济南市园林绿化工作总体战略与成果 - 公司以“项目提升年”为总牵引，锚定“城市因园林更美好，生活因园林更幸福”工作总目标，持续深化“百姓园林”实践 [2] - 公司致力于落实黄河流域生态保护和高质量发展重大国家战略，筑牢人与自然和谐共生的绿色根基 [2] “一城山色”山体生态修复与利用 - 济南市全域共有872座山体，其中98座位于绕城高速以内，形成了独特的“一城山色”景象 [3] - 公司分类实施山体生态修复工程，已建成开放山体公园92处，打造山林绿道342公里 [3] - 公司创新推出“一城山色·登山打卡”四季主题活动，年内组织活动190场次，吸引超920万人次参与 [3] - “一城山色”生态修复项目入选住房城乡建设部城市更新典型案例，成为全省唯一生态修复类推广范例 [3] - 蝎子山“平分秋色”景观在2025年被《中国国家地理》推荐为全国9大红叶观赏地 [4] 白云湖湿地生态保护与修复 - 白云湖湿地在2025年被国家林草局列入国家重要湿地名录，是济南市第一处、本批次全省唯一入选的国家重要湿地 [5] - 白云湖湿地总面积1354.36公顷，以百脉泉等泉群为水源，年补水量超250万立方米，是我国北方罕见的泉水补给型湿地 [5] - 湿地水质常年稳定达到《地表水环境质量标准》III类，成为小清河上游生态屏障 [5] - 公司通过恢复植被、连通水系、修复动物栖息地等措施，完成38.1公顷生态修复，湿地高等植物增至223种、鸟类增至145种 [5] 公园智慧化升级与全民健身融合 - “高标准打造万米公园智慧健身步道”是2025年济南市20项民生实事之一 [6] - 公司在森林公园、千佛山景区、泉城公园建成开放公园智慧健身步道1.1万米 [6] - 公司推动公园从休闲观光向集健身、娱乐、社交于一体的多元化公共体育空间转型，增设全龄智能健身区、儿童活动空间等 [6] - 济南森林公园布设AI智能识别互动大屏、智能数据采集设备，其智慧健身步道获央视专题报道 [6] 国土绿化与森林资源提质 - 公司以黄河下游环泰山区域国土绿化示范项目为牵引，积极探索北方困难立地森林资源提质增效新模式 [8] - 年内完成造林1.7万亩、中幼林抚育10.8万亩，相关做法被省自然资源厅作为科学绿化工作经验推广 [8] - 公司创新“互联网+”全民义务植树模式，年内组织义务植树活动2000余场次，线上平台活动开展情况居全省首位 [8] “百姓园林·家边公园”体系建设与绿地开放共享 - 公司围绕“300米见绿、500米见园”的目标，持续打造“百姓园林、家边公园” [9] - 2025年，公司超计划完成“新增公园绿化活力空间210处”项目，具体包括：新建各类公园32处，建设提升古树保护园32处，开放共享绿地114处，建设提升各类绿道91公里，打造“共建花园”52处 [9] - “共建花园”建设工作获评济南市优秀“社区主理人”项目 [9] - 公司在公园建设中关注“一老一小”，完善功能设施，例如历城区雪山D-1地块社区公园等5处公园专门开辟了儿童友好区域 [10] - 不少新建公园建在中小学、幼儿园周边，因地制宜建设游园、林荫等候区、卫生间“三件套” [10]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3] 报告的核心观点 - 2025年底住建部发布的《关于提升住房品质的意见》为行业未来五年发展锚定方向 核心目标是“让人民群众住上更好的房子” 并设定了2030年总体愿景与八项重点任务 [3] - 预计2026年房地产行业将以“品质提升”为核心抓手 为市场稳定与行业长期健康发展注入明确预期 [3] - 政策引导行业从“规模扩张”向“高质量发展”转型 未来房屋价值不仅取决于地段、户型等硬件 更取决于运维服务质量与安全保障水平 [9] - 政策意在引导企业转向追求高质量、新科技、好服务的新赛道 并推动房地产及上下游产业向“集成化、高品质、绿色化”转型 培育行业新质生产力 [9][10] 政策核心内容与方向 - 政策核心：完善住房建设标准 鼓励地方差异化标准落地 形成“国家标准+地方标准”体系 以筑牢品质底线并赋予地方灵活施策空间 [4] - 地方实践：多地已出台地方性高品质住宅设计导则 例如杭州要求分户墙厚度不小于240毫米、楼板厚度达120毫米 160平方米以上户型层高不低于3.15米 北京鼓励住宅首层设置架空层且不计入容积率 上海调整了阳台计容规则 [5] 行业技术与发展路径 - 优化建筑设计：推广主体结构与管线系统分离、可变隔断、同层排水等技术 提高住房耐久性与灵活适应性 以解决“管线老化难维修、空间固定难改造”的痛点 [6] - 推动产品多元化：要求企业研发适配不同群体的住房产品 满足刚需、改善、养老等多样化需求 [6] - 发展新型建造方式：加快推动建筑业与先进制造技术、新一代信息技术深度融合 推广智能建造、绿色建造、装配式装修 [10] - 强化科技赋能：鼓励企业建设住房领域科技创新平台 推进产学研融合 并加大惠民实用的新技术、新材料、新产品推广应用 [10] 市场模式与存量更新 - 推动既有住房更新改造：鼓励采用以旧换新、原拆原建、模块化建造等方式 支持居民自主更新老旧住房 [7] - 城市更新进入新阶段：“十五五”规划建议提出要“大力实施城市更新”（“十四五”提法为“实施城市更新行动”）[7] - 实践案例：北京通过“原拆原建”模式推动危旧房改建 运用混凝土模块化集成建筑技术 3个多月完成主体建设 实现了层高提升、采光优化等品质升级 [7] 产业链与服务体系转型 - 企业转型：推动房地产开发企业、建设工程企业等向“好房子”建设集成商转型 打通研发、设计、生产、施工、装修、运维、服务等全产业链 [10] - 培育新增长点：开展培育绿色建筑新增长点试点 加快绿色建筑提标升级 带动上下游产业链健康发展 [10] - 物业服务升级：推动物业服务从“基础服务”向“综合服务”转型 拓展至养老、托幼、助餐、家政等生活服务 并向智慧化方向发展 建立智慧社区综合信息服务平台 [8] - 管理机制变革：建立住房全生命周期安全管理长效机制 从“重建设、轻运维”转向“建设与运维并重”的全生命周期管理模式 [8]

中央政策导向 - 全国住建工作会议部署2026年四大重点任务，将“高质量开展城市更新”列为首要工作，并强调“因城施策”稳定市场，支持刚性和改善性需求[4] - 央行第四季度例会明确下阶段货币政策将发挥增量与存量政策集成效应，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本低位运行[5] - 美联储于9月、10月、12月连续三轮降息，为我国货币政策调整释放空间，后续降准降息仍有预期[6][7] - 住建部就《关于提升住房品质的意见》公开征求意见，设定2030年主要目标并部署八项重点任务[8] 地方政策动态 - 北京优化限购政策：非京籍家庭五环内社保/个税年限由3年降至2年，五环外由2年降至1年；多孩家庭可在五环内多购1套；二套公积金贷款首付比例降至25%[9] - 上海普陀区在旧城改造项目中首次试点“房票奖励”，按被征收居住房屋建筑面积给予每平方米1000元奖励，不足5万元按5万元计[11] - 南京栖霞区推出人才房票政策，A-C类人才在享受市级政策基础上再给予最高200万元补贴，其中B类60万元、C类40万元；D类补贴30万元，E类补贴18万元[12] - 徐州优化公积金政策，允许提取公积金支付物业费，提取金额上限为8000元[13] 市场政策趋势 - 近3月房地产主要政策出台频次持续增加，12月（截至28日）合计出台政策52次，其中调整公积金政策14次，出台购房补贴政策3次[17]

项目启动与核心规划 - 昆山市于1月17日启动重点片区联创工作营并发布玉山历史文化片区规划 旨在以文化为魂、以人民为中心推动城市更新与复兴 [1] - 玉山片区是昆山建城2200多年的历史原点 核心区面积2.8平方公里 宋代街巷肌理与道路水网格局保存完好 [2] - 规划确立了“山水相望、古今交融 老少皆宜、幸福城区”的愿景 构建“一街两环、三片联动”的空间格局 核心是从静态保护转向动态传承 [3] 创新机制与实施模式 - 昆山创新推出“联创工作营”机制 搭建政府、市场、社会、专家、市民协同平台 实现“规划—设计—运营—治理”全周期一体化 [2] - 该机制打破专业壁垒 汇聚顶尖智慧 推动城市发展模式从“注重基础设施”向“片区更新和基础设施并重”转变 [2] - 联创工作营的特点是设计师、市民、主理人、策划人和资本同时参与、平行推进 是治理创新的体现 [3] 玉山片区具体更新内容 - 将依托苏州地铁11号线玉山广场站TOD建设与亭林园人流 规划建设“人民绿丘商业综合体”和“潮玩体育公园” 并配套青年友好社区 [4] - 先锋文博区将以琅环公园为核心 引入文博商业空间、先锋美术馆、非遗活态馆等 打造互动式文化体验群落 [4] - 将以亭林路北段为示范推进“百花亭林”主题更新 探索“店铺即景观、经营即文化”的共生模式 [4] - 更新将坚持“绣花功夫” 推进全域精细化更新与老旧小区基础设施补短板 [4] 三大片区协同发展格局 - 城市更新是全域推进的系统工程 玉山片区、青阳未来港·花园中央商务区、正仪戏曲文化片区三大片区将协同激活全领域 [6] - 青阳未来港·花园中央商务区定位为“城市之心” 聚焦低空经济、人工智能等四大价值场景 构建五大主题片区 致力于打造“五好”生态与“五最”愿景 [6] - 正仪戏曲文化片区以戏曲文化为核心引擎 统筹四大板块 建设国际化戏曲城 并通过四个团组的文旅开发及六大联创地块打造更新典范 [7] 合作伙伴与保障措施 - 三大重点片区与30家来自规划、设计、建设、运营、文化等领域的合作伙伴代表签约 [8] - 合作伙伴包括龙湖集团、AECOM设计、清华建筑院上海分院等知名机构 以及omitofee、途图文化、琉夏文化等本土品牌主理人 [8] - 昆山承诺为参与联创工作营的企业、品牌主理人和设计师提供专业的机制保障、精准的政策保障和可靠的服务保障 [8]

项目背景与现状 - 项目位于芜湖市镜湖区西北部朱家桥 原为长江南岸大桥与铁路交界的滩涂荒地 长期处于城市环境管理盲区 环境脏乱 [1] - 当地政府持续推进城市更新与生态修复行动 将“灰色空间”改造为朱家桥尾水净化生态公园 成为集环境保护、生态涵养、科普教育、休闲运动于一体的开放式水生态空间 [1] 项目设计与理念 - 项目是芜湖“城市更新+生态修复”的标杆项目 自2019年起实施 充分利用长江大桥桥下闲置空间进行“荒芜地”改造与生态重塑 [2] - 项目融入“源头减排+污涝共治”的海绵城市理念 纳入“厂网一体”系统推进 并通过“微改造”模式实施清淤疏浚、水系连通与植被修复 [2] - 公园距离朱家桥污水处理厂约一公里 建设目的是实现尾水资源化利用 [2] 技术流程与处理能力 - 公园通过潜流湿地、强化人工湿地、生态涵养塘等复合设施净化尾水 [2] - 每日可净化尾水约12万吨 相当于承接了朱家桥污水处理厂近三分之一的排放规模 [2] - 经湿地系统净化后 尾水主要指标由一级A标准提升至地表水准Ⅳ类 [2] 生态效益 - 净化后的清洁水源持续补充城市内河 每年可为周边水系注入约4300万立方米活水 [2] - 此举节约生态补水资金约350万元 [2] - 公园的生态治理激活了桥下闲置空间 改善了周边水体水质 高效利用了污水处理厂尾水 [2] 社会与经济效益 - 公园在发挥生态净化功能的同时 成为市民亲近自然、享受生活的好去处 节假日日均游客量达2万余人次 [3] - 项目实现了生态、社会与经济效益的有机统一 显著改善了城区生态环境并提升了城市功能品质 [3] - 项目成为芜湖践行生态文明理念的一张亮丽名片 生动诠释了“人水和谐”的美好愿景 [3]

总体要求与目标 - 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大及历次全会精神，践行人民城市理念，推动城市内涵式发展，加快建设具有辽宁特点的创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [2] - 到2030年，现代化人民城市建设在结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、韧性增强、文脉赓续、治理增效等方面取得重要进展 [2] - 到2035年，现代化人民城市基本建成 [2] 优化城市体系与空间布局 - 构建双核引领、多点支撑、全域协同的现代化城市体系，完善沈阳都市圈协同推进机制，提升辽宁沿海经济带融合开放水平，联动建设沈大经济走廊，深化辽西与京津冀要素流动，支持辽东发展绿色经济 [3] - 支持沈阳建设全国先进制造业基地、东北现代服务业中心、区域性科技创新高地、东北亚国际化中心城市、国家历史文化名城、国际性综合交通枢纽城市 [3] - 支持大连建设“两先区”、“三个中心”和现代海洋城市，在体制机制创新、新旧动能转换、高水平对外开放等方面发挥示范引领作用 [3] - 促进大中小城市和小城镇协调发展，增强鞍山、丹东、锦州、营口辐射带动作用，提升抚顺、阜新转型发展能力，做实本溪、辽阳、铁岭、朝阳、盘锦、葫芦岛节点支撑能力 [4] - 坚持城乡融合发展，支持大连和盘锦在新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴方面率先迈上新台阶，加快提升沈阳新民、大连瓦房店等潜力地区综合承载能力 [4] - 以高水平规划引领城市高质量发展，坚持全域规划，构建多规合一、多层细化的城市规划体系，建立规划动态评估调整机制 [4] 强化创新驱动与产业升级 - 因地制宜发展新质生产力，优化提升传统产业，实施新兴支柱产业规模提升行动，前瞻布局生物制造、深海深地空天、具身智能等未来产业，培育壮大先进制造业集群 [5] - 建设现代海洋产业体系，大力发展海洋经济，强化沈阳、大连创新引领作用，高标准建设“两城一园”和辽宁实验室，争创区域科技创新中心 [5] - 推动生产性服务业向价值链高端延伸，推进生活性服务业向高品质、多样化升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济，培育消费新场景 [5] - 高质量开展城市更新，完善城市更新规划实施体系，谋划推进一批城市更新项目，探索多元主体参与、市场化运作的可持续城市更新模式 [5] - 激活城市存量资源潜力，盘活闲置楼宇等存量资源，加快推动闲置土地处置，多渠道、多方式盘活存量商品房，推进城市低效用地再开发，抓好沈阳、大连、鞍山试点 [5] - 推动城市高水平对外开放，深度融入高质量共建“一带一路”，实施自贸试验区提升战略，建设中欧班列（沈阳）集结中心、大连国际枢纽港，畅通东北海陆大通道 [6] - 推动综合保税区发展，推进跨境电商综试区建设，加快智慧口岸建设，办好大连夏季达沃斯论坛、辽洽会、中国国际装备制造业博览会等活动 [6] 优化人居环境与基础设施 - 改善城市居住条件，实施品质提升行动，大力建设“好房子”，持续推进城中村、危旧房、老旧小区改造，稳妥实施房票安置、住房“以旧换新” [7] - 抓好“飞线”治理、适老化改造和电梯加装，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，建设完整社区，完善停车、充电、消防、无障碍、快递等配套设施 [7] - 聚焦“一老一小”增加养老育幼等服务设施，构建15分钟便民生活圈，到2030年建成200个完整社区 [7] - 完善城市基础设施，强化城市综合交通枢纽功能，建设公铁港航一体化换乘设施，完善城市快速路、环城路、过境路体系 [7] - 优化城市水资源配置和供水保障管理体系，推动“双千兆”网络普及提质，优化移动物联网、算力等新型城市基础设施建设 [7] - 实施城市地下管网强基提质工程，因地制宜建设综合管廊，推进公共供水管网漏损治理，高效利用城市地下空间 [7] - 提升公共服务水平，扩大普惠养老服务供给，实施“人工智能+养老”行动，推进学前教育普惠保障行动，发展托幼一体服务 [8] - 实施医疗卫生强基工程，推进全民健康数智化建设，加快城市医疗集团试点和紧密型县域医共体建设，支持收购存量商品房以提升住房服务保障能力 [8] 推进绿色低碳发展与生态治理 - 推动绿色生产，健全碳排放统计核算体系，实施省市两级碳排放预算管理，推动工业能效、水效提升，推进石化、冶金、建材等行业节能降碳、超低排放和精深加工 [9] - 强化“两高”项目管控，新上项目落实等量减量替代，有序退出落后产能，建设工业园区集中供能体系，建设智能电网、海上风电，因地制宜发展氢能、核能产业 [9] - 到2030年建成10个零碳园区 [9] - 发展绿色建筑，积极推广星级绿色建筑，规模化发展超低能耗、低碳建筑，大力发展智能建造，到2030年新建建筑中星级绿色建筑占比达40% [9] - 践行绿色生活，全面推进节水型城市建设，因地制宜实施清洁取暖改造、“散煤”替代，推进生活垃圾分类，倡导绿色低碳出行 [9] - 强化生态环境治理，实施生态环境分区管控，推进抚顺、阜新露天矿生态修复，建设城市绿道、环城绿带，增加口袋公园等小微绿地 [10] - 推动城市生活污水管网全覆盖，巩固城市黑臭水体治理成效，建设幸福河湖、美丽河湖、美丽海湾，持续改善空气质量，加强噪声、餐饮油烟污染治理 [10] 增强城市安全与韧性 - 加强房屋和城市基础设施安全管理，建立房屋安全管理“三项制度”，严格限制超高层建筑，实施城镇预制板房屋治理改造行动和地震易发区房屋设施加固工程 [11] - 推进城市挡墙治理、危旧桥梁改造，推进群租房整治，加快城市基础设施生命线安全工程建设，搭建水气热及桥梁等监测感知系统和监管平台 [12] - 强化重点行业领域安全生产管理，以危险化学品、特种设备、建筑施工、城镇燃气、道路交通、消防安全、渔业渔船等为重点，分级、智能、精准管控重大风险源 [12] - 提高城市公共卫生防控救治水平，建好国家重大传染病防治基地、国家级紧急医学救援基地，完善省级紧急医学救援基地功能，设立传染病定点医院 [12] - 建设高水平省级疾控中心和省级区域传染病监测指挥平台，加强应急医疗物资储备，加强精神专科医院和精神卫生防治机构建设 [12] - 增强城市综合防灾减灾救灾能力，构建城市安全风险谱系，优化城市防灾减灾空间格局，建立洪涝联排联调机制，实施排水防涝提升工程 [13] - 加强平急两用公共基础设施建设，构建应急避难场所体系，推进沈阳等市制定巨灾应急预案，加强区域性储备库建设，推进应急抢险救灾装备及物资前置储备 [13] 促进城市文化繁荣与特色塑造 - 推动历史文化保护利用传承，挖掘研究和保护利用牛河梁遗址，推进红山文化遗址申遗，支持大连、朝阳等市申报国家历史文化名城 [14] - 活化利用鞍山钢铁厂、本钢一铁厂、辽河油田第一口探井、工业博物馆等工业遗产，合理利用历史文化街区、历史地段、历史建筑 [14] - 塑造城市特色风貌，完善城市风貌管理制度，编制重点地区城市设计，建设功能复合、密度适中、高低错落、蓝绿交织城区 [15] - 推动建筑设计融合中华美学、地域特点与时代风尚，不得大规模迁移砍伐树木、滥建文化地标、随意更改老地名 [15] - 筑牢城市文明根基，实施“德耀辽宁文明浸润”工程，拓展城市文化设施服务功能，打造“小而美”的公共文化新空间，深化拓展全民阅读 [15] - 实施“最辽宁”品牌建设和赛事牵引工程，推动文化与旅游、科技、体育、商贸等融合发展 [15] 提升城市治理能力与智慧化水平 - 完善城市治理工作体系，健全城市党委或政府主要负责同志牵头的城市管理统筹协调机制，加快推进城市运管服平台建设，强化“一委一办一平台”作用 [16] - 厘清城市管理与市场监管、生态环境、文化市场、交通运输、应急管理等领域执法职责，健全协同高效的综合行政执法体制 [16] - 坚持和发展新时代“枫桥经验”，建立健全党建引领、多元主体共同参与的城市基层治理“1+3+N”制度机制 [16] - 推动城市治理智慧化精细化，推进城市全域数字化转型，支持沈阳、大连率先突破，持续优化一体化政务服务平台和“辽事通”功能 [16] - 推动政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”、公共服务“一网通享”，完善城市信息模型（CIM）基础平台，深化多场景应用 [16] - 优化网格化治理单元，改造利用城市小微公共空间，建设休闲、健身、娱乐等公共场所，整治提升背街小巷、房前屋后环境 [16] - 加强城市社会治理，强化社会治安整体防控和社会安全稳定风险监测预警，深化“12345+网格”机制，推进接诉即办、未诉先办 [17] - 推动城市管理进社区，加强超大社区、城中村、大型交通枢纽及周边等特殊区域治理，加强社区工作者队伍建设 [18] - 健全部门联动、社会参与的社会心理服务体系和危机干预机制，严密防范个人极端事件 [18] 组织实施与保障机制 - 完善省负总责、城市抓落实、部门协同推进的工作机制，建立城市发展综合评价体系，强化干部队伍建设和人才支撑 [19] - 积极打造市场化、法治化、国际化一流营商环境，提升城市核心竞争力 [19] - 统筹财政资金、社会资本和金融等资金渠道，建立可持续的城市建设运营投融资体系，健全监督机制，坚决遏制新增地方政府隐性债务 [19]

二、核心区老房逆袭：比新房贵 20% 的三大底气 2025 年前 10 月全国新房销售面积下降 6.8%，而二手房网签面积逆势增长 4.7%，上海、深圳等城市二 手房成交增速超 10%，这种 "新房遇冷、老房走俏" 的分化，在核心区域表现尤为突出。核心区老房能 实现 20% 的价值跃升，源于不可复制的三大优势： 2026 年，中国房地产市场正经历一场深刻的价值重构。随着《城市更新行动实施意见》的全面落 地，"买新不买旧" 的传统逻辑被彻底颠覆，核心区老房从 "贬值资产" 摇身变为 "增值标的"。市场数据 显示，2019-2024 年全国已改造老旧小区 28 万个，惠及 4800 万户居民，核心区二手房价格平均提升 15%-20%，部分优质项目涨幅甚至超越新房。这场由政策驱动的价值重估，究竟是全民红利还是精准筛 选？手握老房真能实现 "躺赚" 吗？ 一、政策组合拳：老房增值的底层逻辑 2026 年的老房升值潮，本质是城市发展阶段转型的必然结果。我国常住人口城镇化率已达 67%，9.4 亿 人生活在城镇，大规模新建住房时代基本结束，"存量提质" 成为城市发展核心任务。中央层面构建的 "财政补贴 + 金融支持 + ...

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级：增持（维持）[5] - 房地产（物业服务）行业评级：增持（维持）[5] 报告核心观点 - 2026年开年《求是》杂志集中刊文聚焦房地产和城市更新，旨在改善和稳定楼市预期，为行业情绪带来曙光[1] - 政策强调加强预期管理，提出政策要一次性给足，避免市场与政策博弈[1] - 中国城镇化进入新阶段，城市发展转向存量提质增效，城市更新将成为带动数十万亿元投资和消费的关键载体，为城市高质量发展注入新动能[1][2] - 央行下调保障性住房再贷款利率并降低商业用房首付比例，以支持存量商品房收购和商办市场去库存[3] - 楼市分化加深，高能级核心城市及品质龙头房企销售表现相对较好[4] - 随着政策落地和供给侧出清，部分高能级城市有望止跌回稳，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化[5] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源运营方、以及物业服务公司[5] 政策与宏观环境分析 - **高层定调与预期管理**：2026年1月2日《求是》刊文指出“房地产带有显著的金融资产属性”，强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并主张“政策要一次性给足，不能采取添油战术”[1] - **城市发展新方向**：1月15日刊发的讲话指出，中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，主线是坚持城市内涵式发展[1] - **城市更新的投资潜力**：1月16日刊文提出，城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间实施城镇老旧小区改造等重点任务将带动数十万亿元的投资和消费[2] 金融与信贷政策 - **利率支持**：2026年1月15日，央行宣布下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中各类再贷款一年期利率从1.5%降至1.25%[3] - **保障房资金支持**：2024年5月创设的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%，旨在进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房[3] - **商业地产去库存**：央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存[3] 市场表现与分化 - **城市销售分化**：2025年，光大核心30城商品住宅成交金额为3.12万亿元，同比下降18.7%[4] - 其中，北上广深杭蓉六大高能级城市成交金额为1.67万亿元，同比下降15.7%，降幅小于整体[4] - **销售价格分化**：2025年，核心30城商品住宅成交均价为24,723元/平方米，同比微涨0.7%[4] - 其中，北上广深杭蓉六大高能级城市成交均价为42,196元/平方米，同比上涨2.6%，表现强于整体[4] - **房企销售表现**：2025年，部分具有品牌优势和产品美誉度的龙头房企权益销售额表现相对较好[4] - 中国金茂：783亿元，同比增长15.5%[4] - 绿地控股：635亿元，同比增长9.0%[4] - 越秀地产：649亿元，同比下降5.5%[4] - 华润置地：1593亿元，同比下降11.5%[4] - 招商蛇口：1323亿元，同比下降12.2%[4] 投资建议与关注主线 - **主线一：稳健龙头房企**：关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健龙头，报告推荐招商蛇口、中国金茂等[5] - **主线二：存量资源运营商**：关注公募REITs积极推进、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，报告推荐华润置地、上海临港等[5] - **主线三：物业服务公司**：看好物业服务行业的长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]

城市更新的战略定位与时代背景 - 城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，是城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效和内涵式发展的必然要求[5] - 中央明确以推进城市更新为重要抓手，目标是建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[3] - 当前中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，超过9.4亿人生活在城镇，城市发展阶段和主要矛盾已发生变化[5][7] 推进城市更新的核心动因 - **满足人民美好生活需要**：城市更新是回应人民群众对居住条件、公共服务、基础设施、城市环境从“有没有”转向“好不好”期待的迫切需要[7] - **适应人口结构变化**：需应对少子化、老龄化及区域人口增减分化的趋势，例如2022-2024年每年新出生人口低于1000万人，2024年65周岁及以上老年人口占比达15.6%[7] - **转换城市发展动能**：城市发展需从要素驱动转向创新驱动，城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间相关重点任务将带动数十万亿元的投资和消费[8] - **提升城市安全韧性**：中国拥有城镇房屋建筑面积660亿平方米、各类市政管网超380万公里，部分设施老化，需通过更新消除安全隐患[9] 城市更新的发展模式转型要求 - **统筹投资于物与投资于人**：既要更新基础设施、老旧小区等“物”，也要加大对育幼、养老、教育等“人”的服务投资[11] - **统筹有效市场与有为政府**：拓宽社会资本参与渠道，鼓励经营主体参与有收益项目，政府则做好底线管控和民生保障[12] - **统筹做优增量与盘活存量**：通过盘活存量资源为科技研发、文化创意等新产业新业态提供发展载体[12] - **统筹文化遗产保护与传承**：采用“绣花”、“织补”等微改造方式，推动历史文化遗产活态传承[13] 建立可持续城市更新模式的关键机制 - **理念转变**：从抓增量建设转变为抓存量提质增效，坚持人民城市理念，以全生命周期理念推进更新[15] - **规划创新**：建立城市体检与更新一体化机制，以问题为导向，构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”的实施体系[16] - **资金筹措**：建立可持续的投融资体系，落实企业、个人、政府多方出资责任，鼓励金融机构提供长周期、低利率信贷，中央财政对重大安全和民生保障项目加大支持[17] - **运营保障**：从项目谋划之初引入专业化运营单位，通过总体打包、区域统筹、肥瘦搭配等方式实现资金平衡和项目持续运营[18] 城市更新的重点任务与实施方向 - **营造高品质生活空间**：推进“好房子”建设，实施房屋品质提升工程、城镇老旧小区改造、完整社区建设及城中村改造，补齐公共服务短板[20] - **激发城市发展活力**：创新存量资源盘活方式，改造提升老旧街区、商业步行街、老旧厂区及火车站周边，打造活力街区，推动历史文化街区活化利用[21] - **提升城市安全韧性**：加快城市地下管线管网建设改造，建设城市排水防涝工程体系，推进城市基础设施生命线安全工程建设[21] - **提高城市治理水平**：加强系统治理与基层治理，依托城市运行管理服务平台，构建协同联动工作体系，将矛盾化解在基层[22]

城市更新理念的批判与反思 - 当前城市更新存在迷思，常被简化为以技术指标（如容积率、建筑密度、投资回报率）为导向的“拆旧建新”和“形象升级”，这可能压缩公共生活、打散社会网络，导致空间变得整齐但冷漠[11] - 城市更新的根本问题在于为谁更新以及是否真正改善了居民生活，而非仅仅追求统计意义上的成功[11] 上海城市文化的独特性 - 上海的城市结构复杂叠加，同时容纳里弄、公寓、石库门、摩天大楼、市井烟火与全球资本，以及务实的生存智慧与精致的生活审美[11] - 成功的城市更新必须深入理解上海的文化结构、生活方式、历史记忆与社会心理，否则设计可能只是一厢情愿，市民可能无感甚至视而不见[12] 上海人的空间意识与居住哲学 - 由于长期生活在人均居住面积不足4平方米的极端狭小空间中，上海人训练出了高度精细的空间意识，要求每一平方米都承担功能，空间具备多重可能[13] - 这种经验被抽象为“9平方米之家”的空间原型，在3米×3米内规划出会客、起居、睡眠、学习、储物等多功能分区，体现了上海人精神中的实用主义[14] - 上海人的实用主义是一种高度精致的计算，会反复权衡物件位置、动线效率和对他人的影响，这种精细是由长期匮乏训练出来的能力[14] - 在私有空间外，上海人会在规则允许范围内理性地占用公共空间（如放置洗衣机、煤气灶），这是在公私边界间试探、协商以寻求效率的理性主义表现[15] - 即便生活窘迫，上海人仍会在窗台养花、在屋顶与猫相伴，并保留一个如书房般的神圣角落用于祈愿与反思，这体现了乐观主义与隐秘而克制的浪漫主义[16][17] 上海精神的核心关键词 - 上海人面对城市更新的基本态度可提炼为四个关键词：清爽（对空间与关系的克制表达）、分寸（对边界与尺度的精准把握）、尊严（困顿中不放弃体面）、优雅（现实中保持审美自觉）[18] - 上海式的理想主义拒绝口号，将理想拆解为认真生活、工作、对待空间与关系的日常实践，并对新事物保持怀疑、对未来保持警惕、对历史保持敬畏[19] 展览作为城市更新的新方法论 - “我与上海不可分割”展览是一次空间化的城市解剖，将“上海人的结构”转译为家、社区、美术馆、咖啡馆、花园、城市、神圣空间等七种空间原型[21][22] - 该展览对应七种材料、七个地点、七个时间节点，形成一个抽象而熟悉的结构，旨在激发观众参与和表达，从而在未来放大这种结构，这是一种激发可能而非复制模板的、属于上海的城市更新方法[22]