董事会决议与交易背景 - 公司第十届董事会第十次会议于2025年12月1日召开，全体7名董事出席，审议并通过了关于房屋出租经营事项的议案，表决结果为7票赞成、0票反对、0票弃权 [1] - 此次房屋出租事项旨在全面盘活企业资产，进一步提高企业经营效益 [3] - 董事会授权公司全资子公司上海益民酒店管理有限公司负责三处租赁标的的出租事宜，包括签署合同等 [4] - 益民酒店与承租方上海华烨星空企业管理有限公司已于2025年12月2日就三处物业签署了《房屋租赁合同》 [4] 租赁标的物基本情况 - 租赁标的1位于上海市黄浦区淮海中路795号，产权人为公司，产证面积8173.34平方米，无抵押或质押 [6] - 租赁标的2位于上海市黄浦区淮海中路809号甲，产权人为公司全资子公司上海益民置业发展有限公司，产证面积3013.36平方米，无抵押或质押 [6] - 租赁标的3位于上海市黄浦区淮海中路795-2号、795-3号，产权人为公司，产证面积160.73平方米，无抵押或质押 [6] - 三处物业总出租面积合计为11347.43平方米 [6] 租赁合同核心条款：标的1（795号） - 租赁用途为经营华住集团旗下酒店品牌及相关配套，经营主体需注册于房屋所在地并在黄浦区纳税 [9] - 租期最高15年，分两期：第一期10年（2026年3月8日至2036年3月7日），第二期5年（2036年3月8日至2041年3月7日），第一期届满前符合条件可续约5年 [9] - 首年租金为人民币1050万元，以后每三年递增5% [10] - 合同包含6个月装修免租期 [9] 租赁合同核心条款：标的2（809号甲）与标的3（795-2/3号） - 租赁标的2（809号甲）首年租金为人民币350万元，租期最高15年，每三年租金递增5% [13][16] - 租赁标的3（795-2/3号）首年租金为人民币247万元，租期最高10年，每三年租金递增5%，第四个租期为1年 [17] - 租赁标的2与标的3的租赁用途、经营要求、合同终止与解除条款均与标的1合同相同 [15][16] - 租赁标的3合同包含3个月装修免租期 [17] 合同特别约定与交易影响 - 特别约定条款：无论何种原因导致三个租赁合同中任意一个提前终止，剩余租赁合同也将全部同时提前终止 [17] - 本次租赁事项预计将为公司带来稳定的租金收益，有助于优化企业经营结构 [18] - 公司表示将积极履行房屋所有权人的管理职责，做好资产安全管理工作 [18]

中环甲级写字楼租金表现 - 11月中环甲级写字楼租金环比微升0.1% 为自2022年5月以来首次录得环比增长 [1] - 中环优质商厦出租率于今年显著上升 带动租金企稳并轻微上升 [1] 各分区市场空置率变化 - 截至10月底整体甲级写字楼空置率继续缓步下降至13.1% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率显著改善下跌至10.5% [1] - 尖沙咀空置率显著改善下跌至7.5% [1] - 中环空置率微升0.5个百分点至11.5% 主要因租户搬迁后释出空间暂未获承接 [1] 市场需求与租赁活动 - 10月甲级写字楼市场录得29.33万平方呎的正净吸纳量 [2] - 租户趁租金显著回落积极进行整合及升级活动以提升办公室质素及扩充 [1][2] - 市场录得主要成交包括米高集团由铜锣湾迁入中环长江中心二期 涉及建筑面积约10,201平方呎以作扩充 [1] 整体市场趋势 - 整体写字楼租金环比大致持平 但各分区市场呈现分化走势 [2] - 优质甲级写字楼空置率改善支持业主在租金磋商中处于有利位置 [1]

核心交易概述 - 公司间接全资附属公司煌鼎智链供应链(深圳)有限公司与华润置地前海订立租赁协议 [1] - 租赁协议自2025年11月15日起至2028年11月14日止，为期三年 [1] - 总代价估计约为170万港元，不包括政府差饷、管理费、空调费及水电煤费 [1] 租赁协议具体条款 - 整个租期内的租金为每月5.6万港元 [1] - 租赁物业位于深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中心T5办公室13层01A、11、12单元 [1] - 物业总面积为341平方米，用途为煌鼎的办公室 [1] 公司战略与评估 - 集团于香港从事餐厅业务及现有意在中国发展 [1] - 董事相信该物业是办公室好地段 [1] - 租赁协议的条款乃经考虑现行市场租金及附近类似物业的租赁条款后公平磋商厘定 [1] - 董事认为订立租赁协议及其条款属公平合理，且符合公司及其股东的整体利益 [1]

公司营收与业务结构 - 2024年公司营收195亿港元，同比增长49% [1] - 业务构成：物业开发占比66%，投资物业（IP）租金占比25%，酒店运营占比9% [1] - 区域构成：中国内地营收占比66%，中国香港营收占比34% [1] - 截至2025年上半年末，公司总土储4971万平方呎，中国内地、中国香港、海外土储分别占比76%、10%、14% [1] 投资物业与酒店业务 - 截至2025年上半年，投资物业价值863亿港元，同比增长14%，内地和香港分别占比67%和33% [2] - 投资物业及酒店总面积为2133万平方呎，北京、上海、深圳、杭州及香港五城合计占比73% [2] - 业态构成：办公室占比37%，零售占比29%，酒店占比23% [2] - 2025年上半年投资物业合并租金25.02亿港元，同比下降5.5%；酒店合并租金10.3亿港元，同比下降3.3% [2] - 预计到2031年，投资物业及酒店面积将增加760万平方呎至2893万平方呎，较2025年上半年增长36%，2024至2031年复合年增长率为7% [2] 物业开发与销售表现 - 2025年上半年实现销售金额162亿港元，同比增长130%，超越2024年全年规模，其中内地和香港销售占比分别为66%和34% [3] - 内地销售106亿港元，主要依赖上海金陵华庭项目，占比达93% [3] - 上海金陵华庭项目两期均开盘即售罄，3月一期货值92亿元，均价18.9万元/平方米；9月二期货值98亿元，均价20.5万元/平方米 [3] - 上海金陵路项目拿地金额221亿元，预计利润率可观，将于2027至2028年进入结算期 [3] - 香港市场2025年上半年销售55亿港元，同比下滑5%，主要依赖豪宅项目缇外去化，2025年上半年该盘销售占香港市场34% [3] 财务状况与股东回报 - 截至2025年上半年，公司总借贷额度596亿港元，同比下降2%，债务年期2.7年，净负债率降至38.4% [4] - 公司预计到2026年底净负债率将下降至30%初段水平，融资成本为4.0%，同比下降0.6个百分点 [4] - 自2017年以来，除2021年外，每股股息（DPS）稳定在1.35港元，股息率达6.9% [4] - 预计2025至2027年归母净利润分别为17.5亿、16.2亿、40.3亿港元，同比变化分别为+116%、-7%、+149% [4]

项目概况与市场定位 - 黄浦国际中心是武汉地铁集团打造的14万方地铁连通上盖TOD商务综合体，凭借高端写字楼租赁产品在市场中脱颖而出 [1] - 项目总建筑面积约14万㎡，写字楼建面达5.61万㎡，位于建筑7-39层商务办公区，建筑总高度约200米，地上总层数47层 [2] - 项目以新能源产业为核心，数字经济、人工智能为辅助，文旅与大健康产业为补充进行精准产业定位 [4] 产品规格与租赁成本 - 写字楼户型面积涵盖150/200/300/520㎡及整层空间，标准层高4.15米，配备17部电梯保障垂直交通 [3] - 项目采用水循环冷水机组空调系统，办公新风量达30m³/h.人，并配备纳米光子空气净化装置 [3] - 租赁成本为60-75元/平方米，物业费18元/平方米，租金已包含物业费，在武汉高端写字楼租赁市场具备性价比优势 [3] - 项目提供标准精装办公室、定制办公空间、个性化毛坯等多维空间产品，企业可实现拎包入驻 [3] 应用场景与产业聚集 - 项目写字楼产品已应用于新能源、数字经济、人工智能、文旅及大健康等多个产业领域，形成上下游关联产业链的聚集效应 [4] - 例如某新能源科技企业租赁300㎡精装写字楼，借助项目所处的泛武汉滨江国际商务区区位优势及周边“531”产业体系快速拓展业务 [4] - 项目14楼配备会议、洽谈、路演、茶室等共享空间，为中小企业开展商务交流、项目路演提供便利，有效降低企业运营成本 [4] 区域经济协同发展 - 项目写字楼租赁业务与江岸区打造全国数字化发展标杆城区、建设武汉重要人工智能产业基地的目标高度契合 [5] - 通过优质企业的聚集，项目为武汉高端写字楼租赁市场树立新的行业标杆，推动区域商务办公环境整体升级 [5]

核心交易概述 - 公司间接非全资附属公司郑州龙启翔商业运营管理有限公司作为承租人，订立为期十年的租赁协议，租金总计为人民币1.85亿元 [1] - 租赁物业为位于中国河南省郑州市龙湖镇的龙湖购物中心部分区域，将用于商业出租、营运及管理 [1] 租赁物业详情 - 龙湖物业位于中国河南省郑州市龙湖镇双湖大道150号，涉及购物中心的-105室、101室、201室及529室 [1] - 截至2025年8月27日，该物业已出租予超过120名租户，约96.9%的可出租面积被零售、餐饮及娱乐场所占用 [1] - 物业提供的服务及商品种类广泛，包括KTV、超市、珠宝、美容、国际时尚品牌、健身、儿童乐园及餐厅等 [1] 交易背景与临时安排 - 龙湖物业原业主因债务违约，出租人（中国东方资产管理股份有限公司安徽省分公司）通过法院判决获得该物业业权及所有权 [2] - 出租人缺乏商场管理经验，故与承租人订立临时安排，期限自2025年5月10日至2025年6月30日 [2] - 临时安排期间，负一楼及五楼租赁区域每月单价为人民币14元/平方米，一楼及二楼每月单价为人民币20元/平方米 [2] - 前管理公司自2024年12月23日至2025年5月9日的到期未付租金约人民币420万元，将由承租人与前管理公司共同承担 [2] 运营整合与团队建设 - 在临时安排期间，集团通过接管现有管理人员，成功培养出一支高质量、经验丰富的物业营运团队 [2] - 此举节省了额外招聘及培训所需的成本和时间 [2] - 现有团队与分租户建立的稳固合作关系有助于龙湖物业持续稳定的营运 [2]

市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于8月份录得314,000平方呎的正净吸纳量 [1] - 截至8月底整体写字楼空置率微升至13.5% [1] - 正净吸纳量大幅抵消了新供应带来的影响 [1] 分区空置率表现 - 中环空置率改善至11.2% [1] - 尖沙咀空置率降至7.6% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率从9.6%上升至12.2% [1] 租赁需求驱动因素 - 金融机构与专业服务公司的租赁需求持续上升 [1] - 需求主要受活跃的新股市场及持续增长的财富管理需求带动 [1] - 财富管理中心日益着重服务高净值客户 倾向选择核心地段优质办公空间 [1] 租金表现 - 8月份整体甲级写字楼租金环比微跌0.2% 为今年以来最小的单月跌幅 [1] - 港岛东租金下跌0.6% [1] - 九龙东租金回落0.3% [1] - 中环租金微跌0.1% [1]

市场表现 - 7月香港整体甲级写字楼租赁市场录得18.95万平方呎的正净吸纳量 自4月起连续四个月录得正吸纳量 [1] - 7月整体甲级写字楼租金环比下跌0.5% [1] - 港岛东租金跌幅最显著 下跌2.6% 其次是九龙东略跌0.7% 中环轻微回落0.2% [1] 空置率状况 - 7月底整体写字楼空置率轻微回落至13.4% [1] - 大部份分区市场空置率均见下跌 港岛东及九龙东空置率分别回落至13.4%及20.2% [1] - 湾仔/铜锣湾区录得负吸纳量 空置率上升至9.6% [1]

财务表现 - 预期截至2025年6月30日六个月净亏损港币7500万元至9500万元 较2024年同期净亏损港币5909.3万元扩大27%至61% [1] - 预期期内收入约港币20亿元 较2024年同期港币18.25亿元增长约10% [1] 业务板块影响 - 投资物业公允价值下降导致亏损增加 主因中国内地商业地产租赁需求下降 [1] - 科技工业业务收入增长推动整体收入提升 [1]

财务表现 - 预期截至2025年6月30日六个月净亏损港币7500万元至9500万元 较2024年同期净亏损港币5909.3万元扩大27%至61% [1] - 预期期内收入约港币20亿元 较2024年同期增长约10% [1] 亏损扩大原因 - 中国内地商业地产租赁需求下降导致投资物业公允价值下降 产生较2024年同期增加的亏损 [1] 收入增长驱动 - 科技工业业务收入增长推动整体收入提升 [1]