市场整体趋势 - 2025年5月前18日重点30城成交面积达487.7万平方米，与去年同期基本持平，微降1% [4] - 5月上半月30城项目平均去化率为32%，较2025年4月全月下降6个百分点，但较2024年5月全月增长6个百分点 [3][4] - 一线城市5月上半月成交量较去年同期增长47%，主要源于去年三季度末新政刺激及低基数效应 [4] - 二线和三四线城市5月上半月成交量同比分别下降13%和7%，呈现局部复苏特征 [4] 核心一二线城市（北京、上海、深圳、成都、杭州） - 市场热度受新盘供给质量影响显著，分化加剧 [5] - 上海5月前15日去化率为39%，较2025年4月全月下降7个百分点，但较2024年5月全月提升5个百分点 [6] - 深圳推盘节奏节制，5月前15日去化率为17%，较2024年5月全月提升4个百分点 [5][6] - 成都5月前15日去化率高达97%，较2024年5月全月提升18个百分点 [6] - 北京和杭州5月以来开盘质量一般，去化率高位回落，北京5月前15日去化率仅16%，较2025年4月全月下降28个百分点，杭州为48%，较2025年4月全月下降19个百分点 [5][6] 弱复苏二线城市（武汉、南京） - 春节后市场稳步修复，五一假期后来访量稳步回落但客户转化率仍高于3-4月平均水平 [8][9] - 武汉5月近2周单盘周均来访量降至60组以下，单盘周均认购量由4月末的5.3套降至3.1套，客户转化率降至5.7%，但仍显著高于2024年同期的4.8%及2025年3-4月平均的5.2% [9] - 南京第20周（5.12-5.18）全市典型项目来访量环比上涨9%，认购量环比上涨17%，转化率环比微涨1个百分点，市场热度与3-4月小阳春持平微增 [16] 增长动能不足城市（天津、郑州、西安） - 项目来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪浓厚 [17][19] - 天津第20周全市来访15220组，单盘平均来访55组，环比微降3%；认购992套，单盘平均认购3.3套，环比下降16% [19] - 郑州第20周盘均认购套数不足2套，客户转化率降至3.72%，为年内最低 [20] - 西安第20周来访量环比下降14%，认购量环比下降33%，客户转化率降至3%以下，为年内低点 [23]

文章核心观点 - 2024年中国房地产行业面临营收与利润双降局面，行业典型上市房企营业收入下降17%，毛利润下降33%，净利润亏损扩大至3151亿元[3][5][6] - 行业盈利能力持续恶化，毛利率下降至10%，净利率为-9%，72%的房企出现净利润亏损[4][8][12] - 存货跌价损失大幅提升至1677亿元，投资物业公允价值变动亏损127亿元，成为侵蚀利润的主要原因[1][13][14] - 展望2025年，行业有望在政策支持下筑底回稳，部分房企正通过战略转型和发展经营性业务寻求第二增长曲线[19][20][21] 行业整体财务表现 - 2024年典型上市房企营业收入为34579亿元，同比下降17%，营业成本为30619亿元，同比下降15%[5] - 行业毛利润为3446亿元，同比下滑33%，自2021年起保持下滑趋势[5] - 行业净利润亏损3151亿元，亏损幅度相比2023年大幅扩大，归母净利润亏损3120亿元[6] - 行业毛利率下降2个百分点至10%，净利率为-9%，处于亏损状态[8] 盈利能力恶化原因分析 - 历史高位获取的高地价、低利润项目持续影响利润空间[8] - 销售去化压力下房企普遍采取“以价换量”策略，加剧增收不增利现象[8] - 存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企计提资产减值损失对利润产生较大负面影响[8] - 超九成房企计提存货跌价，确认存货跌价损失1677亿元[1][13] 投资物业表现 - 2024年典型上市房企投资物业公允价值变动合计亏损127亿元，71%的企业出现重估亏损[14] - 中骏集团公允价值变动亏损51亿元，主要受中国商业物业需求下滑影响[14] - 华润置地、龙湖集团公允价值变动收益较高，分别为76亿元和48亿元，其投资物业规模较大，重点布局核心城市[15] 2025年行业展望与企业转型 - 房企预期2025年市场将逐步进入筑底回稳阶段，政策利好如下调利率、城中村改造等将推动需求释放[19][20] - 部分房企加快战略转型，如保利发展提出做大不动产经营业务，龙湖集团计划2025年再开11座商场，目标商业运营收入增长10%以上[21] - 行业经营逻辑转向以销定投、聚焦核心，并通过发展转型业务实现高质量发展[21]

楼市现状 - 迪拜房地产市场容量高速增长，2023年交易量同比增加38%，交易额同比增长五成以上，2024年交易量达18.1万笔（同比增长36.5%），交易额达5225亿迪拉姆（同比上涨27.3%）[2] - 2025年第一季度完成42273笔交易，销售额达1141.5亿迪拉姆，市场热度居高不下[4] - 迪拜房价受经济多元、基建与市场波动影响，价格快速增长后高位维稳[3] 海外购房群体 - 印度、英国和中国客户是海外三大主要购房群体，印度买家占比23%，英国买家市场份额达15%，中国投资者占比超10%[8] - 2024年迪拜高端住宅价格增长位列全球城市前五，69%的高净值人士热衷在迪拜购买品牌住宅（2023年为59%）[5] - 海外购房者青睐区域由传统中心（如迪拜市中心、棕榈岛）转向次核心区域[8] 竞争格局 - 伊玛尔集团（Emaar Properties）2024年合约销售额654亿迪拉姆（约178亿美元），同比激增75%，市场份额领先[10][11] - Nakheel依托政府资源开发地标项目（如棕榈岛），土地储备集中在迪拜沿海增长区[13] - Damac Properties以高端住宅开发为核心，2024年通过Damac Islands等项目强化市场地位[15] 经济支撑 - 非石油产业（旅游、贸易、金融、房地产）成为经济增长主要动力，2024年国际游客达1872万（同比增长9%），中国游客82.4万（同比增长31%）[18][19] - 房地产业对GDP贡献稳定在8%，是经济增长、吸引投资的关键力量[20] 人口结构 - 2024年迪拜总人口374万，外籍人口占比92%，30-34岁年龄组占比最高（17%）[25][26] - 南亚和东南亚外籍人口占比较大，中国外籍人口占比约2.5%[26] 未来规划 - 《2040年迪拜城市规划》将新增世博中心和硅绿洲中心，分别聚焦经济适用房与科技发展[29] - 预计2040年总人口增至580万，流动人口达780万[32] - 《房地产战略2033》目标将房地产交易额从5225亿迪拉姆提升至1万亿迪拉姆，GDP贡献翻倍至730亿迪拉姆[33]

行业整体表现 - 2024年房地产行业持续深度调整，新建商品房销售面积97385万平方米同比下降12.9%，销售额96750亿元同比下降17.1%，规模分别回落至2009年和2015-2016年水平[24][25] - 沪深300指数全年上涨14.68%而申万房地产指数下跌2.15%，恒生内地地产指数下跌17.41%，板块显著跑输大盘[20][21] - 上市房企总资产均值1334.04亿元同比下降6.66%，房地产开发收入均值228.49亿元同比下降11.42%，净利润均值首次转负至-1.37亿元[27][29] 企业竞争力排名 - 华润置地、保利发展、中国海外发展维持综合实力前三，招商蛇口、龙湖集团等分列4-10位，华发股份为新晋10强企业[19][12] - 50强榜单变动率6%较上年下降6个百分点，新增嘉里建设、九龙仓集团、上海临港3家企业[19] - 新城控股、建发国际集团、华润置地位列特定细分榜单前三[11]，绿城中国、滨江集团领衔其他专项排名[9] 财务指标分析 - 偿债能力持续承压，净负债率均值上升7.24个百分点至83.99%，现金短债比中位数降至1.05[27][29] - 盈利能力指标全面下滑：净资产收益率均值0.24%下降1.18个百分点，总资产报酬率均值0.93%下降0.22个百分点[29][31] - 经营效率指标走弱，存货周转率均值0.36、总资产周转率均值0.15均连续下降[35][36] 业务战略动向 - 头部房企聚焦一二线核心地块，10强房企新增土地价值4093亿元同比降42.8%，中小房企普遍收缩投资[35] - 行业加速数字化转型，第四代住宅成为产品创新重点，经营性业务被视作营收压舱石[39] - 44家50强房企发布ESG报告，但纳税额均值同比下降23.92%至9.32亿元[37] 供应链表现 - 装饰设计、幕墙工程等传统供应链企业营收利润双降，建筑电气、智慧停车等细分领域保持平稳增长[1] - 伟星新材、老板电器、欧派家居等入选供应链典范企业，良信股份、坚朗五金等获评投资潜力企业[15][16][17]

行业整体趋势 - 2024年TOP100房企总土储货值合计25.23万亿元，同比下降13%，权益货值18.17万亿，权益比72% [15] - TOP100房企总土储建面15.82亿平米，同比下降12%，百强门槛货值205.8亿元（降16%），十强门槛货值5390亿元（降27%） [15][16] - 96%房企货值下降，15%房企降幅超20%，5000亿以上货值房企数量减少，千亿以下占比提升 [19] 头部房企表现 - 万科地产货值减少3440亿元（降25%），存货账面价值5190.1亿元（降26%） [20][21] - 碧桂园货值减少2095亿元，招商蛇口减少2042亿元，保利发展减少1920亿元 [21] - 滨江集团货值1701亿但销售1116亿，去化周期仅1.52年，显著优于行业 [26] 存货结构分析 - 50家典型房企存货账面价值7.98万亿元（降15%），已竣工存货占比27%（升5.6个百分点） [30] - 94%房企计提存货跌价损失1677亿元（同比增26%），2021-2024年累计跌价损失5581亿元 [32] - 货值规模1000-3000亿房企去化周期达9.01年，万亿以上房企8.22年，5000-10000亿房企最短（5.01年） [26] 战略转型方向 - 房企转向"产品为王"，聚焦核心城市投资与存量去化，如保利发展推进"调转换退"优化存量用地 [35][36] - 政策重点为保交楼、收储和城市更新，自然资源部专项债支持土储，住建部推进存量房收购和旧改 [36] - 华润置地强调盘活存量穿越周期，金地集团参与地方政府收储，万科成立现房管理小组提升去化 [36] 数据统计标准 - 土储统计包含招拍挂及收并购项目，排除代建业务和未确权土地，货值按当前市场价计算 [11][12] - 统一剔除"已售未结转"数据，城市更新项目以确权为标准，不纳入未来价格预期 [12][13]

房地产市场企稳信号 - 4月房地产市场交易和价格基本稳定 一、二、三线二手住宅销售价格同比分别收窄0 9、0 5和0 4个百分点 重点城市平均去化率37% 较上年同期高出13个百分点 [2] - 4月重点城市51 9%的小区房价环比上涨 高频交易小区数量环比增长62% 创年内新高 挂牌价与成交价差距持续收缩 [2][3] - 核心城市二手房交易量环比下降10% 但上海、广州、成都二手房价实现环比止跌 呈现"量缩价稳"趋势 [4] 城市分化表现 - 武汉83%的小区房价环比上涨 苏州79%的小区房价上涨 二手房成交超7500套 环比增16% 深圳、杭州连续两月过半小区房价上涨 [5][6] - 房价上涨小区占比较2024年4月高出10个百分点 除南京外所有城市均不低于上年同期 杭州和苏州买方预期持续向好 [6] - 苏州、南京、武汉等7城平均议价空间低于15% 其中苏州连续4个月议价空间为负值 优质房源成为交易主力 [12] 价格与议价动态 - 4月典型城市二手房平均议价空间15 5% 环比降2 2个百分点 创2024年以来新低 预计2025年将延续低位运行 [8] - 58%高端小区房价环比上涨 领涨各类小区 刚需和改善类房源也有过半小区上涨 但面临新房市场挑战 [13][16] - 高档小区议价空间最低仅12% 改善类13% 刚需类18% 仍存在积压低价待售房源 [16] 市场展望 - 核心城市及改善板块有望延续领涨 高端房源将持续引领价格预期修复 刚需市场在低价房源消化后有望逐步企稳 [17][19] - 政策端优化库存持续推进 叠加新房稳市场政策传导 二手房将与一手房形成良性互动 推动房地产发展新模式 [19]

经济复苏与多元化 - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%达到1.74万亿迪拉姆创历史新高 [2] - 非石油经济GDP占比从2018年70%提升至2024年前三季度74.6% [4] - 房地产行业占GDP比重达7.56%成为非石油经济重要支柱 [4] 人口结构与红利 - 2024年三季度总人口达1250万较2023年增长233万增幅23% [6] - 25-54岁青壮年人口占比68.62%为绝对主力 [9][10] - 外籍人口1106万占总人口88.5%受工作机会多、低税费等吸引 [12] 购房政策与投资吸引力 - 房地产持有和交易实行零税收政策主要免征房产税、资本利得税等 [13] - 迪拜购房总税费仅4%显著低于纽约(5%-7%)、巴黎(7%-10%)等国际城市 [14] - 2024年黄金签证签发量15.8万张同比增长15%较2022年增长近两倍 [16] - 购买200万迪拉姆房产可获10年居留权并享0%个人所得税等福利 [19] 未来发展潜力 - 新兴产业如人工智能、区块链、可再生能源将开拓新增长点 [21] - 年轻外籍人口增长推动住房、零售、餐饮等行业需求攀升 [22] - 黄金签证政策吸引高净值人群投资推动迪拜等房地产市场繁荣 [23]

二手房市场成交趋势 - 2025年4月30个重点城市二手住宅成交环比下降6% 同比增幅收窄至10% 京沪深杭均出现环比回调 [2] - 京沪深杭4月新增挂牌套数环比回落 北京上海同比分别增长17%和60% 深圳杭州同比下降7%和29% [3] 高端二手房市场特征 - 京沪杭高端住宅挂牌占比稳中有增 北京800-3000万元和3000万元以上占比持稳14%和0.5% 上海3000万元以上挂牌量达年内高点 [3] - 深圳高端市场分化 800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比回落 [3] - 京沪深140平以上面积段成交占比稳中有增 高端住宅呈现"越涨越买"特征 [13][14] 业主心态与驱动因素 - 避险心态驱动高位套现 宏观经济放缓及政策不确定性促使多套房持有者减持高总价资产 [10] - 全球加息周期下流动性需求上升 部分业主抛售国内不动产置换境外资产 [10] - 新房豪宅供应爆发推动"卖旧买新"置换需求 上海等城市四代宅等优质产品加速置换周期 [10] 核心区域豪宅表现 - 上海深圳4月可比房价环比涨幅10%以内小区占比达35.88%和34.47% [17] - 核心区如上海静安/普陀/徐汇 深圳南山/福田因新房稀缺 二手次新房成为高净值人群主流选择 [19] - 城市中心区高端住宅抗风险能力突出 远郊及配套不全项目去化压力显著 [23] 后市预判与投资策略 - 京沪深高端豪宅市场短期将延续震荡行情 高改和顶豪需求稳定 成交占比或稳中有增 [20] - 投资者应聚焦核心区改善型大户型 避免远郊及功能缺陷项目 [23]

阿联酋整体分析 - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%，达到1.74万亿迪拉姆，创历史新高，经济从2020年下跌5%后强势复苏[5] - 非石油经济比重逐年增加，成为新支柱，其中房地产业对GDP贡献率不断攀升[2][5] - 总人口达1250万，较2023年增长233万，增幅23%，外籍人口占比高达88%，年轻群体带来活力和强大消费力[4][7] - 购房政策以零税费为核心，持有和交易阶段免征多项税收，仅收取房产注册费（迪拜4%、阿布扎比2%）[9][10][11] - 宽松的投资移民政策如黄金签证持续吸引海外高净值人群，推动房地产市场繁荣[2][15] - 积极布局人工智能、区块链、可再生能源等新兴产业，为未来经济增长提供新动力[13] 重点市场分析：迪拜 - 迪拜是阿联酋第二大城市，2024年总人口达374万，本地人口占15%，外籍人口占比超九成[16][19] - 经济多元化发展显著，2023年批发零售业、旅游业、金融保险业、运输仓储业、制造业和房地产业占GDP比重分别为25.3%、11.7%、11.5%、11.5%、8.5%和7.9%[23] - 2024年房地产市场交易量达18.1万笔，同比增长36.5%，交易额达5225亿迪拉姆，同比上涨27.3%，打破历史纪录[27] - 城市发展规划新增南部世博和硅绿洲两大中心，未来十年房地产经济贡献度有望翻倍[25][69][71] - 租赁市场活跃，公寓和别墅类产品均有较高收益，外籍购房客户以印度、英国和中国为主[25][28] 重点市场分析：阿布扎比 - 阿布扎比酋长国占阿联酋国土86%，2023年人口达379万，其中阿布扎比地区人口249.59万，占总人口66%[28][33] - 疫情后经济强势反弹，GDP年度数值持续在1万亿迪拉姆以上，增长率保持在3%-4%，高于疫情前水平[34] - 非石油经济占比从2021年的50.4%增长至2024年前三季度的54.4%，提升了约4个百分点[36] - 2024年阿布扎比地区新房住宅交易金额为419.41亿迪拉姆，较2023年的582.49亿迪拉姆同比下降28%[41] - 租赁市场需求旺盛，公寓和别墅租金均显著上涨，呈现高需求、高回报态势[42] 行业竞争格局分析 - 阿联酋住宅开发市场集中度高，龙头企业优势明显，迪拜市场由Emaar Properties主导，2024年销售额达654亿迪拉姆，同比激增75%[42][46] - 阿布扎比市场由Aldar Properties占据领先地位，通过战略性收购市场份额攀升至41%[42] - Emaar Properties凭借对核心地段的布局和高端产品定位，2024年市值突破1140亿迪拉姆，外籍买家占比提升至48%[46][47] - Modon Holding作为阿布扎比政府背景开发商，2024年营收达65亿迪拉姆，同比增长637%，依托政府资源与可持续技术优势打造标志性项目[51][52] 迪拜高价值区域 - 当前热点区域包括迪拜市中心、商业湾、朱美拉棕榈岛、迪拜山庄和阿尔富江，具有高价值、稀缺性等特征[56][57] - 迪拜市中心拥有哈利法塔等地标，土地资源稀缺，2024年交付住宅仅占市场4%，房价和租金具有抗跌性，租金回报率约7-8%[57][66] - 潜力区域包括南部世博中心、硅绿洲、运河区和河港区，南部世博中心以航空物流和可持续创新为引擎，硅绿洲依托科技产业集群[69][71][72] - 运河区以滨水文旅为定位，河港区侧重历史文化与现代物流枢纽，公寓投资可重点关注硅绿洲和河港区，别墅关注运河区和硅绿洲[71][74] 阿布扎比高价值区域 - 热点区域围绕阿布扎比主岛分布，包括胡达里亚特岛、艾莉姆岛、萨迪亚特岛、亚斯岛和阿尔拉哈海滩[75] - 胡达里亚特岛是政府重点打造的生态运动文化复合型滨海生活区，由Modon Holding主导开发，高端别墅房价年增值率达8%-10%[76][85] - 区域项目Al Naseem为低密度顶豪社区，四居室别墅起价790万迪拉姆，部分房源总价超2000万迪拉姆，增值表现优于市场平均水平[81][85] - 阿布扎比房地产起步较晚，2019年才允许外籍人士在指定投资区购买永久产权房产，主岛周边仍存在较大发展潜力[87]

土地市场概况 - 2025年5月12日-5月18日重点城市土地供应建筑面积456万平方米，环比上升105%，成交284万平方米，环比上升4% [1] - 一二线城市无热点宅地出让，周度平均溢价率1.2%，为近14周以来首次低于5% [1] - 成交金额106亿元，环比下降46%，主要因缺乏高溢价地块成交 [3] 土地供应情况 - 重点城市供应含宅用地44幅，平均容积率1.97，上海、三亚、广州宅地平均容积率均低于2.0 [2] - 上海集中挂牌10宗宅地和2宗商办用地，宅地合计出让底价185亿元，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元 [2] - 广州挂牌4宗宅地，花都区中轴线CBD宅地容积率1.02，出让底价8.2亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米 [2] 土地成交情况 - 南京铁心桥宅地以底价26.05亿元成交，容积率2.4，成交楼板价1.6万元/平方米，周边新房售价可达4万元/平方米 [3] - 温州瓯海区宅地溢价率40.4%，成交总价2.19亿元，楼板价8836元/平方米，周边绿城项目售价1.4万元/平方米 [4] - 成交总价前五地块中，南京铁心桥宅地26亿元居首，杭州东部湾新城宅地18亿元次之，昆山两宗地块分别10亿元和5亿元 [7] 重点地块楼板价排名 - 杭州东部湾新城宅地楼板价17255元/平方米居首 [8] - 南京铁心桥宅地16030元/平方米排名第二 [8] - 温州瓯海区宅地8836元/平方米排名第五，溢价率40%为最高 [8] 市场动态回顾 - 4月21日-5月11日期间，杭州、厦门土拍市场热度高，南京出现4.5万+/平方米单价地块，上海杨浦宅地刷新地价纪录 [9] - 代建行业动态显示，旭辉建管、中原建业等企业近期积极获取项目，二线代建招标数量占比达55% [9]