企业资产证券化产品备案情况 - 4月企业资产证券化产品备案101只 新增备案规模1195.92亿元 [1] - 债权类产品新增备案规模1139.47亿元 占比95.28% [1] - 未来经营性收入类产品新增备案规模56.45亿元 无REITs类与其他类新备案产品 [1] 基础资产备案结构 - 应收账款、商业不动产抵押贷款(CMBS)、融资租赁债权、小额贷款债权四类资产新增备案规模占比87.59% [1] - 二级分类中商业不动产抵押贷款(CMBS)和小额贷款债权均属于主要备案资产类型 [1] 存续产品规模及结构 - 截至4月底存续产品2180只 存续规模2.12万亿元 [1] - 应收账款等六大类基础资产存续规模合计1.83万亿元 占总存续规模86.25% [1] - 购房尾款等其他类别基础资产存续规模2912.85亿元 占比13.75% [1] 存续资产稳定性 - 存续基础资产分布及占比与上月相比未发生显著变化 [1] - 基础设施类收费和REITs类产品均包含在主要存续资产类型中 [1]

车贷ABS核心特征 - 底层资产具有抵押物且同质性高、笔数多、期限短 信用风险非常低 [2] - 发行规模受投资者对资产质量担忧影响而显著下降 [2] 信用风险与分层结构 - 违约风险仍处于较低水平 现有分层结构对优先级提供强有力支撑 [2] - 中长期发展前景广阔 广义汽车行业（含人形机器人）可能替代房地产经济地位 [2] - 车贷ABS有望成为最主流证券化品种 [2] 行业交流活动安排 - 东方金诚将于2025年8月12日15:00举办线上交流会 主题为下半年车贷ABS信用风险展望 [2] - 会议内容涵盖行业分析、汽车贷款状况、ABS研判及信用分析要点说明 [2] - 通过万得3C会议、同花顺iFinD、Qeubee Live、东方财富Choice、小鹅通等多平台同步直播 [2]

项目概况 - 国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划成功发行 规模达6.6亿元[1] - 该项目为全国首单产业园区持有型不动产ABS项目 为优质产业园区证券化开辟新路径[1][2] - 上交所持有型不动产ABS申报总数24单 成功发行9单 总发行规模156亿元[1][6] 底层资产与运营状况 - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园 聚焦智能网联汽车、传感器及物联网产业[2] - 园区整体出租率良好 租户集中于科学研究、信息传输及软件领域科创企业[2] - 租户包含1家上市公司及60余家规模以上企业 产业集聚效应显著[2] 财务与战略价值 - 通过资产证券化实现存量资产出表 有效降低发行主体资产负债率[4] - 为企业打造"投-融-建-管"良性循环注入动力 服务于无锡经开区"一镇五园"产业布局[4] - 推动地方国企运营模式从物业管理向资产价值管理转型[4] 市场反响与投资参与 - 项目吸引银行理财、基金、保险、券商自营及信托等中长期资本认购 全场认购超5倍[4] - 丰富了持有型不动产ABS市场投资选择 促进投资主体多元化发展[4] - 为产品未来二级市场流动性奠定基础[4] 审核效率与市场建设 - 上交所在一个半月内完成审核流程 项目于2025年6月10日受理 7月23日取得无异议函[5] - 上交所已上市14单产业园区公募REITs 为上市单数最多的行业类型[5] - 持有型不动产ABS涵盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多元化资产类型[6] 政策支持与发展方向 - 上交所将聚焦央企高质量发展、地方国企资产盘活及资产上市平台搭建等重点方向[6] - 持续优化融资监管政策及流程 提供全流程投融对接支持机制[6] - 引导不动产股权投资基金等多元化主体深度参与 提升资产质量与运营模式创新[6]

全国首单产业园持有型ABS项目 - 无锡经开项目成功发行规模达6.6亿元，是全国首单产业园区持有型不动产ABS项目 [1] - 项目从受理到取得无异议函仅用1个半月时间，审核流程高效 [1] - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园，定位物联传感、智能交通产业园，聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业 [2] - 园区出租率良好，租户集中在科学研究、信息传输、软件等科创类企业，涵盖1家上市公司和60余家规模以上企业 [2] 项目创新意义 - 该项目扩充了持有型不动产ABS市场资产大类，为资本市场增添多元优质投资标的 [2] - 作为首单地方国企持有型不动产ABS，丰富了地方国企盘活资产的金融工具选择 [3] - 通过证券化实现存量资产出表，有效降低发行主体资产负债率 [3] - 推动运营模式从传统物业管理向资产价值管理转型，为同类资产证券化积累可复制经验 [3] 市场反应与投资者结构 - 项目获得各类机构超5倍认购，包括银行理财、基金、保险、券商自营、信托等 [4] - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单，是上市单数最多的行业类型 [1] - 上交所持有型不动产ABS申报单数达24单，成功发行9单，总规模156亿元，涵盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多种资产类型 [4] 交易所支持政策与发展方向 - 上交所将持续优化融资监管政策及流程，为产品落地提供全流程支持 [5] - 将引导不动产股权投资基金、另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域 [5] - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建等方向 [4] - 目标培育一批"可以投""值得投"的标杆项目，更好发挥ABS盘活存量资产的作用 [4][5]

市场概况 - 7月29日中信金融资产云帆1期实体赋能资产支持专项计划成立并起息，发行规模达100.10亿元，成为年内发行规模最大的企业ABS产品，并创下信托受益权ABS产品领域的规模纪录 [1] - 今年以来已有807只企业ABS产品成立并起息，发行规模合计达7140.77亿元，相较去年同期分别增长22.64%和26.10% [1] - 资产证券化市场呈现加速发展态势，发行规模显著扩张，市场活跃度明显提升 [2] 产品创新与结构优化 - 知识产权、保障房等政策导向领域ABS发行规模同比增幅分别达61.45%和100% [3] - 数据资产ABS创新产品相继推出，如平安-如皋第1期资产支持专项计划（数据资产）和天风中投保应收账款2期中小微企业融资支持资产支持专项计划（数据资产赋能） [3] - 产品矩阵扩容为科技创新型企业带来新融资路径，助力盘活数据、知识产权等轻资产 [3] 发行机构与市场参与 - 参与企业ABS产品发行的企业有329家，较去年同期的260家增长26.54% [4] - 头部机构发行占比突出，前五大信托公司合计发行占比超15% [4] - 二级市场成交金额同比增长48.85%，交易频次显著增加，市场流动性增强 [4] 中小微企业融资支持 - 企业ABS初衷在于破解中小微企业"资产沉淀但融资难"困局，通过证券化处理缺乏流动性但未来有稳定现金流的资产 [5] - 一般小额贷款债权ABS和银行/互联网消费贷款ABS发行规模分别为990亿元和602亿元，在企业ABS中占比分别为13.87%和8.42% [5] - 企业ABS能够打通"资产—资本"转化通道，引导金融资源更精准地流向实体经济 [5] 政策支持与未来展望 - 监管部门明确支持企业ABS市场，提出"探索知识产权资产证券化业务" [6] - 金融监管部门联合交易所推出"绿色通道"机制，简化小微ABS产品审核流程 [7] - 未来企业ABS市场或将聚焦于公募REITs、持有型不动产ABS与类REITs等产品间联动机制的深化 [7]

REITs市场发展趋势 - REITs市场正从传统高速公路、仓储物流向新兴数据中心、城市更新、绿色能源、产业园区等多元化方向拓展，资产证券化边界被重新定义 [1] - 行业进入"多元化解法"阶段，首程控股提出"万物皆可REITs"理念，探索具有"可运营、可定价、可证券化"特征的新型资产类型 [1] 首程控股的战略布局 - 公司作为REITs生态中的产业平台，自试点启动便活跃于市场，2025年6月以战略投资人身份参与南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT，推动数据中心资产证券化突破 [1] - 2023年4月联合设立规模百亿的北京平准基础设施不动产股权投资基金，聚焦"战略配售+产业协同"，旗下城发基金同步布局数据中心领域 [2] - 通过"产业驱动+资本协同"模式完成资产价值重构，覆盖从原始资产识别到金融产品设计的全链条 [2] 创新资产证券化实践 - 首程控股推动数据中心成为首个实现公募REITs证券化的资产类别，将"万物皆可REITs"理念转化为市场现实 [1] - 公司借助REITs制度灵活性与产业运营能力，持续拓展交通枢纽、人工智能底座、能源载体等新型资产的证券化边界 [2] 行业影响与市场潜力 - "万物皆可REITs"理念有望拓宽REITs资产边界至新基建、新能源、城市更新领域，增强制度适配性并优化评估退出机制 [2] - 该理念可能激发市场活力，为机构投资者提供多元化资产选择，提升REITs市场深度与广度 [2]

市场规模与产品类型 - 沪市持有型不动产ABS市场存续6单产品，托管规模约为120.96亿元，在审项目达14单 [1] - 底层资产类型多元化，涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多个领域 [1] - 产品定位为权益型资产上市产品，是Pre-REITs和公募REITs相衔接的重要环节 [1] 市场发展与参与度 - 发行数量与规模稳步增长，产品类型不断丰富，涉及保障性租赁住房、数据中心、交通基础设施等领域 [1] - 吸引了银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，市场流动性与活跃度逐步增强 [1] 信息披露优化 - 持有型不动产ABS具有"权益属性"，信息披露体系不断优化，通过"年报摘要"形式聚焦投资者关切的运营和财务信息 [2] - 信息披露方式逐步向公募REITs看齐，有助于稳定投资者预期和提升市场信心 [2] 制度建设与投资者交流 - 产品在信息披露和投资者交流层面取得显著进展，拟建立投资者意见反馈机制 [1][3] - 鼓励原始权益人和计划管理人定期举办线上线下投资者交流会，深入探讨行业热点、政策变化和市场趋势 [3] - 针对不同底层资产类型，引导自愿披露关键运营数据与财务信息，提升信息披露有效性 [3]

持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富，上交所发挥主阵地作用推动市场稳健前行[1] - 目前上交所共存续6单持有型不动产ABS产品，托管规模约120.96亿元，在审项目达14单[2] - 底层资产类型多元，涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多领域[2] 产品特征与信息披露 - 持有型不动产ABS以"资产信用"与"权益属性"为核心特征，依赖底层资产运营现金流实现稳定分红[2] - 2024年度通过"年报摘要"形式聚焦投资者关切的运营和财务信息，提升信息披露有效性[3] - 建信长租披露了4个保租房项目的出租率、有效租金单价、平均剩余租期等关键运营指标[3] - 交通基础设施类产品重点披露断面交通量、通行费收入等指标，增强市场对产品价值的理解[4] 投资者沟通与市场生态 - 建信长租采用"报告解读+现场调研+互动答疑"立体化沟通模式，吸引35家机构投资者参与[6] - 上交所鼓励针对不同资产类型自愿披露关键信息，推动建设投融互信的市场生态[7] - 建立投资者意见反馈机制，定期举办线上线下交流会，形成良性互动循环[8] 市场参与与制度建设 - 市场参与度提升，吸引银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，流动性逐步增强[7] - 制度建设取得进展，未来将持续发力为产品市场建设保驾护航[7]

市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品66只，成为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 2025年以来沪市REITs日均成交额约4.37亿元，流动性显著提升 [1] 市场生态与机制 - REITs市场形成以市场化价格为核心的良性生态，通过询价机制反映项目内在价值与风险 [3] - 中银中外运仓储物流REIT创下市场最高发行溢价率16.16%，全场倍数达251.12倍 [4] - 优质项目二级市场价格较发行价普遍上涨20%以上，最高超90%，换手率普遍高于1% [5] 产品表现与收益 - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20%，跑赢主要宽基指数 [6] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [6] - 高速公路REITs分红82亿元占比最高，能源环保、产业园区、仓储物流分红均超10亿元 [6] 资产类型与创新 - 上交所REITs覆盖产业园、收费公路、仓储物流、保障房、能源、消费、市政等大类资产 [8] - 沪市独有污水处理、市政供热资产，细分形态包括跨海大桥、水电设施等特色项目 [9] - 数据中心REITs本周获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [9] 市场扩容与制度 - 上交所形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年已有10单扩募项目推进中 [10] - 上交所构建"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，强化投融互通互信 [11] - 四年间举办51场业绩说明会，录制15期专题节目，提升市场透明度 [12] 未来展望 - 全市场21单在审或待发售项目（含扩募），上交所占17单，将进一步扩充市场容量 [8] - 多层次REITs市场初步成型，Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS协同发展 [14] - REITs将成为盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具，覆盖面和普及率将持续提升 [15]

资产证券化市场发展 - 2023年企业ABS发行规模达5085 01亿元 同比增长31 81% 发行数量583只同比增长33 18% [1][2] - 市场扩容受政策支持 资金偏好及企业盘活存量需求三重驱动 碳中和 知识产权 文旅等领域或成新增长点 [1][3] - 底层资产类型从传统领域拓展至消费金融 数据资产 新能源等 首单光伏底层ABS(12 4亿元)已申报 [1][2] 持有型不动产ABS创新 - 国内首单民营主体持有型不动产ABS(万国数据项目)及首单VIE架构产品成功发行 [3] - 产品设计包含信息披露 流动性支持等六大机制创新 允许设置流动性支持比例以提升二级市场活跃度 [4] - 能源基建类企业通过该工具可盘活重资产(平均投资规模大 建设周期长)并优化财务结构 [4] 政策与市场协同效应 - 上交所明确支持ABS扩募业务 为持有型不动产ABS提供制度保障 [5] - 东方金诚指出政策端优化审批流程 需求端企业融资需求旺盛形成双向推动力 [3] - 未来需拓宽基础资产范畴 完善二级交易机制及配套政策以增强市场流动性 [5] 市场主体多元化趋势 - 原始权益人类型从大型集团扩展至中小微企业 科技公司 天合富家等新兴企业参与发行 [2] - 中信证券-万国数据项目体现民营主体参与度提升 市场活力进一步激活 [3]