行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

资产出售与证券化交易 - 中国金茂通过北京产权交易所挂牌转让其全资子公司金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌底价约为22.65亿元人民币 [1] - 此次产权转让的实际目的是对三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店进行类REITs资产证券化，旨在优化公司资产负债结构并压降有息负债规模，而非单纯出售资产 [3] - 截至公告日，公司尚未确定股权的最终受让方及对价，也未签订任何有约束力的协议 [4] 标的酒店资产状况 - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是一家五星级酒店，于2008年开业，拥有446间客房及套房，其中包括51间行政客房与套房以及33栋私密别墅 [1] - 截至今年8月31日，标的公司金茂（三亚）旅业有限公司营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元 [2] - 该酒店在中国金茂持有的六处酒店资产中收益最高，2025年半年报显示其平均房价为2054元，平均入住率达80.5%，每间房收益为1654元 [4] 公司战略与行业趋势 - 此次交易延续了公司去年出售三亚希尔顿酒店的“轻资产”转型思路，即保留品牌管理输出但退出物业所有权，以降低资本沉淀和后续投入压力 [5] - 行业专家认为，此举符合行业“由重转轻”的大趋势，是公司主动去杠杆、盘活存量资产的体现 [6] - 公司近两年加速轻资产转型，已通过如华夏金茂商业REIT等案例打通“募投管退”链条，该REIT底层资产长沙览秀城在2025年第三季度出租率进一步提升至98.64% [7] 公司近期经营动态 - 2025年前10个月，中国金茂累计实现签约销售金额926.82亿元，累计签约销售建筑面积400.60万平方米 [8] - 公司在投资上有所收缩，拿地聚焦一线城市，近期在上海以底价37.26亿元拿下宝山区一地块 [7] - 去年10月，公司曾挂牌转让持有三亚希尔顿酒店的金茂三亚100%股权及相关债权，最终以约18.49亿元的总对价完成出售 [5][6]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

资产出售交易 - 公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，出售目的为资产证券化 [1] - 该交易在北京产权交易所挂牌，挂牌底价为22.65亿元人民币 [1] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未订立有约束力的协议 [1] 标的资产详情 - 目标公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家于2008年开业的五星级酒店 [1] - 该酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房及33栋私密别墅，并设有450平方米行政酒廊 [1] - 截至2025年8月31日，目标公司营业收入约为2.36亿元人民币，净利润为3779.99万元人民币 [1] 资产处置战略 - 公司明显加快了酒店资产的退出节奏，此次并非首次挂牌出售三亚酒店资产，去年已出售三亚希尔顿酒店 [1] - 对于过往出售，公司解释原因为酒店运营近20年，装修及设施设备较为陈旧需持续投入，股权出售是实现资产整体销售的良机 [2] - 资产出售带来的现金流及利润有助于优化集团整体财务状况及营运资金，并便于寻找新投资机会 [2] 公司经营与财务表现 - 公司主营业务涵盖物业开发、商务租赁、零售商业运营、酒店经营等 [3] - 2025年中期报告显示，公司营业收入为251.13亿元人民币，同比增长14.28%，归母净利润为10.9亿元人民币，同比增长7.93% [3] - 同期经营活动产生的现金流量净额为-81.22亿元人民币，上年同期为-36.83亿元人民币 [3] - 2025年10月，公司取得签约销售金额119.97亿元人民币，同比增加3.45%，签约销售建筑面积33.15万平方米 [3] - 2025年前10个月，公司累计签约销售金额达926.82亿元人民币，同比增加23.57%，累计签约销售建筑面积为400.6万平方米 [3]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌底价为22.65亿元（226,460万元）[1][3] - 该交易在北京产权交易所进行，挂牌日期为2025年11月21日，挂牌期间为20个工作日，选择网络竞价方式，并设置自动延期[3] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未订立任何有约束力的协议[1] 标的资产详情 - 目标公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家于2008年开业的五星级酒店[1] - 酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房，以及33栋私密别墅，并设有450平方米行政酒廊[1] - 截至2025年8月31日，标的企业营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元[1] 公司资产处置战略 - 此次出售目的为资产证券化[1] - 公司明显加快了酒店资产的退出节奏，此次并非首次挂牌出售三亚酒店资产，去年已出售三亚希尔顿酒店[1]

土拍总体情况 - 上海2025年第九批次土拍推出9宗宅地，起始总价约169亿元 [1] - 上午场成交8宗地块，总成交金额约156亿元 [1] - 下午场将竞拍青浦徐泾大虹桥地块，起始楼板价为3万元/平方米 [1] 参拍主体与地块特征 - 参拍主体以深耕型房企、本地国企及民企为主 [1] - 地块普遍要求配建5%公租房或养老设施，容积率多控制在2.5或以下 [1] - 土拍延续“稳预期”思路，外环外供地数量超过半数 [1] 重点地块成交详情 - 中海底价竞得杨浦东滩地块 [1] - 大华和金茂分别摘得宝山高境地块和庙行地块 [1] - 浦东川沙地块经过82轮竞价，由上海佳运置业全资子公司以24.7541亿元竞得，溢价率达15.76%，住宅楼面价约2.99万元/平方米 [1]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司计划出售其持有的金茂(三亚)旅业有限公司100%股权 [1] - 出售目的为基于资产证券化 [1] - 出售已在北京产权交易所进行公开挂牌，挂牌底价为人民币22.65亿元 [1] 标的资产详情 - 目标公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业 [1] - 酒店拥有446间客房及套房 [1] 交易状态与后续安排 - 截至公告日，尚未确定股权的受让方及最终对价，也未订立任何有约束力的协议 [1] - 确定受让方后，上海金茂将与其签署产权交易合同 [1] - 预计该出售将构成香港联交所上市规则下的须予披露交易，公司将适时遵守相关规定 [1]

资产出售交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，出售目的为资产证券化 [2] - 该交易已在北京产权交易所挂牌，挂牌底价为22.65亿元人民币 [3] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未签署任何有约束力的协议 [3] 标的资产详情 - 目标公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店为2008年开业的五星级酒店 [3] - 酒店资产包括446间客房及套房，其中设有51间行政客房与套房，专属450平方米行政酒廊以及33栋私密别墅 [3] - 截至2025年8月31日，金茂三亚（旅业）有限公司营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元 [3] 历史资产出售情况 - 公司在2024年已出售另一处三亚酒店资产，即金茂三亚希尔顿酒店 [3] - 该历史交易通过公开挂牌方式进行，受让方为海南骊驰咨询有限公司，最终转让总对价为18.49亿元人民币 [4] - 根据估值报告，金茂三亚希尔顿酒店的估值为16.06亿元 [4] 公司战略与财务影响 - 公司董事认为出售老旧酒店资产是以合理价格实现酒店整体销售的良机，出售带来的现金流及利润有助优化集团整体财务状况及营运资金 [4] - 资产出售亦令集团可以适时寻找其他新投资机会 [4] 市场表现 - 截至11月24日开盘，中国金茂股价报1.47港元/股，当日上涨0.68% [5]

市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]