行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

行业权威研究发布 - 中指研究院于12月11日在2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会上，正式发布《2025主要区域、省市物业服务市场地位领先企业及标杆项目》研究成果 [1] 公司获奖情况 - 都市美好生活服务（江苏）集团有限公司获评“中国物业服务优秀运营企业” [1] - 公司的“党建引领+物业科技创新”融合发展模式获得行业高度认可 [1] 公司运营特色与模式 - 公司坚守国企使命，践行“党建红”引领“物业蓝”的发展路径，构建红色物业服务生态，将党建引领深度融入服务全流程 [5] - 公司依托科技赋能实现服务响应机制迭代升级，发展目标是“党建引领有力度、科技赋能有精度、服务群众有温度” [5] 公司背景与未来规划 - 公司是盐城市都市建设投资集团有限公司全资控股的城市服务板块二级子公司 [5] - 公司未来将持续深化党建引领作用，全面转化创新服务成果，提升专业运营能力与综合服务水平，为城市发展和集团转型升级注入服务力量 [5] 行业其他领先企业概览 - 研究同时列出了其他多家在特定区域或服务领域领先的物业服务企业及其运营特色，例如：融创服务（重庆市物业服务质量领先）、上海中海物业（高端住宅服务力领先）、彩生活达尔文国际酒店物业（北京市物业服务市场地位领先企业）、中电建物业（智慧商办卓越标准化服务企业）等 [2]

公司品牌与战略发布 - 公司举办首届品牌开放日活动 主题为“向新出发” 从品牌革新、科技创新、生态焕新等角度展示阶段性成果与前瞻性布局 [1] - 公司发布品牌战略规划 明确下一阶段品牌建设方向、路径与重点举措 构建以“中国绿发”主品牌为统领 六大产业品牌为支撑 多元产品服务品牌协同发展的“1+6+N”品牌架构 [2] - 公司提出“绿立方”品牌战略模型 呈现企业在价值、产业、行动层面的三维逻辑 [2] 产业布局与业务发展 - “十四五”期间 公司形成了以新能源、房地产、文化旅游、现代商业、物业服务和战略性新兴产业为主的全国性产业布局 [1] - 新能源产业规模效益实现质的跨越 装机规模增长近10倍 跻身行业前列 [1] - 房地产业保持健康稳定并持续探索转型升级 [1] - 文旅商业物业产业经营质效提升 打造了集旅游度假、美好生活、健康养老、商务生产于一体的文旅商业体系 [1] - 公司成立7家科技公司 布局液态空气储能、自同步电压源友好并网等一批新技术、新产业 [1] 绿色低碳实践成果 - “十四五”期间 公司新能源产业新增运营、在建项目34个 新疆一期大基地项目获得BRE净零碳园区认证 [2] - 公司房地产项目100%获得绿色建筑认证 共获得绿建认证204项 其中LEED铂金级认证2项 [2] - 公司牵头组建我国“双碳”领域首个国家技术创新中心——国家建筑绿色低碳技术创新中心 积极采用装配式建筑、超低能耗建筑等新技术工艺 [2] - 公司新增绿色饭店认证21家 运营商业及写字楼项目10家 绿色商场认证4家 运营文旅项目5家 [2]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月11日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总耗资为1870.84万港元 [1] - 公司此次回购了300万股股份 [1] - 回购价格区间为每股6.19港元至6.24港元 [1] 市场信号与公司财务行为 - 公司通过自有资金在公开市场回购股份 [1] - 回购行为通常被视为管理层对公司未来价值信心的体现 [1] - 此次回购的具体价格和数量提供了市场交易的透明度 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月11日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为191.55万港元 [1] - 共计回购43.2万股股份 [1] - 每股回购价格区间为4.38港元至4.47港元 [1]

品牌活动与战略发布 - 公司于12月10日举办首届品牌开放日活动，主题为“向新出发”，全面展示其在品牌革新、科技创新、生态焕新等维度的成果与布局 [1] - 活动吸引了人民日报、新华社、中央广播电视总台等50余家主流媒体参与，共同见证绿色发展理念在新能源、房地产、文化旅游、新兴科技等多场景的落地 [8] - 公司发布全新品牌战略规划，构建了以“中国绿发”主品牌为统领，六大产业品牌为支撑，多元产品、服务品牌协同发展的“1+6+N”品牌架构，并提出“绿立方”品牌战略模型 [14] 产业发展与布局 - “十四五”期间，公司形成了以新能源、房地产、文化旅游、现代商业、物业服务和战略性新兴产业为主的全国性产业布局 [13] - 新能源产业实现质的跨越，装机规模增长近10倍，跻身行业前列 [13] - 房地产业保持健康稳定并持续探索转型升级，文旅商业物业产业经营质效提升，打造了集旅游度假、美好生活、健康养老、商务生产于一体的体系 [13] - 公司成立7家科技公司，布局液态空气储能、自同步电压源友好并网等一批新技术、新产业 [13] 科技创新与新兴产业 - 公司旗下锂离子电容器产品具有高安全、长寿命、大温宽、高功率密度等优势，可为电网提供规模化调频解决方案 [19] - 公司与科大讯飞联合组建北京中绿讯科科技有限公司，专注于人工智能领域创新应用，以自主研发的AI原生智慧办公平台（绿舟）为核心提供数智化转型产品和服务 [19] - 公司聚焦前瞻性战略性新兴产业，布局液态空气储能、自同步电压源友好并网、高温熔盐储能、电化学储能、液态金属等新技术新产业 [22] - 公司牵头承担了3项国家能源领域首台（套）重大技术装备、1项国家重点研发计划、1项国家新型储能试点示范项目、1项绿色低碳先进技术示范项目 [22] 绿色低碳实践与成果 - “十四五”期间，公司新能源产业新增运营、在建项目34个，新疆一期大基地项目获得BRE净零碳园区认证 [25] - 公司房地产项目100%获得绿色建筑认证，共计获得绿建认证204项，其中包括LEED铂金级认证2项 [25] - 公司牵头组建了我国“双碳”领域首个国家技术创新中心——国家建筑绿色低碳技术创新中心，并积极采用装配式建筑、超低能耗建筑等新技术工艺 [25] - 公司新增绿色饭店认证21家，运营商业及写字楼项目10家，绿色商场认证4家，运营文旅项目5家 [25] 生态保护与生物多样性 - 公司全面建设生物多样性领跑企业，新疆尼勒克风电光伏一体化项目在施工后及时恢复植被地貌，并推广“牧光互补”模式 [27] - 千岛湖华美胜地项目通过常态化动植物监测、规划生物多样性体验线路、开展自然研学等，将生物多样性保护融入文旅经营，入选联合国“生物多样性100+全球典型案例” [27] 产品品牌与未来方向 - 公司旗下华美胜地产品品牌汇聚顶级绿水青山资源，深度融合自然资源与规划理念，入选中央企业品牌引领行动第二批创建成果名单 [16] - 站在“十五五”新起点，公司将进一步增强绿色发展战略定力，全面实施创新驱动发展战略，推动传统产业智能化、绿色化、融合化发展，并科学布局前瞻性战略性新兴产业 [27]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活维持**买入**评级 [1] - 报告核心观点：公司购物中心板块已成为绝对利润支柱且持续展现远超同业的运营能力，核心业务贡献占比持续提升 [1][9] - 目标价上调**18%**至**51.84港元**，潜在升幅为**21.5%**，当前股价为42.66港元 [1][3][9] 购物中心业务表现 - **1-9月**累计零售额同比增长**20-25%**，同店增长**10-15%**，远超同期社会消费品零售总额**3.0%**的增速 [1][9] - **国庆期间**整体零售额同比增长**25%**，同店增速为低双位数，而上海重点商圈销售额同比增速为**10.2%** [1][9] - **重奢定位的14个购物中心**同店增速高于整体，国庆期间同店增长**20%** [9] - 预计购物中心板块的毛利润贡献占比将在**FY25**提升**5个百分点**至接近**60%** [1] - 预计购物中心板块在**2025年**收入/毛利润增速将达**18%/27%**，毛利率将显著提高**5.9个百分点**至约**78.5%** [9] - 截至9月，公司已开业购物中心**10个**，预计全年**14个**的目标将稳步达成 [9] - 外拓方面，截至10月底已落地**8个项目**，预计全年**10个**的目标将有序完成 [9] 基础物管业务表现 - 全年第三方外拓目标年化合同金额约**10亿元**，截至9月已完成近**8亿元** [9] - 预计全年综合在管面积增长约**6%**，主要因公司仍处于低质项目退盘阶段（**1H25退盘约1,300万方**）及当前经济环境下的收缴率挑战 [9] - 住宅板块收入及毛利润预计分别同比增长**6.5%/1.7%**，毛利率主要受增值服务拖累 [9] 财务预测与估值 - **销售收入**预测：FY24A为**17,043百万人民币**，FY25E为**18,154百万人民币**，同比增长**6.5%** [2] - **净利润**预测：FY24A为**3,629.4百万人民币**，FY25E为**4,186.5百万人民币**，同比增长**15.3%** [2] - **每股收益**预测：FY24A为**1.59人民币**，FY25E为**1.83人民币**，FY26E为**2.05人民币** [2] - **市盈率**预测：FY24A为**24.4倍**，FY25E为**21.1倍**，FY26E为**18.9倍** [2] - 目标市盈率倍数上调**5%**至**23倍**，且估值对应年份滚动至**2026年** [1][9] - **股息率**预测：FY24A为**1.7%**，FY25E为**4.6%**，FY26E为**5.2%** [2] - **股本回报率**预测：FY24A为**22.4%**，FY25E为**27.2%**，FY26E为**32.1%** [2] 公司股息政策 - 公司在**2023年、2024年及1H25**均维持**100%**的派息率，预计全年将继续维持**100%**派息 [9] - 对应股息率达**4.4%**，在央企中具备较高吸引力 [9] 公司基本数据 - 公司市值为**97,392.8百万港元** [4] - 总股本为**2,283.0百万股** [4] - 52周内股价区间为**46.12港元/27.30港元** [4] - 股东结构中，华润集团持股**72.3%**，自由流通股占比**27.7%** [5] - 近期股价表现：1个月绝对回报**2.2%**，相对回报**6.6%**；3个月绝对回报**0.4%**，相对回报**3.0%**；6个月绝对回报**7.6%**，相对回报**1.8%** [6]

公司品牌与战略发布 - 公司于12月10日举办首届品牌开放日活动 主题为“向新出发” 展示其在品牌革新、科技创新、生态焕新等领域的成果与布局 [1] - 公司发布品牌战略规划 构建了以“中国绿发”主品牌为统领 六大产业品牌为支撑 多元产品服务品牌协同发展的“1+6+N”品牌架构 并提出“绿立方”品牌战略模型 [3] - 公司旗下华美胜地产品品牌入选中央企业品牌引领行动第二批创建成果名单 [3] 产业布局与业务发展 - “十四五”期间 公司形成了以新能源、房地产、文化旅游、现代商业、物业服务和战略性新兴产业为主的全国性产业布局 [3] - 新能源产业装机规模增长近10倍 跻身行业前列 [3] - 房地产业保持健康稳定并持续探索转型升级 [3] - 文旅商业物业产业经营质效提升 打造了集旅游度假、美好生活、健康养老、商务生产于一体的体系 [3] 科技创新与新兴产业布局 - 公司成立7家科技公司 布局液态空气储能、自同步电压源友好并网等一批新技术、新产业 [3] - 公司聚焦前瞻性战略性新兴产业 布局液态空气储能、自同步电压源友好并网、高温熔盐储能、电化学储能、液态金属等新技术新产业 [5] - 公司牵头承担了3项国家能源领域首台(套)重大技术装备、1项国家重点研发计划、1项国家新型储能试点示范项目、1项绿色低碳先进技术示范项目 [5] - 公司与科大讯飞联合组建科技公司 专注于人工智能领域创新应用 以自主研发的AI原生智慧办公平台(绿舟)为核心提供数智化转型产品和服务 [5] - 公司旗下锂电容公司的全碳型锂离子电容器可为电网提供规模化调频解决方案 [5] 绿色低碳实践成果 - “十四五”期间 公司新能源产业新增运营、在建项目34个 新疆一期大基地项目获得BRE净零碳园区认证 [6] - 公司房地产项目100%获得绿色建筑认证 共计获得绿建认证204项 其中包括LEED铂金级认证2项 [6] - 公司牵头组建我国“双碳”领域首个国家技术创新中心——国家建筑绿色低碳技术创新中心 [6] - 公司积极采用装配式建筑、超低能耗建筑等新技术工艺 [6] - 公司新增绿色饭店认证21家 运营商业及写字楼项目10家 绿色商场认证4家 运营文旅项目5家 [6]

企业动态 - 远洋服务已签署2026年至2028年的持续关联交易总协议，涵盖物业管理、交付前服务、顾问及其他增值服务等非豁免交易，以及物业租赁等部分豁免交易，该协议需提交股东特别大会以获得独立股东批准 [1][14] 土地市场 - 12月9日，重点城市新增土地项目280个，总规划建筑面积1368.04万平方米 [2][15] - 新增项目中，住宅类96个，商业办公类52个，工业类107个，其他类25个 [2][15] - 重庆市新增项目数量最多，达52个 [2][15] - 当日规划建筑面积最大的项目位于武汉新洲区，为住宅项目，规划面积319,969平方米，成交楼面价1973元/平方米，由湖北省五八农场实业发展有限公司开发 [2][15] 物业招标市场 - 12月9日，京津冀、粤港澳等重点区域共发布2578条物业相关招标信息 [5][22] - 非住宅物业招标信息占绝大多数，达2425条，其中办公物业招标信息最多，为1270条 [5][22] - 值得关注的项目为西安浐灞国际港（港务片区）市容环卫服务项目，预算金额为8263.65万元 [5][22] 资本市场表现 - 12月10日，恒生指数上涨106.55点，涨幅0.42%，收于25540.78点 [7][23] - 当日61家港股上市物业服务企业中，有17家股价上涨 [7][23] - 众安智慧生活股价涨幅最大，为3.54%，收盘价2.05港元，市值10.61亿港元，市盈率27.53倍 [7][8][24] 行业市值与估值 - 12月10日，港股61家物业上市企业平均市值为42.97亿港元 [7][23] - 共有7家物业服务企业总市值超过百亿港元 [7][23] - 华润万象生活为市值最大的公司，总市值973.71亿港元，市盈率23.55倍 [7][12] - 万物云市值排名第二，为228.94亿港元，市盈率17.71倍 [7][11] - 碧桂园服务市值排名第三，为209.30亿港元，市盈率13.99倍 [7][9] - 行业平均市盈率为9.89倍（含负值） [7][23] - 德商产投服务市盈率最高，为70.04倍 [7][23]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月10日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为2921.95万港元 [1] - 共计回购468.4万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股6.19港元至6.26港元 [1]