市场发展概况 - 全市场首批9只REITs于2021年6月21日上市，标志着境内REITs试点正式启动 [1] - 深交所REITs市场建设初见成效，已成为盘活存量资产、服务实体经济的重要力量 [1] - 截至最新数据，深交所共有22只REITs上市交易，总募集规模578.10亿元 [2] 资产类型与创新 - 深市REITs资产类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型 [2] - 试点以来陆续推出首单清洁能源REIT、首批保障性租赁住房REITs、首批消费基础设施REITs等创新产品 [2] - 2025年6月首批数据中心REITs获批，资产类型持续丰富 [2] - 中金中国绿发商业REIT网下及公众投资者认购倍数创深市历史新高 [2] 监管规则体系 - 深交所构建"1个业务办法+6个指引+1个通知+5个指南"的配套规则体系，覆盖REITs全生命周期 [3] - 发布多项指引规范项目审核发售、新购入项目及信息披露等监管要求 [3] - 推出业务办理指南提高操作便利性，增强市场参与主体获得感 [3] 市场运行表现 - 截至6月20日，深市22只REITs总市值686.72亿元，较发行价平均上涨25.18% [5] - 累计分红95次，分红总金额65.41亿元，显示稳定收益特征 [5] - 2024年18只披露年报的REITs全部盈利，平均可供分配金额完成率达104% [5] - 消费基础设施、租赁住房和水利基础设施等项目表现尤为稳健 [5] 投资者结构 - 深市REITs机构投资者持有份额占比平均超过95% [6] - 投资者类型包括证券公司、保险公司、银行理财、产业企业和私募基金等 [6] - 深交所开展60余份投教材料发布和近100场投资者关系活动 [6] 扩募机制与生态建设 - 2023年6月首批扩募项目上市，2025年3月推进非定向扩募系统改造 [7] - 2024年以来4只REITs披露扩募公告，博时蛇口产园REIT启动第二次扩募 [7] - 扩募机制有助于形成存量资产和新增投资的良性循环 [7] 未来发展方向 - 推动REITs常态化发行和高质量扩容，支持科技创新领域企业发行 [8] - 优化发行询价、信息披露、投资者保护等全链条监管机制 [8] - 加强REITs日常监管，丰富扩募发售方式 [8] - 鼓励保险机构、公募基金等加大配置，推动社保基金等机构投资者参与 [8]

点击注册小程序 查看完整报告 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募REITs成交规模较上月小幅下降，保障性租赁住房类 REITs区间日均换手率领先其他。截至4月30日，已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间 日均换手率均值为0.8%。从单只REIT层面来看，月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港 REIT/博时蛇口产园REIT；月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投 新能源REIT。 主力净流入：本月，主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著。主力资金净流入层 面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园 区基础设施类。本月主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控 REIT。 报告摘要 1、 一级市场 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达 1730.26亿元（不含扩募）。从底 层资产类型来看，截至2025年4月30日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71 ...

事件 2025 年4 月29 日，公司发布2025 一季报：实现营收204.48 亿元，同比-13.90%；归母净利润4.45 亿元， 同比+34.02%。 点评 营收同比下降，归母净利润同比提升，主要系期内结转项目的权益比例提升。 投资建议 随着25 年前海高利润项目逐渐进入结转、结转权益比例提升，公司业绩有望触底回升。我们预计公司 2025-2027 年的归母净利润分别为49.6 亿元/56.5 亿元/63.9 亿元，同比增速分别为 +22.9%/+13.9%/+13.0% 。公司股票现价对应PE 估值分别为16.6x/14.6x/12.9x，维持"买入"评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。 一季度销售规模下降。25 年一季度公司销售金额350.70 亿元，同比-12.8%；销售面积145.82 万方，同 比-12.5%。 一季度公司获取7 宗地块均位于一二线。25 年一季度公司合计拿地7 宗（北京2 宗+佛山2 宗+上海1 宗 +成都1 宗+长沙1 宗），总权益拿地金额115.4 亿元，综合权益比例57.6%，计容建筑面积72.42 万方。 博时蛇口产园REIT 申 ...

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][52] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 博时蛇口产园REIT拟第二次扩募，扩募资产为光明项目及南油项目 [1][9][13] - 华夏凯德商业资产REIT申报至上交所 [5][9][13] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下发售有效报价投资者107家，配售对象434个，有效认购数量为网下初始发售份额的222.46倍 [5][9][13] - 中航京能光伏REIT（扩募）、中金亦庄产业园REIT项目审核状态更新为“已反馈” [5][9][13] - 工银蒙能能源REIT 2025年第一季度整体营业收入同比增长19.58% [5][9][15] - 中航京能光伏REIT 2025年第1季度整体主营业务收入同比下降14.97% [5][9][15] - 华夏首创奥莱REIT收盘价较基准价累计涨幅达75.41%，2025年4月17日起停牌1天 [5][9][13] - 华夏北京保障房REIT收盘价较基准价累计涨幅达71.08%，2025年4月18日起停牌1天 [5][9][13] - 华安张江产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏和达高科REIT、东吴苏园产园REIT发布2024年分红公告 [10] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT等7单项目发布2024年度业绩说明会公告；华夏首创奥莱REIT等多单项目发布2025年第一次投资者开放日公告 [11] - 华安外高桥仓储物流REIT基金经理侯程休假，职责由从静代为履行；中金印力消费基础设施REIT 2025年4月30日将解除限售505,570,000份战略配售份额；南方顺丰仓储物流REIT 2025年4月21日在深交所上市；华安百联消费REIT原始权益人变更净回收资金投向；中航易商仓储物流REIT、中信建投国家电投REIT原始权益人进一步变更回收资金使用比例及投向 [13][14][15] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.84%，沪深300累计上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58% [3][16] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.08、 -0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33 [3][18] 本周REITs市场价格表现 - 本周56支REITs上涨，8支下跌，整体上涨0.84%，华安百联消费REIT涨幅最大为7.19%，华安张江产园REIT跌幅最大为3.04% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.83、0.44、0.30、 -0.07、 -0.42、 -0.49、 -0.62；近一个月分别为0.69、 -0.40、 -0.61、 -0.86、 -0.05、 -0.58、0.56 [25][26] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额28.5亿（ -3.4%），日均换手率0.7%（0.0pct），其中高速公路7.0亿（ -16.2%）、0.5%（ -0.1pct），生态环保1.6亿（ -14.3%）、0.9%（ -0.2pct），清洁能源3.2亿（ +13.8%）、0.6%（ +0.1pct），产业园区7.3亿（ +16.2%）、0.9%（ +0.1pct），仓储物流2.6亿（ -34.6%）、0.5%（ -0.3pct），保租房3.4亿（ -6.4%）、0.8%（ -0.2pct），消费类3.6亿（ +84.2%）、0.6%（ +0.3pct） [6][44] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.19%到11.58%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（11.58%）、平安广州广河REIT（10.88%），较低的有平安宁波高投REIT（0.17%）、工银蒙能能源REIT（ -1.19%）；P/NAV整体在0.71到1.75之间，较高的有嘉实中国电建REIT（1.75）、华夏北京保障房REIT（1.74），较低的有平安广州广河REIT（0.88）、华夏中国交建REIT（0.71） [46] 项目审批进展 - 目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、3单仓储物流REITs、5单保租房REITs、2单消费类REITs [50]