报告行业投资评级 - 报告对“房地产开发”和“房地产服务”子行业均未给出评级，显示为“无评级” [3] 报告的核心观点 - 报告核心聚焦于北京市于2025年12月24日出台的优化调整住房限购政策，认为此举旨在更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求 [7] - 报告同时汇总了当日房地产板块的市场行情、个股表现、其他城市土地市场动态及公司公告，提供了全面的行业日度信息 [3][4][5][6][9] 市场行情 - 2025年12月24日，权益市场多数上涨，上证综指和深证综指分别上涨0.53%和1.04%，沪深300和中证500分别上涨0.29%和1.31% [3] - 申万房地产指数当日上涨0.67% [3] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、大名城、荣丰控股、阳光股份、京基智农，涨幅分别为9.95%、5.78%、4.97%、4.90%、4.49% [4] - 跌幅较大的个股为中天服务、三湘印象、世联行、北辰实业、新大正，跌幅分别为-3.06%、-2.05%、-1.93%、-1.66%、-1.26% [4] 行业新闻：土地市场 - 成都于12月24日顺利成交7宗涉宅用地，总土地面积19.30万㎡，总规划建筑面积30.34万㎡，总起始价14.94亿元，最终收金14.94亿元 [5] - 郑州同日成功出让3宗宅地，总成交价达10.25亿元 [6] - 其中，中原区一地块经过多轮竞价，由南阳鑫联以2.84亿元斩获，溢价率达22.4%，成交楼面价7320元/㎡，成为当年郑州主城溢价最高地块 [6] - 惠济区一地块由安阳纬地置业以底价3.29亿元摘得，成交楼面价4477元/㎡ [6] - 中原区另一地块由中原城投以底价4.12亿元接手，成交楼面价4853元/㎡ [6] 行业新闻：政策动态（北京） - 北京市于2025年12月24日起优化调整住房限购政策，主要包含四方面内容 [7][8] 1. **放宽非京籍家庭购房条件**：购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的由“2年”调减为“1年” [7][8] 2. **支持多子女家庭住房需求**：二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房 [8] 3. **优化个人住房信贷政策**：银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平 [8] 4. **加大公积金支持力度**：购买二套住房的公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [8] - 政策同时调整房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案，以提升房地产投资效率 [8] 公司公告 - **大悦城控股**：公司公告拟于2025年12月26日实施“23大悦01”债券的二次回售工作 [9]

股价与资金流向 - 截至2025年12月24日收盘，皇庭国际股价报收于2.06元，当日上涨0.98%，换手率为2.45%，成交量为22.17万手，成交额为4547.78万元 [1] - 12月24日当日，主力资金净流出92.1万元，占总成交额2.03%，游资资金净流入80.67万元，占总成交额1.77%，散户资金净流入11.43万元，占总成交额0.25% [1] - 近五个交易日（12月18日至12月24日）资金流向显示，主力资金在四天为净流出，仅在12月18日净流入1450.40万元（占比10.86%），其中12月19日净流出额最大，为1514.41万元（占比-14.02%） [2] 财务与经营表现 - 公司2025年前三季度主营收入为33.11亿元，同比大幅上升533.48%，但归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48% [3] - 2025年第三季度单季，公司主营收入为30.21亿元，同比巨幅上升1712.19%，但单季度归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75% [3] - 公司毛利率为26.81%，高于房地产服务行业均值17.92%，在行业内排名第5，但净利率为-73.99%，远低于行业均值-13.71%，在行业内排名第19 [3] - 公司总市值为24.36亿元，低于行业均值48.88亿元，在20家公司中排名第18，净资产为-21.3亿元，而行业均值为29.28亿元，排名垫底 [3] - 公司负债率高达201.63%，财务费用为4.25亿元 [3] 业务概况与行业对比 - 公司主营业务为商业不动产综合运营服务，包括运营管理、资产管理、配套服务及物业管理 [3] - 公司市盈率（动）为-0.75，市净率为-1.17，而行业均值分别为48.27和3.65，在行业内均排名第20 [3] - 公司ROE为0%，略低于行业均值0.65%，在行业内排名第12 [3]

全球股市与市场情绪 - 全球股市在圣诞假期前交投温和，美国股市徘徊于历史高位附近，欧股基本持平 [2][19] - 截至发稿，美股期货小幅下跌，道指期货跌0.08%，标普500指数期货跌0.02%，纳指期货跌0.01% [3][20] - 交易员对年末“圣诞行情”持乐观态度，可能推动标普500指数在今年迄今接近17%的涨幅基础上继续上行 [3][20] - 投资者信心部分源于美国经济持续超预期表现，为明年企业盈利前景提供支撑 [3][20] - 货币市场认为2026年美联储至少还有两次降息空间，有望提振更广泛的股票板块 [3][20] - Swissquote分析师指出，科技板块部分领域可能出现泡沫迹象，明年财报季将更关注收入增长的真实来源与质量 [4][21] 欧洲股市与个股表现 - 欧洲股市周三小幅上扬，泛欧斯托克600指数基本持平 [3][20] - 诺和诺德在获得FDA批准其首款GLP-1药片后，股价大涨超过9%，提振泛欧斯托克600指数周二创下收盘新高 [3][20] 贵金属市场 - 黄金价格一度升破4，500美元/盎司，随后回吐部分涨幅，委内瑞拉局势紧张和降息预期提供支撑 [5][22] - 铂金也一度触及历史新高后回落 [5][22] - IG分析师称，黄金的最新上涨为其“表现突出的年度行情”画上句号 [5][22] 原油市场 - 受委内瑞拉紧张局势升级影响，原油价格继续上涨，加剧了供应中断担忧 [6][22] - 布伦特原油上涨0.4%至62.14美元/桶，过去五个交易日累计上涨5.87% [6][22] - WTI原油上涨0.6%至58.71美元/桶 [6][22] - 油价创下自10月27日以来最大五日涨幅，同时也是自3月27日以来最长连涨纪录 [6][22] - Kudotrade分析师指出，油价走势主要由地缘政治进展主导，面临的主要挑战是“2026年供给过剩叙事” [6][23] - 国际能源署预计未来供应增长将超过需求增长，市场将出现较大的供应盈余 [6][23] 外汇市场 - 美元连续第三个交易日下跌，使年内跌幅扩大至8.4% [7][24] - 美元指数下跌0.1%至97.861，接近11周低位 [7][24] - 日元在干预预期推动下持续回升，美元兑日元下跌0.2%至155.82日元 [7][25] - 上月美元兑日元曾触及10个月高位157.89 [7][25] - 欧元兑日元下跌0.3%至183.65日元，周一曾触及35年高位184.92 [7][25] - 日本财务大臣提到政府可能出手干预以遏制日元走弱 [7][25] 美国债市 - 美债市场交投清淡，10年期美债收益率下跌0.8个基点至4.161% [8][26] - 两年期美债收益率基本持平在3.544% [8][26] - 此前数据显示美国经济第三季度以年化4.3%的速度增长，推动收益率一度上行 [8][26] - 投资者下调对美联储1月再次降息的预期，曾带动两年期美债收益率升至13个交易日高位3.559% [8][26] - 美国债券市场周三提前收市，周四因圣诞假期休市 [9][27] 宏观经济与政策 - 美国财政部长贝森特支持在通胀率可持续地回落到2%之后，重新考虑美联储的2%通胀目标，讨论设立目标区间 [10][11][28][29] - 贝森特建议讨论可能围绕转向1.5%至2.5%或1%至3%的区间展开 [11][29] - 白宫经济顾问哈塞特表示，美国第三季度经济增长数据强于预期是贸易政策及AI投资的成果，预示着未来就业增长将加快 [12][29] - 哈塞特称，若GDP增长保持在4%范围内，月度非农就业人数增幅可能回到10万至15万的区间 [12][29] 焦点个股动态 - 英特尔盘前跳水跌逾5%，因消息称英伟达暂停测试其18A制程工艺 [12][29] - 耐克盘前涨2.4%，因苹果CEO库克“逢低买入”5万股 [12][30] - UiPath盘前涨6.6%，因获纳入标普中型股400指数成分股 [12][31] - 德纳维制药盘前暴涨超37%，因赛诺菲斥资约22亿美元收购该公司 [12][31] - Hycroft Mining盘前续涨3%，因钻探计划确认了内华达矿高品位银的连续性 [13][31] - Sidus Space盘前涨近17%，因宣布股权融资 [13][31] - 丰田汽车盘前跌1.6%，因将在美召回超5万辆汽车 [14][31] - 房多多、贝壳盘前分别上涨7.2%、1.7%，因北京调整住房限购政策 [15][31] - 禾赛盘前涨超1%，因固态激光雷达获美团无人机定点 [16][31] - 再鼎医药盘前涨4.4%，H股涨超6%，因重磅新药在中国获批上市 [16][31] 地缘政治局势 - 美国总统特朗普对委内瑞拉采取更强硬行动，包括封锁油槽船、关闭领空且不排除空袭，美军在该地带驻扎1万5千名士兵 [5][22] - 自特朗普下令在加勒比海和东太平洋部署兵力打击贩毒船只以来，已造成100多人死亡 [5][22]

香港楼市整体表现 - 截至12月23日，香港整体物业注册量录得78,948宗，较去年全年67,979宗高出约16.1% [1] - 同期整体物业注册金额录得6,006.6亿港元，较去年全年5,341.4亿港元高出约12.5% [1] - 整体物业注册宗数与金额均创下4年新高 [1] - 预期今年整体物业注册量最终将突破80,000宗水平 [4] 市场驱动因素分析 - 住宅市场受租金攀升、息口回落影响，“供平过租”吸引用家由租转买，加快入市决定 [4] - 租金回报率维持在相对吸引水平，促使长线投资者积极入市 [4] - 香港政府年初下调低价物业印花税措施，为住宅交投带来利好刺激 [4] - 下半年市场表现更突出，与股市向好及美国重启减息有关 [5] 下半年市场加速 - 下半年（截至12月23日）整体物业注册量录42,100宗，较上半年上升约14.3% [5] - 下半年整体物业注册金额录约3,236.3亿港元，较上半年上升约16.8% [5] - 下半年注册量额齐创4年新高 [5] 住宅市场具体表现 - 截至12月23日，一手私楼及二手住宅注册量合共录65,677宗，较去年全年57,602宗同比增加约14% [7] - 同期住宅注册金额录5,231.9亿港元，较去年全年4,670.9亿港元上升约12% [7] - 住宅注册量额与整体物业同创4年新高 [7]

公司人事变动 - 世联行董事朱江因个人原因辞去公司董事及董事会专门委员会职务 [1] - 朱江辞职后仍担任公司总经理职务 [1] - 朱江原定董事任期自2024年6月11日至2025年12月28日 [1] 持股与承诺 - 截至公告披露日，朱江持有公司122,600股股票 [1] - 辞任后，朱江将继续遵守关于股份减持或变动的相关规定 [1] - 朱江不存在应当履行而未履行的承诺事项 [1]

公司公告 - 世联行将于2026年1月9日召开2026年第一次临时股东会 [1]

市场表现 - 12月23日，房地产服务板块整体下跌2.34%，表现显著弱于大盘，当日上证指数上涨0.07%，深证成指上涨0.27% [1] - 板块内个股普跌，珠江股份领跌 [1] 资金流向 - 当日房地产服务板块主力资金呈现净流出状态，净流出额为2.37亿元 [2] - 游资与散户资金则呈现净流入，净流入额分别为6236.4万元和1.75亿元 [2]

文章核心观点 - 2025年以来，中国各地密集优化住房公积金政策，政策调整呈现系统性、精准化特征，聚焦于减轻居民负担、扩大覆盖范围、提升使用效率和推进异地通办 [1][5] - 中央经济工作会议将深化住房公积金制度改革纳入2026年重点任务，标志着该制度从地方性技术调整升级为国家层面的系统性改革工程，旨在助力稳定房地产市场并构建房地产发展新模式 [1] - 行业专家预计，2026年公积金政策优化趋势将延续，改革方向包括进一步拓宽使用范围、提高贷款额度、简化异地流程、盘活资金结余以及扩大灵活就业人员覆盖，最终推动公积金从“住房专项基金”向“国家住房与民生保障平台”转型 [1][7][9] 政策优化现状与举措 - **政策数量与趋势**：截至12月22日，2025年以来各地公积金优化政策约270条，预计2026年优化趋势将延续 [1] - **购房贷款支持**：多地提高公积金贷款额度，如天津拟将首套房和第二套房贷款最高限额分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元 [2] - **贷款政策精细化**：针对特定群体或住房类型上浮贷款额度，如云南对二孩、三孩家庭购置首套和二套房的公积金贷款额度分别上浮20%、30%；上海对购买新建绿色建筑住房的，最高贷款额度上浮15% [2] - **租房提取支持**：多地提高租房提取额度，如石家庄将年度租房提取上限从1.5万元/人上调至1.8万元/人，符合备案要求的可提至2.1万元/人，多子女家庭可提至2.4万元/人 [1][3] - **使用范围拓宽**：多地探索提取公积金用于支付首付、物业费、暖气费、住房维修资金、契税、加装电梯，甚至大病医疗等非住房领域 [3] - **提取对象范围放宽**：部分城市放宽代际互助提取，如威海将购房和付首付的提取范围放宽至房屋所有权人及配偶、双方父母、子女 [4] - **覆盖灵活就业人员**：广西、山东、海南等地出台政策，提高灵活就业人员参与公积金制度的积极性，并提供低息贷款、减免个税等优惠 [5] - **推进异地互认互贷**：多地推进公积金异地业务，如深圳将购房还贷提取范围扩展至全国，南京将异地贷款拓展至江苏全省，西宁上线“全国异地对冲还贷”业务 [5] 制度现状与数据 - **缴存与结余规模**：截至2024年末，全国住房公积金累计缴存总额逾327,941亿元，缴存余额109,253亿元，同比增长8.61%；累计提取总额近218,689亿元，占累计缴存总额的66.69% [7] - **资金分布格局**：当前公积金结余呈现“东部紧张、中西部闲置”的不均衡格局 [7] - **灵活就业参与度**：当前灵活就业人员参与公积金制度的比例不足20%，但深圳已有超12万灵活就业人员自愿参与 [7] 面临的挑战与瓶颈 - **结构性挑战**：制度面临“属地壁垒”与“功能单一”两大瓶颈，部分热点城市公积金结余紧张，而中小城市资金充裕但缺乏跨区域统筹机制 [6] - **系统对接滞后**：部分城市依赖人工核验，与公安、不动产、税务等系统数据共享不畅，导致异地贷款审批周期长 [6] - **骗提骗贷风险**：中介伪造材料行为增多，全链条监管体系尚未在全国范围内统一 [6] - **灵活就业参与动力不足**：该群体存在“交不起”与“不想交”并存的核心矛盾，月收入波动大且跨省流动后账户衔接不畅影响持续缴存动力 [6] 未来改革方向与潜力 - **功能扩容（“一金多用”）**：2026年有望在全国推广模式，覆盖装修、租赁押金、养老服务缴费、长期护理保险缴费等场景，实现从“购房工具”向“家庭综合保障账户”跃迁 [7] - **提高资金使用效率**：专家建议在京津冀、长三角、成渝等城市群率先试点跨区域资金调剂池，通过数字化平台实现“异地缴存、本地使用、资金互济”，以盘活存量资金 [7] - **扩大灵活就业人员覆盖**：若建立“政府补贴+平台分担+个人自愿”三方激励机制，有望将灵活就业人员参与比例从当前的不足20%提升至40%以上 [7] - **贷款与流程优化**：预计2026年将继续推进贷款额度优化、异地办理流程简化等改革，并可能因城施策 [8] - **使用范围进一步突破**：公积金未来可能进一步突破住房层面，用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等 [8] - **制度转型远景**：若改革全面落地，公积金制度有望在2030年前完成从“住房专项基金”到“国家住房与民生保障平台”的转型 [9]

房地产服务板块市场表现 - 12月22日，房地产服务板块较上一交易日上涨0.02% [1] - 当日上证指数报收于3917.36点，上涨0.69% [1] - 当日深证成指报收于13332.73点，上涨1.47% [1] 房地产服务板块个股表现 - 珠江股份在板块内领涨 [1] 房地产服务板块资金流向 - 当日板块主力资金净流出1.4亿元 [2] - 当日板块游资资金净流出2689.02万元 [2] - 当日板块散户资金净流入1.67亿元 [2]

核心观点 - 短期内市场仍面临扰动因素，逢低布局绩优股是占优策略 [1] - 市场反复震荡的根本症结在于国内基本面复苏强度有待验证、政策效果传导需要时间以及年末流动性季节性压力 [1][14] - 市场的彻底企稳与反转有赖于国内经济数据出现更强劲的修复信号、产业政策形成更清晰的合力以及市场资金面迎来实质性改善 [1][14] - 操作上以不变应万变，建议在科技成长、顺周期及红利股等方向，选择有业绩支持的标的逢低布局，远离缺乏业绩支撑的高估值题材股 [2][14] A股市场表现 - **上周五（12月22日）市场表现**：沪深三大指数集体高开后震荡走强，午后涨幅收窄 [4] - 上证指数收报3890.45点，上涨14.08点，涨幅0.36%，成交额7380.66亿元 [5] - 深证成指收报13140.21点，上涨86.24点，涨幅0.66%，成交额9878.49亿元 [5] - 创业板指收报3122.24点，上涨15.18点，涨幅0.49%，成交额4447.04亿元 [5] - 科创50指数收报1308.59点，上涨2.62点，涨幅0.20%，成交额388.85亿元 [5] - 两市合计成交额17259亿元 [5] - 盘面上，商业百货、房地产服务、食品饮料、包装材料等板块涨幅居前，贵金属等板块跌幅居前 [4] - **上周（12月18-22日）市场回顾**：沪深三大指数探底回升，涨跌不一 [6] - 沪指周涨幅0.03%，深证成指周跌幅0.89%，创业板指周跌幅2.26%，科创50指数周跌幅2.99% [6] - 市场呈现弱势震荡、分化格局，周三午后大金融板块发力带动指数上行，但周四未能延续强势 [6] - 日本央行加息落地带来“利空出尽”的短暂情绪提振，但反弹未能持续，表明外部因素仅引发短期情绪波动 [6] 行业与板块点评 - **消费股频繁活跃**：商业百货、食品饮料、乳业、啤酒、社区团购等板块上周持续走强 [7] - 驱动因素为近期密集的促消费政策利好，包括商务部等开展“三新”试点、重要文章强调扩大内需是战略之举、三部门联合发文提振消费等 [7][8] - 报告认为这是政策驱动下的结构性行情，但持续性可能有限，建议逢低关注而非追高 [8] - **医药商业板块大涨**：周四该板块出现大涨 [9] - 消息面上，财政部会同国家医保局已提前下达2026年相关医疗保障补助资金4166亿元 [9] - 2018年至2025年中央财政累计为医疗保障投入超3万亿元 [9] - **商业航天概念股活跃**：周四板块活跃 [9] - 得益于顶层政策明确，国家航天局商业航天司正式设立及《推进商业航天高质量安全发展行动计划（2025—2027年）》公布，为行业提供稳定发展环境 [9] - 建议逢低关注，尽量不追高 [9] - **房地产板块异动拉升**：周五板块上涨 [10] - 2024年以来稳地产政策密集出台，行业纾困从“个案突破”迈向“模式复制” [10] - 预计后续会加大收储力度、刺激有效需求，行业风险有望边际缓释 [10] - 建议把握底部反弹机会，重点关注有土地储备优势的国企房企及优质民企龙头，逢低关注 [10] - **券商及保险板块上涨**：周一保险领涨，周三券商、保险等金融股大涨 [11] - 消息面上，金融监管总局下调了保险公司投资部分指数成分股及科创板股票的风险因子，以培育耐心资本、支持科技创新 [11] - 报告自2024年下半年起持续看好券商板块，认为受政策驱动与资本市场改革、流动性宽松、行业整合加速等利好推动，后市仍可逢低关注 [11] - **无人驾驶概念股活跃**：周二、周五概念股表现活跃 [12] - 驱动因素为中国L3级自动驾驶商业化进程取得实质性突破，工信部公布首批L3级有条件自动驾驶车型准入许可 [12] 后市研判与策略 - **市场逻辑**：外部因素（如日本央行加息）仅能引发短期情绪波动，无法改变市场内在运行逻辑 [1][6][14] - **核心矛盾**：市场震荡的根本在于国内基本面复苏强度待验证、政策传导需时间、年末流动性季节性压力及机构调仓 [1][14] - **企稳条件**：市场彻底企稳与反转需等待国内经济数据更强劲修复、产业政策形成更清晰合力、市场资金面实质性改善 [1][14] - **配置策略**：维持以不变应万变的观点，建议逢低布局有业绩支持的标的 [2][14] - **科技成长方向**：包括半导体芯片、泛AI主题及机器人行业等 [2][14] - **顺周期行业**：包括光伏、电池、储能、化工、煤炭、有色等 [2][14] - **红利股**：包括银行、公用事业、“大象股”等 [2][14]