报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负，土地市场上半年“提质缩量”，6月住宅用地溢价率回落，百强房企6月销售同比降幅扩大、拿地金额与强度环比提升，政策端有望发力推动市场止跌回稳，6月地产板块跑输沪深300 [2][4][119] 根据相关目录分别进行总结 新房成交 - 6月40城新房成交面积环比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅扩大9.0pct，1-6月累计同比-1.6% [4] - 各能级城市6月新房成交全线走弱，上半年一线城市同比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 二手房成交 - 6月18城二手房成交面积环比持平，同比-3.7%，同比增速下降7.0pct，25年1-6月累计同比+14.6% [4] - 6月一线城市二手房成交同环比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 新房库存与去化 - 截至6月末，12城新房库存面积环比-0.6%，同比-16.8%，整体去化周期17.2个月，环比+1.6个月，同比-3.1个月 [4] - 6月重点城市平均开盘去化率41%，环比+2pct，同比+13pct [4] 土地市场 - 6月全国成交土地建面环比+11.8%，同比+0.2%，平均楼面价环比+49.5%，同比+17.4%，平均溢价率5.1%，环比提升0.6pct [4] - 1-6月全国成交土地规划总建面同比-5.7%，成交总价同比+7.8%，楼面均价同比+14.3%，平均溢价率7.8%，同比+4.3pct [4] 房企 - 百强房企6月销售额同比-21.5%，环比+17.8%，1-6月累计同比-11.4% [4] - 6月百强房企全口径拿地金额同比+57.0%，环比+98.8%，拿地强度38%，环比+15pct，同比+19pct [4] - 6月房地产行业国内外债券、ABS发行规模481亿元，同比+16%，环比+29%，平均发行利率3.04%，同比+0.19pct，环比+0.73pct [4] 政策 - 国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，后续政策端发力概率提升 [4] - 深圳、成都、西安等地优化公积金政策，杭州余杭区等地发放购房补贴，四川、西安落地“好房子”建设标准，武汉优化购房落户政策 [4] 板块收益 - 6月地产板块持续跑输沪深300，绝对收益为0.9%，相对收益为-1.6% [2][119] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、绿城中国等 [122] - 关注“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [122] - 关注经营或策略有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团等 [122] - 关注受益于二手房市场修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [122]

2025年7月14日-2025年7月20日，第29周土地供应规模环比大幅回升，成交规模延续低位，溢价率继续 上行至年内高位。本周重点城市监测供应建筑面积为527万平方米，环比上升65%；成交建筑面积251 万平方米，环比上升12%，仍在低位。本周深圳又成功出让了一宗高总价高溢价宅地，并刷新深圳楼 板价纪录。 供应：本周供应建筑面积527万平方米，环比上升65%。 本周重点城市供应含宅用地55幅，平均容积率1.99， 南通、太仓、成都本周供应宅地平均容积率均不高于1.6。 2025年第29周 Weekly 重点供应地块方面，深圳市7月16日宝安区挂牌一宗宅地，出让底价64.09亿元，总建筑面积14.5万平方米，起 拍楼板价4.42万元/平方米。该地块曾于4月30日出让，起始价86.27亿元，后官宣中止出让。本次出让进行了规 划调整，大幅降低商业用地配比，将容积率从原来的5.7降低至3.4，商业部分18350平方米限整体转让。该地块 是宝中片区近年来最临近海岸线的集中连片净地，周边文体、商业、教育、医疗、交通等配套较为成熟，临近 高端住宅售价可达11万元/平方米以上。 成交：成交建筑面积251万平方米，环比上升1 ...

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 5月“一揽子金融政策”公布后，6月成交环比回升但7月楼市成交再度转弱，临近7月重要会议板块博弈情绪升温，市场忽略部分“核心区及好房子”止跌回稳、个别优质房企走出低谷且稳定分红及报表改善情况，“好房子”潜在需求旺盛 [2] - 个股方面，关注受益“好房子”止跌回稳且分红稳定的房企，如华润置地；拿地及产品力强的低估值品质房企，如中国海外发展等；股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股；持续看好净现金流及分红稳定的物管企业，如华润万象生活等 [2] 各部分总结 政策 - 中央层面，6月4日中央财政拟支持20城实施城市更新行动，计划补助超200亿元；6月13日国务院常务会议推进“好房子”建设，对房地产已供土地和在建项目摸底优化政策；7月15日中央城市工作会议指出城镇化和城市发展阶段转变，部署七方面重点任务 [4] - 地方层面，多地出台公积金利好举措，广州全面取消限购限售限价，深圳城市更新配建住房可调整为商品住房 [6] 资金 - 2025年6月M2同比增长8.3%，增速环比增长0.4pct；社融存量同比增长8.9%，增速环比增长0.2pct；7月1年期、5年期及以上LPR最新报价环比持平 [13] - 6月单月新增居民中长期贷款3353亿，较上年同期多增151亿，1 - 6月新发放个人住房贷款利率3.1%，比上年同期低约60个基点 [2][13] - 6月境内债融资规模243亿元，环比升99.9%；平均发行利率2.32%；6月30日新城发展发行3亿美元优先票据，年利率11.88%，为近年首家重启海外融资的民营房企 [19] 楼市 - 6月重点50城新房日均成交同比降13.5%，环比升20.5%；7月（截至18日）环比降39%；6月重点20城二手房日均成交同比降1.9%，环比升4.5%，7月（截至18日）环比降2.5% [23] - 6月房企推盘积极性回升，35城商品房平均批准上市面积38.4万平米，环比升22.7%；销供比回升至118.1%，环比升2.1pct [26] - 6月35城商品房平均出清周期45.5个月，环比升2个月，一线城市33个月且年初以来保持平稳 [26] - 6月70个大中城市新建住宅价格环比降0.3%，二手住宅环比降0.6%；各线城市新建住宅价格环比降幅分别为0.3%、0.2%、0.3%，二手住宅价格环比降幅分别为0.7%、0.6%、0.6% [30] 土地 - 6月百城土地供应建面1.1亿平米，环比升1.2%，前6月累计同比下滑12.9%；成交建面1.1亿平米，环比升19.2%，前6月累计同比下滑5.6% [36] - 6月百城平均溢价率5.53%，环比升0.6pct；H1平均溢价率9%，较上年提升5.3pct；下半年土地市场预计延续“缩量提质”模式 [36] 房企 - 克而瑞百强房企2025年6月单月销售金额同比下滑21.2%，环比增长16.6%，前6月累计销售金额同比下滑11.4%；7月新房成交或延续低位波动，城市项目间分化加剧 [41] - 6月50强房企平均拿地销售金额比32%、拿地销售面积比43%，环比分别升16pct、12pct；前6月平均拿地销售金额比46%、拿地销售面积比51%，分别较上年提升15pct、8pct [46] - 2025年上半年，TOP100企业拿地总额同比增长33.3%；TOP20城市出让金占全国比重超65% [46] 股市 - 2025年6月申万地产板块涨0.93%，跑输沪深300（2.5%）；截至7月21日，地产板块PE（TTM）41.62倍，估值处于近五年97.94%分位 [47][50] - 6月上市50强房企涨跌幅排名前三为建发国际集团、中国金茂、华润置地，后三为远洋集团、禹洲集团、弘阳地产 [50] 重点覆盖标的及估值 - 报告对保利发展、招商蛇口等多家企业给出股票价格、EPS、P/E等数据，并均给予推荐评级 [51]

中央城市工作会议部署 - 会议指出要"加快构建房地产发展新模式"、"稳步推进城中村和危旧房改造"，相比2015年未提出明确目标 [1] - 强调城镇化不能急于求成，要补工业化短板，有些事要打攻坚战，有些事要久久为功 [1] 国常会规范新能源汽车产业 - 提出规范新能源汽车产业竞争秩序，加强成本调查和价格监测 [2] - 强化产品生产一致性监督检查，督促重点车企落实支付账期承诺 [2] - 健全规范竞争长效机制，引导企业通过科技创新、提升质量增强竞争力 [2] 下半年经济政策展望 - 固定资产投资潜力大，重点在新质生产力、城市更新改造、民生"补短板"领域 [5][6] - 消费政策将继续加力，刺激消费补贴政策陆续出台 [5][6] - 宏观政策"工具箱"丰富，将根据市场变化适时推出 [5][6] 货币信贷政策执行 - 下半年落实适度宽松货币政策，聚焦科技创新、扩大消费、民营小微等领域 [7][8] - 设立5000亿元服务消费与养老再贷款，支持住宿餐饮、文旅体娱等服务领域 [8] - 推动科技创新债券市场发展，培育支持科技创新的金融市场生态 [7][8] 多行业"反内卷"部署 - 新能源汽车产业将综合治理非理性竞争，规范行业秩序 [9][10] - 工信部将出台钢铁、有色、石化等行业稳增长方案，淘汰落后产能 [9][10] - 发改委强调因地制宜发展新质生产力，防止低效重复建设 [10] 市场监管总局典型案例 - 公布9件"内卷式"竞争案例，涉及燃气灶具、灭火器、童装等不合格产品 [11][12] - 产品劣质低价是"内卷式"竞争主要表现形式，严重侵害消费者权益 [11] 海外"反内卷"经验 - 日本鼓励企业合并联合，形成交叉持股的"经连会"企业集团 [15][16] - 英美通过市场化出清过剩产能，同时提供就业帮扶与养老保障 [17][18] - 德国制定高标准认证机制，推动差异化竞争，如《啤酒纯净法》 [19][20]

基金表现 - 摩根标普港股通低波红利指数A（005051）期末净资产18.06亿元，比上期增加41.46% [1] - 该基金近3个月收益率15.98%，近一年收益率30.84%，成立以来收益率为20.87% [3] - 基金股票持仓前十占比合计27.13%，包括远东宏信、重庆农村商业银行、恒隆地产等 [3] 基金经理背景 - 基金经理胡迪女士为CFA,FRM,美国哥伦比亚大学金融工程硕士 [2] - 现任指数及量化投资部总监，曾在美林证券、标准普尔、中金公司等机构任职 [2] - 自2021年1月7日起担任上投摩根标普港股通低波红利指数型证券投资基金基金经理 [2] 基金公司信息 - 摩根基金管理(中国)有限公司成立于2004年5月，注册资本25000万人民币 [3] - 公司法定代表人为王琼慧，位于上海市 [3] - 公司以从事资本市场服务为主 [3] 份额变动情况 - 2025-06-30期间赎回0.01亿份，期末总份额0.02亿份，净资产变动率-24.80% [3] - 2025-03-31期末净资产0.02亿元，净资产变动率-2.54% [3] - 2024-12-31期末净资产0.02亿元，净资产变动率-47.96% [3]

会议指出我国城镇化已从快速增长期进入稳定发展期，城市发展正迈向以存量提质增效为主的新阶段， 要稳步推进城中村和危旧房改造。 珠三角作为粤港澳大湾区的重要组成部分，是国家战略核心承载区，其城市治理与发展路径具有全国风 向标意义。7月16日，广东省委常委会召开会议，提出要立足实际创造性抓落实，为走出一条中国特色 城市现代化新路子作出广东努力、广东贡献。 7月14日至15日，中央城市工作会议在北京召开。 7月18日，广州、深圳、东莞迅速响应，三地市委常委会召开会议，围绕"人民城市为人民"理念，部署 推进城市内涵式发展路径。 近年来，珠三角城市通过立法护航、机制创新、协同治理等方式，全方位提升城市综合承载力与可持续 发展能力，为破解城市"成长的烦恼"探索出切实可行的改革路径。 旧村改造啃硬骨 城中村改造是广东城市更新一大难点与重要突破口。据统计，在广州就有272个城中村，常住人口达670 万，占全市常住人口约1/3。 2023年4月，中共中央政治局会议首次提出"在超大特大城市积极稳步推进城中村改造"；同年7月，国务 院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确推动实施的路线图。 2024年 ...

一、房地产项目储备情况 2025 年 4—6 月：公司无新增房地产土地储备。上年同期无新增房地产土地 储备。 二、房地产项目开、竣工情况 2025 年 4—6 月：公司无新开工面积。上年同期公司南京紫金和旭府项目新 开工面积（室外配电房）约 300 平方米。 2025 年 4—6 月：公司南京紫金和旭府项目竣工面积为 39466.18 平方米。上 年同期公司无竣工面积。 证券代码：600716 股票简称：凤凰股份 公告编号：2025—016 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2025 年第二季度房地产项目经营情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 根据上海证券交易所相关规定，现将江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下 简称"公司"或"本公司"）2025 年第二季度房地产业务主要经营数据公告如下。 五、公司收入情况 2025 年 4—6 月：公司营业收入为 12837.02 万元，较上年同期增加 144.83%， 其中，住宅、公寓、办公销售收入为 10865.23 万元，租赁收入为 1117.19 万元， 车位收入为 ...

公司动态 - 中信信托向投资人发送通知，计划召开受益人大会讨论深圳龙岗融资集合资金信托计划的收地化险方案 [2] - 会议核心内容涉及政府土地收储和抵债资产过户等关键事项，将于7月29日至7月31日进行投票表决 [4] 土地收储方案 - 深圳龙岗区计划收回世茂集团2017年竞得的12宗土地，原拿地成本约239亿元，收储补偿定价仅68亿元，相当于原成本的三折 [4] - 收储价格由深圳市龙岗区土地整备事务中心和龙城街道办事处确定为68亿元 [4] 投资者兑付方案 - 若方案通过，投资者将获得累计约85%本金的兑付，但兑付周期将延续至2027年1月左右 [6] - 该信托计划总规模87亿元，年化利率6 8%至7 9%，原定最短期限15个月，最长期限24个月，但世茂集团于2022年2月违约 [6] 信托计划背景 - 信托计划成立于2020年7月17日，融资主要用于深港国际中心项目建设 [6] - 世茂违约后，中信信托通过司法程序取得11宗国有建设用地使用权及其地上物，但未完成过户手续 [6][7] 风险化解进展 - 中信信托尝试债务重组、司法拍卖、市场化转让等方式化解风险，但均未成功 [7] - 深港综合体项目14宗地块中仅2宗开发销售，剩余12宗中11宗抵债给中信信托 [7] 后续关注 - 受益人大会的表决结果将影响投资者利益，后续发展需持续关注 [8]

深圳地铁末端配送机器人试点项目 - 深圳地铁2号线上线首款末端配送机器人 为站内7-Eleven便利店提供送货服务 [3] - 机器人可在站台间自主移动 利用乘客较少时段进行物资配送 [5] - 项目由深铁集团与万科合作运营 投放3台机器人测试轨道交通零售门店末端配送 [7] 机器人技术特点 - 机器人设计载重130公斤 配备AI调度算法 全景激光雷达和机械底盘等技术 [9] - 全景激光雷达实现站内全景建模 确保导航精准 [11] - 底盘机械结构和控制系统使机器人能自主乘坐电梯和地铁列车 识别到站信息 [14] 智能配送系统 - 智能调度系统可根据订单情况 门店位置 配送要求和地铁运力等信息规划最优路径 [9] - 系统支持多机器人 多门店情况下的全域最优路径配送 [9] 项目影响与评价 - 外国网友对机器人自主搭乘地铁和精准送货功能表示震惊和赞叹 [16] - 项目被视为中国智慧物流与公共交通创新融合的超前探索 [17] - 试点项目将提高地铁平峰时段运力资源利用率和商铺物流效率 降低配送成本 [19] 项目进展 - 目前处于测试阶段 将根据实际情况调整优化 [19] - 未来推广应用后可显著提升运营效率 [19]

市场表现 - 城建颐居首开楼栋劲销7成 客户转定率高达90% [1] - 开盘现场人潮如织 销售佳绩震撼全城 [2] - 开盘前现场座无虚席 客户期待度高 [4] - 销控表持续飘红 客户锁定该项目后未看其他楼盘 [6] 产品定位 - 定位为东营改善住宅市场新坐标 [6] - 洋房建面约152-158㎡ 电梯六层设计 一层带院 [9] - 联排别墅建面约213-218㎡ [12] - 整体容积率仅约1.1 主城区罕见 [17][19] 产品设计 - 洋房层高约3.1米 南北双阳台对流 [8] - 南向主卧套房含独立卫浴 采光优越 [8] - 联排首层层高3.6米 卧室层高3.1米 [16] - 四卧室向阳设计 采光通透性佳 [16] - 客餐厨一体化设计 动线高效 [12] - 主卧配置独立卫浴+衣帽间 私密性强 [14] 社区配套 - 以国学八雅为主题打造中心景观轴 [18] - 配备康乐颐养中心含中医门诊/体检中心 [20] - 设置颐乐学院/四点半学堂等教育设施 [20] - 建设共享菜园/社区餐厅/健康茶餐厅 [21] - 配备社区超市/便利店/家政服务中心 [21] - 建设智慧物业平台含24小时监控等八大智能设施 [22]