报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 新房成交面积同环比增长 1-8月房地产开发投资同比下降 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 房价仍可能存在小幅度震荡 期待后续在政策作用下 房地产市场进一步稳定 在更加积极的财政政策 适度宽松的货币政策下 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善现有住房供求关系 加快止跌回稳进程 维持行业"看好"评级[5][61] 1-8月份全国房地产开发投资额同比减少 上海公积金缴存基数调整 - 1-8月份全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9%[6][14] - 其中住宅投资46382亿元 下降11.9%[6][14] - 1-8月份全国固定资产投资326111亿元 同比增长0.5%[6][14] - 分领域看 基础设施投资同比增长2.0% 制造业投资增长5.1% 房地产开发投资下降12.9%[14] - 全国新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 新建商品房销售额55015亿元 下降7.3%[14] - 1-8月全国政府性基金预算收入26449亿元 同比下降1.4%[14] - 上海将公积金缴存基数上限提至37302元 下限2690元 按7%比例计算 月缴存额上限5222元 下限376元[6][15] - 上海持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 在本市新购住房 且该住房属于家庭第一套住房的 暂免征收房产税[6][15] 销售端：成交面积新房同环比增长 二手房同比增加 68大中城市新房成交面积同环比增长 - 2025年第38周全国68城商品住宅成交面积188万平米 同比增加12% 环比增加9%[7][19] - 年初至今68城成交面积达8596万平米 累计同比下降10%[7][19] - 各线城市走势基本一致 一 二 三四线单周成交同比增速分别为61% 5% -4%[30] - 年初至今累计增速3% -7% -98%[30] 20城二手房成交面积同比增加 环比下降 - 2025年第38周全国20城二手房成交面积为181万平米 同比增速66% 前值2%[7][37] - 年初至今累计成交面积7276万平米 同比增速8% 前值7%[7][37] 投资端：土地成交面积同比下降 成交溢价率环比下降 - 2025年第38周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2361万平方米 成交土地规划建筑面积1771万平方米 同比下降43%[7][41] - 成交溢价率为2.2%[7][41] - 一线城市成交土地规划建筑面积58万平方米 同比下降75%[7][41] - 二线城市成交土地规划建筑面积643万平方米 同比下降28%[7][41] - 三线城市成交土地规划建筑面积1070万平方米 同比下降46%[7][41] - 杭州成功出让2宗涉宅用地 总建设用地面积7.28万m2 总规划建筑面积14.60万m2 总起始价约18.43亿元 最终两地块均溢价成交 共收金21.23亿元[42] - 成都2宗成华区涉宅用地出让 总土地出让面积77814.24 m2 总规划建筑面积227035 m2 总起始价25.87亿元 最终共收金26.12亿元[42] - 成都2宗金牛区涉宅用地出让 总土地出让面积52607.63 m2 总规划建筑面积105215.26 m2 总起始价12.73亿元 最终以楼面价12100元/ m2竞得 共收金12.73亿元 溢价率0%[42] - 武汉成功出让4宗涉宅用地 共收金21.33亿元[42] 融资端：国内信用债发行规模环比减少 - 2025年第38周信用债发行30.4亿元 同比增加103% 环比减少54%[8][50] - 平均加权利率2.76% 环比增加33BP[8][50] - 信用债累计发行规模2940.7亿元 同比减少4%[8][50] 一周行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益为1.16% 板块表现强于大市 在28个板块排名中排第8位[56] - 个股表现方面 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为 香江控股 *ST银亿 首开股份 沙河股份 亚太实业[56] - 涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为福星股份 *ST中迪 苏宁环球 荣丰控股 济南高新[56]

房地产市场整体状况 - 房地产市场正处于止跌回稳的艰难进程中[1] - 保交楼任务基本完成[1] - 爆雷房企正在积极组织化债工作[1] - 市场全面修复尚未到来[1] 房价及销售表现 - 房价特别是新房价格降幅在收窄[1] - 8月房价同比降幅延续收窄[1] - 新建商品房待售面积较年初下降约3000万平方米[1] - 截至8月末新建商品房待售面积约为7.6亿平方米[1] 开发投资与资金状况 - 8月开发投资当月同比降幅扩大[1] - 房企到位资金同比尚在下降[1] - 房企现金流状况仍待改善[1] - 竣工降幅收窄[1] 区域分化与投资机会 - 相对更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏[1] - 看好对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股[4] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司[4] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT[4]

玻璃期货市场表现 - 玻璃期货主力合约成交量达1,736,649手，持仓量为1,304,305手，显示市场交易活跃，但价格因多头接货意愿不足而持续下行 [3] - 2025年9月18日，玻璃2601合约下跌2.19%，报收1208元 [10] 玻璃基本面区域分化 - 沙河地区贸易商报价约1143元，出货情况不理想，期现表现欠佳，但工厂产销回暖至113 [5] - 湖北地区工厂价格上调至1060元左右，成交活跃度高，产销达127，但中游老货报价约950元，新货成交偏弱 [5] - 华东和华南地区产销分别为108和103，显示区域间需求差异明显 [5] 玻璃供应情况 - 截至2025年9月11日，玻璃周度产量为112.12万吨，环比上涨0.38%，产能利用率为76.01%，环比增加0.09个百分点 [6] - 中国8月平板玻璃产量环比回升至8267.0万重量箱，但同比仍下降2%，年初至今产量同比下滑4.5%至64818.2万重量箱 [13] - 沙河地区清洁燃气切改工作的督导调研提振了市场对环保限产的预期 [6] 玻璃需求与库存 - 全国深加工样本企业订单天数均值为10.5天，环比上涨1.0%，同比上涨2.9%，但多数企业订单仍以散单为主，排单天数约7天，整体利润偏低 [8][15] - 截至2025年9月18日，全国浮法玻璃样本企业总库存为6090.8万重箱，环比下降1.1%，同比下降18.56%，创近1个半月新低，折库存天数26天 [11] - 截至2025年9月11日，全国浮法玻璃样本企业总库存6158.3万重箱，环比下跌2.33%，同比下跌14.94%，折库存天数26.3天，环比减少0.6天 [8] - 浮法玻璃近期延续去库趋势，华北地区出货前弱后强，华东、华中、华南区域整体库存环比下滑 [8][11] 相关产业动态 - 9月5日至9月11日期间，中国LOW-E玻璃样本企业开工率环比下降1%至76.8%，位于近一个半月低位 [16] - 20号胶、纯碱、焦煤、集运欧线、沪银等相关商品期货价格均出现下跌 [10]

行业基本面与结构性变革 - 行业上下游仍在经历深刻调整与结构性变革，止跌回稳任务需多方发力[1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产供求关系发生重大变化[1] - 房价持续调整打破“房价只涨不跌”预期，住房金融属性褪去并回归居住属性[1] - 住房存量时代到来，作为增量的新房开发销售相应下降是供给端适应需求端变化的必然结果[1] 市场供需现状与前景 - 2025年住宅新开工面积预计为5亿平方米左右，处于低位状态[1] - 考虑到存量住宅约30%在未来5至10年进入30年以上楼龄，即便每年拆除式更新10%，也将有约10亿平方米新增住房建设量[1] - 加上住房改善升级需求，行业供求两端正趋向平衡，市场持续大幅下跌可能性不大[1] - 新房狭义库存消化周期普遍在12个月左右，但包含已开工待批售和未开发土地的广义库存消化周期较长，有的在5年以上[2] - 各地二手房挂牌量较大，且与新房存在竞争，市场供求平衡问题仍待修复[2] 政策建议与市场修复路径 - 需以供给端调整平衡住房供求关系，细化“一区一策”供给政策[2] - 区域新房去化周期在12至18个月应停止批售新项目，超过18至36个月停止新项目新开工审批，超过36个月停止供地[2] - 各地需摸排各片区不同价位、板块、户型的新房供给及去化周期，结合高频市场监测安排新房项目供地、开工和批售[3] - 需制定促进“由租转买”、“刚需和改善”、“新房和二手住房”循环的政策措施[3] - 需根据现有项目消化进度铺排高品质新房项目供地、开工和批售节奏，并加大对高品质项目的批后监管[4] - 政策重点需从增量为主转向“增量存量并举”，稳定二手住房价格和交易量至关重要[5] 市场潜力与需求韧性 - 新市民和外来人口刚性需求、新型城镇化潜力需求、住房改善需求、存量改造和升级迭代需求共同构成市场巨大潜力和强韧性[2]

行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业销售及新开工等数据承压 需关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施[1] - 新房市场热度延续低位震荡回落特征 新房库存及新增推盘收缩压制销量上限[6][15] - 增量项目去化率及利润率改善与存量项目去化缓慢并存 25年重点房企拿地力度筑底回升[6][15] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[7][41] - 板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块进入投资区间[7][41] 行业数据表现 销售数据 - 8月单月销售面积基期调整同比-10.6%（较上月减少2.7pct）[6][15] - 8月单月销售金额基期调整同比-14.0%（较上月增加0.1pct）[15] - 8月销售单价基期调整同比-3.8%（较上月增加2.9pct）[15] - 1-8月累计销售面积5.7亿平 累计同比-4.7%[9] - 1-8月累计销售金额5.5万亿元 累计同比-7.3%[9] 新开工数据 - 8月单月新开工面积基期调整同比-20.3%（较上月减少4.8pct）[2][42] - 1-8月累计新开工面积4.0亿平 累计同比-19.5%[9] - 下半年新开工同比整体呈先升后降趋势 同比峰值有望接近正负零[2][42] 竣工数据 - 8月单月竣工面积基期调整同比-21.4%（较上月增加8.0pct）[6][42] - 1-8月累计竣工面积2.8亿平 累计同比-17.0%[9] - 竣工同比在26年下半年之前或持续处于偏低位置[6][42] 开发投资数据 - 8月单月开发投资金额基期调整同比-19.5%（较上月减少2.4pct）[2][42] - 1-8月累计开发投资额6.0万亿元 累计同比-12.9%[9] - 施工面积下滑但投资同比下滑更快 反映房企施工强度较弱[2][42] 到位资金数据 - 8月单月到位资金基期调整同比-11.9%（较上月增加3.9pct）[7][65] - 1-8月累计到位资金6.4万亿元 累计同比-8.0%[9] - 国内贷款同比+1.3% 自筹资金同比-11.3% 个人按揭同比-19.8%[65] 房价数据 - 8月70城新房房价环比-0.30%（跌幅较上月缩小0.01pct）[7][10] - 一线城市新房环比-0.1% 二线环比-0.3% 三线环比-0.4%[7][10] - 8月70城二手房房价环比-0.58%（跌幅较上月扩大0.04pct）[7][10] - 一线城市二手房环比-1.0% 二线环比-0.6% 三线环比-0.5%[7][10] 投资建议 - 关注净租金回报率与按揭利率之差收窄推动需求筑底[7][41] - 现房销售政策或难以一刀切 更大概率以试点形式推进[7][41] - 城市更新工作非大拆大建 强调城市功能完善和品质提升[7][41] - 关注三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[41] - 推荐高质量周转公司：招商蛇口 保利发展 中国海外发展 滨江集团 绿城中国[7][41] - 关注高股息率公司：华润置地[7][41] - 关注债务偿付压力下降公司：金地集团 龙湖集团[7][41] - 关注稳定物企：华润万象生活 保利物业 绿城服务 招商积余[7][41] 行业规模 - 股票家数257只 占比5.0%[2] - 总市值3035.4十亿元 占比2.9%[2] - 流通市值2862.4十亿元 占比3.0%[2] 行业指数表现 - 绝对表现：1个月8.7% 6个月16.6% 12个月63.7%[4] - 相对表现：1个月1.0% 6个月3.7% 12个月20.6%[4]

行业整体态势 - 房地产市场处于止跌回稳的艰难进程中，并出现多个积极迹象 [1] - 政策带来的行情已经出现，需各方共同发力将行情稳定为趋势 [2] 市场积极信号 - 保交楼任务基本完成，历经4年已接近尾声，最大限度保证购房者交付和维护社会稳定 [1] - 新房价格降幅收窄 [2] - 爆雷房企正积极化债，境外债化解取得较大进展，境内债化债工作已开始 [2] - 新建商品住房待售面积下降，截至8月末待售面积约7.6亿平方米，较年初下降约3000万平方米 [2] 房企发展方向 - 房企需在提升住宅品质、保持财务稳健、推进技术创新三方面加强以保持品牌影响力 [2] - 市场自2021年7月进入买方市场，房企必须适应消费者意愿以生存发展 [2] - 房企开发能力与规模需与现金流相适配，以保证财务稳健和可持续 [3] 产品建设趋势 - 自2022年提出"好房子"建设以来行业掀起热潮，需推动其成为持续发展潮流 [2] - 房企需针对相关设计规范开发具体技术体系，并贯彻到企业管理全流程 [2]

文章核心观点 - 房地产市场在政策支持下呈现止跌回稳态势，主要指标如销售面积和销售额的同比降幅持续收窄 [1][2][3] - 行业修复过程仍需努力，政策持续优化以利用“金九银十”窗口期释放需求，促进市场平稳健康发展 [4] 政策环境与市场趋势 - 各地区各部门因城施策稳定房地产市场，推动市场止跌回稳，积极促进刚性和改善性住房需求释放 [1] - 部分一线城市如北京、上海、深圳已放宽非核心区域住房限购政策，以充分利用“金九银十”时间窗口 [4] - 官方强调将高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给 [4] 商品住宅销售价格表现 - 8月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅总体继续收窄 [1] - 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点，其中上海新房价格同比上涨5.9% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点，一线城市二手住宅销售价格同比降幅扩大0.1个百分点 [1] 商品房销售情况 - 1至8月份全国新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，住宅销售面积下降4.7% [2] - 1至8月份新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%，住宅销售额下降7.0% [2] - 商品房销售面积和销售额的同比降幅比去年同期分别收窄13.3和16.3个百分点，部分一线和二线城市销售保持增长 [2] 房地产开发投资与资金状况 - 1至8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%，降幅较前值扩大0.9个百分点 [3] - 1至8月份房地产开发企业到位资金同比下降8.0%，降幅较前值扩大0.5个百分点，但国内贷款10232亿元，增长0.2% [3] - 企业到位资金降幅比去年同期收窄12.2个百分点，叠加低基数和政策发力，下半年房地产投资同比降幅有收窄趋势 [3] 库存与市场展望 - 商品房待售面积在8月末比7月末减少317万平方米，已连续6个月减少，去库存成效显现 [3] - 市场进入“金九”传统旺季，房企在核心城市加快推盘节奏，新规项目入市将带动改善需求释放，市场活跃度或阶段性回升 [4] - 二手房市场短期挂牌量仍处高位，但核心城市在政策及“以价换量”带动下，成交周期和议价空间有望改善 [4]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

70城新房价格表现 - 2025年8月70城新房销售价格环比下降0.3%，降幅与7月持平 [1] - 70城新房价格同比下降3.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点 [1] - 从城市等级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，同比分别下降0.9%、2.4%、3.7% [1] - 8月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数量分别为9个、4个、57个，同比上涨、持平、下跌的城市数量分别为5个、0个、65个 [1] 70城二手房价格表现 - 2025年8月70城二手房销售价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点 [2] - 70城二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月缩小0.4个百分点 [2] - 从城市等级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，同比分别下降3.5%、5.2%、6.0% [2] - 8月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数量分别为1个、0个、69个，所有70个城市二手房价格同比均下降 [2] 重点35城房价表现 - 2025年8月一二线重点35城新房价格同环比均降多增少，环比有7城上涨，同比有5城上涨 [3] - 上海新房价格以环比增长0.4%、同比增长5.9%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比双增长的城市 [3] - 2025年1-8月整体同比表现中，上海和太原分别以同比增长5.8%和1.1%领跑35城 [3] 行业趋势与政策展望 - 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，过程中房价可能存在小幅度震荡 [1][4] - 在积极财政政策、适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系 [4] 投资标的推荐 - 推荐布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等 [5] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费政策的公司，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [5] - 推荐服务品质突出的优质物管标的，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业等 [5]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 2025年8月70城新房销售价格环比降幅持平，同比降幅缩小，一线城市新房价格降幅缩小；二手房销售价格环比降幅扩大，同比降幅缩小[8] - 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在政策作用下有望进一步稳定[8] - 推荐三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、优质物管标的[8] 新房价格表现 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平；同比下降3.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降0.9%，降幅较7月缩小0.2个百分点[5][14] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降2.4%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降3.7%，降幅较7月缩小0.5个百分点[5][14] - 8月新房价格环比上涨城市9个，较7月增加3个；同比上涨城市5个，与7月持平[5][16] 二手房价格表现 - 2025年8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.5%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，降幅与7月持平；同比下降3.5%，降幅较7月扩大0.1个百分点[6][20] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.2%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 三线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅与7月持平；同比下降6.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 8月二手房价格环比上涨城市1个，与7月持平；同比上涨城市0个，所有70个城市同比均下降[6][23] 重点城市表现 - 上海新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.9%，1-8月累计同比上涨5.8%，在35个重点城市中表现最佳[7][27][28] - 杭州新房价格环比上涨0.4%，同比上涨2.6%，1-8月累计同比上涨0.6%[27][28] - 太原新房价格1-8月累计同比上涨1.1%，表现突出[7][27][28] - 35个重点城市中，仅长春二手房价格环比上涨0.1%，所有城市二手房价格同比均下降[27][28] - 郑州二手房价格同比下降8.3%，跌幅最大；呼和浩特1-8月二手房价格累计同比下降10.0%[27][28] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]