行业政策与宏观环境 - 多部门联合推出房地产政策组合拳 各地积极调整优化房地产政策 房地产市场保持总体平稳 [2] - 《政府工作报告》首次将盘活存量用地和商办用房提至国家战略高度 反映商业和办公市场供需失衡的严峻现实 [2] - 2025年宏观经济预计稳定在5%左右 择机降息降准和适度宽松货币政策有利于商业地产市场止跌回稳 [2] - 国常会提出更大力度推进房地产市场止跌回稳 构建房地产发展新模式 对商业地产提出"好商办"更高要求 [2] 市场现状与挑战 - 商办用地投资和新开工持续下降 商户和写字楼租赁需求复苏走弱 租金低位徘徊 以价换量为主要特征 [3] - 商业地产市场仍处调整阶段 市场信心仍在修复 供求关系仍在改善 需政策持续发力促进止跌回稳 [3] 行业转型与趋势 - 盘活商办用房政策标志着行业进入以存量优化替代增量扩张的深度转型期 [3] - 大宗交易活跃度触底反弹 成为商业地产止跌回稳的先行指标 [3] - 城市更新成为新风口 标志着商业地产进入存量时代新阶段 [3] - 灵活办公有望从边缘需求转变为市场主流现象 [3] - 代建、商业等细分领域成为新旧发展模式新赛道 部分房企转型为运营商和服务商 [3] - ESG成为潮流 绿色建筑成为房企必修课 [3]

行业现状 - 全国商办用房平均空置率超20% 部分二线城市核心商圈空置率突破35% 租金较2020年高点下跌15%至20% [1] - 全国省级以上开发区平均空置率超过35% 部分新建园区空置率甚至达到60% [1] 行业行动 - 2025中国商业地产投资专业展览会聚焦"盘活商办用房 优化园区空间" 从供应、需求、招商、渠道四个维度打造供需合作平台 [1] - 全联房地产商会写字楼分会联合100家商会协会、100家渠道代理和开发商运营商服务商会员企业开展"千企千楼行动计划" 目标帮助1000家企业对接1000座楼宇 [1] - "千企千楼行动计划"为期三年 旨在解决商业地产供需信息不对称问题 推动企业选址与楼宇招商高效匹配 [2] 行业趋势 - 大宗交易活跃度指标触底反弹 成为商业地产市场止跌回稳的先行指标 [2] - 城市更新成为新风口 标志商业地产进入存量时代新阶段 [2] - 灵活办公从"边缘需求"向"主流选项"转变 [2] - 代建、商业等细分领域成为新旧发展模式转换的新赛道 部分房企转型为运营商和服务商 [2] - ESG成行业潮流 绿色建筑成"必修课" 中海、大悦城、正大等企业已走在行业前列 [2]

公司发展规划 - 2025年计划新开业吾悦广场5座，全年商业运营总收入目标为140亿元 [1] - 淄博鑫马吾悦广场是2025年开业的轻资产项目，也是布局淄博的第三座城市综合体 [1] - 公司采用"住宅+商业"双轮驱动战略，截至2024年末已在全国136个城市布局200座吾悦广场，其中173座已开业或委托管理在营，开业数量位居境内外上市公司首位 [4] 商业项目特色 - 淄博鑫马吾悦广场融入淄博特色夜经济基因，打造"年轻力+烟火气"的业态组合，通过24小时全时段运营的沉浸式消费场景 [1] - 项目引入54家城市首店及创新品牌，63家餐饮标杆品牌，包括海底捞露营火锅淄博首店、7500㎡户外卡丁车俱乐部等特色业态 [2][3] - 规划外摆餐饮集群，融合多国特色美食与城市街景，打造集美食体验、社交打卡、观景休憩于一体的活力场所 [3] 轻资产战略 - 2024年新开业的15座吾悦广场中包含8个通过管理输出模式开业的委托项目 [4] - 公司发布吾悦商管"五边形经营理念"，强调品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，聚焦品牌方盈利和委托方成功 [4] - 淄博鑫马吾悦广场是轻资产领域的战略成果，未来将通过精细化运营、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化构建差异化竞争优势 [5] 业态创新 - 项目打造"餐饮娱乐、家庭休闲、时尚潮玩"三大核心业态，引入TIM HORTONS、赛博时空、童悦立方等潮流品牌 [2] - 创新"24小时潮趣能量场"，融合传统市井风情与现代潮流消费，包括霓虹灯下的精酿品鉴、潮玩空间的创意碰撞、深夜食堂的烟火气等 [2] - 通过沉浸式商业场景打造和持续创新的场景营造，为消费者带来与众不同的体验 [3][5]

上海商业地产现状分析 商业供给过剩 - 上海目前被400多家购物中心包围，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍[3] - 上海人均商业面积达东京3倍，仅次于迪拜[4] - 2025年预计新开商业体60个，总规模超300万平米，其中闵行区新增12家商业体量超100万平米[6] - 第一季度社会消费品零售总额增速为负，显示消费需求未同步增长[7][9] 存量竞争与两极分化 - 核心商圈传统百货加速淘汰：太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等已关闭[11] - 同区域商业体竞争激烈：闵行爱琴海购物中心（50万方）与华润万象城（50万方）直接竞争，后者胜出[34] - 七浦路批发市场租金从巅峰期7万/月跌至500元/月，部分商铺仅需缴纳物业费即可租用[61][83][86] - 转型成功案例：新七浦、圣和圣等商场通过高端化改造实现人流回升，高端女装单价达900元[69][73] 典型商业项目运营案例 失败案例 - 爱琴海购物中心：室外商铺空置率超90%，30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[22][29][33] - 恒基旭辉天地：建筑大师设计打卡地，但内街商铺近半数关闭，消费转化率低[47][49] - 青浦东渡蛙城：开业不足一年即萧条，沦为电影取景地[53] 成功转型案例 - 中海环宇城MAX：开业一年后仍保持高人气[124] - 西岸梦中心：迅速崛起为上海商业顶流[124] 房企商业资产处置动态 万达资产抛售 - 2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座[98][99][100] - 主要收购方为险资企业，如新华保险（12座）、阳光保险（5座）[102] - 出售策略保留运营权，转向轻资产模式收取冠名费及管理费[103] 其他房企资产处置 - 万科：七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元）、上海南翔印象城48%股权（约20亿元）[106] - 华润万象生活：拟出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线[115][116] - 远洋集团：40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权[110] - 世茂集团：超10亿元出售香港中环中心写字楼等资产[110] 行业趋势判断 - 商业地产进入存量时代，从规模扩张转向效率提升[119][120] - 同质化竞争下差异化定位成关键，宠物友好、银发友好等特色主题或成突破口[1] - 行业呈现"强者恒强"马太效应，头部项目持续虹吸客流[118][124]

行业趋势 - 5月全国集中式商业项目开业49个，商业建筑面积超368万㎡，数量、体量环比4月分别增长4.5倍及3.8倍，同比2024年5月分别增长13.95%、16.76%，创近三年同期新高 [1][2] - "五一"黄金周带动开业潮，5月1日当天开业25个项目占全月总量一半以上，存量改造项目10个占比20% [2] - 连锁商管企业主导近30个项目开业，包括华润万象生活、万达商管、龙湖等10余家头部企业，京东MALL加速布局二季度连开6店 [9][10] - 连锁产品线项目占比近半，中海商业推出"巷"系产品线首秀北京中海大吉巷，定位融合在地文化的策展型商业 [11] 区域分布 - 华东区、华南区、华北区开业量居前三，北京以4个项目居城市榜首，广州3个次之 [5] - 高线级城市开业活跃度达64%，其中二线城市占比25%，厦门、青岛等5城各有2个项目开业 [7] - 低线级城市占比36%，四线城市占16%分布在泰州、拉萨等8城 [7] 业态创新 - 城市更新项目聚焦文化DNA植入，北京中海大吉巷保留胡同肌理及文物建筑，首创合院式街区 [15][16][17] - "文旅+"商业分休闲度假型与历史文化型，宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯以唐式建筑融合现代商业 [24][26] - "体育+"商业崛起，沈阳环球港动感城打造7大体育主题生态，含东北最高室内攀岩墙等设施 [30][31] - POD商业融合公园生态，南京玄武招商花园城整合3.6万㎡生态公园打造天文主题MALL [34][36] - "24小时社交场"拓展夜经济，厦门和美天地构建"白+黑"消费生态圈 [38][39] - 二次元主题成存量改造突破口，大连奥电未来城转型东北首个全业态二次元综合体 [42]

上海商业供给过剩现状 - 上海人均商业面积仅次于迪拜 是东京的3倍 约每8万人拥有一家大型购物中心 而东京平均每20万人以上才有一家[3] - 2025年上海预计新开商业体约60个 总规模超300万平米 其中闵行区新开12家商业 面积超100万平米[3] - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额4057.45亿元 同比下降1.1% 商品零售额3559.85亿元 同比下降0.8%[5] 商业项目运营困境案例 - 闵行爱琴海购物中心室外商铺空置率达90% 部分30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[12][18] - 恒基旭辉天地(The Roof)内街商铺接近50%关闭或装修 沦为打卡地而非消费地[35] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即萧条 沦为电影取景地[36][39] - 七浦路批发市场部分商铺月租金从巅峰7万元跌至500元 老兴旺商场空置率超90% 部分商铺仅需缴纳7800元/年物业费即可租用[47][64][70] 商业地产抛售潮 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场 自持数量从500+降至300+座 接盘方主要为新华保险(12家) 阳光保险(5家)等险资[77][80][81] - 万科2024年以23.84亿元七折出售上海七宝万科广场50%股权 以约20亿元出售上海南翔印象城48%股权[88] - 2024年远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权 世茂集团出售香港中环中心写字楼等资产超10亿元[91] - 华润考虑出售南翔五彩城等低效资产 将聚焦万象城系列核心资产[93][96] 商业业态两极分化 - 七浦路部分商场转型高端成功 新七浦商场亚麻上衣售价400-500元 "欧货"女装达900元[56][58] - 徐汇滨江西岸梦中心 普陀中海环宇城MAX等新兴商业体保持高人气[99] - 商业地产进入存量竞争阶段 从规模扩张转向效率提升[98][101]

办公楼宇商业运营管理系统核心组成 - 物业管理模块包含报修管理、巡检管理、保洁与绿化管理、安全管理、设备管理和能耗管理 [2][3][4][5][6] - 租赁管理模块涵盖房源管理、租户管理、租约管理、招租管理以及账单与收费功能 [7][8][9] - 财务管理模块包括应收管理、应付管理、预算管理、财务分析和对账集成 [10][11][12][13] 系统关键功能 - 客户服务与体验提供租户门户、满意度调查、服务台管理以及在线服务如报修和账单支付 [14][15][16] - 空间与资源管理涉及会议室预订、公共区域管理、工位管理和停车位管理 [17] - 商业智能与分析功能包含数据仪表盘、预测性分析、报告系统和对标分析 [18] 系统集成与智能化 - 楼宇设备控制与集成涵盖暖通空调系统、智能安防系统、智能照明系统和电梯系统 [19] - IoT物联网应用通过传感器监测空气质量、温度湿度、人流和设备运行状态 [19] - 资产管理模块包括资产台账、维护计划与执行以及资产价值评估支持 [20] 系统核心价值 - 提升运营效率与生产力通过自动化流程减少手工操作和错误 [21] - 最大化资产收益通过提高出租率、优化租金策略、降低运营成本和提高收缴率 [22][23][24][25] - 增强租户体验与满意度通过便捷的在线服务和快速响应 [25] 系统部署与选择考量 - 业务需求清晰化、可扩展性与集成能力以及用户体验是关键选择因素 [26] - 部署方式以云端为主，移动端支持对员工和租户至关重要 [27][28] - 报告与分析能力以及供应商实力与行业经验影响系统选择 [29][30]

上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，约每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍 [3] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍 [4] - 2025年预计新开商业项目约60个，总规模超过300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米 [6] - 第一季度上海社会消费品零售总额增速为负，显示商业供给过剩趋势 [7][10] 商业项目案例研究 - 闵行吴中路爱琴海购物中心（2017年开业，体量50万方）室外商铺空置率达90%，室内部分运营冷清 [16][23][35] - 恒基旭辉天地(The Roof)作为网红打卡地，内街商铺接近50%关闭或装修，消费转化率低 [39][49][51] - 青浦淀山湖东渡蛙城开业不到一年即陷入萧条，从主题乐园沦为电影取景地 [53][55] - 七浦路批发市场租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺仅需缴纳物业费即可租赁 [61][62][86] 行业转型与资产处置 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座 [99][101][103] - 万科2024年以23.84亿元出售上海七宝万科广场50%股权，20亿元出售南翔印象城48%股权 [109] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元 [112] - 华润考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线 [117][120] 市场分化与趋势 - 七浦路市场出现两极分化：转型高端的圣和圣等商场人流如织，而老兴旺等传统市场空置率达90% [66][73][79] - 新兴商业项目如普陀中海环宇城MAX和徐汇西岸梦中心保持高人气 [127] - 行业整体从规模扩张转向效率提升，进入存量竞争阶段 [122][123][129]

跨国公司投资中国吸引力变化 - 跨国公司投资中国的驱动力从劳动力、土地、市场等传统因素转向产业链效率、研发创新能力和人才优势 [2] - 中国制造业在全球产业链中的角色从代工、组装转向研发设计和品牌服务等附加值更高的环节 [2] - 中国在新能源汽车、无人机、化纤、纺织等新兴和传统产业的技术能力已处于或接近世界领先水平 [2] 新能源汽车产业链集聚优势 - 工业机器人领域的外资自动化设备制造商在上海及华东区域布局研发及制造基地 [2] - 世界500强汽车零部件企业在合肥设立总成生产基地，在嘉兴建设绿色生产基地 [2] 新消费趋势与零售品牌策略 - 中国消费市场呈现服务型消费活跃度高于商品消费的特点，消费者更注重体验和个性 [3] - 户外运动、潮玩宠物、生活方式类品牌扩张态势明显 [3] - 零售品牌拓展积极性增强，73%的业务问询与新设立或扩张门店有关，比例为去年年中以来新高 [3] - 品牌门店策略从标准化、规模化转向体验化、个性化，旗舰店、新概念店、跨界店、快闪店涌现 [3] 消费市场规模与商业地产投资 - 2024年中国社会消费品零售总额接近49万亿元人民币，为全球第二大消费市场 [4] - 零售物业、酒店等消费相关商业地产受到投资者更多关注，优质商业地产资产价格吸引力增强 [5] 投资热点区域与资产类别 - 长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝等核心城市群和都市圈为投资热点区域 [6] - 建议关注一二线城市租赁住宅和区域型购物中心，以及京沪核心商务区办公楼和长三角、大湾区高标仓 [6]

分红方案 - A股每股现金红利1 10元 [1] - 总股本1,007,282,534股为基数 共计派发现金红利1,108,010,787元 [3] - 差异化分红送转 否 [3] 实施时间 - 股权登记日 2025/6/25 [3] - 最后交易日 2025/6/26 [3] - 除权（息）日 2025/6/26 [3] 分配实施方式 - 无限售条件流通股红利通过中国结算上海分公司资金清算系统派发 [4] - 未办理指定交易的股东红利暂由中国结算上海分公司保管 [4] - 红股或转增股本按股权登记日持股比例直接计入股东账户 [4] 税务处理 - 个人股东及证券投资基金持股超1年免征个人所得税 实际派发1 10元/股 [5] - QFII股东按10%税率代扣所得税 实际派发0 99元/股 [6] - 沪股通香港投资者暂按10%税率代扣所得税 实际派发0 99元/股 [7] - 其他机构投资者和法人股东自行纳税 实际派发1 10元/股 [7] 决策程序 - 利润分配方案经2024年年度股东大会审议通过 日期2025年4月28日 [3] 联系方式 - 咨询部门 董事会办公室 [7] - 联系电话 (010)65052288-8542 [7]