公司财务与资产状况 - 锦和商管基于谨慎性原则 拟对可能存在减值迹象的相关资产计提减值准备 [1] - 公司预计2025年度计提各类资产减值损失合计22,562.96万元 [1] - 其中拟计提资产减值准备21,669.85万元 拟计提信用减值准备893.11万元 [1]

公司资产减值计划 - 锦和商管基于谨慎性原则 拟对可能存在减值迹象的相关资产计提减值准备 [1] - 预计2025年度计提各类资产减值损失合计22,562.96万元 [1] - 其中拟计提资产减值准备21,669.85万元 拟计提信用减值准备893.11万元 [1]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为亏损12,500万元至7,500万元[1] - 公司预计2025年度扣除非经常性损益的净利润为亏损22,500万元至17,500万元[1] - 上年同期（2024年度）公司净利润为1,475.32万元，扣非净利润为亏损9,580.64万元[1] 业绩变动原因 - 业绩变动主因是商办市场需求承压、租金下行[1] - 主营业务毛利率下滑[1] - 公司拟对部分资产及商誉计提减值准备[1] - 与同昌盛业的交易确认公允价值变动收益，对净利润有正面影响[1]

核心人事任命 - 珠海万达商管任命许粉为首席执行官，全面负责公司管理和运营工作，同时任命陈琦为首席运营官 [2] - 此次任命标志着一位在万达任职超过20年的资深管理者重回公司经营核心位置，一定程度上缓和了市场关于公司“去万达化”的担忧 [3] - 许粉于2006年加入万达集团，历任多个财务及管理职务，并于2025年8月成为珠海万达商管首位女性首席运营官 [3] - 公司董事会经过对多位内外部候选人的长期考察和全面考核后，最终决定由许粉出任首席执行官 [3] 公司背景与股权结构演变 - 珠海万达成立于2021年，是万达旗下的轻资产管理平台 [4] - 为应对未如期上市引发的对赌回购风险，万达于2024年引入新投资人并成立新平台大连新达盟，珠海万达成为其子公司 [4] - 2024年3月30日，太盟投资集团、阿布扎比投资局、中信资本等5家机构向大连新达盟投资约600亿元，合计获得60%股权，万达商管持股比例降至40% [4] - 新投资人入场后，珠海万达董事会构成发生变更，目前董事会中有6人来自新投资方，万达方面有4人 [5] 公司运营与战略调整 - 新投资人提出了“回归经营本质”的理念，并对公司组织架构进行了调整 [5] - 2025年8月，珠海万达在总部设立了运营、财务、人力资源三大体系，对原有多个中心进行了整合 [5] - 截至2024年12月31日，公司是中国境内513座已开业万达广场的运营方，管理面积超过7000万平方米，居于全球商业不动产运营首位 [5] - 2025年，公司新开业了20个万达广场 [5]

核心人事任命 - 珠海万达商管任命许粉女士担任首席执行官，全面负责公司管理和运营，其不再担任首席运营官 [1] - 珠海万达商管任命陈琦先生担任首席运营官，陈琦此前在卓越商管和旭辉商管担任总裁，并曾在龙湖商管和凯德商用担任核心运营岗位 [1] - 此次任命是继2025年8月管理架构调整后的最新人事变动，当时公司总部设立运营、财务、人力资源三大体系，并任命许粉为首席运营官 [1] 公司战略与运营表现 - 2025年新开业20家万达广场，以“轻资产”与“存量改造”为核心引擎 [1] - 公司深度下沉低线市场，新开业项目中商业三、四、五线城市项目占比超过70% [1] - 公司通过融合文旅、在地文化等创新模式提升项目价值 [1] - 万达广场产品已历经从1.0到4.0的迭代，其商业网络由超过500座商场构成 [3] 行业竞争格局与公司定位 - 在高线级城市，华润、龙湖等企业深耕并凭借产品定位和品牌资源占据优势，永旺、荟聚、凯德等外资企业也聚焦高线城市进行差异化竞争 [4] - 高线城市存量项目竞争激烈，万达广场面临升级变革的必然要求 [4] - 在下沉市场，万达凭借明显的先发优势、信息壁垒和管理效率，其“下沉市场之王”的地位尚无挑战者 [4] - 行业期待作为全球规模领先的商业运营管理者，珠海万达商管能在挑战中明确战略方向、稳定经营基本面，重返可持续增长轨道 [5]

2025年中国内地房地产大宗交易市场与REITs发展 - 2025年中国内地房地产大宗交易总成交规模为1448亿元 [1] - 2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势 [1] - 市场买方结构重塑，自用型买家崛起 [1] 公募REITs试点政策扩容与影响 - 2025年，中国证监会与国家发改委发布政策，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入公募REITs试点范围 [1] - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段 [1] - 政策为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [1] - 政策向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力 [1] 行业模式转型与未来增长点 - 市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显 [1] - 随着政策扩容至写字楼和酒店、扩募机制常态化，REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台 [2] - 房地产行业大规模增量扩张时代已经结束，存量提质增效的新阶段已然开启 [2] - 行业未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等多元赛道 [2] 北京零售市场发展动态 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间 [2] - 消费者愈发注重消费体验与文化内涵的深度融合 [2] - 以文化基因赋能商业、以场景创新突破瓶颈，构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键 [2]

事件核心观点 - 深圳卓悦中心与潮流零售品牌KKV因租赁合同纠纷导致门店被强制关闭，双方就“是否拖欠租金”及“是否构成根本违约”等核心问题存在严重分歧，事件已进入法律程序 [2][4] 合同与租金争议 - 卓悦中心主张KKV长期未达到约定业绩标准且从未支付合同约定的业绩租金，已构成根本违约，并依据租赁合同第13.11条款（连续3个月或一年内累计6个月仅缴纳基本租金无提成租金，甲方有权解约）发送解约公函 [5] - KKV方面强调其一直按合同约定的基本租金支付，并未拖欠租金，并指出合同约定的“固定租金+提成租金，两者取高”与解约条款存在矛盾 [2][5] - KKV认为卓悦中心四年多未对未缴纳提成租金提出异议，根据《民法典》规定，解除权一年内不行使即丧失 [5] - 卓悦中心反驳称KKV违约行为连续长达四年，解除权未过时效，此前未解约属于一种帮扶方式 [5] - 律师指出，认定根本违约需考虑合同目的能否实现，租金争议是商业租赁合同的主要权利义务；双方作为平等商业主体应尊重合同，但若格式条款存在极端不公平情形，理论上可能被认定为无效 [6][7] 门店业绩评估争议 - 卓悦中心指责KKV门店长期业绩低迷，核心品类X11潮玩在商品迭代、潮流适配度及经营业绩上与同场竞品泡泡玛特有显著差距，且未能履行主力店“造血”职能，反而消耗商场客流资源 [8] - KKV反驳称业绩不达预期主要因商场北区自开业以来人流少、品牌落位承诺未兑现、进驻品牌吸引力弱、空铺率高，并称KKV已是北区客流较好甚至最好的商户之一，销售数据排在前列，且经营数据呈稳健上升状态 [8] 协商与冲突过程 - 卓悦中心称自2025年9月起已与KKV协商，提供了调整店址（保留首层、迁至B1层或迁离北区）等方案，但KKV缺乏谈判意愿，随后在2025年11月至12月期间多次发送解约及催告函件 [9] - KKV方面回应称，如果有更好的位置愿意接受 [9] - 双方均表示在1月5日的冲突中有员工受伤 [4] 行业背景与深层含义 - 事件折射出实体零售行业生态变迁，过去依赖“首店经济”、“网红品牌”引流拉估值的粗放模式难以为继 [11] - 在存量商业过剩、流量转化低效的当下，资产估值更锚定“可兑现的收益能力”，客流需转化为实收租金，品牌需贡献稳定坪效，“持续履约+盈利贡献”成为资产价值核心支撑 [12] - 资本市场（如公募REITs）对商业地产的考核核心转向“稳定现金流”，倒逼商场运营从“规模扩张”进入“精耕细作”的资管时代 [12] - 律师指出，商场与品牌方关系存在动态平衡，合同设计应认可角色强弱转换，并需有“休戚与共”的合作精神 [12] 涉事公司现状与后续 - KKV为KK集团旗下品牌，KK集团表示将采取法律手段维权，并称此事为罕见个案，对公司整体运营无影响 [12] - KKV目前全球有700家门店，入驻超200个城市，2025年保持营收及盈利双增长；KK集团旗下4大品牌全球门店数突破1200家，公司上市工作正常推进 [12] - 卓悦中心北区于2022年开业，首家KKV和X11联名门店当时被规划为面积超过3000㎡的潮玩博物馆，是北区重点布局的“主力项目” [11]

事件概述 - 深圳福田热门商圈发生商业纠纷，潮流零售品牌KKV与深圳卓悦中心商场因租赁合同问题产生争议，KKV门店遭遇两次强制闭店，双方爆发冲突 [1] 争议双方核心主张 - **深圳卓悦中心主张**：租赁合同采用“低租金+业绩租金”模式，KKV门店长期业绩未达约定标准且从未支付业绩租金，构成根本性违约；在采取清退措施前已进行长达3个月的多轮沟通并提出多种协调方案（如减少租赁面积、更换地段），均被拒绝；为维护商场整体经营秩序与全体租户公平权益，依据合同条款解除合同并收回店铺 [1][3][4] - **KKV主张**：商场招商时关于人流及满铺率的承诺未兑现，近年来深圳卓悦中心北区人流量及满铺率均未达预期；公司租金水平与周边商户相近，但销售数据在同区域同等业态中位居前列，且门店经营数据呈稳健上升态势，不存在长期业绩低迷；合同中的解约条款为甲方格式条款，存在争议；将通过法律手段解决纠纷 [1][6] 事件发展过程 - 双方于2021年签订租赁合同，期限至2027年 [3] - 2025年12月14日，KKV首次遭遇强制闭店，商场以“业态调整”为由单方面要求提前解约，并采取停水断电措施 [3] - 2026年1月4日晚，深圳卓悦中心对KKV门店进行强制清场 [3] - 2026年1月5日晚，“卓悦中心”微信公众号就此事发布说明 [3] - 2026年1月6日上午，记者现场探访发现KKV门店已被围栏封锁，有保安看守，店铺未营业，商场工作人员表示预计该店铺后续不会再开业 [2] 相关公司与背景信息 - **深圳卓悦中心**：由金地、卓越、大百汇三大集团合资开发，2019年开业后成为福田CBD商圈地标 [5] - **KKV与KK集团**：KKV是KK集团旗下核心品牌，2022年KKV品牌营收占集团总营收66.5%；KK集团自2021年起已四次向港交所递交招股书，最近一次是2024年1月，目前已失效；2023年前10个月，KK集团实现营收约47.7亿元、净利润约2.1亿元，逐步扭亏为盈；KKV全球门店数已超700家，KK集团全球门店总数突破1200家；KKV是集合食品、美妆、玩具、家居、文创等多种品类的精致生活方式集合品牌，是购物中心热门的次主力店品牌之一 [6][7] - **KKV在深圳布局**：根据大众点评展示，KKV在深圳有约20家门店，分布于前海壹方汇、星河COCO City、龙岗万达、万丰海岸城等 [7] 行业合同模式与专家观点 - 租赁合同采用的“低租金+业绩分成”模式适合新锐品牌与商场培育期项目，核心风险在于销量，合同需明确保底、同场对比、信息对称条款 [6] - 在此类合同模式下，责任认定需依据合同条款及双方对经营情况的可控程度，若商场未保障经营环境或品牌未达标且不调整，均需承担相应责任 [7] - 专家指出强制闭店不可取，业内通常采用“经营共建+第三方审计+资本化重组”的三段式缓冲方式来解决类似纠纷，核心是先把客流做大再谈利益分配 [7]

事件概述 - 深圳福田卓悦中心与潮流零售品牌KKV因租赁合同纠纷升级，KKV门店遭遇第二次强制闭店，双方爆发冲突并各执一词 [2] - 事件始于2025年12月，商场方首次以“业态调整”为由对KKV强制闭店，2026年1月4日晚进行强制清场，冲突中一名KKV工作人员受伤送医 [4][6][8] 争议焦点：租金模式与业绩 - 租赁合同采用“低租金+业绩租金”模式，业绩租金为门店当月营业额分成 [9] - 卓悦中心称KKV长期业绩未达约定标准且从未支付业绩租金，构成根本性违约，在清退前已进行三个月多轮沟通并提出多种协调方案均被拒 [9][10] - KKV反驳称合同租金为固定租金与提成租金两者取高，商场引用的解约条款为存在争议的甲方格式条款 [12] - KKV指出卓悦中心北区人流量、满铺率未达预期，空铺率高，商场招商承诺未兑现，但KKV在同区域销售数据位居前列且经营数据呈稳健上升态势 [12] 双方立场与行动 - 卓悦中心立场：KKV违约在先，清退是为维护商场整体经营秩序与全体租户公平权益的标准管理行为，合作期间曾通过租金减免、投入营销资源等方式提供运营支持 [10] - KKV立场：将通过法律手段解决纠纷，强调此次单店纠纷不影响整体运营，公司全球门店数已超700家，集团全球门店总数突破1200家 [12] 行业背景与合同模式分析 - 律师指出，“低租金+业绩分成”模式适合新锐品牌与商场培育期项目，核心风险在于销量，合同需明确保底、同场对比、信息对称条款 [12] - 责任认定需依据合同条款及双方对经营情况的可控程度，强制闭店不可取，业内建议采用“经营共建+第三方审计+资本化重组”的缓冲方式解决纠纷 [13] 相关公司背景 - KKV为KK集团旗下核心品牌，KK集团自2021年起已四次向港交所递交招股书，最近一次是2024年1月且目前已失效 [13] - 据招股书，KK集团2023年前10个月实现营收约47.7亿元、净利润约2.1亿元，逐步扭亏为盈；2022年KKV品牌营收占比达66.5%，是集团核心收入来源 [13] - KKV是精致生活方式集合品牌，集合食品、美妆、玩具等多品类，是购物中心热门的次主力店品牌之一，在深圳有约20家门店 [17]

事件概述 - 潮流零售品牌KKV位于深圳卓悦中心的门店于2026年1月5日被商场方强制关停 双方发生肢体冲突并导致警方和医护人员到场 [1] - 此次关停距离该店上一次因类似纠纷关闭后恢复营业不到20天 [3][8] 双方争议焦点 - **KKV方面观点**：对关停感到震惊 指责商场方在无通知情况下进行强清并设置围栏阻止经营 已向有关部门反映情况 [1][10] - **KKV历史说法**：声称与卓悦中心签署了2021-2027年的合作协议 一直按时交租从未欠费 并曾控诉商场方在2025年12月采取停水断电等强制手段解约 [7][3] - **卓悦中心方面观点**：关停系因KKV从未按照合同支付约定的“业绩租金” 已构成根本违约 解除合同行为正当、程序完整、举措合法 [1][10] - **卓悦中心补充说明**：KKV门店自开业以来长期业绩未达约定标准 管理方曾通过租金减免、营销资源投入等方式累计给予KKV近44万元的运营支持 [1][11] 公司背景与经营状况 - **公司简介**：KKV是KK集团旗下的潮流零售集合品牌 集团旗下还拥有THE COLORIST调色师、X11等多个品牌 [14] - **融资与上市**：KK集团自2015年成立以来已完成7轮融资 自2021年起四次向港交所递交IPO申请 最近一次于2024年1月提交的申请目前已失效 [14] - **财务表现**：KK集团2020年至2022年营收分别为16.46亿元、35.24亿元、35.51亿元 同期净利润分别为-20.17亿元、-56.81亿元、0.62亿元 2023年前十个月营收47.69亿元 净利润2.09亿元 [14] - **品牌贡献**：KKV是集团核心收入来源 2022年营收占比为66.5% [14] - **门店规模**：截至2023年前10个月 KK集团门店总数为724家 其中KKV品牌门店为421家 [15] - **扩张速度**：KKV在2020年至2022年新增门店数分别为168家、149家、65家 2023年前十个月新增50家 开店速度放缓 目前全国门店约600家 意味着2024年与2025年净增约180家 年均新增90家 低于2020年水平 [15] 行业与商业趋势 - **商场运营策略转变**：商业地产对品牌租户的评估标准从看重瞬时客流和网红打卡 转向更加聚焦于品牌的长期盈利稳定性、产品独特竞争力与商业合约的履约能力 [11]