文章核心观点 - 2025年12月，30家重点上市房企销售环比改善，22家实现单月业绩环比增长，但全年累计业绩仅少数公司实现增长，行业未来需注重精细化运营和产品创新以应对结构性需求[5] - 房企年末拿地态度谨慎，投资金额环比增长但楼面价下降，投资策略聚焦核心一二线城市优质地块，央国企是土地市场主力[7][11][12] - 2025年房企融资总量处于较低水平，但融资成本同比下降，境内债券融资成本降低而境外融资成本上升[13] - 行业深度调整期，多家房企推进组织架构调整与人事变动，旨在强化管控、聚焦核心业务并提升运营效率[16][17] 合约销售 - **单月销售环比改善**：2025年12月，30家重点上市房企实现全口径销售金额2328.6亿元，其中22家单月业绩环比增长，占比超过七成[1][5] - **头部企业表现分化**：单月销售金额前三名为保利发展（121.3亿元）、中海地产（398.0亿元）和交润置两（410.0亿元）[3] - **单月环比增幅显著**：多家房企单月销售环比大幅增长，例如越秀地产环比增长114.7%，融创中国环比增长166.1%，建业集团环比增长147.8%[3] - **全年累计业绩承压**：30家重点上市房企2025年1-12月累计实现全口径销售金额22142亿元，仅中国金茂和绿地控股两家实现了全年累计销售额同比增长[5] - **未来策略方向**：多数房企未来需注重精细化运营，挖掘不同城市和购房群体的结构性需求，通过产品创新和升级迭代迎合市场偏好转变，重仓一二线城市的房企因需求相对稳定有望率先企稳[5][6] 企业拿地 - **拿地规模环比翘尾但态度谨慎**：2025年12月，重点监测的30家房企单月全口径投资金额约为301亿元，环比增长29%，拿地面积275万平方米，环比增长110%，但半数监测企业有新增土储，整体拿地态度极为审慎[7][11] - **拿地成本下降**：12月成交楼板价为10968元/平方米，较11月下降39%[11] - **企业拿地高度集中**：保利发展单月拿地金额超过100亿元，占30家典型企业拿地总金额的比重近四成，其余企业拿地金额均未超过30亿元[12] - **投资策略聚焦核心**：预计2026年房企投资将延续谨慎、分化态势，继续向基本面良好、人口持续流入的核心一二线城市集中，央国企和城投平台凭借资金优势仍是土地市场中坚力量[12] 企业融资 - **融资总量处于低位**：2025年12月，65家典型房企融资总量为240.78亿元，较上月减少，2025年全年累计融资总量为4143.14亿元，处于较低水平[13] - **融资结构以境内为主**：12月房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[13] - **全年融资成本同比下降**：2025年65家典型房企新增债券类融资成本为2.89%，较2024年降低0.04个百分点[13] - **境内外融资成本分化**：2025年境内债券融资成本为2.55%，较2024年降低0.36个百分点，而境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点[13][15] - **单月融资成本波动**：12月无企业境外发债，境内发行债券的企业仅4家，境内债券融资成本环比提升1.08个百分点至3.39%，但整体仍保持低位[13] 组织动态 - **人事变动适配战略调整**：多家房企进行核心管理层换届与专业人才补位，例如碧桂园完成重大人事调整，莫斌调任联席主席，程光煜接任总裁，同时将13个房产区域合并精简至10个以提升管理效率[16][18] - **组织架构精简提效**：绿城中国于12月23日启动全域组织调整，集团总部设立“10个中心+2个事业部”，强化战略引领与风控建设，并取消东北、华中、中原三大区域公司，改为集团直管城市公司，聚焦核心城市深耕[16][19] - **调整旨在降本增效应对挑战**：行业调整期，头部及重点房企的组织与人事变动围绕“强化管控、聚焦核心、降本增效”展开，标志着从追求规模扩张向聚焦经营质量与城市深耕的战略转变[17][19]

文章核心观点 - 加拿大房地产市场在年底出现显著调整，开发商为应对高利率环境下的资金周转与库存压力，正采取多种促销手段加速销售，导致房价结构性下跌，市场进入买卖双方重新寻求平衡的调整期 [1][5][6][23] 市场现状与价格表现 - 多伦多地区5月平均房价为1,120,879加元，同比下跌4.0% [6] - 市场出现显著亏损案例，例如有房产以186万加元售出，较260万加元的购买价亏损73.5万加元，另一案例显示房屋最终售价为4,845,000加元，较最初挂牌价6,480,000加元大幅折让 [1][8][9] - 市场交易活动放缓，销售量同比下降13.4%至6,244套，而活跃挂牌量同比大幅增长41.5%至30,964套，房屋平均挂牌天数（LDOM）和平均售出天数（PDOM）分别延长至25天和39天 [6] 开发商促销动机 - 资金周转是首要驱动力，高利率环境下开发商融资成本上升，部分中型开发商利息成本占项目总成本比例已从两年前的8%上升至15%左右 [5] - 库存压力巨大，多伦多地区新建公寓库存达十年高位，温哥华未售出单位数量较去年同期增长28% [6] - 季节性因素与财报压力促使开发商业在第四季度（特别是11月至12月）加快推盘和促销，以达成财年销售目标 [6][8] 促销手段与形式 - 直接价格调整常见，如多伦多郊区联排别墅项目部分单位总价降低7.5万加元，蒙特利尔新公寓项目提供3%至5%的即时折扣 [10] - 增值套餐成为趋势，例如温哥华开发商提供价值约4万加元的豪华装修套餐，卡尔加里有项目赠送两年物业管理费 [10] - 付款条件更为灵活，多伦多部分开发商允许5%低首付及余款分期支付，渥太华有楼盘提供长达二十四个月的付款展期 [12] - 采用限时优惠制造紧迫感，如埃德蒙顿的“七十二小时闪电促销”提供额外2%折扣，温尼伯项目推出“先到先得”特价单元但数量控制在总房源10%以内 [12][14] - 需警惕隐性成本，有安大略省项目标价优惠3万加元，但额外收取2.5万加元基础设施费 [14] 市场影响与结构变化 - 房价结构发生变化，促销活动导致区域价格差异扩大，多伦多市中心核心地段折扣有限（2%至3%），而郊区及新兴社区折扣幅度可达8%至10% [16] - 买家结构发生转变，自住型买家成为市场主力，首次购房者占比从年初的32%上升至38% [16] - 高利率环境削弱购买力，五大银行五年期固定贷款利率维持在5.5%至6.5%区间，当前利率下购买力较两年前下降约20% [18] 未来展望与建议 - 市场预期加拿大央行可能在2024年第二季度开始降息周期，此预期影响买卖双方的决策 [20] - 房地产作为长期投资，交通、学区、社区配套等长期价值因素比短期折扣更具意义，历史数据显示位置优越的房产在市场周期中表现更稳健 [20] - 经过调整期，加拿大房地产市场正寻求新的平衡点，开发商调整定价策略，买家重新评估购买能力，市场正逐步恢复平衡 [21][23]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业投资评级，但通过对企业进行深入分类透视，指出了不同类别房企的经营韧性与发展潜力 [3][15][23] 报告核心观点 * 2025年中国房地产市场仍处于调整过程中，行业经历大浪淘沙 [3] * 部分头部及经营稳健的央国企、民企展现出较强韧性，有望成为行业中流砥柱 [3][17][23] * 市场调整期企业分化显著，“中建系”等后起之秀及部分区域深耕型地方国企、民企凭借特定优势实现市场地位提升 [19][20] * 结合销售与拿地数据，约30家经营活跃的企业（超80%为央国企）未来具有较强发展潜力 [21][22] * 预计“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳，行业将向高质量发展转型 [23] 2025年房企销售业绩榜单总结 * **全口径销售额TOP10**：保利发展以2530.0亿元位居第一，绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）紧随其后，华润置地（2336.0亿元）、招商蛇口（1960.2亿元）位列前五，第六至第十名分别为万科（1339.0亿元）、建发房产（1220.8亿元）、中国金茂（1135.0亿元）、越秀地产（1085.0亿元）、滨江集团（1017.6亿元）[4] * **全口径销售面积TOP10**：保利发展以1224.4万平方米位居第一，绿城中国（1208.0万平方米）、中海地产（1096.6万平方米）位列前三，第四至第十名分别为万科（1018.7万平方米）、华润置地（869.2万平方米）、绿地控股（754.6万平方米）、招商蛇口（708.0万平方米）、中国铁建（548.8万平方米）、龙湖集团（503.1万平方米）、建发房产（498.0万平方米）[4] * **权益销售额TOP10**：中海地产以2311.0亿元位居第一，保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）位列前三，第四至第十名分别为招商蛇口（1323.0亿元）、绿城中国（1040.0亿元）、万科（1004.3亿元）、建发房产（909.1亿元）、中国金茂（783.2亿元）、越秀地产（705.2亿元）、绿地控股（622.7亿元）[10] * **权益销售面积TOP10**：中海地产以947.2万平方米位居第一，保利发展（930.2万平方米）、万科（764.0万平方米）位列前三，第四至第十名分别为绿地控股（679.1万平方米）、华润置地（616.5万平方米）、招商蛇口（552.0万平方米）、绿城中国（499.0万平方米）、中国铁建（471.1万平方米）、建发房产（366.9万平方米）、龙湖集团（366.2万平方米）[10] 2021-2025年持续在榜房企分析 * 2021至2025年连续位列销售额TOP100的房企有53家，过半企业在市场调整期维持了一定的经营韧性 [15] * 可细分为四类： * **千亿企业（10家）**：包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，这些企业开发经营能力强，多具有融资、投资、产品、公司治理等多方面优势 [17] * **千亿以下央国企（16家）**：包括华发股份、中国铁建、保利置业、中建东孚等 [17] * **经营相对稳健的民企和混合所有制企业（12家）**：包括龙湖集团、金地集团、美的置业、大华集团等 [17] * **出险民企和混合所有制企业（16家）**：包括绿地控股、碧桂园、融创中国、远洋集团等，其销售规模严重萎缩，但前期土储仍保障了一定销售规模 [17][18] 市场新势力与区域深耕型房企分析 * **“中建系”企业异军突起**：从2021年仅2家增至2025年的7家（如中建壹品、中建东孚、中建智地等），在行业下行周期发挥资金优势、逆势拓储，市场地位明显提升 [19][20] * **部分地方国企抓住机遇**：如北京城建、象屿地产等，立足本土并聚焦核心城市，依托国资背景对接城市更新、TOD等项目，获取低成本资源与政策支持 [20] * **区域深耕型民企表现突出**：如兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等，聚焦杭州、成都等核心二线城市，通过“小而美”的精准布局、联合拿地及打造高性价比产品实现增长 [20] * **近两年新进入TOP100的房企**：有20余家，主要为中小规模地方国企和区域性民营房企，经营业绩稳定性偏弱，但能依托地缘优势灵活竞争 [21] 经营活跃房企与发展潜力分析 * 近两年连续位列销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家，经营较为活跃，未来具有较强发展潜力 [3][21] * 这30家企业中，央国企比例超过80%，包括中海地产、保利发展、招商蛇口等；民企和混合所有制企业包括绿城中国、滨江集团、大华集团、万科、龙湖集团 [22] * 经营活跃的企业中超半数是2025年销售额TOP20企业，表明头部企业已取得投资端和销售端优势，市场地位或将进一步稳固 [21] 行业趋势展望 * 未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平方米，城市分化加剧 [23] * 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [23] * 2026年短期内市场仍处调整期，房地产企业债务重组将加快推进，风险有望加速出清 [23] * 部分房企凭借强劲的经营韧性，已成为并将继续成为支撑行业平稳运行的中流砥柱，推动行业向高质量发展转型 [23]

文章核心观点 - 中国房地产市场已发生根本性、不可逆转的变化，从过去二十多年的高速普涨阶段进入“潮水退去”后的平缓期乃至下行期，行业正经历一场“大调整”[1][4][14] 行业宏观环境变化 - 过去20多年，中国房价普遍持续上涨，购房被视为稳赚不赔的投资，驱动了市场持续升温[1] - 当前，驱动房地产需求增长的动力正在减弱，主要因素包括：人口老龄化、年轻人口减少、城市化进程放缓以及高房价对需求的抑制[2] - 房地产市场已从高速增长进入平缓期甚至下行期，这是发展的必然结果[4] 趋势一：城市分化加剧 - 不同能级城市的房地产市场走势将显著分化，该趋势在调整期会变得尤为明显[4] - 一线城市（如北京、上海、广州、深圳）因强大的综合吸引力（人才、企业总部、政治经济文化中心），住房需求依然旺盛，房价预计不会大幅下跌，但上涨速度将放缓[4] - 二线城市（如省会或产业基础好的城市）仍能吸引一定人口流入，房价预计相对平稳或缓慢上升[4] - 三四线城市面临人口外流、年轻人不愿返乡的困境，住房需求减少，同时供应持续增加，导致房价下跌，且部分城市跌幅较大，下跌可能成为长期趋势[5] - 城市分化的加剧意味着房产价值将与城市潜力高度绑定，选择城市变得至关重要[5] 趋势二：住房属性回归居住本质 - 过去房子被广泛作为投资品，许多人购房不为居住只为等待升值转售[7] - 随着房价上涨预期消失甚至出现下跌，房子作为投资品的吸引力大幅下降，投资客将逐步退出市场[7] - 市场将变得更加理性，房价的决定因素将更侧重于真实居住需求，如城市人口、就业机会、生活环境等[7] - 这一变化对真正的刚需购房者有利，他们可以更专注于房屋的居住属性而非投资回报[7] - 政府推行的“房住不炒”政策与此趋势相符，并获得越来越多支持[8] 趋势三：库存增加与买方市场形成 - 市场供应过剩，许多开发商面临库存积压问题，导致供应大于需求[8] - 为去化库存，开发商被迫降价促销，例如有购房者获得了超过20万元人民币的优惠[8][9] - 市场从卖方市场转向买方市场，购房者获得了议价权和选择权[9] - 但降价也强化了购房者的观望情绪，期待价格进一步下跌，这反过来打击销售，形成“销售困难->库存增加->价格承压”的循环，在部分三四线城市尤为明显[9][11] - 部分开发商因销售回款困难面临资金链压力，导致项目烂尾风险上升，购房者需警惕此类风险[11] 对相关行业与主体的影响 - 房地产行业调整波及广泛，影响建筑、装修、房产中介等多个上下游行业[12] - 银行房地产贷款业务风险增加，因房价下跌可能导致借款人还款意愿下降[12] - 地方政府财政收入受到冲击，因土地销售和房地产相关收入减少，可能影响其基础设施建设和公共服务能力[12] 对市场参与者的建议 - 购房者应理性选择城市，优先考虑有前景、有人口持续流入的城市[12] - 购房者需明确购房目的：若为自住，应选择符合自身需求的房产，不必过度追求升值；若为投资，需认识到市场赚钱难度加大，需具备长期眼光并承受风险[13] - 购房者需警惕风险，选择资金实力雄厚的开发商以规避烂尾风险，并在价格合理时入手，避免追高[14] - 市场参与者需持续关注政策、经济形势及人口数据等影响市场的动态信息[14]

2025年中国土地市场核心特征 - 整体市场规模显著缩量，但核心城市出现点状高温 [1][2] - 300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降13.5% [1][2] - 300城住宅用地出让金2.3万亿元，同比下降10.6% [1][2] - 300城各类用地出让金3.3万亿元，同比下降11.4% [2] - 市场分化加剧，房企投资高度聚焦于核心一二线城市 [3] 土地供应结构变化 - 各地为平衡市场供求，加大优质地块供应力度 [2] - 2025年300城容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近10年最高水平 [2] - 低容积率、城市核心地块成为吸引头部房企投资的关键 [3] 核心城市土地市场表现 - 高总价、高单价、高溢价地块频出，多地刷新地价纪录 [1][3] - 全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿地块共有13宗 [3] - 北京海淀树村地块成交楼面价达102347元/平方米，刷新北京纪录 [3] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地纪录 [3] - 深圳前海桂湾地块成交楼面价84180元/平方米，刷新深圳纪录 [3] - 一二线城市宅地出让金占300城比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点 [3] - 一线城市宅地出让金占比15.5%，二线城市占比41.5%，三四线城市占比43.1% [3] 房企拿地行为与集中度 - 头部房企尤其是央国企在市场调整期逆势入场，成为拿地主力 [1][7][8] - 2025年拿地金额TOP10房企占TOP100房企拿地金额比例达50.5%，TOP20占比达62.7%，较上年分别提高9.1和7.8个百分点 [1][7] - 拿地金额TOP100企业中，有84家为央国企及地方国资 [8] - 拿地金额前十企业中，有8家为央国企 [8] - 民营房企投资信心有所改善，2025年拿地总额超1000亿元，同比增长8% [8] - 城投平台公司拿地金额占比降至15%，较上年下降5个百分点 [8] 头部房企拿地情况 - 新增货值超过千亿的房企共六家 [5][6] - 中海地产以2031亿元全口径新增货值居首，招商蛇口1936亿元第二，保利发展1436亿元第三 [5] - 绿城中国、华润置地、中国金茂全口径新增货值分别为1300亿元、1291亿元、1023亿元 [6] - 权益拿地金额过百亿房企共19家，其中超200亿共9家，超500亿共5家 [6] - 中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国、华润置地权益拿地金额分别为907亿元、671亿元、594亿元、592亿元、585亿元 [6] 行业投资趋势与展望 - 房企全年拿地保持积极态度，抓住利好时机补仓以图可持续发展 [4] - 2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归2021年水平 [8] - 未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平方米 [8] - 经历调整后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [8] - 2026年房企投资主旋律预计为“谨慎”与“聚焦” [9] - 头部国央企有望逆势布局增强长期竞争力，民营及中小企业受现金流压力短期内难有明显起色 [9]

行业趋势与市场变化 - 房地产市场已进入新阶段，特点是房屋销售困难、房价停滞甚至下降，此变化可能为长期趋势而非短期波动 [1] - 过去十年房价从持续上涨转为停滞或下跌，打破了房产只涨不跌的普遍观念 [1] - 房地产行业过去20年是经济增长主要动力，现已进入增长明显放缓的相对稳定阶段，整个经济格局因此需要调整 [5] 供需失衡与核心原因 - 房屋销售困难最主要原因是供应过剩，全国尤其三四线及部分二线城市大量建房导致市场房屋数量大幅增加 [2] - 需求减少的重要原因是人口结构变化，年轻人数量减少、结婚率下降导致购房需求自然减少 [2] - 经济形势变化导致许多居民收入未显著增加且生活压力大，削弱购房能力并使潜在买家更加谨慎，等待价格进一步下降 [4] 消费者观念与行为转变 - 消费者观念改变，越来越多人质疑房产是必须拥有的资产，部分年轻人选择租房以获得更大灵活性并减轻经济压力 [4] - 部分已购房者考虑出售房产，因房产可能已非最佳投资选择 [4] - 潜在买家存在观望心理，等待房价进一步下跌，反映了对经济前景的不确定性 [7] 对投资者与从业者的影响 - 持有多套房产的投资者面临困境，房产难以出售或只能以远低于预期价格出售，部分被迫降价以求快速出手 [4] - 具体案例显示，三四线城市投资性房产数月无人看房，即使降价也无人购买，投资者还需承担贷款和维护费用 [5] - 房地产销售人员收入与业绩直接挂钩，销售困难导致收入大幅下降，部分人员收入从高点下降一半甚至更多，部分选择离职转行 [5] 经济调整与生活方式改变 - 行业调整过程可能较长，涉及生活方式、消费方式、投资方式等多方面，参与者均需做出调整 [7] - 许多人开始调整生活方式，包括削减消费（如减少服装、餐饮、旅游支出）、考虑出售房产缓解压力，或考虑搬迁至生活成本更低的地区 [5] - 2026年以前市场可能持续面临挑战，居民需学会“过紧日子”，即更谨慎理性地消费，将资金用于必要之处，并可能暂时放弃部分非必要消费 [8] 资产配置与未来机遇 - 居民需多元化资产结构，不再将所有资金投入房产，应考虑股票、基金、创业等其他投资渠道以降低风险并增加灵活性 [8] - 房地产行业冷却可能使资源逐步流向科技、文化、教育、医疗等新兴行业，为其提供新的发展机遇 [10] - 居民需提升自身赚钱能力，在经济增速放缓时期通过工作、创业等方式增加收入，以应对生活挑战 [8]

房地产市场现状与困境 - 房地产市场自2020年起出现明显分化，部分城市房价上涨但更多城市房价下跌，导致房产的使用价值与投资价值矛盾日益突出 [1] - “弃房断供”现象逐渐浮现，反映出房地产市场的真实困境与购房者的生存压力，这不仅是经济问题，也反映了社会发展压力 [1][4] 房价下跌的直接冲击 - 在高位买入的房产严重缩水，例如原价300万的房产现仅值200万或更少，给普通家庭带来致命打击 [2] - 具体案例显示，南方某城市新房均价从2021年的15000元/平方米跌至当前的9000多元/平方米，高位购房者账面损失可达数十万元 [4] - 房价下跌导致的资产缩水是购房者动摇的最直接原因，继续还贷被视为向贬值的资产持续投入，促使部分购房者考虑“止血”放弃 [5] 购房者偿债压力与收入困境 - 每月5000至8000元甚至更高的房贷还款，迫使家庭在生活刚需（如饮食、教育、医疗）与还贷之间做出痛苦抉择 [2] - 经济增长放缓、收入停滞或失业、行业调整及年龄增长导致的竞争力下降，使得许多家庭收入难以覆盖房贷，还款压力剧增 [6] - 生活开支与房贷矛盾加剧，部分家庭为还贷不得不压缩医疗与教育支出，生存压力巨大 [6] 高杠杆与投资策略失误 - 部分购房者利用首套房产升值作为抵押，借贷购买多套房产，在房价上升期看似聪明，但房价下跌时杠杆转化为沉重负债，引发连锁反应 [8] - 多套房贷压力在房价掉头向下时瞬间翻倍，资产贬值也导致再融资能力丧失，迫使购房者出售资产或选择断供 [8] 市场预期转变与心理因素 - 购房者普遍持有的“房价持续上涨”假设被打破，房价下跌且短期反弹无望，导致对市场前景深感失望 [8] - 购房者计算后发现，房产可能需20年、30年或永远无法值回成本，这种失望感促使他们重新评估，考虑放弃房贷以追求其他生活可能性 [8] 具体案例与家庭决策 - 案例显示，有购房者于2019年以350万购房（首付100万，贷款250万），月供8000多元，至2023年房价跌至280万，账面损失超50万，正艰难考虑是否放弃 [9] - “弃房断供”是购房者在资产贬值与收入压力双重困境下的被迫选择，而非道德沦丧或恶意赖账 [9] - 尽管断供会影响个人信用记录并可能引发法律纠纷，但部分购房者认为继续还贷将彻底绑架人生，因此选择承受后果 [11] 行业深层结构调整与未来展望 - 房地产市场正处于从高速增长向理性回归的深层结构调整阶段，此过程伴随阵痛，导致许多家庭面临困境 [11] - 房产被过度赋予投资属性，市场正以残酷方式纠正过去的错误决策，行业过去依靠房价上涨解决问题的时代已经结束 [11] - 未来购房者需从投资心态回归居住初心，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则，但实践者仍为少数 [11]

2025年中国房地产市场回顾与2026年展望 2025年市场整体态势 - 全国房地产市场整体延续调整态势，核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模，改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 百城二手住宅价格累计下跌8.36%，价格已调整四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58% [3] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产 [1] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [1] - 一季度市场活跃度高，30城二手住宅成交套数同比增长25%，二季度同比增幅收窄，三季度同比小幅增长1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海成交量同比增长7%，深圳同比增长4% [1] - 上海2025年12月二手房成交量再度冲破2.3万套，创下近8个月新高，并实现连续两个月突破2.2万套 [2] - 深圳自2025年3月以来，二手房录得量连续10个月超5000套，其中3月为7703套，12月为6613套 [2] - 成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 [3] - 120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力 [3] - 与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行，但下半年持续横盘，平均出清周期22.2个月 [3] 年末政策优化及效果 - 2025年12月24日，北京发布政策优化通知，内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末，北京部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159、702套，较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8%、37.4% [4] - 自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 [5] 2026年政策与市场展望 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并兼顾中长期政策部署 [6] - 促需求方面主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [6] - 优化供给方面主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进 [6] - 中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段，除部分核心城市外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力 [6]

行业整体展望 - 中性假设下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2% [1] - 市场仍处调整阶段，短期销售规模仍面临一定压力 [1] - 市场分化态势或将延续 [1] 市场需求特征 - 当前住房需求特征已发生显著变化，改善性需求占比提升 [1] - 改善性购房决策更易受收入预期和市场信心影响 [1] - 当前居民就业收入预期仍偏弱 [1] 结构性机会 - “好城市+好房子”具备结构性机会 [1]

行业整体态势与关键数据 - 2025年是房地产行业迈入企稳修复的关键一年，政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活住房需求 [1] - 2025年行业多项关键数据显示“止跌回稳”出现一定成效，预计全年商品房销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，销售面积降幅较上年收窄4个百分点 [1][5] - 2025年四季度百城新房成交面积环比增长4%，其中12月环比增长18% [1][5] - 当前新房市场整体成交规模已较2021年峰值下降近五成，“十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25% [6] - 展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段 [1][12] 政策环境与核心举措 - 2025年房地产政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放，全国超210省市（县）出台政策约560条 [2] - 政策主要围绕激活需求、优化供给两方面发力，包括清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴、降低交易税费等 [2] - 一线及核心二线城市陆续放松限购政策，例如北京放松非户籍家庭社保/个税年限要求，广州全面取消限购、限售、限价，上海放宽郊区限购，深圳放宽非核心区限购 [2] - 全国层面首付比例、房贷利率已降至历史低位，公积金贷款政策大幅放宽 [2] - 全国层面降税费政策发力，个人购买不足2年住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，以降低二手房交易成本 [3] - 2025年全国房地产政策精准性显著提升，各地摆脱“一刀切”模式，一线城市以“边际优化、稳中有松”为主，二线城市则“全面放松、精准刺激” [3] 新房市场表现 - 2025年新房市场行情几经变幻，一季度呈现升温态势，3月“小阳春”创年内成交小高峰；5月中下旬至6月市场迎来集中爆发；7、8月成交量高点回落；四季度环比小幅增长 [5] - 改善型住房需求成为新房市场重要支撑，2025年以来30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120～144平米户型占比超30% [5] - 前11月北京、上海1000～2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22% [5] - 行业销售规模超千亿的房企数量减少，截至2025年末仅十家，依次为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团 [6] 二手房市场表现 - 二手房市场与新房形成泾渭分明的“双轨运行”体系，在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离，二手房价格真正进入“市场化深水区” [1][7] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交规模创2021年行业调整以来新高 [7] - 2025年截至11月，北上广深四个一线城市全年二手住宅累计成交量达519,021套，超越2024年同期水平（496,532套），为近四年来首次突破51万套，达到近9年第三高水平 [7] - 一线城市二手房交易已连续三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰稳健 [8] - 受挂牌量高企等因素影响，存量房价格持续下调，刚需房源成为交易主力 [1] 库存与土地管理 - 存量房“去库存”行动展开，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元 [3] - 在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，例如截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套 [3] - 各地去库存、控增量、优供给多管齐下，在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”要素联动机制，优化供应规模与结构 [3] - 近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，好房子项目去化下降，市场开始转向“价格竞争”，“卖旧买新”的置换型需求减少 [9][10] 未来展望与需求预测 - 2026年是持续挖掘市场需求的关键年，尤其在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面能激发较多潜在需求 [11] - 2026年“去库存”工作将提速，各地或会加大力度收储存量商品房用作保障房房源，以较快实现库存规模削减 [11] - 据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米，综合按70%～80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米 [11] - 行业深层次的结构性库存问题、房价盘整预期仍未完全解决，市场信心的修复需要更长过程 [1][12]