股份情况 - 截至2025年9月30日，公司已发行股份总数为13,505,971,218，较上月无增减[2] - 本月内已发行股份（不包括库存股份）和库存股份总额增减为0普通股[5] 股票期权 - 行使价3.99港元股票期权计划，上月底98,274,000份已失效，本月减少1,500,000份，月底结存96,774,000份[3] - 行使价4.58港元股票期权计划，上月底2,000,000份，本月无变动，月底结存2,000,000份[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][12][13][15] 核心观点 - 2025年1-8月郑州房地产市场延续淡季低温表现，新开盘及加推项目较少，对市场整体带动作用不足 [3] - 地处核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘继续保持热销态势 [3] 企业销售业绩 - 2025年1-8月郑州房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为267.65亿元，销售面积为167.65万平米 [4] - 销售金额TOP10门槛值为11.72亿元，TOP20上榜门槛值为4.81亿元 [4] - 销售面积TOP10门槛值为7.92万平米，TOP20上榜门槛值为3.13万平米 [4] - 销售金额榜前三名为：中海地产（28.37亿元）、中国金茂（27.61亿元）、招商蛇口（25.70亿元） [3][4] - 销售面积榜前三名为：招商蛇口（19.04万平米）、万科（12.47万平米）、华润置地（11.13万平米） [3][4] 项目销售业绩 - 2025年1-8月郑州商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为101.06亿元，销售面积TOP10项目合计销售面积为45.67万平米 [6] - 销售金额TOP10门槛值为6.52亿元，销售面积TOP10门槛值为3.87万平米 [6] - 销售金额榜前三项目为：金茂璞逸云湖（21.48亿元）、SIC超级总部中心·润府二期（15.40亿元）、中海云著湖居（10.94亿元） [5][6] - 销售面积榜前三项目为：SIC超级总部中心·润府二期（5.73万平米）、保利曼城和颂（5.09万平米）、越秀天悦江湾（5.00万平米） [5][6] 标杆价值楼盘分析 - 中海峯境叁號院位于金水区国贸板块，为中海地产顶序叁號院系城市标杆豪宅作品，建筑面积约173㎡起步，容积率2.5 [8][10][12] - SIC超级总部中心·润府二期位于郑东新区高铁板块 [8] - 中海云著湖居位于郑东新区北龙湖板块 [8] - 金茂璞逸云湖位于郑东新区北龙湖板块，为中国金茂项目 [8] - 招商·嵩雲序位于惠济区南阳路板块，为招商蛇口序系首落中原之作，提供建筑面积约136㎡和166㎡产品 [8][13][15]

公司评级与目标价 - 摩根士丹利维持中国金茂"与大市同步"评级并将目标价由1.2港元上调至1.32港元 [1] 物业销售表现与预测 - 公司今年首九个月物业销售同比上升27% [1] - 基于强劲销售将全年销售预测上调11%至1180亿元人民币意味着同比增长20% [1] - 将2025至2027年各年收入预测分别上调6%、10%及11% [1] 开发业务盈利能力 - 将2025至2027年的开发业务毛利率预测分别上调2.2、2.9及3.9个百分点至11.5%、13%及12.6% [1] - 2024年开发业务毛利率预测为11% [1] - 毛利率预测上调主因近年新增项目的平均售价表现好过预期 [1]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利维持中国金茂“与大市同步”评级 同时将目标价从1.2港元上调至1.32港元 [1] 物业销售表现 - 公司今年首九个月物业销售金额同比上升27% [1] - 基于强劲销售表现 该行将全年销售预测上调11%至1180亿元人民币 意味着同比增长20% [1] 收入预测调整 - 摩根士丹利将公司2025至2027年各年收入预测分别上调6%、10%及11% [1] 毛利率展望 - 该行将2025至2027年的开发业务毛利率预测分别上调2.2、2.9及3.9个百分点 至11.5%、13%及12.6% [1] - 2024年开发业务毛利率预测为11% 毛利率提升主要由于近年新增项目的平均售价表现好于预期 [1]

投资评级与目标价调整 - 摩根士丹利维持对中国金茂"与大市同步"的投资评级 [1] - 目标价由1.2港元上调至1.32港元 [1] 物业销售表现与收入预测 - 公司今年首九个月物业销售按年上升27% [1] - 基于强劲销售，摩根士丹利将全年收入预测上调11%至1180亿元人民币，意味按年增长20% [1] - 连带将2025至2027年各年收入预测分别上调6%、10%及11% [1] 开发业务盈利能力展望 - 2025至2027年的开发业务毛利率预测分别上调至11.5%、13%及12.6% [1] - 毛利率预测分别较原预测上调2.2个、2.9个及3.9个百分点，相比2024年预测的11%有所提升 [1] - 毛利率上调主因是近年新增项目的平均售价表现好过预期 [1] 每股盈利预测调整 - 计及税务支出增加带来的部分抵消，2025年每股盈利预测下调1% [1] - 2026年及2027年每股盈利预测则分别上调12%与14% [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對任何就因本公告全部或任何部份內容而產生 或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔責任。 China Jinmao Holdings Group Limited 中國中化為本公司的最終控股股東，間接持有本公司已發行股份總數約 38.38%，為本公司的關連人士，中化保理由中國中化間接持有92.7845%股權。 因此，中化保理為本公司的關連人士。根據上市規則第14A章，2025年框架協 議及其項下之交易構成本公司的持續關連交易。 由於融資性保理服務的每日最高餘額（包括應收賬款金額及應計利息）以及非融 資性保理服務的年度費用上限金額的一個或多個適用百分比率超過0.1%但均低 於5%，因此2025年框架協議、其項下的交易及有關上限須遵守上市規則第14A 章下的申報、公告及年度審閱的規定，但獲豁免遵守獨立股東批准的規定。 1 背景 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：00817） 公告 持續關連交易 保理服務框架協議 茲提述本公司日期為2018年3月28日及2022 ...

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