文章核心观点 在2025年成都楼市整体供应与成交数量减少、市场冷热不均的结构性分化期，东城金茂晓棠项目凭借精准的产品定位、强大的综合运营能力及创新的政企合作模式，实现了逆势热销，全年14次开盘均告售罄，成为市场公认的年度超级单盘和标杆样本[1][40][47] 市场表现与销售业绩 - 项目在2025年5月至年末的7个月内，实现14次开盘全部售罄，全年成交超1700套，销售额约50亿元，稳居成都楼市成交前列[1][4] - 一期首开216套房源吸引超1600组客户摇号，当日去化率100%，一期累计售出800余套房源，接待客户超2.2万人次[6] - 二期在四季度市场整体放缓背景下依然热销，11月单月加推100套房源首日售罄，当月成交面积3.54万平方米，成交金额达7.1亿元，分列全市第一与第二[9] - 项目采取“大数”推售策略，单次取证套数多，开盘周期紧凑，一期曾以平均9天为周期连续开盘十次[4][9] 产品力与核心卖点 - **精准户型与总价控制**：主力户型为110-136平方米，通过高得房率设计将总价控制在200-300万元之间，精准匹配并降低了改善型需求的置业门槛[27] - **全龄友好社区设计**：作为金茂“棠系”产品线代表，项目构建以儿童友好为核心驱动，融合各代际需求的全龄友好社区，配备超6300平方米、超80个场景的功能空间，并举办了60余场社群活动[17][22] - **高颜值美学体系**：以“高颜美学”为核心，从建筑外立面、社区景观到室内空间均采用豪宅级审美标准，贴合年轻客群偏好[13] - **创新收纳与烟火气设计**：通过客研模式提炼出“鲸吞收纳”卖点，并在户型中预设泡菜坛子摆放位等极具生活气息的细节，实现“交付即可入住”，解决空间痛点并节省装修成本[29][34][36] - **商业配套前置**：提前打造“壹里繁华”商业街，布局便利店、宠物店等，既弥补区域商业短板，又精准适配年轻客群“早C晚A”及养宠的生活习惯[12][34] 战略与运营模式 - **政企协同的“城市合伙人模式”**：项目由**中国金茂**、**中国五冶**、**诺安资本**三方共同开发，兼具政策保障与市场活力，是成功的核心基石之一[40] - **区域深耕与持续投资**：公司坚定看好洪河片区发展潜力，先后获取一期、二期地块持续加仓，构建了“热销印证价值-价值驱动再投资”的良性经营闭环[45] - **前瞻性布局城市更新**：项目位于城市更新核心板块，提前承接区域发展红利，片区交通（如2号线、30号线双地铁）、商业（大融城等）、教育（3所中小学规划）配套能级持续提升[42][52] - **创新营销与流量获取**：通过打造“挑战全网最乱的家”综艺获得超27万人次线上流量，制作“跟着金茂学收纳”视频覆盖超60万人，有效引爆市场关注[29] 行业与市场启示 - 当前市场并不缺乏购买力，而是缺乏具有吸引力的产品，尤其是“低总价+改善品质”的“好房子”存在市场缺口[47] - 项目的成功路径在于：以前瞻眼光布局核心板块锁定成本，凭借强势营销引爆价值共识，依靠碾压级产品力获取市场溢价，再通过高效运营加速资金回笼[52] - 项目跳出了单纯依赖资源的惯性思维，通过全方位能力增长，实现了从空间构建到生活营造的突破，从而在分化市场中脱颖而出[40][47]

城市发展理念与方向 - 中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[2] - 需推动城市发展由外延式规模扩张向内涵式发展转变，注重以人为本[2] - 需大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效[2] 城市规划与建设重点 - 城市规划科学是最大效益，规划失误是最大浪费，规划折腾是最大忌讳[2] - 需科学规划城市生产、生活、生态空间，这是城市宜居宜业宜游的前提[2] - 需提升城市规划水平，注重统筹空间布局、人口规模，赓续城市文脉，降低建筑密度，有序推进中心城区人口密集区域疏解[2] - 建设目标为创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[1] 城市功能与品质提升 - 需着力建设舒适便利的宜居城市，不断满足人民日益增长的美好生活需要[3] - 需找出并解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，打造人民满意的幸福之城[3] - 需以实施城市更新行动为重要抓手，做好重大项目谋划，集中力量解决突出问题，不断提升城市功能、改善居民生活质量[3] - 需全面开展城市体检，切实摸清底数、找准问题[3] 城市发展指导原则 - 坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新[1] - 坚持以人民城市理念引领人民城市建设，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好[1] - 城市发展是一个自然历史过程，必须保持历史耐心，遵循规律、因势利导[3] - 需在规划理念上加强创新，在城市更新上因地制宜，在特色发展上放大优势[3]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][3][61] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价在过程中可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下市场进一步稳定[3][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[3][61] 政策动态 - **中央层面**：住建部提出打赢保交房攻坚战，38城启动老旧住房自主更新原拆原建，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给[3][4][12]；推进现房销售制实现“所见即所得”，并深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动[3][4][12]；央行表示将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策落实[4][12][16] - **地方层面**： - **北京**：非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%[4][13][16] - **河南**：合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度；在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买的商品住房，可认定为首套住房[12][14] - **上海**：发布《上海市完整社区建设实施方案》，提出到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，并确保新增建成特色类完整社区15个以上[13][14] - **四川**：提出因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式[13][14] 市场表现 - **销售端**： - **新房市场**：2025年第52周，全国68城商品住宅成交面积310万平米，同比下降39%，环比增加8%[5][17]；年初至今68城累计成交面积11870万平米，累计同比下降19%[5][17] - **分线城市新房**：2025年第52周，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-41%、-42%、-24%[28]；年初至今累计增速分别为-12%、-16%、-99%[28] - **二手房市场**：2025年第52周，全国20城二手房成交面积为198万平米，同比增速-23%[5][36]；年初至今累计成交面积9769万平米，同比增速-1%[5][36] - **投资端（土地市场）**： - 2025年第52周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8172万平方米，同比下降12%，成交溢价率为1.2%[5][42] - 分线城市土地成交：一线城市成交280万平方米，同比下降33%；二线城市成交2129万平方米，同比下降36%；三线城市成交5764万平方米，同比增加5%[5][42] - **重点城市土地成交**： - 北京海淀区上地地块由海开控股以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/平方米，溢价率0.40%[42] - 杭州富阳区银湖地块由浙江龙大地产以总价2.92亿元竞得，成交楼面价6201元/平方米，溢价率1.74%[42] - 成都、武汉本周均有涉宅用地顺利成交[43] - **融资端**： - 2025年第52周，信用债发行42.9亿元，同比增加8%，环比减少1%，平均加权利率2.23%，环比减少16个基点[6][49] - 信用债累计发行规模4062.2亿元，同比减少1%[6][49] - **板块行情**： - 本周（2025年12月22-26日）房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，板块表现弱于大市，相对收益为-0.04%，在28个板块中排名第15位[56][58] - **个股涨幅前五**：华联控股（42.26%）、首开股份（23.55%）、*ST基础（16.14%）、苏州高新（13.38%）、京基智农（12.05%）[59] - **个股跌幅前五**：世联行（-14.58%）、*ST中迪（-10.28%）、新能泰山（-6.42%）、财信发展（-5.76%）、世荣兆业（-5.38%）[60]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 2025年12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大，而新房网签面积同比降幅收窄[1][4] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”等新表述，后续可关注金融工具支持及公积金政策优化等可能性[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营有积极变化、债务压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市新房网签面积同比为-26%，较11月收窄9个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-38%（收窄3个百分点），二线城市同比-18%（收窄11个百分点），三线城市同比-29%（收窄11个百分点）[4] - 新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][13] 二手房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比为-30%，较11月扩大15个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-29%（扩大4个百分点），二线城市同比-40%（扩大21个百分点），三线城市同比-25%（扩大23个百分点）[4] - 二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[15][18] 滚动网签与拿地情况 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[20] - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%，累计成交楼面均价同比增幅收窄6个百分点至+7%[22] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比降幅扩大14.5个百分点至-39.5%[22][31] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[24][28] 库存与前瞻指标 - 2025年11月，推盘未售口径库存去化周期较10月上升[33] - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比增幅收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅收窄3.4个百分点至-11.9%[5][43] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅收窄7.0个百分点至-48.6%[5][48] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][41] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][47] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数258只，总市值2946.3十亿元，流通市值2798.1十亿元[8] - 行业指数近1个月绝对表现-2.5%，近6个月绝对表现14.8%，近12个月绝对表现9.1%[9]

收购交易概述 - 公司旗下澳娱综合与SJM投资订立协议，收购拥有凯旋门酒店的凯旋门发展有限公司 [1] - 该收购事项已于2025年12月17日完成，各目标集团公司已成为澳娱综合的全资附属公司 [1] 标的资产详情 - 凯旋门酒店位于中国澳门新口岸皇朝区城市日大马路，坐落澳门半岛核心娱乐及酒店地段 [1] - 酒店总建筑面积约为86,438平方米，涵盖酒店客房、餐饮设施、零售及澳门凯旋门娱乐场物业 [1] 监管批准与运营接管 - 于2025年12月26日，澳娱综合获博监局批准自2025年12月30日上午2时正起，以直接管理及营运方式于澳门凯旋门娱乐场经营幸运博彩业务 [1] - 完成收购且获批准后，澳娱综合已直接接管凯旋门酒店的客房服务、餐饮设施、零售及幸运博彩业务 [1] 战略意义与协同效应 - 透过占据市内最具商业动能的旅游娱乐枢纽布局，巩固其在高密度集聚区的地位 [1] - 此举能更佳维系澳门半岛地区的核心客源，深化与旗下“葡京”系列物业的协同效应，优化客流循环并拓展市场覆盖 [1] - 公司着眼于中国澳门的长远发展，推动澳门半岛城市更新，提升旅游服务质素及多样性 [2] - 支持澳门进一步丰富作为“世界旅游休闲中心”的内涵，助力促进城市可持续发展及长期繁荣 [2]

土地情况 - 华南物流公司可在华南物流园内留用约108,749平方米土地[2] - 02 - 20 - 02号地块规划为二类居住用地，面积25,008平方米，容积率5.8[3] 土地审批与签约 - 第一期留用土地相关安排2024年底获龙华区政府批复[2] - 2025年7月就第一期留用土地出让与市规资局龙华局签合同[2] - 2025年12月26日，第二期留用土地（一阶段）获龙华区政府批准[3]

政策定位与核心目标 - 2026年房地产政策的核心目标是“着力稳定房地产市场”，标志着行业调控从短期刺激转向长效机制构建的系统性变革 [1] - 政策重心已从2024年“持续用力推动止跌回稳”的需求端托底，转向2026年供需双侧协同治理的“系统稳市” [3] - 政策赋予地方更大灵活度，“城市政府用足用好房地产调控自主权”，预计2026年将有更多针对性举措落地以释放需求 [3] 城市更新升级 - 高质量开展城市更新被置于2026年重点工作首位，成为稳投资扩需求的核心抓手 [4] - 将编制“十五五”城市更新专项规划，具体举措包括力争完成3万公里燃气管道老化更新改造，直接拉动相关投资 [4] - 城市更新通过存量资产盘活，能与保障性住房建设联动，实现“稳投资、惠民生、去库存”多重目标 [6] 供给端治理与行业转型 - 供给端推行“好房子”建设标准，引导行业向绿色、智能、适老化等全生命周期安全要求转型 [6] - 全面实施“以人定房、以房定地”机制，严控新增住宅用地供应，从源头遏制过剩供给 [6] - 鼓励地方政府、国企收购存量商品房转化为保障房、长租房，开辟“以购代建、以租代售”的去化新路径 [6] - 行业转型方向明确为向“开发+持有物业+高品质服务”多元化模式转型，告别“高周转”模式 [9] 需求端支持与制度改革 - 需求端以公积金制度改革为重要突破点，推动公积金从“住房专用”向“民生账户”转型，与“好房子”建设、城市更新项目深度绑定 [8] - 推进现房销售制度并规范预售资金监管，预计将形成预售与现售并存的过渡格局，以防范交付风险、增强购房者信心 [8] - 存量房转化政策有望使部分二三线城市库存去化周期缩短4-6个月，核心二线城市将通过存量房转人才房等方式精准匹配需求 [8] 风险化解与市场前景 - 以市场化、法治化原则化解房企债务风险，截至目前已有21家出险房企完成债务重组，化债规模达1.2万亿元，2026年有望成为风险化解关键年 [8][9] - 中指研究院测算“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米，为行业发展提供广阔空间 [9] - 随着优质房企获得更多资源倾斜，行业将加速“良币驱逐劣币”进程，形成更加健康的市场格局 [9]

经济发展态势 - 2025年前三季度GDP增长5.6%，经济发展展现强劲韧性和巨大潜能 [4] - 主要经济指标稳步向前，经济增长呈现逐季上扬态势 [3] 科技创新与产业升级 - 坚持抓创新、促转型，发展动能加速焕新 [7] - 科技创新“显示度”持续彰显，涌现出最快磁悬浮技术、北斗高精度芯片等一批世界领先技术 [7] - 产业集群“竞争力”持续增强，新增国家级专精特新“小巨人”企业5家 [7] - “两院”院士数量居全国前列 [7] 城市发展与活力 - 城市活力持续释放，持续上榜全国十大热门旅游目的地 [10][11] - 城市更新全面成势，启动实施“五改四好”城市更新三年行动 [10] - 成功举办光博会、汉交会、文博会等1021场活动 [10] - 汉襄宜1小时高铁圈全线贯通，交通网络进一步完善 [11] 改革开放与枢纽建设 - 重点改革取得新突破 [14] - 武汉港集装箱吞吐量增长，天河机场放行率提升 [15] 民生保障 - 坚持惠民导向，发展质效提升 [19] - 就业与居民收入保持稳定 [20] 发展展望 - 面向新一年，锚定目标、创新进取、真抓实干，不断开创高质量发展新局面 [23] - 2025年是“十四五”规划收官与“十五五”规划开启之年，城市呈现向上、向新、向好的发展面貌 [1]

公司业务与战略 - 朝外UIC街区以“年轻力”为内核，定位为融合创意、产业与商业的城市活力创新中心，是年轻人的无界社区、大学生的梦想秀场和品牌主理人的专属展演场[3] - 公司旗下THE BOX朝外丨年轻力中心定位为“全球首发中心”，不断吸引各类首发、首展落地，开业至今已引进首店、旗舰店超50家[3] - 公司目前正在推进朝外大街城市更新二期工程，将持续升级优化街区公共空间[1][8] - 未来蓝岛大厦将迎来升级，由全球顶尖建筑设计事务所操刀设计，并将联动猫眼电影打造“超级发布中心”，旨在成为潮流IP首发高地[1][8] - 公司计划未来持续完善街区功能与运营服务，深度融入CBD核心区消费圈，并通过丰富业态、优化场景来吸引青年群体、激发区域活力[8] 运营活动与场景打造 - 公司于12月27日至明年1月3日举办“年轻力 新浪潮”主题大会，并推出一系列覆盖元旦假期的消费体验活动[1] - 公司联合朝阳文旅集团推出《新生万物・非遗“潮 Young”嘉年华》国内首展，通过稀有展品、VR体验、文创市集与手作体验激活非遗[3] - 公司在街区公共空间布置了由中国“八大美院”创作的光影装置、艺术家作品及IP互动装置，并联合中央美术学院雕塑系第五工作室对街头设施进行艺术共创[5] - 公司在THE BOX A东北侧区域进行了改造，焕新亮相，设置了慵懒座椅和缓坡以优化“逛吃”体验[5] - 公司在朝外UIC街区设置了造雪区域，覆盖朝外天空、小坡剧场，让年轻人在城市中心体验踩雪乐趣[5] - 公司庆典活动期间，MINISO LAND北京壹号店独家发售明星联名系列新品，wigglewiggle、Forreal1974、ATRY等北京首店、旗舰店带来新店开业惊喜，并举办“2026带上宠物过新年·萌宠市集”[5] - 公司举办百年黑胶唱片珍品展《回望》与惠唯北京个展《两个我》，丰富文化消费体验[6] - 公司庆典期间，五月天“五球”再度出现在THE BOX A门前，UIC餐厅的爆款鸡腿饭也再度返场[5] 行业与区域发展 - THE BOX A和B内目前共有品牌超百家，公司将持续引进多元业态和场景，致力于打造年轻力消费高地[3] - 随着地铁6号线、17号线、22号线、28号线未来在东大桥站交汇，该区域将形成北京首个“四线换乘”枢纽，预计将为街区带来高效汇聚的往来客流[8] - 随着城市更新推进，朝外UIC将进一步串联侨福芳草地、工体三里屯商圈、亮马河文化经济带，共同塑造朝阳特色新文化经济消费带[8]

公司业务与项目实践 - 公司作为扬州建工控股集团旗下骨干企业，在苏唱街1号城市更新项目中以“修旧如旧”为准则，以“原生·共生·新生”为理念，系统化推进工作[2] - 项目团队运用在历史建筑修缮与微更新领域积累的技术体系，开展精细评估与保护性改造，具体措施包括传统水刷石工艺现代复现、手工打磨进口灰泥、为保护254岁古银杏采用微扰动地基加固，以及对小青砖墙进行隐蔽式结构加强[2] - 在4111.26平方米的空间内进行功能重塑，复合多种公寓类型与公共配套，并创新采用共享停车与隐蔽排水系统，以回应现代城市生活需求[2] - 项目注重文脉挖掘与呈现，通过昆曲乐器符号、井字剧场空间、金砖青砖铺地等细节实现历史记忆的现代表达[2] - 苏唱街1号的焕新是公司系统推进城市更新的一个缩影，公司已形成涵盖策划、设计、施工、运营的全过程服务体系[3] 行业理念与战略方向 - 公司在城市更新与古城保护中秉持“保护优先、肌理延续、品质营造”的综合能力，并践行“持续运营、长效赋能”的城市更新理念[2] - 公司认为真正的城市更新是让过去与现在对话，让记忆与生活共生，而非简单以新建筑取代老建筑[3] - 公司的实践旨在让“让建筑可阅读、让街区可漫步、让城市有温度”的愿景落地[3] - 公司对城市更新的深刻理解体现在对城市文明延续的考量，以及让老建筑既留存历史又融入当代的追求[1]