土地交易概况 - 绿城中国以12.15亿元竞得深圳宝安新桥街道宅地，溢价率11.47% [1][2] - 该地块编号A319-1225，土地面积19246.94平方米，建筑面积59665平方米，容积率1，用途为二类居住用地 [4] - 4家房企参与竞拍，经过29轮竞价后由10号竞买人（绿城中国）胜出 [4] 地块规划细节 - 地块需配置社区体育活动场地700平方米、社区儿童游戏场地600平方米 [6] - 规划要求建设9班幼儿园（占地不少于2700平方米）、托育机构500平方米及社区级公共配套用房750平方米 [5][6] - 住宅53595平方米和商业1500平方米允许分割转让，其余配套设施需无偿移交政府 [5] 地块区位优势 - 地块位于沙井片区，毗邻沙井地铁站和百佳华佳漾汇商业体 [10] - 教育配套涵盖深圳外国语宝安学校学区及万丰小学 [10] - 周边有新桥中心公园、新桥市民广场等公共设施，商业交通教育配套完善 [10][11] 土地市场动态 - 深圳近期土拍政策宽松，无商品房限价、无配建、无"70/90"户型限制 [10] - 该地块为调规后土地，原05-03地块用地性质由其他调整为二类居住用地 [11][13] - 深圳后续将出让宝安A002-0108地块（起拍价64.09亿元）和龙华A815-0037地块（起拍价15.5亿元） [14][16] 城市规划调整 - 宝安中心区DY-01单元容积率从5.7下调至3.7，住宅部分降至3.4 [15][20] - 深圳通过工业/商业/医疗用地调整为居住用地等方式优化土地供应 [20] - 调整后DY01-01地块用地面积42523平方米，容积率3.4，性质为二类居住用地 [20]

财务表现 - 公司2025年上半年收入为6.54亿港元，同比增长4.98% [1] - 公司股东应占亏损1.99亿港元，上年同期亏损800万港元 [1] - 每股亏损0.28港元，不派发中期股息 [1] - 基础净亏损8600万港元，2024年同期为盈利7400万港元 [1] 业务分部表现 - 发展物业亏损扩大至1.96亿港元，主要由于应占发展物业减值拨备增加至2.11亿港元 [1] - 投资物业盈利下跌21%至7100万港元 [1] - 酒店业务亏损收窄35%至3100万港元 [1]

债券兑付情况 - 龙湖已将约9.5亿元拨入债券兑付专户，用于兑付8月7日到期的"20龙湖06" [1] - "20龙湖06"起息日为2020年8月7日，发行期限7（5+2）年，发行规模10亿元人民币，利率4.3% [1] - 本次兑付金额合计9.5044亿元，包含本金9.0744亿元及利息4300万元 [1] 年内公开债兑付总额 - 在"20龙湖06"兑付完成后，龙湖年内已累计兑付公开债超100亿元人民币 [1]

公司债券兑付情况 - 龙湖完成9.5044亿元"20龙湖06"债券兑付，包含本金9.0744亿元及利息4300万元 [1] - "20龙湖06"债券起息日为2020年8月7日，发行规模10亿元人民币，利率4.3%，发行期限7年（5+2结构） [1] - 年内累计兑付公开债券金额超过100亿元人民币 [1] 债券发行条款 - 投资者选择回售导致实际兑付金额为9.5044亿元，低于原发行规模10亿元 [1] - 债券采用5+2年期限结构，即5年后投资者可选择回售 [1]

财务表现 - 2025年上半年基础净亏损8600万港元，去年同期盈利7400万港元，主要因发展物业计提应占减值拨备增加至2.11亿港元 [1] - 计入投资物业重估减值净额1.13亿港元后，股东应占集团亏损1.99亿港元（2024年同期为800万港元），每股基本亏损0.28港元 [1] - 集团收入增加5%至6.54亿港元，营业盈利减少40%至1.25亿港元，主要受发展物业拖累 [1] 业务分部表现 酒店业务 - 酒店收入上升1%至4.26亿港元，营业亏损减少33%至2900万港元 [1] - 香港酒店收入增加4%至3.83亿港元，营业亏损收窄69%至1100万港元，主要因入住率上升 [1] - 内地酒店收入下跌17%至4300万港元，营业亏损扩大至1800万港元 [1] 投资物业 - 投资物业收入减少22%至9600万港元，营业盈利减少23%至8500万港元，主要因零售租金收入下降 [1] 发展物业 - 发展物业收入增至5800万港元，但利润微薄导致营业亏损100万港元 [1] 投资收益 - 投资营业盈利（以股息收入为主）为7000万港元 [2] 行业环境 - 香港消费开支持续低迷，经济不确定性叠加港人偏好外游，对本地零售业和酒店业造成压力 [2] - 上半年访港入境旅客同比上升12%，5月零售销售结束疫情后下滑趋势，同比增长2.4%，汇率变动或进一步提振消费 [2] - 内地经济增长乏力且消费疲弱，酒店业面临逆境，地区景点竞争加剧经营压力 [2]

市场表现 - A股早盘走势分化 沪指涨0 53%至3600点 深成指涨0 14% 创业板指跌0 26% [1] - 大金融板块活跃 券商股异动 信达证券一度冲涨停 [1] - 地产股持续走强 上实发展等涨停 [1] - 军工板块延续活跃 长城军工4天3板 [1] - 游戏股拉升 完美世界涨超7% [1] - 消费电子 汽车整车 钢铁等板块涨幅居前 [1] - 医药股回调 影视 半导体 光伏等板块跌幅居前 [1] 焦点个股 - 上纬新材复牌后涨近15% 股价突破百元 总市值超400亿元 [2] 热门板块分析 券商板块 - 27家上市券商公布半年度业绩预告 24家盈利中23家预增 1家扭亏 [3] - 信达证券冲击涨停 红塔证券 东兴证券等跟涨 [3] 军工板块 - 长城军工 北方长龙创新高 天箭科技 航天科技等多股涨停 [4] - 行业基本面加速回暖 2025年上半年订单催化剂将持续兑现 [4] - 商业航天 低空经济等新领域受火箭发射事件推动发展 [4] 游戏板块 - SensorTower预测全球游戏市场规模2028年突破1200亿美元 [5] - 完美世界领涨7% 巨人网络 恺英网络等跟涨 [5] 机构观点 兴业证券 - 支撑行情的核心逻辑未破坏 潜在催化因素包括GPT5发布 美联储降息等 [6] - 建议布局低位成长主线 关注"反内卷"政策机会 [6] 招商证券 - 8月中上旬业绩披露期存调整压力 下旬进入真空期后或先抑后扬 [7] - 半年报或确认现金流改善逻辑 场外资金持续流入 [7] 光大证券 - 市场或延续结构性行情 关注先进封装概念 [8] - 电子封装国际会议将召开 吸引全球超1000名专家参与 [8]

宏观要闻 - 7月全国新增地方政府专项债发行规模达6169.36亿元，较上月增加898.42亿元，创年内新高 [1] - 上半年全国累计发行新增专项债2.16万亿元，同比增长45%，支撑基建投资增速保持韧性 [1] - 7月中国大宗商品价格指数为111.4点，环比上涨0.5%，连续3个月环比回升 [1] - 黑色价格指数止跌反弹，有色价格指数继续上涨，碳酸锂、工业硅和焦煤价格环比分别上涨10.2%、9.8%和9.6% [1] - 美联储戴利表示降息时机已近，今年两次降息仍是适当调整幅度，高盛预计美联储将从9月开始连续三次降息25个基点 [2] 行业新闻 - 中国房地产业协会将建立融资对接机制，优先推荐中小房企给金融机构，并依托商品房直销平台促进销售去化 [3] - 国家医保局确定55种药品拟纳入第十一批国家组织药品集采范围 [3] - 造纸行业8月迎来新一轮涨价潮，玖龙纸业、理文造纸、山鹰国际等龙头企业上调多款产品价格，7月以来已发起第四轮涨价 [4] - 本轮涨价主要受原材料、能源及物流成本上升推动，短期内有助于缓解造纸行业成本压力 [4] 板块掘金 - 白酒行业正在快速筑底，龙头企业有望通过渠道结构调整享受更多发展机会，啤酒行业预计收入增速在2%-5%区间 [5] - 人形机器人轻量化趋势明显，特斯拉和波士顿动力等厂商加码轻量化，主要通过材料优化、结构优化和工艺优化实现 [5] - 商业地产板块面临价值重估机遇，头部运营商购物中心资产超越账面公允价值，C-REITs通道使价值实现路径更通畅 [6]

7 月百强销售和基本面解读 20250731 摘要 7 月房地产市场整体季节性回落，30 个重点城市成交环比下降 28%， 同比下降 19%。一线城市环比下降 35%，同比下降 28%，但前几个月 累计成交仍维持正增长约 7%。 二三线城市 7 月也出现下滑，26 个城市环比下降 27%，同比下降 17%，热点城市如成都、杭州受供应不足影响成交受限，部分前期跌幅 较大城市如青岛、昆明等呈现弱复苏。 市场观望情绪浓厚，新房供给不足，高温天气降低看房热情，导致成交 下滑。以价换量成为部分项目去化手段，但总体开盘去化率仍低于 30%，处于年内低位。 自去年 9 月以来，房地产市场止跌企稳大趋势未变，目前市场筑底需要 时间，转型阶段指标波动正常。整体循环与趋势未被打破，各地仍在逐 步适应并调整。 新规产品对市场有支撑作用，提升成交量并稳定价格。广州新规住宅项 目认购量占全市总认购量的 60%，明显高于老规产品的 14%。 Q&A 7 月份百强房企的销售情况如何？ 7 月份，百强房企的操盘金额单月同比下降了近 26%，环比降幅更大，接近 39%。累计同比来看，1-7 月份的降幅约为 12.7%，较 1-6 月份扩大了约 ...

行业与公司 - 行业：全国房地产市场[1] - 公司：百强房企（如中国金贸、滨江、越秀、招商、中海、华润、建发等）[3] 核心观点与论据 市场整体表现 - 2025年7月全国房地产市场疲软，销售额为近几年低位（2,070亿元），仅略高于春节月[1][2] - 百强房企单月销售额环比下跌39%，同比下降25.8%，前七个月累计下跌12.7%[2] - 30个重点城市成交量836万平方米，环比下跌30%，同比下跌20%，前七个月累计同比减少1%[5][7] 城市层面表现 - 一线城市：成交量普跌，上海新房去化率降至40%，北京新房成交环比减少41%，深圳新房去化率低于5%，广州供应减少导致指标回落[1][8][9] - 二三线城市：多数城市供应同比下降超40%（如郑州、长沙、济南、武汉、南京、佛山等），杭州环比下降60%，苏州环比下降70%[4][7] - 成都：连续四个月认购走低，处于年内单月低点[10] 去化率与库存 - 多数城市去化率下降（深圳降16%、北京降10%、杭州降20个百分点、成都和武汉降40个百分点）[11] - 库存总量2.2亿平方米，环比微跌1%，消化周期普遍增长（上海14.1个月、深圳16.7个月、北京近30个月、广州25个月）[12] 二手房市场 - 7月二手房成交环比下跌6%，同比下跌5%，一线城市表现疲软，量价齐跌[1][13] - 前七个月累计同比增长11%，但单月自6月起同比下滑[13] 土地市场 - 7月土地成交面积环比跌13%，金额环比跌18%，同比面积减15%、金额持平[14] - 部分核心城市土地溢价创新高（上海单价20万元/平方米、苏州园区6.5万元/平方米、深圳南山前海溢价86%）[14] - 头部房企拿地态度谨慎，聚焦核心城市核心板块[17][18] 未来预期 - 短期内政策无重大利好，三季度或延续7月走势，四季度同比降幅预计扩大[1][15] - 常规性政策刺激作用有限，超常规政策才可能显著影响市场[15] 其他重要内容 结构性亮点项目 - 稀缺性项目（优质学区、地段、景观等）[21] - 产品力强项目（如四代宅、新规产品，去化速度2-3倍，溢价30%-50%）[21] - 大幅降价项目（二线城市打八折或七五折）[21] 价格趋势 - 核心城市二手房价格跌幅扩大，新房价格因淡季营销平淡，成交量可能快速下滑[16] 房企策略差异 - 部分房企表现较好：中国金贸同比增50%、滨江同比增25%、越秀同比增20%，大央企同比降幅控制在10%以内[3] - 头部房企补充核心地段土地储备，避免现金流压力[17]

行业与公司 - 行业聚焦于中国城市更新与城中村改造领域，重点分析广州和深圳的进展[1][2][3] - 核心公司包括广州市政府、区属国企（如海珠、白云城投）、政策性银行（国家开发银行、农业发展银行）[2][5][6] 核心观点与论据 **资金支持与模式** - 广州获政策性银行贷款4,096亿元，占改造总资金80%，用于前期土地整理[1][5][6] - 专项债新政策允许作为资本金（如瑶台项目需14亿元资本金），财政补贴用于基础设施（如管网改造）[6][13] - 政府主导模式降低阻力，例如汽车站地块收储拍卖（起拍价13.56亿元）释放积极信号[2][7] **安置方案** - 实物安置标准统一为每户最高280平方米，超出部分货币补偿（原标准更高）[8][12][14] - 货币化安置最高达6万元/平方米（国有土地更高），房票接受度逐步提高但占比仍低于货币化[9][10][16] - 实物安置分两种：集中建设一期安置房（如三元里村）或购买周边商品房临时安置[11][19] **政策与进展** - 2025年政策转向高质量、民生、运营，强调存量盘活（如老旧小区改造）而非大拆大建[13][15] - 广州52个新模式项目快速推进（如南中轴6村改造、天河五山片区），深圳进展较慢且矛盾突出[3][4][7] - 居民配合度提升因市场预期变化和政府力度加大，但信任建立仍需时间[15][19] 重要细节与数据 - 补偿方式：实物280平方米上限、货币化6万元/平方米、房票可购存量房[8][9][10] - 时间周期：改造流程需1-2年（含控规调整、签约等）[7] - 资金结构：瑶台项目总投资396亿元，资本金缺口依赖专项债[6] 潜在影响与风险 - 二级市场：中心城区优质地块（天河、越秀等）未来出让或提升土拍质量[17][18] - 投资拉动：货币化安置和房票或促进消费，但民间投资增量仍有限[16][19] - 复建房平衡：政府主导可能减少建设量，通过规划调整释放商业用地[21][22] 其他关键信息 - 广州全运会（2025年）推动南中轴区域集体土地拆除[4] - 房票政策2025年放宽，但发展速度未达预期[10] - 复建房成本核算方式：总投入除以周边地价确定可售面积[20]