市场表现 - 恒生指数低开0.53%，恒生科技指数下跌0.82% [1] - 中国海洋石油股价下跌超过2%，中国石油股份下跌超过1% [1] - 华润万象生活股价下跌近8%，因其控股股东华润置地拟以每股41.7港元配售公司股份 [1] 市场前景与驱动因素 - 港股牛市基础未破坏，演进方式更可能呈现"震荡上行、重心缓升"的特征，而非单边快速上涨 [1] - 港股市场基本面仍偏弱，资金面环境短期回落，情绪面短期面临回调压力 [2] - 中长期来看，随着美国降息周期开启及中美宽松政策共振，南向资金和外资有望流入港股市场 [3] - 港股作为全球估值洼地，估值修复空间很大，中长期仍有较大上行空间 [3] - 港股上涨行情仍未结束，经过调整再度迎来布局良机 [3] 估值水平 - 恒生互联网科技业指数最新市盈率仅为21.45倍，在近10年历史分位中处于16.09%的低位 [2] - 相比于全球主要指数，港股尤其是恒生科技指数的估值仍处于历史较低水平，是当前市盈率低于历史平均值的少数指数之一 [3] - 香港股市目前仍低于过去10年的平均市盈率16倍，是除东盟以外亚太地区最便宜的股票市场 [5] 资金流向 - 明年港股增量资金明确，在低配和美联储降息背景下外资有望超预期回流 [4] - 南向资金定价权提升，预计明年流入规模可能超过1.5万亿元 [4] - 南向资金仍在持续加速流入港股市场 [3] 投资策略与关注板块 - 港股11月基本面驱动效应强，需重视高景气板块的价值 [1] - 配置上采用杠铃策略，以港股稳定价值类资产作为底仓长期配置，并关注港股景气成长类资产 [1] - 结构上关注互联网、高股息及高端制造等方向 [2] - 港股是中国创新类资产的汇聚地，港股互联网、新消费、创新药、红利等优质稀缺资产有望继续支撑牛市行情 [4] - AI浪潮下港股科技仍是2026年行情主线，同时关注出海加速和业绩兑现的创新药与港股券商 [4] 板块逻辑转变 - 港股互联网的核心叙事逻辑正发生根本性转变，从过去关注用户增长和商业模式，转向"AI赋能"带来的全新增长曲线 [2]

配售交易核心信息 - 华润置地于2025年11月13日与配售代理订立协议，配售其持有的华润万象生活4950万股股份 [1] - 配售股份占华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] - 配售价未在公告中明确披露 [1] 股权结构变动 - 配售完成前，华润置地直接持有华润万象生活16.50亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 配售完成后，华润置地持有华润万象生活的股权将减少至约70.12% [1] - 华润万象生活将继续作为华润置地的附属公司，其财务业绩继续并入集团财务报表 [1] 资金用途与交易目的 - 出售事项所得款项净额估计约为20.61亿港元 [2] - 所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 公司认为配售可使华润万象生活股东结构更多元，鼓励并吸引机构投资者投资，增加股份流动性，增强市场信心并提高股份价值 [2]

交易核心信息 - 公司华润置地通过配售协议出售其附属公司华润万象生活4950万股股份，占华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] - 配售股份的出售事项所得款项净额估计约为20.61亿港元 [2] - 配售完成后，公司持有华润万象生活的股权将从约72.29%减少至约70.12% [1] 交易目的与资金用途 - 出售事项所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 公司认为配售可使华润万象生活的股东结构更多元，以鼓励及吸引机构投资者投资并增加股份流动性 [2] - 交易旨在增强市场信心及提高华润万象生活股份价值，公司作为控股股东亦能借此受益 [2] 交易后公司关系 - 配售完成后，华润万象生活将继续为公司的附属公司 [1] - 华润万象生活的财务业绩将继续并入集团的财务报表 [1]

公司行动 - 华润置地配售其持有的华润万象生活股份，数量为4950万股 [1] - 配售价格为每股41.70港元 [1] - 此次配售预计获得款项净额约为20.6亿港元 [1]

交易核心信息 - 华润置地通过配售代理瑞银香港分行出售其持有的华润万象生活4950万股股份 [1] - 配售股份占华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] - 配售价未披露，但出售事项所得款项净额估计约为20.61亿港元 [2] 交易前后股权结构变化 - 交易前，华润置地直接持有华润万象生活16.50亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 交易完成后，华润置地持有华润万象生活的股权将减少至约70.12% [1] - 华润万象生活将继续作为华润置地的附属公司，其财务业绩继续并入集团财务报表 [1] 资金用途与交易目的 - 出售股份所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 公司认为配售可使华润万象生活的股东结构更多元化，从而鼓励及吸引机构投资者 [2] - 交易目的包括增加华润万象生活股份的流动性，增强市场信心及提高其股份价值 [2]

股权变动 - 华润置地将配售49,500,000股，占已发行股份约2.17%，配售价41.70港元[4] - 截至公告日，华润置地持股约72.29%，配售完成后降至约70.12%[5] - 配售完成后，中国华润间接持股降至约71.55%[6] 其他情况 - 董事会预期配售无不利影响[7] - 配售受协议限制，未必进行[8]

行业核心理念 - 商业地产未来是运营为王，资产价值与成本基本无关 [2] - 资产价值由运营能力创造的现金流决定，前期投入关系不大 [2] 行业发展趋势 - 行业发展趋势从开发运营转向资产运营加资本运作 [3] - 头部企业通过输出管理品牌、发行REITs盘活资产，实现规模增长和现金流优化双重目标 [3] - 500万平方米以上的头部企业共16家，业务多涵盖商场、写字楼、文商旅、酒店及公寓等多个领域 [3] - 在管面积200万平方米以下的企业有42家，200-500万平方米的企业有32家，500-1000万平方米的企业有10家，1000万平方米以上的企业有6家 [3] 企业竞争要素 - 头部企业通过自身项目投资和轻资产扩张扩大版图 [3] - 企业需要完备产品线如高端、中端、社区型，并建立强大的标准化流程和人才培育机制 [3] - 企业需形成强大的内部协同和客户资源转化能力，并具备异地复制能力 [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政拖累经济三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力[33] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性不强，二手房价是观测地产见底的关键指标[33] - 精准拿地是房企摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司估值有望从PB切换至PS[33] - 投资建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等[33] 板块行情 - 第45周申万房地产指数下跌0.2%，在31个一级行业中排名第24位[9][13] - A股板块内涨幅第一为盈新发展，周涨幅达27.4%；港股板块内涨幅第一为恒大物业，上涨12.8%[10][12] 政策要闻 - 岳阳平江县全面推行现房销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城[14][15] - 广州提出到2030年智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元，自2026年起全市出让居住用地100%实施装配式建筑[14][15] - 福州出台新政加强商品房销售管理和房企信用评价，有效期5年[14][18] 公司动态 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议，深铁将提供总额不超过220亿元人民币的股东借款额度，期限不超过3年，专项用于偿还公开市场债券本息，截至公告日实际提款金额为197.1亿元[18][19] - 绿城中国以总价8.58亿元竞得浙江金华义乌市一宗商住地，楼面价18595元/㎡，溢价率达28.44%[18][20] - 万科以底价3.21亿元拿下重庆两江新区一宗纯居住用地，面积40亩[18][20] - 保利发展新增5个房地产项目，总支付价款51.21亿元，权益比例100%[18][20] - 招商蛇口新增三个项目，分布于三亚、上海和合肥[18][20] 销售端表现 - 第45周20城新房成交面积159万方，日均成交22.7万方，环比减少31%，同比减少38%；年初至今累计成交8580万方，同比减少11%[21][25] - 第45周11城二手房成交面积186万方，日均成交26.6万方，环比减少6%，同比减少29%；年初至今累计成交8486万方，同比增加7%[24][28] - 一线城市第45周新房成交面积56.5万方，同比减少35%；二手房成交面积84.0万方，同比减少23%[21][27] 融资端情况 - 第45周发债企业大部分为地方国企，广安控股发行规模最大，为20亿元一般中期票据[30][31] - 首开股份发行的私募债利率最高，为2.93%；华润置地控股发行的一般公司债利率最低，为1.78%[30][31]

行业投资评级 - 维持地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，认为“好房子”政策将引领核心城市市场回升 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值面临重估 [3] - 尽管Q4在高基数下销售承压，但地方持续因城施策放松以支持市场 [1] 行业数据总结 - 新房成交环比大幅下跌：上周34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45%，其中一二线环比下降48%，三四线环比下降34% [3][4] - 新房成交同比显著下滑：11月34城月成交同比下降47%，一二线同比下降45%，三四线同比下降57%，当月成交同比增速较10月下降20.3个百分点 [3][5] - 二手房成交环比下降：上周13城二手房合计成交98.8万平米，环比下降15%，11月累计成交同比下降30% [3][12] - 库存去化压力加大：15城合计住宅可售面积8950万平米，环比微增0.2%，3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比增加0.01个月 [3][19] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策推动数字化转型：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][27] - 地方因城施策持续放松：包括福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩、苏州工业园区推出最高100%的契税补贴、厦门全面放宽落户门槛、深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件等 [3][27][28] - 公积金政策支持购房：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][27] - 土地市场保持活跃：南京23.5亿元出让2宗宅地，杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][27] 公司动态跟踪总结 - 10月房企销售普遍承压：保利发展单月销售211.2亿元（-50.1%）、招商蛇口153.7亿元（-31%）、龙湖集团50.0亿元（-55%）、中国海外发展186.6亿元（-55.1%）、越秀地产122.9亿元（-8%）[3][33] - 1-10月累计销售分化：越秀地产累计销售921.0亿元（+1.2%），而保利发展（-21.5%）、招商蛇口（-7%）、龙湖集团（-34%）、中国海外发展（-21.3%）、金地集团（-55.3%）均出现下滑 [3][33] - 企业融资与资本运作活跃：招商蛇口为子公司提供8亿元担保、大悦城下调债券利率至2.15%、招商蛇口回购4480.4万股并注销 [3][33] 板块行情回顾总结 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数下跌0.22%，相对沪深300指数收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][40] - 物管板块表现平淡：板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51% [3][44] - 主流房企估值水平：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3][43] 投资分析意见总结 - 重点推荐四条主线：1）“好房子”优质房企，如保利发展、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等；2）商业地产重估及低估值标的，如新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理，如绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]