股价表现 - 2025年7月31日收盘价2.38元 单日下跌4.42% [1] - 换手率2.28% 成交量45.10万手 成交金额1.09亿元 [1] 资金流向 - 主力资金净流出1586.22万元 占成交额14.62% [1] - 超大单净流出341.37万元(占比3.15%) 大单净流出1244.85万元(占比11.47%) [1] - 中单净流出130.34万元(占比1.2%) 小单净流入1716.55万元(占比15.82%) [1] 财务业绩 - 2025年一季度营业总收入4.97亿元 同比下降6.96% [1] - 归属净利润1065.50万元 同比增长73.84% [1] - 扣非净利润1669.92万元 同比增长67.37% [1] 财务健康度 - 流动比率1.999 速动比率1.985 [1] - 资产负债率30.99% [1] 公司背景 - 成立于1993年 总部位于深圳市 主营房地产业 [1] - 注册资本199282.9038万元 实缴资本6145.9186万元 [1] - 法定代表人陈卫城 [1] 商业活动 - 对外投资113家企业 参与招投标83次 [2] - 拥有商标信息199条 行政许可10个 [2]

市场供需概况 - 2025年上半年长沙无新增甲级写字楼供应，总存量维持在239.8万平方米 [1] - 租金下调刺激租赁活跃度，净吸纳量达到32,902平方米，较上年同期大幅上涨59.4% [1] - 市场空置率较上年末下降1.37个百分点至31.5% [1] 租金表现与市场反应 - 2025年上半年长沙甲级写字楼平均租金降至每月每平方米74.6元，较上年末下降4.51% [1] - 滨江新城商务区租金下调幅度显著，较上年末下调6.2%，其空置率随之下降3.0个百分点 [1] - 新租类面积占比达到38.6%，超过搬迁类面积的37.2%，显示租金折让对吸引新租户效果明显 [2] 租赁需求行业分布 - 金融、零售贸易和专业服务业为前三大需求行业，成交面积占比分别为22.2%、16.1%和15.8% [6] - TMT行业需求占比微降至13.2%，交易多以小面积为主 [6] - 医美、健康管理、留学中介等个人消费服务类企业租赁活动增加 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年市场供应节奏放缓，竞争环境或缓和，空置率有望逐渐降低 [6] - 企业维持审慎预期，租金缺乏上涨动力，预计年内平均租金将平缓回落 [6] - 2026年预计约20万平方米新增供应投入市场，租金及空置率将持续承压 [6]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌2.89% [1] - 上证指数下跌1.18%至3573.21点 深证成指下跌1.73%至11009.77点 [1] - 板块主力资金净流出2.83亿元 游资资金净流入7474.49万元 散户资金净流入2.08亿元 [1] 个股涨跌表现 - 珠江股份逆势上涨9.94%至5.42元 成交量147.64万手 成交额7.85亿元 [1] - 招商积余领跌4.99%至12.37元 成交额1.46亿元 [1] - 特发服务下跌4.65%至43.51元 成交额5.23亿元 [1] - 我爱我家下跌4.18%至2.98元 成交量205.52万手 成交额6.20亿元 [1] 资金流向分析 - 特发服务主力资金净流出9025.74万元 占比17.26% [2] - 我爱我家主力资金净流出8545.56万元 占比13.79% [2] - 皇庭国际主力资金净流出5284.24万元 占比39.38% [2] - 宁波富达主力资金净流入1045.26万元 占比19.50% [2] - 招商积余游资资金净流入1466.33万元 占比10.04% [2]

并购市场热点领域 - 近两年并购活动主要集中在半导体、生物医药、人工智能、新能源汽车等领域 [1] - 这些领域的企业拥有大量专利、无形资产及研发成果，成为潜在投资者的重点关注对象 [1] - 由于短期内未产生收入或盈利水平较低，评估工作存在难点，估值具有较高复杂性 [1] 并购估值方法 - 传统市场法（如PE、PB、PS等指标）在前期估值中适用性较弱 [1] - 更多采用股权价值与GMV比值、股权价值与研发费用比值等市场参考指标 [1] - 针对生物医药企业，需根据不同研发阶段创新估值方法，如二叉树模型或蒙特卡洛模拟等 [1] - 这些方法有助于满足18A、18C上市要求 [1] 境外并购操作难点 - A+H股上市公司且涉及国资背景的交易需通过三重审核：国资备案、A股证监会审核、港股交易所及证监会审核 [2] - 评估机构需协调满足三方监管要求，发挥关键作用 [2] - 各监管方审核逻辑存在差异：国资层面注重防范国有资产流失，要求避免"买贵"或"卖便宜"，通常采用两种以上评估方法交叉验证 [2] - A股证券监管逻辑与国资要求较为契合，而港股市场多采用单一市场法，与国资备案要求不同 [2] - 港股市场对收益法应用审慎，若采用需出具安慰函，流程冗长且易引发监管关注 [2]

股价表现 - 截至2025年7月30日15时，珠江股份最新股价为4.93元，较前一交易日收盘价上涨0.45元 [1] - 当日开盘价为4.40元，最高价触及4.93元，最低价为4.36元 [1] - 成交量为80.93万手，成交金额达3.82亿元 [1] 公司概况 - 主营业务为房地产开发与经营，属于房地产服务行业 [1] - 公司注册地位于广东省广州市 [1] - 具有央国企改革和粤港自贸等概念属性 [1] 资金流向 - 2025年7月30日主力资金净流入6507.19万元，占流通市值的1.55% [2] 政策影响 - 7月28日《育儿补贴制度实施方案》公布后，母婴概念股集体表现活跃 [1] - 政策预计将带动约343亿元补贴规模，其中60%可能转化为母婴消费增量 [1] - 珠江股份作为具有相关业务的企业在此次政策利好下受到市场关注 [1]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.56%，领跌个股为特发服务（跌幅7.09%）[1] - 板块主力资金净流出2.66亿元，游资与散户资金分别净流入7111.96万元和1.95亿元[1][2] - 上证指数上涨0.17%报3615.72点，深证成指下跌0.77%报11203.03点[1] 个股涨跌情况 - 珠江股份以10.04%涨幅领涨，收盘价4.93元，成交额3.82亿元[1] - 特发服务跌幅最大达7.09%，收盘价45.63元，成交额8亿元[1] - 我爱我家成交量最高达199.99万手，跌幅3.12%，成交额6.32亿元[1] 资金流向分布 - 珠江股份主力净流入6507.19万元（占比17.03%），游资与散户分别净流出2724.85万元和3782.34万元[2] - 特发服务主力净流出1.52亿元（占比19.03%），游资与散户分别净流入5550.52万元和9671.17万元[2] - 世联行主力净流出4315.37万元（占比31.01%），散户净流入3275.05万元（占比23.54%）[2]

大湾区内地城市住宅市场 - 2025年上半年大湾区整体一手住宅销售数字比去年同期上升3% [3] - 1月至3月一手住宅销售和价格表现良好 但4月起受关税战影响市场转趋观望 第二季楼价未能延续升势 [3] - 广州和深圳两地一手销售表现最突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受追捧 [3] - 预计下半年平均每月有望录得2 7至2 8万宗一手成交 全年可能达30万套 但楼价或面临最多5%跌幅 [4] 商业物业投资市场 - 2025上半年工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 并录得大型物流资产包成交 [3] - 社区商业板块热度持续升温 租金收益稳定的项目受投资者青睐 [3] - 物流资产需求强劲 但未来两至三年将迎来庞大新增供应 可能导致空置率上升和租金受压 [5] - 物流业主容许更大议价空间 买卖双方期望差距收窄 机构型和长线投资者可能趁机"捞底" [5] 政策与市场展望 - 需求端政策持续松绑 "好房子"建设有望释放积压的刚性和改善型住房需求 [3] - 专项债收储和商品房收购政策落地 缓解开发商财务压力并促进供需平衡 [3] - 关税阴霾导致第二季住宅市场疲软 观望气氛或持续至第三季 但刚需和改善需求仍存 [4] - 预计下半年物流和商业板块将继续跑赢其他板块 跨境电商扩张推动物流资产需求 [4][5]

报告行业投资评级 - 房地产开发与房地产服务行业评级均为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月香港私人住宅市场量价齐升，短期虽有库存去化压力，但在人民币潜在升值、港股财富效应外溢、人口回升等因素推动下，香港房地产市场将继续改善 [1] - 两类资产修复值得关注，一是香港住宅市场成交量价有望于2025下半年企稳回升，二是商业资产有望受益于消费改善及租金回暖 [1] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注港铁公司和领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 新房成交与库存情况 - 6月香港一手私人住宅成交2140宗，环比+28%；二手私人住宅成交3605宗，环比+11% [1] - 1 - 6月，一手私人住宅成交9280宗，同比 - 1.4%；二手私人住宅成交18452宗，同比+8.3% [1] - 截至6月末，香港一手私人住宅货尾量降至21232个，创2023年三季度以来新低，但库存去化压力仍存 [1] 房价与租金情况 - 6月香港私人住宅价格指数为286.7，环比+0.03%，已连续三个月环比回升 [2] - 6月香港私人住宅租金指数环比+0.31%，已连续七个月环比上涨 [2] - 上半年部分开发商采取低价策略推新盘，短期部分一手供应多的地区仍会维持此策略 [2] HIBOR利率情况 - 2025年6月，1个月期HIBOR均值降至0.68%，较5月均值下行78个基点，7月均值小幅回升至1.02%，整体处于2022年以来低位 [3] - 此前抑制楼市需求的高利率压力明显缓解，“供平过租”现象持续，利于刚需购房者入市 [3] 重点推荐公司情况 港铁公司 - 投资评级为增持，目标价31.90港元 [6] - 预计1H25经常性利润同比增长4.8%至4.2亿港元，非经常项目中住宅交楼或贡献大额收益 [22] - 调整25 - 27年归母净利预测0%/+2%/+5%至202亿/216亿/133亿港元，上调目标价至31.9港元 [22] 领展房产基金 - 投资评级为买入，目标价50.59港元 [6] - 首次覆盖，核心资产聚焦本地必选消费场景，总值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [18] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [19]

板块表现 - 房地产服务板块单日上涨2.09%，领涨个股为珠江股份（涨幅4.19%）[1] - 上证指数上涨0.33%至3609.71点，深证成指上涨0.64%至11289.41点[1] - 板块内8只个股上涨，2只下跌，涨幅最高为珠江股份（4.19%），跌幅最大为南都物业（-1.18%）[1] 个股涨跌 - 珠江股份收盘价4.48元，成交量52.48万手，成交额2.32亿元[1] - 特发服务收盘价49.11元，涨幅3.83%，成交额8.17亿元[1] - 我爱我家成交量248.28万手为板块最高，成交额7.91亿元[1] - 宁波富达与南都物业为唯二下跌个股，跌幅分别为-0.84%和-1.18%[1] 资金流向 - 板块主力资金净流入1.56亿元，游资净流出3426.77万元，散户净流出1.22亿元[1] - 特发服务获主力资金净流入6502.14万元（净占比7.96%），为板块最高[2] - 我爱我家主力净流入5909万元（净占比7.47%），游资净流出1768.68万元[2] - 宁波富达主力净流出653.72万元（净占比-15.11%），游资净流入559.76万元[2]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 对2025年7月21日至2025年7月25日绿色债券周度数据进行跟踪分析，涵盖一级市场发行、二级市场成交及估值偏离度前三十位个券情况 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场发行情况 - 本周银行间及交易所市场新发行绿色债券24只，发行规模约359.99亿元，较上周增加274.20亿元 [1] - 发行年限多为3年，发行人性质包括央企子公司、地方国企、中央国企、大型民企，主体评级多为AAA、AA+级 [1] - 发行人地域涉及北京市、安徽省等多地，发行债券种类有超短期融资券、科创债等 [1] 二级市场成交情况 - 本周绿色债券周成交额合计610亿元，较上周增加87亿元 [2] - 分债券种类成交量前三为金融机构债、非金公司信用债和利率债，分别为304亿元、236亿元和54亿元 [2] - 分发行期限3Y以下绿色债券成交量最高，占比约87.94% [2] - 分发行主体行业成交量前三为金融、公用事业、交运设备，分别为325亿元、117亿元和15亿元 [2] - 分发行主体地域成交量前三为北京市、广东省、福建省，分别为250亿元、50亿元和50亿元 [2] 估值偏离度前三十位个券情况 - 本周绿色债券周成交均价估值偏离幅度整体不大，折价成交幅度小于溢价成交，折价成交比例小于溢价成交 [3] - 折价率前三的个券为21临川绿色债02（-0.3664%）、22万科GN003（-0.1649%）、24康富租赁MTN002(可持续挂钩)（-0.1057%），主体行业以金融、公用事业、房地产为主 [3] - 溢价率前四的个券为22广东债10（1.1757%）、GC风电KV（0.8326%）、20山东70（0.7413%）、25中核租赁GN002(碳中和债)（0.5381%），主体行业以公用事业、金融、交运设备为主 [3]