行业现状 - 二级市场REITs产品数量已达70只左右 涵盖保租房 仓储 交通 能源 消费 园区等资产类型 [1] - 政策鼓励新能源 保障性住房 5A/4A级景区 消费基础设施 养老等资产申报发行 [1] 新能源REITs挑战 - 中航京能光伏REIT作为首批新能源REITs 面临国补资金滞后问题 部分项目国补占比达50%-60% [1] - 需将不确定现金流转化为平稳年度现金流以保障投资人分红率稳定性 [1] - 光伏项目用地多为村集体留用地 需重点解决土地手续合法性问题 [1] 景区类REITs瓶颈 - 机构储备大量景区类项目 但经营权构建和入池资产范围问题阻碍落地 [2] - 项目处理难点导致公募REITs发行周期延长 需权衡成本收益匹配 [2] 行业发展路径 - 需通过个案分析提炼共性经验 形成可推广复制的模式 [1] - 重点在于逐步扩大细分领域资产规模 [1]

新能源REITs发展背景 - 新能源公募REITs是金融体制创新的重要体现，已从试点阶段迈入常态化发行新阶段 [1] - 截至2025年6月底，我国累计发行68只公募REITs产品，募集规模近1800亿元，新能源REITs是重要分支 [1] 政策支持 - 2024年7月国家发改委将储能、灵活煤电等纳入REITs资产范围，2025年明确清洁能源可常态化发行REITs [2] - 政策规定新能源项目补贴回款周期缩短至6个月，并在资金募集、投资范围、税收优惠等方面持续完善支持体系 [2] - 国家能源局、发改委多次发文鼓励金融机构创新产品，引导金融资源向新能源聚集 [2] 市场价值 - 新能源REITs通过资产证券化打通社会资本与新能源项目通道，底层资产包括光伏电站、风力发电场等 [3] - 对投资者具有稳定分红、成长性强、投资门槛低等优势，对企业可盘活存量资产、优化融资结构 [3] - 推动资本市场与绿色产业深度融合，缓解项目融资难题，提升新能源资产估值水平 [3] 制度建设 - 证监会加快推进REITs专项立法，解决产权界定模糊、资产划转不畅、税收处理不清等障碍 [4] - 立法将明晰新能源项目土地使用权、设备产权归属，细化资产划转程序 [4] - 明确REITs运营及分红环节税收政策，提升项目吸引力和投资回报 [4] 典型案例 - 中信建投国家电投新能源REIT底层资产为500兆瓦海上风电项目，2025年上半年发电量6.87亿千瓦时同比提升1.13% [5] - 中航京能光伏REIT底层资产包括400兆瓦光伏项目，机构线下认购倍数达123.21倍，累计涨幅56.65% [5] - 当前新能源REITs主要由国企主导，未来需鼓励民企参与并拓展至分布式光伏、区域储能等中小型项目 [6]

中小公募REITs业务布局 - REITs成为中小公募差异化竞争的重要策略，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，包括连续斩获项目、年内拿下首单或处于项目准备阶段 [1][2] - 创金合信基金首只公募REITs（首农产业园）于6月19日获批，第二只（电子城产业园）已获上交所受理，另有多个项目在推进中 [3][4] - 红土创新基金（管理规模不足200亿元）已拿下两单REITs项目（盐田港REIT、深圳安居REIT） [5] - 中航基金拥有3只REITs产品（易商仓储物流、京能光伏、首钢绿能），超越其行业地位与规模体量 [5] - 中金基金年内首单获批的消费类REITs（中金中国绿发商业REIT）募集净额15.80亿元，战略配售占比70% [5][6] 股东资源优势与竞争格局 - 拥有产业资本股东优势的中小公募（如长城基金）正抢占REITs赛道卡位时机 [7][8] - 长城基金拟联合华能集团发行长城华能煤电REIT，基础资产为热电联产机组，存续期限27年 [8][9] - 头部公募在REITs竞争中落于下风，部分二线公募已设立专门子公司布局REITs业务 [6] REITs市场发展前景 - 公募REITs市场常态化发行提速，2023年产品发行规模和上市数量创历年新高 [10] - 底层资产类型从高速公路、产业园扩展至仓储物流、保障性住房、清洁能源等，中长期配置价值明晰 [10][11] - 国内REITs市场较海外仍处于早期阶段，但中国基建优质资产能充分满足发行需求，配置重要性提升 [11]