纪要涉及的行业和公司 涉及行业包括贸易、金融、房地产、寿险、消费、科技等 涉及公司包括美国科技龙头微软和Meta，以及中国台湾地区寿险公司 纪要提到的核心观点和论据 关税谈判 - 核心观点：关税谈判进展不确定，未来关税可能降至 54%-74%，仍高于历史水平，会持续影响企业利润、实体经济、外需和美国通胀 [1][2] - 论据：当前整体关税加权约 165%，高额关税等同于贸易禁运不可持续，双方可能回到可做生意水平谈判 美联储政策 - 核心观点：美联储面临经济增长放缓和通胀压力两难，可能采取降息、降准等措施，但市场反应不振，需关注全球经济环境和其他央行政策动向 [1][4] - 论据：上周会议显示两难局面，市场对措施效果存疑 亚洲货币汇率 - 核心观点：亚洲货币近期波动与金管局干预、全球贸易环境变化和美元资产安全性有关，台湾寿险公司汇兑和风险敞口问题加剧市场波动 [1][5] - 论据：台湾寿险公司资产配置中约 70%为外地资产，美债规模大，货币错配比例高，避险成本高 房地产市场 - 核心观点：2024 年二季度开始修复，近期疲弱，未来将继续调整但总体趋势有望稳定 [1][6][7] - 论据：实体需求减弱，市场基本面受影响，但政府希望稳定市场，个人住房贷款利率下降可能支撑房价 出口市场 - 核心观点：4 月对美国出口下滑，对东南亚出口增加，可能涉及转口贸易，未来需关注新兴市场限制和转口贸易阻碍 [1][9][10] - 论据：一季度抢进口致美国库存增加拖累 GDP 约 2 个百分点 美国经济 - 核心观点：美国短期内可依靠库存、油价和消费投资维持经济，二季度末至三季度初通胀和增长压力将显现 [1][3][12] - 论据：一季度抢进口使库存累加，油价较弱缓解供给侧压力，消费和投资状况尚可 行业配置 - 核心观点：关税影响行业配置，可从需求侧将行业分类分析，优先选择有产业趋势且内需驱动的板块 [17] - 论据：有议价能力的企业能应对需求冲击，无议价能力的企业需提升效率或转移成本 内需影响 - 核心观点：内需分泛消费和顺周期两类，科技创新和新消费需求主要来自国内，短期内建议关注红利和科技成长板块 [20] - 论据：泛消费和顺周期产业依赖财政刺激，财政刺激取决于关税谈判进展 金融政策 - 核心观点：一揽子金融政策旨在稳定经济环境，财政和货币政策结构性工具方向一致有望显效，需关注金融端反馈能否传导至实体经济 [22][26][28] - 论据：4 月出口数据好，政策非针对出口，新结构性货币政策工具增加额度，地方专项债与工具发力方向一致 台湾寿险行业 - 核心观点：面临汇率挑战，新台币升值可能冲击盈利和资本充足度，若汇率挑战持续可能提高对冲比例 [32][35][36] - 论据：资产配置中外币资产占比高，货币错配比例高，避险成本高 其他重要但可能被忽略的内容 - 特朗普政府二季度关键目标为达成关税谈判协议、推进减税政策、争取美联储降息支持，若未实现可能导致市场重新定价 [13] - 美国股市已反弹至关税前水平，纳斯达克估值从 21 倍回升至 25 倍，港股市场可逐步加仓，优先选择互联网科技和分红板块 [16] - 今年 4 月经济较一季度走弱，政策调整及时，降息 10 个基点，年内可能还有 20 个基点降息空间 [24][25] - 4 月 25 日政治局会议提出推进城中村和危旧房改造、优化存量商品房收购政策，5 月 7 日三部门新闻发布会提到调降公积金贷款利率、加快出台房地产新模式融资机制 [40] - 城中村改造和存量房收储中期内对市场有影响，存量土地收储进展较好，存量房收储进展慢 [41][42] - 2025 年房地产板块整体维持缓和态势，一二手房总交易量跌幅预计收窄，板块可能盘整，估值调整后可逢低配置稳健龙头或潜在受益标的 [43]

文章核心观点 国内房地产市场自2022年起进入调整期，房价下跌、成交量下滑，虽有救市政策但效果不佳，约45%拥有二套以上房产的家庭将面临资产缩水、变现难、持房压力大、“以租养贷”难以为继等挑战，一线城市房价仍有下行空间，建议多套房产家庭尽快变现 [2][4][13] 国内房地产市场现状 - 2022年起二三线城市房价下跌，2023年一线城市房价也开始下跌，全国房价从最高位跌去30% [2] - 新房和二手房成交量明显下滑，开发商降价促销，二手房挂牌量激增，房东低价抛售也难成交 [2] - 2024年各地纷纷放开限购政策，除一线城市核心区域外多数城市已放开，银行房贷利率降至3%以内，首付比例降至15%，但救市效果不明显 [4] 拥有二套及以上房产家庭面临的挑战 资产缩水 - 近些年各地房价平均跌幅达30%，环京三四线城市跌幅高达50%，2025年后房价仍呈下跌趋势，未来资产缩水成常态 [7] - 一线城市房价与收入之比达40，居民收入下降支撑不了高房价，大城市房价仍有较大下行空间 [7] 变现困难 - 全国各大城市二手房挂牌量激增，如重庆接近34万套，武汉、合肥、西安、天津接近20万套，广州17万套，北京13万套 [9] - 炒房客抛售房产，拥有多套房产家庭面临变现困难，房子大概率烂在手里 [9] 持房压力大 - 各行各业不景气，多数人收入减少或失业，多套房产家庭还贷压力大于一套房产家庭 [11] - 物业费、电梯费、取暖费等费用每年上涨，增加多套房产家庭支出压力 [11] - 房产税试点城市将从2个扩围至60个，拥有多套房产家庭持房成本将大幅攀升 [11] “以租养贷”难以为继 - 三四线城市人口流出大于流入，多套房子租不出去或租金低 [13] - 一、二线城市房租下跌，房东租金收入减少，因大城市工作难找、生活成本高，打工人返乡发展 [13] 建议 多套房产家庭趁现在房子还能降价卖出尽快变现，未来抛售变现将更困难 [13]

其次，房屋库存压力严峻，目前全国面临约1.2亿套空置房，尤其是三四线城市，许多新建楼盘甚至多年难以变现，造成了买方市场的困境。据报道，在 某些新区晚上灯光熄灭率不足10%，形同"鬼城"，如此多的空房让快速销售变得几乎不可能。 在考虑2025年投资方向时，存银行与购房之间的选择显得尤为重要。对于手握50万现金的人群，该如何抉择呢？广州的张婷婷分享了她的心路历程，她以 50万在广州花都购买了一套公寓，没想到短短三年后，房价竟然缩水超过20万，甚至面临变现难题。这样的经历让她倍感焦虑，同时也引发了对于房地产 市场未来的深刻思考。 尽管房价有所下跌，一些尚未购房的人却在政策利好的推动下重新燃起了购房的热情。不过，这样的情绪并不是所有人都认同，有人仍在权衡：50万究竟 是买房还是存入银行更为明智。对此，众多专家给出了建议，强调在经济不稳定的背景下，保持现金流的重要性。 早在2018年，王健林便已发出警告，指出房地产的繁荣周期有限，市场已进入调整期。如今看来，他的清仓售房策略显得格外明智。在他成功的卖房过程 中，转化成的现金流让他得以在困境中自如应对。而另一位企业家曹德旺也直言不讳，认为房子只不过是水泥与砖头的堆积，金融 ...

这两年，卖房的人，着实不容易。身边有位朋友，2019年前拿出全部积蓄，又东拼西凑借了30万，全款买了一套90平米的次新房。当时想着靠手里的生意， 两年就能把债还清，开启幸福生活。 然而疫情突如其来，生意崩盘，大股东跑路，他也没钱盘下店铺，厂子只能关门。一家人要吃饭，孩子要上学，生活成本与日俱增。撑了半年，实在扛不 住，决定卖房。房子刚装修好，他满心期待能赚一笔，可挂到市场才发现，房价从当初的一万一跌到了八千出头，连首付都亏了一半。最后，他狠下心亏几 十万卖掉了房子。 后来他感慨地说："卖得早，虽然亏了，但总比眼睁睁看着它继续跌强。"这种"低价卖房求生"的现象，如今已不是个例，而是全国性的趋势。 数据显示，广州二手房挂牌超13万套，南京15万，西安11万，上海也超8万。市场冷清，一年比一年淡，成交持续下滑，挂牌量却在"爆仓"。面对这样的市 场，人们不禁要问：现在卖房，是精明，还是糊涂？ 万科创始人王石早在2018年就提出"活下去"的观点，彼时他已预判到行业风险临近，明确指出高杠杆、高周转的房地产模式必须转型。如今再看，那些没听 进去的大房企，大多数都"爆雷"了，而万科却挺了过来。王石的核心观点是：高房价不可能一 ...

地方政府土地出让收入现状 - 2024年地方政府国有土地使用权出让收入4.87万亿，较2021年历史高位下降44% [1] - 27座GDP超万亿城市中近八成土地出让收入下降，东莞降幅超50% [1] - 约一半万亿城市土地出让收入较近五年高点下降50%以上 [1][9] 重点城市土地财政表现 - 2024年8座城市土地出让收入超千亿：上海、北京、重庆、武汉、广州、西安、成都、苏州 [7] - 杭州住宅土地出让金1168.97亿，位列全国第三 [7] - 20座万亿城市收入同比下降，南京降幅超25%首次掉出千亿行列，成都、长沙、泉州降幅超35% [7] - 深圳、青岛降幅超40%，东莞降幅达56.6% [8] 五年期城市土地收入变化 - 约一半万亿城市较近年高点收入下降50%以上 [9] - 东莞、郑州、青岛较近年高点下降70%以上 [10] - 青岛郑州2019年卖地收入曾超千亿，超过无锡、长沙等热门城市 [14] - 东莞2020年卖地收入779.5亿创历史记录 [14] 城市库存与去化情况 - 郑州、东莞2024年消化周期仍在25个月以上 [14] - 佛山、南京、苏州去化周期长且卖地收入降幅超50% [16] - 西安、上海等去化周期较短城市卖地收入降幅较小 [16] - 南京2024年库存减少138万平米但去化周期仍有22个月 [18] 2025年市场回暖迹象 - 2025年3月以来北京、成都、上海、杭州等多地拍出高溢价宅地 [1] - 杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢价率分别达43.2%、29.0%、28.3% [20] - 苏州、宁波平均溢价率约20% [20] - 核心城市优质地块供应增加带动房企补仓意愿 [20]

上海楼市现状 - 上海业主信心回归 部分不再接受大幅砍价 青浦白鹤镇某小区成交价从去年10月的85万元/套回升至100万元左右 业主心理价位调至98万元[4][5] - 3月上海二手房成交2.93万套 环比大涨75.4% 同比增44.8% 创2022年以来3月最高成交量[6][19] - 虹口瑞虹新城等区域因高溢价土地出让 业主降价意愿明显降低[4] 一线城市成交对比 - 北京3月新房成交4151套 同比涨51.7% 环比涨107% 二手房网签19234套 环比增62% 同比增34.7%[15] - 深圳3月一手住宅网签4161套 环比增67.5% 同比增47.2% 但较去年四季度热度下降50%[15][17] - 广州1-3月一手住宅网签面积172.67万㎡ 同比增36.8% 二手住宅交易面积242.27万㎡ 同比增26.2%[19][20] 价格与供需关系 - 深圳二手房挂牌量突破7.3万套（实际或超10万套） 供应过剩导致价格难上涨[21][22] - 2月全国65城二手房价格环比下跌 上海结束自去年10月的连涨转为下跌0.4%[26][27] - 上海近期挂牌房源中86.37%选择降价销售 显示市场仍以买方为主导[28][29] 宏观影响因素 - 全国百强房企3月操盘销售金额3175.7亿元 环比增68.8% 但同比降11.4% 为五年来同期最低[10][12] - 2024年全国新建商品房销售面积同比下降12.9% 销售额降17.1% 住宅销售面积降14.1%[38] - 住户部门中长期贷款全年增量2.25万亿元 较上年减少3000亿元 创历史新低[40] 中美贸易摩擦影响 - 美国对中国商品加征34%关税 中国对等反击 特朗普威胁将总关税提高至104%[51][53] - 贸易摩擦加剧全球经济不确定性 可能延缓中国宏观经济和就业市场回暖进程[50][54] - 一线城市楼市企稳关键取决于全国经济恢复情况 当前地方债和房地产问题仍未彻底解决[35][37]