宏观经济稳增长 - 2025年4月全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，高技术制造业增加值增长10.0% [4] - 社会消费品零售总额37174亿元，同比增长5.1%，以旧换新政策带动家电、文化办公用品等类别零售额增长38.8%、33.5% [4] - 前4月固定资产投资增长8.0%，制造业投资增长8.8%，基础设施投资增长5.8% [4] - 4月货物进出口总额38391亿元，同比增长5.6%，出口增长9.3% [4] 金融数据向好 - 4月M1同比增长1.5%，M2同比增长8.0%，M1-M2剪刀差连续5个月低于7个百分点 [5] - 4月末居民中长期贷款62.4万亿元，同比增长3.6%，前4月住户中长期贷款增加7601亿元 [6] - 广义货币(M2)余额325.17万亿元，社会融资规模存量424万亿元，同比增长8.7% [6] 房地产交易修复 - 4月全国新建商品房销售面积6393万平方米，同比下降2%，销售额6237亿元，同比下降7%，同比降幅连续7个月低于5% [8] - 郑州4月住宅成交同比增长42%，成交金额同比增长29%，重点城市平均去化率同比上升13个百分点 [8] - 前4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] 房价企稳信号 - 4月一线城市新房价格同比下降2.1%，降幅收窄0.7个百分点，上海同比上涨5.9% [11][12] - 二、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.5和0.3个百分点，25个城市房价环比止跌 [12] - 一线城市新房价格环比持平，北京和上海分别上涨0.1%和0.5% [12] 库存加速去化 - 4月房屋新开工面积4840万平方米，同比下降22%，为2019年以来单月新低 [15] - 前4月新开工1.8亿平方米，仅为同期新房交易量的63%，狭义库存去化周期下降1.3个月 [15] - 前4月拟收储宅地规模超6500公顷，广义库存减压3.5个月以上，土拍溢价率均高于8% [21] 政策支持与行业展望 - 中央推进城中村改造、存量房收购、专项债收储等政策，拟通过高品质住房供给拉动需求 [9][12] - 5月出台降准、降LPR、降公积金利率等一揽子金融政策，预计核心城市销售延续复苏 [9] - 行业有望在2025年上半年达成阶段性"稳预期"，新开工和开发投资将保持低位以匹配销售规模 [23][24]

CRIC×Asia Bankers Club 阿联酋全景概览 重点市场分析 地产行业格局 高价值区域与标杆项目 未来趋势与风险 …… ...

法拍房市场概况 - 2025年4月法拍房市场呈现供应激增与成交锐减的分化态势，新增挂拍量3.04万套创年内新高，环比上升53%，但成交量1244套环比下降61%创2024年以来新低 [3][8] - 全国平均成交率跌至16%，一二线城市中仅宁波、苏州超过20%，溢价成交比例回落至66%（环比下降12个百分点） [3][5][6][21] - 挂拍折价率（27.8%）与成交折价率（31.3%）差距收窄至3.6个百分点，显示买卖双方价格认知趋同 [8][26][30] 供应端特征 - 重庆连续5个月保持全国挂拍量首位，前5大城市（重庆/郑州/成都/江门/杭州）合计供应4154套占全国13.7% [11] - 一线城市中广州挂拍368套环比翻倍，北京以23.4亿元挂拍总价居全国首位，其中顺义区枫桥别墅178套别墅贡献14亿元占比61% [11] - 上海出现标志性高价标的：长宁区新华路百年洋房起拍价2.5亿元（单价47万元/㎡），较此前二手房挂牌价下调28.6%，若成交将刷新老洋房交易纪录 [12] 成交端特征 - 深圳包揽成交套数（60套）与金额（4.6亿元）双冠，上海1.5亿元位居第二 [18] - 深圳天鹅湖花园二期顶豪房源以4529万元成交（溢价15.5%），单价15万元/㎡仍低于同小区二手房30%，显示稀缺资产仍受高净值客群青睐 [18] - 市场呈现"择优而购"特征：品质优良房产溢价成交，而高瑕疵房产即使加大折扣也难以吸引竞拍 [31] 城市分化表现 - 重点城市成交率普遍低迷，仅宁波、苏州超过20%，大量城市跌至10%以下 [24] - 北京顺义区枫桥别墅因需巨额翻新成本导致178套别墅流拍后降价重新挂拍 [11] - 深圳、上海等核心城市高端资产（如百年洋房、顶豪房源）凭借稀缺性维持较高市场关注度 [12][18] 后市影响因素 - 5月关税协议缓和及稳楼市政策（保交楼贷款/利率下调）有望降低断供风险，预计法拍房供应规模将逐步下降 [9] - 长三角、珠三角等外向型经济区就业改善将增强居民购房能力，核心稀缺资产价格韧性有望进一步加强 [9]

CRIC×Asia Bankers Club …… 阿联酋全景概览 重点市场分析 地产行业格局 高价值区域与标杆项目 未来趋势与风险 ...

现房销售模式 - 现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，是房地产行业发展新模式的实践方向[4] 市场去化与复苏趋势 - 4月去化率同比持增，新规产品入市是主要推动力[5] - 5月或延续弱复苏走势，广州、成都等新规项目集中入市可能带动市场点状回温[5] - 专项债收储规模近4000亿，拟收储宅地6565公顷，助力2025年楼市去库存提速54%，14城广义消化周期下降超1年[6] - 回收宅地中民企占比17%[6] 土地市场动态 - 第19周土地供求规模环比回落，供应建筑面积222万平方米（环比降58%），成交273万平方米（环比降39%）[13] - 上海、西安高总价宅地高溢价成交，周度平均溢价率达8.6%，连续13周超5%[13] - 上海杨浦宅地刷新地价纪录[13] 代建行业发展 - 一线城市代建渗透率长期低于平均水平，但公建配套类政府代建机遇值得深挖[7] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过，首次系统化编制代建企业评价标准，推动行业规范化[14] - 二线城市代建招标数量占比达55%[14] 房企动态与债务重组 - 金科重整计划裁定通过，房企债务重组进入快车道[8][15] - 中国金茂首发年度客户研究报告，越秀展示好房子成果，象屿地产、国贸地产等推新品[15] 住宅产品趋势 - 1-4月全国住宅成交结构趋向更大面积，120㎡以下面积段占比均下降，100-120㎡降幅最明显（降1.5个百分点）[12] - 环渤海、珠三角区域趋向高总价段，中西部趋向低总价段，长三角成交结构稳健[12] 房企战略调整 - 房企谨慎投资，推进组织架构扁平化调整，重点转向存量去化与利润提升[10] 行业榜单与创新 - 2025年4月全国优秀项目榜单发布，测评维度包括创新性、影响力、产品设计亮点等[17]

阿联酋地产行业崛起 - 阿联酋以黄金签证和零税费政策吸引全球投资移民客，包括10年居留权（购买200万迪拉姆房产）和2年居留权（购买75万迪拉姆房产）[1][4] - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%至1.74万亿迪拉姆，房地产行业对GDP贡献率达7.6%的历史最高值[2] - 外籍居民占总人口88.5%，宽松的长期签证政策（如黄金签证）吸引投资者、科学家等人才[2][4] 阿联酋地产市场独特价值 - 迪拜2024年新房交易量达18.1万笔（同比+36.5%），交易额5225亿迪拉姆（同比+27.3%），中国投资者占比超10%[10][14] - 迪拜高端住宅价格增长位列全球前五，2033年目标将房地产交易额提升至1万亿迪拉姆[14] - 阿布扎比2024年新房交易额419.41亿迪拉姆（同比-28%），但价格上涨超10%，非石油经济占比升至54.4%[15][19] 龙头企业与市场集中度 - **迪拜头部开发商**：Emaar Properties（2024年销售额654亿迪拉姆）、Nakheel（聚焦棕榈岛项目）、Damac Properties（高端住宅与综合社区开发）[23] - **阿布扎比头部开发商**：Aldar Properties（2024年销售额336亿迪拉姆）、Modon Holding（智能化转型）、Bloom Holding（90亿迪拉姆旗舰项目）[24] 高价值区域分布 - **迪拜热点区域**：市中心（现房交易额占全市35%）、商业湾（2024年销售量全市第一）、朱美拉棕榈岛（稀缺滨水资产）[26][29] - **阿布扎比热点区域**：萨迪亚特岛（270亿迪拉姆文化地标集群）、亚斯岛（主题公园经济）、阿尔拉哈海滩（中端公寓租金稳定）[31][35] 市场驱动因素 - 购房动机从投资转向自住需求上升，热门买家国籍为印度、欧洲和中东[19] - 关键驱动因素包括经济多元化、新基建、绿色住宅趋势[19][23][24] - 外籍人士可在自由持有区域免税购买房产，免征房产税、资本利得税等[6]

文章核心观点 - 现房销售正从地方试点进入中央政策主导的全面推进阶段，是房地产行业向高质量发展转型的重要举措 [2][4] - 现房销售在新房市场中的占比已显著提升至33%，且未来供应规模将持续超越期房，市场基础已趋成熟 [12][14][15] - 现房销售模式的推广将深刻影响行业各主体，尤其对开发企业的资金、运营和行业格局带来变革，其全面落地需要金融、土地等多方面制度配套 [21][22][23][24][25] 政策推进进程 - 现房销售政策在中央层面得到明确，2024年底全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作之一，标志着进入全面推进阶段 [4] - 自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策，地方试点进程提速 [4] - 海南省作为全国首个省级推行现房销售的省份，政策效果显著，新房投诉量下降67%，头部房企市场份额占比超过75% [5] 地方试点模式与支持政策 - 各地试点主要采用三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [6][7][8][9] - 试点城市案例包括：北京2023年集中供地中62%的地块设置"竞现房销售面积"条款、深圳在宝安区要求"全部现房销售"、合肥通过现房销售倒逼房企提升产品力 [7] - 配套支持政策涵盖金融支持（如融资倾斜、利率优惠）、财税支持（如延期缴纳相关费用）以及对购房业主的支持（如优先审批贷款、契税补贴） [10] 市场现状与趋势 - 商品住宅现房销售面积占比从2019年的10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23个百分点 [14] - 商品住宅竣工面积与期房销售面积之比从2022年前稳定的0.35-0.4扩大至2025年3月的0.76，预示现房上市规模将持续扩大甚至超过期房 [15] - 截至3月底全国商品住宅待售面积（竣工未售）约4.32亿平方米，相当于2024年全年商品住宅成交面积的一半，规模势必将创历史新高 [15] - 重点50城市新建商品住宅狭义库存（取证未售）约3.04亿平方米，期房可售库存已低于待售面积规模 [16] - 全国300城土地成交规模较2019-2021年间降幅达70%，2025年前4月同比再降13%仅1.6亿平方米，未来新增供应期房规模将继续下滑 [16] 对行业的影响与挑战 - 对开发企业的影响：资金压力增大、开发周期拉长周转速度放缓、经营模式转变加速优胜劣汰和企业整合 [23] - 全面落地面临的挑战：需要金融工具创新（如开发"现房开发贷"）、调整土地供应节奏和付款条件、避免供应断档或市场剧烈波动 [24][25] - 政策建议：一线城市可采用"部分现房销售"模式，二线城市可结合城市更新优先推动，三四线城市可结合去库存工作推进 [25]

阿联酋房地产市场住宅白皮书发布 - 克而瑞《阿联酋房地产市场住宅白皮书》将于2025年5月20日发布 [1] - 白皮书内容涵盖阿联酋置业投资行情研判、企业分析和投策指引 [1] - 发布活动由CRIC与Asia Bankers Club联合举办 [1]

阿联酋房地产市场白皮书发布 - 克而瑞与Asia Bankers Club联合发布《阿联酋房地产市场住宅白皮书》[1] - 白皮书聚焦阿联酋置业投资市场全景、价值区域及标杆项目分析[1] - 发布时间定于2025年5月20日[1]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]