投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，专注于分析市场中的高收益机会 [1] - 投资策略核心是构建一个混合系统，在增长与收入之间取得平衡，旨在获得与标普500指数相当的总回报 [1] - 策略基础是建立高质量的股息增长型股票组合 [1] - 为提升投资收入，策略会在组合中加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金等资产类别 [1] - 该策略的目标是在获取与跟踪传统指数基金相当的总回报的同时，有效提升投资收入 [1]

文章核心观点 - 全国首只由地方政府引导设立的REITs主题基金在厦门正式设立 目标总规模55亿元人民币 期限10年 重点投向上市REITs项目 这标志着厦门在深化投融资改革、盘活存量资产方面迈出新步伐 [1] 基金设立与背景 - 基金名称为“圆信基石（厦门）基础设施不动产股权投资基金” 于1月5日在厦门设立 [1] - 该基金是金圆集团服务城市能级跃升的创新实践 积极响应国家深化金融供给侧结构性改革号召 [1] 基金管理人专业能力 - 圆信永丰基金是金圆集团的核心成员单位 在REITs投研领域积淀深厚 [2] - 公司将权益投资的“宏观—中观—微观”分析框架应用于REITs研究 以“三位一体”投研逻辑锚定资产价值 [2] - 公司已于2024年组建专门REITs投资部门及专业队伍 [2] - 公司创建了“REITs投研系统” 已初步搭建完成 覆盖77只上市REITs标的 汇总数据超10万条 [2] - 该系统能实现大类资产横向对标、行业项目分类研判、底层资产动态跟踪、估值模型迭代优化等全维度功能 [2] 投资布局与项目经验 - 公司深度协同金圆集团 参与搭建“资产创建—资产孵化—REITs上市—REITs投资”全链条体系 [3] - 旗下资管产品通过战略配售方式投资了多个全国首单或首批REITs项目 包括华威农贸市场REIT、首农产业园REIT、万国数据REIT和润泽科技数据中心REIT [3] - 公司系统梳理了一批权属清晰、预期收益稳定的优质资产 [3] 市场展望与战略 - 伴随公募REITs市场向商业不动产领域扩容 公司计划凭借专属投研数据库与成熟投资经验 精准捕捉万亿元级商业不动产存量盘活机遇 [3] - 公司未来将持续拓宽投资边界、深化专业能力 助力投资者分享资产长期增值红利 [3]

一级市场概况 - 截至2025年12月31日，我国公募REITs产品数量达78只，合计发行规模达2017.49亿元（不含扩募）[4] - 从底层资产类型看，交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元，园区基础设施类次之，为329.33亿元[4] - 截至同期，共有19只REITs处于待上市状态，其中16只为首发，3只为待扩募[4] 二级市场价格走势 - 2025年12月1日至31日，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于778.6和1009.84，本月回报率分别为-3.77%和-2.93%[5] - 本月REITs回报率在大类资产中排名靠后，排序为：A股>可转债>黄金>纯债>美股>REITs>原油[5] - 产权类与特许经营权类REITs价格均下跌，特许经营权类跌幅更大[5] - 新型基础设施类REITs本月涨幅最大，保障房类表现也较好[5] - 单只REIT层面，23只上涨，55只下跌，涨幅前三为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和华夏基金华润有巢REIT[5] 成交规模与换手率 - 本月已上市78只REITs总成交额为108.2亿元，区间日均换手率均值为0.55%[6] - 水利设施类REITs区间日均换手率领先其他资产类型[6] - 单只REIT成交量前三为中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、华夏基金华润有巢REIT[6] - 单只REIT成交额前三为华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT、浙商沪杭甬REIT[6] 主力资金流向 - 本月主力净流入总额达11971万元，市场交易热情较上月增加[6] - 主力净流入额前三的底层资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类、仓储物流类[6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、招商高速公路REIT[7] 大宗交易情况 - 本月大宗交易总额为12.9亿元，环比上月有所下降[7] - 月内有19个交易日发生大宗交易，12月29日单日成交额最高，为31944万元[7] - 单只REIT大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT、招商高速公路REIT、南方润泽科技数据中心REIT[7]

投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验 专注于发掘高质量股息股及其他具备长期增长潜力的资产 其投资策略旨在创造强劲的现金流以满足支付需求 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础 并配置商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 这种混合策略能有效提升投资收入 [1] - 该混合系统兼顾增长与收益 其总回报表现与标普500指数持平 [1]

文章核心观点 - 文章为Hoya Capital Research & Index Innovations发布的关于房地产行业及房地产投资信托基金(REITs)的市场评论和研究 其内容仅用于信息和教育目的 不构成投资、税收或法律建议或证券买卖要约 [2] - 文章观点基于发布之日的信息 可能随时更改 所提供信息不保证准确性或完整性 也不保证任何历史趋势或未来展望会实现 [2] 相关机构与作者披露 - 文章作者披露其通过股票、期权或其他衍生品在RIET, HOMZ, IRET以及ALL HOLDINGS IN THE IREIT+HOYA PORTFOLIOS中拥有多头权益 [1] - Hoya Capital Research & Index Innovations是Hoya Capital Real Estate的关联公司 后者是一家位于康涅狄格州Rowayton的注册投资顾问公司 为ETF、个人和机构提供投资顾问服务 [2] - Hoya Capital Research & Index Innovations提供非顾问服务 包括针对房地产行业公开交易证券的市场评论、研究和指数管理 [2] - Hoya Capital Real Estate及其关联公司、客户和/或员工可能持有本网站及所发布评论中讨论的证券或基金的头寸 [2] - Seeking Alpha披露其分析师为第三方作者 包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者 其表达的观点可能不代表Seeking Alpha整体立场 [3]

文章核心观点 - 中国证监会于2025年12月31日正式推出商业不动产投资信托基金试点 标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 是向全门类、全资产成熟市场迈进的关键一步 [1] - 商业不动产REITs的推出旨在盘活存量资产、化解行业金融风险、适配居民财富管理需求并支持可持续发展 契合当前宏观经济形势与市场各方需求 [2] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs相互补充 共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度 并推动市场持续扩容和制度优化 [4][5] 政策与制度框架 - 证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》 为商业不动产REITs发展夯实制度基础 [1][2] - 制度体系明确“1+3+N”框架安排 包括1项《公告》、3项核心文件（含《通知》和2项工作规程）以及相关单位的17项配套规则 [6] - 配套规则修订涉及五方面 包括调整名称表述、完善准入标准、建立市场化机制、支持持有业态相近的资产组合并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 以及优化审核与强化监管 [7] 市场现状与影响 - 截至2025年12月31日 已上市REITs产品达78只 发行规模合计2032.54亿元 总市值为2184.63亿元 其中9只完成扩募 募集资金合计122.16亿元 [4] - 商业不动产REITs是完善公募REITs、私募REITs、Pre-REITs体系的重要一环 将促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变 帮助房企实现“投融管退”良性闭环 [3] - 对于投资人而言 过去公募REITs资产供给较少导致卖方市场定价或有错位 随着商业不动产REITs供应量增加 市场预计将回归理性 [3] 试点推进原则与重点 - 试点将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则 分阶段推进 聚焦重点区域和优质项目 [2] - 发行将严把质量关、合规关和风险关 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [3] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产 优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目 优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [3] 两类REITs的并行发展与功能 - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能 具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [4] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构” 市场化程度更高 与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密 可精准对接商业不动产盘活需求 [4] - 两大领域REITs将发挥各自优势 协同发力 共同提升公募REITs市场规模并丰富资产类型 [4][5]

宏观与金融政策 - 2026年国补方案正式发布，首批下达625亿元资金支持消费品以旧换新，新增智能眼镜、智能家居等智能产品，剔除家装、电动自行车，购买新车按车价补贴12%或10%，家电国补范围缩小至6类产品，一级能效家电补贴比例从20%降至15%，每件最高补贴从2000元降至1500元 [2] - 数字人民币将于2026年1月1日起对钱包余额按活期存款计付利息，从“数字现金时代”迈入“数字存款货币”时代 [3] - 存量公积金与商业贷款利率自2026年1月1日起同步下调，首套房公积金贷款利率5年以下降至2.1%，5年以上降至2.6%，商业贷款五年期LPR下调至3.5% [4][5] - 两部门发布指导意见，要求适度超前、不过度超前开展电网投资建设，目标到2030年“西电东送”规模超4.2亿千瓦，新增省间电力互济能力4000万千瓦左右，支撑新能源发电量占比达30%左右，接纳分布式新能源能力达9亿千瓦，支撑充电基础设施超4000万台 [6] - 美联储2025年12月会议纪要显示同意降息但分歧严重，巴克莱预计美联储将在2026年3月和6月各降息25个基点 [8] - 欧盟碳边境调节机制（CBAM）自2026年1月1日起正式进入收费期，先纳入钢铁、水泥、铝、化肥、电力和氢6类产品 [17][18] - 国内成品油新一轮调价窗口将于1月6日24时开启，预计汽柴油价格上调65元/吨，每升油价上涨0.05-0.06元 [19] 资本市场动态 - 证监会印发通知，要求加快推进REITs市场体系建设，推进市场扩容扩围，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [20] - 2025年A股共有116家企业挂牌上市，截至首日收盘无一破发，为2019年以来首次，其中76只新股单签浮盈过万元，占比达66%，有9只新股首日单签浮盈超5万元，并出现2只单签浮盈分别超30万元和20万元的“大肉签” [22] - 中国诚通等在江苏成立诚通科创投资基金，注册资本100亿元人民币 [23][24] - 巴菲特于2025年12月31日正式卸任伯克希尔CEO，其持有的伯克希尔股票市值仍高达约1500亿美元 [25] - 2025年贵金属市场表现辉煌，COMEX黄金期货全年涨55.51%，COMEX白银期货全年涨129.83% [26] - 2026年首个交易日港股开门红，恒生指数收涨2.76%，恒生科技指数涨4% [27] - 2025年A股市场复苏，沪指全年涨幅约18.41%，科创板与创业板指涨幅分别录得46.30%、49.57% [28] - 下周（1月5日-11日）预计共有36家公司限售股解禁，合计解禁43.07亿股，解禁总市值约1624.52亿元 [31] 商业与产业趋势 - 多家车企公布2025年销量，比亚迪全年新能源汽车累计销量4602436辆，同比增长7.73%，其中海外年销量首次突破100万辆，增长145%，吉利汽车全年总销量3024567辆，增长约39%，零跑汽车以近60万辆的年销量位居新势力榜首 [32] - 百度分拆其AI芯片公司昆仑芯，并向香港联交所提交主板上市申请 [33] - 53度500毫升飞天茅台批发价再度跌破1499元/瓶，比一周前累计下跌约100元/瓶 [34] - 小米汽车2025年交付超41万辆，自交付以来20个月累计交付超50万辆，其中小米YU7上市6个月交付已超15万辆，是SU7同期的2.3倍 [35] - 全球消费电子展（CES）将于1月6日至9日开展，共有4112家企业参展，主题围绕AI转入场景落地阶段，英特尔将首发基于2nm工艺的Panther Lake处理器，AMD预计发布新一代Ryzen芯片，英伟达将重点阐述其在数据中心、物理AI和机器人领域的生态布局 [37] - 上海印发措施，目标到2028年低空经济核心产业规模达到800亿元左右，培育和招引10家eVTOL、工业级无人机等整机领军企业，形成超500架新型航空器批量化制造能力，带动产业链新增投资200亿元以上 [14] 行业与公司事件 - 铜陵有色公告，其控股子公司厄瓜多尔米拉多铜矿二期工程因当地政治局势波动延期，原计划2026年初正式投产，现正式投产时间不确定，预计将对公司2026年经营业绩产生影响 [30] - 宇树科技A股上市的“绿色通道”被叫停，但上市进程并未叫停 [36] - 特朗普称美国将深度介入委内瑞拉石油产业，分析认为短期内对石油市场影响可能不大，预计布伦特原油价格可能只上涨1到2美元左右 [7] - 特朗普将原定1月1日生效的软体家具、橱柜和梳妆台的关税上调时间推迟一年 [15] - 特朗普预计将于1月宣布下一任美联储主席人选，最终人选可能在哈西特、沃什、沃勒三人中选出 [16] 数据发布与前瞻 - 1月9日中国将公布12月CPI、PPI数据，浙商证券预计12月CPI同比增速维持在0.7%，PPI同比降幅收窄至-1.9%，预计12月新增人民币贷款约9000亿元，社会融资规模增量约2.2万亿元 [9][10] - 2026年1月起一批新规施行，新修订的《治安管理处罚法》将传销等行为纳入管理，新版《网络安全法》增加人工智能治理与发展相关条款 [11] - 自2026年1月1日起，中国调整部分商品进口关税税率和税目，继续给予43个最不发达国家100%税目产品零关税待遇 [12] - 国新办将于1月5日就长江经济带发展十年工作进展和成效举行新闻发布会 [13] - 国新办将于1月6日举行新闻发布会，介绍推进绿色消费有关情况 [38] - 2026（第十六届）中国互联网产业年会将于1月7日-8日召开，期间将举办数据安全产业发展论坛和小程序行业创新发展论坛 [39]

投资策略与组合构建 - 作者作为拥有超过15年市场经验的投资者 其投资目标是筛选最高质量的基金以构建收入头寸 专注于发掘能提供长期增长潜力并具备强劲支付账单潜力的高质量股息股票及其他资产 [1] - 作者提出一种混合增长与收入的系统 其核心策略是在稳固的经典股息增长股票基础上 加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 这种方法能有效提升投资收入 同时获取与标普500指数相当的总回报 [1]

宏观经济与政策 - 国家主席习近平在新年贺词中指出，2026年我国经济总量预计达到140万亿元，经济实力、科技实力、国防实力、综合国力跃上新台阶[1] - 科技与产业深度融合，人工智能大模型和芯片自主研发取得新突破，我国成为创新力上升最快的经济体之一[1] - 国务院常务会议部署国家水网建设，强调工程投资规模大、关联链条长，需加快项目前期工作并强化土地等要素保障[1] - 国常会要求创新水网建设投融资机制，发挥政府投资撬动作用，引导央企国企加大投入，并积极吸引民间资本参与[1] - 国常会部署复制推广跨境贸易便利化政策措施，旨在促进跨境物流高效畅通，加强多式联运协同[1][2] - 推动绿色贸易、跨境电商等新业态发展，优化特殊商品监管，并支持综合保税区开展保税检测业务[2] - 提升智慧化监管服务水平，深化智慧海关、智慧口岸建设，推进国际贸易“单一窗口”跨境互联互通[2] 资本市场改革与监管 - 证监会公告将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，并研究探索REITs ETF等创新产品[4][5] - 证监会将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其市场稳定器作用[4][5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，以扩大市场高水平对外开放[5] - 国家金融监督管理总局印发《商业银行并购贷款管理办法》，规定参股型并购贷款单次取得目标企业股权比例不得低于20%[6] - 对于已持有目标企业20%及以上股权的并购方，为提升持股比例但未实现控制，可申请参股型并购贷款，单次受让或认购比例不得低于5%[6] - 公募基金三阶段降费改革全部落地，预计每年为投资者节省510亿元投资成本，综合费率水平下降约20%[7] - 降费改革三个阶段分别为：2023年降管理费、托管费让利约140亿元；2024年降交易佣金让利约70亿元；2025年降销售费率让利约300亿元[7] - 深交所拟修订《股票上市规则》，内容包括强化董秘职责、规范控股股东与实际控制人行为，以及完善同业竞争相关规范[8] - 证监会发布《证券期货市场监督管理措施实施办法》，明确十四类常用监管措施，并设置紧急情况快速处置机制，自2026年6月30日起施行[9] - 上交所为促进不动产基金发展，暂免收取不动产基金（REITs）的上市初费、上市年费和交易经手费[10] 行业与公司动态 - 蓝箭航天科创板IPO获受理，拟融资金额75亿元，公司主要从事液氧甲烷发动机及运载火箭的研发、生产和商业发射服务[3] - 湘财证券认为，在“航天强国”战略和商业航天被列为新增长引擎的政策驱动下，产业迎来历史性拐点[3] - 投资建议重点布局商业火箭产业链（包括火箭总体、发动机及核心配套）和卫星制造与应用链[3] - 住房城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》，主要目标是到2030年房屋品质提升工程取得显著进展[12] - 意见要求稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，并推动房企向“好房子”建设集成商转型[12] - 中银证券预计2026年一季度将有适当的政策调整，并指出流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企更具α属性[12] - 提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围[12] - 国家发改委、国家能源局联合发布《关于促进电网高质量发展的指导意见》[17] - 《上海市民用无人驾驶航空器飞行安全管理暂行办法》印发[17] 上市公司公告摘要 - 首钢股份2025年净利润同比预增95%-125%[18] - 立讯精密拟以10亿元至20亿元回购公司股份[18] - 宝色股份中标2.73亿元关联方项目并签署合同[18] - 嘉泽新能拟以2.2亿元-4.4亿元回购股份并全部注销以减少注册资本[18] - 健之佳实控人之一致行动人拟以5000万元增持公司股份[18] - 中恒电气实控人朱国锭被判处有期徒刑三年缓刑四年[18] - 凌志软件股东拟减持不超过1.43%公司股份[18] - 昂立教育拟以1435万元转让申银万国期货0.3034%股权[18] - 双林股份董事陈有甫拟减持不超过0.02%股份[18] - 绿岛风股东振中投资拟减持不超过1.00%股份[18]

2025年12月全国城市更新动态核心观点 - 国家层面总结2025年城市更新重要进展，并部署2026年四大重点工作，强调从“外延式扩张”向“内涵式高质量发展”转变 [2][3][4] - 地方政府与市场主体积极行动，通过成立专业平台、制定大规模投资计划、探索金融创新（如REITs）及推动具体项目落地，以落实城市更新战略 [4][5][6][7][8][10] - 城市更新实践呈现多元化与精细化趋势，聚焦于“15分钟社区生活圈”、历史文化保护、商业活力重塑、片区整体焕新等维度，旨在提升城市功能与居民生活品质 [3][5][8][9][10] 国家政策与工作部署 - 2025年全国城市更新取得重要进展，包括完善城市体检与更新一体化推进机制、推进规划实施体系，以及推动城镇老旧小区改造、老旧电梯更新、地下管网改造等项目落地 [3] - 2025年历史文化保护传承工作成效显著，整体建立地方专题报告制度，并对30座国家历史文化名城开展第三方评估，对143座名城、400个名镇名村进行监测 [3] - 2026年住房城乡建设领域将着力抓好四方面工作：推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑 [3] 地方行动与规划 - **成都**：成都城投集团全资控股的“成都城市更新集团”正式揭牌成立，定位为国有资本专业化平台，致力于探索“留改拆+长效运营”机制，推动城市从“外延式扩张”向“内涵式高质量发展”转变 [4] - **上海**：举办“15分钟社区生活圈”优秀成果展及“街区烟火气”方案征集颁奖活动，15个项目分为“街道型”、“街坊型”、“街角型”三个赛道，旨在提升社区服务与商业活力 [5] - **广州**：“十五五”期间（2026-2030年）计划谋划启动30个以上城市更新片区改造，重点推进6个片区；“十四五”期间完成城市更新固定资产投资7500亿元，改造老旧小区734个，惠及居民131.87万人；2025年城市更新投资达1900亿元，开工改造166个老旧小区；2026年计划完成城市更新固定资产投资2000亿元 [7] 金融创新与市场动态 - 第三届中国不动产基金投资管理年会在上海举行，主题为“商业不动产REITs开启新范式”，探讨REITs为城市更新与行业转型注入新活力 [6] - 截至2025年12月，中国公募REITs总市值超2100亿元，产品数量跃居亚太第一，资产范围从基础设施向购物中心、写字楼、酒店、办公、综合体等领域扩容 [6] 具体项目进展与模式 - **上海新天地东台里**：占地8万平方米的项目正式启幕，融合多元业态与文化活动，通过公共艺术展、艺术周、播客大会等活动，打造文化融合的可持续社区 [8][9] - **重庆解放碑片区**：启动整体焕新计划，坚持“留改拆增升”与“规建治投融运”一体推进，计划提速高端载体项目、实施滨水空间提升、推进复合街区项目及开放特色商业项目，以升级片区景观业态功能 [10]