老城保护的重要性 - 我国拥有2000多个老县城和数百个古代府城、州城，这些老城是城市历史文化的载体，体现了历史发展过程和地域文化多样性 [1] - 老城与中国悠久历史有重要关联，见证了中国共产党带领人民奋斗的光辉历程 [1] - 老城保护需要开展专项调查，是第四次全国文物普查的重点区域 [1] 老城的历史分期与特点 - 1911年前建成的老城包含老城墙、护城河围合的城区、卫所、驿城等历史遗存 [2] - 1911-1949年老城体现近代发展历程，包括老街巷、老广场、老厂区等 [2] - 1949-1978年老城展示新中国建设成就，重点包括老工业区、单位大院等 [2] - 1978-2000年建成的城市体现改革开放成就，有标志性建筑区、商业区等 [2] 老城保护的理念与方法 - 老城选址建设体现中国传统文化思想，包括和谐观、发展观等精神价值 [3] - 保护需要整体性视角，涵盖传统格局、历史风貌和空间尺度 [3] - 应保护与老城建设相关的山水形胜，这是古人营建城市的重要智慧 [3] - 传统格局包括街巷、建筑物与自然环境构成的整体布局形态 [3] 老城保护实践案例 - 江西永新县在老城保护中注重挖掘历史文脉，修复"山—水—城"的历史景观 [4] - 通过修缮文物古迹、疏浚水系、再现历史景观等方式保护老城 [4] - 整合非遗文化打造"文化新客厅"，为老城增添人气 [4] 老城保护的发展阶段 - 第一阶段：将老城保护视为经济发展的包袱 [4] - 第二阶段：将老城保护视为责任 [4] - 第三阶段：将老城保护作为动力，发掘其赋能新经济的价值 [4]

项目概况 - 大吉巷是北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新项目，由中海地产主导，历经9年改造，成为集文保、商业、商办、绿地为一体的综合体 [1] - 项目位于宣南文化核心区，毗邻南中轴线，与故宫直线距离仅2.8公里，区域内有多处成片式文物建筑 [1] - 5月25日正式开业，开业当天吸引20万人次客流，至今总客流量已超200万人次 [1] 文保区改造 - 文保区面积约3000平方米，包含康有为故居等4处文物建筑，改造前破损严重 [2] - 改造遵循"修旧如旧"原则，通过历史资料研究、数字化技术等手段精准还原，保留胡同肌理和四合院格局 [3][6] - 改造团队挖掘出48处有保护价值的院落，61处一般传统院落，9处珍贵历史构筑物，5条传统胡同 [6] - 更新后文保区分为非活化利用类（如康有为故居）和可活化利用类（如引入咖啡店等业态） [7] 商业运营 - 商业面积8万平方米，分布150余个品牌，其中超50%是首店及定制店 [18][21] - 品牌组合包括中式美学品牌、生活方式品牌和特色餐饮品牌 [18] - 开业后表现超预期，部分门店工作日营收达6万元，节假日约8万元，高于预期4万元和6-8万元的目标 [20] - 核心客群原定为周边三公里人群，实际吸引范围远超预期，包括海淀、朝阳、昌平等区域 [21] 规划设计 - 采用"地面守形制，地下求发展"的立体开发模式，地面建筑限高45米，主要商业空间位于地下一层和二层 [13] - 项目占地面积36万平方米，约70%用地面积向城市开放，包括首层、地下空间和下沉城市公园 [13][15] - 在文物建筑与现代商业区之间设计多条通道，构建网状商业结构，引导客流 [9][12] - 新建合院式建筑参照老地图设计，在体量和街巷空间上与文保区形成延续 [10][11] 创新实践 - 探索文物活化利用新路径，如将文化IP引入商业街区，既宣传传统文化又为商业带来活力 [9][11] - 通过首店经济增强项目新鲜感和吸引力，迅速聚集人气 [18][21] - 采用下沉式、大面积向社会开放的设计，在首都功能核心区城市更新项目中较为少见 [15] - 整体改造形成办公、居住、商业、城市公园等有机循环体系，为周边配套提供补充 [22][23]

城市更新项目概况 - 鸿寿坊项目通过"肌理保护、风貌延续、功能焕新"策略实现百年老弄堂转型 保留石库门门头与鱼骨状里弄作为历史"活化石"[5] - 项目打造1.5万平方米商业空间 引入70余个品牌 其中50多家为上海或区域首店[5] - 石库门里弄与现代楼宇通过空中连廊连接 食集空间采用回收旧砖砌筑外墙 融合通风天窗等传统元素[5] 商业空间设计理念 - 项目定位为"公共生活客厅" 服务周边居民、学生及办公人群 强调社区融入与日常社交功能[6] - FOODIE SOCIAL 3.0食集聚集30余家美食档口 融合老字号海鲜档与独立咖啡店等多元业态[8] - 商业空间设计包含无障碍设施与适老化服务 塑造"精致烟火气"的15分钟生活圈范式[8] 文化保护与社区活化 - 通过方志文献与口述历史解码1933年石库门建筑史 完整保留近代"大自鸣钟"商圈历史图景[5] - 改造后的工业遗存墙体与现代艺术展陈形成视觉冲击 中心广场设置油条造型艺术装置《上海点心》[8] - 老居民反馈改造后社区人情味提升 食集成为邻里社交新节点[8] 项目社会价值 - 项目实现"保护与发展、历史与未来"的平衡 提供城市更新的"上海样本"[10] - 通过在地化文化转译与包容性社区营造 使历史街区重获生活活力[10] - 食集场景中传统与现代口味融合 编织起社区情感纽带[8]

江西省"好社区"建设规划 - 江西将以"好社区"建设为牵引，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，大力推进城市更新 [1] - 过去城市建设侧重体量扩张导致"城市病"频发，急需通过"针灸式"社区更新改造提升基础设施 [1] - 省政府5月印发《江西省推进"好社区"建设实施方案》，提出"1+5"六大工程体系 [1] 社区建设核心机制 - "1"项核心工程为机制改革，包括构建多部门协同工作模式和社区体检更新一体化推进机制 [1] - 创新建立"需求清单-资源清单-项目清单"三张清单制度 [1] - 探索存量更新改造的项目流程、技术措施和快速办理机制 [1] 五大提升工程 - 韧性增强工程：未提及具体措施 [1] - 设施提升工程：聚焦"一老一小"、停车充电等痛点，增建嵌入式服务设施和停车位 [2] - 绿色发展工程：建设口袋公园、整治雨污管网、推广建筑节能改造和光伏应用 [2] - 智慧赋能工程：普及自助终端、搭建集成政务办理的智慧服务平台 [2] - 治理强基工程：未提及具体措施 [1] 具体实施措施 - 利用闲置空间新增停车位，普及电动自行车充电设施 [2] - 完善无障碍和适老化改造 [2] - 系统整治雨污管网错接混接 [2] - 推广建筑节能改造和太阳能光伏应用降低社区能耗 [2] - 促进数字生态与社区生活深度融合，实现便民服务指尖可达 [2]

首钢园转型成果展示 - 首钢园区从工业遗存成功转型为融合文旅、科技、会展的现代化城市地标，三高炉改造为京西热门文旅会展场所[1] - SoReal科幻乐园保留工业骨骼并引入VR对战、全息影像等科技业态，成为消费新地标[1] - RE睿·国际创忆馆通过数字化手段展示历史文化，创新"数字技术+文化遗产"模式[1] 企业创新与合作推介 - 首钢建设投资公司介绍园区规划、工业遗存利用及高精尖产业招商政策[2] - 睿尔曼智能科技展示超轻量仿人机械臂研发成果[2] - 中关村科幻产业创新中心解读北京市科幻产业扶持政策及产业链发展[2] - 超思电子重点推介心血管监测等智能医疗产品海外布局[2] - 燕京八绝文化公司展示非遗传承经典作品[2] 国际反响与合作潜力 - 巴拿马驻华大使肯定首钢园"工业特色+现代功能"的转型模式[3] - 巴基斯坦科技参赞赞赏首钢绿色低碳发展及科技公司孵化[3] - 斯洛文尼亚经贸随员认为首钢园为工业区再利用提供示范方案[3] 活动平台价值 - "驻华外交官走进北京"系列活动推动国际经贸、科技、文化领域务实合作[3]

在物业管理行业从增量转向存量的时代背景下，管理规模整体增速持续放缓，行业回归服务本源。 受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达1.75万亿元，营收增速连续三年放缓，同时2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出 现全面下滑。 在当前整体行业调整期，物业企业虽面临诸多挑战，但仍优于房企，具备一定的抗风险能力和经营稳定性。 对行业内的企业而言，当前最重要的是明晰自身优劣势，精准制定发展战略，提升市场竞争力，把握结构性机遇。 物企管理规模增速回落 营收增速放缓 500强、百强及上市物企的增速已连续多年下滑。 2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1个百分点，连续三年呈下降趋势；百强物企和上市物企在管面积分 别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7和5.7个百分点。 "双利""双率"持续承压 但仍优于房企 从毛利润和净利润来看，2024年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1000.8亿元、780.6亿元和557.4亿元，增速分别为-2.8%、-2.4%、-5.7%，较2023年 分 ...

《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）近期发布， 明确了8项主要任务，其中一项是加强既有建筑改造利用。 各地推进既有建筑改造，让老建筑迎来新面貌。例如，贵州省贵阳市秉持"尊重原有肌理、彰显功能特 色"的理念，对新华印刷厂老厂房进行改造提升，保留部分厂房结构、传统印刷设备等标志性元素，打 造梧桐大道、城市展厅、自习室等系列开敞空间，新增餐饮、休闲娱乐、文化艺术、日常消费等多业态 商户，在历史印记、工业遗存中融入新功能、新空间、新环境。 推动城市业态升级 既有建筑改造能够产生良好经济效益。《意见》要求，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量 房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用。住房和城乡建设部政策研究中心战略研究处处长、副研 究员王彬武表示，根据第一次全国自然灾害综合风险普查数据，全国城镇房屋4738.8万栋、662亿平方 米。据测算，每年约有万亿元以上的投资规模。盘活存量低效的楼宇、商业设施等能够更好吸引社会资 本，为城市提供更多创新创业、时尚购物、休闲娱乐等空间。 既有建筑改造能够成为带动周边经济、产业和科技发展的重要引擎。例如，在北京市怀柔区金隅兴发老 厂 ...

公司背景与近期动态 - 大华集团以30.53亿元底价摘得上海青浦区地块，楼面价26843元/平方米，成为本轮土拍唯一民营房企 [1] - 3月以24.86亿元、溢价率32.31%竞得静安区大宁地块，楼面价9.27万元/平方米，刷新区域地价纪录 [1] - 两宗地块合计耗资55亿元，对未上市民营房企构成较大资金压力 [1] - 公司成立于1988年，前身为镇办企业，2002年改制为民营，是国内首批一级资质房企 [1] 业务模式转型 - 原以"旧改"为核心，开发大华社区等超大型项目，享有"旧改王"称号 [2] - 2019年在沪豪掷327亿元拿地，成为面积与金额双冠 [2] - 2022-2024年持续在上海拿地，但金额从48.8亿降至47.35亿，排名从榜首滑至第15位 [2][3] - 转型主因是旧改资源枯竭，被迫进入竞争激烈的公开土地市场 [2] 销售业绩表现 - 2024年上海销售额112.6亿元，较2022年缩水50%，排名从TOP10跌至第15位 [4] - 全国销售额从2021年559.9亿持续下滑至2024年297.7亿 [4][5] - 上海区域销售额从2021年216.67亿腰斩至2024年112.6亿 [4][5] - 2024年1-5月全口径销售额109亿元，全国排名第30位 [4] 项目去化情况 - 闵行奉贤交界处的星曜项目推盘1729套，去化率80%（售出1416套） [7] - 宝山大华公园柏翠推盘834套仅售381套，去化率不足50%，显著低于竞品 [7] - 竞品项目中环金茂府去化率87%，中环置地润府二期去化率达97% [7] 品质与品牌挑战 - 多个项目因外立面降标等问题引发业主维权，影响品牌形象 [8] - 新获大宁地块需直面金茂府等10万+单价改善盘的品质竞争 [8] - 静安府等周边二手房挂牌价达15万+，对产品力提出更高要求 [8]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：建筑行业、房地产行业 - 公司：中国建筑 纪要提到的核心观点和论据 经营情况 - 2025年前五月建筑业务合同额近1.7万亿元，同比增2.2%，房屋建筑合同额约1.1万亿元略降，工业厂房等细分领域仍增长，基建业务合同额近6000亿元，同比增16%，能源工程增速近翻倍[2][5] - 地产业务销售额约1300亿元，同比略降，4、5月销售额同比降幅收窄[2][5] - 2025年1 - 5月基建新签订单同比增16.2%，能源工程、水利水电、市政工程推动增长，国家统计局数据显示基建投资维持约5%增速，为基建项目提供释放空间[3] - 2025年一季度能源工程新签订单同比增96.6%，市政工程新签订单同比增44.4%[7] - 海外订单增速下降因去年同期承接大型项目，未来坚持积极审慎策略，优先发展高质量海外市场[3][5] 财务情况 - 2024年资产减值损失和信用减值损失合计约200亿元，同比增加58亿元，主要为应收账款及合同资产减值和土地存货减值，一季度应收账款回收平稳，加大地产存货去化力度[3] - 应收账款结构中，纯政府类项目占10%，国有企业及地方政府融资平台公司占40%，央企占10%，外资占5%，民营企业占35%，依赖地方政府发债进展，预计2025年超长期国债和专项债仍有较大释放空间，现金流有望改善[2][7] - 坚持每年分红金额绝对增长，今年每股分红0.271元，股息率维持在4.5%以上，持续进行第七轮集团增持，自去年年底累计增持超6亿元[2][5][6] 业务增长原因及可持续性 - 能源工程业务高增长受益于市场需求和国家绿色转型政策，公司通过EPC模式形成成熟体系[2][7] - 市政工程增长是基于去年下降的反弹，城市更新需求带动提速，中国建筑作为全产业链龙头企业，基础设施项目承接能力强[2][3][8] 市值管理 - 建立健全市值管理制度，将市值管理融入企业经营管理战略，设定定性与定量指标，通过资本市场指标、投资者沟通交流、信息披露以及资本运作等措施提升公司估值[3][11][12][13] 房地产行业及公司表现 - 今年房地产行业延续分化态势，一线城市及强二线城市表现较好，三四线城市需求不足，全国房地产投资1 - 5月下降超10%，TOP100企业拿地同比增长28.8%，中国建筑集中在一线和强二线城市拿地，销售表现优于整体行业[14] - 未来房地产市场将逐步企稳，需基本面改善，国家政策加力推动将促进市场稳定发展，中国建筑将在保障房建设等领域发力[16] 城市更新领域 - 城市更新是中国建筑关注重点领域，今年一季度保障房项目同比增长超20%，公司在广州等城市投资城市更新项目进展顺利，国家出台城市更新专项方案带来积极影响，中国建筑在该领域具有显著竞争优势[15] 战略规划 - 十五五规划中，房建、基建、地产以高质量发展为前提，优先“优、做强、做大”，房建引入科技元素，基建推进规模增长并专业提升，地产集中核心区域开发高质量产品，积极拓展海外业务[16][17] 其他重要但可能被忽略的内容 - 2024年减值主要为建筑业务中的应收账款及合同资产减值和土地存货减值，按会计准则计提[8] - 公司集中资源于一线和强二线城市优化存货结构，推进“好房子”建设，销售表现优于市场[3][9][10] - 国家化债政策对中国建筑产生利好影响，已纳入多个项目，今年经营现金流较去年同期好转[13][14]

消费增长与政策效果 - 5月社消零总额41326亿元同比增长6.4%商品消费增速加快家电手机等产品热销以旧换新政策拉动作用显著[1] - 1-5月社消零同比增长5%以旧换新类商品消费拉动社消零增长1.3个百分点限额以上以旧换新类商品消费同比增长8.5%[4][5] - 以旧换新资金杠杆率1.5-2倍100亿元资金可拉动额外150亿元消费前两批1620亿元资金已基本用完剩余1380亿元将于7月和10月下达[5] 宏观经济与GDP预测 - 二季度GDP同比增速预计5.3%-5.4%上半年GDP同比增速或达5.3%-5.4%二季度社零增速预计5.4%[4][6] - 居民消费内生增长动力改善受益于出口高增和房地产止跌回稳1-5月除以旧换新外的消费增速4.5%高于去年补贴前水平[4] - 下半年消费动能或面临压力三季度出口增速回落及房地产价格波动或影响消费超1200万应届生进入劳动力市场需稳定就业[6] 出口贸易与多元化布局 - 前5月进出口总值17.94万亿元同比增长2.5%对东盟欧盟美国贸易总值分别增长9.1%2.9%-8.1%[8] - 东盟超越美国成为中国第一大出口目的地占比16.4%美国欧盟占比分别为14.7%14.4%前三大出口目的地份额从47.7%降至45.5%[8] - 5月出口同比增长4.8%维持韧性尽管对美出口下滑34.5%但对非美地区出口增长有效对冲地缘风险[8] 房地产市场与政策调整 - 5月商品住宅销售面积同比下降4.6%一线城市新房销售同比增速超20%二手房价格环比下降0.5%一线城市降幅0.7%[11] - 房地产市场分化加剧优质住宅供给不足增加优质供给是政策抓手城市更新机制推动"好房子"建设[12] - 北上深限购政策有望松绑购房补贴税费减免公积金贷款优化等政策仍有空间中央预算内投资城市更新专项资金800亿元已下达[13] 新质生产力与工业增长 - 5月规上工业增加值同比增长5.8%装备制造业高技术制造业增加值分别增长9.0%8.6%3D打印设备工业机器人新能源汽车产量分别增长40.0%35.5%31.7%[7] - 新质生产力推动传统产业高端化智能化绿色化转型科技创新为核心驱动力科技金融新政密集出台增量政策将向科技领域倾斜[7]