文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场在政策引导下呈现结构优化与稳步复苏 住宅市场逐步筑底 商业地产进入价值重塑期 市场迈向注重长期价值的新阶段[1] - 前海已实现从“规划蓝图”到“系统集成”的跨越 成为深港融合与产业升级的关键平台 并正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键阶段[1][3] 甲级写字楼市场 - 2025年深圳甲级写字楼市场供应大幅增加 全年21个新项目入市 带来118.2万平方米新增供应 年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米[1] - 科技类企业的升级搬迁与扩张需求表现瞩目 银行、券商、电商及零售、物流与供应链等企业租赁活动亦积极 推动2025年全市年度净吸纳量达66.4万平方米 为2021年后新高 较近五年均值高16.9%[2] - 截至2025年底 深圳甲级写字楼平均空置率为31.4% 环比微降0.2个百分点 但同比仍微升0.8个百分点[2] - 2025年前海甲级写字楼新增需求中 金融科技及跨境服务类企业占比已超六成[3] 零售物业市场 - 2025年深圳零售物业市场共六个新项目入市 供应面积合计82.5万平方米 系2018年来新高 年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米[2] - 品牌开店整体保持谨慎 新品牌与新店高度集中于标杆及优质项目 次核心商圈部分项目招商承压 片区净吸纳量录负值[2] - 在高供应规模及新项目整体较高预招商率推动下 市场年度净吸纳量录近四年新高 全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微降0.8个百分点至6.6%[2] 住宅市场 - 2025年深圳住宅市场录得数个高端项目入市且去化表现优异 豪宅购买需求逆势增长 但整体购房情绪仍趋理性[3] - 截至2025年末 深圳全市一手住宅总成交面积同比下降24.2%至378.5万平方米[3] 前海区域发展与展望 - 前海已实现从“政策试验田”到“功能集聚区”的历史性跨越 呈现出制度创新引领、产业生态协同、空间价值重塑的特征[3] - 随着深港规则衔接深化、国际人才街区成熟运营及前海国际金融城等重点载体陆续启用 前海有望在跨境数据流动、绿色金融创新、高端专业服务等领域形成新突破 巩固其作为粤港澳大湾区资源配置核心枢纽的战略地位[3]

文章核心观点 - 伴随股市上涨带来的财富效应，2025年第三季度以来国内高端消费逐步复苏，2026年存在投资机会 [1] - 高端消费不同品类的复苏时点和强度由VIC客群占比、财富增加后的消费顺序/刚需程度、供给弹性、消费趋势四个维度决定 [1][3] - 前期刚需性强的品类率先复苏，后期VIC客群占比大的品类弹性高，供给格局好的品类持久性强，符合消费趋势的品类有额外增长动力 [1][3] 高端消费复苏的验证 - 国际奢侈品品牌在2024年走弱后，于2025年第二季度起逐步恢复，2025年第三季度除开云集团外，各集团亚太地区收入增速均已回正，中国本土市场亦在改善 [2] - 中国高端零售物业于2024年底、2025年初开始复苏，以太古和恒隆地产为例，2025年起进入温和复苏通道，出租率逐步恢复、销售额改善趋势明显，其中顶奢商场表现更优 [2] - 全球奢侈市场在2025年第三季度开始亦进入到复苏阶段 [2] 高端消费复苏的驱动因素与市场结构 - 高净值人群是支撑高端消费的主要来源，股市上涨带来的财富效应对复苏有重要贡献 [1] - 2025年底A股总市值达123万亿元，港股总市值达48万亿港币，较2024年底净增24.5万亿元和12.7万亿港元 [1] - 根据贝恩数据，2024年全球高端奢侈品消费人数约3亿人，其中2%-3%的核心VIC用户贡献40%以上的销售额，且比例持续提升 [1] 高端消费各品类复苏节奏与市场表现 - 2019年至2025年（预计）间，全球奢侈品市场增速最快的品类包括：豪华游轮、私人飞机、高端餐饮、个人奢侈品（皮具珠宝鞋服美妆）、奢侈酒店、高端家居 [3] - 在个人奢侈品中，预计2025年珠宝表现最优（增长4%-6%），鞋服等更可选品类明显收缩约5%-7% [3] - 奢侈品消费中服务体验占比持续提升，2025年奢侈体验占比提升至20%，2019-2025年（预计）复合增速为4%，继续跑赢整体市场 [3] 推荐的投资赛道与标的 - 首推奢侈品珠宝及皮具消费，其次是国货高端美妆和高端户外运动 [4] - 具体标的包括：黄金珠宝（老铺黄金、周大福）、美妆板块（毛戈平）、运动服饰（安踏体育）、医美板块（爱美客、锦波生物、美丽田园医疗健康） [4] - 其他建议关注领域包括：高端商业地产、高端住宅地产、博彩、私人飞机、高端旅游及餐饮、白酒等 [4]

高层住宅的居住体验与成本问题 - 高层住宅电梯在高峰期等待时间长且故障影响大 例如有住户经历27楼电梯停用两周 日常采购需爬楼[1] - 高层住宅公摊面积比例高达25%至30% 导致实际得房率低 例如100平米房产证面积实际套内可能不足70平米[3] - 高层建筑未来维护成本高昂 30年后进入密集维修期 仅更换水管一项费用就可能对业主造成巨大负担 且现有维修基金可能不足[3] - 高层住宅物业费持续上涨但服务质量可能下降 因需维护会所、健身房等逐渐老化的设施[3] - 高层建筑为追求高容积率导致楼间距紧凑 部分户型采光通风差 有案例显示某些房间冬季全天无阳光[4] - 高层住宅被指为开发商利润最大化产物 其高公摊、高容积率的设计牺牲了居住舒适度[7] - 高层住宅贬值速度相对较快 其时尚设计易过时 且外墙、管线等容易出现老化问题[9] 老旧小区的吸引力与价值重估 - 老旧小区多位于城市核心地段 周边生活配套如菜市场、超市、医院、学校成熟 通勤便利 例如地铁站仅300米 上班15分钟可达[4] - 老旧小区价格更具优势 在二线城市相同地段比新楼盘便宜20%至30% 总价可低50万至60万人民币[6] - 老旧小区得房率高 房产证80平米套内面积可达75平米以上 相比新房89平米可能仅得65平米套内 实用面积多出约10平米[3][6] - 国家推动老旧小区改造 涉及全国22万个小区、5800多万套住房 政府出资进行外墙翻新、管线更换、加装电梯等 为住户带来“免费升级”[6] - 部分位置优越的老旧小区存在拆迁可能 带来资产增值机会 即使不拆迁 加装电梯也能显著提升房价 有案例显示上海一1995年小区因加装电梯风声 顶楼价格一周内上涨25%以上[7] - 老旧小区户型通透、布局合理 其设计经久耐用 不过时[9] - 年轻购房群体（90后和00后）中超四成优先考虑老旧小区 因其能显著降低购房成本和房贷压力[9] - 老旧小区能提供安静、方便的居住环境 满足通勤时间短等实际生活需求[9] - 老旧小区的传统缺点如产权年限、管道老化、无电梯等正通过新规、改造政策和补贴得到解决[10] 购房决策逻辑的转变 - 购房决策正从关注投资升值空间 回归到居住本质 即每日居住感受、生活成本与通勤便利性[1][10] - 选择市中心老房子相比新区高层 在总价、月供、通勤时间、维护成本及未来增值潜力方面可能更具综合优势[10] - 购房被视为购买真实生活而非虚幻升值梦 满足日常舒适度与降低生活压力的房子被认为更值得[9][10][11]

澳门住宅楼价指数月度环比变动 - 2025年9月至11月整体住宅楼价指数为191.7，较上一期（2025年8月至10月）微跌0.1% [1] - 现货住宅指数为204.2，环比下跌0.1%，而楼花指数为237.1，环比上升0.5% [1] - 现货指数中，澳门半岛指数为194.6，环比下跌0.3%，路凼区指数为243.5，环比上升0.5% [1] 按楼龄划分的现货住宅价格变动 - 楼龄11至20年及5年或以下的住宅楼价指数分别环比下跌1.4%及0.2% [1] - 楼龄6至10年的住宅楼价指数环比上升1.4% [1] 按实用面积划分的现货住宅价格变动 - 实用面积100平方米及以上的楼价指数环比下跌1.2% [1] - 实用面积75至99.9平方米的楼价指数环比上升0.8% [1] 澳门住宅楼价指数年度同比变动 - 整体住宅楼价指数同比下跌7.2% [1] - 澳门半岛指数为190.2，同比下跌5.3% [1] - 路凼区指数为198.2，同比跌幅达13.5% [1]

行业与公司表现 - 住宅地产股在盘前交易中延续涨势，其中在线房屋交易平台Opendoor股价上涨超过8% [1] - 住宅建筑商莱纳建筑股价上涨2.24% [1] - 住宅建筑商霍顿房屋股价上涨1.6% [1] 政策消息面 - 美国总统特朗普表示，正在指示代表购买2000亿美元的抵押贷款债券，声称此举将压低利率和月供，有助于恢复房屋的“可负担性” [1] - 特朗普发布该指令的理由是，两家政府支持的抵押贷款机构——房利美和房地美，目前资金十分充裕 [1] - 在此前一天，特朗普在社交媒体上表示，将推动禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅，以缓解普通家庭购房压力 [1]

超高层住宅的居住体验与问题 - 高层住宅楼龄渐长后暴露出外墙脱落、电梯故障、管道堵塞、电路老化、物业缺失等隐患，居住风险攀升[4] - 高层居住舒适度因明显温差、难以隔绝的灰尘及台风暴雨等极端天气影响而大打折扣[4] - 高层住宅噪音问题突出，声音向上传播，靠近地铁或快速路的住户几乎24小时受噪音干扰[9] - 高层住宅电梯老化严重，故障频发，例如有案例中两部20多年楼龄的电梯每周都需检修，高峰时段等待时间长，曾有居民从25层跑下楼梯[9] - 高层住宅存在隔音问题，楼上住户的活动声音（如小孩跑动、高跟鞋声）对楼下影响显著[11] - 高层住宅手机信号可能较差，例如有案例中30层的住户接电话需不停换地方[11] - 高层住宅依赖二次加压供水系统，导致水质发黄、水流不稳，夜间用水高峰时出水断断续续[13] - 高层住宅供暖可能不达标，有案例显示室温仅达18度标准，住户需额外开空调取暖，导致每月电费多出一两千元[13][14] - 50层以上住户对台风暴雨等极端天气感知敏锐，楼体可能隐隐晃动，令人不安[14] 超高层住宅的市场与财务困境 - 随着楼市进入调整期，当年高价入手的超高层住宅现大幅降价也鲜有问津，业主陷入卖房承受巨额损失或继续忍受生活质量下滑的两难境地[4] - 高层住宅公摊高、得房率低，购房时已多花几十万，但物业费、采暖费等仍按建筑面积收取，固定支出高昂[17] - 有案例显示，北京一套总高31层、25楼的二手房，挂牌价从400万降至380万，最终买家出价仅350万，比买入价低160万，算上还贷损耗，亏损可能接近两百万[17] - 在重庆、武汉、西安、成都等新一线城市，超高层住宅业主普遍面临类似困境，例如重庆一套2016年95万购入的71平住宅，现在连50万都卖不到，亏损超40万[18][20] - 武汉有案例显示，2018年单价14000元、总价150万购入的超高层住宅，现房价已跌至6000多元一平，有人出价73万，业主因价格过低而犹豫[20] - 截至2024年11月，全国高层住宅数量已达100多万栋，超过100米的建筑有5000余栋，总量居世界第一[21] - 市场规则改变，国家和地方“限高令”规定新建住宅高度原则上不得超过80米（约26层），未来超高层住宅流动性可能越来越弱[21][22] 超高层住宅的维护、安全与长期风险 - 高层住宅的核心设施寿命约15~20年，之后进入大修期，水管、电线、水泵、电梯等问题陆续出现[31] - 国内高层住宅多建于2000年后，最早一批已步入“中年”，隐患正逐步显现[31] - 有案例显示，上海1998年建成的红枫公寓电梯严重老化、故障频发，居民感叹“乘电梯如开盲盒”[31] - 据业内人士测算，一栋30层住宅50年的累计维修费用可能相当于房价的1.8倍[31] - 更换电梯等大型维修工程需整栋楼绝大多数业主同意，难度大，维修基金用完后费用需业主自行解决[31] - 高层住宅在火灾、地震、台风等极端情况下风险突出，国内消防云梯普遍只能到达17层左右，18层以上基本靠自救[31] - 列举了2024年2月南京一34层居民楼火灾造成15人遇难、44人受伤，以及2025年11月香港高层住宅火灾导致100多人丧生的案例[31] - 超高层住宅的“终局”充满挑战，一栋三十层楼房拆除费用可能需要上亿元，在三四线城市甚至超过重建成本[32] - 海外一些早期建设的超高层住宅因维护成本高昂、设施老化，已逐渐沦为“贫民窟”[32] 超高层住宅的购买群体与需求分化 - 市场反馈显示，90后正成为摩天住宅购房主力，2019年至今的超高层住宅成交数据中，该群体占比达47.4%[24] - 合肥、成都、苏州三个城市的90后购买者占比甚至超过50%，显著高出市场平均水平[24] - 部分年轻购房者（如95后）偏爱高层公寓的开阔视野和私密性，认为其适合“i人”（内向者）居住[24] - 有购房者表示，高层住宅视野开阔如观景台，可欣赏云海、日出等不同景色，阳光充足、私密性好、无蚊子[28] - 部分高层公寓存在窗户密封、通风性能较差，以及邻居做饭味道易串味等问题[25]

行业核心观点 - 中国超高层住宅（通常指二三十层以上）正面临楼龄老化带来的系统性挑战，包括安全隐患增加、居住舒适度下降、维护成本高昂以及资产流动性减弱，早期业主陷入“住不舒心、卖则巨亏”的两难境地 [1][17][32] 超高层住宅的普遍问题与隐患 - 建筑老化导致外墙脱落、电梯故障频发、管道堵塞、电路老化等问题日益显现，居住风险攀升 [1] - 高层住宅对极端天气（如台风、暴雨）敏感，楼体可能出现晃动，且普遍存在冬季风大、温差明显、难以隔绝灰尘等问题 [1][9] - 高层噪音问题突出，声音向上传播，靠近地铁或快速路的住宅24小时受噪音干扰 [4] - 二次加压供水系统导致水质发黄、水流不稳，夜间用水高峰时出水断断续续 [7] - 供暖温度不达标，室温常仅维持在18摄氏度的标准下限，业主需额外使用空调取暖，导致每月电费增加1000-2000元 [8][9] - 部分高层住宅手机信号差，影响通讯质量 [7] 高昂的居住与维护成本 - 高层住宅公摊面积高、得房率低，购房时已多支付数十万元，但物业费、采暖费等仍按建筑面积收取，与实际使用面积不匹配 [11] - 除房贷外，月度固定支出包括物业费（如300元）、停车费（如500元）、采暖费（如1500-2000元）以及高层玻璃专业保洁费（如每次500元） [11] - 一栋30层住宅50年累计维修费用可能相当于房价的1.8倍，且维修基金耗尽后费用需业主自筹，大型工程如更换电梯需绝大多数业主同意，协调难度大 [31] - 未来拆除成本极高，一栋三十层楼房拆除费用可能需要上亿元，在三四线城市甚至超过重建成本 [32] 资产价值与流动性困境 - 随着楼市进入调整期，超高层住宅大幅降价也鲜有问津，业主面临巨额亏损 [2] - 案例显示，北京一套高层住宅当前出价较买入价低160万元，考虑还贷损耗总亏损可能接近200万元 [13][14] - 重庆一套2016年95万元购入的高层住宅，目前售价不到50万元，亏损超过40万元 [20] - 武汉一套2018年单价14000元、总价150万元购入的超高层住宅，当前房价已跌至6000多元一平，有人出价73万业主仍嫌低 [21][22] - 房地产市场下行，早年定位高端的社区房价也出现大幅下跌 [16] 市场趋势与政策环境 - 截至2024年11月，全国高层住宅数量已超100万栋，超过100米的建筑有5000余栋，总量居世界第一 [24] - 国家和地方“限高令”相继落地，明确规定新建住宅高度原则上不得超过80米（约26层） [24] - 市场趋于饱和，加上第四代住宅等新形态出现，未来超高层住宅流动性可能越来越弱 [24] - 90后正成为摩天住宅购房主力，2019年至今成交占比达47.4%，合肥、成都、苏州等城市90后买家占比甚至超50% [25] 安全风险与长期挑战 - 高层住宅在火灾、地震等极端情况下风险突出，国内消防云梯普遍只能到达17层左右，18层以上基本靠自救 [31] - 2024年2月南京一34层居民楼火灾造成15人遇难、44人受伤，2025年11月香港高层住宅火灾导致100多人丧生，引发对高层建筑安全的担忧 [31] - 高层住宅核心设施寿命约15-20年，之后进入大修期，国内大量2000年后建设的住宅已步入“中年”，隐患逐步显现 [31] - 海外一些早期超高层住宅因维护成本高昂、设施老化，已逐渐沦为“贫民窟”，预示了可能的长期挑战 [32] 部分市场的差异化需求 - 仍有部分购房者，如90后、95后，为开阔视野和私密性愿意购买高层住宅，享受“云端生活” [25][27][28] - 有业主认为高层视野开阔、阳光充足、无蚊虫，能带来愉悦心情，对当前居住状态表示满意 [28]

2025年百城新建住宅价格走势 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [1] - 分季度看 前三季度价格累计分别上涨0.52%、0.64%和0.47% [1] - 第四季度价格累计上涨0.93% 涨幅显著高于前三季度 [1] 第四季度价格上涨驱动因素 - 部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动了第四季度的价格上涨 [1]

项目概况与定位 - 山东华安集团于2025年12月30日举行凤鸣朝阳项目高品质园区开放暨集中交付仪式[1] - 该项目是继华安御尚苑后，公司在潍坊打造的又一个省、市两级高品质住宅试点项目，旨在响应建设“安全、舒适、绿色、智慧”好房子的号召[1] - 项目是潍坊市首个如约交付的在建省级高品质住宅试点项目，被视为城市人居新典范[1] 项目区位与规划 - 项目位于高新区北海路与宝通东街交会处，东临白沙河，西望九龙山，毗邻潍坊植物园，享有自然与城市配套的双重优势[6] - 社区规划为低密布局，由10栋建筑错落排布，包括3栋洋房和7栋小高层[7] - 建筑布局呈“丹凤朝阳”之势层层抬升，旨在塑造优美城市天际线并为多数户型提供一线河景视野[7] 产品设计与特色 - 项目建筑立面设计灵感源于潍坊“风筝”文化，由PTA上海柏涛设计，采用IMAX无界晶幕与全景落地窗，并打造了潍坊首个空中露岛及270°凌空观河露台[9] - 项目曾斩获2023年度环球卓越设计大奖，设计理念融合“陆上游艇+卡地亚香槟金铝板流体外观”[9] - 户型面积覆盖建面132平方米至235平方米，产品多元以适配不同家庭需求[9] - 园林以“凤凰于飞”为主题，打造“一脉三轴六岛屿”景观格局，将毗邻的白沙河公园生态引入社区[10] - 社区配备3600平米沉浸式全龄乐活公园[13] 配套设施与归家体验 - 项目打造2000平方米的三层酒店式归家大堂，未来计划融合便利商业、休闲咖啡、健身房与艺术画廊等功能[13] - 单元入户大堂配备智能无感通行系统，地下车库采用星空穹顶灯光、金属格栅艺术吊顶等设计，打造高端归家动线[15] 公司背景与行业影响 - 山东华安集团是深耕潍坊30年的本土房企，定位为“美好生活服务商”，以住宅开发为基石进行多元化发展[16][19] - 公司在行业调整期展现出稳健交付力，此前已连续完美交付省级高品质项目御尚苑、千禧御苑，实践“零延期”交付[19] - 潍坊市住建局认为该项目为当地的“好房子”建设提供了鲜活样本，未来将推动住房条件从“住有所居”向“住有宜居”“住有优居”迈进[21]

核心观点 - 2025年11月香港私人住宅售价指数持续上升，市场普遍认为楼价已触底反弹，且预期来年升势将延续 [1][3] 市场表现与数据 - 2025年11月份香港私人住宅售价指数为297.3点，按月上升0.9%，已连续6个月上升 [1][3] - 2025年11月份租金指数升至200.7点，创下历史新高，按月上升0.2% [3] 市场驱动因素 - 楼价升幅再次加快，主要受市场憧憬再次降息、中美两国经贸团队达成共识、股市反弹及新盘热卖等因素刺激 [3] - 新来港人士的租务需求预计将继续刺激租赁市场上升 [3]