住房市场 - "沪六条"政策实施后市场活跃度提升，9月一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] - 一手住房市场新开盘项目认购水平提升，9月43个项目平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [1] - 政策出台后在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [1] - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [1] - 高端一手住宅市场呈现分化，具备稀缺区位与产品力的核心高端项目持续获得高净值客群青睐，预计其均价将保持温和上行 [2] - 受买家观望情绪和新项目分流影响，预计高端二手住宅均价仍将承压下行 [2] 办公楼宇市场 - 金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升 [2] - 与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌，其办公租赁需求保持活跃 [2] - 三季度上海全市共计两个非中央商务区项目竣工交付，总建筑面积127,800平方米 [2] - 得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，达到16.3% [2] 投资市场 - 2025年第三季度上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [3] - 大宗交易热度持续回归核心区域，在标杆性商办项目成交带动下回暖 [2] - 预计随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3] 物流与酒店市场 - 物流地产租赁活动仍以降本为导向，邻近消费端的新项目持续吸引租户入驻 [2] - 在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好 [2]

文章核心观点 - 购房者选择楼层时不应受数字迷信等过时观念影响，而应基于实际居住体验、建筑技术及具体需求进行理性决策 [1][3][8] 旧观念与现实数据对比 - 传统观念中不吉利的楼层（如4楼、13楼、14楼）在2025年的成交均价普遍比邻近楼层低5%–8%，这种差价在二手房市场更为明显 [3] - 2025年中国房产研究院调查显示，高达57%的购房者在入住后曾因楼层选择不当而感到懊悔 [4] - 在2025年上半年新建住宅销售中，6-11层的中间楼层最受欢迎，占总销量的45% [4] 需谨慎选择的楼层 - 设备层及其相邻楼层需谨慎选择，2025年调查显示住在设备层周边的居民对噪音的投诉率是普通楼层的5.7倍 [5] - 高层建筑的二楼需谨慎选择，因其常成为下水道反水的重灾区 [5] - 腰线层及其上下层需谨慎选择，装饰线条可能导致阳台积水、影响采光并成为积灰平台 [5] 被误解楼层的现状 - 2025年新建楼盘一楼多采用架空层设计改善潮湿问题，带独立小院的一楼房源市场溢价可达8%-12% [6] - 2025年新型防水材料将顶楼漏水风险降低75%，智能遮阳系统和节能材料有效缓解夏季过热问题 [6] - 带露台或私家花园的顶楼房源单价往往比普通楼层高出5%-10% [6] 理性选层思维与市场表现 - 从实用角度看，中间楼层（以30层住宅为例，8-18层）通常是性价比最高的区间 [7] - 2025年全国二手房交易数据显示，4至8楼层区间的房源交易周期最短，平均仅需42天即可完成成交 [7] - 2025年房产交易平台数据显示，同一小区同等面积房源中，朝南的房子均价比朝北的高出10%-15% [7] 选房建议 - 选层需考虑核心需求（如家中有老人宜选低楼层）、城市气候条件（南方潮湿城市低楼层湿气问题更严重）及建筑实际情况 [8] - 2025年某声学研究所测试显示，10层以上的住宅比1-3层的环境噪音平均低8-12分贝 [8]

本报讯 （记者冷翠华）10月14日，仲量联行发布的《2025年第三季度北京房地产市场回顾》报告（以 下简称"报告"）显示，今年第三季度，北京办公楼市场增量需求持续疲软，零售地产租金降幅进一步加 大，但不乏IP消费及情绪消费带来的新增亮点。在高端住宅市场，改善型需求成为市场主力。 报告显示，2025年前三季度，北京市围绕提振消费、科技创新、深化改革等方面实施了一系列针对性政 策，旨在推动经济平稳健康运行。"北京办公楼市场发展进入新常态，区域间租金壁垒的打破增强了跨 区域流动性。"仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，尽管有效需求不足带来整体北京商业地产市场 全面承压，但各方业主正回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求"第二增长曲线"，以提升核心竞争 力，穿越市场周期。 从甲级办公楼来看，今年第三季度，北京全市租赁活跃度持续缓步下行，业主重视楼内现有租户。由于 增量需求相对疲软，非续租租赁成交仍以搬迁为主，其中1000平方米以下的面积段为市场主力需求。同 时，甲级办公楼市场对外租赁项目整体空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，望京区域的大面积租赁成 交做出了主要贡献。 从租金来看，今年第三季度，租户承租能力持续 ...

项目定位与市场机遇 - 项目为北京朝青板块近十年来唯一新增住宅用地，契合区域改善型需求，承接置换客群 [1][3] - 区域内刚需及高端住宅楼龄普遍在15-20年左右，置换客群基数大 [3] - 项目开盘优惠后单价区间为9.6万—10.5万元/平方米，与周边高端二手房如星河湾朗园（均价9.3万元/平方米）等价格基本持平 [1][3] 产品设计与销售情况 - 项目规划133平方米至278平方米六种户型，得房率普遍高于90%，以172平方米户型为例可达93% [4] - 截至10月6日排卡人数已超400组，预计开盘前达500组，接近首批559套房源数量 [4] - 首次开盘楼栋定价较低旨在提升市场热度，后续楼栋价格预计将上调 [4] 项目配套与比较优势 - 项目园林融合宋代美学，形成立体景观体系，包括45米宽飞瀑、3000平方米镜湖等 [6] - 配置5700平方米会所，面积在北京住宅项目中属于前列，提供泳池、健身房等设施 [6] - 但户均会所面积约6.99平方米，低于同期璞樾项目（户均约11.32平方米） [6] 项目短板与潜在风险 - 南侧12—15号楼临近双向六车道主干道朝阳北路，受交通噪音影响显著 [8] - 项目东侧部分楼栋邻近高压线，距最近楼栋约50米 [8] - 项目所在平房板块发展较早，人流密集交通拥堵，城市界面较为凌乱 [8]

高层住宅市场趋势转变 - 市场出现从高层住宅向多层住宅迁移的“搬迁潮”，高层住宅热度冷却 [4] 高层住宅固有弊端 - 日常出行严重依赖电梯，高峰期等待时间可达半小时，电梯故障或维护时居民需使用消防楼梯，极为不便 [6][8] - 电梯约每十年需全面检修，二十年左右需更换，高昂的维护和更新成本转嫁给业主 [9] - 遭遇地震、火灾等灾害时，电梯停运，居民依赖狭窄的消防楼梯疏散，逃生难度大且阻碍救援 [11] - 在二手房市场销售困难，房主常需降价出售，流通性弱于多层住宅 [12] - 公摊面积比率高达25%至30%，显著高于多层住宅的10%至15%，导致实际得房率低，且需为更大公摊面积支付物业费、取暖费等，总居住成本更高 [13] 多层住宅相对优势 - 住户无需依赖电梯，通过楼梯即可快速出行，无电梯维护成本 [8][9] - 灾害发生时可通过楼梯轻松抵达地面，逃生成功率高 [11] - 在二手交易中更具优势，流通性更好 [12] - 公摊面积小，实际使用面积大，相关费用更低，居住性价比高 [13]

娃哈哈集团管理层变动 - 娃哈哈集团董事长宗馥莉于9月12日正式辞去公司法人代表、董事长及总经理等全部职务 [1] - 该决定经股东会与董事会程序确认，标志着其在掌舵仅一年后退出权力核心 [1] 宗馥莉的改革举措与挑战 - 宗馥莉主张品牌年轻化、管理数字化、市场国际化，试图将娃哈哈带入新时代 [1] - 其主导推出的新包装、新口味及跨界联名等举措在老一代经销商与消费者中遭遇反弹，例如2024年推出的"AD钙奶"新系列线下动销率不足预期的60% [3] - 试图引入数据驱动决策、KPI考核及数字化管理系统，但遭到中层管理者与老经销商的抵制 [3] - 今年年初试图将387件"娃哈哈"商标从集团转移至其控制的宏胜系公司，被杭州国资紧急叫停，暴露了与集团最大股东之间的信任裂痕 [6] - 辞职的直接导火索是"商标使用不合规"问题，其决定另起炉灶推出自有品牌"娃小宗" [6] 中国民营企业二代接班困境案例 - 万达集团王健林之子王思聪归国后创办普思资本投资电竞、娱乐等领域，但随投资失利及万达战略收缩，其逐渐淡出公众视野并于2020年从万达系高管名单中消失 [7][9] - 碧桂园杨国强之女杨惠妍在2023年接任董事会主席后恰逢房地产行业深度调整，公司陷入债务危机，其接班更像是一场"危机托管" [9] - 美的集团董事长方洪波作为职业经理人接班的典范，通过尊重组织文化并推动数字化转型与全球化布局实现了平稳过渡 [9] 企二代接班难的深层矛盾 - 代际理念冲突表现为父辈创业者依靠直觉、人情与胆识，而企二代普遍信奉数据、流程与制度 [10] - 组织惰性与路径依赖问题突出，例如娃哈哈的"联销体"、万达的商业地产模式等成功模式在新时代成为变革的包袱 [10] - 家族企业存在复杂的股权结构与利益关系，接班是能力问题更是信任与权力的博弈 [10] 对家族企业传承的启示 - 企二代接班的成败关键在于企业是否具备变革的意愿与能力，而非接班人是否留学或拥有海归背景 [11] - 接班不是简单的权力交接，而是一场系统性重构，需要组织愿意改变并为新一代让出空间 [13] - 传承的本质是创造未来，需要的不仅是继承者，更是变革者 [14]

超高层住宅市场趋势 - 在一线和热门二线城市，开发商热衷于建设三十层、四十层乃至五十层的超高层住宅以取代原本常见的十五层、二十层住宅 [1] - 超高层住宅以“俯瞰全城”、“尽享日出日落”为卖点，吸引首次置业的年轻家庭 [1] 超高层住宅的居住优势 - 提供无与伦比的视野，可将整个城市的璀璨灯火尽收眼底，体验居高临下、一览众山小的豪迈感 [8] - 具备充足的采光和良好的通风，室内光线明亮通透，夏季凉爽舒适，有助于保持室内干燥 [9] - 高层住宅蚊虫、苍蝇等飞行昆虫数量明显减少，减少了蚊虫叮咬的烦恼 [10] 超高层住宅的运营与维护挑战 - 装修难度大且成本高昂，许多装修材料和大型家具因电梯承载能力有限需依靠人工搬运，物业公司对公共区域改动的限制进一步增加难度和成本 [14] - 存在较大安全隐患和消防难题，火灾等突发事故救援难度大，老旧住宅设施老化会带来更高的维修费用和风险 [16] - 房屋漏水问题频发且难以根治，物业修补往往治标不治本，问题反复出现 [21] 超高层住宅的居住体验与资产流动性 - 对电梯过度依赖，电梯故障或高峰时段等待时间长，步行上下楼梯几乎不可能，拥挤和排队成为常态 [19] - 风噪问题严重，大风天气门窗发出巨大声响和晃动，影响睡眠质量并可能导致烦躁不安 [17] - 大面积落地窗和外墙密封性差导致空调能耗大幅增加，夏天冷气易散失，冬天室内寒冷 [21] - 超高层住宅转手出售难度极大，房源数量相对较少，潜在买家对安全隐患心存顾虑，往往需要大幅降价甚至亏本出售 [22]

楼层价格差异 - 高层住宅8层以下楼层价格随楼层升高略有上涨，每层差价50元至100元 [2] - 高层住宅8层以上每层价格差距拉大至200元至300元 [2] - 拥有绝佳观景视野的楼层价格可能比其他楼层高出500元至1000元 [2] 低楼层特点 - 一楼优点在于出入便捷，尤其适合老人或行动不便人士，无需等待电梯 [4] - 低楼层在紧急情况如火灾或停电时更容易逃生 [4] - 部分开发商会赠送一楼住户小花园 [4] - 低楼层缺点包括靠近地面容易潮湿，尤其在南方梅雨季节 [4] - 绿化带带来蚊虫滋扰，以及临街的噪音和灰尘会降低居住舒适度 [4] - 即使是电梯房，一楼住户也需缴纳电梯费，性价比不高 [4] 高楼层特点 - 高楼层最大优势在于视野开阔，采光良好，能够俯瞰城市美景 [5] - 高昂的价格以及停水停电时带来的不便让不少购房者望而却步 [5] - 对于家中有老人和小孩的家庭，爬楼梯是一种负担 [5] - 高楼层风力较大，冬季可能更加寒冷 [5] 黄金楼层定义 - 业内普遍认为12层以上住宅属于高层住宅，高度通常在12层至33层之间 [6] - 高层住宅黄金楼层可根据"N÷2 1"公式推算，例如33层住宅楼的黄金楼层为17层至20层 [6] - 黄金楼层光照充足通风良好视野开阔，在二手房市场备受追捧，升值潜力巨大 [6] 小高层特点 - 小高层通常指总层高在11层以下的住宅，近年来备受青睐 [7] - 小高层在户型设计上往往更加合理舒适 [7] - 小高层的理想楼层位于6层至9层之间，兼具高层和多层住宅优点 [7] - 次顶楼拥有顶楼的开阔视野和良好采光，但避免了顶楼可能存在的冬冷夏热和漏水风险 [7] - 次顶楼价格可能低于黄金楼层，性价比更高 [7] 花园洋房特点 - 花园洋房以宽敞空间、超大赠送面积、私家车位和花园著称 [9] - 带花园的洋房通常位于一楼，让住户尽享自然之美 [9] - 花园洋房价格往往不菲 [9]

高端住宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万元以上高端住宅成交2.1万套，同比增长21% [6] - 市场呈现“越豪越好卖”趋势，总价1000-3000万豪宅成交19561套同比增长25%，总价5000万以上豪宅成交621套同比增长51% [6][7] - 总价3000-5000万新房豪宅成交1257套，同比下跌28%，主要受上期高基数影响 [6][7] 上海豪宅市场领先地位 - 上海在高端住宅市场占据绝对支配地位，各总价区间成交量和占比均一骑绝尘 [8] - 2025年上半年上海总价5000万以上顶级豪宅成交482套，占全国78%份额 [8][9] - 上海在1000-3000万、3000-5000万豪宅市场分别占比32%和49% [10] 豪宅价格走势与项目表现 - 上海黄浦区新房成交均价从2020年13.8万/㎡攀升至2025年17.9万/㎡，涨幅接近30% [11] - 壹号院项目从2024年8月开盘均价17万/㎡持续上涨至2025年8月19.8万/㎡ [11] - 壹号院五批次66套房源1小时售罄，总销售额48亿元，套均总价约7300万 [11] - 黄浦嘉里金陵华庭二期120套开盘秒光，吸金超98亿，套均总价8200万 [12] 高端住宅市场需求驱动因素 - 新房豪宅通过硬件升级迎合市场，如放宽阳台面积、设计空中花园、降低公摊等 [13] - 一二线城市沉淀全国最有购买力群体，以上海为代表聚集“老钱”与“新钱”形成庞大资金池 [13][14] - 主要城市金融机构本外币存款余额持续增长，上海2024年达22.01万亿元同比增长7.7% [15] 宏观经济与投资环境 - 十年期国债收益率从2021年初3.28%下行至2025年初1.58%，降幅51.8% [19] - 国有大行挂牌利率七次下调，活期存款从0.30%降至0.05%，1年期定期从1.75%降至0.95% [21] - 居民存款从2022年底135万亿元增长至2025年6月162万亿元，年化增长率近7.5% [26] - 投资回报率下降导致富裕阶层面临资产荒，购置豪宅成为重要资产配置方式 [26][27] 豪宅资产属性与稀缺性 - 高端住宅定位决定其拥有者对价格不敏感，稀缺性奠定增值基础 [27][28] - 富豪购置核心城市城心豪宅成为钟爱的资产配置方式，如马云家族、赵长鹏等案例 [27] - 财富流转和产业结构升级背景下，高端住宅需求持续存在 [28][29]

限高令下，低层住宅重回视野，老房价值或将重估？ 高层住宅的优势在于其容纳人口的能力。理论上，在相同面积的土地上，30层的高层住宅比6层住宅可 以容纳更多的人口，提高了土地利用率。此外，高层住宅在一定程度上也便于拆迁工作的开展，通过高 近年来，中国城市的天际线被一栋栋高耸入云的摩天大楼所重塑。这些高楼大厦一度被视为城市经济实 力和现代化程度的象征，无论是作为办公场所还是住宅，都承载着人们对美好生活的向往和对城市发展 的自豪感。然而，在一些经济相对欠发达的省会城市，也出现了大量40层以上的超高层住宅小区，鳞次 栉比的高楼如同一道道密不透风的屏障，在带来人口集聚的同时，也引发了人们对居住品质、安全隐患 以及城市可持续发展的深思。 层建设可以在拆迁补偿方面平衡各方诉求。对于购房者而言，高层住宅通常拥有开阔的视野、良好的通 风采光条件，以及电梯带来的便利，尤其受到经济条件较好的购房者的青睐。 然而，高层住宅的弊端也日益显现。首先，高层住宅并未能有效抑制房价。由于城市资源的集中化趋 势，大量人口涌入有限的区域，导致住房需求旺盛，地价高涨，高层住宅也难以避免高房价的命运。其 次，高层住宅的安全隐患不容忽视。消防安全是高层住 ...