公募基金市场动态 - 年末配置需求释放，11月新成立基金136只，总份额945.67亿份，环比10月的91只、722.93亿份大幅抬升，近千亿元新增资金为市场注入活水，推动管理规模向37万亿元关口迈进 [1] - 12月1日，A股市场放量上涨，沪指涨0.65%，深成指涨1.25%，创业板指涨1.31%，科创50指数涨0.72%，沪深两市成交额达1.87万亿元，全市场近3400只个股上涨 [1] 基金发行与分红 - 12月1日新发基金52只，主要为股票型和混合型基金，其中易方达创业板50ETF联接A募集目标金额达80.00亿元 [2] - 同日基金分红33只，多为债券型，派发红利最多的基金是万家中证红利ETF联接基金，每10份基金份额派发红利1.7010元 [2] - 新发基金中，多只产品首次募集目标设定为80.00亿元或60.00亿元，例如招商均衡配置混合、国投瑞银创业板综合指数增强、鹏华睿和90天持有期债券等 [4] 卖方研究与市场观点 - 截至12月1日，42家研究所共发出441次金股推荐，去重后覆盖308只标的，集中度明显提升，中际旭创获9家推荐，海光信息获8家，阿里巴巴获7家，恒立液压获6家 [2] - 卖方普遍判断春季躁动有望提前，指数级跨年行情或随之展开，年度“赚钱效应”窗口临近 [2] 政策动向 - 12月1日，发改委印发2025版REITs行业范围清单，首次将商业办公、城市更新等消费类基础设施纳入申报范围，引导底层资产由传统基建延伸至民生消费领域 [2] 基金业绩表现 - 12月1日，剔除创新封基后，业绩表现最好的基金为汇添富弘瑞回报混合A，日增长率为4.7923% [7] - 按投资类型划分，股票型基金冠军为天弘中证工业有色金属主题指数A，日增长率3.6590%；债券型基金冠军为华商可转债债券C，日增长率1.0639%；混合型基金冠军为汇添富弘瑞回报混合A，日增长率4.7923% [7] - LOF型基金冠军为国投瑞银白银期货(LOF)C，日增长率4.6921%；QDII基金冠军为华泰柏瑞中证韩交所中韩半导体ETF(QDII)，日增长率1.3179% [7]

政策动态与市场现状 - 证监会于11月28日就商业不动产纳入公募REITs试点公开征求意见一个月[2] - 公募REITs试点已开展五年半 目前上市77只REITs 融资2070亿元 总市值2201亿元[2] - 底层资产覆盖收费公路 产业园区 生态环保 仓储物流 清洁能源 保障性租赁住房 消费基础设施等领域[2] - 试点扩容至商业不动产表明市场经验成熟 具备拓展至核心资产条件[2] REITs的金融属性与功能 - REITs是典型权益融资工具 不同于发债和借贷[3] - 工具对资产负债表进行创新 推动产权市场化分工[3] - 将所有权分解为受益权 收益权 剩余索取权和管理控制权[3] - 通过市场化协作优化配置智力 人力和财力等要素资源[4] - 核心目标是最大化底层资产的现金流贴现率[3] 全球经验与多赢格局 - 发达市场商业不动产所有权多以REITs形式存在[4] - 普通投资者可分享优质商业不动产收益[4] - 运作主体可加速轻资产化 降低市场门槛[4] - 对投资机构属于风险概率分布结构清晰的投资品种[4] REITs的治理模式本质 - 发展需避免简单视为融资工具 应看作高度依赖市场化分工的产物[4] - 信托是基础 契约精神是核心 对信息透明要求高于上市公司股票[4] - 将资本密集部分独立 摆脱传统公司内部人控制[4] - 基于合同契约治理 底层资产信息必须公开透明置于信托合同规制下[4] 商业模式变革与市场影响 - 单纯将REITs作为资产出表工具会扭曲市场生态 蜕化为准债权工具[5] - 模式是革命性跃迁 打破委托代理内部信息链条[5] - 要素资源边际贡献率由市场交易决定 打破内部人控制[5] - 市场竞争倾向长板理论 强调扬长策略而非传统避短策略[5] 中国REITs扩容的战略意义 - 扩容不应仅理解为拓宽融资渠道 而是推动商业不动产市场化变革[6] - 需拓展信托关系 发扬契约精神 用市场契约量化治理[6] - 模式追求极致公开透明 挖掘信息不完备价值而非信息不对称稀缺性[6]

宏观经济与政策 - 截至11月30日，中国快递业务量已突破1800亿件，超过2024年全年的1750.8亿件，创历史新高 [3] - 国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，新增数据中心类、人工智能基础设施项目 [3] - 中国物流与采购联合会发布《人工智能+采购供应链应用指南》，聚焦智能需求预测、采购文件合规审查等十大应用领域 [3] 资本市场与投资 - 12月1日，A股主要指数上涨，上证指数涨0.65%报3914.01点，深证成指涨1.25%，创业板指涨1.31%，市场成交额放大至1.89万亿元 [4] - 深交所将对深证成指、创业板指等指数实施样本定期调整，深证成指将更换17只样本股，创业板指将更换8只样本股，12月15日正式实施 [4] - 券商已推荐逾160只2025年12月月度“金股”，中际旭创、美的集团等推荐频次居前，机构认为市场发动跨年行情的概率较高 [4] - 公募基金产品审批启动逆周期调节，11月以来获批的行业主题基金主要集中在医疗、食品、消费电子等估值相对较低的领域 [5] 科技与人工智能行业 - 第八届大数据应用实践大会于12月2日举办，亚马逊云科技（AWS）首席执行官马特·加曼发表主题演讲 [1][2] - DeepSeek于12月1日发布两个正式版模型DeepSeek-V3.2和DeepSeek-V3.2-Speciale，强化Agent能力 [7] - 字节跳动豆包团队发布豆包手机助手技术预览版，正与多家手机厂商洽谈合作，目前官方披露的合作厂商为中兴手机 [7] 新能源汽车行业 - 零跑汽车11月交付量达70327台，同比增长超75%，持续刷新月销纪录 [6] - 比亚迪11月汽车销量为480186辆，吉利汽车销量破31万辆同比增长24%，长城汽车销量13.32万台同比增长4.57% [8] - 小鹏汽车11月交付36728辆同比增长19%，蔚来交付36275台同比增长76.3%，理想汽车交付33181辆 [8] - 鸿蒙智行全系车型11月交付新车81864台，同比增长89.61%，极氪汽车销量28843台，环比增长35% [8] 公司动态 - 宁德时代决定对1-6职级员工进行薪资调整，基本工资上调150元，政策于2026年1月1日生效，并发布春节坚守岗位奖励计划，满足条件至少奖励3200元 [7] - 英伟达宣布投资20亿美元购买新思科技普通股，双方将扩大合作以帮助研发团队设计并验证智能产品 [7] 国际市场与商品 - 当地时间12月1日，美股三大指数集体收跌，道指跌0.89%，纳指跌0.38%，标普500指数跌0.53% [8] - 伦敦现货白银价格盘中首次突破每盎司57美元，创历史新高，今年以来国际银价已上涨超90% [8] - 俄罗斯总统普京签署命令，自2025年12月1日起至2026年9月14日，中国公民可免签证入境俄罗斯进行参观和商务旅行，免签天数为30天 [8]

政策发布与市场扩容 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并向社会公开征求意见，标志着REITs从基础设施领域扩容至商业不动产领域 [1] - 监管部门正加快推动商业不动产REITs工作，包括尽快印发系列制度规则，预计申报材料将很快递交证监会和沪深交易所 [1] - 商业不动产REITs试点的推出旨在助力房地产行业向新发展模式转型，为行业健康发展提供有效的金融支持 [1][5] 发行审核与交易机制 - 发行审核将制定公开透明、标准清晰、预期稳定的条件和要求，审核重点聚焦影响资产长期稳定运营及投资价值判断的核心要素 [2] - 上市交易依托资本市场完善机制，投资者可获得资本利得和稳定现金分红，REITs投资结构中机构投资者占比高达95%，投资行为更趋长期化 [2] - 持续推进资产估值定价机制的动态优化，有效发挥资本市场价格发现功能 [2] 信息披露与制度适配 - 信息披露重点规范底层资产运营情况，要求详细披露资产基本情况、实际经营表现、核心财务指标及重大变化等关键信息 [2] - 针对商业不动产REITs的制度规则仅需作小幅调整，以更具包容性和适应性，可直接适用现有制度规则的主要内容 [3] - 已建立健全覆盖全链条的监管制度，包括审核注册、询价定价、发行上市、信息披露等环节 [3] 市场定位与发展策略 - 商业不动产与基础设施作为两大核心资产类别将并行推进，商业不动产REITs将精准对接商业综合体、零售、写字楼、酒店等行业的盘活需求 [4][5] - 我国REITs市场仍处于初级阶段，相对于美国超过万亿美元的规模，发展空间巨大，已上市基础设施REITs市场认可度较高 [4] - 两大领域REITs服务各有侧重，通过并行发展能满足市场多元化需求，充分发挥多层次资本市场功能 [5] 行业影响与市场效应 - 商业不动产REITs试点的启动预计将产生"一子落而满盘活"的多元效应，为企业提供直接融资工具，倒逼企业提升资产运营管理能力 [7] - REITs有助于引导房地产企业从"开发商"向"资产管理商"转变，底层资产类型更加多元，为投资者提供稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [7] - 从全球成熟市场经验看，通过REITs实现商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题是一条得到广泛应用的成熟路径 [6]

商业不动产REITs试点启动 - 中国证监会发布公告 启动商业不动产REITs试点 相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行 [1] - 基础设施REITs已发展成上市数量超70只 规模超2000亿元的资产群体 为商业不动产REITs提供借鉴 [1] 基础设施REITs市场现状 - 全市场已上市基础设施REITs产品数量为77只 总发行规模超2000亿元 总市值接近2200亿元 [1][2] - 产品出自26家基金管理人 包括头部管理人和具有REITs特色的管理人 [1] - 上市至今77只产品平均收益率为26.14% 其中3只产品累计收益率超过80% [2] 基础设施REITs资产类别与市场表现 - 发行涵盖12大行业52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型实现首单发行上市 [2] - 近期上报东方红隧道股份智能运维高速REIT为国内首单隧道REITs [2] - 2024年至今中证REITs全收益指数涨幅超20% 多只产品年内累计涨幅超30% [3] - 2023年出现行情分化 派息确定性更高的资产受追捧 成长型资产在价格上有一定折价 [3] 市场驱动因素与资金配置 - REITs上涨由基本面和估值共同驱动 市场规模约2000亿元 资金需求体量更大 [3] - 政策持续支持 特别是2024年会计政策4号指引发布后 REITs资产出现一波上涨行情 [3] - 十年期国债单边大幅下行 无风险利率持续下行推动REITs整体动能提升 [3] - 截至三季度末 部分REITs成为FOF重仓品种 FOF持有份额约26.34万份 [3] 行业未来展望 - 三季度市场业态及业绩分化持续 强运营、抗周期资产稳中有升 部分赛道面临挑战 [4] - 中短期内市场配置资金对优质资产需求旺盛 预计年底前存在较大逆周期调节空间 [4] - 未来有望进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域 [4] - 将优化申报推荐程序 完善项目申报要求 更多符合条件的项目得以发行上市 [4] - 商业不动产REITs试点是资本市场服务实体经济的重要举措 有助于盘活存量资产和完善投融资体系 [4]

文章核心观点 - 一位读者询问如果必须持有十年会选择购买哪些房地产投资信托基金 这引发了对长期投资标的的思考 [1] 相关目录总结 - 文章开篇提出了一个关于长期持有房地产投资信托基金的假设性问题 旨在探讨适合十年持有期的投资选择 [1]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆、多业态商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市商务楼宇及城市更新项目纳入REITs范围，填补了底层资产大类空白，标志着市场发展的关键一步 [1] 我国REITs市场发展历程与现状 - 我国REITs市场于2020年4月从基础设施领域启动试点，首批9只产品于2021年6月上市，覆盖收费公路、产业园区、污水处理、固废处理等领域 [2] - 市场经过5年发展，政策体系不断完善，市场规模稳步壮大，投资者日益成熟，二级市场平稳向好 [2] - 在首批产品成功后，市场范围持续拓展，保障性租赁住房、能源基础设施、新型基础设施、旅游基础设施、消费基础设施、市场化租赁住房、养老设施等行业领域先后被纳入 [2] 2025年版清单扩围的具体内容与战略意义 - **提振消费**：将体育场馆、商旅文体健多业态融合的商业综合体及酒店项目纳入，旨在从单一消费场景、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，精准对接不同群体需求，通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [3] - **产业升级**：将商业办公设施纳入REITs发行范畴，有助于畅通商业办公资产与资本市场的连接，既能盘活存量资产、优化产业发展的资金与空间生态，又有利于倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设 [4] - **城市发展**：将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于通过资本赋能破解城市更新中的资金、运营等痛点，同时倒逼运营方建立精细化管理体系，提升区域治理效率，在城市结构优化、治理动能转换等方面发挥重要作用 [4] - **与国际市场接轨**：购物中心、酒店及商业办公设施是国际REITs市场重要的底层资产，此次扩围使国内REITs产品类型与国际投资者熟悉的标的高度匹配，更符合国际资产配置逻辑，有助于提升我国REITs在全球资本市场的吸引力 [5] 我国REITs市场未来前景与基础 - 市场发展空间广阔、增长潜力充沛，经过长期持续的投资建设，我国已积淀形成规模庞大、种类丰富的存量资产，其中包含许多收益稳定、现金流良好的优质资产，为市场长期健康发展提供了强大保障 [6] - 市场仍处于爬坡过坎关键阶段，未来需要坚守合规底线，以资产质量为核心标尺，重点筛选符合国家战略导向、现金流稳定、运营规范的优质标的，稳步扩大市场规模 [6]

宏观策略周论：信用周期与行业选择 - 核心观点：探讨2026年AI将如何深度驱动计算机产业增长，并与国产化、量子科技、金融IT、智能驾驶等高景气赛道形成共振，同时关注模型迭代、算力需求、商业化落地及工业软件发展对行业业绩与估值修复的推动 [2] - 相关行业：计算机产业、AI、国产化、量子科技、金融IT、智能驾驶、工业软件 [2] 房地产2026年度策略 - 核心观点：2026年房地产行业将告别“规模扩张”走向“质量效率”新阶段，政策通过保障房与城市更新实现“托底+提质”双轮驱动，核心城市改善型住宅成为资金新锚点，供给出清后行业集中度提升重塑竞争格局，REITs与轻资产模式开启“低波动、稳回报”新投资逻辑 [4][5] 大宗商品2026年展望：石油天然气 - 核心观点：探讨石油现货过剩的拐点、明年供需两侧的边际转机及油价均衡位置，同时关注全球LNG扩张浪潮、燃气轮机热度以及欧美天然气市场的机会 [7] AI策略范式变革 - 核心观点：分析市场对AI泡沫的担忧，探讨传统宏观策略框架失效下如何理解AI的影响，并研究“泡沫论”之外AI的举债增长带来的机会 [9]

活动概况 - 2025年11月27日至28日，成都市“蓉易上”综合服务平台组织“走进交易所”系列活动，地点在深圳[1][3] - 活动由四川证监局、成都市委金融办、深圳证券交易所、资本市场学院联合主办[3] - 共有20余家成都优质代表企业参与，包括拟上市企业和债券发行人[1][3] 政策与流程培训 - 深交所专家介绍了企业上市最新政策和发行上市审核注册流程[5] - 监管执行部专家解读了IPO现场检查与现场督导政策，包括工作机制、过往案例和内控建议[5] - 债券业务中心专家讲解了科技创新债券等创新产品的审核重点及案例，并介绍了资产支持证券和不动产投资信托基金的主要区别与特点[5] 专业机构分享 - 深圳证券、国金证券、信达律师事务所的专家从资本赋能、企业管理等维度进行分享[6] - “资本赋能与管理升维”专场培训涉及企业融资法律注意事项及企业管理建议[6] - “国有企业融资创新与案例深度解析”专场培训分享了债券市场发展历程、体系及主要品种的发行规则[6] 标杆企业参访 - 参与企业于11月28日参访了比亚迪总部，了解其在电子、汽车、新能源、轨道交通四大产业的发展[8] - 比亚迪2024年新能源汽车销量达到427万辆，在全球汽车企业新能源技术中国专利授权量排名中位列第一[8] - 与会嘉宾参观了比亚迪汽车生产的自动生产线，包括冲压、焊装、涂装和总装工艺[10] 成都市资本市场发展现状 - 成都市持续实施企业上市全生命周期服务计划，推动优质企业上市及上市公司高质量发展[10] - 目前成都市境内外上市公司总数达153家，近三年新增34家[10] - 上市后备库企业超过700家，其中在审企业7家，辅导备案企业23家[10] - 2025年前三季度，成都企业直接融资规模达2633.44亿元，资本市场活跃度显著提升[10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日盘后证监会拟单列“商业不动产REITs”新产品，将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs范围，虽部分商业业态此前已以“消费基础设施”类别被纳入基础设施REITs，但不涉及写字楼、酒店等传统商业地产 [3] - 监管强调管理人运营职责，有望推动国内商业不动产从开发导向转向运营导向，使制度安排与国际REITs成熟市场更加接近 [3] - REITs审核流程可能产生边际变化，加速产品扩容进程，商业不动产REITs的推出为房企和地方国企提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/28，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括东方红隧道高速REIT已受理、平安西安高科产业园REIT已申报、中航中核能源REIT已受理 [3][16] - 当前审批流程中，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.08% - 截至2025/11/28，中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，跑输沪深300 1.72个百分点、跑赢中证红利0.08个百分点；年初至今涨幅7.49%，跑输沪深300 7.55个百分点、跑赢中证红利8.13个百分点 [4] - 本周产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%；数据中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）、消费（-0.13%）、仓储物流（-0.30%）板块表现占优 [4] - 本周共34只上涨、42只下跌，中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-5.92%）、中金重庆两江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三 [4] 流动性：保障房板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高 [4][27] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.95%/4.17%，仓储物流（5.55%）、交通（5.03%）、园区（4.75%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括南疆能源集团基础设施REITs基金管理人公募项目招标、兰州热力集团公募REITs项目中标候选人公示、国家发改委推进REITs扩围、证监会起草商业不动产REITs试点公告 [35] - 重要公告包括多只REITs的运营数据、解禁提示和分红信息 [35][36]