公募基础设施REITs周报 2025/8/2 2 二级市场价量表现 4 REITs & & REITs REITs 数据来源： Wind，国金证券研究所 二级市场估值情况 市场相关性统计 一级市场跟踪 3 | 5 | | --- | 数据来源： Wind，国金证券研究所 & 数据来源： Wind，国金证券研究所 6 & REIT REIT REIT 1 4 3 5 7073.42 REIT s REIT REIT REIT -1.37% -0.09 % - 0.04 % | P/FFO* | P/NAV | IRR (%) | 2025预期 | 基金代码 | 基金简称 | 项目性质 | 行业类型 | PV乘数 | 现金分派率一 | 动态 | 行业类型均值对比 | 当前值 | 当前分位数 | 当前值 | 当前分位数 | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- ...

8月的第一个交易日，A股冲高回落，两个现象需要引起我们的注意。和讯投顾刘文博分析，昨天尾盘 在市场跳水的最低点，我们逆势又重新加回去了两个营，试试水累计的部队达到了4个营，今天早上指 数一度上冲两市超4000只个股上涨，蓝筹就琢磨呀是不是昨天加少了，结果呢思绪还没有理清楚，短暂 的上攻就宣告结束。由于今天早上的量能萎缩特别的明显，所以啊冲高很快就掉了下来，盘中像仓储物 流，像锂电池，包括医药都是一个冲高回落的表现，这就好比今天很多人点火，但是火刚刚被点着直接 就被吹灭了，随着量能不断的萎缩，指数也是在临近中午的时候再度回落到零轴的下方，平均股价指数 也油最多上涨0.6%，掉到了零轴附近，蓝筹昨天尾盘进城的两个营呢也在零轴附近来回晃荡，暂时不 知道是胜还是败。 今天上午的第一个迹象是市场量能萎缩得非常明显，单单一个上午大盘量能就已经萎缩了1500个亿，A 股的成交额也是刚刚迈过了万亿关口。第二板块轮动的速度非常快，早上开始盘中点火的板块不下5 个，但每个都在往下掉，代表着多头的信心不足，所以在这里难言企稳。昨天我们曾说今天市场呢一旦 出现两种情况，我们都会进城，首先是继续向下，指数进一步调整，那么我们会选择尾盘 ...

| 排名 | 代码 | 基金简称 | 2025-08-01 | | 2025-07-31 | | EMISE | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 車位净值3 | 累计净值$ | 单位净值8 | 累计净值3 | | | 1 | 018463 | 德邦稳盈增长灵活配置混合C | 1.0649 | 1.0649 | 1.0086 | 1.0086 | 0.05 | | 2 | 004260 | 德邦稳盈增长灵活配置混合A | 1.0764 | 1.0764 | 1.0195 | 1.0195 | 0.05 | | 3 | 013346 | 富荣信息技术混合C | 1.0599 | 1.0599 | 1.0199 | 1.0199 | 0.04 | | 4 | 013345 | 富荣信息技术混合A | 1.0760 | 1.0760 | 1.0354 | 1.0354 | 0.04 | | 5 | 022124 | 国寿安保策略精选混合(LOF)C | 1.3821 | 1.3821 | 1.3423 | 1.3423 | 0.03 ...

通关效率提升 - 日喀则国际陆地港出口货物查验场单日可保障300辆出口货物车辆的查验业务 [1] - 通关查验时间缩短至2到3分钟 [1] - 平均每个集装箱运输成本下降近2000元 [1] 现代化设施与技术应用 - 采用大型集装箱检查系统和基于北斗系统的海关智能电子关锁 [2] - 货物信息全流程可控 无需二次查验即可快速通关 [2] - 交通区位优势明显 距城区5公里 离机场50公里 拉日铁路客运站货运站坐落其中 [2] 货物结构与出口模式 - 出口货物从家具服装家电转向新能源汽车锂电池光伏产品 [3] - 2024年3月至5月 1000多辆新能源汽车通过公铁联运模式分流至吉隆樟木口岸 [3] - 形成区外集货-日喀则查验-口岸出境的高效供应链 [6] 产业生态与招商引资 - 累计注册企业150余家 涵盖食品加工建材仓储物流清洁能源等行业 [4] - 累计落地招商引资项目53个 已开工建设48个 累计完成投资33.02亿元 [4] - 带动就业2369人 [4] 特色产业发展 - 日喀则日出东方清洁能源有限公司已建成100余个供暖项目 供暖面积达300万平方米 [4] - 国际陆地港培育生物医药特色健康食品清洁能源等特色产业 [4] - 日喀则农投锦蕃地毯饰材科技有限公司专注于藏毯生产与出口 [5] 跨境电商与新业态 - 加速保税仓库和出口监管仓库建设 拓展跨境电商等新业态 [5] - 2024年5月日喀则成优供应链管理有限公司通过跨境电商B2B模式成功出口一批百货商品 [5] - 保税仓作为外向型物流节点便于企业对接国际采购商 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、市政设施等行业类型，包含基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市以来成交、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势、上周换手率、本周回报等信息，如博时蛇口产园REIT上市日期为2021/6/21，发行价2.31元，上市以来成交53.58亿元，上周回报 -0.579亿元，今年以来回报4.45%等 [11] 二级市场估值情况 未提及 市场相关性统计 - 报告给出REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，其中REITs与上证指数相关性为0.21，与沪深300相关性为0.20等；不同类型REITs如产权类、特许经营权类、产业园区类等与各资产的相关性也有体现，如产业园区类REITs与上证指数相关性为0.22 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现多个REITs项目的一级市场情况，包括中银中外运仓储物流REIT、南方润泽科技数据中心REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，如中银中外运仓储物流REIT项目性质为产权类，项目类型是仓储物流，已通过，受理日期为2024/12/30，原始权益人为中国外运股份有限公司，底层项目包括无锡物流项目等，项目估值11.56亿元 [24]

电商云仓运营现状 - 邛崃电商云仓由邛崃市电子商务公共服务中心运营，面积达5000平方米，采用全数据化管理平台，实现弹性仓位和入仓时间管理 [4] - 云仓已入驻30多家企业，其中酒类企业占比90%以上，托管商品400余种，日均处理订单2000单左右 [5] - 2023年云仓发货量预计达200万单，较2022年的50万单显著增长 [6] 服务模式与优势 - 云仓提供多平台对接服务（抖音、拼多多、淘宝、小红书等），统一处理打单和发货，保证每日订单在16:00前发出 [3] - 通过资源整合替代企业自建仓，免除仓库租赁与人员成本，实现智慧化订单处理和售后服务闭环 [5] - 采用"出厂即入仓、入仓即发货"模式，降低企业仓储成本并提升订单响应效率 [4] 未来发展规划 - 计划2023年底将云仓规模从5000平方米扩展至13000平方米，日处理能力提升至5000-10000单 [5] - 将进一步打通电商平台对接渠道，链接优质物流企业以降低物流成本并提升配送效率 [6] - 目标是通过扩能提效助力邛崃电商企业在市场竞争中占据更有利地位 [6] 产业协同效应 - 云仓集中处理邛崃特色产品（火井挂面、白酒、果酒、蜂蜜、食用油等），优化分拣、封装、发货全流程 [2] - 作为电商核心基础设施，为本土自媒体和企业提供低成本仓储物流服务，推动区域电商产业蓬勃发展 [1][4]

担保情况概述 - 公司下属公司常州宏川和东莞三江拟向郑州商品交易所申请期货指定交割仓库资质，公司将为这两家公司参与期货交割等业务所应承担的一切责任承担全额连带担保责任 [1] - 本次担保事项已经公司第四届董事会第十四次会议以7票赞成、0票反对、0票弃权审议通过 [1] 被担保方基本情况 常州宏川石化仓储有限公司 - 成立日期：2009年7月3日，注册资本35,000万元人民币，经营范围包括危险化学品仓储、港口经营等 [1] - 股权结构：公司通过全资子公司太仓阳鸿石化有限公司间接控制常州宏川，持股比例100% [1] - 财务数据：2025年3月31日总资产95,03126万元，净资产48,27461万元，2025年1-3月营业收入4,93991万元，净利润2,00326万元 [1] 东莞三江港口储罐有限公司 - 成立日期：2004年4月22日，注册资本1,200万美元，经营范围包括危险化学品仓储、港口经营等 [2][3] - 股权结构：公司直接持有东莞三江75%股权，通过全资子公司宏川实业发展（香港）有限公司持有东莞三江25%股权 [3] - 财务数据：2025年3月31日总资产89,78407万元，净资产39,17879万元，2025年1-3月营业收入1,89235万元，净利润-20788万元 [3] 担保的主要内容 - 公司对常州宏川和东莞三江参与期货交割等相关业务所应承担的一切责任承担全额连带担保责任 [4] - 担保期限自郑商所取得对交割仓库请求赔偿的权利之日起三年内 [4] 董事会意见 - 本次担保有利于下属公司取得郑商所期货指定交割仓库资质，有利于公司相关存储业务开展 [4] - 常州宏川由公司董事林南通担任董事，公司董事、总裁黄韵涛担任董事长，公司对下属公司在经营等各方面均能有效控制 [4] 累计对外担保数量 - 本次担保后，公司及控股子公司经审议批准且正在履行的担保额度为587,72960万元，占最近一期经审计净资产的22441% [4] - 其中，公司对控股子公司担保金额为553,96960万元，占最近一期经审计净资产的21152% [4] - 公司对合营公司担保金额为33,76000万元，占最近一期经审计净资产的1289% [4]

瑞鹄模具 - 上半年实现营业收入16.62亿元，同比增长48.3% [1] - 归属于上市公司股东的净利润2.27亿元，同比增长40.33% [1] - 主营业务是汽车制造装备业务及汽车轻量化零部件业务 [1] - 所属行业：汽车–汽车零部件–其他汽车零部件 [1] 东方财富 - 股东沈友根询价转让定价为21.66元/股 [1] - 受让方为机构投资者，受让股份6个月内不得转让 [1] - 主营业务是证券业务、金融电子商务服务业务、金融数据服务业务等 [1] - 所属行业：非银金融–证券Ⅱ–证券Ⅲ [1] 纳尔股份 - 终止取得江西蓝微电子公司控制权事项 [1] - 原拟受让蓝微电子部分股权并增资，持股不低于51% [1] - 主营业务是数码喷印材料、汽车保护膜、光学及电子功能膜材等 [2] - 所属行业：基础化工–塑料–其他塑料制品 [3] 云南铜业 - 拟23.24亿元购买凉山矿业40%股份 [3] - 主营业务是铜的勘探、采选、冶炼，贵金属和稀散金属的提取与加工 [3] - 所属行业：有色金属–工业金属–铜 [3] 爱美客 - 控股子公司Regen解除达透医疗独家经销权 [3] - 主营业务是生物医用材料及生物医药产品研发与转化 [4] - 所属行业：美容护理–医疗美容–医美耗材 [5] 有方科技 - 拟向多家供应商采购服务器，合同总额不超过40亿元 [5] - 主营业务是物联网无线通信模组、终端及解决方案 [6] - 所属行业：通信–通信设备–通信终端及配件 [6] 棕榈股份 - 拟非公开发行不超过5亿元公司债券 [6] - 主营业务是生态环境业务、生态城镇(运营)业务 [7] - 所属行业：建筑装饰–基础建设–园林工程 [8] 广哈通信 - 拟定增募资不超7.5亿元 [8] - 主营业务是数字与多媒体指挥调度系统及相关产品 [8] - 所属行业：通信–通信设备–其他通信设备 [9] 恒基达鑫 - 子公司成为郑商所丙烯指定交割仓库 [9] - 主营业务是石化产品的码头装卸及仓储服务 [10] - 所属行业：交通运输–物流–仓储物流 [11] 神马电力 - 选举金书渊为公司董事长 [11] - 主营业务是电力系统外绝缘系列产品 [12] - 所属行业：电力设备–电网设备–线缆部件及其他 [13] 汇绿生态 - 筹划重大资产重组，股票停牌 [13] - 主营业务是园林工程施工、园林景观设计及苗木种植 [13] - 所属行业：建筑装饰–基础建设–园林工程 [14] 安宁股份 - 拟65.08亿元取得经质矿产等三家公司100%股权 [14] - 主营业务是钒钛磁铁矿的开采、洗选和销售 [14] - 所属行业：有色金属–小金属–其他小金属 [15] 长川科技 - 上半年实现营业收入21.67亿元，同比增长41.8% [15] - 归属于上市公司股东的净利润4.27亿元，同比增长98.73% [15] - 主营业务是集成电路专用设备的研发、生产和销售 [16] - 所属行业：电子–半导体–半导体设备 [17] *ST聆达 - 上半年实现营业收入5992.99万元，同比增长72.39% [17] - 归属于上市公司股东的净亏损1.05亿元 [17] - 主营业务是高效光伏太阳能电池片业务、光伏发电业务 [18] - 所属行业：公用事业–电力–光伏发电 [19] 海能达 - 子公司拟6.28亿元转让其全资子公司股权 [19] - 主营业务是对讲机终端、集群系统等专业无线通信设备 [19] - 所属行业：通信–通信设备–通信网络设备及器件 [20] 新特电气 - 实控人及其一致行动人拟合计减持不超过3%公司股份 [20] - 主营业务是变频用变压器为核心的各式特种变压器 [20] - 所属行业：电力设备–电网设备–输变电设备 [21] 智飞生物 - 26价肺炎结合疫苗在澳大利亚启动Ⅰ期临床试验 [22] - 主营业务是疫苗、生物制品研发、生产、销售 [22] - 所属行业：医药生物–生物制品–疫苗 [22] 谱尼测试 - 股东拟询价转让3%公司股份 [22] - 主营业务是生命科学与健康环保、汽车及其他消费品检测 [23] - 所属行业：社会服务–专业服务–检测服务 [23] 晶科科技 - 不向下修正"晶科转债"转股价格 [23] - 主营业务是光伏电站开发运营转让和光伏电站EPC建设 [24] - 所属行业：公用事业–电力–光伏发电 [25] 云赛智联 - 董事、总经理翁峻青辞职 [25] - 主营业务是以云服务大数据、行业解决方案为核心 [25] - 所属行业：计算机–软件开发–垂直应用软件 [26] ST西发 - 筹划收购拉萨啤酒剩余50%股权 [26] - 主营业务是啤酒的生产与销售 [26] - 所属行业：食品饮料–非白酒–啤酒 [27]

财务表现 - 2025年第二季度总收入约1.08亿元，EBITDA约6885.36万元，可供分配金额约8396.26万元 [1] - 本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.55% [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约1.06亿元，EBITDA净利率67.20% [1] - 2025年第二次分红计划分配金额约7867.43万元，分红比例95% [2] - 2025年内累计分配金额将约1.75亿元，上市以来累计分配12次超12亿元 [2] 运营情况 - 持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，同比提升2.7个百分点 [1] - 仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，服务70家租户 [2] 行业动态 - 2025年二季度中国仓储市场延续一季度发展趋势 [1] - 截至7月9日中国快递业务量已突破1000亿件，比去年提前35天 [1] 战略举措 - 发挥REIT多区域布局、多资产组合及多元化租户优势应对市场波动 [1] - 公司是国内"首发+扩募"双首批公募REITs之一，上交所首只仓储物流REIT [2]