二级市场表现 - 核心指数整体上行：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数本周分别收于809.56和1052.42，回报率分别为0.35%和0.47% [4] - 资产类别回报排序：本周回报率由高至低排序为原油 > REITs > 纯债 > 美股 > A股 > 黄金 > 可转债 [4] - 项目属性表现分化：产权类REITs回报率为0.27%，特许经营权类REITs回报率为0.68% [4] - 底层资产类型表现：水利设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、能源类和交通基础设施类 [4] - 单只REIT涨跌互现：有41只REITs上涨，1只REIT与上周持平，36只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT [4] 市场交易活跃度 - 整体成交规模：本周公募REITs总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68% [5] - 单只REIT成交量：期内成交量前三的是华夏合肥高新REIT（0.41亿份）、博时蛇口产园REIT（0.36亿份）、嘉实京东仓储基础设施REIT（0.30亿份） [5] - 单只REIT成交额：期内成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为14910万元，市场交投热情较上周有所下降 [5] - 分类主力净流入：期内主力净流入额前三的底层资产类别是消费基础设施类、园区基础设施类、能源基础设施类 [5] - 单只REIT主力净流入：期内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT、中金亦庄产业园REIT、中金印力消费REIT [5] 大宗交易情况 - 大宗交易总额：本周大宗交易总成交额为3.66亿元，较上周有所下降 [6] - 单日交易峰值：星期三（2026年1月28日）大宗交易成交额为10806万元，为期内单日最高 [6] - 单只REIT大宗交易：期内大宗交易成交额前三的是平安宁波交投REIT、华泰宝湾物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT [7] 一级市场动态 - 新增上市情况：本周无REITs产品新增上市 [8] - 项目状态更新：本周有10只REITs产品的项目状态得到更新 [8]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 三季报各板块经营依旧承压，但市场仍具备博弈预期改善的机会 [5] - 主要利空因素如资金层面的获利了结、基本面超预期下滑、无风险收益波动等已基本消化 [5] - 临近年底机构配置需求有望支撑结构性机会，REITs仍具备较强配置属性 [5] - 建议以基本面相对稳健资产为底仓，逢低参与基本面修复且估值合理项目，提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会 [5] 各板块运营基本情况总结 产业园板块 - 整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压 [5] - 市场竞争加剧，产业园区供应增加，同质化竞争导致租金承压 [5] - 需求结构分化：产业制造、集成电路等行业租户韧性较高，中小租户受宏观经济影响较大 [5] - 运营策略调整上，多数项目通过下调租金、定制化服务等灵活策略吸引租户，平衡出租率与收入 [5] - 具体项目表现：博时蛇口产园REIT万海大厦整层退租去化慢，光明加速器项目面临新增供应分流；华安张江产业园REIT韧性较强出租率修复，收入微增；建信中关村产业园REIT环比略有修复，以价换量出租率小幅提升 [12] 仓储物流板块 - 需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租 [5][20] - 区域竞争，核心区域供需较稳定，多数区域新增供应租金承压 [5][20] - 运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动 [5][20] - 关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险 [20] - 具体项目表现：中金普洛斯REIT出租率同比提升但租金单价承压；嘉实京东REIT重庆项目续租租金大幅下调，拖累整体租金单价；红土盐田港REIT表现稳健，出租率提升 [20] 保租房板块 - 最为稳健，出租率均高于90%，租金波动小，是市场的"压舱石"资产 [5] - 需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位 [5] - 租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强 [5] - 具体项目表现：中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等均表现稳健，出租率微升或维持高位，租金和收入小幅增长；市场化保租房项目如华夏华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭REIT为应对市场变化，平均租金小幅下降 [29] 消费板块 - 出租率高位稳定，项目出租率均在90%以上，得益于业态优化、资产改造及节点营销，营收迎来增长 [5] - 租金收入分化，购物中心类REIT因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动 [5][37] - 消费REITs出租率均在94%以上，头部项目达98%以上 [37] 高速公路板块 - 受益于暑期出行，车流量环比普遍改善 [5] - 收入增长核心驱动为Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度 [5] - 可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素 [5] 市政公用板块 - 核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异 [5] - 同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动 [5] - 可供分配金额受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等 [5] 能源类板块 - 业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量 [5] - 政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润 [5] - 市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性 [5] 数据中心板块 - 客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定 [5]

市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

政策导向与行业方向 - 中国证监会发布文件推动要素资源向科技创新、先进制造、绿色低碳、普惠民生等领域集聚 [4] - 《推动公募基金高质量发展行动方案》为35万亿元规模公募基金行业改革发展勾勒蓝图 [4] - 深圳公募基金业落实文件精神 精准对接科技创新需求并吸引境外资金 [4] 产品创新与规模增长 - 名称含"科创"或"科技创新"的公募基金达316只 规模合计4544.16亿元 [5][7] - 首批10只科创债ETF首日募集资金达289.88亿元 [6] - 截至8月15日首批科创债ETF规模增至1157.91亿元 其中嘉实中证AAA科技创新公司债ETF突破200亿元 [6] - 21只基础设施REITs为科创产业融资超380亿元 [5] - 公募基金对科创板配置比例达15.36% 超配比例由7.50%提升至7.72% [7] 融资渠道拓展 - 科创债ETF为科技型企业开辟新直接融资通道 激活债市科技板流动性 [6] - 首批两单数据中心REITs吸引69亿元资金 公众发售部分均一日售罄 [8] - 南方润泽科技数据中心REIT网下认购达初始份额167.06倍 南方万国数据中心REIT达166.1倍 [8] - 招商基金与中金基金推出产业园REITs合计募资318.35亿元 [9] - 基础设施REITs帮助重资产企业盘活存量资产并提升资产周转速度 [8] 产业赋能案例 - 博时蛇口产园REIT扩募购入深圳光明科技园 培育智能制造等高新技术产业集群 [9] - 纳入REITs后产业园新增16家高新技术企业及2家国家级专精特新"小巨人"企业 [9] - 博时基金为园区引入优质企业客户并提供金融资源对接 [10] 投研能力建设 - 南方基金组建产业图谱研究团队 覆盖从半导体到AI等新兴赛道 [11] - 鹏华基金搭建科技研究小组 全产业链梳理科技板块并深入研究全球产业格局 [11] - 公募基金需加强科技创新投资能力建设 助力"科技—产业—金融"良性循环 [12]

华夏中国交建REIT发行情况 - 华夏中国交建REIT于4月7日开售2小时公众认购规模超200亿元 全天认购规模超600亿元 [1] - 该产品配售比例低于1.17% 创公募基金配售比例新低 [1][2] - 基金发售价格9.399元/份 发售总份额10亿份 预计募集总规模93.99亿元 [2] - 面向公众投资者的初始份额为0.75亿份 公众募集上限7.05亿元 [2] 基础设施REITs市场现状 - 华夏中国交建REIT上市后基础设施REITs将扩容至12只 [1][5] - 已上市的11只基础设施REITs公众投资者平均认购配售比例约5% [2] - 建信中关村产业园REIT和中航首钢生物质REIT配售比例不足2% [2] - 我国存量基础设施资产价值超百万亿元 证券化率达1%则潜在市场规模达万亿级别 [1] 底层资产与运营表现 - 华夏中国交建REIT底层资产为武深高速嘉通路段 联通三大经济圈 [3] - 平安广交投广河高速REIT在2021年6月7日至年底实现收入4.34亿元 净利润1.3亿元 [3] - 截至去年底平安广交投广河高速REIT总资产达99.7亿元 [3] - 博时蛇口产园REIT在同期实现收入8010.6万元 净利润2685.45万元 [4] - 截至去年底博时蛇口产园REIT总资产达25.90亿元 [4] 行业特性与发展前景 - 高速公路行业具有刚需属性 车流量周期性波动小 抗经济周期风险能力强 [4] - 基础设施REITs展现稳定经营数据 尽管受疫情反复影响 [3] - 鹏华深圳能源清洁能源REIT作为双碳概念标的 以深圳能源东部电厂为底层资产 [6] - 协鑫能科 深圳能源 金风科技等多家上市公司聚焦能源供应发力公募REITs项目 [6] - 租赁性保障住房 旅游 水力 停车场等领域成为机构重点调研方向 [7] 产品优势与市场认可 - 基础设施REITs具备较高流动性 收益与分红相对稳定 参与门槛较低 [7] - 产品与股债等其他金融产品相关度不高 深受投资者青睐 [7] - 存量公募REITs上市以来表现突出 在当前股票市场低迷环境下获得认可 [3] - 优质基础设施项目结合基金管理人积极运营措施展现良好运营能力 [4]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]