广州商业地产市场总体格局 - 广州商业地产需求在分化中重塑，新兴风口行业的高成长性企业正成为办公租赁市场的新增需求[1] - 非保税物流仓储和酒店业态在2026年新增供给显著，行业发展机遇与挑战并存[1] 甲级办公楼市场 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍[2] - 2025年广州甲级办公楼平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%，平均租金同比下跌9.7%[2] - 新兴消费内容产业、品牌出海的配套专业服务行业以及战略性新兴产业是办公楼租赁需求增长的核心驱动力，合计贡献全年约40%的新增租赁面积[3] - 新兴产业具体包括直播电商、移动游戏、IP内容创作、跨境支付、国际物流、海外营销、跨境法律咨询、人工智能、低空经济和半导体等领域[3] - 预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，为市场内生增长与多中心发展格局提供支撑[3] 非保税物流仓储市场 - 直播电商、跨境电商、即时零售等新业态的快速增长推动华南地区非保税物流仓储业务发展[4] - 国内电商、即时零售企业及第三方物流企业是市场的主要租赁来源[4] - 2026年非保税物流仓储市场供应预计维持高位，除惠州外，其余四城新增供应预计均超过100万平方米[4] - 部分子市场空置率可能继续上行，新旧项目竞争加剧，租金面临下调压力，续租议价空间或将扩大[4] - 需求将围绕“性价比”在不同城市与子市场间更灵活地配置与迁移[4] 酒店及旅游地产市场 - 2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，出租率显著提升5.2个百分点至73.0%[5] - 2025年前11个月，广州高端酒店每间可售房收入同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平[5] - 2025年全年广州中高端及以上酒店新增客房约1091间[5] - 2026年广州将迎来中高端及以上酒店新开业小高峰，预计新增客房供给量约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店[6] - 2026年市场竞争预计趋于激烈，业绩增长更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率提升[6]

活动概况与核心目标 - 首届“走进平谷·共创未来”韩国企业平谷行专场论坛及中韩首届冰雪企业联谊会在北京平谷举办[1] - 活动旨在深化中韩产业对接，培育合作新动能，推动双方合作向更深层次、更宽领域、更高水平迈进[1][3] - 活动形式为“主题推介+企业分享+冰雪联谊”，集中向韩国企业展示契合其投资方向的业态[3] 参与方与历史合作背景 - 近三十家韩国企业和商协会代表参与，包括韩国驻华机构、大韩贸易投资振兴公社（KOTRA）、斗山、希杰、圃美多等[3] - 自2002年首批汽车配件韩企入驻以来，双方合作版图已从制造业拓展至食品加工、医疗器械等领域[3] 平谷区产业定位与推介重点 - 平谷区锚定中国首都国际交流交往重要承载地定位，加快服务和融入高水平对外开放大局[3] - 向韩国企业集中展示食品营养、宠物经济、合成生物等业态，持续做强现代种业、智慧农业、合成生物、食品营养健康等优势产业链[3] - 平谷区产业蓝图聚焦“农业高科技、物流大流量、休闲新时尚”[5] 实地考察与签约成果 - 韩国企业家实地考察了中关村平谷园、农业科技园区、东久新宜智慧城市物流谷[5] - 平谷区为对两地合作有突出贡献的韩资企业代表颁发“平谷国际友好使者”聘书[5] - 平谷区相关部门与多家韩企就食品加工、新材料应用等领域签署合作意向书，标志着合作项目进入实质性推进阶段[5] 冰雪经济与文旅设施 - 活动在北京渔阳国际滑雪场举办，该雪场总占地超30万平方米，规划建设13条雪道，配备2条缆车及9条魔毯[6] - 雪场累计承办各级赛事200余场，已发展成为集冰雪运动、休闲度假、赛事承办于一体的综合性文旅休闲企业[6] - 雪场打造全国首家2万平方米专业宠物冰雪主题乐园，填补国内携宠冰雪游乐市场空白[6] - 雪场紧邻高速，辐射北京城区、河北承德、天津蓟州等区域，构建起京津冀“1小时”冰雪经济圈[6] 文化展示与产业实力 - 设置提琴文化展示区，平谷区被誉为“提琴之乡”，世界每三把提琴就有一把来自平谷[9] - 北京华东乐器有限公司是平谷区东高村镇的代表，提琴产品远销40多个国家和地区，并成功实现向中高端专业演奏级产品的转型[9] - 设置书法文化展示区与互动创作区域，展现平谷区“书法之乡”的深厚底蕴[11] - 设置特色食品与农特产品展区，汇聚圃美多、紫兴园、原麦山丘等品牌及本地优质农特产品[12] - 设置2026马年主题“马年栓马”文创互动体验区，增强文化互动体验[12] 未来合作方向 - 平谷区下一步将聚焦汽车配件、食品营养、合成生物智造、共享中央厨房、宠物经济等重点领域，持续深化与韩务实合作[12] - 计划不断优化营商环境，吸引更多韩国优质企业落户平谷、深耕发展[12]

核心观点 - 平谷区预计在“十四五”期间实现GDP从2020年的374亿元到2025年突破600亿元的增长 并围绕“农业高科技 物流大流量 休闲新时尚”三大领域推动重大项目建设实施[1] 经济发展目标与战略 - “十四五”时期GDP预计从2020年的374亿元增长至2025年突破600亿元[1] - 2026年将围绕加强土地 人才 资本三大要素供给采取创新举措以推动重大项目落地[1] 土地要素供给举措 - 在物流建设中实现了“物流大地块内部路”等五大创新 成功建成310万平方米高标准仓库 成为全市最大物流仓储设施集群[1] - 未来将积极运用产业用地弹性出让 乡村地区简化规划实施等政策 推动土地混合开发和用途合理转换 优先保障重大项目建筑规模指标供给[1] 人才要素供给举措 - 建设农业中关村人才综合改革试验区 出台一揽子政策[2] - 实施领军人才集聚计划 科技人才创办企业最高可享500万元补贴[2] - 实施青年人才创业扶持计划 建立区级资金池 每年遴选支持青年创业项目[2] - 对引才伯乐提供最高100万元奖励 为入区人才提供最高30万元购房补贴[2] 资本要素供给举措 - 发挥政府投资基金牵引作用 设立农业中关村创投基金 宠物经济基金 构建覆盖企业全生命周期的支持体系[2] - 构建政银企共赢生态 紧扣乡村振兴 绿色低碳等需求开发特色金融产品 推进投贷联动 股债联动等模式创新[2] 农业高科技领域重大项目 - 围绕建设未来农科城 重点推动国家农业科技创新港一二期等项目建设[3] - 稳步推进首都共享中央厨房 紫兴园二期等项目建设[3] 物流大流量领域重大项目 - 加快建设京平“H”型铁路扩能 平谷地方铁路南北场站 前置仓等重点项目[3] - 把握轨道交通22号线贯通节点 探索“客货两用”模式 打造物流“公交线”以助力构建首都现代物流骨干网络[3] 休闲新时尚领域重大项目 - 重点推进金海湖高质量发展提升项目[3] - 以“珍珠项链”思维推进23公里环湖景观道 34公里环湖滨水绿道和62公里环湖山顶步道串联贯通 打造市民乡村休闲生活向往地[3]

行业政策与宏观背景 - 2026年作为新一轮五年规划开局之年，交通运输主管部门明确将“一网四化”建设列为核心推进方向，旨在建设现代化高质量国家综合立体交通网，支撑“全国123出行交通圈”和“全球123快货物流圈” [4] - “四化”具体指一体化融合、安全化提升、数智化升级和绿色化转型 [4] - 全球供应链产业链格局正经历深刻变革，推进现代供应链物流体系建设以提升效率、降低成本和增强韧性，已成为推动经济高质量发展的坚实保障 [4] 华为公司战略与业务布局 - 华为整合内部资源成立了物流与仓储智慧化专业军团，旨在为业务场景寻找适用的数字化、智能化技术，打通物流数字世界中的“堵点”与“断点” [5] - 公司依托在数字化供应链领域积累的“灵鲲”大数据平台与“灵蜂”智能优化平台的核心技术能力及实践经验，为行业提供服务 [5] - 华为已服务全球100多个港口、200多家物流与仓储企业、300多条城市轨道、超18万公里铁路、70多座城市的道路交通、超20万公里公路网络、210多家机场航司和空管 [8] - 未来将持续深入行业，坚持业务需求与科技创新双轮驱动，联合客户伙伴共同构建大交通大物流数智底座 [8] 具体合作与项目成果 - 华为与云南建投物流深度合作，围绕其“成为世界一流供应链生态运营商”的愿景，对跨境物流、园区运营、冷链服务等关键场景开展联合诊断 [5][6] - 双方共同推进方案设计，形成了支撑云南建投物流向绿色智慧供应链转型的“云-网-边-端”协同技术架构 [6] - 在“链通生态·质享未来”大会上，双方联合发布了首个“华为智慧物流全球样板点”，并启动了“云链物流大模型研发计划” [1][8] - 大会还揭牌了“院士专家产业协同创新中心”，并签约了多项合作 [1] 数字化转型核心观点 - 企业开辟“第二增长曲线”的关键在于推动转型从技术应用层面向商业模式与战略重构升级，必须以数字化思维重塑业务，让数据驱动贯穿全过程 [6] - 释放海量数据价值需首先筑牢数据治理根基，构建安全可信的数据共享平台与数智底座，将分散资源转化为高质量、可运营的数据资产 [7] - 人工智能是提升运营“质效”的关键驱动力，其价值在于通过构建统一的“智慧物流大脑”实现多园区资源的系统化整合与全局优化 [8] - 深化大模型等技术应用将推动整个体系向更智能、更敏捷的新阶段演进 [8]

人事任命与战略意义 - 普洛斯任命创始成员、资深高管赵明琪为新设立的中国首席执行官，全面领导中国市场的物流及产业基础设施、算力中心、新能源及基金管理等协同业务板块，向全球首席执行官梅志明汇报 [1] - 此次任命体现了公司长期坚持的本土化人才培养与继任规划，并揭示了其战略上高度重视加强中国新经济业务的协同效应，迈出了关键一步 [3] - 公司坚持“全球本土化”文化，重视本土人才的培养与充分授权，此策略被视为其在中国市场实现跨越式发展、赢得独特竞争优势的关键 [4] 新任CEO的背景与业绩 - 赵明琪自2003年公司进入中国市场时便加入，是创始成员之一，一直承担重要领导角色 [5] - 2011年，她带领孵化了科创产业园新业态，为普洛斯中国业务注入新的增长动力 [5] - 在2018年至2025年间，她担任普洛斯资产中国区联席总裁，领导一支500多人的专业团队，负责分布在70个城市和地区、运营面积达4,000万平方米的物流与产业基础设施资产 [5] - 这些基础设施深度服务生活消费、生产制造及进出口贸易三大供应链，覆盖超过2,500家客户，其中服务内需市场的部分占比已接近90% [5][7] - 她领导的团队能力覆盖“战略规划、投资开发到运营管理”的全链条，决策迅速，执行力强大 [5] 公司在中国的发展历程与业务演进 - 自2003年进入中国后，普洛斯将国际先进的选址逻辑、仓储设计、运营管理与中国实际结合，引入和制定了现代化仓储设施标准，建立起规模化的高标仓网络 [6] - 公司根据中国市场不断迭代仓储标准体系至十多个版本，并积极参与多项国家及行业标准的制定 [6] - 公司服务对象从最早的跨国企业逐步扩展到本土龙头企业，目前运营的产业空间中服务内需市场的部分占比已接近90% [7] - 公司业务已从单一的物流仓储，延伸至供应链、算力与新能源三大新经济基础设施领域，形成紧密协同的产业服务底座 [7][8] 当前业务规模与市场地位 - **物流与产业基础设施**：资产分布在70个城市和地区，运营面积达4,000万平方米，覆盖超过2,500家客户 [5] - **算力中心**：在全国布局了20个数据中心，可提供IT负载1.4吉瓦，已交付超过400兆瓦，是国内排名前五的算力中心服务商 [7] - **新能源业务**：涵盖分布式光伏、集中式光伏、风能、储能的投资开发与资产管理，在管的装机规模已超1吉瓦 [7] - **基金管理**：旗下中金普洛斯REIT是中国“首发+扩募”双首批的公募REITs之一，也是上交所首支仓储物流REIT，上市以来累计分红14次、分红金额近14亿元，是目前规模最大的物流仓储类REIT [10] 行业机遇与公司战略定位 - 以物流园区、算力中心、新能源设施等为代表的“新基建”资产，不仅提供强韧的抗周期现金流，更契合数字经济与绿色能源转型的产业趋势与国家战略 [9] - 具备覆盖“战略规划、投资开发到运营管理”全链条能力，并能通过产业生态高效协同构建差异化竞争优势的企业，有望在新一轮产业周期中扮演重要角色 [9] - 公司被视为市场中坚力量，其能力在于依托深度服务客户和市场的产业洞察与实践经验，以最快速度响应政策及市场变化，把握中国经济结构性转型带来的基础设施需求跃迁 [8] 市场认可与资本合作 - 2023年8月，中东主权财富基金阿布扎比投资局在对中国新经济产业前景高度认可的基础上，投资15亿美元，升级为普洛斯集团的战略投资伙伴 [9] - 公司的算力中心业务引入了数字强省浙江的国资伙伴成为股东 [9]

项目概况与进展 - 海南国际智慧物贸云港项目正在加紧施工，现场有上百名工人 [2] - 项目计划在春节前完成全部砌体工程 [2] 项目区位与投资方 - 项目位于海口江东新区临空经济区 [2] - 项目由四川省港航投资集团旗下海南云港发展有限公司投资建设 [2] 项目规划与定位 - 项目规划占地约56亩 [2] - 将建设智能仓储、冷链物流、跨境物贸综合服务中心等设施 [2] - 旨在打造数字化跨境综合物贸示范园区 [2]

鹭湖艺术中心项目概况 - 项目为龙华区目前最大的公共文化设施建筑群，集大剧院、群艺馆、图书馆于一体，已于近日竣工并将于本月正式投用 [1] - 项目占地面积约4.8万平方米，总建筑面积达18.4万平方米，整体建筑分为地上四层、地下二层 [2] - 项目设计融合自然山水，曾获2018WAF世界建筑节优胜奖、2022IAA国际建筑奖等六项国际大奖 [2] 鹭湖艺术中心功能配置 - 大剧院包含1416座大剧场和577座中剧场 [3] - 群艺馆设有378座小剧场和233座国际会议厅 [3] - 图书馆可藏书约115万册，配备240座报告厅及智能图书分拣系统 [3] - 项目将系统性重塑龙华区公共文化服务格局，并已安排现象级IP《只此青绿》于1月15日起连演四天 [3] 龙华区2026年市级重大项目总体情况 - 2026年龙华区共有59个项目纳入市级重大项目，总投资额突破2150亿元 [1][4] - 项目涵盖民生改善、现代产业、基础设施等多重领域，年度计划投资超230亿元 [4][5] - 2026年一季度龙华区新开工项目22个，总投资211.7亿元，年度计划投资32.3亿元 [4] 龙华区2026年一季度新开工项目分析 - 从行业分布看，民生改善类项目5个，总投资157亿元，占比超六成 [5] - 现代产业类项目11个，总投资36亿元，集中于高端制造、智能装备等赛道 [5] - 基础设施类项目6个，总投资18亿元 [5] - 从投资主体看，社会投资项目总投资达196亿元，占比91.6% [5] 重点产业项目介绍 - 全球高端测量装备及传感器制造产业园项目由瑞典海克斯康集团投资15亿元建设，占地约3.6万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，计划于2027年封顶 [7] - 该项目预计投产后五年内累计实现产值130亿元 [7] - 精密温控节能设备研发中心及生产基地总投资7.5亿元 [8] - 龙华低空分布式航网项目一期总投资4000万元 [8] - 赖屋山城市更新项目总建筑面积约60万平方米 [8] 龙华区长期项目规划与土地保障 - 龙华区已谋划重大项目超300个，总投资近8000亿元，预计“十五五”期间带动固定资产投资6000亿元以上 [9] - 通过“政府统筹+国企做地+央企开发”净地供应机制，成功收储产业用地17.7公顷，预计“十五五”期间将完成投资超200亿元 [8] - 龙华区正构建“审批高效、用地充足、资金充裕”的服务体系以推动项目 [9]

上合组织（连云港）国际物流园2025年运营表现 - 2025年全年物流量达到8435.88万吨，同比增长13.52% [1] - 2025年全年集装箱运量达到67.7万标箱，同比增长4.48% [1] - 物流量与集装箱运量均创下历史新高 [1] 物流园功能发展 - 物流园持续提升其物流中转基地功能 [1]

行业核心趋势 - 行业呈现“政策高地抢滩+全球资源整合+科技场景落地”的显著特征，头部企业通过跨境合作、股权并购、绿色基建等方式优化资产结构，提升综合竞争力 [2] - 行业向科技化、绿色化、全球化转型，资产整合成为企业优化资源配置的重要途径 [2] - 物流产业资本运作热度持续攀升，企业通过股权投资与并购补强业务短板 [3][4] 企业战略与资产运作 - **ESR**：正在评估出售价值数十亿美元的中国资产，同时仍对中国内地市场保持高度关注，积极探索智慧物流及数据中心等新兴业务的增长机会 [2] - **ESR REIT**：以3.38亿新元将新加坡8个物流项目出售给Brookfield博枫，进一步优化海外资产组合 [2][4] - **中通快递**：斥资1.78亿元收购浙江星联航空货运，以补足航空物流运力短板，提升跨境及高时效物流业务的竞争力 [3][4] - **申通快递**：子公司吉仓三期基金完成备案，拟收购阿里旗下三家公司的股权，以深化与电商平台的协同效应 [3][4] - **中新集团**：拟投资5000万元布局苏州鼎砾，切入物流供应链科技前沿领域，助力优化产业投资布局 [2][4] - **重庆发展投资有限公司**：取得重庆物流集团67%的股权，间接控制重庆港合计50.53%股份，助力整合区域物流资源 [3][4] - **韵达控股**：申报的20亿元小公募债项目获受理，为企业网络建设与技术升级注入资金动能 [3][4] 产业基金与资本合作 - **菜鸟与中国人寿**：联合发起规模17亿元的仓储物流专项基金，重点投向长三角及长江中游城市群的高标准仓储设施，这是双方在仓储物流基础设施领域的第三次深度合作 [4][5] - 此前两次合作已达成超150亿元资产管理规模，形成成熟的“投资-运营-退出”闭环，菜鸟负责智慧物流运营与数字化管理，中国人寿提供长期资金支持，形成“产业+金融”的标杆合作模式 [5] - 该基金出资结构多元稳健，引入申通快递、友邦人寿等多家机构投资人，整合产业与金融资本优势，借助风险共担机制增强抗波动能力 [5] - 基金优先收购运营成熟、租金稳定的优质仓储项目，聚焦电商物流、智能制造配套仓储等细分领域，通过集约化资产配置提升区域供应链响应效率 [5] - 申通快递的加入强化了产业链协同，为基金资产提供了稳定的租户资源，进一步保障收益稳定 [5] 物流REITs动态 - **南山控股（华泰宝湾物流REIT）**：控股子公司正筹划新购入基础设施项目，拟纳入的四座项目均坐落于新一线城市核心物流枢纽区域，兼具“核心区位+高标配置”双重优势 [5] - 成都龙泉项目紧邻天府国际空港，聚焦西南地区电商与制造业物流需求 [6] - 西安项目辐射西北市场，为中欧班列提供仓储配套服务 [6] - 宁波项目依托港口优势，主打跨境物流与大宗商品仓储 [6] - 青岛胶州项目衔接北方港口群与内陆产业带，形成多式联运枢纽 [6] - 这些项目普遍配备智能分拣、恒温仓储等现代化设施，出租率保持在95%以上，租户涵盖电商龙头、高端制造企业等优质客户，具备稳定的租金收入来源 [6] - 纳入新一线项目后，既能提升资产分散性以降低区域风险，又可借助新一线城市经济增长红利提升收益，为投资者提供更稳定的现金流回报 [6] - **国泰海通东久新经济REIT**：于12月顺利完成2025年度首次扩募，采用定向发行方式，募集资金总额3.59亿元，主要用于收购东久工业旗下南通、重庆两处优质单层标准厂房 [6] - 扩募获得瑞众人寿、国泰海通证券、申万宏源证券等11家机构作为战略投资者积极响应，合计认购扩募份额的50%，锁定期为18个月 [6] - 基金管理人提议将基金存续期由45年延长至47年，以匹配基础设施项目长期运营的需求，此次扩募通过地域与产业的多元化配置提升抗风险能力 [6][7]

公司战略与核心业务 - 公司致力于构建全球仓网，为供应链筑基，以物流基础设施服务产业发展 [1] - 公司前身为京东自建物流体系的基础设施部门，基于长期服务物流与电商的经验，为产业客户提供定制化仓储产品 [2] - 公司定位为以供应链为基础的技术与服务企业，积极推进供应链技术和服务“走出去”，在当地建设基础设施以融入当地市场 [5] 国内市场运营与能力 - 公司运营高度自动化、智能化的物流体系，可轻松应对零售旺季快递高峰，例如东莞智能产业园双层库的交叉带分拣系统全长22公里，日均可处理百万级订单 [2] - 公司沉淀的系统能力包括单层9米净高、3吨承重的仓库结构，科学规划的分区，以及高效的车流动线设计 [2] - 在京东618购物节期间，公司各地园区平均每天保障服务9万辆车次和11万人次的流动 [2] - 公司在30个省（自治区、直辖市）运营着超过220个高标准物流园，基本布局在各地主要交通枢纽，选址一般距离高速路口车程15分钟内 [3] 国内客户合作案例 - 公司与日日顺供应链达成战略合作，首个合作项目京东平谷智能产业园已准备投入运营，将提升后者在华北区域的仓储分拣与配送效率 [3] - 公司为宝马公司量身打造区域配送中心，仅用12个月时间，并已为其提供多个定制化物流基础设施服务，其中两个获得LEED绿色建筑认证 [4] - 公司在江苏常州为理想汽车定制占地10万平方米的高标仓，采用“全托管”模式，仅用时7个月就完成交付 [4] 国际业务拓展与布局 - 截至2025年12月31日，公司的高标准物流园已在12个国家和地区落地，拥有50余座物流园，覆盖全球主要经贸枢纽 [5] - 公司为跨境企业提供从选址筹建、合规准入到运营管理的全流程支持 [5] - 在印度尼西亚雅加达，公司通过优化库内动线设计，帮助一家家电品牌提升物流效率，并将短期租赁合作转化为长期战略伙伴关系 [6] - 公司在中东的物流节点帮助吉利汽车大幅压缩对中东市场的交付周期，并成为后者在当地主要的汽车备件中心之一 [6] - 公司在德国威廉港和英国考文垂的物流园分别为大众汽车、Polestar极星等企业提供综合物流仓储服务 [6] 生态协同与增值服务 - 公司可高效协同京东生态资源，实现多维度、长供应链的服务与产品定制 [7] - 公司联动京东工业，针对库内硬件物流设施实现集约化采购，为客户降低供应链硬件设施的采购成本 [7] - 公司以京东科技为技术底座，为园区客户提供自动车流量评估、车辆调度等服务，并运用AI技术监测库内作业动线和饱和度 [7] - 在英国考文垂的物流园凭借“4小时覆盖英国90%区域”的区位优势，搭配京东物流的高效服务，为智能家居企业提供全链条解决方案 [7] 未来发展方向与价值重构 - 公司从多维度重构供应链基础设施价值：在效率维度，通过物联网监控降低运维成本；在绿色维度，搭建分布式光伏和储能系统；在生态维度，链接多家专业服务机构提供一站式跨境服务 [8] - 2026年，公司将持续完善物流网络全球布局，为跨境商家及供应链企业全球化发展提供坚实基础 [8]