投资策略 - 分析师拥有15年投资经验 专注于挖掘高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 采用混合增长与收益策略 结合传统股息增长股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 以实现与标普500相当的总回报 [1] - 该策略旨在提升投资收入的同时保持与传统指数基金相当的总回报 [1]

中金亦庄产业园REIT上市概况 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，基金代码508080，是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目，也是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目 [1] - 首发基金份额4亿份，每份发售价格2.720元，募集资金合计10.88亿元 [1] - 基金发起人为北京亦庄投资控股有限公司，原始权益人为其全资子公司亦庄盛元，基金管理人为中金基金，计划管理人及财务顾问为中金公司 [1] 基金底层资产情况 - 入池资产包括N12项目和N20项目，均位于北京经济技术开发区，合计建筑面积约12.86万平方米，运营时间均超过5年 [2] - 资产运营成熟稳定，当前入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供产业链上下游配套产品和服务 [2] - 项目符合优化提升首都核心功能、打造高端制造优势产业集聚区的发展战略要求 [2] 发起人及原始权益人背景 - 发起人亦庄控股是北京经开区基础设施建设及园区开发运营的重要主体，投资兴建了57个产业平台，总建筑面积近400万平方米，承载企业5000余家，其中高新技术企业391家 [2] - 亦庄盛元作为亦庄控股体系内专业主体，聚焦"高端特色产业园区综合运营商"的战略定位，构建起产业园区"开发运营"和"产业服务"两个业务板块 [3] - 截至2024年末，亦庄控股和亦庄盛元体系内优质可扩募资产账面原值／总投资合计超过130亿元，扩募资产储备丰富 [3] 行业及市场情况 - 中金亦庄产业园REIT是上交所第13只产业园REITs，全市场已上市公募REITs增至67只，其中上交所上市45只 [3] - 产业园REITs是我国已上市REITs中的重要品种，中金亦庄产业园REIT的板块示范效应、规模效应将持续显现 [3]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首农产业园 REIT 底层资产优质，租户稳定，预测分派率高，估值有吸引力，上市初期或获较大关注，但需警惕估值溢价、租户集中等风险 [2] 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 首农产业园 REIT 首发募集份额 10 亿份，询价区间 2.303 - 3.838 元/份，预计募资 30.701 亿元，资金投向西郊食品冷冻厂城市更新项目和首农医学工程交叉创新中心 [7] 项目资产较新、设施先进，处于科创核心产业聚集区 - 底层资产对标甲级写字楼，定位高精尖办公型产业园，配套设施优，满足企业需求，快手、小米入驻 [9][12] - 上地区域产业园区存量居北京第 3，物业质量分化，平均出租率降至 70%，本项目设施较优较新 [14][15] - 原始权益人首农信息国资背景，经营稳健，首农食品集团有 10 个可扩募产业园类资产 [18][22] 营收持续缩水，利润率水平较高 - 项目收入 100% 来自市场化租金，22 - 24 年营收、EBITDA 持续下行，CAGR 分别为 -10.3%、-15.2% [2][24] - 22 - 24 年项目毛利率 82%/80%/76%，EBITDA 利润率 90%/84%/81%，高于建信中关村 REIT [27] 出租率高位企稳，两大租户租约稳定 - 快手、小米合计租赁面积超 9 成，租赁黏性强，快手租购打造总部，小米因业务扩张租赁 [2][31] - 22 - 24 年项目出租率 96.7%/96.5%/94.5%，高于建信中关村 REIT，周边未来三年有 39 万方研办供给 [35][38] - 24 年月租金 197 元/平方米，在周边竞品中较高，24 年 7 月、25 年 1 月调降租金增长率、延迟增长时点 [39][41] - 截至 25 年 5 月末，5 年以上租约面积占比超 80%，近 5 年到期时点分散 [42] 项目估值对比 - 25H2/26 年预测分派率 8.29%/8.23%，显著高于其他产业园 REITs [2][46] - 项目折现率 6%，低于平均水平和中金亦庄产业园 REIT，资产评估增值 74.21%，低于可比均值 [2][48] - P/NAV 1.00 - 1.66 倍，P/FFO 16.25 - 27.08 倍，与已上市产业园 REITs 相当，首发估值折溢价率 -24.89% - 25.18% [2][52] - 预测 25/26 年资本化率 9.19%/9.48%，25 年高于中金亦庄产业园 REIT 预测值 [2][56]

国内金饰价格下跌 - 国内金饰价格普遍下跌，周大福足金饰品价格为998元/克，单克较前一日下跌14元 [1] - 老庙黄金足金饰品价格为999元/克，单克较前一日下跌8元 [1] - 六福珠宝、周大生足金饰品价格均下调为998元/克，周六福足金饰品价格下调为992元/克 [1] 租赁住房REITs扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募项目在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成 [1] 全球智能摄像头市场 - 2025年第一季度全球智能摄像头市场出货3386.6万台，同比增长4.6%，增速持续放缓 [1] 人形机器人发展 - 人形机器人的成熟度和四足机器人存在较大差距，市场对四足机器人的信任程度已达到新阶段 [1] - 人形机器人刚刚起步，近两年在双足行走方面取得突破，工业场景应用还非常有限 [1] 飞天茅台价格下跌 - 飞天茅台价格一个月内连续跌破2000元、1900元、1800元三道关口 [2] - 2025年飞天茅台原箱较前一日下跌85元，报1830元/瓶；散瓶较前一日下跌70元，报1780元/瓶 [2] 房产中介服务模式改革 - 上海链家将试点"单边代理"模式，每个中介经纪人将专注服务于购房客户或售房业主单一角色 [2] - 该模式将从2025年7月1日起正式在上海链家试行 [2] 麦当劳与Krispy Kreme合作终止 - 麦当劳和Krispy Kreme宣布终止合作关系，2025年7月2日起生效 [3] - 原计划在美国1.4万多家麦当劳门店的早餐菜单中加入Krispy Kreme甜甜圈，但仅有2400家餐厅供应 [3] 晨光电机信息披露违规 - 舟山晨光电机股份有限公司未披露关联方资金往来情况及产生原因，违反《非上市公众公司信息披露管理办法》 [4] - 公司及相关人员被浙江证监局采取出具警示函的监督管理措施 [4] 世茂建设被执行 - 上海世茂建设有限公司新增3条被执行人信息，执行金额合计16.43亿余元 [4] - 公司现存70余条被执行人信息，被执行总金额超298亿元 [4] 广告公司评级下调 - 巴克莱将美国广告公司Interpublic和Omnicom的评级从"增持"下调至"等权重" [5] - 巴克莱下调英国广告和公共关系公司WPP的评级 [5] - 巴克莱维持法国阳狮"增持"评级，继续看好哈瓦斯 [5] 阿里云智能体打赏功能 - 阿里云百炼联合支付宝上线智能体"AI打赏"功能，为优质智能体提供变现途径 [5] - 开发者可通过支付宝AI收款功能接收用户打赏 [5] 镁伽机器人计划上市 - 北京镁伽机器人科技有限公司计划最早2025年在香港进行IPO，筹资3亿美元或更多 [6] 英利汽车股东减持 - 英利汽车控股股东开曼英利拟减持不超过3%公司股份，即不超过4757.36万股 [6] 广东建工新能源项目 - 广东建工子公司获得西藏日喀则市10万千瓦光热+10万千瓦光伏+80万千瓦风电一体化项目备案，总投资约54.79亿元 [7] 德马科技签订销售合同 - 德马科技与美客多集团下属子公司签订销售合同，提供智能物流交叉带分拣系统及相关服务，合同金额合计4338.88万美元 [8][9] 博实股份签订商务合同 - 博实股份与荣盛石化签订商务合同，合同金额为1.16亿元，合同标的为橡胶后处理成套装备、切胶溶胶系统 [10] 股市行情 - 沪指涨1.03%创年内新高，创业板指涨3.11%，两市成交额达1.6万亿 [11] - 金融股持续爆发，国盛金控等多股涨停，四大行续创历史新高 [11] - 军工股集体走强，长城军工等10余股涨停，芯片股震荡拉升 [11]

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs公众发售部分因超额募集提前结束 原定募集期为6月23日至24日 仅用一天即完成募集目标 [1] - 公众投资者有效认购规模超过初始募集上限 采用"全程比例配售"原则 未确认部分款项将退还投资者 [3] - 募集份额总额4亿份 认购价3.277元/份 预计募资13.108亿元 其中战略配售2.8亿份 网下发售8400万份 公众发售3600万份 [3] 网下询价及认购情况 - 109家网下投资者管理的575个配售对象符合条件 拟认购份额210.94亿份 为初始发售份额的251.12倍 [3] - 报价区间2.870-3.301元/份 [3] 资产配置情况 - 投资标的为6处仓储物流基础设施 分布于长三角、京津冀、川渝等重要物流节点 覆盖长江经济带与京津冀协同发展区域 [3] 公募REITs市场动态 - 今年以来公募REITs市场持续火爆 中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍创纪录 [3] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、国泰君安济南能源供热REIT均实现"一日售罄" [3]

跨境支付通上线 - 内地与香港快速支付系统互联互通正式上线，支持人民币和港币跨境汇款，经常项目项下一定金额内可实时到账 [1] - 首批参与机构包括内地6大银行和香港6家银行，后续将逐步扩大范围 [1] - 相比传统跨境汇款，新系统在时效性和手续费成本方面具有优势，缩减中间环节，便利个人小额跨境汇款 [1] - 该创新可能颠覆传统跨境支付体系，未来应用场景或扩大到企业及政府层面，并可能推广至其他国家和地区以增强人民币影响力 [2] 阿里业务重组 - 饿了么和飞猪并入阿里中国电商事业群，保持公司化管理模式，业务决策执行上与中国电商事业群统一作战 [3] - 淘宝闪购上线不到一个月日订单量超4000万，非茶饮占比达75%，非餐品类订单增长远超预期 [3] - 阿里希望通过整合业务模式和组织形态，将各类消费集中在一个App中，最大化利用内部流量 [4] - 外卖业务净利润偏低但流量庞大，饿了么以"闪购"方式接入淘宝App提升了用户使用率 [3] 美团即时零售拓展 - 美团宣布全面拓展即时零售业务，闪购业务将继续拓展品类和门店，小象超市将逐步覆盖所有一、二线城市 [5] - 美团优选在上海区域暂时下线，广东、浙江部分区域仍在运营 [5] - 即时零售行业是外卖行业成熟后催生的新市场，相比电商能提供当天送达的便捷服务 [5] - 美团优选面临运营成本高、生鲜利润空间小等问题，小象超市因数字化供应链和即时配送获得良好市场反馈 [6] 高瓴资本收购星巴克中国 - 高瓴资本参与星巴克中国反向管理层路演，表达收购意向，交易估值约50-60亿美元 [7] - 星巴克中国增长动能减弱，本土品牌以高性价比模式快速崛起 [7] - 高瓴资本和凯雷投资等机构参与路演，交易预计持续至2026年 [7] - 国内咖啡市场仍在高速增长，星巴克保有一定品牌基础但面临转型挑战 [8] 特斯拉自动驾驶出租车 - 特斯拉正式推出"自动驾驶出租车"，初期配备约10辆Model Y车辆，运营时间限制在特定区域和时段 [9] - 车辆配备安全员，服务目前仅限受邀用户，处于内测阶段 [9] - 特斯拉全球用户基础可能帮助快速铺开出租车网络，改变商业模式 [10] - 无人驾驶技术需进一步提升才能实现更高级别自动驾驶 [10] 油运运费上涨 - 油运运费一周内飙涨154%，TD3C TCE达到57758美元/天 [11] - 中东冲突升温导致霍尔木兹海峡油轮安全性下降，推动运费和油价走高 [12] - 霍尔木兹海峡是全球约三分之一海运原油贸易的必经通道 [11] - 伊朗威胁关闭海峡但实际封锁次数有限，因其石油出口依赖该通道 [12] 公募REITs发展 - 公募REITs规模突破2000亿元，目前上市68只，市值约2046亿元 [14] - 机构投资者占绝对主导，个人投资者参与不足5% [14] - REITs底层资产不断扩充，包括养老设施、文旅基础设施等 [14] - REITs流动性较高但需要专业知识评估，个人投资者参与度不高 [15] A股市场表现 - 沪指涨0.65%，深成指涨0.43%，创指涨0.39%，两市成交额1.12万亿元 [16] - 超4400只个股上涨，稳定币概念股、港口航运股、固态电池概念股表现强势 [16] - 港口航运、油气开采等中东冲突相关板块维持高位震荡 [16] - 科技板块反弹，券商板块尾盘走高，白酒等少数板块下跌 [16]

市场回顾与观察 - 上周债券市场小幅上涨，中债-综合财富指数收涨0.25%，中债-综合全价指数收涨0.19%，利率债收益率下行且短端下行幅度大于长端，1年期、3年期、5年期、10年期国债收益率全周分别下行4.50bp、2.58bp、4.22bp、0.44bp [12][13] - 资金面超预期宽松，短债配置力量强劲，市场围绕政策预期持续博弈，基金久期和杠杆处于历史高点附近 [13] - 信用债收益率普遍下行，信用利差压缩至近5年历史低位附近，保险和理财持续配置助推信用债行情 [13] 美联储与美债动态 - 美联储6月议息会议按兵不动，但理事沃勒表示最早7月考虑降息，市场降息预期升温 [14] - 地缘政治风险推高全球避险需求，美债收益率陡峭下行，美国5月零售额数据环比下降0.9%，核心零售环比下降0.1% [14] REITs市场动态 - 首批数据中心REITs获批，南方润泽科技REIT和南方万国数据中心REIT分别成为深交所、上交所首单数据中心REITs [15][16] - 2025年以来我国C-Reits市场已完成新发9单，另有中金亦庄产业园REIT与中金中国绿发商业REIT两单已成立待上市 [18] - 上周REITs市场维持涨势，中证REITs全收益指数全周上涨0.9%，保租房板块涨幅领先，整体超过5% [15] 泛固收基金指数表现 - 短期债基优选上周收涨0.05%，成立以来累计收益3.93% [3] - 中长期债基优选上周收涨0.17%，成立以来累计收益6.53% [4] - 低波固收+基金优选上周收涨0.08%，成立以来累计收益2.31% [5] - 中波固收+基金优选上周收跌0.15%，成立以来累计收益1.36% [6] - 高波固收+基金优选上周收跌0.31%，成立以来累计收益2.64% [7] - 可转债基金优选上周收跌0.35%，成立以来累计收益7.69% [8] - QDII债基优选上周收跌0.12%，成立以来累计收益7.33% [9] - REITs基金优选上周收涨2.55%，成立以来累计收益43.01% [10] 基金指数定位与策略 - 短期债基优选指数重视信用管理和风险控制，配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金 [22] - 中长期债基优选指数精选5只兼具收益和回撤控制的标的，灵活调整久期和券种比例 [24] - 低波固收+优选指数权益中枢定位10%，选取10只权益仓位在15%以内的标的 [26] - 中波固收+优选指数权益中枢定位20%，选取5只权益仓位在15%~25%之间的标的 [28] - 高波固收+优选指数权益中枢定位30%，选取5只权益仓位在25%~35%之间的标的 [30] - 可转债基金优选指数选取5只转债仓位占比高的基金，考察择时和择券能力 [31][34] - QDII债基优选指数依据信用等级和久期情况，优选6只收益稳健、风险控制良好的基金 [35] - REITs基金优选指数优选10只运营稳健、估值合理、兼具一定弹性的基金 [38]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]

宏观政策与监管动态 - 中国人民银行维持1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%不变，与上月持平 [5] - 内地与香港"跨境支付通"系统上线，实现两地支付清算系统对接 [5] - 市场监管总局启动2025年产品质量国家监督抽查，覆盖164种产品、1.6万批次 [5] - 金融监管总局修订《商业银行市场风险管理办法》，聚焦利率、汇率等市场风险 [5] - 财政部数据显示1-5月证券交易印花税同比增长52.4%至668亿元 [6] - 国家药监局出台支持高端医疗器械创新举措，重点发展医用机器人、AI医疗器械等 [7] - 上海证券交易所新规明确撤销指定交易业务办理时限及流程 [8] - 国家发改委新增30个国家物流枢纽，武汉生产服务型枢纽入选 [8] 行业与市场数据 - 1-5月全国实际使用外资同比下降13.2%至3581.9亿元，但高技术产业外资增长显著（电子商务+146%） [9] - 公募REITs市场总规模突破2000亿元，四年内上市66只产品 [12] - 南向资金年内净买入超6500亿元，港股主题ETF规模翻倍 [14] - 国家铁路1-5月货运量同比增长3.1%至16.41亿吨 [15] - A股本周限售股解禁市值574.95亿元，铁建重工解禁152.29亿元居首 [16] - 人形机器人行业加速发展，预计2030年中国出货量达6万台（CAGR 95.3%） [17] 公司动态与技术创新 - 特斯拉在上海落地40亿元电网侧储能电站项目 [2][19] - 澜起科技拟发行H股赴港上市，当前市值933.8亿元 [3][19] - 华为发布HarmonyOS 6开发者公测版，推出鸿蒙智能体框架 [19] - 兆威机电提交港股招股书，专注智能汽车、机器人等领域微型传动系统 [19] - 九号公司智能电动车618销售额同比增长93%至32.4亿元 [20] - 甘李药业胰岛素周制剂GZR4注射液II期临床结果积极 [20] - 超图软件1-5月中标额同比增长21% [21] - 京东金融推出AI财富管家"京小贝"，整合多模型提供投研服务 [23] - 小米汽车澄清销售人员诋毁竞品传闻，涉事人员非公司员工 [23] 资本市场与金融创新 - 证监会修订券商分类评价规定，引导差异化发展 [12] - 大商所纯苯期货及期权获批注册，完善化工产业链风险管理工具 [12] - 港交所年内新股融资880亿港元居全球第一，190家公司排队上市 [13] - 证监会严打内幕交易，对陈金全案"没一罚五"合计3473.94万元 [13] 医药与科技突破 - 中国完成全球首例介入式脑机接口辅助患肢运动功能修复试验 [17] - 常山药业GLP-1RA类减重药物艾本那肽获批临床试验 [22] - 新和成PPS产能利用率达100%，计划扩产 [21] - 杰美特拟收购思腾合力控股权，切入AI服务器及云计算领域 [21]