**涉及的行业与公司** * **行业**：中国房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8] * **提及公司**：华润、滨江、招蛇、建发、保利置业、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7] **核心观点与论据** * **近期市场表现疲弱**：26年春节（第8-9周）新房市场成交量显著低于23-25年同期水平，而二手房成交量则高于23-25年同期[1][2] * **新房市场**：40城新房成交面积环比下降65.2%，同比下降79.1%；55城新房成交套数较25、24、23年春节分别下降22%、13%、53%[1][2] * **二手房市场**：18城二手房成交面积环比下降68.8%，同比下降77.6%；22城二手房成交套数较25、24、23年春节分别增长107%、84%、470%[1][2] * **库存与土地**：12城新房去化周期为21.3个月，环比增加1.4个月；百城土地成交建面同比下降49.4%，楼面均价同比下降52.9%[1] * **政策刺激已出台但效果待观察**：上海于2月25日发布“新七条”优化政策，涉及限购、公积金和房产税[2] * 该政策被认为能增加购买资格、降低购房成本，可能短期促进成交量回升，但后续持续性有待观察[3] * **对26年板块走势的预判与投资建议**：认为26年地产板块出现收益机会较大，并可能迎来两个拐点[6] * **“政策拐点”**：可能在Q1末左右出现，体现在供需端政策积极性提升，建议提前布局[6] * **“基本面拐点”**：可能在Q4左右出现，主要体现在二手房价格降幅收窄，其带来的机会持续时间可能更长[6] * **投资主线**：关注两类公司，一是25年计提减值充分、26-27年减值压力减轻的房企；二是已提前布局新业态的商业地产公司[7] * **核心风险提示**：政策出台不及预期、销售与房价持续下行、市场信心修复不及预期[8] **其他重要内容** * **当前行业定位**：房地产行业仍面临压力，防范地产及相关风险是首位[4] * **政策出台的潜在动力**：市场的惯性下滑及蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台[5] * **持续性修复的前提**：价格的止跌回稳是市场持续性修复的关键[6]

报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 - 折价成交个券中“23 发展 01”债券估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交个券中“ H3 万科 01”估值价格偏离程度靠前；净价上涨成交二永债中“25 长沙银行二级资本债 01”估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交商金债中“25 江苏银行债 04BC”估值价格偏离幅度靠前 [3] - 成交收益率高于 5%的个券中地产债排名靠前 [3] - 信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [3] - 非金信用债成交期限主要分布在 2 至 3 年，3 至 4 年期品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在 4 至 5 年，4 至 5 年期品种折价成交占比最高 [3] - 分行业看建筑装饰行业的债券平均估值价格偏离最大 [3] 根据相关目录分别进行总结 折价成交跟踪 - 涉及“23 发展 01”“23 产融 09”等多只债券，剩余期限从 0 年到 9.14 年不等，估值价格偏离从 -19.73%到 -0.02%，成交规模从 10 万元到 116771 万元 [5] 净价上涨个券成交跟踪 - 包含“ H3 万科 01”“ H1 万科 04”等债券，剩余期限从 0.21 年到 28.47 年，估值价格偏离从 0.12%到 1.90%，成交规模从 10 万元到 24041 万元 [6] 二永债成交跟踪 - 涵盖“25 长沙银行二级资本债 01”“25 唐山银行二级资本债 01”等，剩余期限从 1.11 年到 9.30 年，估值价格偏离多为 0.01% - 0.04%，成交规模从 1001 万元到 149100 万元 [7] 商金债成交跟踪 - 涉及“25 江苏银行债 04BC”“25 光大银行科创债 01”等，剩余期限从 1.23 年到 2.81 年，估值价格偏离多为 0.02% - 0.03%，成交规模从 2003 万元到 88253 万元 [8] 成交收益率高于 5%的个券 - 有“ H3 万科 01”“ H1 万科 04”等，剩余期限从 0.10 年到 3.12 年，估值价格偏离从 -1.50%到 1.90%，成交规模从 2 万元到 1564 万元 [9] 当日信用债成交估值偏离分布 - 展示了信用债估值收益变动在[-10,-5)、[-5,0)、(0,5]、(5,10]区间的债券只数和成交规模 [10][11] 当日非金信用债成交期限分布 - 显示非金信用债成交期限在 0.5 年内到 4 - 5 年各区间的成交规模和折价成交占比 [12][13] 当日二永债成交期限分布 - 呈现二永债成交期限在 1 年内到 4 - 5 年各区间的成交规模和折价成交占比 [15][16] 各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 体现各行业非金信用债平均估值价格偏离和成交规模 [17][19]

核心观点 - 本轮房地产周期调整的核心在于库存问题，当前北京、上海的二手房库存去化周期已回归至合理水平，且呈现出社会库存自然见底的可持续特征，叠加政策端对“去库存”的重视和边际调整，两地房价在2026年内有望企稳 [1][2][7] - 随着核心城市房价企稳信号的出现，房地产板块的投资逻辑或将从政策博弈逐渐过渡至基本面驱动的beta行情 [1][35] 对房价走势的研判 - 本轮周期房价走势的关键决定变量是库存水平，特别是居民端的二手房库存直接决定了住房的边际定价 [7][8] - 实证数据显示，二手房去化周期与房价涨跌存在清晰的量化关系，当去化周期处于特定水位区间（如7-9个月）以下或内部时，房价趋于稳定或上涨 [16] - 截至分析时点，北京、上海、合肥、成都四个城市的二手房挂牌去化周期已基本回到或接近其房价可走稳的合理区间，其中北京和上海可能已进入社会库存去化的尾声阶段 [16][21] 北京与上海市场的具体分析 - 自2025年下半年以来，北京和上海的二手房挂牌量开始持续下行，截至2026年1月，北京和上海的挂牌量已分别累计下降**14%** 和**24%** [21] - 挂牌量下降的原因并非成交加速，而是表现为新挂牌量下降、撤牌量增多，这反映了可出售体量或出售意愿的下降，是社会库存自然触底的体现，这使得房价企稳的趋势更具可持续性 [2][21] - 2026年1月，北京和上海的高频挂牌价自2025年底至农历春节前累计分别走平和微增**0.5%**，价格趋稳迹象明显 [4] 政策环境分析 - 政策层面自上而下开始重视“去库存”问题，例如上海在2026年2月于浦东、静安、徐汇三区试点以市价收购二手住房用于保障性租赁住房，这被视为可能加速房价企稳节奏的积极举措 [2][24] - 北京和上海在2025年末至2026年初对限购等政策进行了边际调整，尽管力度适中，但在当前社会库存见底的背景下，可能成为房价预期进入正循环的催化剂 [2][24] 房地产板块投资展望 - 随着核心城市房价显现企稳信号，房地产板块可能迎来由基本面改善驱动的beta行情，即板块性的估值修复 [35][36] - 对重点覆盖的12家房企进行的RNAV测算显示，其最新市值较RNAV的平均折让幅度达**37%**，估值折价深的标的在首轮修复中弹性可能更大 [36] - 建议关注三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的；配置产品力强、存货质量优的结构性成长标的，以及估值折价深且潜在弹性大的标的；关注部分在超跌估值下可能实现可观重估的民企 [1] 需要关注的潜在风险 - 若地方政府“控新增”（控制土地供应）不及预期，新增新房供给可能中断社会库存的去化进程，从而影响房价企稳趋势 [25] - 二手房挂牌量易受季节性因素、技术性噪音（如中介清理无效挂牌）及外生冲击（如政策预期变化、限售解禁）影响，对其趋势的观察需审慎 [25] - 如果内外生风险导致住房交易量大幅萎缩，将需要重新评估供需关系，房价可能再度面临下行压力 [26] - 库存问题存在空间不均匀性，多数二线城市及中低能级城市的去化周期仍偏高或挂牌量仍在上升，从局部企稳到整体企稳的进程可能较慢 [26]

债市资金与利率情况 - 央行公开市场单日净回笼资金4917亿元，当日开展343亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，同时有5260亿元逆回购到期 [3] - 银行间市场资金面保持宽松，主要回购利率继续下行，其中DR001加权平均利率下行超4个基点至1.26%附近，匿名点击系统隔夜报价1.25%且资金供给超千亿 [5] - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交利率为1.565%，较上一交易日下行1个基点 [9] - 国债期货市场表现分化，30年期主力合约上涨0.09%，10年期主力合约下跌0.01%，5年期主力合约持平，2年期主力合约上涨0.01% [13] 全球宏观与政策动态 - 伊朗危机引发金融市场对通胀的担忧，全球债券市场承压，交易员抛售多国政府债券，担忧冲突推高油价并加剧通胀，美国、日本、澳大利亚等国国债本周均下跌 [17] - 美国总统特朗普就针对伊朗的军事行动向国会提交《战争权力法案》通知，表示无法确定军事行动的全部范围和持续时间，并称美军保持部署态势以应对进一步威胁 [17] - 2026年全国两会即将召开，全国政协会议于3月4日开幕，会期7天，主要议程包括审议工作报告、讨论“十五五”规划纲要草案等；全国人大会议于3月5日开幕 [14] - 深圳发布城市更新项目管理新规，自2026年3月16日起实施，有效期5年，规定未完成规划审批的项目取消保障性住房奖励容积并原则上可不配建保障性住房 [15] - 工信部等六部门联合发布《关于促进光伏组件综合利用的指导意见》，明确发展目标、核心技术攻坚方向，并从行业规范、金融支持等多维度出台配套措施 [15] 债券发行与兑付事件 - 财政部计划于3月4日发行300亿元63天期记账式贴现国债 [19] - 中国农业发展银行计划于3月4日招标增发不超过260亿元的三期金融债 [19] - 青海省计划于3月10日招标发行81.8427亿元地方债 [19] - 龙湖集团完成兑付“16龙湖04”债券本息，其境内信用债余额约为33亿元 [19] - 雅居乐集团的清盘呈请聆讯延期至6月29日 [19] 债券市场信用风险事件 - 近期发生多起发债主体负面事件，包括闻要科技、山东龙大美食、航天宏图等公司的主体评级下调，以及厦门真洲鸿图地产相关债券展期等 [19] - 本月城投非标资产出现多起风险事件，涉及融资租赁合同纠纷、私募基金、信托计划等多种类型，风险类型包括违约及风险提示 [21]

报告行业投资评级 - **强于大市** [1] 报告的核心观点 - **当前行业面临压力，但2026年存在投资机会**：当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置 [2] - **关注两大拐点**：节奏上可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点” [2] - **政策拐点需提前布局**：“政策拐点”需要提前布局，可能体现在房地产供需两端政策积极性提升 [2] - **基本面拐点机会更持久**：“基本面拐点”机会持续时间会更长，主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [2] - **关注三条投资主线**：现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [2] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交受春节影响大幅下滑**：第8-9周（2月14日-2月27日）40个城市新房成交面积109.8万平，环比下降65.2%，同比下降79.1%，同比降幅较第7周扩大73.6个百分点 [2][11] - **各线城市新房成交均大幅下滑**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-78.3%、-64.0%、-52.7%，同比增速分别为-83.9%、-74.8%、-82.2% [2][11] - **春节新房成交量低于往年**：26年春节假期期间，55城新房成交套数1302套，较25年、24年、23年春节分别下降22%、13%、53% [2] - **二手房成交同样大幅下滑**：第8-9周18个城市二手房成交面积96.0万平，环比下降68.8%，同比下降77.6%，同比降幅较第7周扩大70.3个百分点 [2][46] - **春节二手房成交量高于往年**：26年春节假期期间，22城二手房成交套数228套，较25年、24年、23年春节分别增长107%、84%、470% [2] - **新房库存面积下降**：截至第9周末，12个城市新房库存面积11253万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.3% [2][35] - **去化周期普遍上升**：12个城市新房去化周期21.3个月，环比上升1.4个月，同比上升7.4个月 [2][35] - **各线城市去化周期分化**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.4、19.6、64.9个月，一、二线城市环比分别上升1.1、1.7个月，三四线城市环比下降6.5个月 [2][35] 2. 百城土地市场跟踪 - **土地市场量价齐跌**：第7-8周（2月9日-2月22日）百城全类型成交土地规划建面1344.01万平，环比下降44.3%，同比下降49.4%；成交总价138.8亿元，环比下降58.9%，同比下降76.1%；楼面均价1033元/平，环比下降26.2%，同比下降52.9% [2][60] - **土地溢价率环比微升**：百城土地溢价率为3.65%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.3个百分点 [2][60] - **住宅用地市场量缩价跌**：第7-8周百城成交住宅土地规划建面103.2万平，环比下降73.3%，同比下降59.5%；成交总价58.9亿元，环比下降69.9%，同比下降80.9%；楼面均价5703.9元/平，环比上升12.8%，同比下降52.9% [85] - **住宅用地溢价率下降**：百城成交住宅类用地溢价率为1.6%，环比下降0.8个百分点，同比下降0.9个百分点 [85] 3. 第8-9周行业政策梳理 - **上海优化限购、公积金和房产税政策**：2月25日，上海发布“新七条”，降低非本市户籍居民社保/个税缴纳年限要求，并优化公积金贷款和房产税政策 [2][107] - **上海公积金贷款额度提高**：家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑政策，最高可达324万元 [2][107] - **香港调整财政与印花税政策**：宽减2026/27年度首两季物业差饷，每户每季上限1,000港元；一亿港元以上的住宅物业交易印花税税率调高至6.5% [107] - **长春与佛山调整地方公积金与建筑规范**：长春调整住房公积金使用政策，提高贷款额度；佛山将套内阳台“折半”计容面积上限由18%提高至20% [107] 4. 第8-9周板块表现回顾 - **板块绝对收益为正**：第9周（2月24日-2月27日），房地产行业绝对收益为0.6%，较第7周上升1.3个百分点 [111] - **板块相对收益改善**：房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.5%，较第7周上升0.6个百分点 [111] - **板块估值微降**：房地产板块PE为26.86X，较第7周下降0.03X [111] 5. 第8-9周房企债券发行情况 - **债券发行量同环比均降**：受春节假期影响，第8周房企未发行国内债券，第9周房地产行业国内债券总发行量为21.5亿元 [2] - **净融资额为负**：第8-9周国内债券总偿还量为219.9亿元，环比上升265.4%，同比上升20.7%；净融资额为-198.4亿元 [2]

政策核心内容与目标 - 深圳市发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自2026年3月16日起实施，有效期5年，旨在衔接落实《住宅项目规范》，优化政策并强化政府统筹，以破解难点堵点，积极稳妥推进城市更新项目，持续拉动房地产有效投资 [1] 政策具体优化措施 - 合理核定土地移交率：在满足交通、教育等配套设施服务能力及取得相关部门同意后，可在更新单元规划阶段调整原计划和法定图则的土地移交要求，但仍需满足基准用地要求，并简化审批程序，不再要求履行计划调整程序 [1] - 优化保障性住房配建要求：对已完成规划审批的项目，按原规定执行；对未完成规划审批的项目，原则上可不配建保障性住房，但需符合《住宅项目规范》相关要求 [2] - 鼓励金融支持：鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径缓解市场主体资金压力，并支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目 [2] 盘活存量项目的“清调供”机制 - 明确适用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求按新规执行；二是允许局部调整已批规划，调整部分按新规执行，未调整部分按原规划执行，土地移交率按项目整体核算 [3] - 专家认为“清调供”旨在盘活进度不及预期、产权复杂、手续不全、长期闲置、因市场变化或原实施主体无力开发而陷入僵局的项目，通过清理历史遗留问题、调整规划与主体、创新供应方式以加快供地，解决项目落地“最后一公里”问题 [3] 政策影响与行业展望 - 分析认为新规通过合理核定土地移交率、简化审批、减少保障房配建、支持“清调供”项目局部调规、鼓励金融盘活等措施，有助于整体降低开发门槛与成本、提速项目落地，在守住公共利益底线的同时为城市更新注入新动力，助力深圳城市更新和楼市平稳发展 [4]

公司销售业绩 - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币22.3亿元 [1] - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约29万平方米 [1]

公司2026年2月销售业绩 - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币22.3亿元 [1] - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约29万平方米 [1]

公司2026年2月销售业绩 - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币22.3亿元 [1] - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约29万平方米 [1]

业绩总结 - 公司2026年2月归属股东权益合同销售金额约22.3亿元[3] - 公司2026年2月归属股东权益合同销售建筑面积约29万平方米[3]