交易概述 - 宋都服务间接全资附属公司杭州和宏与绿地控股订立意向函，计划购买一处位于杭州的物业 [1] - 收购代价约为664.83万元人民币 [1] - 交易于2025年11月19日交易时段后公布 [1] 收购标的详情 - 物业位于浙江省杭州市萧山区盈丰街道杭州世纪中心2幢(西塔)17层1702号 [1] - 物业建筑面积约为228.83平方米 [1] 收购理由与战略考量 - 收购是实现资本保值及投资的良机，资产具备强大的保值及增值潜力 [1] - 物业位处杭州地标式建筑黄金地段，配套设施完善，拥有巨大市场需求，入住率高，变现能力强 [1] - 地标建筑的声望提升物业声誉，形成维持有利租金水平及高入住率的良性循环 [1] - 优越位置可为大型上市公司带来行业交流与合作的战略优势 [1] - 预期租户身份可能带来可预测及可靠的租金回报，从而产生稳定的收入来源 [1] - 当前房地产市场低迷，为以较低价格收购提供了有利时机 [1] - 以低于市场高位的价格购入物业预期将带来可观的资本收益 [1]

公司战略与业务拓展 - 公司董事会决议在中国设立一家新分公司，即深圳市朗华物业服务有限公司东莞分公司 [1] - 新分公司将主要从事物业管理业务 [1] - 该分公司将由公司全资附属公司深圳市朗华物业服务有限公司旗下设立 [1]

北京海淀区土地出让 - 北京海淀区挂牌一宗综合用地，起始出让总价84.22亿元，起始综合楼面价37366元/平方米 [1] - 地块总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米 [1] - 地块交通便利，周边有众多互联网企业和高校教育资源，是观察北京高端住宅和产业地产发展的风向标 [1] 珠免集团资产出售 - 珠免集团计划以55.18亿元现金向珠海投捷控股出售格力房产100%股权 [2] - 交易完成后，公司将彻底告别房地产业务，更加聚焦于以免税业务为核心的大消费业务 [2] - 此次交易是公司战略转型的关键一步，旨在轻装上阵，加速聚焦免税主业 [2] 金科服务私有化与退市 - 金科服务收到强制性现金要约，经提高后要约价为每股8.69港元，基本要约价为每股6.67港元 [3] - 若退市条件达成，最高收购金额约为23.27亿港元；若未达成，最高金额约为17.86亿港元 [3] - 此次私有化被视为行业深度调整的缩影，旨在通过退市后重组帮助公司摆脱困境，实现价值重估 [3] 大悦城地产私有化进展 - 大悦城地产私有化决议案已在法院会议上获计划股东批准 [4] - 公司上市地位预计将于11月27日下午四时起撤销，公司发行的股份总数为142.3亿股 [4] - 私有化是央企地产平台在行业调整期的战略抉择，旨在通过母子合一实现更高效的资源配置 [4] 中国南山开发集团人事变动 - 中国南山开发集团选举蒋铁峰为公司新任董事长，接替不再担任该职务的王秀峰 [5] - 本次人员变动属于正常人事变动，公司称其对日常管理、生产经营及偿债能力无不利影响 [5] - 新任董事长在招商蛇口的经验有望助力公司在港航物流、房地产开发等核心业务实现新突破 [5]

在停牌近一个月后，西南最大上市物企金科服务迎来了或将退市的命运。 11月18日，金科服务与Broad Gongga Investment Pte.Ltd.（下称"博裕资本"）发布联合公告，宣布中国国 际金融香港证券有限公司代表要约人提出收购金科服务全部要约股份的经修订无条件强制性现金要约， 并建议撤销金科服务股份的上市地位及恢复买卖。 目前，金科服务已同意为独立股东召开及举行临时股东会，以考虑（其中包括）退市决议案并对其进行 投票。倘退市决议案获准，假设退市接受条件获达成，该决议案于要约期（包括自达成退市接受条件后 至少28日的延长期）结束前将不会生效。 根据公告，金科服务提供了两种要约价：基本要约价为每股6.67港元，经提高要约价为每股8.69港元。 后者需满足两项条件：一是退市决议案于临时股东会上获批准；二是退市接受条件达成。 要约人及其一致行动人已累计持股总数达到约3.78亿股，占公司全部已发行股份约63.29%。据记者不完 全统计，博裕资本及其一致行动人从金科股份转让及其他公众股东要约收购累计投入已超过40亿港元。 受此影响，今日早间开盘金科服务迅速上涨，最高涨至8.09港元/股，收盘报8.05港元/ ...

近期回购操作 - 11月18日以每股6 220港元至6 300港元的价格回购90 00万股 回购金额563 65万港元[1] - 该股当日收盘价6 220港元 下跌2 35% 全天成交额4,853 11万港元[1] 年度回购概况 - 今年以来累计进行42次回购 合计回购1,796 60万股[2] - 累计回购金额达1 15亿港元[2] 历史回购明细 - 近期回购活动集中在2025年5月至11月 例如5月22日单次回购130 00万股 金额达860 00万港元[3] - 单次回购金额较高的日期包括5月23日回购660 00万港元 10月14日回购618 86万港元 10月17日回购618 60万港元[2][3]

私有化要约核心条款 - 控股股东博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约，拟以最高每股8.69港元收购公司全部要约股份并建议撤销上市地位 [1] - 要约方案设置双层价格结构，基本要约价为每股6.67港元，若退市条件达成则支付提高要约价8.69港元，较最后不受干扰日收盘价溢价18.07% [4] - 若退市决议未获批准或条件未达成，要约人最高应付金额约为17.86亿港元；若两项退市条件均达成，按提高要约价计算最高应付金额约为23.27亿港元 [5] 博裕资本控股历程 - 2021年12月，博裕资本以37.34亿港元对价收购金科服务22.69%股权，每股转让价格26港元 [2] - 2022年11月，博裕资本再次以每股12港元的价格收购金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元，交易完成后持股比例升至34.63% [2] - 2025年3月30日，博裕资本以6.67亿元（约7.18亿港元）成功竞得法院强制拍卖的1.08亿股（占总股本18.05%），持股比例从37.86%跃升至55.91% [2][3] - 截至目前，要约人及其一致行动人共持有金科服务63.29%的股份 [3] 退市条件与股权结构 - 股东要获得8.69港元的更高对价，需满足两项关键条件：退市决议案在临时股东大会上获得独立股东至少75%的批准且反对票不超过10%；要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳 [5] - 博裕资本已持有63.29%股份，尚需获得约32.3%的无利害关系股份有效接纳才能达成退市条件 [5] - 在博裕资本绝对控股的股权结构下，退市决议案通过几成定局 [5] 私有化动因与公司现状 - 私有化使公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司市场预期和股价波动压力，并减轻行政和合规负担 [1] - 金科服务近三年累计亏损约34亿元，市值大幅缩水至约47亿港元，上市平台的融资与品牌功能已显著减弱 [6] - 2025年半年报显示，公司期内总收入为23.35亿元，同比小幅下降3.1%，但现金及流动性资产达26.512亿元，全国管理面积保持约2.19亿平方米 [7] 退市后发展路径 - 退市后公司可快速进行资产处置、业务收缩或并表重组，将金科服务变身为现金奶牛或资产包，更灵活地实现资本退出 [6] - 短期内聚焦现金流回收，裁撤冗余人员，压缩高毛利但回款慢的业务；中期实施资产分层，将不同业态分拆，对外寻求REITs、险资或地方国资并购；长期可能通过并表或二次上市实现资本退出 [7] - 过程可能伴随更激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化、科技外包以及降低对母公司金科股份关联交易的依赖度 [8] 市场反应与资本投入 - 截至11月18日收盘，金科服务股价报收8.05港元/股，单日增幅达17.18% [1] - 博裕资本通过累计约53.82亿港元拿下金科服务55.91%股权，如果要约收购并完成退市可能还需付出23亿港元，累计投入或达77亿港元，远高于公司当前47亿港元的市值 [6]

控股股东股份配售事件 - 2025年11月13日，控股股东华润置地以每股41.70港元的价格配售4950万股公司股份，占总股本的2.17% [1] - 配售完成后，华润置地持股比例从72.29%下降至70.12%，旨在丰富股东结构、吸引机构投资者并提升股份流动性 [1] - 此次配售预计为华润置地补充资金约20.61亿港元，将用于土地收购、开发成本及一般营运资金 [1] 控股股东经营表现 - 2025年1-10月，华润置地商品房累计销售金额为1696亿元，同比下降16.6%，降幅与百强房企基本一致，行业排名稳居前三 [1] - 同期，华润置地权益拿地金额为334亿元，同比大幅增长37.6%，拿地均位于核心一二线城市，拿地楼面均价为28376元/平方米 [1] 公司业务运营 - 截至2025年上半年，公司在营购物中心共125个，第三季度新开业6个 [2] - 公司扩张策略兼顾一二线城市（如深圳、杭州）与下沉市场（如呼和浩特、淮安） [2] - 呼和浩特万象城于2025年7月4日开业，为城市更新项目，开业率达到100%，开业单日客流量突破20万人 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年收入为184.97亿元，同比增长8.5%，2026年收入为201.93亿元，同比增长9.2%，2027年收入为221.53亿元，同比增长9.7% [2] - 预计2025年归母净利润为40.73亿元，同比增长12.2%，2026年为45.54亿元，同比增长11.8%，2027年为51.05亿元，同比增长12.1% [2]

文章核心观点 - 福建省漳州市纪委监委将整治物业公司侵占业主公共收益问题作为“点题整治”核心内容，通过构建闭环监督模式、建立专户管理与定期公示机制，推动公共收益透明化运行 [4][5][12] - 整治遵循“群众点题、部门答题、纪委监督、社会评价”总体思路，旨在解决物业服务履约不到位、公共收益监管不规范等长期困扰基层的治理难题 [5][9][13] 整治措施与执行 - 龙文区率先探索，聘请2家会计师事务所对2019年以来7类公共收益项目进行专业审计，覆盖37家物业服务企业、69个物业项目，清理未收费广告位1000余处、收回开发商占用公共用房4处，涉及公共收益金额1405万余元 [6] - 市纪委监委通过“室组”“组局”联动机制开展下沉监督与线索摸排，并强化“室组+部门”联动，通过“每周一题”机制定期评估整治进展 [8] - 针对东山县某物业负责人拒不退还侵占的公共收益问题，县纪委监委协调相关部门开展联合执法，成功追回资金19.24万元 [8] 制度建设与长效机制 - 市城市管理局在《漳州市精细化城市管理规范》中单列“物业管理”科目，将公开小区公共收益收支作为硬性要求，实现常态化管理 [9] - 建立“三清单一指南”机制，包括《物业小区公共财产清单》《物业小区财务收支清单》《物业小区服务事项清单》和《住宅小区工作指南》，规范运行流程 [10] - 市物业管理协会制定住宅物业服务费行业参考价及服务等级标准，明确物业服务费对应的服务事项及支出范围，严禁将运营成本转嫁公共收益 [11] 技术应用与创新监管 - 龙文区通过“智慧物业服务管理平台”提供网上查询、电子留痕等功能，提升管理效率和透明度 [9] - 云霄县线下开设住宅专项资金账户，线上依托“福建省住宅小区公共收益信息管理系统”，对收支数据实时录入，动态跟踪 [11] - 市城市管理局创新参与机制，邀请市民对物业治理建言献策，截至目前共收集物业管理相关建议243条，解决群众急难愁盼问题2569个 [11] 整治成效与覆盖范围 - 全市累计排查物业服务企业348家、小区654个，责令整改企业176家 [9] - 在主城区芗城区，有物业管理的住宅小区均开设了公共收益专户，实行专户存储、季度公示 [9]

市场开盘情况 - A股三大指数集体低开，沪指跌0.24%，深成指跌0.31%，创业板指跌0.51% [1] - 水产、贵金属、草甘膦等板块指数跌幅居前 [1] 储能与锂电行业观点 - 储能电池紧缺逻辑确认，海博思创与宁德时代签订3年200GWh大单 [2] - 储能下游投资运营环节的超额利润将向材料、电池、集成等中上游环节让渡，锂电产业链弹性较大 [2] - 继续看好材料环节机会，尤其是6F、铁锂、负极、隔膜和电池环节 [2] - 后续关注排产旺季材料和储能电池供不应求带来的价格提升、10月/11月下游采购对2026年需求的明朗化、以及定价模式变化 [2] 消费行业观点 - 消费板块与双十一等线上促销的关联性将逐步降低，需重视“十五五”规划的中长期消费目标 [3] - 短期关注2025年12月针对2026年的消费相关政策，对2026年海外业务发展持乐观观点 [3] - 个股方面关注市场风格切换过程中的高分红率优质公司，以及各细分赛道中有阿尔法的公司 [3] 物业管理行业展望 - 行业经营模型正向“量价温和变化、现金流相对稳定”的健康可持续方向发展 [4] - 覆盖企业处于规模扩张推动收入利润温和成长、现金回款边际承压、分红意愿提升的发展阶段 [4] - 推荐业绩稳定、现金流优异、股息收益率高的优质标的 [4]

**保利物业 2025年第三季度电话会议纪要关键要点总结** **一、 公司经营与财务表现** * 2025年前三季度整体运营基调稳健 收入和归母净利润增速预计不低于5% 符合年初指引[3] * 基础物管板块维持双位数收入增长 主要受益于保利发展交付及第三方市场拓展[2][3] * 社区增值板块同比表现较上半年有所提升 收入和利润均有单个位数增长[3] * 非业主增值板块受地产周期影响 同比收入下滑 全年压力较大[2][3] 该业务贡献毛利仅占总结构的5.9% 与上游地产开发强度正相关[15] * 毛利率持续承压 公司通过精益管理对冲成本费用[2][3] 归母净利润达到增速指引 但相对收入增长压力更大[2][3] * 小业主端回款率受房价下行影响同比下滑明显 公服和商办回款总体可控[2][3] **二、 市场拓展与项目质量** * 2025年前三季度市场拓展延续双位数增长态势[3][8] 上半年单年合同金额增长约17-18%[3][8] * 全年市场拓展目标为单年合同金额不低于30亿元[4][8] * 新拓合同以国资 商办公服及三星产业类客户为主[3][4][8] 公服占比55-60% 商办类占比25%左右 住宅占比10-15%[12] * 核心五十城项目分布达到85% 单年合同金额超过1 000万的大项目占比五六成 项目质量提升显著[12] * 公司通过组织架构变革提高市场拓展专业性 各业态独立运作[12] 凭借国央企背景和标杆项目增强竞争优势[13] **三、 业务战略与服务品质** * 公司关注服务品质提升 针对不同档次小区推出不同产品线（如东方领域 40雅集 亲情合院）[6] * 升级400客服中心热线并结合AI客服应用 实施智能化工单系统调度 提高响应效率和服务效率[6] * 社区增值服务注重便民活动与日常生活便利性 如开设线下"合市集" 举办社区文化活动等[6] * 积极探索新业务条线 如景区综合运营产品 计划采用轻重结合方式[9] * 机器人技术应用处于试点阶段 与科技公司合作定制研发 一个清洁机器人约可替代1至1.5个清洁工 但需人力辅助 已在几十个项目中试点租赁模式[11] **四、 现金用途与资本规划** * 公司现金规划主要包括：储备约30亿元（三个月）运营资金[9] 增加科技投入和探索新业务[9] 用于分红[10] 以及用于逆周期并购[3][10] * 公司对并购保持审慎态度 因前几年估值较高未有大并购落地 目前并购热度下降价格更理性 将进行详细尽调以控制风险[8] * 2024年派息比例为50% 从2022年的25%逐步提升[2][5] 长期希望给予市场和股东可预期的稳步分红回报[2][5] 但尚未发布2025年具体派息指引[5] **五、 利润率展望与结构性因素** * 尽管保利发展新交付项目物业费提高（例如今年上半年新交付单价为3.33元 去年全年为2.81元）对毛利率有正面影响[7][14] * 但第三方物业增速快于保利发展交付增速 产生结构性影响 且基础物管毛利率较低 社区增值服务（毛利率最高）收入占比下滑 影响整体毛利率[14] * 预计2026年利润率仍将承压 但不会出现断崖式下跌 而是小幅逐步下滑[14]