城市更新成为房地产市场重点方向 - 今年以来城市更新在房地产市场的地位进一步提升 为房企带来更多机会 [1] - 深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备项目由深圳市领瑞实业发展有限公司中标 背后大股东为湖南福天兴业投资集团 [2] - 三联社区项目采用"货币补偿+留用土地"方式 土地整备资金5.72亿元 留用土地3宗总面积6.22公顷 [2] 深圳城市更新项目进展 - 布吉南门墩城中村改造项目因开发企业资金链断裂于2021年停工 现由深圳市天健城市发展有限公司以975万元中标前期服务 [2] - 截至2025年8月3日 深圳已列入城市更新计划项目1061个 专规批复750个(通过率70.7%) 实施主体公示554个(实施率52.2%) [3] - 部分项目出现停滞现象 居民期待政府推动进展并希望原业主更多参与 [3] 城市更新的市场影响 - 三联社区项目顺利推进将显著提升布吉片区及深圳中部的城市形象和居住价值 [4] - 外地房企进军深圳城市更新市场有助于为当前市场带来积极力量 [4] - 城市更新通过存量更新和品质提升促进住房消费升级 使房地产成为新市民扎根和新经济培育的载体 [5] 政策支持与发展趋势 - 7月30日中共中央政治局会议强调要高质量开展城市更新 [5] - 未来城市更新用地政策、金融政策将加快落地 强化顶层设计支持地方政府探索可持续模式 [5][6] - 城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容 未来配套政策有望加速落地以发挥稳投资、扩内需作用 [5][6]

城市更新成为房地产市场重点方向 - 今年以来城市更新在房地产市场的重要性显著提升 为房企带来更多机会 [1] - 深圳龙岗区三联社区土地整备项目由深圳市领瑞实业中标 背后大股东为湖南福天兴业投资集团 项目采用"货币补偿+留用土地"模式 整备资金5.72亿元 留用土地3宗共6.22公顷 [3] - 深圳布吉南门墩城中村改造项目由天健城市发展公司以975万元中标前期服务 该项目曾因开发商资金链断裂于2021年停工 [3] 深圳城市更新项目进展与挑战 - 深圳罗湖、龙岗区部分城市更新项目出现停滞 居民期待政府推动进展并希望原业主更多参与 [4] - 截至2025年8月3日 深圳已列入城市更新计划项目1061个 专规批复750个（通过率70.7%） 实施主体公示554个（实施率52.2%） [4] - 三联社区项目若顺利推进 将对布吉片区及深圳中部的城市形象和居住价值产生显著提升作用 [5] 政策支持与社会资本参与 - 7月30日中共中央政治局会议强调高质量开展城市更新 广东省城规院专家指出城市更新将成为住房消费升级和新经济发展的载体 [7] - 中指研究院表示城市更新是房地产领域聚焦点 未来将加速落地用地和金融配套政策 吸引社会资本介入 [9] - 专家建议强化顶层设计 支持地方政府探索可持续更新模式 为企业参与创造更多机会 [9] 行业转型与发展趋势 - 在住房回归消费属性背景下 传统发展模式难以为继 城市更新成为新的增长动力 [7] - 城市更新通过存量更新和品质提升 促进住房消费升级 同时助力新市民扎根和新经济培育 [7] - 中指研究院预计政策将继续聚焦城中村改造和专项债收储 推动市场止跌回稳 [9]

上海楼市新房成交数据 - 2025年6月上海新房成交4711套，环比5月下跌0.98% [1] - 奉贤区6月新房网签量100套，成交面积11370平方米，总金额4.76亿元（不包含蓝湾数据） [1] 奉贤区新房项目成交排名 - 网签套数排名第一为金汇的象屿江湾悦府（19套），第二为西渡的中国铁建熙语（16套） [5] - 成交金额前三项目：中建御璟园（7800万元）、中国铁建熙语（6748万元）、象屿江湾悦府（5978万元） [6][7] - 奉贤新城为成交主力区域，上榜项目数量占比超50% [6][7] 重点楼盘成交明细 - 象屿江湾悦府：网签19套（数据异常显示为Ja），成交面积1654平方米，金额5978万元 [6][7] - 中国铁建熙语：网签16套，成交面积1648平方米，金额6748万元 [6][7] - 中建御璟园：网签12套（数据异常显示为J2），成交面积1459平方米，金额7800万元 [6][7] 区域成交分布特征 - 海湾区域高端项目表现突出：棕榈滩高尔夫别墅单套成交金额达2657万元 [6][7] - 柘林、庄行等外围区域项目成交套数均在7套以下，单价普遍低于3万元/平方米 [6][7]

销售业绩 - 2025年7月公司自投项目销售1,380套 销售面积19万平方米 销售金额50亿元 销售均价26,733元/平方米 [1] - 2025年1-7月公司自投项目累计合同销售面积248万平方米 合同销售金额857亿元 其中权益金额579亿元 [1] - 截至2025年7月31日公司有已签认购协议未转销售合同金额26亿元 其中权益金额14亿元 [1] 代建业务 - 2025年7月公司代建项目销售面积72万平方米 销售金额92亿元 [1] - 2025年1-7月公司代建项目累计销售面积378万平方米 销售金额511亿元 [1] 整体表现 - 2025年1-7月公司累计总合同销售面积626万平方米 总合同销售金额1,368亿元 [1]

销售业绩 - 2025年7月公司自投项目销售1,380套，销售面积19万平方米，销售金额50亿元，销售均价26,733元/平方米 [1] - 2025年1-7月公司自投项目累计合同销售面积248万平方米，合同销售金额857亿元，其中权益金额579亿元 [1] - 2025年7月31日公司未转销售合同的认购协议金额26亿元，其中权益金额14亿元 [1] 代建业务 - 2025年7月公司代建项目销售面积72万平方米，销售金额92亿元 [1] - 2025年1-7月公司代建项目累计销售面积378万平方米，销售金额511亿元 [1] 整体表现 - 2025年1-7月公司总合同销售面积626万平方米，总合同销售金额1,368亿元 [1]

核心观点 - 华润置地以244.7亿元竞得上海浦东后滩和黄浦余庆里组合地块，创2025年以来全国单次成交总价最高纪录 [1] - 公司采取"拿地即开工"策略，后滩项目已进入桩基施工阶段，计划提供2060套房源 [2][4][5] - 投资重心从郊区转向市中心，通过高持股比例(90%)获取内中环定价权，与周边项目形成协同效应 [6][7][9] - 2025年1-7月上海销售额达251亿元(接近2024年全年300亿元)，高端项目推动业绩增长 [10] - 全国范围内聚焦核心城市优质地段，包括北京望京CBD、成都崔家店等高价地块 [11] 土地交易细节 - 交易结构：与上海南房组成联合体(股权比例90%:10%)，包含浦东后滩2宗纯宅地和黄浦余庆里6宗地块 [1] - 地块优势：后滩项目位于上海CAZ范围内，距离世博文化公园等配套不足1公里，部分房源可看江景 [5][6] - 区域现状：周边仅有保租房项目(月租金5800-15888元)，商业氛围尚待培育 [1][5] 战略转型 - 产品策略：从五大新城转向市中心高端改善型项目，注重产品创新(如宝山南大270度转角玻璃户型) [7][9] - 布局调整：放弃宝山南大"巨无霸"地块竞拍，集中资源争夺核心区域地块 [9][10] - 行业趋势：上半年上海土拍中国央企占比达70%，融资优势和产品力形成投资闭环 [13] 财务表现 - 2024年归母净利润255.77亿元(同比-18.45%)，2025上半年合约销售额1103亿元(同比-11.6%) [12] - 上海市场贡献度提升，2025年前7月销售额占集团比重增加20个百分点 [10] - 通过加速开发高价值项目(如后滩地块)改善利润水平，应对集团整体销售压力 [10][12]

销售数据 - 2025年7月绿城集团自投项目销售1,380套，销售面积约19万平方米，销售金额约人民币50亿元，销售均价约每平方米26,733元 [1] - 2025年1-7月绿城集团自投项目合同销售面积约248万平方米，合同销售金额约人民币857亿元，其中权益金额约人民币579亿元 [1] - 2025年7月31日绿城集团累计已签认购协议未转销售合同金额约人民币26亿元，其中权益金额约人民币14亿元 [1] 代建项目 - 2025年7月绿城集团代建项目销售面积约72万平方米，销售金额约人民币92亿元 [1] - 2025年1-7月绿城集团代建项目累计销售面积约378万平方米，销售金额约人民币511亿元 [1] 总体业绩 - 截至2025年7月31日止七个月，绿城集团累计总合同销售面积约626万平方米，总合同销售金额约人民币1,368亿元 [1]

行业投资评级 - 行业长期且深度调整仍在继续 政策效应衰减后2025年6月销售跌幅扩大 行业"止跌回稳"实现仍主要取决于需求回暖但长期挑战较大 [4][27][38] 核心观点 - 供需端：2025上半年土地成交底部企稳 核心城市核心区域土地维持高热度 但房企投资积极性不足 新开工/施工未现拐点 销售降幅收窄后再度扩大 房价持续下跌 库存去化周期仍处高位 [5][7][9][12] - 融资端：整体延续宽松但改善有限 房企境内信用债发行同比下降20.01% 国有房企获融资倾斜 民营房企依赖内生现金流 美元债市场仅绿城/新城实现破冰发行 [16][17][22][23][26][34] - 政策端：中央延续"止跌回稳"基调 通过去库存/扩需求双向发力 地方围绕贷款额度/购房补贴激活需求 重点推动城中村改造和"好房子"建设 [27][28] - 企业端：央国企凭借融资优势主导市场 但产品力重要性凸显 亏损房企增至79家 行业盈利持续探底 存货/合同负债规模双降 [36][39] 行业回顾总结 供需端表现 - 土地市场：300城住宅用地成交面积降5.5%但出让金增27.5% 溢价率提升6个百分点至10.2% 一线城市成交面积增20.9% [5] - 开发投资：新开工3.04亿㎡(降20%) 施工63.33亿㎡(降9.1%) 竣工2.26亿㎡(降14.8%) 开发投资4.67万亿元(降11.2%) [5] - 销售表现：商品房销售面积4.59亿㎡/销售额4.42万亿元 同比降幅收窄至3.5%/5.5% 但6月跌幅扩大 [7] - 库存房价：广义库存去化周期23.43个月 百城二手房价格累计跌3.6% 70城二三线房价跌至2017年水平 [9][12][15] 融资环境 - 社会融资：6月末M2同比增8.3% 社融存量增8.9% 新发放房贷利率3.1%(降60bp) 房企贷款余额53.33万亿元(增0.4%) [17][22] - 债券融资：境内信用债发行降20.01% 国有房企净融资占优 民营房企1年内到期境内外债2823.31亿元 [23][26][34] 政策脉络 - 中央政策：3月政府工作报告明确去库存(收购存量房)/扩需求(城中村改造)双路径 6月国务院加码"好房子"建设支持 [28] - 地方政策：深圳公积金贷款额度最高上浮50% 义乌购房补贴最高25万元 南京取消限售 武汉多孩家庭补贴12万元 [28] 企业基本面 - 财务指标：样本房企2024年平均营收降14.6%至378亿元 净利润亏损43.5亿元 存货规模降14.6%至935亿元 [36] - 分化特征：36.8%头部房企保持盈利 国有房企通过"以价换量"去库存 民营房企依赖销售回款偿债 [36][39]

香港楼市现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点，同比下降5.22%，与2021年9月历史高位398.1点相比跌幅近28% [1] - 6月香港租金指数升至195.6点，同比上涨1.6%，创近6年新高 [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [6] 租赁市场驱动因素 - 新港漂群体(通过高才通、优才计划赴港人士)及内地学生成为中高端租赁市场中坚力量 [1] - 香港公立大学录取非本地学生限额从20%提升至40%，内地学生助推租金上涨 [2] - 美联物业预计全年租金升幅可达6%，主要受新港漂和内地学生带动 [4] 租金具体表现 - 港八大附近大型社区平均呎租较去年12月均有上涨，部分小区涨幅超10% [2] - 香港大学附近30平方米户型月租金从去年1.5万港元涨至1.6万港元 [3] - 高才通、优才计划赴港人士通常月租金预算在2.5万至3万港元 [3] - 6月香港私人住宅实用面积租金约38.3港元/平方呎，接近2019年7月历史高位38.33港元/平方呎 [4] 房价市场表现 - 7月香港一手市场成交超2000宗，较6月增超30% [6] - 前7个月一手成交量突破1.1万宗，同比增逾10%，为近6年最多 [6] - 部分开发商采取"以价换量"策略，如将军澳项目部分房源售价较3年前低近30% [6] 市场预期 - 美联物业预计香港全年楼价有望上升约5% [7] - 乐观预期基于息口低企、股市财富效应、租金上升吸引投资者、内地经济改善等利好因素 [7] 特殊现象 - 部分新港漂因租金上涨选择搬回深圳，如设计师王旭所租房屋租金从1万港元涨至1.2万港元(涨幅20%)后搬至深圳 [1][5] - 深圳福田50平方米住房租金相当于香港25平方米住房，面积翻倍但通勤时间增加 [5]

房地产行业 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，个股表现分化明显，珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前，海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [7] - 新房市场42城周成交205万平米环比上升19.9%，但7月累计成交761万平米同比下降18.3%；二手房21城周成交185万平米环比下降5.4%，年初累计成交同比上升17.1% [8] - 政策层面聚焦城市更新与需求支持，中央强调高质量城市更新，居民换购住房退税政策已退还个税111亿元，地方政策包括北京多子女家庭公积金贷款额度提升、上海计划启动25个城中村改造等 [9] - 房企融资活动活跃，大悦城完成24.26亿元定增，越秀地产发行96亿元公司债，万科获大股东8.69亿元借款支持 [10] 北交所并购动态 - 2025年并购交易金额显著提升，Q2出售股权金额达38.6亿元（曙光数创案例），2024Q4对外收购金额29.2亿元（五新隧装案例） [15] - 行业分布高度集中，计算机(43.1亿元)、机械设备(32.0亿元)合计占比近60%，2025年前7个月新增3笔亿元级收购案例 [15] - 并购方向呈现三大特征：东和新材2.55亿元收购鞍山富裕矿业强化产业链纵深，科达自控2.09亿元收购海图科技切入军工领域，阿为特控股德国企业拓展欧洲市场 [15] - 企业资本活动以新设子公司为主，天宏锂电设立储能合资公司(1260万元)，易实精密设立东欧合资公司(最高1000万欧元)，格利尔在新加坡设子公司布局东南亚 [16] 食品饮料-锅圈(02517.HK) - 2025H1营收32.4亿元(+21.6%)，归母净利润1.83亿元(+113%)，核心经营利润1.9亿元(+52%)，2B渠道收入5.6亿元同比大增125% [17][18] - 加盟门店达10386家(+8%)，乡镇店净增270家，完成2000+门店智慧化改造，会员数超5000万(较年初+900万)，会员预付金5.9亿元(+37.2%) [18][19] - 推出175个火锅烧烤新品SKU，中期股息0.0716元/股(合计1.9亿元)，预计全年股东回报4.99亿元(+130.7%) [19][20] 公用环保-中国神华(601088.SH) - 拟收购国家能源集团旗下煤炭、煤电等资产(预计千亿量级)，继2025年2月收购杭锦能源(新增产能2570万吨)后进一步解决同业竞争 [21][22] - 标的资产中新疆能源资源量356亿吨/产能10150万吨，乌海能源焦煤储量15.92亿吨/产能1500万吨，将强化全产业链一体化运营能力 [23] - 2025H1预计扣非净利润233-253亿元(-14.2%至-21.0%)，当前股息率5.4%，煤价筑底背景下龙头股息吸引力凸显 [24][25] 新消费-登康口腔(001328.SZ) - "冷酸灵"品牌在抗敏感牙膏细分市场份额超60%，2024年线下市场份额居行业第三/本土品牌第二，形成四大产品平台策略 [28][29] - 渠道实施"精耕分销+强化KA+电商并举"战略，研发端构建CBR体系与产学研医协同创新，推出7天专效修护牙膏等创新产品 [29][30] - 预计2025-2027年营收18.6/21.9/25.5亿元(CAGR 17.7%)，归母净利润2.0/2.5/3.0亿元(CAGR 22.8%)，当前PE 39倍 [31] 市场数据 - 北证50指数年初至今涨幅43.11%领跑主要指数，中证1000(+18.36%)、创业板指(+14.49%)表现突出 [3]