行业投资评级与核心观点 - 投资建议为逢低配置地产股，当前地产板块估值偏低 [5] - 核心观点认为前期政策效果显现叠加需求旺季，基本面有望逐步修复，但鉴于当前房价压力，预期后续政策仍有加码空间以带动地产实现止跌回稳 [5] 市场行情回顾 - 本周（10月4日-10月10日）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第23 [1][19] - 本周恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第4 [1][19] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，相对恒生中国企业指数（-3.1%）和沪深300指数（-0.5%）的相对收益分别为+3.8%和+1.2% [1][24] 土地市场表现 - 本周全国300城宅地成交建面333万㎡，单周环比下降56%，单周同比下降82%，平均溢价率为4% [1][27] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面30756万㎡，累计同比下降9.9% [1][27] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（446亿元）、建发房产（400亿元）和滨江集团（347亿元） [1][27][29][31] 新房市场成交 - 本周47个城市商品房成交151万方，成交量环比下降57%，同比下降33%，整体处于季节性低位 [2][32] - 分城市能级看，一线城市周环比下降72%，周同比下降39%；二线城市周环比下降61%，周同比下降28%；三四线城市周环比下降41%，周同比下降35% [2][32] - 8月新房售价环比下降0.3%，环比跌幅持平，同比下降3.0%，同比降幅持续收窄，结合量价数据，行业景气度下行趋势有所放缓 [2] 二手房市场成交 - 本周22个城市二手房成交94万方，成交量环比下降33%，同比下降35%，低于去年同期水平 [2][40] - 分城市能级看，一线城市周环比下降46%，周同比下降45%；二线城市周环比下降10%，周同比下降30%；三四线城市周环比下降40%，周同比下降25% [2][40] - 8月二手房售价环比下降0.6%，环比降幅略有扩大，同比下降5.5%，同比降幅持续收窄，结合量价数据，景气度呈现底部企稳迹象 [2] “双节”假期楼市表现 - 国庆中秋假期45个重点监测城市新房成交备案面积为65.49万平方米，环比大降81%，同比下降20%，较今年五一假期下降16% [3][11][14] - 一线城市假期成交同比上涨53%，较五一假期小幅下滑6%，显现止跌企稳态势，其中上海（+1156%）、北京（+52%）、深圳（+21%）同比保持增长 [3][11][12] - 二线城市假期成交同比下降44%，较五一假期下降32%；三四线城市同比下降23%，较五一假期下降8%，表现好于二线城市 [3][11][12][14] 房企销售表现 - 2025年1-9月百强房企全口径销售额24948亿元，累计同比下降12.8%，较1-8月（-13.8%）的跌幅缩小1.0个百分点 [4][15] - 9月单月百强房企全口径销售额2661亿元，环比上升20.8%，同比下降2.8%，较8月单月同比（-19.2%）显著改善 [4][15] - 建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企1-9月销售额累计同比保持正增长，招商蛇口、绿城、建发、金茂9月单月实现同比正增长 [4][15] 行业政策动态 - 多地出台楼市支持政策，如重庆推广房票安置制度并鼓励开发商提供折扣，南京上调单缴存人公积金贷款最高额度至80万元，绍兴上调家庭公积金贷款最高额度至130万元等 [51][53] - 浙江发布指导意见明确新时期住房保障工作基本原则，包括坚持租购并举、以租为主，坚持盘活存量、优化增量等 [51] - 成都对住宅各类附属空间的水平投影面积占比提出限制，宁乡实施住房消费补贴和强化公积金支持 [51][53] 重点公司动态 - 部分房企9月销售表现亮眼：绿城中国合约销售金额128亿元，同比+20.75%；招商蛇口合约销售金额167亿元，同比+16.30%；中国海外发展合约销售金额202亿元，同比+7.2% [54][55] - 多家公司进行股份回购：招商蛇口累计回购金额达4.30亿元；贝壳-W在多个交易日进行回购，例如10月9日耗资500万美元回购81.41万股 [54][56][57] - 新城控股境外子公司完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，票面年息11.88% [54] 行业估值水平 - 覆盖公司估值数据显示，部分重点公司如保利发展、招商蛇口、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等获得“买入”评级 [63] - A股地产、港股地产及港股物业的PE-TTM历史序列图表展示了行业当前的估值水平及其与历史均值的对比 [59][61][63][65]

核心观点 - 社交平台视频显示黑龙江省鸡西市恒山区存在单价低至153元/平方米的二手房源，但此现象仅为个别案例，主要受特定地段和房东急售影响 [1][5] - 鸡西市整体二手房价格区间在每平方米4000元左右，每平方米数百元的低价房源占极少数，市场存在显著分化 [10] - 东北地区楼市正处于深度调整期，不同城市房价表现分化，部分城市出现环比上涨而部分城市持续下跌 [10] 鸡西市低价房源情况 - 视频中房源位于恒山区步梯小区顶楼（共6层），面积65平方米，挂牌总价1.2万元并可议价2000元，折合单价约153元/平方米 [1][2][5] - 房源内部状况为刷过墙漆、部分贴瓷砖、基础设施齐全的一室一厅一卫户型，小区环境整洁并配备休闲设施 [2][5] - 安居客、房天下、58同城等平台显示，鸡西市恒山区、梨树区等地存在多套总价10万元以内、单价数百元的房源，例如小恒山小区644元/平方米、恒太家园648元/平方米 [6][8][9] - 此类低价房源多为远离市中心的老旧小区或靠近矿区，房东因急售且不再居住而以1万至2万元价格出手 [10] 鸡西市城市背景与整体房价 - 鸡西市位于黑龙江省东南部，属欠发达城市，户籍人口160.96万人，是国家重要能源基地且有百年煤炭开采历史 [5][6] - 当地房产中介指出，鸡西市二手房整体价格约4000元/平方米，每平方米几百元的低价房源仅为少数现象 [1][10] - 平台数据显示，鸡西市二手房单价较低区间集中在600元至900元/平方米 [9] 东北地区楼市整体表现 - 东北楼市处于深度调整期，市场呈现点状回温态势，不同城市房价走势分化 [10] - 2024年8月70个大中城市数据显示，新房价格方面沈阳、吉林环比上涨0.2%，而哈尔滨、丹东环比下降0.4% [10] - 二手房价格方面东北地区仅长春环比上涨0.1%，吉林、沈阳、哈尔滨环比均下降0.4%，锦州同比降幅达6.7% [10]

贝壳股价表现 - 贝壳(BEKE US)盘前股价上涨超过1%至18 55美元 [1] 房地产市场整体销售情况 - 2025年1月至9月TOP100房企销售总额为26065 9亿元人民币 同比下降12 2% [1] - 2025年1月至9月销售额降幅较1月至8月收窄1 1个百分点 [1] - 2025年9月单月TOP100房企销售总额环比增长11 9% [1] 房企具体表现 - 2025年9月百强房企中有72家单月业绩实现环比增长 [1] - 2025年9月百强房企中有45家企业单月业绩环比增幅超过30% [1] 销售增长驱动因素 - 9月百强房企销售环比正增长受季节性因素 核心城市限购政策放松及房企新规产品加推等因素带动 [1] 机构观点与行业评级 - 国盛证券维持行业"增持"评级 [1] - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量 [1] - 中介行业看好贝壳 [1]

全国楼市促销活动与市场活跃度 - 国庆中秋假期期间全国多地楼市迎来促销高峰房企大力促销核心城市新房供应量显著增加政策利好叠加传统销售旺季推动市场活跃度回升[1] - 多家头部房企在上海、广州、深圳等城市通过特价房、购房补贴等组合拳刺激销售[5] - 广东省内城市如深圳和东莞推出促销活动深圳举办房地产项目推介活动东莞提供优惠补贴如团购登记享额外98折吸引消费者看房[17] 政策影响与市场反应 - 北京8月出台的楼市新政推动下9月1日至29日新房网签0.32万套同比增长12.6%环比增长21.6%假期期间在售楼盘到访量和成交量有所上升[3] - 9月下旬以来重庆、合肥、武汉、广州、长春、邵阳、东莞等多地发布楼市新政涵盖公积金政策优化、限购松绑、购房补贴等举措推动市场活跃度显著提升[5] - 自9月5日深圳发布新政以来截至10月6日全市二手住宅网签3699套同比增长32.63%[13] 新房市场表现与产品趋势 - 北京五环外新房楼盘看房市民众多户型从70多平方米两居到160多平方米四居种类丰富销售人员为满足看房需求延长下班时间[3] - 不少城市在售楼盘主打好房子标准产品在功能上全面提升更注重为不同成长阶段家庭提供适配居住空间同一户型提供灵活空间选择得到购房人青睐[1][5] - 购房者在重庆和武汉的新房销售现场仔细查看房屋隔音效果、建材品质及小区绿化率等细节[7] 二手房市场动态 - 各地二手房市场活跃近期出台的房地产政策降低购房门槛使得二手房成交速度明显提升[9] - 广州天河区房地产中介门店客户以刚需为主假期期间客户带着明确购房清单决策速度加快提升带看效率和成交转化[11] - 深圳罗湖区二手房交易中心假期签约室几乎排满日均签约量约15到20单业主反映新政后咨询看房人数激增成功售出房子[13] 地方性活动与供需匹配 - 湖北武汉假期期间举办金秋购房节30余家房企集中展示100多个精品楼盘提供超1万套优质房源节前发布公积金新政降低门槛根据武汉房协统计9月30日至10月7日现场人流约2.3万人次意向成交1652套[22] - 重庆鼓励各区县出台优惠政策举办房交会汇聚优质房源释放政策红利促进住房以旧换新行业协会制定规则提供优先卖和放心买服务促进一二手房市场良性循环[20] - 湖北天门分批组织26个乡镇有购房需求人群进城看房设置集中展销、政策咨询等专区发放购房消费券提供一站式置业服务[22]

全球超级豪宅市场整体表现 - 2025年第2季度，全球12个市场成交价超过1000万美元的超级豪宅交易达590宗，总成交金额约118.48亿美元，交易量和金额分别较2025年第一季度增长约12.1%和约26.5% [1] - 与2024年同期相比，2025年第2季度全球超级豪宅交易量和成交金额分别增长约18.7%和约33.6%，显示市场持续强劲 [1] - 行业观点认为，尽管宏观经济环境复杂，但当前全球超级豪宅市场的增长动力预计将延续 [1][2] 主要城市市场表现排名与动态 - 2025年第2季度，迪拜以143宗超级豪宅成交稳居全球成交量榜首，成交量较前一季度增长约28.8% [1] - 纽约在2025年第2季度的超级豪宅成交金额约28.58亿美元，位列全球第一，成交金额较前一季度大幅上涨约1倍 [1] - 香港在2025年第2季度录得约53宗超级豪宅成交，位列全球城市第四，成交量较前一季度增长约26.2% [1] 香港超级豪宅市场具体分析 - 2025年第2季度，香港超级豪宅成交金额约9.97亿港元，较2025年第一季度劲升约43.9% [1] - 与2024年同期相比，2025年第2季度香港超级豪宅成交量（约53宗）和成交金额（约9.97亿港元）分别减少约13.1%和下跌约16.3% [1] - 市场观点指出，香港豪宅市场在2025年第2季度展现显著增长，交易量和金额均环比上升，反映了积压需求的韧性，预期复苏趋势将延续至下半年，并巩固其作为国际超级豪宅枢纽的地位 [1] 行业趋势与前景展望 - 行业观察显示，纽约市场呈现复苏态势，而洛杉矶和香港市场则出现强劲反弹，这彰显了市场需求的深度与多元性 [2] - 迪拜在全球超级豪宅市场中维持领先地位 [2] - 全球超级豪宅市场持续展现强劲表现 [2]

倡议背景与核心目标 - 北京市房地产中介行业协会于2025年9月30日发布倡议书，旨在规范房地产经纪行为、维护市场秩序、夯实房地产市场止跌回稳的基础 [2] - 倡议对象涵盖协会会员、房地产经纪机构及其从业人员、网络自媒体 [2] - 当前房地产市场被描述为正处于止跌回稳的关键阶段 [2] 舆论导向与信息发布规范 - 要求不唱衰做空市场，不得发布或传播夸大风险、制造恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [5] - 禁止故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免以偏概全片面解读行情 [5] - 规范信息发布，杜绝采用“标题党”手法，不得使用“房价大跌”“暴跌”等夸大表述，确保信息真实、准确、全面 [5] 业务操作规范 - 禁止为满足KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，不得为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [6] - 禁止恶意压价，要求科学评估房屋价值，不得采用PUA手段损害房主权益，不得通过虚报低价、做局砸盘等方式施压降价 [3][7] - 规范房源报价议价，需如实反映市场价格，不得故意压低报价，带看及替客户报价需签订委托合同，禁止未经授权以客户名义进行低价议价 [4][7] 收费行为与消费者权益 - 严格执行收费明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明费用 [8] - 规范佣金收取，不得通过承诺向购房者返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣或变相返佣 [8] 公平竞争与市场生态 - 禁止在新房代理和渠道业务中，利用优势地位要求房地产开发企业签订排他性协议或变相排他协议 [4][9] - 要求依据服务内容和质量合理确定收费标准，通过合同约定收费，不得通过低价竞争手段争抢业务 [9]

二手房市场价格走势 - 中原城市领先指数在9月22日至28日当周按周下跌0.2%至139.94 [1] - 2025年第二季度香港二手房价格呈现企稳迹象，中小型单位（100平方米以下）价格环比上涨0.2%，大型单位（100平方米及以上）价格环比下跌2.7% [1] - 同比跌幅收窄，中小型单位同比下跌3.8%，大型单位同比下跌5.8%，较2024年第四季度有所改善 [1] 新房市场成交结构 - 2025年新房成交中，新界低价盘（如十四鄉、屯門、将軍澳）热度较高，成交量占比达50% [1] - 中心城区库存压力仍然存在 [1] 政策影响与需求变化 - 2025年印花税政策调整，楼价400万港元及以下住宅单位的印花税从6万港元降至100港元，政策力度弱于2023-2024年的全面"撤辣"措施 [1] - 2025年上半年内地买家占比提升至17.74%，相比2020年的5.90%显著增加，为市场注入新增需求 [1] 宏观经济与市场环境 - 香港经济回暖带来收入预期改善，叠加阶段性宽松利率环境（如HIBOR短期下降），支撑楼市初步止跌 [1] - 2025年1-8月私人住宅房价指数仅微跌0.24%，显示价格磨底后出现企稳迹象 [1]

行业操作手法 - 中介机构培训职业看房人扮演买家，通过挑刺户型、点评装修等方式轮番向房东施压，促使房东降价，每场演出报酬为200元[1][3] - 中介通过安排假带看进行价格预演，以打探房东底价并避免真实买家谈崩，从而提高成交几率，中介人员每日需完成15组带看的KPI考核[3][5] - 通过精心编排的压价戏码击溃房东心理防线，例如挂牌价339万元的房子被要求从280万元开始报价，挂牌价538万元的房子通过强硬态度使房东从510万元成交[1][3] 市场与政策环境 - 上海房地产市场呈现复杂局面，2024年8月25日出台新一轮楼市调控政策，放开外环外限购并降低首付比例，新政后新房市场成交量短期明显回升，外环外区域销售受益尤为明显[5] - 二手房市场买卖双方博弈加剧，2024年上海二手房交易量达21.6万套，绝大多数交易通过中介机构完成[7] - 信息不对称问题凸显，链家已官宣隐藏二手成交价，加剧了房东在价格谈判中的被动地位[7] 法律与行业影响 - 中介的假带看操作涉嫌民事欺诈，根据《民法典》第一百四十八条，因使当事人陷入错误意识而进行的交易合同，卖家可申请撤销且中介费需退还[5] - 假带看事件极大透支行业信誉，推高交易成本，并可能加剧市场调整压力，上海市房地产经纪行业协会已连夜约谈二十多家相关企业要求核查[5][7] - 中介机构通过变相压价方式可实现每月收入高达50万元，而严格的KPI考核是促使中介人员采取造假捷径的重要原因[3][5]

楼市活动表现 - 10月份首个周末15个指标屋苑预约看楼量录得约537组，较上周末约528组按周续升约1.7% [1] - 本周末未有大型全新盘推售，市场焦点重投二手市场 [1] - 中秋节前周末部分活动阻碍二手看楼，但预约看楼量仍然表现活跃，按周靠稳微升 [1] 行业前景与驱动因素 - 预期踏入第四季楼市气氛将持续向好 [1] - 随着减息周期启动，购买力将会进一步释放 [1] - 10月份多个新盘部署应市，料新盘市场会相当热闹并吸纳客源 [1]

北京房地产中介协会发布行业规范倡议 - 北京房地产中介行业协会于9月30日发布10条倡议，旨在规范经纪行为，助力市场健康发展 [3] - 倡议明确禁止房地产经纪从业人员虚假带看、为满足KPI雇佣人员制造虚假带看量、引诱业主低价挂牌以获取“热销房源”标签等行为 [3] - 倡议要求禁止恶意压价，不得采用PUA手段损害房主权益，并需规范房源报价议价，如实反映市场价格 [3] 北京二手房市场近期表现 - 9月1日至28日，北京二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27% [3] - 截至10月2日，链家平台显示北京二手房挂牌量为14.1万套，短期挂牌量仍在高位 [3] - 9月北京二手房住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5%，为今年以来成交量第二高的月份，仅次于3月的19233套 [6] - 9月北京新建住宅网签3454套 [6] 市场成交量上涨的驱动因素 - 政策因素：8月8日北京出台楼市新政，放宽五环外限购限制，使部分人群获得购房资格，促进了改善型需求的释放 [6] - 供应因素：9月北京市住建委核发25张预售许可证，涉及22个项目，提供近6000套新房源，为市场提供了更多选择 [6] - 市场季节性因素：“金九银十”传统销售旺季，购房者关注度提升与开发商营销力度加大共同推动成交量上升 [7] - 价格因素：二手房市场出现“以价换量”现象，部分区域价格下调推动了刚需购房者入市 [7] 行业面临的深层次矛盾与挑战 - 高挂牌量是核心矛盾，二手房供给端压力巨大，导致市场呈现“以价换量”态势 [4][7] - 分析师指出，在供应同步增长的情况下，同一小区内价格更低的房源出售更快，导致价格持续承压 [7] - 全国市场亦呈现类似态势，重点城市二手房挂牌量维持高位，预计四季度交易活跃度温和回升，但“以价换量”短期难改 [8] - 新规“高得房率”产品对二手房及旧规产品形成冲击，影响了业主对二手房价格的预期 [8][9] - 市场基本面问题，如就业和收入预期不佳，导致卖房者倾向于一次性降价到位 [9] - 行业进入存量时代，二手房价格成为市场的“价格锚”，对未来政策需转向存量思维提出了要求 [9]