行业核心观点 - 运营能力决定资产流动性，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方更易获得证券化市场资本青睐 [2] - 住房租赁行业政策导向从单一供给刺激转向制度筑基、金融赋能、规范提质及需求适配的体系化治理 [5] - 尽管保租房REITs二级市场出现阶段性调整，但政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市资产的高出租率与现金流稳定性使其成为抗周期优质配置标的 [8] 政策环境 - 2025年9-10月中央及地方政策聚焦政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面 [2] - 金融支持力度持续加大，截至2025年9月累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等"三大工程"提供资金支持超过1.6万亿元，租赁性住房贷款年均增长率达52% [4] - 住建部明确通过加快构建房地产发展新模式、推进"好房子"建设等举措推动行业健康发展 [3] - 地方层面聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节，政策环境日趋成熟 [5] 二级市场表现 - 2025年10月20日，8只已上市保租房REITs全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254% [7] - 近一月内8只REITs均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间，近三月跌幅进一步扩大至-6.3776%至-14.5676% [8] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布2025年度首次分红公告，本次可供分配金额1618.9万元，拟派1618.5万元，派息比例达99.97% [8] 金融动态与产品创新 - 行业金融端呈现工具多元适配特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等产品齐头并进 [9] - 建信住房租赁基金发起的持有型不动产ABS完成首次扩募，成为全市场首单落地项目，扩募规模4.53亿元，扩募后总规模增至16.23亿元，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍 [13][14] - 住房租赁公募REITs首发与扩募端持续活跃，福州新投、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs稳步推进 [10] 项目运营与资产表现 - 华夏基金华润有巢REIT拟扩募资产有巢马桥项目在2024年度及2025年1-6月期间的加权平均出租率均超90% [12] - 自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，华夏基金华润有巢REIT累计实现营业收入约2.12亿元，累计可供分配金额约1.41亿元，实际分红金额约1.29亿元 [13] - 华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目51个，储备项目18个，布局房源8.5万间 [13] - 建信长租ABS底层资产南京临江青奥站社区于2024年3月开业，7月出租率即提升至97% [14]

政策支持与税收优惠 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，推动行业进入法治化、规范化新阶段 [1][4] - 北京市对住房租赁企业实施税收优惠，增值税征收率由5%降至1.5%，向专业化规模化企业出租住房的房产税税率由12%降至4% [2] - 杭州市为新引进应届大学生提供租房补贴，符合条件者每户每年发放1万元，发放三年 [3] - 上海市推出“保租房毕业季进校园”专项行动，在多所高校举办供需对接会并提供政策咨询服务 [3] 行业精细化与规范化发展 - 《住房租赁条例》将市场主体细分为四类（个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者）并实施差异化监管 [4] - 条例规定住房租赁企业需具备与经营规模相适应的资金、人员和管理能力，并鼓励个人闲置房源入市 [4] - 政策实施倒逼住房租赁企业通过技术手段落实房源信息真实性，推动企业在房源真实性和资金安全监管层面合规升级 [5] 金融活力与REITs市场演进 - 租赁住房行业的金融活力持续释放，资产可投性与稳分红能力同步增强 [1][6] - 保障性租赁住房REITs呈现新特征：“同城多项目”成为趋势，资产集中于一线及核心二线城市，二季度单位月租金实现同比增长 [6] - 市场进入“首发+扩募”并行新阶段，REITs成为可持续扩募的动态资产平台，高出租率、高收缴率与降本提效是其稳健经营核心 [7] - 持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，形成公募和私募互补格局，为行业提供多元化金融工具 [6]

政策动态 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，标志着行业从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [1][3] - 北京市出台税收政策通知，住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，企事业单位等向专业化规模化企业出租住房的房产税税率由12%降至4% [1][2] - 杭州市为新引进应届全日制本科以上大学生提供租房补贴，符合条件家庭每户每年发放1万元，发放三年 [2] - 上海市推出“保租房毕业季进校园”专项行动，2025年将在四所高校举办现场供需对接会并提供政策咨询服务 [3] 行业发展趋势 - 行业逐步走向精细化发展新阶段，市场主体被细分为个人出租人、住房租赁企业、经纪机构和网络平台经营者四类，实施差异化监管 [3][4] - 住房租赁企业需通过技术手段落实房源信息真实性，倒逼企业合规升级，房源真实性和资金安全监管有望进一步规范 [4] - 高出租率、高收缴率与降本提效成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素 [6] 金融与投资 - 租赁住房行业的金融活力持续释放，资产可投性与稳分红能力同步增强 [1][4] - 保障性租赁住房REITs呈现新特征：“同城多项目”成为趋势，资产集中于北京、上海等一线和核心二线城市，二季度单位月租金实现同比增长 [5][6] - 持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，形成公募和私募相互补充格局，为行业提供更厚实资金基础 [6] - REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，成为可持续扩募的动态管理资产平台 [6]

行业政策与法规环境 - 行业首部行政法规《住房租赁条例》于今年9月正式施行，标志着市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [2] - 制定条例目的包括补全租赁短板，完善租购并举的住房制度，并通过增加供给、规范市场及租购同权等政策支持扩大租赁市场空间 [2] - 条例实施推动行业发展为独立产业主体，使其正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程 [2] 行业地位与市场认知转变 - 行业从模糊边界走向产业显形，体现在对经济活动的贡献日益显著，以及市场机制优化和公众认知提升 [3] - 市场化长租房与保障性租赁住房推动行业经济地位增强，统计口径和测算体系完善为市场健康运行提供数据支持 [3] - 租赁产品多元化推动公众对住房租赁的认同度与信任度提升，市场透明度与规范性提高，服务向全周期生活支持拓展 [3] 金融创新与资本支持 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）于今年6月完成扩募，首单持有型不动产ABS（建信长租）于9月完成扩募 [4] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性 [4] 行业发展趋势与竞争核心 - 政策支持推动行业走向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，政策环境优化将带来更多发展机遇 [3][4] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，企业需通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [4]

政策法规与行业定位转变 - 2024年政策端出现标志性事件，从年初"好房子"写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行 [1] - 《住房租赁条例》是我国首部系统性住房租赁行政法规，填补了国家层面法规空白，旨在补全'租'的短板，完善租购并举的住房制度 [2] - 条例推动行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程，带来更专注的政策研判、差异化资源配置和机制性金融支持 [2] 市场空间与发展阶段演变 - 随着房地产行业进入存量房时代，住房租赁市场迎来规模化扩张的黄金期 [2] - 政策支持如"租购同权"将使更多人选择租房住，租赁市场空间会更大 [2] - 行业正从"模糊边界"走向"产业显形"，市场化长租房与保障性租赁住房推动其经济地位不断增强 [3] - 行业迈向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，逐步走向高质量、可持续的成长路径 [3] 金融创新与资产认可 - 2024年6月国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募，9月国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成扩募 [4] - 保障性租赁住房REITs市场从"首发为主"进入"首发+扩募"并行的新阶段，标志着保障性租赁住房成为资本市场认可的"好资产" [4] - REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品提升了行业的"可投性"和资本可进入性，为持续发展提供资金支持 [4] 产品服务升级与运营转型 - "好房子"定义从单一居住保障升级为"绿色、低碳、智能、安全"的综合标准，ESG合规性成为投资者关注重点 [5] - WELL健康建筑标准为企业提供提升ESG表现的框架，有助于吸引资本市场关注，通过降低运营成本和提高资源效率实现长期价值 [5] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [5] - 长租公寓品牌将"网红打卡"思路引入公区设计，为内向型和外向型租客提供差异化生活场景，增强市场吸引力和客户粘性 [5] 未来展望 - 住房租赁行业已进入制度化新阶段，未来由政策和金融双轮驱动 [6] - 创新服务与技术的融合将推动租赁住房产品不断升级，持续推动城市化进程并提升居民居住品质 [6]

政策核心与目标 - 深圳市印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，旨在规范改建行为并增加保障性租赁住房供给，以缓解新市民、青年人等群体的住房困难 [1] - 该政策有效期5年，其核心模式为“非居改保”，鼓励将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等非居住房改建为保障性租赁住房，以拓展供应渠道并提升存量房使用效率 [1] 适用范围与基本条件 - 政策适用范围包括闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋 [1] - 改建项目需满足权属清晰、已通过竣工验收、无查封或违法建设情形、未纳入城市更新或征收计划等条件 [2][3] - 单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米，且需征得相关权益人同意 [3] - 对居住环境有严重干扰污染或存在安全隐患的工业用地房屋，以及存放危险品的仓储用地房屋，不得实施改建 [1] 改建原则与技术要求 - 政策确立“合理选址、供需匹配”、“市场运作、政策支持”、“市级统筹、区级实施”三大基本原则 [2] - 改建需严格落实结构安全、消防安全、设计施工技术等要求，鼓励采用装配式装修、全屋智能等新型建设方式 [3] - 允许通过钢结构搭建、整体家居定制等方式高效利用并合理增加室内使用空间，但禁止违规加层或加建 [3] 项目实施与监管流程 - 项目实施需经过“认定申请—项目认定—项目实施—竣工联合验收”四大环节 [3] - 项目认定权限下放至区政府，由区住房建设部门受理申请，经联合审核后出具有效期原则上不少于六年的项目认定书 [3][4] - 项目竣工后需通过联合验收方可投入使用，形成全流程闭环监管 [3] 项目运营与权责保障 - 改建后的住房不得上市销售或变相销售，不得擅自改变用途，转让需整体进行并重新签订监管协议 [4] - 运营期间可享受居民水电气价格政策，项目有效期届满可申请续期 [4] - 市级层面加强指导监督并建立跟踪评估机制，区级政府建立联动协调机制并可根据实际制定实施细则 [4]

行业动态与市场阶段 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][4] - REITs正逐步成为可持续扩募、动态管理的资产平台 [4] 运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5% [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给 - 《住房租赁条例》正式施行，统一行业规则并稳定市场预期 [5] - 多地存量商品房转保租房项目加速入市，为REITs和ABS提供充足、可持续的底层资产来源 [5] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础 [5] 融资渠道与市场结构 - 公募REITs与持有型不动产ABS并行发展，形成公募和私募相互补充的格局 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金与交易型机构形成互补格局 [8] - “长期资金稳底、活跃资金提效”的结构让REITs估值逻辑更理性 [8] 项目与资产特征 - 华夏基金华润有巢REIT本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [4] - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市 [7] - 新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [7] 估值逻辑演变 - 市场从关注单个项目稳定性转向重视资产组合的协同效应与风险对冲能力 [7] - 估值核心从以盈亏平衡转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场关注点从发行时的短期热度转向产品的长期回报与流动性 [7]

行业政策与制度完善 - 国家层面《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则并稳定了市场预期 [1] - 制度的完善为资本进入和资产扩募奠定了稳定的治理基础，使企业担心的合规和政策不确定性风险边界更清晰 [1] 金融产品创新与市场深化 - 6月国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募，9月国内首单持有型不动产ABS——建信长租完成扩募 [1] - 公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段，持有型不动产ABS探索落地，标志着REITs从一次性融资工具转变为可持续扩募的动态资产平台 [2] - 一级市场与二级市场衔接更顺畅，扩募带来新资金和资产，流通盘扩大提升了价格发现效率，形成融资与交易互相促进的闭环 [2] 资产供给与市场结构 - 地方配套措施实施带动存量商品房收储计划启动，转为保障性租赁住房并加快入市节奏 [2] - 新一批可投标的进入市场使租赁住房资产在数量、结构与区域分布上更均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源 [2] - 市场投资者结构差异逐步形成，保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红成为“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性与价格发现效率 [3] 运营效率与财务表现 - 保障性租赁住房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [4] - 企业通过精细化管理使人力成本下降约2%至3%，NOI和EBITDA持续增长 [4] - 部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右，稳定的现金流与可持续分红是REITs长期价值的根基 [4][5]

公司发展历程与模式创新 - 2011年公司创始人团队赴日美考察学习，计划将C2C租赁模式转变为C2B2C模式，尽管被美国同行认为不可能成功 [2] - 公司于2011年正式上线首批房源并确立品牌名，开启中国长租行业新纪元 [3] - 2021年公司决定推翻沿用10年的模式，全面向“增益租”转型，从包租模式转变为资产管理公司模式，转型首月收房量从月均5000套骤降至213套 [5] - 2021年后租赁市场下行，大量企业退出，公司因提前完成模式转型而保持健康发展，目前运营房源中70%以上已切换为增益租模式 [6][27] 商业模式核心要素 - 公司业务聚焦三大核心：产品上对分散房源进行统一改造并以间套形式出租，提升房源利用效率；服务上提供保洁维修等租期服务；科技上实现房源信息线上化及供需精准匹配 [4] - 公司定位为提供高品质居住产品和服务的科技公司，从创立第一天起就通过产品、服务和科技提升租住体验 [9][10] - 公司模式转型后，理论上将每位业主视为拥有酒店资产，像管理酒店一样为其规划未来十年的房屋出租策略 [5][16] - 在增益租模式下，翻新成本由房东承担，公司根据管理效果收取相应费用，测算显示同样一套房子在五年内交给公司出租可比自行出租为房东带来至少15%以上的额外收益 [21][22] 行业影响与价值创造 - 在公司创立前，传统租赁市场处于C2C模式，呈现散、乱、低效状态，公司通过引入B端价值推动行业向规模化、专业化阶段迈进 [4] - 公司通过减少房屋空置期来创造价值，例如将平均出租周期从45天缩短至30天，节省出的15天空置期是平台为房东带来额外收益的核心来源 [24] - 公司认为其价值在于在供给端和需求端之间进行产品化改造和包装，理解用户和房东需求，并通过服务保证资产在长周期内维持良好状态 [14] - 公司旨在对标酒店、商业写字楼等经历成熟周期的资产管理方式，致力于走出更长期、更稳健可持续的模式 [17][27][28]

公司创立背景与模式创新 - 2011年公司创始人团队赴日本、美国考察学习成熟市场路径[1] - 公司计划将分散的个人出租房源产品化，从C2C模式转变为C2B2C模式[2] - 尽管美国同行认为该模式因管理成本高而难以成功，但创始团队坚持判断并上线首批房源，品牌定名为“自如”[3] 核心业务模式与行业变革 - 产品方面：将整套出租房源以间套形式释放，进行统一改造并标配家具家电，提升房源利用效率[4] - 服务方面：提供保洁、维修等租期服务，使租住品质可控稳定[5] - 科技方面：房源信息全面线上化，利用大数据与算法优化供需匹配，推动租赁服务精细化运营[5] - 公司模式改变了行业底层逻辑，使租房体验在一线及新一线城市像线上订酒店一样简单[5] 2021年模式转型：增益租 - 2021年公司决定推翻沿用10年的模式，全面向“增益租”转换，定位为资产管理公司[7] - 新模式将每位业主视为拥有酒店资产，公司像管理酒店一样规划房屋未来十年的出租方案[9] - 转型初期收房量从月均5000套骤降至213套，但随后市场下行证明转型正确性，使公司健康存活[10] - 目前公司运营房源中70%以上已切换至增益租模式[10] 增益租模式的价值与优势 - 公司通过专业管家在5-10年内持续服务维护房屋资产，帮助业主获得稳定且更好的收益[26] - 在商业模式上对标酒店、商业写字楼等成熟的大规模资产管理方式[27] - 新模式由房东承担翻新成本，公司根据管理效果收取相应费用[31] - 测算显示，与自行出租相比，交给公司管理五年内可为房东带来额外15%以上的收益[32] - 额外收益主要来源于平台通过优化空置期（如从45天缩短至30天）所创造的价值[33] 转型动因与行业影响 - 转型动因包括资产管理服务模式优于包租模式，以及为培养十年的团队增加压力和挑战[35] - 2021年的转型在后续市场环境下成为“救命的转变”，形成行业分水岭[35] - 公司旨在走出更长期、更稳健可持续的模式，第二次改变行业底层逻辑[37][38][39]