经济观察网 恒隆地产启动上海商业项目改造，旗下香港豪宅完成高价售出，机构对其前景持乐观态 度。 公司项目推进： 市场机构对恒隆地产未来表现持乐观预期。截至4月23日，有1家券商给予买入建议，7家给予增持建 议。 业务进展情况： 公司于4月23日正式接手上海南京西路梅龙镇广场项目，启动为期20年的租赁经营改造。项目总投资22 亿元，计划将商业面积缩减至约3.6万平方米，转型为零售、酒店与办公混合模式，预计商业部分于 2027年初开业。 以上内容基于公开资料整理，不构成投资建议。 4月23日，公司旗下香港山顶豪宅项目"御峰"售出一套复式单位，成交价达1亿港元。公司表示该项目当 前策略以租赁为主，体现长线投资价值。 机构观点： ...

投资评级 - 报告对保利发展维持“买入”评级 [6] 核心观点 - 公司2026年一季度业绩短期承压，营收和净利润均出现同比下滑，但销售表现展现出韧性，稳居行业第一，作为老牌央企中长期稳健经营趋势不变 [6] 财务表现与预测 - 2026年第一季度营业收入457.3亿元，同比下降15.7%；归母净利润9.2亿元，同比下降57.1%；基本每股收益0.08元，同比下降57.1% [6] - 2026年第一季度综合毛利率为13.5%，同比下降2.6个百分点；归母净利率为2.0%，同比下降1.6个百分点；期间费用率为6.1%，同比上升0.6个百分点 [6] - 2026年第一季度投资收益为-0.5亿元，同比下降140.3%；资产及信用减值损失0.8亿元，同比上升57.0% [6] - 预测2026年至2028年归母净利润分别为16.2亿元、16.6亿元、21.1亿元，对应每股收益分别为0.13元、0.14元、0.18元 [5][6] - 预测2026年至2028年营业总收入分别为2782.54亿元、2562.72亿元、2498.65亿元，同比变化分别为-9.7%、-7.9%、-2.5% [5] - 预测2026年至2028年毛利率稳定在11.5%-11.6%之间，净资产收益率（ROE）分别为0.8%、0.9%、1.1% [5] 运营与销售情况 - 2026年第一季度实现销售金额517.82亿元，同比下降17.8%；销售面积114.75万平方米，同比下降24.8% [6] - 根据克而瑞数据，公司2026年第一季度销售额全国排名稳居行业第一位 [6] - 2026年第一季度销售回笼471.6亿元，回笼率为91.07% [6] - 截至2026年第一季度末，公司合同负债（包括预收账款）为2439亿元，同比下降28.3% [6] 土地储备与投资 - 2026年第一季度拿地面积56万平方米，同比下降48.6%；拿地金额127亿元，同比下降29.4%；权益比例为96%，较2025年提升9个百分点 [6] - 2026年第一季度拿地销售金额比为24.5%，同比下降4.0个百分点；拿地销售面积比为48.8%，同比上升13.4个百分点 [6] - 截至2026年第一季度，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米 [6] 开发进度 - 2026年第一季度新开工面积68万平方米，同比下降59%；竣工面积195万平方米，同比下降73% [6] 财务状况与杠杆水平 - 截至2026年第一季度末，公司货币资金余额为1275.6亿元，同比下降13.9% [6] - 截至2026年第一季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为64%，现金短债比为1.7倍，“三条红线”稳居绿档 [6] - 截至2026年3月31日，公司每股净资产为16.21元，资产负债率为71.90% [1] 估值与市场数据 - 报告发布日（2026年4月27日）收盘价为5.78元，对应2026年预测市盈率（PE）为43倍，2027年预测PE为42倍 [1][5][6] - 市净率（PB）为0.4倍，股息率（以最近一年已公布分红计算）为2.94% [1]

核心观点 - 在利率债市场波动加大的背景下，信用债市场呈现品种利差下沉态势，中低等级信用债估值压缩更为显著，成为当前“避风港”策略的关键 [1][4] - 核心投资策略在于“票息为王”，通过在中短久期信用债中进行适度的信用下沉来获取收益，这一格局仍在延续 [4][7] - 从行业看，地产债估值压缩最为显著，其次为可选消费、日常消费和医疗保健行业，部分前期超跌的央国企地产债迎来修复 [1][4][8] 市场整体表现与策略 - 过去一周，长端利率债由持续下行转为区间震荡，市场波动整体加大，而信用债市场品种利差进一步下沉 [4][7] - 中低等级信用债利差压缩幅度明显强于高等级，产业债中隐含评级AA-及以下的债券当周估值下行5BP以上的占比达22.4%，而AAA-及以上仅为7.7% [4][7] - 城投债方面，低等级信用下沉趋势更明显，隐含评级AA-及以下的城投债当周估值下行5BP以上的占比为15.4%，而AAA-及以下仅为2.6% [4][7] - 普信债的抗跌性表明当前估值走势更多受机构行为影响，中短久期信用债的适度下沉在纯债中仍是占优策略 [4][7] 产业债行业表现 - 房地产行业债券估值压缩最为显著，当周估值下行超过5BP的只数占比高达41.1% [4][8][12] - 可选消费、日常消费和医疗保健行业紧随其后，当周估值下行超过5BP的只数占比分别为14.9%、14.4%和11.9% [4][8][12] - 地产债估值下行受益于前期风险事件缓解带来的信心修复，以及机构行为推动买盘力量抬升，部分前期超跌和错杀的央国企地产债迎来修复 [4][8] 一级市场发行 - 上周主要信用债品种（短融、中票、企业债、公司债）共发行4806亿元，到期3255.7亿元，实现净融资1550.3亿元，较前一周的净融资712.1亿元有所增加 [4][13] - 从发行品种看，上周共发行短融超短融120只，中期票据183只，公司债195只，企业债1只，发行数量较前一周增加 [13] - 从发行人资质看，AAA等级发行人占比最大，为55.6%，从行业看，综合类发行人占比最大，为20.0%，其次是建筑业，占比19.0% [13][15] 二级市场交易 - 上周主要信用债品种（企业债、公司债、中票、短融）共计成交110259亿元，较前一周增加1324亿元 [4][16] - 收益率方面，与4月17日相比，4月24日3年期AAA、AA+、AA中票收益率均下行0.85BP，分别至1.71%、1.77%和1.86% [4][16] - 信用利差多数收窄，例如AAA+至AA级5年期中票与国开债的利差分位数普遍下行 [17][23] - 期限利差小幅走阔，5年期与1年期利差分位数普遍上行，例如AAA级从55.4%上行至74.1% [17][23] - 等级利差表现分化，例如AAA与AA+的利差在3年期分位数由3.7%变化至2.5% [17][23] 信用评级与违约跟踪 - 上周主体评级调高的发行人有1家，为合肥市国有资产控股有限公司，评级由AA+上调至AAA [4][25][27] - 上周主体评级调低的发行人有1家，为北京易华录信息技术股份有限公司，评级由AA下调至AA- [4][25][27] - 上周发生展期的债券有1只，为“23万科MTN001”，债券余额12.00亿元，无新增违约债券 [4][26][28]

行业投资评级 - 看好（维持）[8] 核心观点 - 报告认为，尽管今年房地产行业基本面仍在左侧，全年地产股行情仍以震荡为主，但行业运行逻辑的改善趋势正在得到数据印证，预计市场向上的持续性和幅度将逐步走强[2] - 报告强调应重视北京和上海市场正在发生的积极变化，包括因惜售导致的二手房挂牌量主动收缩、价格接近心理支撑位、以及在没有强政策催化下出现的景气度自发修复和量增价稳特征[2] - 报告核心判断是，北京和上海有望在本轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，中性预期行业周期底部有望在2027年出现[2][10] - 基于国际经验，资本市场表现通常领先核心城市房价底3-6个月，因此大级别的地产股β行情可能在2026年第四季度或2027年第一季度启动[2][10] - 一旦基本面改善通道确立，历史包袱轻、现金流优势明显的房企将在β行情基础上，叠加集中度提升带来的α共振行情[2][10] 市场表现总结 - **A股板块**：当周申万房地产指数下跌0.98%，跑输沪深300指数1.84个百分点[14][15] - **H股板块**：香港内房股指数周跌幅0.10%，港资房企指数周涨幅2.25%，两者相对恒生指数的收益分别为0.60%和2.95%[18][19] - **个股表现**： - A股方面，苏州高新周涨幅达35.14%，位列涨幅榜第一[19] - H股香港内房股中，国瑞健康周涨幅21.98%居首[20] - H股港资房企中，九龙仓集团周涨幅9.82%领先[22] 二手房市场周度跟踪总结 - **挂牌价**： - 全国挂牌价周环比下跌0.08%，已连续九周下跌[3][24] - 上海挂牌价周环比上涨0.18%，涨幅走阔0.10个百分点，已连续七周上涨；节后九周累计上涨0.51%，是一线城市中唯一上涨的城市[3][24] - 北京挂牌价周环比下跌0.07%，跌幅收窄0.05个百分点；广州周环比下跌0.09%，跌幅收窄0.09个百分点；深圳周环比下跌0.09%，跌幅走阔0.03个百分点[3][24] - **挂牌量**： - 一线城市挂牌量周环比下降0.31%，降幅扩大0.13个百分点，已连续两周下行[4][28] - 北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.68%、0.55%、0.17%，降幅均有所扩大；深圳挂牌量周环比微增0.21%，但涨幅回落[4][28] - 上海二手房挂牌量自高点已回落28.2%[32] - **成交量**： - 截至2026年4月25日，北京、广州、深圳二手房实时成交量月初至今同比分别高增35.1%、21.7%、20.3%，呈现“银四”变“金四”特征[4][35] - 上述三城成交量周环比分别下降6.6%、2.7%、1.1%，均由正转负[4][35] - 上海二手房网签套数月初至今同比增长25.3%，周环比下降3.8%[4][35] - **议价率**： - 2026年3月，一线城市整体议价率月环比下行[48] - 北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.4%、7.4%、12.0%、8.9%，其中北京月环比下降0.2个百分点，上海、广州、深圳降幅分别走阔0.6、1.1、0.8个百分点[48] 新房市场周度跟踪总结 - **成交量**： - 一线城市新房成交整体上行，广州、深圳周环比转正，分别增加35%和47%[5][52] - 北京、上海新房成交延续上行趋势，周环比分别增加6%和5%[5][52] - 北京、上海、广州月初至今累计成交同比分别大幅增加63%、57%和34%[5][52] - **库存及去化**： - 一线城市新房库存延续上升趋势，周环比增加1.2%，涨幅走阔1.0个百分点[54] - 跟踪的10个样本城市新房库存面积为7676.90万平方米，去化周期为17.5个月[55][56] 房企融资与行业政策总结 - **房企融资**：上周房地产企业新发债券规模合计152.90亿元，周环比增加20.2%[58] - **行业政策及新闻**： - 4只商业不动产REITs（中信建投首农商业REIT等）同时获得中国证监会准予注册的批复，截至4月24日全市场已受理17只商业不动产REITs[61] - 上海三批次宅地土拍共成交3宗地块，总收金72.09亿元，其中徐汇区地块溢价率达25%[61] - 4月LPR报价维持不变，5年期以上为3.5%[61] - 佛山推出商品住房“以旧换新”政策，上海、武汉等地亦有相关城市更新或节能降碳政策出台[61] 投资建议总结 - 报告建议关注在北京和上海土地储备占比较高的龙头房企[10][63] - 在周期未满的背景下，报告推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企[10][63] 2. 受益于商业不动产REITs推出及利率下行趋势下商业地产价值重估、具备优秀运营能力的商业地产相关标的[10][63] 3. 多年来深耕产品力，去化及盈利能力更优的“好房子”企业[10][63]

深圳龙华区宅地高溢价成交详情 - 4月27日，深圳龙华区一宗涉宅用地经过60轮竞价，由深圳市天智置地有限公司（天健地产）以总价13.78亿元竞得，成交楼面价为30994元/㎡，溢价率达40.18% [1][4] - 该地块土地出让面积为13077.67㎡，规划建筑面积为44460.00㎡，起始价为9.83亿元，起始楼面价为22110元/㎡ [4] - 地块吸引了4家竞买人参与，竞价激烈，6分钟内线下竞价达40轮，总价达12.98亿元，楼面价达29195元/㎡，溢价率超32% [4] 深圳龙华地块价值与市场影响分析 - 该地块地处民治核心片区，紧邻深圳北站，交通、商业、教育、医疗配套完善，承接福田及北站商务区外溢居住需求，地段稀缺性强 [5] - 地块为纯居住为主的优质宅地，规模适中、开发难度低，片区新增宅地供应稀缺，综合价值突出，适配主流改善置业需求，具备稳定的开发盈利空间 [5] - 高溢价成交直接抬升了龙华民治片区宅地价格中枢，稳固了片区新房与二手房价值预期，体现了深圳核心区宅地的稀缺性 [5] - 此次成交短期将提振龙华区楼市市场情绪，项目入市后将带来高品质住宅，推动区域房价稳步上行，为深圳房地产市场提供积极信号 [2][5] 其他城市近期高溢价宅地成交案例 - 4月27日，义乌一宗涉宅用地经过31轮竞价，以总价13.192亿元成交，成交综合楼面价为9594元/㎡，溢价率为29.43% [2][6][7] - 4月21日，上海徐汇区一宗宅地经过82轮竞价，由招商蛇口以总价33亿元竞得，成交楼面价为87150元/㎡，溢价率为25% [7] - 4月10日，杭州西湖区一宗地块经过73轮竞价，由滨江集团以总价9.63亿元竞得，成交楼面价为19129元/㎡，溢价率达59.67%；同日，临平区乔司地块由绿城以总价5.29亿元竞得，溢价率为23.33% [7] - 4月8日，杭州滨江区一宗地块经过127轮竞价，由华润置地以总价39.51亿元竞得，成交楼面价为41108元/㎡，溢价率达46.83%；余杭区一宗地块由保亿置业以总价6.12亿元竞得，溢价率为21.91% [8] - 3月31日，重庆两江新区一宗宅地由邦泰以总价6亿元竞得，成交楼面价为13916元/㎡，溢价率为28.85% [8] 核心观点总结 - 近期深圳、义乌、上海、杭州、重庆等多个城市出现涉宅用地高溢价成交现象，显示核心城市或片区土地市场热度较高 [3][7] - 深圳龙华地块以超40%的溢价率成交，凸显了核心区优质宅地的稀缺性和市场认可度，对当地楼市情绪和价格预期有积极影响 [1][4][5] - 多地宅地溢价率超过20%，甚至接近60%，反映了房企对重点区域房地产市场的信心和积极布局 [7][8]

报告核心信息 - **投资评级**：买入（维持）[6] - **核心观点**：滨江集团2026年第一季度因结算偏少导致营收和业绩同比下滑，但公司财务保持稳健，融资成本持续下降，产品力领先且拿地策略积极，预计业绩将筑底回升，维持“买入”评级[4][6] 财务表现与业绩预测 - **2026年第一季度业绩**：营业收入125亿元，同比下滑44.5%；归母净利润8.1亿元，同比下滑16.9%；扣非归母净利润7.9亿元，同比下滑18.0%；基本每股收益0.26元，同比下滑16%[4] - **2026年第一季度利润率**：毛利率为11.0%，同比微增0.1个百分点；归母净利率为6.5%，同比提升2.2个百分点[4] - **2026年第一季度其他财务数据**：三费费率为3.6%，同比上升2.0个百分点；合联营企业投资收益5.1亿元，同比大幅增长563%；计提减值损失合计0.2亿元，同比下降80%[4] - **合同负债**：截至2026年第一季度末，合同负债为819亿元，同比下降27.6%，覆盖2025年地产结算收入的0.99倍[4] - **盈利预测**：报告维持对滨江集团2026年至2028年的归母净利润预测，分别为23.8亿元、24.9亿元和26.2亿元[6] - **每股收益预测**：预计2026年至2028年每股收益分别为0.76元、0.80元和0.84元[5] - **营收与利润增长预测**：预计2026年营业总收入704.97亿元，同比下降14.9%；归母净利润23.75亿元，同比增长12.2%。预计2027年营收606.66亿元，同比下降13.9%；归母净利润24.91亿元，同比增长4.9%。预计2028年营收504.00亿元，同比下降16.9%；归母净利润26.23亿元，同比增长5.3%[5][7] - **利润率与回报率预测**：预计2026年至2028年毛利率分别为13.4%、13.6%和15.1%；净资产收益率（ROE）分别为7.5%、7.3%和7.2%[5] 销售与经营情况 - **2026年第一季度销售**：销售额为151亿元，同比下降34.6%；销售面积为25万平方米，同比下降55.6%；销售均价为6.1万元/平方米，同比上涨47.3%，远高于2025年重点房企销售均价均值2.4万元/平方米[6] - **行业排名**：2026年第一季度，公司在克而瑞销售排名中位列第10名[6] - **年度销售目标**：公司计划2026年销售额目标为800亿元，同比下降21%；目标销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右[6] - **2026年第一季度拿地**：新增拿地1块，位于湖州，拿地金额5亿元；2026年4月至今在杭州新增拿地2块，拿地金额22.6亿元，拿地面积14.7万平方米，拿地均价1.5万元/平方米[6] - **历史拿地情况**：2025年，公司拿地金额与销售金额之比为48%，拿地面积与销售面积之比为72%，拿地均价与销售均价之比为66%；公司在杭州土地市场占有率为33%[6] - **2026年投资计划**：计划将投资金额控制在权益销售回款的50%左右，其中杭州占比60%、浙江省内（非杭州）占比20%、省外占比20%（重点为上海）[6] - **土地储备分布**：截至2025年末，公司土地储备中杭州、浙江省内（非杭州）、浙江省外分别占比79%、13%、8%[6] 财务状况与资本结构 - **财务稳健指标**：截至2026年第一季度末，公司净负债率为7.7%，同比上升9.2个百分点；现金短债比为4.5倍，与去年同期持平[6] - **有息负债与融资成本**：截至2026年第一季度末，公司有息负债余额为328亿元，同比微增1.7%；2025年末平均融资成本为3.0%，较2024年末下降40个基点[6] - **债务管理目标**：计划在2026年将权益有息负债从年初的262亿元降至230亿元左右；继续降低融资成本，争取降至2.9%以内；将直接融资比例控制在20%以内[6] 公司优势与投资逻辑 - **深耕区域与市场地位**：公司深耕杭州30年，自2015年起销售加速，2025年销售排名已提升至行业第10名、民营企业第1名[6] - **产品力与城市能级**：公司销售均价显著高于行业平均水平，体现了其较高的城市布局能级和持续领先的产品力[6] - **增长潜力**：报告认为，公司积极的拿地策略、持续下降的有息负债和融资成本，以及相对优秀的存货结构，将赋予其后续更强的销售弹性和毛利率弹性[6] - **估值**：报告指出，对应2026年至2027年的预测市盈率（PE）分别为12倍和11倍[6]

报告行业投资评级 - 弱于大市 [1][5] 报告的核心观点 - 近期美债市场受地缘风险溢价与顽固通胀双重影响，美债利率高位震荡，市场对美联储政策路径预期复杂调整，投资者认为美联储将维持高利率更长时间 [1] - 美债收益率曲线小幅陡峭化，美债传统避险功能受挑战，投资者因担忧通胀压力和财政风险而保持谨慎 [2] - 通胀压力卷土重来，美联储将抗通胀置于更核心位置，政策转向时点较市场年初预期明显推迟 [3] - 建议采取防御性哑铃策略，严控组合整体久期，静待地缘局势缓和与通胀数据出现明确拐点后再逐步增加风险敞口 [4] 根据相关目录分别进行总结 宏观博弈 - 10年期美债收益率维持在4.3%的高位，30年期收益率达4.91%，反映市场对通胀持续性的深度忧虑 [1] - 4月综合PMI升至52.0创三个月新高，制造业PMI达54.0为近四年高位，但伊朗冲突显著推升短期通胀，3月CPI同比至3.3%，核心PCE同比仍高达3.0% [1] - 市场对美联储政策路径的预期正经历复杂调整，利率期货已完全排除今年降息的可能性，但也不认为会再次加息 [1] 市场表现 - 10年期美债收益率较两周前持平，2年期收益率下降3个基点至3.78%，呈现陡峭化特征 [2] - 长端利率因通胀预期抬升被封锁下行空间，短端则因降息预期推迟而保持坚挺 [2] - 美债作为传统避险资产的功能在本轮地缘冲突和能源供应冲击中显著弱化，4月美国消费者信心指数仅为49.8，仍处于历史低位，短期通胀预期高达4.8% [2] 政策前瞻 - 3月CPI同比3.3%及消费者通胀预期显著抬升，叠加4月PMI价格分项创11个月新高，迫使美联储将抗通胀置于更核心位置 [3] - 最新市场预期显示，美联储在4月会议维持利率不变概率达100%，年底前累计降息幅度仅11个基点 [3] - 美联储主席提名人沃什政策立场呈现鹰派基调，承诺政策独立性的同时暗示降息将保持谨慎温和 [3] 投资建议 - 采取防御性哑铃策略，一端配置短久期债券保持组合流动性，捕捉收益率曲线陡峭化带来的骑乘收益；另一端精选具备稳定现金流、强定价能力和高信用质量的核心资产（如投资级公司债） [4] - 严格控制组合整体久期，避免过度暴露于长端利率风险，特别是30年期收益率已接近5%的关键水平 [4] - 建议投资者保持耐心，静待地缘局势缓和与通胀数据出现明确拐点后再逐步增加风险敞口 [4] 调级行动 - 近两周三大国际评级机构对中资美元债发行人采取了4次调级行动，包括3次撤销评级和1次下调评级 [75]

地块成交核心信息 - 2026年4月27日，深圳市龙华区民治一宗宅地成功出让，由深圳天健地产以约13.78亿元竞得，挂牌起始价为9.83亿元，溢价率高达40.18% [3] - 该地块综合楼面价约30994元/平方米，规划建筑面积4.45万平方米，容积率3.4，为无配建要求的纯居住优质宅地 [3] - 相较于2024年出让的毗邻地块，本次成交楼面价上涨了7000元/平方米 [4] 地块价值与市场意义 - 地块位于龙华民治核心片区，周边配套完善，承接福田区及北站商务区外溢需求，地段稀缺性强，是由华南物流园转型而来的“存量挖潜”典型实践 [3] - 地块规模适中、开发难度低，片区新增宅地供应稀缺，综合价值突出，适配主流改善置业需求，具备稳定的开发盈利空间 [3] - 高溢价与高楼面价反映了开发商对区域的高度认可，在市场严重分化下，只有优质地块才能引发激烈竞争 [5] - 楼面价的大幅上涨将抬高未来销售价格，有助于增强市场预期，促进楼市止跌回稳，并直接抬升了龙华民治片区的宅地价格中枢 [5] - 地块成交稳固了片区新房与二手房的价值预期，体现了深圳核心区宅地的稀缺性，短期将提振龙华楼市情绪，推动区域房价稳步上行 [5] 片区市场参照与项目预期 - 地块南侧紧邻的中建鹏宸云筑项目于2024年12月首开售罄，后续加推去化快速，当前在售均价约5.58万元/平方米 [5] - 业内分析认为，天健新项目若定位刚改并叠加新规产品，入市单价可能超过6万元/平方米 [5] - 本次成交楼面价虽高于邻近前期地块，但充分体现了开发商对片区未来价值的强烈信心，反映了该片区房地产市场较高的热度和潜力 [5] 深圳楼市整体背景 - 地块高溢价成交的关键背景之一是深圳楼市“小阳春”热度的延续 [5] - 截至4月26日，深圳乐有家门店当月一手住宅签约量同比大幅上涨160%，二手住宅签约量同比上涨48%，市场活跃度刷新了自2021年至今6年来的4月纪录 [6] - 4月市场呈现“新房领跑”特征，例如宝安中心区豪宅项目观潮府开盘当日整体去化率高达95%，总销售额突破60亿元 [6] - 本土头部房企对龙华民治主城核心板块的长期发展潜力及楼市稳定基本面高度认可 [6]

报告行业投资评级 - **强于大市** [1] 报告核心观点 - **市场表现**：第17周（2026年4月18日-4月24日）新房成交同比增幅扩大，二手房同比增幅收窄，新房库存同环比均下降，去化周期环比下降、同比上涨[1][5] - **政策进展**：4只首批商业不动产公募REITs正式获批，预计募集资金145.2亿元，标志着公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步，全市场已申报商业不动产REITs合计拟发行规模突破600亿元，行业有望进入常态化发行阶段[1] - **市场展望**：近两个月楼市出现“小阳春”行情，但持续性需观察，后续走势取决于库存去化及价格企稳情况，阶段性回暖需政策加力支持，关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，预期在“稳地产”框架下延续积极表态，二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会，四季度左右可能出现“基本面拐点”，体现在二手房价格降幅收窄[6] - **投资逻辑**：多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，2027年板块利润率和业绩可能回升，从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观，部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代机遇[6] - **投资建议主线**：现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企；2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司[6] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：第17周47城新房成交面积284.4万平方米，环比上升5.1%，同比上升13.0%，同比增幅较上周扩大3.5个百分点，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为5.4%、9.5%、0.5%，同比增速分别为28.3%、10.6%、8.9%[5][16] - **新房库存与去化**：截至第17周末，13城新房库存面积7649.7万平方米，环比下降2.5%，同比下降2.0%，去化周期20.7个月，环比下降1.1个月，同比上升1.4个月，各能级城市新房库存面积去化周期环比均下降[5][15][40] - **二手房成交**：第17周23城二手房成交面积304.6万平方米，环比下降1.8%，同比上升11.7%，同比增幅较上周收窄0.9个百分点，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.0%、1.7%、1.9%[5][55] 2. 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：第16周百城全类型成交土地规划建面642.8万平方米，环比下降7.1%，同比下降11.1%，成交土地总价67.4亿元，环比下降52.9%，同比下降13.3%，成交土地楼面均价1049元/平，环比下降49.3%，同比下降2.5%，土地溢价率2.9%，环比上升2.0个百分点，同比上升1.6个百分点[5][68] - **住宅类土地市场**：第16周百城成交住宅土地规划建面75.1万平方米，环比下降22.9%，同比上升19.5%，成交住宅土地总价37.9亿元，环比下降56.1%，同比上升86.0%，成交住宅土地楼面均价5051.8元/平方米，环比下降43.0%，同比上升55.7%，住宅类用地溢价率4.2%，环比下降2.9个百分点，同比上升1.3个百分点[87] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：4只商业不动产REITs获批，涉及底层资产位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等[1] - **地方政策**：深圳南山区推出住房“以旧换新”消费券，最高5万元，重庆江津区拟收回10宗存量闲置土地，价格合计19.2亿元，佛山推出24条土地要素市场化配置改革措施，西安实施灵活就业人员住房公积金缴存使用管理办法，珠海优化调整房地产八条政策措施，北京发布2026年第三轮拟供应商品住宅用地清单共6宗地，上海公布5宗拟供商品住宅用地，海南拟允许提取公积金支付自住住房物业费[108][109][110] 4. 本周板块表现回顾 - **市场收益**：第17周房地产行业绝对收益为-1.0%，较上周下降5.1个百分点，相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降4.0个百分点[5] - **板块估值**：房地产板块PE为36.17X，较上周上涨7.62X[5] 5. 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第17周房地产行业国内债券总发行量123.2亿元，环比下降40.5%，同比下降11.6%[5] - **债券偿还与净融资**：总偿还量129.3亿元，环比下降3.1%，同比下降18.9%，净融资额为-6.1亿元[5]

债券付息安排 - 中国海外发展旗下中海企业发展集团发行的“25中海01”债券将于2026年4月29日支付2025年4月29日至2026年4月28日期间的利息 [1] 债券核心条款 - 债券简称“25中海01”，当前债券余额为10亿元人民币 [1] - 债券期限为5年，当前票面利率为1.80% [1]