城市体检工作进展与覆盖 - 本年度广东省21个地级及以上城市及肇庆四会、茂名高州市的城市体检工作已完成 广东省是全国最早实现地级及以上城市体检“全覆盖”的省份之一[1][2] - 相比去年 全省参检社区覆盖率提升24% 参检街区覆盖率提升35%[1] - 体检围绕住房、小区、街区、城区、城中村五个维度开展 精细化程度更高 覆盖面更广 全省参检住房57057栋 参检社区1216个 参检街区177个 参检城中村430个 覆盖率占比各提升24%—37%不等[2] 体检方法与数据支撑 - 支持各地运用信息化手段开展数据采集 同步开展社会满意度调查 整合多源数据 构建城市体检空间数据库[2] - 运用空间可视化技术与量化分析方法 精准识别问题区域 支撑城市短板诊断与更新施策[2] - 创新开展重点更新片区专项体检 聚焦城市更新任务和存量资源识别构建片区体检指标体系 通过将指标数据“空间化落图”精准识别问题区域[4] 城市体检主要成果 - 全省各市主干路高峰期机动车平均速度均超20km/h 新建城市道路的无障碍设施建设率达100% 8个城市建成区道路网密度达到8公里/平方公里以上[3] - 七成城市实现历史文化街区和历史建筑100%挂牌建档 珠海、佛山、东莞、江门、潮州五市累计完成155处历史建筑及空间改造活化 全省未出现擅自拆除历史文化街区内建筑物、构筑物的行为[3] - 全省基本完成20年以上老化燃气管道更新改造[3] - 本年度城市体检针对性提出830余条改善对策 支撑生成1500余项城市更新项目 预计拉动投资超万亿元[1][4] - 广东省13项经验做法获住房城乡建设部采纳推广[1][4] 城市更新行动推进 - 建立城市体检与城市更新一体化的推进机制 是《关于持续推进城市更新行动的意见》的要求[4] - 结合问题地图、居民需求地图与存量资源分布图的交叉分析 确定更新重点区域 形成更新项目清单[4] - 在全省城市体检工作成果基础上编制的《关于持续推进城市更新行动的实施方案》即将印发 方案将聚焦九大重点领域 包括城镇老旧小区整治改造、城中村更新改造、完整社区创建等[4]

城市更新中无障碍设施的现状与问题 - 城市更新工程如老旧小区改造和道路升级推进时 无障碍设施的规划 建设与维护常被边缘化 与“以人为本”的要义背道而驰 [1] - 盲道存在多种问题 包括规划缺陷如弯绕曲折或被电线杆广告牌截断 建设问题如使用防滑性能差的不锈钢材质 以及管理缺失如被非机动车或商贩占用 [1] - 其他无障碍设施问题普遍存在 例如公园无障碍出入口被封堵 老旧小区未加装电梯 公共场所无障碍卫生间被占用损坏 过街天桥缺少无障碍通道等 [1] 无障碍设施的重要性与改进方向 - 无障碍设施的完善程度是衡量城市文明和检验城市更新是否“以人为本”的关键标尺 [2] - 我国有超过8500万残疾人 盲道等无障碍设施是他们走出家门参与社会生活的基本保障 [1] - 从规划布局到建设施工 无障碍设施的更新与完善应成为城市更新的重要组成部分 [2]

市场表现与估值 - 近期A股市场以震荡为主，基建板块走势相对稳健，基建50ETF近15个交易日上涨1.75%，同期沪深300指数上涨0.95% [1] - 基建50ETF跟踪的中证基建指数最新市盈率（PE-TTM）为9.64倍，处于近10年33.21%的分位，即估值低于近10年66.79%以上的时间 [1] 行业基本面与机构观点 - 2025年以来基建投资和建筑新签规模持续走弱，细分板块景气度出现分化 [1] - 在政府化债和企业降负债工作的持续推进下，建筑板块有望迎来基本面、政策面和估值的共振 [1] - 建议关注行业在建筑出海、城市更新、数字化建设、电力工程以及化债等领域的边际变化 [1] - 持续看好估值处于低位、业绩稳健的建筑央企龙头及区域龙头 [1]

文章核心观点 - 上海徐汇区东安新村旧改项目历时81天完成，涉及2374名居民，标志着上海核心城区从“增量扩张”转向“存量焕新”的城市更新进入新阶段 [1] - 项目地块位于高能级价值链条中枢，北接衡复历史风貌区，南邻徐汇滨江，兼具历史文脉与未来动能，其开发被视为“历久弥新”的创造性传承 [1][4] - 整合后的东安新村三宗涉宅地块以总金额超523亿元成功出让，刷新全国总价纪录，体现了市场对区域更新价值的高度认可 [5] - 由中华企业与宸嘉发展联合开发的住宅项目“嘉佰道·上海”，旨在通过创新的产品设计与建筑工艺，打造一个传承城市精神、定义未来人居的标杆作品 [6][11][14] 城市更新战略与区域价值 - 徐汇区在“十四五”期间构建五大功能区，大徐家汇功能区通过推进“三旧”变“三新”工程，实现城区界面与战略内涵的持续焕新 [2] - 《徐汇区枫林-01更新单元规划实施方案》获批，将枫林板块定位为北接衡复风貌区、南邻徐汇滨江的“承前启后”轴心，旨在打造产业集聚、产城融合的多元活力承载区 [4] - 衡复历史风貌区一幅地块在上海第六批次土拍中以超20万元/平方米的楼板价成交，印证了其沉积百年文脉的稀缺价值与稳固地位 [1] - 乌鲁木齐路-东安路作为连接衡复与滨江的文脉主轴，沿线文保单位与历史遗产赋予其不可复制的稀缺性与永续性 [4] 土地市场与项目开发 - 以东安新村为核心的城市更新催生了“核心区超级地块”，三宗涉宅地块整合后以总金额超523亿元出让，刷新全国总价纪录 [5] - 地块开发采用“政府引导、市场运作、公众参与”三位一体的新模式，其中纯住宅地块（127b-23地块）由上海国资房企中华企业与行业新锐宸嘉发展联合开发 [5][6][18] - 中华企业作为上海地产集团旗下市场化平台，拥有产业资源、资金及商业运营能力，其参与有助于实现业务联动与综合开发 [8] - 宸嘉发展虽成立仅五年多，但凭借产品力在上海市场迅速建立声望，其首作“嘉佰道·长风”销售额超60亿元并实现“千人摇”，随后在徐汇布局形成“嘉佰道·徐汇”与“嘉佰道·上海”的双子星项目 [8] 产品定位与设计创新 - “嘉佰道·上海”项目旨在超越对历史建筑的简单复刻，思考成为传承城市精神、跨越时间周期的文化资产 [11] - 项目立面设计进行多维度叙事，汲取白玉兰意象、衡复地区空间韵律、古典拱券元素等本土文化密码，并在形态与肌理上暗合衡复风貌区的精神神韵 [13] - 项目大胆运用原创的双曲面铝板幕墙技术，将公建技术体系融入住宅，以呼应黄浦江水纹曲线，实现艺术、文化、技术的融合 [14] - 通过曲面弧线穿插、15度建筑扭转、体块切分等复合建筑手法，使立面产生动态的视觉雕塑感，实现了“雕塑化创新” [14] - 建筑形态创新与居住功能深度结合，例如通过精密视野测算优化景观朝向与私密性，并采用大跨度无框幕墙系统减少视觉遮挡，旨在打造彰显中国审美与文化自信的标志性作品 [14]

中轴线申遗保护与文化空间活化 - 北京市东城区作为中轴线申遗保护主力军，已完成12处遗产点位的腾退修缮，并畅通了钟鼓楼至永定门7.8公里的景观视廊，使中轴线成为区内第4处世界文化遗产 [1] - 宏恩观、钟鼓楼、正阳门箭楼及正阳桥遗址考古方舱等历史建筑被活化利用，转变为市民文化新空间并向公众开放，同时推出了15条文化探访线路 [1] - 通过举办永定门光影秀、唱响中轴、古建艺术季等“中轴线上”系列活动，累计吸引线上线下2500万人次参与 [1] 文物腾退与革命旧址保护 - 在央产文物腾退方面取得积极进展，清陆军部和海军部、大慈延福宫等项目扎实推进，孚王府项目实现100%签约 [2] - 对13处革命旧址进行连片修缮，并将59家爱国主义教育基地串联，其中北大红楼年均接待观众近50万人次 [2] - 颜料会馆、泾县会馆等10处会馆得到修缮并重焕新姿，打造为京地交流互鉴的“文化长廊” [2] 公共文化服务体系建设 - 通过举办地坛和龙潭春节文化庙会、“我与地坛”北京书市、“东城好时节”等活动，累计举办各类公共文化活动近3万场次 [3] - 人均公共文化服务设施面积增至2.9平方米，万人拥有实体书店指标位居北京市第一，构建了“十分钟文化圈” [3] - 区内拥有演出剧场40家，其中7家入选首批市级演艺新空间，数量居全市之首，每年上演国内外优质演出超5000场 [3] 文化产业与“文化+”融合发展 - 通过连续4年保障北京文化论坛并联动开展“东城文化月”50余项活动，成功签约重点文化项目3.4亿元 [6] - 文化产业收入超过1500亿元，有4家企业获评国家文化产业示范基地，累计20家次企业入选“全国文化企业30强”，数量位居北京市第一 [6] - 加强国家文化与金融合作示范区及国家文化出口基地建设，禄米仓新视听产业园等特色园区蓬勃发展，并涌现出艺云、全时空间数字艺术中心等“文化+科技”热门场景 [6] 城市更新与老城复兴 - 相继实施了钟鼓楼周边、故宫周边等12个申请式退租及恢复性修建项目，惠及居民5000余户，腾退整院544个 [7] - 改造完工老旧小区293个，实施简易楼腾退33栋，利用超长期特别国债支持电梯更新1290部，改造老旧低效楼宇120万平方米 [7] - 皇城景山街区探索片区综合性更新，西总布街区推进“针灸式”更新，钟鼓楼片区保护更新等16个项目获评北京城市更新“最佳实践”及“优秀案例” [7]

全国多地“十五五”规划建议中的房地产工作重点 - 文章核心观点：全国多地发布的“十五五”规划建议均将房地产工作列为重点，核心方向是加快构建房地产发展新模式，具体措施集中在优化住房供应体系、盘活存量资产以及推进城市更新等领域 [1] - 各地规划建议均涉及房地产工作，重点包括加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”等内容 [1] 住房供应体系与制度建设 - 多地提出完善“市场+保障”的住房供应体系及租购并举的住房制度 [1] - 北京市规划建议提出优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 北京市规划建议提出扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场，并探索“一张床、一间房”模式以改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] 改善性住房供给与需求激活 - 广东、湖南、湖北等多地提出因城施策增加改善性住房供给 [1] - 湖南省聚焦供给侧房屋品质提升，明确实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度，并大力发展和推广装配式建筑 [1] - 湖北省更侧重需求侧激活，明确提出因城施策优化住房消费政策，增加改善性住房供给，以激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求 [1] 存量资源盘活与低效资产利用 - 不少地方在规划建议中将“盘活存量”放在突出位置 [2] - 天津市提出有效盘活存量资源资产，推进土地混合开发利用、用途合理转换，完善并购、破产、置换等政策，以盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施 [2] 城市更新行动与模式探索 - 在已发布的“十五五”规划建议中，城市更新是房地产相关内容的高频关键词，并被赋予完善城市功能等重要角色 [2] - 北京市规划建议提及有序推进老城平房区整院成片区改造，持续实施老旧小区、危旧楼房改造，鼓励产权主体自主更新，稳步推进城中村改造，积极推动老旧厂房、老旧低效楼宇、低效产业园区更新 [2] - 北京市规划建议提出加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [2] - 山东省规划建议提出坚持城市内涵式发展，高质量开展城市更新行动，稳步推进老旧小区、街区、厂区和城中村改造，推进城市“平急两用”公共基础设施建设，推动城市全域数字化转型，强化城市精细化管理 [2]

复兴岛城市更新与转型 - 复兴岛正从昔日的“工业锈带”转型为“生活秀带”与“创新秀带”，成为上海践行人民城市理念的生动实践地 [4] - 复兴岛被赋予“最年轻的一平方公里”新名号，正以惊人的节奏切换场景，从地理名词变为年轻人心中的潮流圣地 [4][8] - 复兴岛的规划突出“开放式”特色，将全面开放环岛岸线，优化滨水空间，打造慢行友好的公共环境 [11] 文化活动与青年吸引力 - 小红书“RED LAND”全球首个开放世界冒险岛活动在复兴岛登陆，活动发布后登岛票最快2秒抢空，活动开展3天吸引10万人次上岛 [4][5] - 哔哩哔哩“干杯音乐节”在复兴岛船台PARK举办，搭建了能同时容纳1.8万人参与的室外主舞台，为期两天的活动吸引成千上万年轻人涌入 [7][8] - 国庆假期船台公园入园超8.1万人次，一系列优质文化活动如音乐节、光影节、大学生旅游节等纷纷落地，使其成为文旅发展“新锚点” [8] 空间改造与规划愿景 - 根据最新设计方案，复兴岛北部岛头区域将逐步恢复滩涂并打造江心洲自然地貌，设置亲水平台；岛中部将为大型室外文化娱乐活动预留空间 [9] - 未来规划打造岛北音乐草坪、星空台、水上市集等地标，继续引入大型音乐节、体育赛事和艺术市集等公共活动 [9] - 由中华造船厂遗留巨型船台改造而成的船台公园已向公众开放，通过AI、数字等前沿技术为工业遗存注入灵魂，如让塔吊“开口说话” [12] 产业与功能定位 - 复兴岛正充分盘活利用富有改造潜力的存量空间资源，促进文化、体育等多元功能融合复合，激发区域活力 [11][12] - 该区域致力于促进校区与城区的深度融合，塑造生态与人文交融的江心岛新形象 [11] - 复兴岛被视为融合文化、艺术、休闲功能，通往未来的城市门户，是上海迈向更具科技含量与美学品质新未来的缩影 [14]

核心观点 - 恒隆地产通过“承租-改造升级”的轻资产模式，在长三角核心城市快速扩张，标志着其战略正式从增量开发转向存量优化（V3策略）[1][4] - 公司旨在通过存量焕新与模式创新巩固高端市场地位，并寻求从单一商场运营向街区级生态掌控乃至城市更新引领者转型[7][8][9] 战略转型与轻资产扩张 - 公司近期在杭州、无锡、上海三地接连以长期租约获取商业项目经营权，均采用“承租、对资产进行改造升级”的轻资产运营逻辑[1][4] - 在杭州，公司通过全资子公司以3750万元/季度的租金租下杭州百货大楼南、北楼20年经营权[4] - 在无锡，公司通过长期租约获得原无锡新世界百货项目经营权，改造后将为其无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业空间，令总零售面积扩大38%至约16.9万平方米[4] - 在上海，公司租赁南京西路1038号（原梅龙镇广场）20年，将为南京西路物业组合新增约9.6万平方米建筑面积，整体规模扩大44%，总建筑面积提升至约31.2335万平方米[1] - 上述举措是公司V3战略的核心落地实践，标志着其正式从增量开发转向存量优化[1] 上海南京西路1038号项目详情 - 公司与上海九百集团合作运营该项目，双方成立新公司，其中公司全资子公司“恒宜商”出资5.16亿元，持股60%[3] - 项目预计总投资22亿元，其中公司将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修[3] - 项目将打造为“潮奢高端商业”，标志着公司可能打破纯重奢模式，布局潮奢与体验消费[7] - 原物业（梅龙镇广场）租金收入在2020年后呈轻微下滑，2023年租金徘徊在2100多元/平方米/月，出租率跌至92%左右[3] - 项目改造周期为3年，计划于2027年亮相[1][9] 转型背景与驱动因素 - 转型由第三代接班人、董事长陈文博主导，其拥有商业项目翻新改造经验，曾主导上海恒隆广场、港汇恒隆广场翻新[5][6] - 公司转型具有必要性：2024年上半年，公司内地物业租赁收入、营业利润均下滑2%，分别降至31.99亿港元、21.76亿港元，高端奢侈品消费增长放缓，单一自持重奢模式遇瓶颈[7] - 公司旨在通过V3战略以存量焕新与模式创新巩固高端地位，在市场下行期主动谋求升级扩张[7] - 上海城市更新政策提供支持，静安区正推动南京西路向全域高端消费带转型，项目获得了比较充足的政策与营商保障[8] 转型的潜在效益与行业影响 - 改造成功可带来效益：上海港汇恒隆广场在升级改造末期的2020年上半年，租金收入较2019年同期增长15%[6] - 拿下南京西路1038号项目后，公司在南京西路商圈的总商业体量增至约31万平方米，分析认为其拿下了商圈租金定价权与业态主导权[8] - 此举有望推动南京西路商圈从单点闪耀到全域繁荣，加速全球高端商圈转型[8] - 公司则可能实现从单一商场运营到街区级生态掌控的跃迁，巩固行业龙头地位[8] - 若成功，公司将成为商业地产从增量开发转向存量优化的典型样本，为行业提供可复制范本[2][9] 轻资产模式的核心支撑 - 消费逻辑迭代打开业态创新空间，V3战略在坚守高端根基的同时引入潮流、文化类品牌，推动从身份消费向情感价值消费转型[9] - 轻资产模式以租赁、合作获得经营权，可减少资金压力且保持运营主导权，降低市场风险[9]

城市片区发展规划与更新 - 文章核心观点：南京“两桥”片区（雨花新城）经过历时11年的城市更新改造，已从缺乏配套的城市“洼地”蜕变为拥有完善公共配套、宜居宜业的主城价值高地 [4][5] - 片区改造始于2014年，总面积约21.4平方公里，累计规划、改造、新开工建设公共配套项目47个 [4] - 交通路网显著改善，先后开工建设主次干道43条，通车总里程达38.29公里，与河西、南站、江宁等板块实现快连互通 [4] 公共空间与生态环境 - 秦淮新河风光带两桥段经过整治，成为滨水长廊，并打造“上下分层”慢行系统，上层为骑行道和步行道，下层为亲水步道 [1][2] - 风光带绿道未来将与河西滨河绿道系统全面串联 [2] - 建成江苏省首个高线公园——雨花数据线公园，全长约8.5公里，其中1.2公里空中廊桥串联多个重要城市节点 [2] 商业配套与社区服务 - 南京雨花万象天地于2023年底开业，商业面积约15万平方米，引进320家商户，其中188家为城市或区域首店 [3] - 徐工社区中心项目已完工，总建筑面积约7.3万平方米，将整合商业、农贸市场、文体设施等多种功能，打造“一站式社区服务综合体” [3] 教育资源配置 - 南师附中、金陵中学、中华中学三大名校均已落户“两桥”片区 [4] - 2024年交付了包括南师附中数字城学校、金陵中学岱山分校扩建等在内的5所学校 [4] 医疗资源建设 - 江苏省人民医院雨花院区正在建设中，床位规模1500张，为雨花台区首家三甲医院，预计2026年下半年投入使用 [4]

山东省城市更新政策与规划 - 山东省政府审议通过推动城市高质量发展的实施意见，旨在建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，走出一条具有山东特色的城市现代化新路子[1] - 山东省常住人口城镇化率在2024年达到66.5%，较2012年提升了14.5个百分点[1] 城市更新的领域与案例 - 城市更新行动涵盖老旧片区、城中村、老旧小区改造，历史文化保护利用以及基础设施升级等领域，旨在补齐民生短板并激活城市发展动能[1] - 济南市舜泰广场智慧停车项目通过多业态融合，解决了交通微循环不畅并补齐了服务设施配套[2] - 青岛市四方路历史文化街区通过恢复老建筑原有形制，显著提升了街区活力与环境品质，成为热门文化体验地[2] 未来城市更新重点方向：居住环境 - 全链条提升住房建造服务水平，大力推进“好房子”建设[3] - 稳步实施城中村、危旧房改造，推进老旧小区改造[3] - 完善社区嵌入式服务设施，构建便民生活圈，打造完整社区[3] 未来城市更新重点方向：公共服务 - 塑强“乐业山东”服务品牌，实施“全民参保·福暖万家”工程[3] - 推进普惠托育服务，发展单位办托、社区嵌入、托幼一体等多元化托育服务[3] - 实施医疗卫生强基工程，逐步实现公办社区卫生服务中心街道全覆盖[3] - 优化保障性住房供给，提升配租、配售服务效能，并稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度[3] 未来城市更新重点方向：基础设施 - 实施都市圈城际通勤效率提升工程[3] - 推进城市燃气设施增容和胶东地区清洁供暖“一张网”建设[3] - 加快老旧市政基础设施设备更新[3] - 集约建设“双千兆”网络、移动物联网、算力等数字基础设施[3] 未来城市更新重点方向：公共空间 - 保护修复城市河湖水系、湿地、山体，建设幸福河湖、美丽河湖[3] - 深入推进绿道建设行动，建设社区公园、口袋公园，实施公园绿地开放共享[3] - 改造提升城市小微公共空间，推动环卫保洁提质扩面，常态化开展环境卫生整治[3] 城市更新的综合影响 - “十四五”时期，山东省通过系统谋划和实施各类城市更新项目，及时回应群众关切，促进了城市功能完善和品质提升，并培育了新经济增长点，给城市注入了更多活力[1] - 此轮城市升级涵盖住房、交通、教育、医疗、基础设施及公共空间，核心目标是提升居民幸福感，旨在让城市更具温度、更富活力、更有魅力[4]