市场规范与租客权益保障 - 条例精准发力租赁纠纷“重灾区”，要求合同明确押金数额、返还时间及扣减情形，为租户筑牢权益“防护网” [2] - 新规重拳出击整治市场乱象，规定厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住 [2][3] - 新规清晰界定租赁双方权利义务，监管督促下违规隔断房、群租房大量清退，房源真实性显著提升，合规房源占比提高 [4] 行业竞争格局与企业行为变化 - 条例推动行业提升服务品质，划定了“红线”并指明高品质发展“赛道”，促使企业对公寓舒适度和安全性进行全面升级 [5] - 新规有助于营造规范、公平的行业环境，通过企业登记备案、信用评价等制度将各类经营主体纳入监管，不规范的经营主体逐步出清 [5][6] - 新规促使租赁企业和中介服务更加规范，过去靠发布虚假、低价房源信息扰乱市场的不规范出租方生存空间被压缩，诚信经营者赢得市场 [6] 监管措施与市场配套发展 - 各地推出配套政策，如北京拟将个人转租10套（间）住房及以上纳入监管，青岛全面规范房源信息发布并实行房源核验码制度 [7] - 租赁服务持续优化，成都住房租赁交易服务平台推出创新功能，全市住房租赁合同备案量显著提升，今年9月备案8.4万件，环比增长16.8%，同比增长45% [7] - 租金安全受到重视，济南市正逐步建立租金监管与监测功能，从事后纠纷处理转向事前风险预防 [7]

市场规范与秩序改善 - 条例精准发力押金管理痛点，要求合同明确押金数额、返还时间及扣减情形，为租户筑牢权益防护网 [2] - 新规重拳出击整治市场乱象，明确规定厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住 [4] - 新规清晰界定租赁双方权利义务，减少争议并使纠纷处理有法可依，房源真实性显著提升，合规房源占比提高 [5] - 租赁合同网签备案量显著提升，以成都市为例，今年9月备案8.4万件，环比增长16.8%，同比增长45% [10] 行业竞争格局优化 - 条例推动行业提升服务品质，促进市场健康发展，为优质企业指明高品质发展赛道 [6][7] - 新规有助于营造规范公平的行业环境，通过企业登记备案、信用评价等制度将各类主体纳入监管，不规范的经营主体逐步出清 [9] - 市场竞争更趋有序，市场化、专业化的住房租赁企业优势进一步凸显，诚信经营者赢得市场，优质房源获青睐 [9] 监管措施与服务升级 - 各地推出配套政策，如北京拟将个人转租10套（间）住房及以上纳入监管，青岛实行房源核验码制度全面规范信息发布 [10] - 租赁服务持续优化，成都住房租赁交易服务平台推出承租人单方备案、企业批量备案等创新功能，提升办理便捷性 [10] - 监管从事后纠纷处理转向事前风险预防，济南市正逐步建立租金监管与监测功能，防止不合理收费和卷款跑路等情况 [10]

行业规模 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业合计开业房源量达139.8万间，入榜门槛为15004间 [1][6] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，入榜门槛为21071间 [1][7] - 开业规模榜中，万科泊寓以205,400间位列第一，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以127,000间和87,655间位列第二、三位 [1] - 管理规模榜中，榜首企业规模为280,700间，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以164,000间和137,211间位列第二、三位 [3] 企业类型分布 - 开业规模TOP30企业中，房企系企业数量占比37%，但其开业规模占比高达46%，合计达64.7万间，领先优势突出 [6][7] - 地方国企系企业数量占比33%，开业规模占比22%，合计达30.5万间，持续增长 [6][7] - 创业系和酒店系企业开业规模占比均在10%以上，分别为16%（22.2万间）和11%（15.9万间） [6][7] - 管理规模TOP30企业中，房企系管理规模占比接近五成（48%），达95.0万间，优势稳固 [8][9] 轻资产业务 - 部分企业轻资产项目开业规模显著，乐乎集团、瓴寓国际和城家位列前三，规模分别为80,900间、74,934间和37,161间 [10] - 魔方生活服务集团、自如寓和城市家的轻资产项目开业规模也均超过3万间 [10] 市场建设与运营动态 - 9月多地有保租房与人才公寓项目集中上市，如成都城投的“彩领之家”保租房、济南城投集团的雪山地块保租房项目（合计超3,000套）以及武汉城投的立城囍居人才社区（453套） [10][11][12] - 专业化长租公寓运营商积极推出市场化项目，例如龙湖冠寓杭州金沙湖欢肆店、招商伊敦壹间·前湾以及华润有巢的成都蜀府有巢国际公寓社区（提供1,248套房源） [10][12] - 京东集团在北京投资70亿元建成的青年人才公寓正式投入使用，首批实习生可免租金拎包入住 [12] 企业融资动向 - 信贷支持持续推进，招商蛇口旗下3家子公司获兴业银行提供4笔合计13.6亿元住房租赁贷款 [18] - 资产证券化方面，招商基金蛇口租赁住房REIT变更6.99亿元回收资金投向；建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [18] - 宁波兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债；农业发展银行在南平市、果洛州等地为保障房项目提供贷款支持 [18] 政策环境 - 中央层面，《住房租赁条例》于9月15日正式施行；国家发改委发文明确将市场化租赁住房作为公募REITs的新资产类型并积极探索发行路径 [19] - 地方层面，河南、山西等地支持通过收储转租方式加快筹集租赁房源，河南明确2025年郑州市力争收购存量商品房100万平方米 [20][23] - 北京经开区、广州等地出台人才住房支持政策，为青年人才提供免费或优惠住宿方案，引才助力城市发展 [21][23] 市场租金表现 - 2025年9月全国50个城市住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%，市场热度下降 [1][26] - 50个城市中，仅4个城市住宅平均租金环比上涨，较8月减少3个；46个城市租金环比下跌，较8月增加3个，西安环比跌幅最大，为1.22% [29] 土地市场 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，合计规划建筑面积超900万平方米 [1][34] - 当月共成交6宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计约1.4万平方米，其中广州成交一宗全自持保租房用地，上海有5宗住宅用地需配建5%的公租房 [1][32][34]

法规出台与核心目标 - 我国第一部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例》已于今年9月中旬正式施行 [1] - 该条例旨在规范租房市场运营 解决群众反映强烈且监管薄弱的租房环节问题 [1] - 条例注重实际操作 强化制度针对性和实效性 为市场高质量发展提供政策支持 [1] 市场规范与权益保护 - 条例鼓励出租人和承租人建立稳定的住房租赁关系 [2] - 推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 [2] - 相关部门需保护出租人和承租人合法权益 尤其解决承租人权益保护不到位不及时问题 [1] 治理效能与矛盾化解 - 需提升社区等基层治理单元的一线协调化解矛盾能力 避免问题放大发酵 [2] - 应将调解组织延伸至城乡末梢 实现规范且有温度的调处 [2] - 通过细化工作举措强化市场监管 及时化解纠纷以构建和谐社会 [1][2]

市场运行层面，随着9月住房租赁市场进入传统淡季，租金水平呈现下行态势。中指研究院监测数据显 示，当月全国50城住宅平均租金为34.74元／平方米／月，环比下跌0.39%，跌幅较8月扩大0.24个百分 点；同比下跌3.76%，与8月跌幅持平。从城市表现来看，仅4个城市租金环比上涨，北海以0.78%的涨 幅居首，乌鲁木齐、西宁、东莞涨幅均在0.4%以内；而46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大，达 1.22%，温州、南昌、长沙等14个城市跌幅超0.5%。业内分析认为，学龄家庭租住高峰期结束是部分核 心城市租金下跌的重要原因，另外一些城市租赁房源供应量增加也进一步缓解了租金上涨压力。 新华财经上海10月13日电 （谈瑞）9月，中国住房租赁市场迎来企业结构性分化与部分市场季节性调 整。据中指研究院最新披露的数据显示，当月TOP30住房租赁企业开业房源总量达139.8万间，管理房 源量约198万间，房企系企业持续领跑行业；与此同时，全国50城住宅平均租金环比、同比双降，市场 热度受季节性因素影响有所回落。 从企业规模格局来看，头部企业优势进一步巩固。开业规模榜中，万科泊寓以20.54万间的开业房源量 稳居榜首，龙湖冠寓、 ...

智通财经APP获悉，据中指研究院统计，2025年9月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为139.8万间，入榜门槛为15004间。分类来看，开业榜 TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、10家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系、1家金融系。 其中，房企系开业规模领先优势突出，合计占比达46%；地方国企系开业规模持续增长，合计占比超20%；创业系、酒店系开业规模占比也均在10%以 上。 | 分类 | 企业数量(个) | 开业规模(万间) | 企业数量占比 | 开业规模占比 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 房企系 | 11 | 64.7 | 37% | 46% | | 地方国企系( | 10 | 30.5 | 33% | 22% | | 创业系 | | 22.2 | 13% | 16% | | 酒店系 | 3 | 15.9 | 10% | 11% | | 中介系 | 1 | 4.9 | 3% | 4% | | 金融系( | | 1.5 | 3% | 1% | | 음计 | 30BR | 139.8 | 100% | 100% | 表：2025年9 ...

10月8日，据克而瑞地产研究中心发布的报告显示，克而瑞长租不完全统计的数据显示，2025年三季度全国22个重点城市的集中式长租公寓市 场共计约132个新项目入市，新增房源数量约为5.71万套（间），相较2024年Q3同比增长约55%。 其中保租房供应40966套/间，占比约72%，同比上涨约53%；市场化项目供应16126套/间，占比约28%，同比上涨约3%。 截至2025年三季度，核心八城（北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都）集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万 套，占比约47%，"市场化 保租房"双轨格局成型。 在国家及地方政府持续强化住房租赁政策支持的背景下，地方国企走上台前。 数据显示，截至2025年年中，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破15%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比 与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。 根据克而瑞长租监测，近两年位居TOP30的国企系企业年度规模增长均在6万套以上，规模加速扩张态势明显。 2025年三季度，地方国企围绕保障性租赁住房的筹集、建设与运营，展 ...

产品与交易概述 - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于9月30日完成首次扩募 成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [1] - 该专项计划去年7月2日设立 首期产品规模为11.7亿元 本次扩募募集规模4.53亿元 扩募完成后总规模达16.23亿元 [1] - 本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产 累计认购金额27.28亿元 认购倍数达7.8倍 [1] 市场意义与创新 - 该项目的成功扩募标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径 为专业资产管理机构利用该产品打造“募投管退”闭环提供了重要范本 [1][2] - 持有型不动产ABS定位于权益型ABS 又称“机构间REITs” 是构建多层次REITs市场的重要一环 [2][7] - 上交所结合产品创新实践 提出了信息披露、激励约束、流动性支持等“六大创新机制”安排 “持续扩募机制”是其中最后一块拼图 [3] 底层资产与运营 - 扩募后“建信长租”底层资产扩充为六个项目 分别位于上海、杭州、武汉、南京等城市 产品辐射区域提升 增强了整体资产包的运营稳定性 [3] - 截至2025年上半年 建信住房租赁基金累计收购项目30余个 位于北京、上海、广州、南京等核心城市 资产规模超160亿元 提供近3万间长租公寓 [7] - 底层资产的运营表现和信息披露是二级市场流动性提升的基石 计划管理人按季度披露资产管理报告、评估报告等 [4] 发行定价与投资者关系 - 本次扩募采用市场化询价机制进行簿记发行 将定价权充分交给市场 最终实现产品溢价发行 [5][6] - 扩募吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等33家投资人的积极参与 投资人类型进一步丰富和多元化 [1][6] - 在发行过程中 计划管理人安排了数十场路演 并组织了多次线上线下业绩说明会 与投资者进行了充分沟通 [4] 二级市场表现 - 截至9月30日 “建信长租”二级市场累计成交逾10亿元 交易笔数超过93笔 新增投资人16家 产品流动性日益加强 [3] - 共有5家做市商参与了该产品的询报价和做市 为产品提供二级市场流动性并发挥价值发现功能 [3] 未来发展 - 公司未来将通过持有型不动产ABS平台 持续将培育成熟的资产推向资本市场 吸引更多社会资本参与住房租赁市场 [3][7] - 上交所表示将持续大力推动持有型不动产ABS市场建设 为市场培育更多项目 打造产业平台 推进扩募落地 [7]

租房不再是年轻人的过渡选择，而是一种主流生活方式。 "在北京工作了6年，我搬了6次家。"陈女士的经历是许多大城市打拼者的缩影。如今她选择长期租房，生活趋于安稳。在一二线热点城市，租房已成为许多 人青睐的居住方式。 这种选择背后，是中国城市住房正经历的从"增量扩张"向"存量优化"的历史性转变。随着常住人口城镇化率突破66%、城镇常住人口达9.3亿人，全国租房人 口已近2.6亿人。 01 租房时代，大城市的居住新选择 四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）租房人口占比已突破50%，宣告着"半城租房"时代的到来。这一数据打破了"租房是年轻人过渡选择"的固有认 知。 城镇化进程加速推动人口向大城市聚集。预计到2030年，中国租赁人口规模将达到3.5亿人，占城镇人口比例突破40%。这一趋势在知识经济时代尤为明 显，城市间的竞争本质上是人才的竞争。 对于广大青年人、新市民而言，能否以合理成本有尊严地在城市安顿下来，是他们"用脚投票"决定去留的关键。租房已成为城市吸引和留住人才的"第一道 门槛"。 住房租赁市场的发展，不仅关乎群众的幸福感和获得感，更直接影响着城市的人力资本积累和创新活力。 02 观念转变，从"有房才有家" ...

行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]