行业整体销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年1-9月TOP100房企权益销售额为18060.4亿元，权益销售面积为9274.0万平方米 [1] - 2025年9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9% [1] 各梯队房企销售情况 - 2025年1-9月各阵营房企销售额均值均同比下降：TOP10房企销售额均值1280.9亿元，同比下降11.2%；TOP11-30房企销售额均值319.8亿元，同比下降14.9%；TOP31-50房企销售额均值156.5亿元，同比下降9.8%；TOP51-100房企销售额均值74.6亿元，同比下降12.9% [5] - 按销售额范围划分，1000亿以上阵营企业数量为6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元；500-1000亿阵营企业7家，较去年同期减少1家；300-500亿阵营企业6家，较去年同期减少1家；100-300亿阵营企业40家，较去年同期减少4家 [10] - 百亿以上销售额企业数量为59家 [8] 重点企业销售排名 - 全口径销售额排名前列的房企包括：保利发展（1589.0亿元）、中海地产（1568.6亿元）、华润置地（1045.5亿元）、招商蛇口（944.0亿元）[21][22] - 权益销售额排名前列的房企包括：保利发展（1000.2亿元）、绿城中国（1785.0亿元）、中海地产（1705.0亿元）[12][13] - 9月单月销售表现较为强劲的房企包括建发、滨江、金茂、保利置业等 [1] 政策环境与市场展望 - 2025年9月，核心城市继续优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域购房资格，上海优化房产税政策，深圳、河南等地扩宽公积金提取使用范围 [11] - 市场表现呈现分化，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [11] - 短期政策预计将维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，核心城市新房供应或迎来温和改善，但市场分化行情将延续 [11]

文章核心观点 - 2025年国庆中秋叠加的八天“超级黄金周”有望带动全国消费市场迎来新一轮高峰，出行、旅游、餐饮、电影及零售等多个领域预计将呈现量增与结构性升级并存的态势 [2] 出行 - 全国人员流动规模持续增长，2024年国庆假期全社会跨区域人员流动量达20.03亿人次，日均28618.7万人次，较2023年增长3.9%，较2019年增长23.1% [3] - 出行结构分化显著，公路自驾出行热度持续走高，2024年国庆假期自驾出行量达15.85亿人次，日均22648.7万人次，较2019年增长55.8%，而营业性客运量日均3725万人次，较2019年下降45.7% [4][6] - 铁路与民航在中长途出行中占比提升，2024年国庆假期铁路日均客运量1875万人次，较2019年增长27.5%，民航日均客运量229.9万人次，较2019年增长22% [5][6] - 预计2025年国庆中秋长假全国人员流动规模有望超越2023年，铁路旅客发送量预计达1.5-1.8亿人次，民航旅客运输量或超过1800-2200万人次 [6] 旅游 - 国庆假期旅游市场已进入稳定增长通道，2024年全国国内旅游出游7.65亿人次，按可比口径同比增长5.9%，实现国内旅游收入7008亿元，同比增长6.3% [9] - 2025年旅游市场预计呈现三大趋势：跨省中长线游和特色小众目的地走强、游客年轻化带动深度体验新业态、错峰出行成为常态 [11] - 在线旅游平台数据显示，截至9月22日，2025年国庆文旅预订同比增速达73%，00后游客占比达62%，高星酒店订单人次同比增速115% [12] - 预测2025年国庆中秋长假全国旅游人次有望达8-9亿人次，旅游收入或达到7500-8500亿元 [12] 餐饮 - 餐饮消费延续“规模增长+结构升级”态势，2024年国庆假期全国重点零售和餐饮企业销售额按可比口径同比增长4.5%，重点商圈客流量同比增长12.5% [14] - 2025年中秋团圆氛围将推动家庭聚餐与宴请需求集中爆发，夜间餐饮与文旅结合进一步多元化，预计全国餐饮消费整体较2024年再增长5%-10% [16] 电影 - 国庆档电影市场经历深度回落后稳步修复，2023年国庆档票房和观影人次同比分别增长37.16%和36.05%，2024年同比分别增长2.53%和6.24% [18] - 2025年国庆档影片类型丰富，涵盖历史、奇幻、喜剧等，包括《志愿军：浴血和平》、《刺杀小说家2》等，预计档期票房落在22-30亿元区间，观影人次约5500万至7000万 [20] 零售消费 - 零售市场复苏趋势巩固，2024年国庆假期消费相关行业日均销售收入同比增长25.1%，家用电器和音像器材销售收入同比增长149.1%，新能源汽车消费同比增长45.8% [23] - 消费呈现场景多元化、政策驱动、品牌品质升级三大特征，预计2025年国庆期间全国消费零售市场整体销售额有望实现6%-10%的同比增长，汽车、新能源产品、食品饮料与白酒板块将成为增长主力 [24] 房地产 - 房地产市场整体调整但局部回暖，2024年国庆期间政策加码带动重点城市成交改善，但三四线城市仍承压 [25][27] - 2025年1-8月全国新房销售面积与销售额同比降幅收窄，市场趋于稳定，预计国庆假期成交水平较2024年持平或小幅增长，局部可能高于月均水平 [29] A股市场 - 历史数据显示国庆窗口期节后正收益概率较高，节后第1日与第3日上涨概率分别为70%和80%，平均收益约+0.66%和+0.63% [30][31] - 过去十年国庆窗口累计平均收益约+2.1%，但剔除2024年极端值后仅为+0.38%，显示存在正收益倾向但波动较大 [31]

核心财务表现 - 公司年度收益6944.5万元人民币 同比增长20.82% [1] - 公司股东应占亏损1350.8万元 同比收窄64.89% [1] - 每股亏损11.11分 [1] 业务板块表现 - 家具产品销售收益约5130万元 同比增加1420万元或38.4% [1] 行业环境分析 - 国内房地产市场处于深度调整期 政策持续发力但复苏进程缓慢 [1] - 行业低迷对下游家具业务造成超出预期的冲击 [1] - 终端消费需求疲软叠加重要金融客户缩减网点 导致相关订单明显下滑 [1]

超额储蓄的结构画像 - 观察居民超额储蓄需使用全口径储蓄指标 包括银行理财和股市投资等 而非仅银行存款 因银行存款受表外资金回表影响可能虚高[1][8] - 全口径储蓄近四年增加52万亿 比历史趋势超额增加11.1万亿[1][8] - 超额储蓄主体更多是储蓄率更低的地区 如河南储蓄率上升16.9个百分点至21.9% 四川上升22.6个百分点至14% 福建上升21.8个百分点至17.6% 而高储蓄率地区如北京仅上升6个百分点[1][9] - 超额储蓄主体更多是收入更低的地区 静态看陕西储蓄率34.9% 山西26.1% 辽宁26.1% 动态看重庆储蓄率上升29.4个百分点 四川上升22.6个百分点 而高收入地区如北京仅上升6.2个百分点 上海上升6.3个百分点[2][12] - 不同年龄群体均存在超额储蓄 并非由老年人主导 重庆老龄化率22%且储蓄率上升29个百分点 广东老龄化率12.4%但储蓄率也上升21个百分点[2][16] 超额储蓄的形成原因 - 超额储蓄并非典型预防式储蓄 收入下行与储蓄率上升的关联性不强 重庆收入增速下行4个百分点但储蓄率大幅上升 而北京上海河北等收入下行地区储蓄率上升有限[3][21] - 消费倾向变化与储蓄率上升无必然联系 新疆辽宁消费倾向下降但储蓄率未明显上升 浙江江苏湖北消费倾向上升但储蓄率也上升[3][22] - 超额储蓄主要源于房地产市场调整 居民购房年化支出规模从8万亿下降至3.3万亿 节约近5万亿 同时2024年提前还贷规模从5万亿下降至4.3万亿[3][28] - 分省份数据显示储蓄率上升幅度更大的地区购房支出减少更多 如重庆江苏浙江福建[3][28] - 社会保障和养老压力并非主因 宁夏抚养比0.23与辽宁抚养比0.43的地区储蓄率均超20% 转移性收入占比高低不同的地区如重庆广东储蓄率均显著上升[4][30] 超额储蓄的释放路径 - 超额储蓄流向受形成模式影响 美国因财政补贴导致收入逆势冲高 超额储蓄流向消费 欧盟因节约消费形成预防式储蓄 后续也回流消费[5][33] - 中国超额储蓄源于购房需求递延 后续可能流向房地产而非消费 中间或通过股市等金融资产过渡[5][36] - 期房销售增速2024年大幅下滑23.7% 但现房销售增速达19.4% 刚需购房率3.5%低于2008年水平 反映居民递延购房[5][36] - 需求侧刺激政策如降息至3.3%历史低位 但因供给侧竣工风险(按时竣工率仅40%) 无法有效释放储蓄 导致销售偏弱与储蓄累积[6][40] - 房地产市场企稳需政策"兼顾两头" 既要防止房企流动性危机 又要降低按揭利率至租金回报率以下[6][44] - "保交楼"政策具备良性循环效果 可填补3万亿资金缺口 促进投资和销售 现房供给过剩但期房新增供给较2021年中减少65.8% 供给偏紧有利于房价企稳[6][48]

近日，小编刷到一位网友发文讲述自己"赣州的房子卖不掉也租不出去"的经历，引起了广泛的关注和热议，也折射出当前赣州房地产市场的现状。 在楼市发展的浪潮中，总有人在高歌猛进，也有人在黯然神伤。 文章中，该网友讲述自己于2010年在赣州买了一套建筑面积138㎡的楼梯房，当时总价60几万，加上装修后70多万，本打算作为养老之所。 然而随着时间推移，考虑到楼梯房上下楼不方便，便打算将其出售，换购成电梯房。 但现实却给他浇了一盆冷水，中介公司给出的报价竟只有60几万，这让他十分生气：房子在历经15年后，不仅没增值，还倒赔了几万块，若算上利息，亏 损更为惨重。 面对卖房无果的局面，该网友决定退而求其次，打算将房子出租回点血。 起初挂牌月租1600元，可2个月过去无人问津，无奈降至1200元，仍没惹租出去。前来询问的租客，要么嫌弃装修老旧，要么对楼梯房嗤之以鼻。 房子卖不掉、租不出去，每月还有物业费的支出，让该网友郁闷不已，遂在网上发文泣问，赣州的房地产市场真的这么惨吗？ 网友普遍认为当前三四线城市房价呈下行趋势，部分区域"跌回10年前价格"，很多城市二手房"有价无市"，业主"找个出价的都难"，甚至"亏30-40万仍难 出手 ...

行业与公司 * 涉及的行业为中国房地产市场 包括住宅、商业、文旅等细分领域[1] * 涉及的公司或项目案例包括重庆保利高尔夫、香港置地一号半岛、云邸公馆等具体楼盘[10][12][14] 核心观点与论据 * 全国房地产市场整体处于下行状态 房价水平基本回到2016年 自2025年8月以来全国房价出现持续跌幅放大 核心城市补跌明显[1][2] * 货币周期领先楼市周期约6-8个月 当前M1指标已显示出复苏迹象 与房价同比基本同向[4] * 政策宽松力度加大 北京、上海、深圳等地已出台限购和利率放松措施 但政策不确定性增加 未来存在进一步探底风险 也具备触底反弹潜力[1][4] * 权益类资产如股票、REITs ETF的股息率已整体跑赢存款利率和国债收益率 而大部分城市房产租金回报率仍低于约3 0%的房贷利率 房地产作为投资资产的吸引力相对下降[9] * 香港楼市自2025年5月以来连续四个月反弹 主要归因于按揭贷款利率大幅下降 Hibor从4%降至0 7% 表明降息是有效的稳市手段[11] * 未来市场可能面临区域间不对称调整 长三角、大湾区因炒作力度大、供需关系差 难以涨回前高 而西部、新疆、东北边缘城市及文旅地产值得关注[2][16] 其他重要内容 * 各线城市租息差异显著 一线城市普通住宅租息约1 6% 二线城市约2 0% 三线城市约2 2%-2 3% 乌鲁木齐、哈尔滨等小城租息可达3 5%左右[7] * 不同类型房产表现分化 全国别墅市场整体表现优于平均水平 跌幅远小于平均 部分出现逆势上涨 如重庆保利高尔夫过去一年逆势上涨30%[10][12][13] * 部分特定资产表现亮眼 成都老破小从2024年5月开始止跌反弹 普遍涨价5%-10% 个别小区涨幅达20%-30% 一些公寓因深度价值区间及高租金回报而止跌反弹[10] * 乌鲁木齐、哈尔滨等三线城市房产流动性实际优于一线城市 乌鲁木齐房产成交折扣率基本在99折左右 而上海成交价通常为最低挂牌价的90%-92%[20][21] * 四代宅迭代可能导致二手房市场分化 新区新建住宅可能上涨 而次新二手房和老楼龄住宅可能下跌[22] * 对2026年市场预判为土拍热度降温 土拍温、新房趋势更高、二手房维持平稳 但会出现业态分化[24][25] * 价格企稳有主动和被动之分 乌鲁木齐等地的企稳具备主动条件 如经济上行、一带一路政策带动、房租收益率达4%等[17]

核心观点 - 2025年上半年房地产行业营收利润双降 净利润连续四年亏损 存货跌价损失494亿元 行业处于深度调整期 企业转向质量比拼和资产运营以提升竞争力 [3][4][6][17][18][19] 行业营收与利润表现 - 典型上市房企营业收入12868亿元 同比下降15% 营业成本11454亿元 同比下降16% [4] - 毛利润1414亿元 同比下滑9% 毛利率10.87% 较2024年上升1.8个百分点 [3][5][8] - 净利润亏损902亿元 归母净利润亏损954亿元 净利率-7.45% 行业净利润已连续四年亏损 [3][6][8] - 排除已出险企业后 27家未暴雷房企毛利率15.09% 净利率1.71% 扭转2024年亏损态势 [8] 市场与政策环境 - 2025年1-6月全国新建商品房销售面积4.59亿平方米 同比下降3.5% 销售额4.42万亿元 下降5.5% 降幅较1-5月扩大 [3] - 政策从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼 [18] 资产减值与亏损因素 - 期内存货跌价损失494亿元 超七成房企计提存货跌价 [3][13][16] - 投资物业公允价值亏损33亿元 商业物业需求下滑 [13][16] - 超七成房企合联营亏损 表外项目存在资产减值风险 [16][27] - 历史高位获取的高地价低利润项目持续影响 打折促销加剧增收不增利 [8] 企业战略调整 - 头部房企聚焦商业运营 龙湖计划2025年下半年新开10座商场 商业航道预计增长10%以上 [19][21] - 华润置地购物中心保持每年6个开业节奏 计划通过REITs实现300亿到500亿规模 [21] - 招商蛇口打造"开发-运营-资本化-再投资"资本循环闭环 新城控股推进消费类基础设施REITs [21] - 行业从精准投资、产品升级、运营增值、资产周转四方面提升核心竞争力 [19] 行业趋势展望 - 2025年下半年或2026年成为房地产市场筑底回稳关键年 下行力呈现边际改善 [19] - 改善性需求韧性强 一二线核心地段仍缺乏好房子 建好房子是长期可持续生意 [18][19] - 新房供应偏紧 供求关系改善为市场走出低谷提供条件 需以时间换空间等待信心恢复 [18]

市场整体价格与趋势 - 2025年8月哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，跌幅在东北主要城市中较为明显，与沈阳和吉林的环比上涨形成对比 [1] - 在全国70城房价普遍下行的背景下，哈尔滨新房市场呈现“量稳价缓”的调整阶段，市场预期偏谨慎 [1][7] 新房供应情况 - 2025年8月哈尔滨共新批6个住宅项目，批售总面积约10.4万平方米，批售住宅约877套，供应量处于年内中等水平 [1] - 新批项目覆盖平房、松北、香坊三个区域，其中松北区和香坊区表现尤为活跃 [1][2] - 2025年1-8月哈尔滨累计新批住宅项目超过60个，批售总面积逾69万平方米，共批售5531套房源 [1] 项目成交表现与市场分化 - 成交市场分化显著，香坊区项目“汇龙和颂壹号院”以1.87万平方米成交面积和2.58亿元成交金额，同时位列成交面积和金额榜首 [2][4][5] - 道里区高端项目表现稳健，“富力江湾新城”和“昆仑赋”成交金额均突破1亿元，分别位列金额榜第二和第四，改善型需求稳定释放 [3][5] - 南岗区项目“鲁商·龍悦府”以8431.59平方米成交面积位列面积榜第四，但以1.15亿元销售额冲至金额榜第三，显示改善型客群对地段与品质的支付意愿提升 [5] - 松北区市场热度退潮明显，此前热点项目淡出榜单，仅北岸明珠、松浦观江国际等少量刚需盘维持成交 [3][4] 库存与去化周期 - 截至2025年8月末，哈尔滨全市商品住宅待售面积为656万平方米，去化周期约27个月，市场仍处于供大于求的状态 [6][7] - 2025年以来哈尔滨库存量在630-669万平方米之间波动，去化周期维持在26-28个月，未见显著收紧，市场以消化存量为主 [6][7]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价下跌8.7%至0.630港元 金辉控股下跌8%至2.870港元 中梁控股下跌7%至0.081港元 [1] - 世茂集团 旭辉控股 融创中国均下跌近6% 万科企业 富力地产 远洋集团 龙光集团跌幅超4% [1] - 新城发展 融信中国 中国金茂等多只股票跌幅超过3% [1] 房地产开发投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [1] - 房地产开发企业到位资金同比下降8% 个人按揭贷款下降10.5% [1] 行业政策动态 - 多个重点城市出台利好政策促进房地产市场平稳发展 特别在限购政策放宽方面力度较大 [1] - 北京 上海 深圳的政策调整尤为引人关注 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确提及对房地产或下游消费行业的整体投资评级 [1][2][3][4][6] 报告核心观点 - 房地产市场自2022年起进入多环节下行调整阶段 销售面积较2021年下滑45.73% 销售额下滑46.82% 新开工面积下降62.85% 施工面积下降24.82% 开发投资额下降27.14% [7][9][11][14] - 政策持续发力推动市场企稳 2024年9月中央政治局会议提出"止跌回稳"导向 10月五部委推出"四个取消、四个降低、两个增加"组合拳 2024年12月明确"化风险、稳主体、稳市场"政策基调 [15][17] - 下游行业展现强劲韧性 家电行业通过以旧换新政策实现逆周期增长 2024年零售额达10307.5亿元同比增长18.22% 轻工行业通过转向存量市场和服务驱动实现增长 家具产量2021-2024年累计增11.11% 装修信贷行业依托存量房市场和政策支持 2024年规模增长20% [34][36][48][53][54] 房地产市场现状与保稳政策 - 商品房销售面积2024年为97385.01万平方米 较2021年下降45.73% [7] - 新开工房屋面积2024年较2021年下降62.85% 施工房屋面积下降24.82% [9] - 竣工房屋面积自2022年起大幅下滑 开发投资额2024年下降27.14% [11] - 2024年政策组合拳覆盖供需两端 包括取消限购、降低首付比例、增加信贷支持等措施 [15] 精装房普及趋势分析 - 全国精装房渗透率2024年下降16.92% 但一线城市渗透率达85% 新一线城市稳定增长至54.7% 三线及以下城市降至12.6% [19][24][25] - 精装修新开盘项目2024年下降64.98% 套数下降76.79% [25] - 智能家居系统逆势增长 2024年配套项目数较2021年增12.29% TOP5品牌（华为、摩根、狄耐克、欧瑞博、海尔）市占率49.6% [29][30] 下游行业韧性表现 - 家电行业2024年零售额10307.5亿元同比增18.22% 空调产量26598.4万台增19.56% 冰箱产量10395.7万台增19.98% [36][39] - 以旧换新政策2024年拉动消费超3000亿元 2025年补贴品类从8类扩至12类 补贴标准提升至20% [34] - 轻工行业家具产量2024年达20700万标准件 营业收入2022-2024年增15.49% 净利润2025Q2达3.83亿元 [48][49] - 装修信贷行业2024年规模增长20% 预计2025年突破1.3万亿元同比增9.2% [53]