政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：医疗保健行业、高级住房行业、医疗办公（MOB）行业、生命科学行业 - 公司：Diversified Healthcare Trust（DHC） 纪要提到的核心观点和论据 公司整体战略与财务状况 - 核心观点：公司过去几年致力于优化资产组合和平衡资产负债表，已初见成效，未来将继续推进相关计划以实现NOI增长和资产价值最大化 [4][5] - 论据：2025和2026年有短期债务到期，已解决2025年到期债务，现专注于2026年到期债务，计划在2026年清理资产负债表，直至2028年无短期到期债务；Q1 NOI同比增长42%，入住率提高110个基点 [4][5] SHOP投资组合 - 核心观点：SHOP投资组合是公司业务增长的重要引擎，通过资产优化和运营改善，已取得良好业绩，未来仍有增长空间 [3][5] - 论据：Q1 NOI同比增长42%，入住率提高110个基点；当前入住率略高于80%，目标是到年底达到82% - 83%；投资组合的改善带来了业绩提升，包括减少装修干扰、控制费用、提高租金等 [5][9][10] MOB投资组合 - 核心观点：MOB投资组合目前空置率较高，但通过处置部分资产和租赁业务的推进，有望改善业绩 [20][23] - 论据：整体空置率处于较低的80%左右，主要是由于过去18个月部分作为后台办公的建筑入住率下降；正在出售部分资产，租赁业务有良好势头，Q1租赁面积超过10万平方英尺，租金较市场租金高出15% [20][23] 生命科学投资组合 - 核心观点：生命科学投资组合虽面临行业压力，但公司有一定的应对策略和优势，有望保持现状 [25][26] - 论据：正在出售部分有空置问题的资产；大部分资产位于前三大市场，租户多为总部，租约期限超过五年 [25][26] 资产处置计划 - 核心观点：公司计划出售部分资产以优化资产组合，实现资产价值最大化 [4] - 论据：目标是在今年剩余时间内实现3.3 - 3.5亿美元的净收益；出售资产包括医疗办公和高级住房，高级住房主要是较小社区和位于三级市场的资产，医疗办公包括部分空置物业 [27] 宏观市场动态 - 核心观点：高级住房行业有诸多利好因素，包括人口老龄化和供应受限，公司有望从中受益 [14] - 论据：未来五年老年人口预计以4% - 5%的复合年增长率增长；新建筑成本高，供应交付压缩，季度交付量低于1% [14] 其他重要但可能被忽略的内容 - 费用管理方面，过去几年合同劳动力费用占比高，现已降至费用的1%以下；去年7月保险费政策成功续约，年保费降低25% - 30%，预计2024年费用增长约3% [11][12] - 政府政策方面，政策对公司影响较小，医院或熟练护理业务占比不到10%，关税影响成本不到15% [18][19] - 资产处置的买家方面，初级买家主要是当地区域运营商和业主用户，他们能以较低的间接成本扭转物业业绩；表现较好的社区可能吸引私募股权和运营商合作伙伴等 [30][31] - 再融资方面，已完成部分资产出售以偿还2026年到期债务，剩余约3亿美元需融资，可能使用医疗办公、生命科学和部分租赁良好的健康中心作为抵押；使用GSE债务再融资时间长，与非机构融资利率差异不大 [38][39][41] - 资本支出方面，2025年预计资本支出为1.5 - 1.7亿美元，包括SHOP部门的1.05 - 1.2亿美元和约2500万美元的ROI资本；预计维护资本支出将呈下降趋势，ROI资本支出目标为2000 - 3000万美元，目标稳定收益率为15% [44][46]

报告行业投资评级 - 美股投资评级为中性，维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 本周美股维持高位震荡，大盘成长重回主导地位，资金小幅回流且科技板块主导，业绩全面上修且传统行业领先 [3][4][5] 各部分总结 全球大类资产总览 - 美股方面，标普500涨1.9%，纳斯达克100涨2.0%，纳斯达克综合涨2.0%，道琼斯工业涨1.6%，罗素2000涨1.3%；美股风格中，罗素1000成长涨2.3%表现最佳 [11] - 全球其他市场，MSCI全球涨1.3%，MSCI发达市场涨1.6%，MSCI新兴市场跌1.2%；中国市场沪深300跌1.1%，恒生指数跌1.3%，MSCI中国(美元)跌2.8%；欧洲市场斯托克50(欧元)涨0.8%，德国DAX涨1.6%等 [11] - 美债收益率方面，3Mo.为4.325，降1bp；2Yr.为3.898，降8bp；10Yr.为4.402，降10bp；30Yr.为4.932，降11bp [11] - 汇率方面，美元指数涨0.3%，USD/CNH涨0.5%，USD/GBP涨0.6%，EUR/USD跌0.1%，USD/JPY涨1.0% [11] - 商品方面，NYMEX WTI原油跌1.6%，COMEX黄金跌1.3% [11] 标普500板块观测 价格收益 - 本周标普500成分股加权平均价格收益率为1.9%，近4周为4.5%，近13周为0.8%，近52周为21.0%，季初至今为7.5%，年初至今为2.7% [15] - 行业表现上，半导体产品与设备本周涨幅3.0%居前，能源跌0.4% [3][15] 资金流向 - 本周标普500成分股估算资金流为+69.9亿美元，21个行业资金流入，3个行业资金流出 [4] - 资金流入较多的行业有软件与服务（+16.1亿美元）、半导体产品与设备（+11.3亿美元）等；资金流出的行业有制药生物科技和生命科学（-3.5亿美元）、能源（-1亿美元）等 [4] 盈利预测调整 - 本周标普500成分股动态F12M EPS预期上调0.3%，23个行业盈利预期上升，1个基本持平 [5] - 上修幅度领先的行业有综合金融（+0.5%）、房地产（+0.4%）等 [5] 估值变化 - 市盈率 - 标普500成分股整体法市盈率F12M为21.4x，本周变化1.6%，近4周变化3.3%，近13周变化-1.5%，近52周变化3.0%，季初至今变化5.5%，年初至今变化-1.5% [21] - 行业市盈率变化上，半导体产品与设备本周涨幅2.7%居前，制药、生物科技和生命科学近52周降22.7%较多 [21] 估值变化 - 市净率 - 标普500成分股整体法市净率当前为4.9x，本周变化1.7%，近4周变化3.3%，近13周变化-2.8%，近52周变化3.3%，季初至今变化4.0%，年初至今变化-2.1% [23] - 行业市净率变化上，半导体产品与设备本周涨幅2.8%居前，耐用消费品与服装近52周降20.8%较多 [23] 关键个股观测 市场表现 - 科技巨头中，英伟达本周涨2.9%，微软涨2.3%，苹果涨2.9%等 [27] - 消费医药中，开市客本周涨3.1%，宝洁公司涨2.4%，礼来涨3.4%等 [27] - 传统工业中，通用电气本周涨5.6%表现突出，埃克森美孚跌0.7% [27] - 金融地产中，安博本周涨4.4%，伯克希尔哈撒韦涨0.1% [27] 资金流向 - 科技巨头中，英伟达本周资金流入873百万美元，特斯拉流入939百万美元等 [28] - 消费医药中，开市客本周资金流入171百万美元，礼来流入128百万美元等 [28] - 传统工业中，通用电气本周资金流入101百万美元，埃克森美孚流出17百万美元 [28] - 金融地产中，安博本周资金流入18百万美元，伯克希尔哈撒韦流出3百万美元 [28] 盈利预测及调整 - 科技巨头中，英伟达F12M EPS为4.75，本周调整0.1%，近52周调整59.6% [29] - 消费医药中，开市客F12M EPS为19.53，本周调整0.3%，近52周调整12.8% [29] - 传统工业中，通用电气F12M EPS为5.94，本周调整0.3%，近52周调整33.1% [29] - 金融地产中，安博F12M EPS为3.04，本周调整0.3%，近52周调整7.3% [29]

业绩总结 - 2025年第一季度，来自持续经营的归属于公司所有者的未经审计合并利润为13.22亿港元，同比增长1.9%[2] - 截至2025年1月21日，来自GD Land（已终止经营）的归属于公司所有者的未经审计合并损失为1700万港元[2] - 持续经营的净财务费用减少7700万港元，降至1.17亿港元[2] - 持续经营的投资物业公允价值调整净损失减少1100万港元，降至1000万港元[2] 资产与负债 - 截至2024年12月31日，总资产为1355.95亿港元，较2023年12月31日的1399.66亿港元下降3.1%[14] - 截至2024年12月31日，投资物业为158.87亿港元，较2023年12月31日的255.02亿港元下降37.7%[14] - 截至2024年12月31日，银行及其他借款为238.62亿港元，较2023年12月31日的424.28亿港元下降43.7%[14] 水供应项目 - 2025年第一季度，水供应项目的收入和税前利润分别为17.34亿港元和12.03亿港元，较2024年第一季度的17.61亿港元和11.78亿港元有所下降[21] - 2025年第一季度，其他水项目的收入为17.49亿港元，税前利润为5.40亿港元，较2024年第一季度的17.23亿港元和5.72亿港元有所增长[26] - 截至2025年3月31日，水供应的总设计能力为1615万吨/天，污水处理能力为334.59万吨/天[24] 投资物业业务 - GDH Teem的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$225.0百万，较2024年第一季度的HK$240.5百万下降约6.3%[32] - Panyu Wanbo购物中心的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$75.1百万，较2024年第一季度的HK$61.4百万增长约22.5%[32] - Tianjin Teem购物中心的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$71.2百万，较2024年第一季度的HK$68.6百万增长约3.8%[32] - Comic City购物中心的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$22.8百万，较2024年第一季度的HK$18.4百万增长约23.9%[32] - 深圳Teemall购物中心的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$24.0百万，较2024年第一季度的HK$18.9百万增长约27.0%[32] - Yuehai Tiandi购物中心的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$10.9百万，较2024年第一季度的HK$8.7百万增长约25.3%[32] - GDI Tower的投资物业业务在2025年第一季度的收入为HK$11.9百万，较2024年第一季度的HK$12.2百万下降约2.5%[32] 交通项目 - Xingliu高速公路在2025年第一季度的平均每日通行流量为27,039辆次，较2024年第一季度的29,743辆次下降约9.1%[43] 项目开发 - Yinping项目在2025年第一季度的累计开发成本为RMB2,080百万（约HK$2,253百万），较2024年12月31日的RMB2,077百万（约HK$2,243百万）略有增加[50] - Yinping项目在2025年第一季度的利润税前为HK$33.6百万，较2024年第一季度的HK$33.9百万下降约0.9%[50]

Link REIT (0823.HK) Buy FY25 results inline - Signs of tenant sales improvement. Guide mild negative rental reversion. Potential M&A upside not priced in 0823.HK 12m Price Target: HK$48.00 Price: HK$40.90 Upside: 17.4% Link REIT reported its FY25 results at noon on May 27th, with headline net loss of -HK$8.9bn including -HK$15.8bn markdown in rental properties. Excluding these, its underlying profit grew +13% yoy to HK$7bn, inline with our expectation and Bloomberg consensus, bolstered by (1) +16% yoy highe ...

核心观点 - 市场观望，恒指料在23000至23500区间波动，港股短期整体审慎乐观，但全球贸易存在不确定性 [3][8] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市42343.65，幅度1.78；标普500指数收市5921.54，幅度2.05；纳斯达克综合指数收市19199.16，幅度2.47；英国富时100指数收市8778.05，幅度0.69；德国DAX指数收市24226.49，幅度0.83；日经225指数收市37724.11，幅度0.51；台湾加权指数收市21336.54，幅度 -0.93 [2] 内地股市表现 - 上证指数收市3340.69，幅度 -0.18；深证成指收市10029.11，幅度 -0.61 [2] 香港股市表现 - 恒生指数收市23381.99，幅度0.43；国企指数收市8469.97，幅度0.38；红筹指数收市3964.33，幅度0.62；恒生科技指数收市5182.6，幅度0.48；AH股溢价指数收市132.38，幅度 -0.41；恒生期货（05月）收市23328，幅度0.21；恒生期货（06月）收市23221，幅度0.19 [2] 宏观&行业动态 - 内地首4个月规模以上工业企业利润总额2.12万亿元，按年增长1.4%，国有控股企业利润总额下降4.4%，股份制企业增长1.1%，外商及港澳台投资企业增长2.5%，私营企业增长4.3% [6] - 首4个月采矿业利润总额下降26.8%，制造业增长8.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.4%；规模以上工业企业营业收入增长3.2%，营业成本增长3.4%，营业收入利润率下降0.09个百分点 [6] - 瑞银投资银行香港策略师重申恒指今年24500点预测目标，对港股短期整体审慎乐观，支持因素有大量北水南下、盈利动力正面和新股上市，全球贸易有不确定性，港股估值接近历史均值 [8] 上市公司要闻 - 领展截至3月底止全年可分派总额70.25亿元，按年增长4.57%，每基金单位末期分派137.45仙，按年增3.68%，年内每基金单位分派272.34仙，升3.69% [10] - 领展收益142.23亿元，按年增长4.75%，物业收入净额106.19亿元，增长5.45%，投资物业组合估值2204.13亿元，按年减少6.6% [10] - 香港物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长1.5%及2.8%，零售物业组合租用率97.8%，续租租金调整率 -2.2%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长29.7%及28.9%，零售物业组合租用率95.9%，租金调整率 -0.7% [11] - 美团联合百大餐饮、零售品牌，于今日至6月18日开启618大促销活动，发放618元券包，外卖发满减券，闪购打造商品低价，热门商品有额外优惠 [13]

业绩表现 - 2024/2025年度物业收入净额同比增长5.5%至106.19亿港元，每基金单位分派额同比增长3.7%至2.72港元 [1][6] - 总收益同比增长4.8%至142.23亿港元，可分派总额同比增长4.6%至70.25亿港元 [6] - 净负债比率21.5%，平均综合借贷成本3.6%，信用评级为国际机构"A"级 [7] 业务亮点 - 内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%和28.9%（人民币计算），主要受上海七宝领展广场贡献及广州天河领展广场等资产提升带动 [9] - 内地零售物业租用率保持95.9%，续租租金调整率（剔除北京中关村项目）达7.6% [9] - 香港零售物业组合收益及物业收入净额同比分别增长1.5%和2.8%，商户销售总额跌幅逐季收窄 [9] 战略发展 - 推进"领展3.0战略"，重点探索澳大利亚、新加坡及日本市场的资产轮转与收购机会 [7] - 成立领展房地产投资管理业务，通过资本合作推动自然增长与并购 [7] - 完成超过100个资产提升项目，过去2-3年持续在内地举办投资者路演 [4] 市场机遇 - REITs即将纳入沪深港通机制，作为恒生指数唯一REIT成分股有望吸引内地资金 [3][4] - 上海七宝领展广场完成100%股权收购并整合运营团队 [9] - 香港零售市场必需品板块表现稳健，公司通过成本管控抵消租金压力 [7][9]

基汇资本：将把大中华地区作为第八支房地产基金的投资目标 中国始终是我们非常关注的市场 金十数据5月27日讯，基汇资本执行合伙人吴燕安在接受媒体采访时表示，除了日本、澳大利亚和越南 等市场外，基汇资本也将把大中华地区作为第八支房地产基金的投资目标。吴燕安担任这家总部香港公 司的全球资本市场主管。她说道："中国始终是我们非常关注的市场"。随着人工智能AI的发展，科技公 司不断壮大，中国市场情绪正在回暖，商业入住率也在提高，香港IPO反弹预计将为办公楼市场带来积 极推动力，同时香港的人才计划也有助力。 ...

基汇资本执行合伙人吴燕安表示，除了日本、澳大利亚和越南等市场外，基汇资本也将把大中华地区作 为第八支房地产基金的投资目标。（彭博） ...

行业分析 - 惠誉评级指出东南亚及澳大利亚房地产投资信托行业现金流将面临长期放缓导致的适度减缓 [1]