6]

核心观点 - 万达近期出现首次回购旗下广场资产的动作 但结合其仍在持续大规模出售其他资产的情况看 尚不能断定公司资金状况已根本性好转 其频繁资产处置主要目的仍是应对流动性压力与债务偿还 [1][2][3] 资产处置与回购动态 - 近期 万达通过全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司 回购了烟台芝罘万达广场有限公司的全部股权 使其重回万达怀抱 该广场注册资本7.08亿元 [2] - 在回购资产的同时 万达仍在同步出售其他资产 例如近期退出大连万颛企业管理有限公司 10月退出广州增城万达广场有限公司 7月退出滁州万达广场投资有限公司 [3] - 自2023年至今 万达系已转让超80座万达广场 其中2023年出售4座 2024年出售26座 2025年通过一笔“大单”出售48座 [3] - 2025年的“大单”涉及由太盟 腾讯 京东等13家企业组成的联合体 收购万达商管旗下位于39个城市的48座万达广场 该交易已于2025年5月21日获监管部门批准 [3][4] - 除万达广场外 公司今年还处置了其他资产 包括以24.9亿元出售万达酒店管理公司100%股权予同程旅行 以2.4亿元出售快钱金融30%股权予中国儒意 [4] 财务状况与流动性压力 - 业内专家分析 万达频繁出售资产的主要原因是企业存在资金缺口 需要通过资产处置来腾挪流动性 [4] - 截至2024年9月 大连万达商管一年内到期的短期债务超过439亿元 而货币资金仅有151亿元 [4] - 部分万达广场的出售可能采取“以资抵债”的方式 [4] - 出售48座广场的“大单”能为公司缓解显著的流动性压力 通过出售重资产一次性获得数百亿元现金 用于偿还相关债务 [4] 公司法律与执行风险 - 截至目前 大连万达商业管理集团股份有限公司共有48条股权冻结信息 4条被执行人信息 被执行金额合计114.62万元 [5] - 大连万达集团股份有限公司共有53条股权冻结信息 10条被执行人信息 被执行金额合计52.11亿元 [5] - 万达地产集团有限公司共有407条被执行人信息 被执行总金额16.77亿元 以及49条股权冻结信息 [5] 战略转型方向 - 万达在出售重资产广场的同时 保留了运营权 仍由万达商管继续负责日常经营 此举符合其向“轻资产”模式转型的战略方向 [4]

公司资产回购动态 - 万达商管通过旗下公司完成对烟台芝罘万达广场的回购，使其成为唯一股东，这是公司首次进行核心资产回购 [1] - 此次回购前，该广场于2024年7月由坤华股权投资合伙企业和坤元辰兴投资管理咨询有限公司接手，分别持股约99.99%和0.01% [1] 公司债务状况变化 - 截至2024年9月，万达商管短期债务约439.74亿元，有息债务合计1725.33亿元 [1] - 经过资产处置，截至2025年9月，“万达系”企业境内债已清偿完毕，目前仅存续一笔2026年2月到期的美元债，待偿还余额为4亿美元 [2] 公司与金融机构合作模式 - 坤华股权投资合伙企业是新华保险和中金资本共同设立的100亿元不动产基金的执行平台，新华保险与中金资本出资比例分别为99.9%和0.1% [2] - 截至2025年2月，万达商管与新华保险的公开交易共14笔，均为万达商管向其转让旗下万达广场或商业项目公司的控制权，但运营仍由万达商管负责 [3] - 2024年，坤华从万达手中接盘9座万达广场，媒体报道称合计认缴出资额超30亿元 [3] - 2025年前两个月，坤华继续从万达接手5座万达广场的全部股权 [4] 行业交易模式分析 - 业内人士将万达和坤华之间的交易视为“战略性拆借”，万达通过股权转让快速回笼资金以降低负债，同时保留核心运营收益权 [4] - 该模式使万达在缓解财务压力的同时，保持了业务的连续性和稳定性 [4] - 对于坤华而言，此举使其获得优质不动产的长期持有收益，并借助万达的运营能力保障资产增值，实现资产多元化配置 [4] 未来展望 - 业内关注万达是否会继烟台芝罘万达广场后继续赎回其他万达广场，这被视为公司可能已走出经营困境的信号 [4]

瑰丽酒店集团潜在资产出售 - 香港富豪郑裕彤家族正为其旗下瑰丽酒店集团的部分资产寻找买家，以应对关联房地产子公司新世界发展的流动性危机，目前讨论尚处初步阶段 [1] - 瑰丽酒店集团由郑家纯长女郑志雯领导，隶属于家族控股的周大福企业有限公司，旗下品牌包括瑰丽酒店、新世界酒店及度假村等 [1] - 集团旗舰项目香港瑰丽酒店估值达159亿港元，在全球运营58处物业，资产组合覆盖多个核心市场，去年以来持续推进轻资产转型 [1] 新世界发展资金压力 - 新世界发展是香港负债较重的大型地产开发商，为改善流动性，公司上个月宣布计划发行最多19亿美元的新债券，并通过债券交换方式进行融资 [2] - 在此次债券交换中，债券持有人可能面临高达50%的债务减记 [2] 行业资产出售趋势 - 近期为缓解资金压力而出售旗下酒店资产的地产开发商不在少数 [4] - 金茂（三亚）旅业有限公司100%股权正在挂牌转让，挂牌底价约22.65亿元，该公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [4] - 去年10月，中国金茂出售了旗下金茂三亚希尔顿酒店，最终转让总对价约为18.49亿元 [4] - 富力地产因业绩亏损和债务问题从2022年开始亏损出售酒店资产，近期泉州富力万达文华酒店以3.31亿元的底价成交 [4]

公司战略与业绩 - 公司于3月完成私有化退市，为战略调整和债务结构优化提供了更好环境 [1][2] - 公司明确聚焦度假赛道，从“流量经济”向“体验经济”转型，追求客户停留时长与复购率 [4] - 公司系统发布三大核心产品线：超级度假村、超级度假区、超级文旅Mall [5] - 公司宣布开发14个新项目，创下历年签约记录，包括5个超级度假村、8个超级度假区及1个超级文旅Mall [1][8] - 公司2023年开始轻资产转型，自持度假村及物业陆续退出或售后回租，租赁与管理模式度假村占比已超8成 [16][17] 财务表现与资本运作 - 公司1-6月营收达95.3亿元，创历史新高，净利4.6亿元 [1] - 据此推算全年营收约200亿元 [2] - 公司旅游运营收入达102亿元，几乎贡献全部收入，物业销售占比不断下降 [18] - 7月末完成一笔8亿欧元银团贷款，三亚·亚特兰蒂斯REITs计划已提交申请以优化资本结构 [19] - 随着轻资产比例提升，盈利能力持续攀升 [20] 核心产品线与运营亮点 - 超级度假村依托Club Med品牌，为传统景区提供一站式度假转型解决方案 [5] - 超级度假区投资规模数十亿以上，融合多种娱乐形态，如三亚·亚特兰蒂斯年收入超15亿元，非房收入占比近半，坪效超过迪士尼 [6][7] - 超级文旅Mall（HiSphere）旨在改造存量商业资产，打造特色文旅空间 [7] - Club Med被收购后扭亏为盈，客单价与营收均翻倍，全球有近70家度假村，计划2035年扩展至100家 [11] 新业务拓展与项目进展 - 推出新业务线“地中海·邻境”主打城市周边游，西安、杭州两家计划明年开业，目标2035年国内开出20家 [12][13] - “地中海·白日方舟”定位城市微度假，与HiSphere结合，重庆项目总体量50万平方米，计划明年10月底开业，目标2035年开出5家 [14][15] - 三亚在建的首个AI主题度假区“超级地中海”投资超过100亿元 [22] - 公司暂不考虑为核心资产引入战略投资者，因年回报理想，未来可能回归资本市场，但目前优先做大规模 [23]

境内债务重组进展 - 7笔境内公司债券重组议案获持有人会议表决通过 涉及金额合计130.5亿元 [1] - 该等债券自2025年11月27日起复牌 后续将启动现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项 [1] - 此次通过重组的7笔债券是远洋控股拟重组10只债券（合计180.5亿元）中的一部分 [2] 境外债务重组完成情况 - 境外债务重组已于2025年3月27日正式生效 重组总规模约63.15亿美元 [5] - 境外债重组转换为约22亿美元新债务及约41.15亿美元新强制可转换债券与新永续证券 [5] - 重组为集团降低杠杆约40亿美元 改善了资产负债结构 缓解了境外流动性压力 [5] 财务表现与影响 - 受境外债务重组影响 2025年上半年实现境外债务重组收益317.56亿元 增厚中期利润 [6] - 2025年上半年营业收入62.03亿元 同比下降53% 毛亏为49.66亿元 [6] - 拥有人应占溢利为102.02亿元 主要由于一次性境外债务重组收益所致 去除该影响后为中期亏损 [6] - 贷款总额由2024年末的983.73亿元下降至2025年中期的669.97亿元 [6] 业务转型与新业务发展 - 公司谋求向轻资产模式转型 重点发展开发代建、商管资管、用户服务三大板块 [6] - 2025年1-9月远洋建管新拓代建项目面积达715.3万平方米 同比增长124% 较2024年全年高出27% [7] - 在克而瑞2025年1-9月代建新增规模排行榜上位列第8位 较2024年同期的第16位大幅提升 [7] - 在城市更新领域累计实施面积超3000万平方米 近两年已落地17个城市更新项目 [8] 行业背景与同业动态 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为2.9万亿元 预估2025年TOP100房企销售额相比2021年大幅下降 [9] - 行业深度调整背景下 高负债房企面临严峻偿债压力 普遍转向资产运营等轻资产模式 [9] - 近期融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准 [9] - 碧桂园约177亿美元境外债务重组方案获债权人会议通过 [9]