证券研究报告 ——2025年公募REITs市场12月半月报 证监会两提商业不动产，市场缩量探阶段新低 | 证券分析师：彭文玉 | | A0230517080001 | | --- | --- | --- | | | 朱敏 | A0230524050004 | | | 任奕璇 | A0230525050002 | | 研究支持: | 陈榕杰 | A0230125080001 | | 联系人: | 陈榕杰 | A0230125080001 | | 2025.12.16 | | | 摘要 www.swsresearch.com 2 ◼ 证监会近期密集部署REITs市场改革，多次重点强调加快推进商业不动产REITs试点落地。在推动市场制度包容性方 面，支持大型优质产业集团发行REITs、鼓励碳中和、数字化、养老、另类资产纳入，并增强制度弹性，包括放宽 资产打包发行、扩募与适当放宽杠杆限制，以促进市场高质量发展。 ◼ 市场下探达阶段新低，交投冷清换手再次触底。12月上半月，REITs市场向下突破整体形态，收跌1.8%，达到 2025下半年以来的新低点。分板块来看，仅IDC和公用事业小幅上涨，产业园跌幅较11月同期有所收 ...

□本报记者 张舒琳 公募REITs扩募出现创新案例。12月8日至12月12日，华夏基金连续5次发布华夏基金华润有巢REIT的配 售提示性公告，反复提示投资者重点关注认购和缴款等内容。 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT，这一扩募方式要求投资者密 切关注权益登记日与配售流程，基金的老持有人要么参与认购，要么卖掉原份额，若既不参与配售，也 不卖掉原份额，将直接面临持有基金资产的损失。 确保原持有人利益不被稀释 12月12日，华夏基金华润有巢REIT配售认购结束。根据此前公告符合条件的持有人根据配售权益登记 日登记在册的持仓份额及配售比例确认拟认购份额，其他投资者则不具备配售资格。 今年8月底，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常 态化申报推荐工作的通知》，积极支持通过扩募方式新购入项目，一方面简化新购入项目申报流程，鼓 励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产；另一方面拓宽新购入项目资产范 围，支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，支持跨区 域通过扩募等方式整合存 ...

对于"躺平"投资者将面临潜在损失的成因，华夏基金作出了详细解释。华夏基金表示，在配售完成后， 因配售价格通常低于市价，为公平对待新老投资者，将进行基金份额价格调整，或使基金份额价格相应 下降。若原持有人未参与配售或未足额参与，将直接承担因除权带来的损失。因此，投资者需要综合考 量本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断，做出参与配售或卖出原先持有 份额的决策。若不参与配售，为规避除权损失，可以于权益登记日前卖出全部份额。 "决定扩募方式的因素较多，需要沟通各个环节，这也是我们首次尝试这一扩募方式。REITs投资者大部 分都是专业的投资者，此前已通过持有人大会向投资者通知，经过了大多数人表决同意。"华夏基金内 部人士表示。 据了解，公募REITs扩募主要有三种方式，一是公开扩募，二是向原持有人配售，三是向特定对象发售 即定向扩募，或组合使用不同扩募方式，例如优先向原持有人配售、剩余份额公开扩募等。 □本报记者 张舒琳 公募REITs扩募出现创新案例。12月8日至12月12日，华夏基金连续5次发布华夏基金华润有巢REIT的配 售提示性公告，反复提示投资者重点关注认购和缴款等内容。 华夏基金华润 ...

市场发展格局 - 公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局 [1] - 截至12月3日，全市场已成立78只公募REITs，其中9只已获批扩募 [1][4] - 截至2025年三季度末，公募REITs合计规模达1823.99亿元 [6] 近期扩募动态 - 华夏华润有巢租赁住房REIT于12月3日发布扩募文件，扩募日期为12月8日至12日，采用向原持有人配售方式，配售比例为0.9，发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元 [3] - 若按认购价格2.53元/份和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额为11.385亿元 [3] - 国泰海通东久新经济产业园REIT于11月完成定向扩募，募集资金总额4.27亿元 [4] - 中航京能光伏REIT拟扩募，已发布扩募招募说明书草案 [4] 产品表现 - 截至12月3日，华夏华润有巢租赁住房REIT、国泰海通东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT自上市以来收益率分别为53.35%、5.96%、39.5% [4] 扩募的积极意义 - 通过持续注入优质资产扩大基金规模，分散风险，提升现金分派率稳定性，创造更稳健长期回报 [5] - 扩募后份额供给增加，交易活跃度提升 [5] - 助力优质项目实现跨区域、跨行业扩张，摊薄运营成本，提升资源整合能力 [5] - 对进一步做大公募REITs市场有积极意义，投资品种丰富让投资者有更多选择 [7] 投资品类扩容 - 监管拟推动商业不动产投资信托基金试点，进一步拓宽公募REITs可投资品类范围 [1][6] - 中国证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公告公开征求意见 [6][7] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [7] - 有大型公募机构正在积极筹备商业不动产REITs相关项目 [7] 商业不动产REITs前景 - 商业物业租金具备“稳健+弹性”特征，可与现金流刚性的基础设施资产形成互补 [8] - 满足不同风险偏好投资者的配置需求，吸引保险、养老金、银行理财子等长期资金入市 [8] - 资产类型多样化后，市场可形成更细分定价基准和比较维度，提升估值合理性 [8]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年PPI同比改善将带动企业盈利回升，成为外资回流中国资产的核心动力[3][10] 外资将重点交易ROE环比回升的资产，而非简单偏好周期品，互联网、周期、高端制造及特色消费中的龙头企业均将受益[3][10] 报告重点看好港股在全球视野、亚太视野及AH对比下的核心资产投资机会[3][10] 市场表现与指数回顾 - 近6个月市场表现中，中盘指数涨幅达24.61%，小盘指数涨幅为22.07%，均优于大盘指数的17.96%[2] - 近6个月行业涨幅方面，综合II行业涨幅高达45.13%，医疗服务II和海运行业涨幅分别为23.71%和20.59%[2] 而化妆品行业近6个月下跌7.71%[2] 外资回流逻辑与历史复盘 - 人民币汇率与PPI同比增速高度正相关，PPI回升阶段通常伴随人民币升值，印证中国经济回暖带动外资流入[3][10] 历史数据显示，四次人民币升值期间A股均上涨，港股在前三次升值期间亦上涨[3][10] - 在人民币升值阶段，港股获得相对收益的结构主要为互联网板块以及复苏预期下的顺周期板块，这些均为当时盈利能力占优的方向[3][10] 报告预计2026年人民币汇率有望持续升值，外资或将重估中国资产[3][10] 企业盈利与ROE展望 - 历史上国内PPI同比增速回升阶段，A股ROE和港股通ROE均有明显改善，显示PPI同比增速与企业盈利存在正相关关系[4][10] - 当前已观察到2025年三季报A股的ROETTM底部企稳，港股通（非金融）ROE也于2024年底企稳[4][10] 后续伴随PPI同比增速回升，2026年A股和港股ROE均有望持续改善[4][10] - 外资投资审美注重盈利能力，北向资金在A股投资的24个行业及港股通持股的23个行业中，其持股占比变化与ROETTM变化高度相关[10] 2026年港股重点看好行业 - 全球视野下，看好竞争优势较强的资产，包括电力设备、CXO（需求改善、全球市占率较高）[10] - 亚太视野下，看好替代性资产较少的板块，包括互联网（AI产业链核心资产、国产替代）、周期（反内卷见效、提价）[10] - AH对比视角下，看好港股更占优的非银金融板块（基本面改善、估值折价）[10] 市场动态与估值分析 - 2025年港股IPO活跃，外资参与度明显上升，截至2025年11月14日，外资基石投资者在近三年IPO中占比分别约为41.6%、40.4%、59.7%，合计投资金额分别约为64亿港元、110亿港元、311亿港元[10] - 2025年以来A-H溢价不断收敛，隐含外资对港股核心资产关注度提高[10] 静态估值显示，恒生指数和恒生科技指数的股权风险溢价处于合理水平[10] 行业估值方面，地产链和红利方向估值仍偏低，而新消费估值偏高[10] 内资配置与市场交易特征 - 2025年南向资金话语权上升，截至公募基金三季报，主动权益公募基金（可投资港股）的港股持仓约为28%，主投A股同时可投港股的持股仓位约为26%，距离极限仓位均有一定空间[10] - 从市场交易特征看，港股行业表现连续垫底（年度收益率倒数3名）最长持续3年，当前必需消费已连续3年排名靠后（2023年-2025年），可能是2026年的赔率方向[10] 新消费板块近期融券主动卖空比例有所上升，短期存在扰动[10] 中航京能光伏REIT扩募分析 - 中航京能光伏REIT本次扩募拟募资25.4100亿至29.2215亿元，新注入两个水电站项目[14] 新项目超九成电量在保山市就地消纳，受益于当地旺盛的用电需求，近年电价稳步上行[14] 2025年保山市用电需求预计达250亿千瓦时[14] - 扩募后项目与原有光伏项目形成“光水互补”，预计将推动基金营收和EBITDA增长超50%[14] 预测2026年扩募后合并口径现金分派率达6.83%，较扩募前提升3.98%[14] 扩募后IRR有望较首发项目提升超2个百分点[14] 刀具行业点评 - 受钨矿价格上涨驱动，硬质合金刀具厂商在2025年11月进行年内第三轮集中调价[13][16] 2025年11月26日，65%黑钨精矿价格报33.6万元/标吨，较年初上涨135%；碳化钨粉价格报755元/公斤，较年初上涨142.8%[15] - 2025年10月工量刃具价格指数收于115.01点，环比上涨0.67%，其中刃具产品指数收于121.98点，环比上涨1.23%，成为主要拉动因素[16] 价格上涨受新能源汽车产业链需求及原材料成本支撑[16] - 刀具企业2025年第三季度业绩改善明显，例如华锐精密营收同比增44.49%，归母净利润同比增915.62%；欧科亿营收同比增33.00%，归母净利润同比增69.31%[16] 原材料涨价及现金交付要求有望促使中小厂商出清，行业格局向头部公司集中[16]

文章核心观点 - 清洁能源REITs正步入“价值兑现”与“成长可期”相辅相成的新阶段，四只代表性产品展现出强劲现金流、稳健分红能力和明确成长扩募路线 [2] - 清洁能源REITs作为连接资本市场与实体产业的重要创新工具，拥有巨大发展潜力与绿色引资能力 [1][2] 收益分红情况 - 嘉实中国电建清洁能源REIT上半年实现收入31.52万元、可供分配金额51.52万元，2024年度累计分配金额7388万元，占可供分配金额96.94% [4] - 华夏特变电工新能源REIT上半年实现收入9798万元、可供分配金额1835万元，上市以来共完成三次分配，合计分配金额1.576亿元 [4] - 中航京能光伏REIT上半年实现收入1.53亿元、可供分配金额6800万元，上市以来累计涨幅达46.68%，累计分红6.73亿元 [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上半年实现收入11278.93万元、可供分配金额3672.33万元，上市以来累计分配金额2.35亿元 [6] 底层资产运营 - 嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产为五一桥水电站，总装机容量13.7万千瓦，上半年上网电量同比增长8.17%至14805.96千瓦时，市场化电量占比约80% [8] - 华夏特变电工新能源REIT底层资产为哈密150MWp光伏项目，上半年完成首发预测全年收入52.7%，完成首发预测全年电量51.7%，平均结算电价较首发预测高3.8% [8] - 中航京能光伏REIT底层资产包括湖北100兆瓦和陕西300兆瓦光伏项目，年发电量分别近1.1亿千瓦时和约4亿千瓦时，上半年整体运营情况良好 [9] - 中信建投明阳智能新能源REIT底层资产为河北100兆瓦和内蒙古50兆瓦风电项目，上半年合计营收同比上升8%，财务指标居区域前列 [9] 扩募发展计划 - 中航京能光伏REIT“光伏+水电”扩募产品变更申请获证监会批准，拟扩募两个水电项目，成功后资产规模可增加近一倍，快速扩大现金流 [11] - 京能国际总装机容量突破13.69吉瓦，总资产达1056.27亿元，所属光伏、风电、水电、储能项目共计255座，具备较好可扩募资产储备 [11] - 嘉实中国电建清洁能源REIT扩募工作积极推进，中国电建体系内持有境内水电资产装机规模约500万千瓦，可扩募空间巨大 [12] - 华夏特变电工新能源REIT和明阳智能均在筹备扩募，计划优先收购旗下风电、储能等多元类型项目，推动“风光储一体化”布局 [12]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025 年 8 月 11 - 15 日）中证 REITs 全收益指数连收 5 根阴线，周度下跌 1.49%，已上市 73 个 REITs 总市值环比下降 1.56%。权益市场表现亮眼，REITs 等资产表现不佳 [1][8] - 二级市场上，除数据中心外其余资产类型均下跌，租赁住房板块跌幅最大，回调后现金分派率上升，债市企稳后仍值得配置，但需注意月底部分项目的抛售压力和大宗交易机会。个券层面多数下跌，成交活跃度继续下降 [1][2] - 一级市场上，沈阳国际软件园、凯德商业资产首发反馈交易所意见，国泰君安东久新经济产业园扩募反馈意见，中金唯品会奥莱 REIT 询价完成 [3][44] 各目录总结 二级市场 价格：租赁住房领跌，飘红个券寥寥无几 - 本周 REITs 除数据中心上涨外其余资产类型均下跌，租赁住房板块跌幅最大达 3.22%，成为 8 月以来回调幅度最大的资产，其走势与国债收益率相关性强，回调后现金分派率上升 9BP 至 2.78% [1][15] - 消费设施板块跌幅最小，仅华夏华润商业收红，其余项目回调约 2%。华夏华润商业经营稳定、主动管理能力优秀，正推进两次扩募，预测 2025 年分派率约 3.5%，个人消费贷款财政贴息政策利好该板块 [18][19] - 个券层面，67 只 REITs 下跌，仅 6 只上涨，涨幅靠前的有南方万国数据中心等，跌幅靠前的有工银蒙能清洁能源等 [22] 流动性：成交活跃度继续下降 - 受权益市场情绪高涨影响，本周 REITs 市场整体成交下滑，日均成交额 4.96 亿元、日均成交量 1.07 亿份、日均换手率 0.50%，环比分别下降 16.75%、19.95%、0.13pct [26] - 分板块看，本周日均换手率靠前的是能源设施、租赁住房和市政环保，但各板块换手率较上周仍下滑，平均值仅 0.5% [29] - 个券层面，本周交易活跃度前三的均为能源设施项目，分别是工银蒙能清洁能源、华夏华电清洁能源和华夏特变电工新能源 [31] 估值：全线下跌带来分派率提升 - 中债估值收益率方面，本周能源和交通设施板块变化幅度最大，分别升至 1.48%和 6.03%，交通、仓储物流、产业园区估值收益率靠前 [38] - 现金分派率方面，交通类项目变化幅度最大，升至 9.01%，能源类项目分派率降至 7.91%，产权类项目中产业园区、仓储、消费分派率较高，租赁住房平均分派率略升至 2.78% [38] 一级市场 首发：沈阳国际软件园、凯德商业资产反馈交易所意见 - 8 月 11 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注租户情况、出租率、租金单价等问题 [43] - 8 月 12 日，华夏凯德商业资产 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注优先收购权、股权重组、对外借款等问题 [44] - 8 月 13 日，中金唯品会奥莱 REIT 询价完成，认购价格为 3.480 元/份，基金份额总额为 10 亿份，募集期为 8 月 20 日至 21 日 [44] 扩募：国泰君安东久新经济产业园反馈交易所意见 - 8 月 11 日，国泰君安东久新经济 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注租户集中到期、项目竞争力、估值与现金流等问题 [45] - 8 月 14 日，国泰君安临港创新产业园 REIT 定向扩募发售募集资金 17.23 亿元，折合 388,788,630 份基金份额 [46][47] 本周其他要闻 - 华夏中国交建 REIT、中金印力消费 REIT 等多只 REITs 进行 2025 年度分红 [50] - 东吴苏园产业 REIT 拟于 2025 年 8 月 19 日举办 2025 年上半年投资者开放日活动暨走进原始权益人活动 [50]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]

基金经理变动 - 招商基金资深基金经理翟相栋因个人原因离任 不再转任公司其他岗位 市场传闻其下一站或为私募基金 [1] - 东吴基金董事长马震亚到龄转任高级督导 薛臻接任新董事长 公司二季度末非货基金管理规模263亿元 行业排名第95 [1] 公募REITs市场 - 首批两只数据中心公募REITs上市首日大涨30% 成交金额合计近7亿元 [1] - 中证REITs全收益指数和REITs指数年内分别上涨13.37%和9.91% 跑赢多个主流指数 [2] - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏REIT扩募获批 [12] 券商资管动态 - 广发资管撤回公募牌照申请 目前仅6家券商资管递交申请 2023年后无新增获批 [3] - 公募牌照审批呈现收紧态势 其他券商资管公司是否继续申请有待观察 [3] 基金产品表现 - 可转债基金表现亮眼 十多只主题基金年内净值增长率超15% 最高近25% [7] - 中欧数字经济混合基金暂停百万元以上大额申购 该基金近一年业绩超150% 同类排名8/4349 [4] - 债券型ETF市场规模近5200亿元 博时科创债ETF规模突破100亿元 百亿级产品达24只 [10] 基金公司业绩 - 华夏基金上半年营收42.58亿元 同比增长16.05% 净利润11.23亿元 同比增长5.74% [8] - 华夏基金管理资产规模超2.85万亿元 公募规模首次突破2万亿元 二季度为投资人赚取利润300.92亿元 [8] 基金公司高管变动 - 北信瑞丰基金总经理刘晓玲离职 由宣学柱接任 公司公募规模从上百亿下滑至不足30亿元 [9] - 景顺长城基金任命叶才为董事长 公司二季度末非货基金管理规模4606.38亿元 行业排名第11 [13] 市场观点 - 港股基金经理认为调整源于外部不确定性和短期涨幅 但估值仍低 看好科技和高股息方向 [13] - 量化私募规模快速增长 多家机构突破百亿 中证500和中证1000指增产品收益率分别达22.59%和26.96% [14] 私募监管 - 银行间市场交易商协会对3家私募机构进行自律处分 涉及非市场化发行和收取大额服务费 [15]