专项债收储土地情况 - 今年以来各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [1][2] - 1至2月各地公示地块数量合计393宗，拟收储金额超580亿元，3月公示地块超830宗，较2月增加超460宗，总金额超1000亿元，4月公示地块超1500宗，超1至3月累计公示总量，总金额超1700亿元 [2] - 当前已公示的拟收储地块中绝大多数为地方国企地块，未来央企、民企也可加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活 [2] 专项债发行情况 - 今年以来已有北京、广东、四川等多地发行用于土地储备、收回收购存量闲置土地的专项债券，规模合计超过1000亿元 [3] - 土储专项债可以在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持，有助于改善房企资金状况，提高其经营能力 [3] - 目前用于收购存量闲置土地的专项债实际发行规模仍较小，整体发债节奏有待加快 [4] 政策建议与市场影响 - 多地发行拟收储公告有助于改善市场供需预期，促进房地产市场止跌回稳 [4] - 建议各地加快存量土地收储计划的落地，推动政策由"稳预期"向"稳市场"的实质性转变 [4] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望进一步降低各地发债成本，预计更多地区将加快专项债券发行 [4] - 今年一季度新增专项债发行节奏偏慢，预计二、三季度发行节奏会有所加快 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [6] 报告的核心观点 - 过去五个交易日（0519 - 0523）沪深300跌0.18%，建材（中信）跌0.91%，管材、水泥板块取得小幅正收益；天安新材、金刚光伏等个股涨幅居前；上周重点推荐组合中，中材科技等有不同表现 [13] - 0517 - 0523一周，30个大中城市商品房销售面积191.15万平方米，同比 - 4.44%；5月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分别下降至3.0%和3.5%，个人住房贷款利率处历史低位，六大银行存款利率下调，旨在推动房地产市场止跌回稳 [15] - 5月15日印发城市更新意见，C端消费建材有望受益，关注三棵树、北新建材等；25年中央设城市更新专项，6月底前下达投资计划，“两重”建设支持地下管网项目，利好伟星新材等；今年城市更新改造力度或提升 [18] - 本周全国熟料线停窑率上升，北方省份执行错峰停窑，湖北停窑6天且价格逆势推涨20元，长三角观望错峰进度；新版冰箱能效标准修订中，预计25Q4后行业业绩好转，关注赛特新材、再升科技等 [19] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 过去五个交易日（0519 - 0523）沪深300跌0.175%，建材（中信）跌0.906%，管材、水泥板块正收益；天安新材、金刚光伏等涨幅居前；上周重点推荐组合中，中材科技等有不同表现 [1] 城市更新政策春风再起，管材/涂料等消费建材有望受益 - 0517 - 0523一周，30个大中城市商品房销售面积191.15万平方米，同比 - 4.44%；5月20日降息，个人住房贷款利率低，六大银行存款利率下调，推动房地产市场止跌回稳 [2] - 5月15日印发城市更新意见，C端消费建材有望受益，关注三棵树、北新建材等；25年中央设城市更新专项，6月底前下达投资计划，“两重”建设支持地下管网项目，利好伟星新材等；今年城市更新改造力度或提升 [3] 建材重点子行业近期跟踪 - 水泥：价格下调区域集中，五月下旬需求环比减弱，出货率46.4%，环比降2.6个百分点；虽局部推涨，但多数地区需求弱、库存升，价格回落，后期或继续趋弱，多小幅调整 [20] - 玻璃：光伏玻璃价格下滑，终端需求转弱，库存增加，预计下周交投欠佳、价格承压；浮法玻璃均价下跌，需求变化有限，库存减少，后市价格或松动，后期偏缓小幅调整 [20] - 玻纤：无碱粗纱报价稳中小降，产能无变动，库存小幅增加，市场大概率承压，部分厂价格或下探；电子纱报价趋稳，短期价格预计维稳 [21] 传统建材龙头中长期价值显著，新能源品种成长性有望持续兑现 - 本周重点推荐组合为中材科技、伟星新材等公司 [22] - 传统建材行业景气接近周期底部，新能源相关新材料有望兑现成长性，分别推荐水泥、消费建材、新型玻璃等不同板块的相关公司 [22]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，政府将逐步推进房地产新发展模式，加大好房子支持力度，现房销售将渐进推进，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [2] 分组1：行业数据 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交280.4万平米，环比上升17.3%，较24年周均成交下降3.9%，较本年周均成交上升49.2%；其中一二线城市合计成交258.9万平米，环比上升20.1%，较24年周均成交下降0.9%，较本年周均成交上升51.6%；三四线城市合计成交21.6万平米，环比下降8.7%，较24年周均成交下降29.2%，较本年周均成交上升25.6% [3] - 5月34个重点城市截止上周一手房合计成交724.3万平米，较4月同期环比上升14.7%，较去年5月同期同比下降3.9%，当月成交同比较4月上升13.4pct，年初累计至今成交0.48亿平米，同比下降9.4%；其中一二线城市合计成交662万平米，较4月同期环比上升14.8%，较去年5月同期同比下降4.4%，当月成交同比较4月上升7.9pct，年初累计至今成交4353.5万平米，同比下降5.8%；三四线城市合计成交62.2万平米，较4月同期环比上升13.3%，较去年5月同期同比上升0.8%，当月成交同比较4月上升51.8pct，年初累计至今成交424.1万平米，同比下降35.3% [4][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交128.1万平米，环比上升0.7%；5月截至上周累计成交355万平米，较4月同期环比下降16.5%，较去年5月同期同比下降4.2%，当月成交同比较4月下降4.3pct，年初累计至今成交2544.7万平米，同比上升15.8% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘114万平米，环比-6.1%，合计成交112万平米，成交推盘比为0.99倍，25年2月 - 25年4月对应周成交/推盘比分别为2.34倍、1.36倍和0.86倍；上周末15个重点城市合计住宅可售面积为8935.8万平米，环比持平；上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为19.3个月，环比下降0.4个月 [20] 分组2：行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 央行下调LPR10BP，1年期LPR从3.1%降至3.0%，5年期以上LPR从3.6%降至3.5%；下调人民币存款利率，最大降幅25BP，3年期和5年期分别降至1.25%和1.3% [2][27] - 国家统计局新闻发言人表示今年以来房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复；住建部等五部门表示将持续推进城市更新 [27] - 1 - 4月房地产开发投资2.8万亿元，同比-10.3%；商品房销售面积2.8亿平，同比-2.8% [27] - 广州多家银行首套房贷利率下限从3%上调10bp至3.1%，厦门由3.10%上调5bp至3.15% [2][27] - 佛山启动优才安居宜居工作仪式，最高购房补贴可达1000万元；大连优化公积金贷款支持人才发展政策，贷款额度提高20万元；杭州首个市本级“收储”项目落地，为万科项目 [2][27] 物管行业 - 河南南阳实施物业服务规范化整治行动；株洲召开“党建联建美好家园——物业行业管理融入基层治理高质量发展”现场会 [31] 分组3：重点公司公告 地产公司 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，万科A以不超60亿元万物云股票质押；华润置地董事秦虹获委任为公司提名委员会成员；保利发展於骁冬辞任董事，彭祎成为非独立董事候选人；首开股份蒋翔宇申请辞去董事职务；中国金茂苏锡嘉拟退任独立非执行董事，董事会推荐刘峰当选 [33] 物管公司 - 5月19 - 23日，贝壳-W共耗资约2750万美元回购股份约441万股；越秀服务朱辉松辞任非执行董事、董事会主席，江国雄获委任 [37] 分组4：板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-1.29%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第23位 [2][39] - SW房地产板块涨跌幅排名前5位个股为空港股份、亚太实业、南国置业、天房发展、海泰发展；后5位为华夏幸福、格力地产、莱茵体育、鲁商发展、金地集团 [2][39] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.92%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-0.75%，板块表现弱于大市 [2][47] - 物业管理板块涨跌幅排名前5位个股为宋都服务、浦江中国、卓越商企服务、佳源服务、建发物业；后5位为鑫苑服务、正荣服务、首程控股、佳兆业美好、特发服务 [47] - 截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、11倍，华润万象生活25、26年PE分别为19、17倍，绿城服务分别为13、12倍，中海物业分别为9、8倍，碧桂园服务分别为10、8倍 [50]

房地产市场止跌回稳进程中，无论是新房还是二手房市场，高端市场均表现得相对坚挺。 尤其是二手高端市场，今年4月，在二手房整体成交热情略有回落的背景下，北京、上海、深圳和杭州二手豪宅挂牌和成交占比双增。 其中上海总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达到了0.58%，达到2025年以来最高点。 从CRIC监测的京沪深杭新增挂牌套数来看，2025年一季度四城二手房挂牌量呈现出逐月递增态势，但是到了4月业主挂牌积极性显著下降，环比2025年3 月日均都出现了回落，其中深圳、杭州同比更是下降7%和29%。 | 城市 | 2025年4月 | 环比 | 同比 | | --- | --- | --- | --- | | 北京 | 19222 | -19% | 17% | | 上海 | 14729 | -22% | 60% | 挂牌量上升背后是豪宅业主资产配置优化的避险选择，同时新房市场豪宅供应爆发，客观上也使得部分豪宅客户的置换需求前置。 与高端二手房挂牌量同步上行的还有成交占比，除了杭州之外，北京、上海和深圳总价1000万以上成交占比均呈现同环比齐增态势。 京沪深杭二手挂牌量增速放缓 但高端占比上升 二手房东挂牌积极性是 ...

经济韧性表现 - 4月份社会消费品零售总额同比增长5.1%，其中家用电器和音像器材类、文化办公用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长38.8%、33.5%、26.9%、19.9% [1] - 1月份至4月份固定资产投资同比增长4.0%，设备工器具购置投资同比增长18.2%，贡献率达64.5% [2] - 4月份货物进出口总值3.84万亿元，同比增长5.6%，其中出口2.27万亿元增长9.3%，进口1.57万亿元增长0.8% [2] 房地产市场动态 - 4月份70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市同比降幅持续收窄 [3] - 稳楼市政策效果显现，房地产市场呈现止跌回稳趋势 [4] 外资配置动向 - 4月份外资净增持境内债券109亿美元，处于较高水平 [5] - 4月下旬外资投资境内股票转为净买入，显示对中国资产信心增强 [5]

中房报记者 许倩丨北京报道 今年首次降息，落地。 " 如今降息预期落地，向市场传递出政策层面降低企业融资成本、降低居民负担的积极信号。 5月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点，降 至3%、3.5%。这是自2024年10月以来，时隔7个月LPR再度降息，也是2025年首次降息。 此次降息已有征兆。5月7日召开的国新办新闻发布会上，央行宣布下调政策利率0.1个百分点，预计带 动贷款市场报价利率（LPR）随之下行0.1个百分点。同时，下调存量准备金率0.5个百分点，向市场提 供长期流动性约1万亿元。 如今降息预期落地，也向市场传递出政策层面降低企业融资成本、降低居民负担的积极信号。 LPR调降的同时，存款利率也迎来新一轮下调。就在5月20日，LPR发布前，中国银行、农业银行、工 商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行火速下调存款利率，招商银行第一时间跟进。其 中，三年期和五年期存款下调幅度最大，达到25个基点，而一年期定存利率已全面跌至1%以下。 这也是贯彻落实4月25日中央政治局会议提出的关于"适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经 济， ...

从房价来看，4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降。从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线 城市的商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。其中，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7、0.5和0.3个百分点；二手住宅销售价格同 比收窄0.9、0.5和0.4个百分点。 "总的来看，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，4月份房地产市场基本稳定"。付凌晖表示，从未来看，居民对绿色、智能、安全的好房子需求 不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔。但也要看到，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待进一步释 放，部分地区房地产去化压力较大，促进房地产回稳仍需要继续努力。 新闻发布会现场。赵一帆摄 付凌晖表示，随着各项稳楼市政策陆续落地生效，房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化。1-4月份，新建商品房销售面积下降2.8%，降 幅比1-3月份收窄0.2个百分点。从40个重点城市的情况来看，1-4月份，新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%。 封面新闻记者 代睿 5月19日，国新办举行新闻发布会，介绍 ...

证券市场回顾 - 上证综指收于3367.58点，日内波动极低，最高3373.6点 [1] - 深证成指下跌0.08%，收于10171.09点，最高10184.4点 [1] - 创业板指下跌0.33%，收于2032.76点，最高2038.05点 [1] ETF市场表现 股票型ETF整体市场表现 - 收益率中位数为0.0% [2] - 规模指数ETF中博时中证1000增强策略ETF收益率最高（1.81%） [2] - 行业指数ETF中南方中证全指房地产ETF收益率最高（1.62%） [2] - 策略指数ETF中融通中证诚通央企红利ETF收益率最高（0.7%） [2] - 风格指数ETF中华夏中证智选1000价值稳健策略ETF收益率最高（0.79%） [2] - 主题指数ETF中博时中证湖北新旧动能转换ETF收益率最高（1.55%） [2] 股票型ETF涨跌幅排行 - 涨幅前三：博时中证1000增强策略ETF（1.81%）、南方中证全指房地产ETF（1.62%）、华夏中证全指房地产ETF（1.56%） [4] - 跌幅前三：大成中证红利低波动100ETF（-2.96%）、大成中证工程机械主题ETF（-1.71%）、国泰中证机床ETF（-1.48%） [5] 股票型ETF资金流向 - 资金流入前三：华夏上证科创板50成份ETF（5.77亿元）、博时上证科创板100ETF（2.27亿元）、平安中证A500ETF（2.15亿元） [6] - 资金流出前三：易方达创业板ETF（3.46亿元）、南方中证500ETF（3.08亿元）、南方中证1000ETF（2.91亿元） [7] 股票型ETF融资融券概况 - 融资买入额前三：华夏上证科创板50成份ETF（3.86亿元）、国联安中证全指半导体产品与设备ETF（1.68亿元）、华宝中证医疗ETF（1.67亿元） [8] - 融券卖出额前三：南方中证500ETF（9706.12万元）、南方中证1000ETF（8922.03万元）、华泰柏瑞沪深300ETF（1299.06万元） [9] 机构观点 开源证券 - 房地产市场继续朝止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易恢复 [10] - 建议关注强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、房地产后服务市场 [10] 国金证券 - 城市更新项目有望在财政资金支持下提速 [11] - 建议关注深耕一线及核心二线城市的房企、中介平台、物管商管龙头 [11]

5月19日国家统计局发布2025年4月宏观经济和房地产数据。 房地产行业出现季节性调整，行业交易迎来周期性变化。不过积极的信号是，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，主要体现在以下几个方面： 一、商品房销售面积降幅持续收窄，1-4月销售面积为2.8亿平方米，同比降幅较1-3月收窄0.2个百分点至2.8%，创近22个月累计同比降幅新低。4月单月销 售面积同比降幅已连续7个月低于5%，需求端筑底企稳信号明显。 二、房价运行总体稳定，4月70城房价同比指数持续修复，各能级房价同比降幅持续收窄，一二线新房价格环比延续止跌。 三、房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，4月末，商品房待售面积7.8亿平方米，比3月末减少522万平方 米。 值得注意的是，核心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中有升，4月份行业供求关系与市场信心均在持续修复。 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待释放，部分地区房地产 去化压力依然较大，促进房地产止跌回稳仍需继续努力。 01 商品房销售面积降幅持续收窄 4月降幅连续7个月低 ...