项目动工仪式 - 华润置地与新世界发展于11月18日举行香港北部都会区元朗南住宅项目动工仪式 [1] - 仪式由华润置地副总裁、香港公司董事长常颖与新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚共同主持 [1] 项目背景与合作历程 - 自2022年起，华润置地即积极研究参与北部都会区建设，并与新世界发展等4家香港大型发展商签署战略合作协议 [3] - 双方于2023年12月签署合作协议，共同开发元朗南项目 [3] - 2024年11月，公司签订企业参与北都发展的《一般意向书》，并深入开展片区统筹及TOD可行性研究 [3] - 2025年4月，公司就北都三个"片区开发"试点和"双信封制"提出意见建议 [3] 项目具体细节 - 元朗南项目总楼面面积约72万平方呎，将分阶段发展 [3] - 首幅用地已完成补地价手续，可建楼面面积近28万平方呎，预计2027财年推售，可提供约700个住宅单位 [3] - 两幅用地合共将提供约1800个住宅单位 [3] - 项目位处北部都会区规划中的"高端专业服务和物流枢纽"区域，生活配套完善 [3] 战略意义与未来规划 - 项目动工标志着公司支持参与北都建设从规划研究推进至实质开发阶段 [4] - 未来公司将继续全力支持北部都会区发展，发挥其在片区统筹开发与城市综合运营方面的专业优势 [4] - 公司旨在助力北部都会区打造"创科新城"和"宜居、宜业、宜游"的国际都会 [4]

文章核心观点 - 香港经济发展战略正经历从“安全至上”到“发展优先”的微妙转折，政策重心转向全力拼经济[6][7] - 香港传统依赖的贸易和金融两大支柱产业面临挑战，单纯依靠这两大产业难以支撑未来经济发展[8][9][11][12] - 科技创新产业被视为香港经济的新增长点，但其发展面临研发投入不足、转化机制不畅、产业配套缺失等多重障碍[13][14][15][17][18] - 香港未来发展的关键出路在于“向北发展”，通过北部都会区计划，特别是河套深港科技创新合作区，深度融入粤港澳大湾区，借助内地资源实现科创产业的突破[21][22][23][24][26][31][35] 香港经济现状与挑战 - 2024年香港经济增长率为2.5%，低于2023年的3.2%，2025年增长预测普遍在2%至3%之间[7] - 贸易和金融服务是香港经济两大支柱，分别占GDP的20%左右，但其传统优势正在减弱[8][11] - 香港集装箱吞吐量在2024年跌出全球前十，位列第11，而深圳港和广州港分别位列第4和第6[11] - 金融业吸纳就业能力不强，导致大量就业人口被挤压到低端服务业岗位，社会流动性变差，贫富差距拉大[11] 科技创新产业的困境 - 香港研发投入占GDP的比重仅有1.11%（2023年），远低于美国（3.59%）、韩国（4.85%）和日本（3.41%）[18] - 香港上市科技企业平均研发投入占营收的比重仅有3.8%，而华为2024年的研发投入高达20.8%[18] - 香港的研发投入中，高等教育机构占比55.5%，企业和政府占比仅为39.3%和5.2%，科研成果难以市场化[18] - 香港本土制造业比重不足1%，缺乏高端制造业和产业配套，加上高企的房价租金，对科创企业产生“挤出”效应[18] - 香港曾错失发展半导体等硬核科技的机会，例如“硅港”项目流产，张汝京转而在上海创办了中芯国际[15][17] 未来发展方向与北部都会区 - 香港将发展重心从争议较大的“明日大屿”填海计划转向与深圳毗邻的“北部都会区”[21] - 北部都会区占香港总面积约三分之一，其核心产业规划为创新科技产业，旨在借助深圳的产业链优势[21] - 河套深港科技创新合作区是重磅规划，包括87公顷的香港园区和300公顷的深圳园区[21] - 未来5年，香港每年将发行政府债券融资1500亿元至1950亿元，用于北部都会区建设[22] - 河套香港园区全面发展完成后，预计每年对香港经济的贡献可达520亿元，并创造约5.2万个就业岗位[22][23] 与内地融合及角色转变 - “粤车南下”等政策标志着粤港两地互联互通、双向奔赴的信号越来越强[24] - 香港与内地的关系正在发生逆转，从过去香港单向输出转变为依托各自优势开展互补合作[27][28][29] - 香港积极寻求融入粤港澳大湾区创新系统，希望利用湾区已有的科创资源实现要素集聚和互联畅通[31] - 香港人口出现变化，连续数年人口流失的同时，有21万内地高才涌入，占香港总人口的2.7%，预示着“新钱”对“老钱”的置换[33][34] - 特首顾问团名单的变化（如新增内地科技企业家）也释放出香港寻求新定位的不寻常信号[33]

香港北部都会区建设考察 - 香港特区政府财政司司长陈茂波于10月22日至24日率领特区代表团访问北京城市副中心和河北雄安新区进行考察 [1] - 考察目的是借鉴内地主要新区的开发经验，以推进香港北部都会区的规划建设及招商引资工作 [1] 考察行程与项目 - 代表团在河北雄安新区参访了启动区综合服务中心、北京科技大学雄安校区、东西轴线雄安城际站调度指挥中心、雄安城市计算中心、雄安新区中关村科技园等多个标志性项目和平台 [1] 考察主要启发 - 启发之一是北京城市副中心和河北雄安新区展示了磅礴的规划视野，以"一张蓝图绘到底"的战略定力，加上强大的统筹力和执行力，使建设全速推进 [1] - 启发之二是两个新区的"片区开发"、产业布局、招商引资经验为香港提供重要参考 [1] - 启发之三是关于如何建设更有温度的社区 [1] 区域合作与借鉴 - 香港推进北部都会区建设的做法与内地高度契合，并具有可以互相借鉴之处 [1]

项目定位与规模 - 北环线项目是北部都会区的集体运输骨干，也是公司正在推展的多个铁路项目中规模最庞大的一个 [2] - 项目被香港特区政府运输及物流局局长描述为北部都会区基建中的标志性项目和运输动脉 [2] - 项目旨在打通北部都会区人流，为区域全面发展带来养分 [2] 线路规划与功能 - 北环线主线将串联东铁线与屯马线，支线则直通深圳皇岗口岸 [2] - 支线将成为香港与内地间第三条直接过境的铁路连接线，并会接入新皇岗口岸提供便捷的"一地两检"通关模式 [2] - 主线将与现有东铁线及屯马线形成一个贯通新界和九龙市区的环状铁路，大幅提升铁路网络的覆盖和韧性 [2] 项目进展与时间表 - 随着北环线（第一部分）项目协议较早前签订落实，公司正全速推进主线建造工程，同时开展支线的详细规划及设计工作 [2] - 公司目标是不迟于2034年实现北环线主线和支线同步开通 [3] - 项目下属的东铁线古洞站整体建造进度良好，预计于今年11月实现结构封顶，目标在2027年开通运营，届时将成为公司的第100个车站 [3] 项目挑战与战略意义 - 工程需克服多重挑战，包括复杂的地质条件、在多个邻近新发展区同步施工，以及在现有车站设施附近建造转线站等 [3] - 项目预计将显著提升北部都会区的通达性，并进一步深化香港与内地的跨境联系 [3] - 北部都会区被视为香港未来发展的新引擎，而铁路一直是香港高效、可靠的集体运输骨干 [3]

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[9] 核心观点 - 香港施政报告强调加速推进北部都会区建设 该区域面积和未来人口约占香港三分之一 具有巨大经济价值和发展潜力 能创造大量职位 提升生产力[2][6] - 北部都会区发展组织架构更为明晰 引入社会资本开发模式更成熟 配套交通建设全速推进[10] - 中国建筑国际作为香港基建龙头 充分受益于北部都会区建设 香港地区新签订单市占率约44% 内地MiC业务实现一线城市全覆盖[10] 北部都会区发展规划 - 成立北部都会区发展委员会 由行政长官领导 下设三个专组：发展及营运模式设计组（财政司司长领导）、大学城筹划及建设组（政务司司长领导）、规划及发展工作组（财政司副司长领导 设项目监督办公室）[10] - 引入1.5级开发 BOT 双信封制 土地参股 按实补价等机制 着重突出社会资本参与[10] - 1.5级开发允许在土地最终成熟开发前先建设临时性低密度设施 双信封制同时评审标价和产业发展方案 土地参股允许政府以土地使用权作价入股项目公司[10] 基础设施建设进展 - 新田科技城发展纲要首次提及 联动医学院与医院建设[10] - 古洞站和洪水桥站工程全速进行 将分别于2027年和2030年竣工[10] - 北环线主线和支线合并推展 目标2034年或之前同步开通[10] 中国建筑国际业务发展 - 香港地区新签订单市占率约44% 得益于北部都会区大订单新签落地[10] - 香港特区政府中期财政预测的基本工程开支由平均每年约900亿港元增加至未来平均每年约1200亿港元[10] - 内地MiC业务实现一线城市全覆盖 已进入北京 广州 上海 深圳 今年上半年在北京落地两个标杆项目[10] - 维持2025年双位数业绩指引 按33%派息率和105亿归母净利润推算 当前市值对应2025年股息率约6.6%[10]

北部都会区战略定位 - 香港北部都会区与深圳接壤 面积和未来人口约占香港三分之一 是香港战略发展区域 具有巨大经济价值和发展潜力 能创造大量职位 提升生产力[1] - 北部都会区是引领香港未来发展的引擎 是创科产业的重要载体 也是与粤港澳大湾区兄弟城市合作的重要基地[1] - 新田科技城位于北部都会区心脏地带 其中新田一带约20公顷创科用地将陆续交由香港科技园公司发展和营运[3] 政策与制度创新 - 成立由行政长官领导的北都发展委员会 订立加快发展北部都会区专属法例 授权特区政府制定简化法定程序[1] - 引入快速审批制度 以试点形式推行分阶段开发模式 灵活批拨土地 推动企业落户和投资[2] - 简化行政措施 降低建筑成本 设计不同融资方案 容许按实补价 鼓励市场参与北部都会区发展[3] 产业发展与产城融合 - 北部都会区建设迈出产城融合实质步伐 通过交通网络加密与产业政策倾斜 成为香港融入国家发展大局的战略界面[2] - 建议将北都大学城打造成科研成果转化中心 邀请有规模和研发能力的科技企业参与 实现校企合作与创新协同发展[3] - 科技园公司正就新田科技城园区进行总体规划研究 全力推进项目 通过与粤港澳大湾区科技集群协同合作建构完整创科产业链[3] 组织架构与实施机制 - 北都发展委员会下设三个工作组：发展及营运模式设计组负责探索创新投融资和运营模式 大学城筹划及建设组专注于高等教育资源整合与引入 规划及发展工作组统筹整体规划与建设推进[2] - 特区政府采取拆墙松绑 破旧立新措施 体现出全力以赴攻坚克难的决心 改革求变的信心和志在必得的意志[2] - 分阶段开发模式特别针对洪水桥商业用地施行 有助提升地产商开发及财务灵活性[3]

经济发展策略 - 加快发展北部都会区作为香港经济新引擎 推动大学城建设和专属法律制定 [2] - 成立北都发展委员会以简化行政程序并制订优惠政策包吸引产业落户 [2] - 发挥香港"引进来、走出去"和"出海"平台作用 深化国际交往合作 [1][3] 产业革新与科技应用 - 成立AI效能提升组统筹政府部门应用AI技术 推进AI+发展和AI政务 [1] - 强化金融、贸易、航运、创科及法律服务中心等国际中心地位 [3] - 推动教育、科技、人才一体化发展 建设高端人才集聚高地 [3] 民生改善措施 - 持续增加公营房屋供应和土地储备 满足住房及经济发展需求 [4] - 发展智慧绿色集体运输系统 推广自动驾驶车辆便利交通 [4] - 深化医疗改革并强化基层医疗 增加医护人手及推动中医药发展 [4] 社会支持与保障 - 支援中小企和发展多元经济 推动渔农业及宠物友善场景 [4] - 确保本地工人就业优先 精准扶贫并加强少数族裔支援 [4] - 推广居家安老与院舍照顾结合 优化大湾区养老安排应对高龄化 [4]

政府治理与战略规划 - 香港特区行政长官李家超宣布提升北部都会区发展的决策层次，成立由其亲自领导的“北都发展委员会”以加速推进建设[1] - 委员会下设三个工作组，分别由财政司司长、政务司司长和财政司副司长任组长，负责发展模式设计、大学城筹划及全流程规划管理[1] - 特区政府将简化行政流程，引入快速审批制度，并试点推行“分阶段开发”模式以降低工程成本并缩短工期[5] 区域定位与发展潜力 - 北部都会区占香港总面积约三分之一，是香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区[3] - 该区域被视为香港的战略发展区域，具有巨大经济价值和发展潜力，旨在解决香港空间不足、资源约束的难题[1][3] - 官方预计北部都会区未来人口将达约250万人，约占香港总人口750.06万的三分之一[5] 产业协同与创新融合 - 北部都会区建设将显著提升香港与深圳、广州在科技和产业上的衔接与协作，使地理上更亲近、产业结合更紧密[3] - 河套深港科技创新合作区是北部都会区与广深港科技创新走廊的交汇点，总面积约3.89平方公里，其香港园区首期三座大楼已落成，另有五座大楼将于2027年起陆续完工[3] - “深圳—香港—广州”创新集群在《2025年全球创新指数》百强创新集群中首次排名全球第一，标志着区域协同创新格局的形成[4]

北都区发展规划与提速 - 香港特区行政长官李家超发表施政报告，提出北部都会区建设将全面提速 [1] - 北都区包括新界元朗和北区，面积约300平方公里，规划容纳250万人口，目前约有100万人口，提供50万个新增职位 [1] - 北都区将发展成为香港的国际创科新城，占香港面积和人口的“双1/3” [1] 治理架构与行政简化 - 成立由行政长官领导的“北都发展委员会”，下设三个工作组，分别由财政司司长、政务司司长和财政司副司长任组长 [2] - 特区政府将简化行政措施，引入快速审批制度，借鉴先进建筑方法以降低成本和缩短工期 [2] - 试行灵活开发模式，包括原址换地、片区开发等，并推行分阶段开发试点，参考内地“1.5级开发”概念 [2] 专属法例与土地政策 - 将订立加快发展北都区的专属法例，授权政府制定简化法定程序，包括成立法定园区公司和专项拨款渠道 [3] - 法例将涵盖加快批出建筑图则、放宽分区大纲图准许用途、微调发展参数以及加快土地征收赔偿 [3] - 试行更灵活的土地批拨政策，有利于企业参与北都开发 [2] 深港科技合作与产业布局 - 将加快发展河套深港科技创新合作区香港园区，园区第一期首三座大楼已落成，生命健康科技、微电子等产业租户正陆续进驻 [3] - 另外五座大楼将于2027年起陆续完工，并考虑采用“边建设、边进驻”模式让企业提早进驻 [3] - 年内将公布《新田科技城创科产业发展规划概念纲要》，明确产业定位和布局 [3] 交通基础设施与跨境联通 - 将加快北都区交通基础设施建设，重点推动港深西部铁路（洪水桥至前海）项目，已就香港段邀请承建商提交意向书 [4] - 跨境铁路项目旨在打通港深地铁网络，提升大湾区基建互联互通 [4] 区域经济影响与机遇 - 北都区建设为深港科技产业合作打开新空间 [5] - 超150万新增人口的注入将利好深圳、东莞、中山等地的零售、餐饮、旅宿业 [5] - 专家建议在加强基础设施“硬联通”的同时，改进规则、机制“软联通”以推动大湾区建设 [5]

香港经济最新状况 - 香港特区政府聚焦四个方向：巩固市场基本面、以改革创新推动经济转型、开拓新市场和新机遇、加速北部都会区发展 [1] - 香港第一季度实质本地生产总值按年增长3.1%，较上一季的2.5%进一步加快 [1] - 经季节性调整后，第一季度实质本地生产总值按季增长1.9% [1] 经济政策与市场巩固 - 香港实行开放型经济政策，保障货物、资金、人才与资讯自由流动 [1] - 通过强化出口信用保险等措施支持企业，稳定出口，维持市场稳定 [1] 经济升级转型 - 全力建构以人工智能为核心的新产业生态，成立香港人工智能研发院 [2] - 加快推进算力、算法、数据、人才及资金五大关键要素的整体提升 [2] - 推动AI在各行各业的融合应用，举办多个论坛汇聚全球顶尖人才和技术 [2] 市场拓展 - 加强与传统市场的联系，同时拓展"全球南方"新兴市场 [2] - 通过出口信用保险、"BUD专项基金"、电商发展资助等措施协助企业 [2] 区域发展 - 加速北部都会区建设以及与大湾区其他城市的联动发展 [2] 经济预测 - 2025年全年实质本地生产总值增长预测维持在2%至3% [2] - 基本和整体消费物价通胀率预测分别维持在1.5%及1.8% [2]