市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025 年 8 月 11 - 15 日）中证 REITs 全收益指数连收 5 根阴线，周度下跌 1.49%，已上市 73 个 REITs 总市值环比下降 1.56%。权益市场表现亮眼，REITs 等资产表现不佳 [1][8] - 二级市场上，除数据中心外其余资产类型均下跌，租赁住房板块跌幅最大，回调后现金分派率上升，债市企稳后仍值得配置，但需注意月底部分项目的抛售压力和大宗交易机会。个券层面多数下跌，成交活跃度继续下降 [1][2] - 一级市场上，沈阳国际软件园、凯德商业资产首发反馈交易所意见，国泰君安东久新经济产业园扩募反馈意见，中金唯品会奥莱 REIT 询价完成 [3][44] 各目录总结 二级市场 价格：租赁住房领跌，飘红个券寥寥无几 - 本周 REITs 除数据中心上涨外其余资产类型均下跌，租赁住房板块跌幅最大达 3.22%，成为 8 月以来回调幅度最大的资产，其走势与国债收益率相关性强，回调后现金分派率上升 9BP 至 2.78% [1][15] - 消费设施板块跌幅最小，仅华夏华润商业收红，其余项目回调约 2%。华夏华润商业经营稳定、主动管理能力优秀，正推进两次扩募，预测 2025 年分派率约 3.5%，个人消费贷款财政贴息政策利好该板块 [18][19] - 个券层面，67 只 REITs 下跌，仅 6 只上涨，涨幅靠前的有南方万国数据中心等，跌幅靠前的有工银蒙能清洁能源等 [22] 流动性：成交活跃度继续下降 - 受权益市场情绪高涨影响，本周 REITs 市场整体成交下滑，日均成交额 4.96 亿元、日均成交量 1.07 亿份、日均换手率 0.50%，环比分别下降 16.75%、19.95%、0.13pct [26] - 分板块看，本周日均换手率靠前的是能源设施、租赁住房和市政环保，但各板块换手率较上周仍下滑，平均值仅 0.5% [29] - 个券层面，本周交易活跃度前三的均为能源设施项目，分别是工银蒙能清洁能源、华夏华电清洁能源和华夏特变电工新能源 [31] 估值：全线下跌带来分派率提升 - 中债估值收益率方面，本周能源和交通设施板块变化幅度最大，分别升至 1.48%和 6.03%，交通、仓储物流、产业园区估值收益率靠前 [38] - 现金分派率方面，交通类项目变化幅度最大，升至 9.01%，能源类项目分派率降至 7.91%，产权类项目中产业园区、仓储、消费分派率较高，租赁住房平均分派率略升至 2.78% [38] 一级市场 首发：沈阳国际软件园、凯德商业资产反馈交易所意见 - 8 月 11 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注租户情况、出租率、租金单价等问题 [43] - 8 月 12 日，华夏凯德商业资产 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注优先收购权、股权重组、对外借款等问题 [44] - 8 月 13 日，中金唯品会奥莱 REIT 询价完成，认购价格为 3.480 元/份，基金份额总额为 10 亿份，募集期为 8 月 20 日至 21 日 [44] 扩募：国泰君安东久新经济产业园反馈交易所意见 - 8 月 11 日，国泰君安东久新经济 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注租户集中到期、项目竞争力、估值与现金流等问题 [45] - 8 月 14 日，国泰君安临港创新产业园 REIT 定向扩募发售募集资金 17.23 亿元，折合 388,788,630 份基金份额 [46][47] 本周其他要闻 - 华夏中国交建 REIT、中金印力消费 REIT 等多只 REITs 进行 2025 年度分红 [50] - 东吴苏园产业 REIT 拟于 2025 年 8 月 19 日举办 2025 年上半年投资者开放日活动暨走进原始权益人活动 [50]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]

基金经理变动 - 招商基金资深基金经理翟相栋因个人原因离任 不再转任公司其他岗位 市场传闻其下一站或为私募基金 [1] - 东吴基金董事长马震亚到龄转任高级督导 薛臻接任新董事长 公司二季度末非货基金管理规模263亿元 行业排名第95 [1] 公募REITs市场 - 首批两只数据中心公募REITs上市首日大涨30% 成交金额合计近7亿元 [1] - 中证REITs全收益指数和REITs指数年内分别上涨13.37%和9.91% 跑赢多个主流指数 [2] - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏REIT扩募获批 [12] 券商资管动态 - 广发资管撤回公募牌照申请 目前仅6家券商资管递交申请 2023年后无新增获批 [3] - 公募牌照审批呈现收紧态势 其他券商资管公司是否继续申请有待观察 [3] 基金产品表现 - 可转债基金表现亮眼 十多只主题基金年内净值增长率超15% 最高近25% [7] - 中欧数字经济混合基金暂停百万元以上大额申购 该基金近一年业绩超150% 同类排名8/4349 [4] - 债券型ETF市场规模近5200亿元 博时科创债ETF规模突破100亿元 百亿级产品达24只 [10] 基金公司业绩 - 华夏基金上半年营收42.58亿元 同比增长16.05% 净利润11.23亿元 同比增长5.74% [8] - 华夏基金管理资产规模超2.85万亿元 公募规模首次突破2万亿元 二季度为投资人赚取利润300.92亿元 [8] 基金公司高管变动 - 北信瑞丰基金总经理刘晓玲离职 由宣学柱接任 公司公募规模从上百亿下滑至不足30亿元 [9] - 景顺长城基金任命叶才为董事长 公司二季度末非货基金管理规模4606.38亿元 行业排名第11 [13] 市场观点 - 港股基金经理认为调整源于外部不确定性和短期涨幅 但估值仍低 看好科技和高股息方向 [13] - 量化私募规模快速增长 多家机构突破百亿 中证500和中证1000指增产品收益率分别达22.59%和26.96% [14] 私募监管 - 银行间市场交易商协会对3家私募机构进行自律处分 涉及非市场化发行和收取大额服务费 [15]

基金经理变动 - 招商基金资深基金经理翟相栋因个人原因离任，不再转任公司其他岗位，市场传闻其下一站或为私募基金 [1] - 东吴基金董事长马震亚到龄转任高级督导，新任董事长薛臻履新，公司二季度末非货基金管理规模263亿元，行业排名第95 [2] - 景顺长城基金任命叶才为新任董事长，总经理康乐不再代任，公司二季度末非货基金管理规模4606.38亿元，行业排名第11 [17] 公募REITs动态 - 首批两只数据中心公募REITs上市首日大涨30%，成交金额合计近7亿元，中证REITs全收益指数年内上涨13.37% [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏REIT扩募获批，年内公募REITs最高涨幅超50% [15][16] 公募基金业绩与规模 - 华夏基金上半年营收42.58亿元（同比+16.05%），净利润11.23亿元（同比+5.74%），管理总规模突破2.85万亿元，公募规模首超2万亿元 [11] - 可转债基金表现亮眼，十多只产品年内净值增长率超15%，最高达25%，可转债市场创十年新高 [9][10] - 中欧数字经济混合基金因近一年业绩超150%（同类排名8/4349）暂停百万元以上大额申购 [6] 债券与ETF市场 - 博时科创债ETF规模突破100.31亿元，全市场债券型ETF规模近5200亿元，百亿级产品达24只 [13] - 债券ETF市场品种创新推动生命力提升，业内人士看好未来发展 [14] 港股与量化私募 - 恒生指数和恒生科技指数年初至今分别上涨22.17%和20.80%，港股主题ETF获1041亿份净申购，基金经理看好科技与高股息方向 [18] - 量化私募中证500/1000指增产品收益率达22.59%/26.96%，多家机构规模突破百亿，新晋百亿量化私募包括微观博易、蒙玺投资等 [19] 行业监管与舆情 - 银行间市场交易商协会对上海复熙资产等3家私募进行自律处分，涉及非市场化发行及收取大额服务费 [20] 市场行情 - A股本周上证指数累计涨2.11%，深证成指涨1.25%，创业板指涨0.49%，新疆基建、超级水电站等概念股表现突出 [7][8]

基金经理变动 - 招商基金资深基金经理翟相栋因个人原因离任 不再转任公司其他岗位 市场传闻其下一站或为私募基金 [1] - 东吴基金董事长马震亚到龄转任高级督导 新任董事长薛臻履新 公司二季度末非货基规模263亿元 行业排名第95 [2] - 景顺长城基金任命叶才为新任董事长 总经理康乐不再代任 公司二季度末非货基规模4606.38亿元 行业排名第11 [18] - 北信瑞丰基金总经理刘晓玲离职 由华夏银行金融市场部前副总宣学柱接任 公司公募规模从百亿下滑至不足30亿元 [12][13] 公募REITs动态 - 首批两只数据中心公募REITs上市首日双双30%涨停 成交金额合计近7亿元 中证REITs指数年内涨幅最高达13.37% [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏REIT扩募获批 年内部分REITs产品涨幅超50% [16][17] 基金公司业绩与规模 - 华夏基金上半年营收42.58亿元(+16.05%) 净利润11.23亿元(+5.74%) 管理总规模突破2.85万亿元 公募规模首超2万亿元 [11] - 可转债基金表现亮眼 十多只产品年内净值增长率超15% 最高达25% 创十年新高 [9][10] - 债券型ETF市场扩容 博时科创债ETF规模突破100亿元 全市场债券ETF总规模近5200亿元 百亿级产品达24只 [14][15] 市场表现与资金动向 - 上证指数本周累计涨2.11% 深证成指涨1.25% 创业板指涨0.49% 新疆基建、超级水电站、脑机接口概念股领涨 [8] - 港股恒生指数和恒生科技指数年内分别上涨22.17%和20.80% 相关ETF获1041亿份净申购 基金经理仍看好科技和高股息方向 [19] - 量化私募中证500/1000指增产品收益率达22.59%/26.96% 多家机构规模突破百亿 新晋百亿量化私募包括微观博易、蒙玺投资等 [20] 行业监管与产品动态 - 广发资管撤回公募牌照申请 行业牌照审批呈收紧态势 2023年仅两家券商资管获批 [4] - 中欧数字经济混合基金暂停百万元以上大额申购 该基金近一年业绩超150% 同类排名前0.18% [6] - 银行间市场交易商协会对复熙资产等3家私募进行自律处分 涉及非市场化发行和收取大额服务费 [21][22] 基金经理行为趋势 - 蚂蚁财富平台数十位基金经理公开实盘操作 主动权益类选手增多 最高实盘金额达400万元 多数取得正收益 [5]

来源：中国基金报 年内涨幅最高超50%的公募REITs资产，又有新品来了。 近日，证监会官网披露，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金(以下简称中金唯品会奥莱 REIT)正式获得证监会准予注册的批复，并获得上交所无异议函。同时，中航京能光伏REIT申报的基金 扩募，也获得了准予变更注册的批复。 8月5日，上交所官网也显示，上述两只产品均"注册生效"。 又有两只公募REITs产品获批 近日，证监会官网显示，中金唯品会奥莱REIT首发申请、中航京能光伏REIT扩募申请双双获批。 资料显示，中金唯品会奥莱REIT是国内领先的品牌折扣电商平台唯品会在中国境内资本市场的一次重 要探索，以优质奥特莱斯作为底层资产也为消费基础设施REITs持续扩容提供了高质量样本。 中金基金也表示，公司将积极参与公募REITs创新实践，探索不同基础设施资产类型，助力行业高质量 发展。 扩募后将变为"光伏+水电"资产组合 伴随着中金唯品会奥莱REIT首发申请获批，中航京能光伏REIT扩募也拿到批文。这是行业首单"光伏 +水电"资产组合模式的扩募项目，亦是行业首单获批的经营收益权类扩募项目。 据悉，中航京能光伏REIT扩募拟购入的基础 ...

公募REITs市场动态 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金和中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金扩募申请于2025年8月5日获得证监会准予注册批复及上交所无异议函 [3][4] - 中航天虹消费REIT已获受理 华夏安博仓储物流REIT等4只产品已问询 创金合信电子城产业园REIT等10只产品已反馈 [10] - 中证REITs全收益指数年内涨幅达13.03% 中证REITs（收盘）指数同期涨幅为9.59% [12] 中金唯品会奥莱REIT项目详情 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 商业建筑面积8.33万平方米 采用室外开放街区与室内馆结合建筑形态 稳定运营超13年 [5] - 运营模式以联营为主租金为辅 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上 2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米 [6] - 发起人为唯品会（Vipshop Holdings Limited） 原始权益人为杉杉商业集团有限公司 计划管理人及财务顾问为中金公司 基金管理人为中金基金 [6] 中航京能光伏REIT扩募方案 - 扩募购入资产为云南腾冲市槟榔江干流苏家河口水电站和松山河口水电站 总装机容量483兆瓦 [8] - 形成行业首单光伏+水电资产组合模式 发电能力参与云南省优先发电计划（西电东送）和市场化交易 [8][9] - 不同清洁能源资产组合可规避极端天气和区域气候差异导致的波动 实现规模效应与资产分散效应 [9] 市场表现与资金流向 - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅达53.32% 嘉实物美消费REIT涨幅49.17% 华夏首创奥莱REIT涨幅45.96% [13][14] - 华夏大悦城商业REIT流通市值13亿元 中金印力消费REIT流通市值30亿元 嘉实京东仓储基础设施REIT流通市值13亿元 [14] - 宏观经济改善与利率下行背景下 增量资金持续流入公募REITs市场 上市及新发产品均获资金追逐 [13]

公募REITs资产筛选 - 高质量公募REITs资产需从三个维度筛选：物理状态(工程规划、使用年限、施工质量等)、供需关系(存续期内稀缺性)、公司治理(规范治理体系避免长期隐患) [5][6] - 战略卡位是核心价值，需布局国家战略指引的行业(资源/地域/企业三重卡位)，形成存量带动增量的良性循环 [6] - 数据中心REITs需额外关注四类指标：一线城市区位、大规模资产、能耗/PUE合规手续、增值电信业务许可证维护 [9] 公募REITs市场发展现状 - 二级市场已有70只REITs产品，覆盖保租房、仓储、交通等资产，新能源项目存在国补资金滞后(50%-60%)和村集体用地手续问题 [13] - 中证REITs全收益指数涨幅超10%(截至2023年6月末)，派息确定性高的资产更受追捧，成长型资产存在价格折价 [17] - 市场规模仅2000亿元，上涨动力来自供需失衡、政策明确权益属性、无风险收益率下行(十年期国债单边下行) [17] 流动性及制度优化建议 - 当前瓶颈包括资产供给不足、估值分歧、流动性差，需扩大市场规模并优化做市商制度，推动纳入融资融券标的 [20] - 可优先选择商业/物流等市场化资产推动扩募，Pre-REITs阶段引入保险机构以提升后期价值认同 [21] - 需构建股票市场式层级体系，解决Pre-REITs退出路径不清晰问题，明确原始权益人认定等细节 [22][23] 运营与治理机制 - 基金管理人需与运营机构建立利益一致化机制，设立奖惩措施并动态制定经营计划(如消费类基础设施REITs) [25] - 产业方专业力量应参与基金治理，通过首席运营官或第三方机构提升微观运营能力(调租、竞品应对等) [25] - 需推动短期博弈转向长期价值共生，优化扩募分类审核机制，打通Pre-REITs合规转化路径 [26] 细分领域实践案例 - 数据中心REITs需评估资本性支出改造(设备更新、绿色化升级)及收入端审慎预测(托管费单价、上架率) [10] - 新能源REITs需将不确定国补现金流转化为平稳分红现金流，景区类项目因经营权问题尚未落地 [13][14] - 消费基础设施REITs要求快速响应市场变化，需强化信息披露关键数据及时性 [25]

行业现状 - 二级市场REITs产品数量已达70只左右 涵盖保租房 仓储 交通 能源 消费 园区等资产类型 [1] - 政策鼓励新能源 保障性住房 5A/4A级景区 消费基础设施 养老等资产申报发行 [1] 新能源REITs挑战 - 中航京能光伏REIT作为首批新能源REITs 面临国补资金滞后问题 部分项目国补占比达50%-60% [1] - 需将不确定现金流转化为平稳年度现金流以保障投资人分红率稳定性 [1] - 光伏项目用地多为村集体留用地 需重点解决土地手续合法性问题 [1] 景区类REITs瓶颈 - 机构储备大量景区类项目 但经营权构建和入池资产范围问题阻碍落地 [2] - 项目处理难点导致公募REITs发行周期延长 需权衡成本收益匹配 [2] 行业发展路径 - 需通过个案分析提炼共性经验 形成可推广复制的模式 [1] - 重点在于逐步扩大细分领域资产规模 [1]