报告核心观点 - 2025年第三季度企业年金呈现“规模扩容、投资收益高增、市场格局分化”的特征，权益类投资收益跳涨是核心亮点 [2][7] - 2025年11月银行理财规模稳步增长，对3年期以内信用债构成强支撑，机构行为主导债市，阶段性继续明确看多债市 [2][15][17] - 房地产板块成交继续边际走弱，政策端支持REITs底层资产扩围至城市更新设施，并维持行业“看好”评级 [2][4][19][21] 固定收益：企业年金与养老金产品 - **规模持续扩张**：25Q3企业年金建立企业数增加2770个至17.5万个，参加职工数增加27.52万人至3332万人，积累基金增加0.24万亿元至4.09万亿元，投资资产净值增加2487亿元 [8] - **收益率大幅改善**：25Q3企业年金近三年累计收益率从6.27%大幅升至12.08%，整体单季投资收益率从1.00%高增至4.26%，核心驱动力是含权益类组合收益率从1.02%跳涨至4.82% [8][13] - **市场格局分化**：受托市场险资主导，国寿养老和平安养老在管理企业数、职工数和资产金额上合计占比分别为44.3%、49.4%和49.5%；银行系快速崛起，其受托管理资产金额占比从25Q2的24.8%升至25Q3的25.0% [9] - **头部效应强化**：投资管理机构中，泰康资产、国寿养老、平安养老管理规模稳居前三，分别为6933亿元、5173亿元、3816亿元；公募基金公司平均管理资产金额（1495亿元）小于险资机构（平均2831亿元） [11][12] - **养老金产品结构变化**：25Q3权益类养老金产品期末资产净值环比增长42.8%至2236亿元，单季投资收益率从2.3%跃升至22.9%；固定收益类产品规模环比减少5.95%至15961亿元；整体养老金产品季度投资收益率从1.09%升至3.11% [14] 固定收益：银行理财市场 - **理财规模稳步增长**：截至2025年11月末，理财规模合计34.0万亿元，较上年末增加4.0万亿元，较上月末增加0.35万亿元，增量符合季节性规律 [2][15] - **收益率有所回落**：11月理财公司纯固收类理财产品平均当月年化收益率为2.42%，较上月明显回落；现金管理类产品平均近7日年化收益率1.23% [16] - **银行负债成本下行**：A股上市银行整体25Q3计息负债成本率为1.63%，季度环比下降9BP，较高点的23Q4下降了54BP，预计25Q4将降至1.60%以下 [16][17] - **对债市的支撑与配置展望**：理财规模增长对3年期以内信用债构成强支撑；预计理财将明显增配剩余期限3年以内的信用债，并通过摊余成本定开债基等配置5年期信用债；银行负债成本下行有望对10年期以内政府债券构成支撑 [2][17] 房地产行业 - **市场表现与成交数据**：本周房地产（申万）指数下跌2.2%；本周42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%；21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6% [2][18][19] - **政策与行业动态**：国家发改委发布REITs项目行业范围清单，底层资产范围拓展至城市更新设施；常州延续对住房困难工薪群体至高20万元补贴，南宁对二孩、三孩家庭分别补贴3万元和6万元 [4][19] - **公司销售与变动**：绿城中国11月自投销售金额144亿元，同比-19%；中国海外发展销售金额222亿元，同比-26%；保利发展控股股东将37.7%股份无偿划转至实际控制人 [20] - **投资观点与建议**：报告维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发（如华润置地、招商蛇口）、港资发展商（如新鸿基地产）、地产转型、二手房中介及物管企业等方向 [21]

行业会议与平台 - 波黑联邦商会主办第二届"房地产市场挑战"国际会议 将于12月11日开启[1] - 会议旨在探讨波黑房地产市场现状与发展中的关键议题[1] 行业核心议题 - 会议将探讨法律挑战、数字化转型、市场准入以及正在塑造这一快速增长行业的新趋势[1] - 行业面临的挑战还包括融资渠道、新技术发展、数字化工具及商业模式转型[1] 法律与监管环境 - 波黑联邦《房地产经纪法》自2021年生效以来 实践中仍持续暴露出不足与模糊之处[1] - 波黑联邦商会正与联邦贸易部合作推动该法的完善实施[1] - 本届会议计划成为讨论该法必要修订的专业平台[1]

地块基本信息 - 北京城建与北京蓝华宇房地产联合体以28.09亿元底价摘得昌平区东小口镇地块 [2] - 地块楼面价约为3.2万元/平方米 [2] - 土地面积约3.13万平方米，建筑控制规模约8.78万平方米，容积率2.8，建筑限高60米 [2] - 地块为纯住宅用地，需配建500平方米社区管理服务用房并无偿移交 [2] 地块区位与配套 - 地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西接海淀区，东邻东小口城市休闲公园，处于昌平、海淀、朝阳三区交汇处 [3] - 在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车 [3] - 周边商业配套有西三旗万象汇等，休闲资源包括东小口公园，医疗配套有清华长庚医院 [3] - 地块南侧规划有12年一贯制教育用地，昌平区正洽谈引入优质教育资源 [3] 市场供需与历史 - 东小口板块近三年无新房供应，上一次土地出让追溯至2020年限竞房时期 [1][3] - 2020年限竞房项目奥森ONE和奥海明月当时销售均价约5.8万元/平方米，近期成交价格维持在5.5万元/平方米左右 [4] - 周边二手房市场中，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6-8万元/平方米 [4] 项目机遇与定位 - 地块区位能有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员居住需求，并受益于望京商务区辐射效应 [3] - 板块内新房供应相对有限，存在一定市场发展空间 [3] - 此次土地出让是对北京五环外限购政策松绑后市场接受度的一次实际检验 [4] 项目挑战与约束 - 2.8的容积率与60米建筑限高对产品形态形成约束 [4] - 周边环境中存在部分不利因素，如垃圾回收站 [4] - 地铁线路尚未正式通车，教育配套落地进度存在不确定性 [4] - 至2028年项目交付时，2020年限竞房项目将满足“满五”上市要求，可能对同期新房市场形成分流 [4]

地块交易概况 - 合肥瑞伦房地产开发有限公司与广东佰业泰建设工程有限公司以4.77亿元联合竞得禅城区石湾绿院子地块[1][3] - 成交楼面价约8000元/平方米[3] - 地块位于黎明路南侧、港口路西侧，总占地面积23373.26平方米[7] 竞得方背景 - 合肥瑞伦房地产开发有限公司为南通亚伦子公司，系龙湖地产合作方[2] - 广东佰业泰建设工程有限公司投资了龙湖御湖境项目公司[2] - 地块将引进龙湖合作代建[2] 地块规划细节 - 规划为商住混合用地，容积率3.0，建筑密度≤28%，绿地率≥25%，建筑控高100米[7] - 套内阳台率最高可达30%，阳台面积不超过套内建筑面积30%时按折半计算[9] - 需配建社区养老服务中心、体育健身场地等公共配套设施[8] - 住宅用地年限70年，商服用地40年[8] 教育配套代建要求 - 竞得方须零代建费模式代建佛山市实验学校港口路校区，总投资额控制在2.2亿元[11] - 代建学校用地面积21808.64平方米，总建筑面积43500平方米（含地下室9350平方米）[13] - 学校规划为36班公办小学，配备教学楼、体育馆、200米跑道等设施[17] - 需在住宅最后一栋竣工前完成学校建设，且拿地后半年内需取得学校施工许可证[14][16] 区位优势 - 地块距佛山地铁2号线与3号线交汇的湾华站约800米，属双地铁交汇区域[22] - 1公里范围内覆盖天虹广场、盈天广场等成熟商业综合体[24] - 周边聚集中海文华熙岸、龙光君悦华府等十余个成熟住宅小区[24] - 处于华英学校与佛山实验学校就近入学范围，教育资源配置完善[28] 市场影响 - 龙湖时隔一年再次加码佛山市场，此前御湖境项目实现7个月从拿地到清盘[5] - 民企联合体拿地释放对禅城楼市信心，预计进一步激活区域房地产市场活力[5] - 地块成交填补港口路片区优质公办小学学位缺口，提升区域教育配套能级[5][11]

财务表现 - 公司股价周二上涨逾9%至2.62美元 [1] - 2025年上半年营收同比增长45.3%至2.034亿元人民币（2840万美元） [1] - 平台总闭环GMV同比增长27.3%至80亿元人民币（11亿美元） [1] 业务发展 - 营收增长源于核心项目发展与房地产开发商及代理商长期合作关系的建立 [1] - 政府支持性政策包括降低抵押贷款利率和信贷条件放宽对房地产市场形成关键支撑 [1]

财务业绩 - 营业收入251亿元 归母净利润10.9亿元（剔除投资物业公平值损益后11.23亿元） 毛利润40.49亿元 [1] - 归母净利润同比增长8% 毛利润同比增长14% 整体毛利率16% [1] - 物业开发板块毛利率较去年上半年提升1个百分点 [1] 销售表现 - 签约销售金额534亿元 同比增长20% 行业排名首次进入前十 [1] - TOP10房企整体销售规模同比下降约14% [1] - 四大产品线共4府5璞2满3棠项目首开问世 [1] 项目热销情况 - 府系产品中长沙湘江金茂府/西安曲江金茂府/上海润雲金茂府首开售罄 [1] - 西安金茂璞逸东方首开摇号热销13亿元 北京璞逸丰宜首开热销18亿元成为丰台区量价标杆 [1] - 郑州璞逸云湖首开热销12亿元 长沙璞印梅溪居长沙别墅销售榜前列 [1][2] - 北京金茂满曜蝉联朝阳区普宅网签套数领先 天津泮湖满庭6月登顶天津单盘销量榜首 [2] - 上海金茂棠前首开热销12亿元领跑外环市场 成都东城金茂晓棠六开六罄成为现象级产品 [2] 战略定位 - 通过产品引领走出市场独立行情 将企业发展融入国家大局 [2] - 高标准履行社会责任 以品质初心持续引领"好房子"建设 [2]

核心财务表现 - 公司2025年上半年实现营业收入251亿元 毛利润40.49亿元 归母净利润10.9亿元（剔除投资物业公平值损益后11.23亿元）[1] - 归母净利润同比增长8% 毛利润同比增长14% 整体毛利率达16%[1] - 物业开发板块毛利率较去年同期提升1个百分点[1] 销售业绩表现 - 签约销售金额534亿元 同比增长20% 排名首次进入行业前十[1][2] - 行业TOP10房企规模同比下降约14%[2] 产品线市场表现 - "金玉满堂"四大产品线共14个项目首开问世[2] - 府系产品中长沙湘江金茂府 西安曲江金茂府 上海润雲金茂府均实现首开售罄[2] - 璞系产品西安金茂璞逸东方首开热销13亿元 北京璞逸丰宜首开热销18亿元[4] - 长沙璞印梅溪位居长沙别墅销售榜第一 郑州璞逸云湖首开热销12亿元[4] - 满系产品北京金茂满曜蝉联朝阳区普宅网签套数销冠 天津泮湖满庭获6月天津单盘销冠[4] - 棠系产品上海金茂棠前首开热销12亿元 成都东城金茂晓棠实现六开六罄[5] 战略定位 - 公司通过产品引领实现独立行情 始终将发展融入国家大局[5] - 高标准履行社会责任 以品质初心持续引领"好房子"建设[5]

上海土地市场表现 - 上海浦东新区曹路多用途组合用地溢价41.68%成交，总价21亿元，综合楼面价33957元/㎡ [2] - 该地块由住宅用地和其他商服用地组成，住宅用地出让面积37966.29㎡，规划建筑面积56949㎡，容积率1.5 [2] - 地块吸引4家竞买人参与67轮竞价，最终由联发集团竞得 [2] - 上海杨浦区地块由保利发展以35亿元竞得，楼面价95530元/㎡，溢价率30.79% [3] - 上海五批次土拍6宗地块总成交金额达212.57亿元 [1][4] - 专家指出郊区地块表现抢眼，核心区域地块楼面价刷新纪录 [4] 成都土地市场表现 - 成都出让3宗涉宅用地，总成交金额17.72亿元 [1] - 双流区地块由成都嘉禾兴房地产开发有限公司以楼面价9000元/㎡竞得，溢价率6.51% [5] - 新都区和双流区另两宗地块均底价成交 [5] 武汉土地市场表现 - 武汉出让3宗涉宅用地，总成交金额11.84亿元 [1] - 1宗地块由武汉宜和置业有限公司以溢价1.98%竞得，楼面价6478元/㎡ [7] - 另2宗地块均底价成交 [7]

项目概况 - 沈阳和平湾迎春街西-1地块正式定名为润启•和平里，标志着全新产品系亮相[2] - 项目由盛京资产投资，华润置地|润地管理全案管理，中国建筑五局承建，团队配置顶尖[3] - 地块位于和平区，土地面积81897.96平方米，用地性质为商业（B1）及二类居住（R2），容积率1.0-2.0，建筑限高80米[3] 产品规划 - 项目规划包含高层和洋房产品组合，搭配大面积景观园林及浑河内河景观，采用围合式布局提升空间美学与居住舒适度[5] - 低容积率（≤2.0）和适中土地面积（约8.2万平方米）利于打造高品质住宅[3] 市场背景 - 和平湾区域土地供应稀缺，项目填补板块新产品空白[3] - 华润置地首次进入和平湾板块，其品牌效应有望推动项目成为城市现象级作品[3] - 近期政策利好：公积金利率下调至2.6%，降准0.5个百分点，政策利率及LPR预期下调0.1个百分点[5] 开发优势 - 资方与开发团队（盛京资产+华润置地+中建五局）形成资源协同，强化产品竞争力[3] - 地块住宅年限70年、商业40年，符合混合开发需求[3]

民政工作转型 - 民政民生保障由兜底性、基础性向普惠性发展 保障对象从特定群体向更多需要帮助的群体转变 如推动儿童福利保障向所有困境儿童延伸 [2] - 服务内容从物质保障为主向物质救助、社会服务和精神关爱兼顾转变 将探索发展服务类社会救助 开展困境儿童心理健康关爱服务 发展重度残疾人托养照顾服务 [2] - 要素保障主要依靠政府向以政府为主导 积极发挥市场、社会等多方力量的作用转变 如大力发展养老事业和养老产业 增加多层次、多样化、高品质的养老服务政策 [2] - 手段方式从传统服务方式向数智化、标准化转变 [2] 就业形势与政策 - 今年就业形势总体稳定并呈现向好态势 前两个月就业市场开局良好 节后开工复产加速 农民工外出更早 [3][4] - 今年应届毕业生及高校毕业生达1222万人 脱贫人口务工规模需保持在3000万以上 就业总量压力不减 结构性矛盾更加突出 [4] - 将组织实施就业支持计划 面向先进制造业、消费新热点、民生新需求、重大工程项目等领域行业加大就业岗位释放力度 [7] - 去年稳岗专项贷款余额3000多亿元 今年将进一步提高贷款额度 [5][6] - 面向高校毕业生等青年出台新一轮支持政策 稳定招聘规模 扩大"三支一扶"、"西部计划"等基层项目人员数量 实施百万就业见习计划 [8] - 实施"技能照亮前程"行动 连续三年每年补贴职业技能培训1000万人次以上 重点围绕先进制造、现代服务等领域增加紧缺技能人才供给 [9] - 研究出台加大国有企业技能人才薪酬分配激励政策文件 合理提高生产一线技能岗位的薪酬标准 [10] 房地产市场与城市更新 - 从2019年实施城市更新以来 已累计开工改造城镇老旧小区28万个 惠及1.2亿居民 加装电梯超过13万部 [11] - 将把2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围 因地制宜实施改造 鼓励居民自主改造老旧住宅 [12] - 房地产市场出现积极变化 去年9月以来政策持续发力 市场信心得到有效提振 今年1、2月份保持止跌回稳的积极势头 [13][14] - 将继续打好保交房攻坚战 加大白名单贷款投放力度 按照"应进尽进、应贷进贷"要求保障项目建设交付 [15] - 推进收购存量商品房 支持地方在收购主体价格和用途方面充分行驶自主权 [15] - 正在组织编制"好房子"建设指南 修订住宅项目规范 将住宅层高提高到不低于3米 [16] - 建设好房子是产业转型发展的新赛道 未来企业竞争将拼新科技、高质量、好服务 [17] 卫生健康 - 2024年中国居民的期望寿命达到79岁 提前实现"十四五"规划目标 [18] - 2024年我国人均预期寿命比2019年提高1.7岁 5年时间提高1.7岁 各省之间健康水平差距逐步缩小 [19]