报告投资评级 * 报告未明确给出投资评级 但引用了中信里昂研究的观点 标题为“美国业务拖累” 整体基调偏负面 [3][4] 报告核心观点 * 丰树工业信托2026财年前九个月及第三季度每单位派息均低于预期且同比下降 主要受美国市场疲软、利率互换合约重定价导致融资成本上升、资产处置及汇率波动等多重因素拖累 [4] * 美国市场是当前主要薄弱环节 出租率持续下滑 关键租约到期不续约将对总租金收入产生显著影响 管理层正计划处置部分美国资产并寻求欧洲收购机会以优化组合 [4][5] * 尽管面临压力 公司杠杆率保持健康 新加坡本土业务租金调升率表现强劲 潜在的利率环境变化、资产出售及美国业务改善可能成为股价催化剂 [5][6] 财务与运营表现 * **派息情况**：2026财年前九个月每单位派息为9.62分 同比下降5.8% 2026财年第三季度每单位派息为3.17分 环比下降0.3% 同比下降7.0% [4] * **出租率**：整体组合出租率微升10个基点至91.4% 但美国市场出租率下降30个基点至87.8% 为连续第六个季度下滑 [5] * **汇率影响**：第三季度汇兑损失120万新元 年初至今累计汇兑损失300万新元 [4] * **杠杆水平**：公司的杠杆率维持在37.2%的舒适水平 [5] * **租金调升率**：新加坡高科技厂房与分层工厂租金调升率保持健康 分别为7.0%和7.4% [5] 业务与资产动态 * **美国资产风险**：占整体租金收入5.38%的圣地亚哥AT&T租约将于2026年5月到期并含处置选择权 Alpharetta资产租约将于2026/27财年第二季到期 假设所有相关资产不续约 对总租金收入影响将达4.5% [5] * **资产处置计划**：管理层计划实施5亿至6亿新加坡币的美国资产处置计划 约占其美国数据中心组合的12-15% [4][5] * **收购与扩张计划**：管理层正寻求在欧洲进行收购 欧洲交易收益率介于4.5%-5.5%中段 同时可能收购美国数据中心剩余50%权益 [5] * **资产升级**：Hawthorne项目已获准进行电力扩容可行性研究 预计将提升至24兆瓦 占租金收入1% [5] 未来展望与催化因素 * **融资成本压力**：随着2026/27财年到期的6亿新元利率对冲工具重定价 综合融资成本可能升至3.3-3.4% 对每单位派息构成压力 [5] * **潜在股价催化剂**：利率暂停或降息带来的再融资成本下降、更优的每单位派息增长前景、资产负债表担忧缓解、可能以高于账面价值出售资产、美国资产组合持续健康的租金调升率与出租率改善 [6] 公司概况与市场数据 * **业务定位**：丰树工业信托是专注工业领域的房地产投资信托 主要投资于新加坡的工业用途创收房地产以及全球（除新加坡外）主要作为数据中心使用的相关资产 [9] * **资产组合**：截至2023年9月30日 其组合涵盖六大业态和三个地区的141处物业 估值达92亿新元 [9] * **收入构成**：按产品分类 数据中心占41.3% 分层工厂占23.8% 高科技建筑占20.7% 按地区分类 美洲占36.2% 亚洲占63.8% [10] * **市场数据**：截至2026年1月29日 股价为2.11新加坡币 市值为47.20亿美元 市场共识目标价（路孚特）为2.17新加坡币 主要股东淡马锡控股持股26.24% [12] 同业比较 * 报告列出了凯德腾飞房托基金、易商信托、星狮物流商产信托及丰树物流信托的同业比较数据 包括市值、股价、市盈率、市净率、股息收益率及股本回报率等预测指标 [13]

宏观杠杆率水平与变动 - 2025年宏观杠杆率被动攀升至302.4%，较三季度末上升0.1个百分点，全年共上升11.7个百分点 [1][2] - 宏观杠杆率上升的核心原因是三大部门合计债务余额同比增长8.2%，显著快于同期名义GDP 4.0%的增速 [2] - 从国际比较看，中国宏观杠杆率已处于较高水平 [1] 部门杠杆率结构分化 - 2025年宏观杠杆率上升主要由企业部门和政府部门推动，居民部门杠杆率则延续下行趋势 [3] - 政府部门债务余额同比大幅增长17.0%，主要受目标赤字率上调至4.0%以及新增专项债、超长期特别国债等集中发行推动 [2] - 非金融企业部门债务余额同比增长7.8%，居民部门债务余额同比仅增长0.5% [2] - 居民部门新增贷款规模明显收缩，受房地产市场调整、就业不充分和收入增长放缓等因素影响，主动降负债、增储蓄意愿较强 [3] 杠杆率上升的驱动因素 - 名义GDP增速明显偏弱（4.0%）是宏观杠杆率被动抬升的重要原因，尽管实际GDP增速达到5.0%，但“供强需弱”矛盾突出，物价水平整体偏低 [2] - 更加积极有为的宏观政策推动了政府部门和企业部门债务的较快扩张 [2] - 随着政府投资项目推进、出口形势阶段性改善以及战略性新兴产业加快发展，企业融资需求逐步恢复 [3] 2026年宏观杠杆率展望与货币政策影响 - 2026年货币政策延续“适度宽松”基调，人民币贷款、M2和社会融资规模增速仍将适度高于名义GDP增速，宏观杠杆率存在进一步上行压力 [4] - 货币政策将更加注重稳增长和促物价回升，有助于推动名义GDP增速上行，从而对冲杠杆率的被动抬升 [4] 优化杠杆率结构的政策建议 - 优化杠杆率结构的关键在于“疏堵协同”：疏——大力发展股权融资、REITs盘活存量，推动市场化债转股；堵——严控低效领域债务扩张 [1] - 根本在于畅通“科技—产业—金融”良性循环，让信用资源转化为全要素生产率提升的动能 [1] - 企业部门应重点支持民营中小企业和科技企业融资，缓解融资难、融资贵问题，同时对地方国企债务扩张保持约束 [4] - 政府部门需合理加杠杆，将“投资于物”与“投资于人”相结合，更好发挥逆周期调节作用 [4] 居民部门稳杠杆路径 - 稳定房地产市场、提振居民消费和民间投资，有助于推动居民部门由降杠杆转向稳杠杆 [4] - 不应过度推升居民部门杠杆率，而应以增加收入为主，增强居民部门举债能力 [5] - 具体措施包括：加快实施城乡居民增收计划；引导居民财富从房地产向金融资产多元化配置；因城施策实施房地产宽松政策，控增量、去库存、优供给，支持收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 对居民房贷适度给予贴息支持，目前居民房贷余额为37.4万亿元，每贴息1%可减轻利息负担3744亿元，按照近10年67.0%的平均消费倾向测算，将增加消费2506.8亿元，带动社零增速提高0.5个百分点 [6] 企业与政府部门杠杆率调整方向 - 稳定国有企业杠杆率，支持地方国企在发展中化债，防止投资失速 [6] - 支持民营企业加杠杆，财政金融协同发力，综合运用融资担保、贷款贴息、风险补偿等方式提振民间投资信心和活力 [6] - 政府部门继续加杠杆“投资于人”，释放居民消费潜力，例如在养老、托育、教育、医疗及保障性住房等民生领域增加财政投入，加大中低收入群体的社会保障和转移支付力度 [6]

（来源：吴说） 稳定币交易及支付平台 OSL 集团（863.HK）宣布完成 2 亿美元（约 15.6 亿港元）的股权融资。该笔资 金将用于加强财务状况、捕捉全球增长机会，并加速其在稳定币交易和支付领域的战略扩张。所得款项 净额拟用于战略收购、扩大包括支付和稳定币在内的全球业务、开发产品和技术基础设施以及一般营运 资金。 ...

市场行情与宏观背景 - 2026年1月以来，A股延续2025年12月末上涨行情，上证指数接近4200点，再创阶段新高 [1][11] - 港股市场在2026年开年迎来一波脉冲式行情 [1][11] - 2025年全年中国GDP达成140万亿元目标，多项经济数据印证国内宏观基本面企稳向好 [1][11] - 2025年12月制造业PMI重返荣枯线之上，PPI同比降幅进一步收窄，多重数据共振印证宏观经济企稳向好 [10][20] 市场资金面整体概况 - 本期（统计至2026年1月18日）市场资金供给合计667亿元，资金需求1417亿元，整体净流出750亿元 [2][12] - 两市成交额持续攀升，但不同资金流向出现分化：偏股型公募新发份额回落，存量股票型ETF申购资金大幅净流出，而两融资金则大幅净流入 [1][11] - 后续需关注ETF资金的新一轮动向、春季第二阶段的行情，以及3月全国两会的宏观政策预期和2025年年报的微观基本面预期 [1][11] 偏股型公募基金 - 本期偏股型公募新发份额为203.56亿份，相较于上期256.31亿份回落20.58% [3][13] - 最近一周（截至2026年1月18日当周）新发规模为133.63亿份，位于过去三年的79.40%分位 [3][13] - 就2022年以来周度分位数来看，最近两周分别处于54.40%和81.20%分位 [3][13] 北向资金 - 截至2026年1月18日，北向资金当周成交额占全A股周成交总额比例为12.92%，较上一期的11.88%增加1.04个百分点，活跃度回升 [4][14] - 本周北向资金成交额较上期增加192.57%，较上周增加22.61% [4][14] 融资融券资金 - 截至2026年1月18日，市场融资余额为27054.52亿元，持续突破新高，融券余额为171.04亿元，整体占全A流通市值比例为2.66% [5][15] - 两融交易额占全A股成交额比例为11.27% [5][15] - 本期两融资金净流入1899.49亿元，较上期的净流入375.37亿元大幅增加406.04%，继2025年8月后再度创阶段新高 [5][15] - 两融交易额占A股成交额比重超过11%，反映当前两融资金参与度持续升高，市场投资情绪处于较热阶段 [5][15] 存量股票型ETF - 本期存量股票型ETF净申购额为-1436.26亿元，相比于上期的312.25亿元净申购额，由净流入转为大幅净流出 [6][16] 股权融资 - 以发行日统计，本期股权融资规模为718.83亿元，上期IPO与再融资整体募资规模为558.48亿元，本期环比增加28.71% [7][18] 产业资本 - 本期产业资本表现为净减持315.41亿元（其中增持52.71亿元，减持368.12亿元），上期净减持174.42亿元（增持59.51亿元，减持233.93亿元），净减持规模走阔 [8][19] 限售股解禁 - 本期限售股解禁市值为2138.77亿元，相比于上期2494.32亿元减少14.25%，解禁规模近期下滑 [9][19] - 未来两周预计解禁868.84亿元，其中电力设备行业解禁压力最大，预计解禁267.55亿元 [9][19] 南向资金 - 本期南向资金净流入383.12亿元，相比于上期净流出11.04亿元，变化达394.17亿元，由净流出转为净流入，近两周整体呈现资金持续净流入状态 [10][20] - 南向资金流入原因包括：国内经济基本面稳步修复；年初港股市场迎来多家AI科技股集中IPO；A股端AI应用主题与有色板块的亮眼表现，与港股相关概念股形成联动效应 [10][20]

核心观点 - 华泰证券于2026年1月23日成功召开临时股东会，核心成果包括通过授予董事会发行股份一般性授权的议案，以及选举产生新一届董事会，这为公司未来股权融资和治理结构奠定了基础 [1] 股东会决议与授权 - 股东会以特别决议通过了《关于建议股东会授予董事会发行股份一般性授权的议案》，同意票占比达89.81% [1] - 此次授予董事会发行股份的一般性授权，将为公司未来可能的股权融资提供灵活性 [1] - 中小投资者对上述一般性授权议案的支持率为89.67% [1] 公司治理与董事会选举 - 会议选举产生了公司第七届董事会成员，王会清、周易、丁锋、于兰英、柯翔、晋永甫、陈建伟当选为非独立董事 [1] - 王建文、王全胜、彭冰、王兵、老建荣当选为独立董事 [1] - 新一届董事会的成立将影响公司未来的治理结构与战略发展方向 [1] 股东会参与情况 - 本次股东会出席股东及代理人共计1,429人 [1] - 出席股东代表有表决权股份5,245,467,179股，占公司有表决权股份总数的58.11% [1] 会议筹备时间线 - 公司董事会于2025年12月31日决议召开本次股东会 [1] - 公司于2026年1月1日及此前发布了会议通知 [1]

公司投资行为 - 通宇通讯参与了北京蓝箭鸿擎科技有限公司的A1轮融资 [1] - 公司以自有资金出资人民币3000万元 [1] - 投资后，公司认缴鸿擎科技新增注册资本51.5597万元，其余部分计入资本公积 [1] 投资股权结构 - 本次增资完成后，通宇通讯将持有鸿擎科技1.8293%的股权 [1]

公司投资与关联交易 - 英洛华旗下英洛华基金拟联合秋实基金、东磁基金作为领投方，参与BCI的A轮股权融资，领投金额合计6亿元，其中英洛华基金投资1亿元 [1] - 英洛华基金、秋实基金、东磁基金同受横店资本管理，与公司同受横店控股控制，本次投资构成关联交易 [1] - 交易完成后，英洛华基金将持有山西秦能1.05%股权、山西秦云1.05%股权 [1] - 2026年1月1日至20日，公司与关联人累计已发生日常关联交易2564.82万元 [1]

江苏省金融发展与上市公司成就 - 2025年江苏省新增境内首发上市公司29家，全部为科技创新企业，其中28家为战略性新兴产业企业 [1][4] - 截至2025年底，江苏省共有A股上市公司721家，总市值达88426.10亿元，分别占A股上市公司相应总量的13.18%和8.12% [6] 资本市场政策与支持举措 - 证监会推出“科创十六条”、“科创板八条”等举措，设立科创板科创成长层，启用创业板第三套上市标准，为江苏股权融资带来重大政策机遇 [4] - 江苏以创新思维、专业指导、精准支持、更好服务为导向，会同沪、深、北交易所强化政策宣导，加大科技创新企业培育力度，支持优质企业高质量申报 [4] 上市公司结构与行业地位 - 江苏省科创板上市公司115家，北交所上市公司56家，均约占全国总量的五分之一，位列全国第一 [4] - 江苏省国家级专精特新“小巨人”及战略性新兴产业上市公司家数，均约占全国同类公司的六分之一 [4] - 上市公司有力带动各地形成特色鲜明的先进制造和战略性新兴产业集群，构建了“龙头引领、集群支撑”的产业发展新格局 [4]

融资方案的核心逻辑 - 融资本质是用企业未来价值换取当前资金支持，融资方案是连接企业与资本的核心载体，核心逻辑在于搭建“信任桥梁”[1] - 资本决策基于风险与收益权衡，融资方案需围绕“需求合理、回报可期、执行可控”三大核心逻辑展开[1] - 需求量化合理：需用数据支撑资金缺口计算依据，确保融资需求与企业发展阶段精准匹配，避免模糊表述[1] - 回报清晰可证：债权融资重点说明还款来源稳定性，股权融资则聚焦增长潜力，通过商业模式、市场规模、盈利预测展示未来增值空间[1] - 执行路径可控：需详细说明资金具体用途和还款或退出机制，资金用途需按优先级细化并量化，降低资本决策顾虑[2] 融资方案的八大核心模块 - 执行摘要：作为方案“门面”，需在3页内浓缩企业定位、核心优势、市场痛点与规模、团队、融资需求、资金用途及回报承诺等核心信息[3] - 公司与团队概况：公司部分需披露注册信息、业务范围、核心资质及发展里程碑；团队部分需突出核心成员行业经验、过往成功案例及股权结构[4] - 产品/服务与市场分析：产品端需用数据说明差异化优势；市场端需用第三方数据支撑行业规模、细分市场占比及竞争格局[5] - 融资需求与资金用途：需明确融资金额、方式及期限，资金用途需细化并量化到具体项目[6] - 商业模式与盈利预测：需清晰说明盈利来源、客户获取渠道及核心壁垒；盈利预测需基于历史数据和市场趋势给出3-5年量化指标并注明依据[7] - 还款来源/退出机制：债权融资需明确还款来源、计划及担保措施；股权融资需提供清晰的退出路径并说明估值逻辑[8][9] - 风险分析与应对措施：需主动披露市场、技术、运营、政策等潜在风险，并针对每个风险制定具体应对策略[10] - 附件支持：需补充营业执照、专利证书、财务审计报告、客户案例及第三方行业报告等文件，为方案表述提供依据支撑[11] 不同融资场景的侧重点 - 银行贷款（债权）：侧重“安全性”，需突出资产实力、还款来源稳定性及担保措施，财务数据需规范[12] - 股权融资（天使轮/A轮）：侧重“增长潜力”，需聚焦市场规模、商业模式创新性及团队执行力，重点展示未来爆发性增长可能[12] - 供应链金融：侧重“交易真实性”，需提供核心企业合作证明，并说明资金周转闭环[12] - 政策性融资：侧重“合规性与社会效益”，需匹配政策导向，并说明项目对就业、产业升级的贡献[12] 融资方案常见坑点 - 需求模糊，金额拍脑袋：需用数据支撑资金缺口，杜绝“拍脑袋定价”[13] - 只讲情怀，不讲盈利：资本核心是逐利，即使早期项目也需给出清晰盈利路径[13] - 财务数据矛盾：三大报表需逻辑自洽，异常数据需合理解释[13] - 忽视风险，过度乐观：需客观披露风险并给出应对方案，体现企业预判能力[13] - 方案冗长，重点不清：核心信息需突出，全文建议控制在30页内，避免堆砌无关内容[13]

融资基础定义 - 股权融资核心逻辑是企业通过向投资者出让部分股权以换取资金支持，投资者成为股东，共享收益、共担风险，资金无需偿还，属于权益性融资[2] - 债权融资核心逻辑是企业向金融机构或个人借款，约定还款期限与利息，债权人不享有企业股权，仅收回本金与利息，需承担固定还款义务，属于债务性融资[2] 股权融资核心特征 - 资金性质为权益资金，无需偿还，无固定付息压力[1] - 会稀释创始人及原股东的控制权[1] - 融资无固定成本，投资者回报来自企业利润，如分红或股权增值[1] - 企业无还款压力，亏损时也无需向投资者进行补偿[1] - 融资规模可根据企业估值灵活调整，例如Pre-A轮估值5亿元，出让10%股权可融资5000万元[2] - 常见形式包括天使轮、A/B/C轮融资、新三板或IPO上市融资、员工持股计划[2] 债权融资核心特征 - 需按期偿还本金与利息[1] - 融资成本主要为利息，年利率通常在4%至15%之间，根据企业信用和抵押物情况波动[2] - 常见形式包括银行贷款、企业债券、融资租赁、商业保理及民间借贷[2] 股权融资实操流程 - 前期准备需梳理商业计划书，包含市场规模、盈利模式、团队优势及融资需求，并整理近3年审计报告及未来3年财务预测，明确股权架构与出让比例[3] - 融资前需完成股权清理和知识产权确权，以避免纠纷并确保尽职调查进度[3] - 寻找投资者可通过路演、财务顾问、行业协会或熟人介绍等渠道[3] - 投资者尽职调查涵盖法律、财务、业务及团队，通常持续1至2个月[3] - 后续步骤包括谈判签约，确定估值、股权比例等条款，签订投资协议，完成工商变更后资金到账[3] 债权融资实操流程 - 首先需明确融资额度、资金用途及还款期限[3] - 准备材料包括企业营业执照、公司章程、财务报表、纳税证明、抵押物证明及担保材料[3] - 银行重点审核第一还款来源即企业经营现金流，以及第二还款来源即抵押物或担保，现金流稳定的企业更易获得低息贷款[4] - 企业需向银行提交贷款申请及《借款申请书》[4] - 银行对企业信用评级、偿债能力及抵押物价值进行评估，审批周期为1至4周[6] - 审核通过后签订《借款合同》、《抵押合同》等法律文件，银行按约放款，企业按期付息、到期还本[6] 股权融资适配场景 - 适配初创企业，特别是无稳定现金流和抵押物但商业模式有成长性的企业，如科技或互联网初创公司[4] - 案例：某AI初创公司成立1年，无盈利但用户增长迅速，通过天使轮融资500万元，出让10%股权，用于产品研发与市场推广[4] - 适配成长期企业，需要大额资金拓展市场或扩大产能，短期内难以偿还债务，如新能源或生物医药企业[4] - 适配转型升级企业，需资金投入高风险的新技术研发或产业链整合[4] 债权融资适配场景 - 适配成熟期企业，有稳定现金流和良好盈利状况，能承担固定还款压力，如制造业或传统服务业企业[4] - 案例：某连锁餐饮企业经营5年，年营收超亿元，现金流稳定，通过银行固定资产贷款3000万元，年利率6%，还款期限5年，用于新增门店装修与设备采购[4] - 适配企业短期资金周转需求，如应对旺季备货或应收账款未到账造成的现金流缺口[4] - 适配拥有优质抵押物的企业，可通过抵押贷款获得低息资金[4] 股权融资风险与防控 - 存在控制权稀释风险，过度出让股权可能导致创始人丧失控制权，例如累计出让超过50%[5] - 防控要点包括融资前设定同股不同权架构、一票否决权，并合理控制单次出让股权比例，建议不超过20%[5] - 存在估值争议风险，估值过高可能导致下一轮融资估值倒挂，估值过低则损失过多股权[7] - 存在条款陷阱风险，投资协议中的对赌条款、优先清算权、反稀释条款可能对企业造成约束，需谨慎审核[7] 债权融资风险与防控 - 存在偿债压力风险，盲目扩大债务规模可能导致利息支出过高，影响企业现金流，建议利息支出占营收比例不超过10%[5] - 防控要点是根据企业营收增长率、毛利率合理测算偿债能力，避免短贷长用[5] - 存在信用违约风险，逾期还款会影响企业征信，推高后续融资成本，甚至引发诉讼[7] - 存在抵押物处置风险，无法偿还贷款时，抵押物可能被银行查封拍卖，影响企业正常经营[7] 融资决策指南 - 决策需考虑企业阶段：初创期、成长期优先股权融资，成熟期、稳定期优先债权融资[7] - 决策需考虑资金用途：长期投资如研发或扩张选股权融资，短期周转或固定资产采购选债权融资[7] - 决策需考虑偿债能力：现金流不稳定、盈利不确定时选股权融资；现金流稳定、能承担利息时选债权融资[7] - 决策需考虑控制权诉求：创始人不愿稀释控制权则优先债权融资；可接受分享控制权以换取资源则选股权融资[7] - 决策需考虑融资成本：需对比股权融资的隐性成本与债权融资的显性成本，结合企业长期收益判断[7] - 优质企业可采用混合融资模式，如股权与债权组合，以平衡控制权、融资成本与还款压力[5]