行业与公司核心观点 - 2025年对住宅物业管理业务继续是充满挑战的一年 [1] - 华润万象生活持续重塑其增值服务并放缓总楼面面积扩张步伐以提升盈利能力 [1] - 核心业务表现好过预期及盈利质素值得长期获得更高估值 [1] 公司财务预测与估值调整 - 将华润万象生活2025至2027年度盈利预测分别下调2.5%、6.3%及7% [1] - 对华润万象生活2025年度预测低于市场预期4%，处于公司双位数增长目标的低位水平 [1] - 基于20倍的目标市盈率倍数，将目标价由41.2港元上调至49.2港元 [1] - 维持"跑赢大市"评级 [1]

板块行情与数据跟踪 - 本周主要股指普遍上涨，上证指数上升3.8%，深证成指上升4.4%，创业板指上升3.9%，沪深300上升2.8%，房地产（申万）板块表现更优，上升5.1% [1] - 个股表现分化，涨幅前五的房地产个股为城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)，跌幅后五为海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%) [1] - 新房市场成交环比大幅下滑，本周（1.3-1.9）42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，1月至今（1.1-1.9）累计成交155万平米，环比下降30.1%，同比下降46.6% [1] - 二手房市场成交环比回升，本周（1.3-1.9）21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，但1月至今（1.1-1.9）累计成交214万平米，环比下降16.1%，同比下降23.9% [1] 行业政策与公司动态 - 宏观政策持续发力，国务院常务会议部署财政金融协同促内需，提出扩大公租房保障范围，2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策 [2] - 地方因城施策推进，上海住建委规范工程招标代理，河南支持加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，沈阳将首付15%政策延至2026年底并将公积金贷款限额提至80%，成都将公积金代际互助政策延至2026年底 [2] - 主要房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，保利发展121.6亿元(-18.9%)，招商蛇口258.4亿元(-14.5%)，新城控股13.5亿元(-57.8%)，中国金茂128.2亿元(-16.0%)，金地集团24.0亿元(-54.5%)，绿城中国197亿元(-9.2%)，中国海外发展398.3亿元(-1.0%) [2] - 房企融资活动进行，中国海外发展公开发行公司债券，品种一3年期票面利率区间1.60%-2.60%，品种二5年期票面利率区间1.80%-2.80% [2] - 万科A人事变动，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务 [3] 行业前景与投资观点 - 房地产对经济内循环意义重大，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力 [3] - 2025年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策与供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [3] - 投资建议关注地产开发（华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋）、港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活） [3]

文章核心观点 - 市场将逐渐重回关注消费板块 驱动因素包括部分大众品数据回暖 国补政策落地 以及资金“高切低”的诉求 [1] - 当前“红利+”成为阻力最小的投资方向 基本面触底修复将充当行情催化剂 [1] - 长期来看 在低利率和政策鼓励背景下 保险和银行理财等长线资金权益配置动力增强 商业模式优秀 高分红 业绩稳定且估值有优势的个股将愈发受到关注 [1] 红利+全球优质资产 - 以白电行业为核心 头部企业在全球范围内竞争实力增强 相比海外竞争对手具有明确的供应链优势 性价比更高且运营模式更优 [2] - 在贸易摩擦背景下 公司积极重塑供应链和产能格局 可观察到其自主品牌海外份额持续提升 对整体业绩形成有效拉动 [2] - 公司注重内生效率提升 例如海尔积极变革提升经营质量 使得业务久期更长 同时分红率有进一步提升空间 [2] - 伴随长线资金配置增加 此类资产有望享受高股息与估值提升的双重利好 [2] 红利+边际修复标的 - 高端消费领域（如高端商场 奢侈品 博彩）需求端有所改善 [3] - 部分大众消费品（如啤酒 乳业 复合调味品）在行业格局或公司治理上有所改善 [3] - 现阶段产业基本面积极信号增多 公司也愈发注重分红和回购 [3] - 在理性背景下行业竞争格局改善 有望持续带动板块估值修复 [3] 消费红利+金股 - 成长与价值兼具的标的愈发稀缺 长期资金入市有望带动其估值中枢提升 [4] - 研报精选消费板块十支标的 其平均股息率超过5% 基于2026年预测的市盈率约为13倍 [4] - 推荐标的包括：美的集团 海尔智家 格力电器 华润啤酒 伊利股份 顾家家居 [4] - 建议关注标的包括：颐海国际 华润万象生活 统一企业中国 [4]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][8] 核心观点 - 2025年全年销售收官，百强房企全年销售额累计同比降幅为-15.9%，但12月单月同比降幅（-23.8%）相较11月收窄12.0个百分点，显示边际改善 [2][16] - 2026年开年《求是》文章明确了地产的金融属性和不可替代的宏微观作用，表明政策要一次性给足以扭转市场预期，2026年更大力度的楼市呵护政策值得期待，在此背景下2026年销售降幅有望持续收窄 [2][6][17] - 行业正从规模扩张转向品质提升，“保障房+好房子+服务转型”的新模式坚定不动摇，2026年各地有望进一步细化好房子产品新规 [4][18] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：2025收官，房企销售表现如何？ - **销售数据**：2025年12月单月，百强房企销售额同比-23.8%；1-12月累计同比-15.9% [2][16] - **梯队分化**：12月单月，TOP10、TOP11-30、TOP100房企销售额同比分别为-13.1%、-27.9%、-23.8%；1-12月累计同比分别为-16.2%、-18.2%、-15.9% [16] - **所有制分化**：12月单月，TOP20房企中国央企销售额同比-10.8%，民企同比-25.3%，混合制房企同比-24.3% [17] - **头部房企表现**：TOP10房企中，仅中国金茂2025年全年销售同比实现正增长，增幅为+15.5% [17] - **销售均价**：2025年12月百强房企销售均价环比+0.8%，同比-3.3%；TOP10房企销售均价达29264元/平米，同比+34.8%，环比+32.9%，主要因年底加大“好房子”新规产品供应 [18] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（2026年1月5日-1月9日）A股房地产板块涨跌幅为5.07%，跑赢大盘（沪深300）2.29个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为3.04%，跑赢大盘（恒生指数）3.45个百分点 [3][21][22][33] - **近期表现**：近一个季度，A股房地产板块跑输大盘；近一个月，A股房地产板块跑赢大盘 [25] - **个股涨跌**： - A股涨幅靠前：荣盛发展（+14.02%）、苏州高新（+10.95%）、张江高科（+8.29%）、保利发展（+7.70%）、新城控股（+7.60%）[29] - A股跌幅靠前：首开股份（-4.99%）、天地源（+0.30%）、中国国贸（+0.66%）、我爱我家（+1.37%）、南都物业（+1.91%）[29] - 港股涨幅靠前：中梁控股（+14.75%）、花样年控股（+14.67%）、合生创展集团（+13.27%）、中骏集团控股（+12.82%）、正荣服务（+11.61%）[36] - 港股跌幅靠前：佳兆业集团（-19.39%）、建业地产（-14.29%）、龙光集团（-13.48%）、建业新生活（-13.33%）、融创中国（-11.72%）[36] - **信用债市场**：本周地产信用债发行63.80亿元，净融资额4.57亿元；截至2026年1月9日，累计发行63.80亿元，净融资额4.57亿元，去年同期为72.46亿元 [3][21][40] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数涨跌幅为+1.74%，收于117.96点；产权型REITs指数涨跌幅为+2.27%，收于120.93点；特许经营权型REITs指数涨跌幅为+1.09%，收于114.12点 [4][41][42] - **细分类型**： - 产权型中，产业园区型REITs指数涨跌幅为+3.14%，物流仓储型为+2.97%，保租房型为-0.19% [45] - 特许经营权型中，高速公路型REITs指数涨跌幅为+1.17%，生态环保型为+0.86%，能源型为+1.04% [48] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数3.22个百分点 [4][52] - **个股表现**：本周领涨的公募REITs为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为+5.63%；领跌的为中金山东高速REIT，涨跌幅为-1.74% [41][53] - **成交额**：本周REITs成交额为16.15亿元，环比增长192.99%；其中产权型成交8.09亿元，特许经营型成交8.06亿元 [4][41][55] - **换手率**：本周REITs换手率为0.57%，环比上升0.40个百分点；产权型换手率为0.61%，特许经营型为0.51% [4][62] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（2026年1月3日-1月9日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-21.18%和-21.75%；年初至今累计同比分别为-74.42%和-52.31% [6][70] - **新房市场**：本周45城商品房成交198.32万㎡，滚动四周同比-21.18%；其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-22.92%、-18.85%、-12.06% [6][71] - **二手房市场**：本周14城二手房成交176.82万㎡，滚动四周同比-21.75%；其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-29.00%、-21.42%、-7.25% [6][79] 5. 土地市场 - **百城总体**：本周百城土地供应建面环比-72.69%，成交建面环比+58.52%，溢价率为0.45% [5][89][90] - **一线城市**：供应建面环比-52.81%，成交建面环比+88.95%，溢价率为0.00% [5][89][99] - **二线城市**：供应建面环比-76.19%，成交建面环比+79.26%，溢价率为0.16% [5][89][108] - **三四线城市**：供应建面环比-71.58%，成交建面环比+47.92%，溢价率为1.23% [5][89][117] 6. 政策梳理 - **最新政策**：2026年1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，对已进入“白名单”且符合标准的项目，可在原贷款银行进行展期，实际意味着相关贷款可展期5年 [127] 行业数据概览 - **成分股**：102只 [10] - **市值**：总市值11473.13亿元，流通市值5300.15亿元 [10] - **估值**：市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍 [10] - **财务**：成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [10] - **历史收益**：近1个月绝对收益5%，相对收益1%；近12个月绝对收益12%，相对收益-14% [10]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且维持此评级 [1] 报告核心观点 - 尽管受元旦假期影响，本周一二手房销售数据同环比均出现显著下降，但地方支持性政策（如南京人才新政、沈阳公积金优化）持续出台，旨在稳定市场 [6][13] - 行业板块本周表现强于大盘，申万房地产指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数2.29个百分点 [3][11] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求回升而实现估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周（报告期），申万房地产指数上涨5.07%，同期沪深300指数上涨2.79%，板块获得2.29%的相对收益 [3][11] - 个股方面，涨幅前五为城建发展、*ST亚太、盈新发展、上实发展、*ST荣控；跌幅前五为海南机场、光明地产、和展能源、首开股份、*ST美谷 [11] 行业新闻追踪 - **南京人才新政**：1月4日发布三项新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴，学士1万元、硕士3万元、博士10万元；同时扩大住房租赁补贴范围，博士2000元/月、硕士800元/月、学士600元/月，补贴期限不超过36个月 [13][15] - **沈阳公积金优化**：1月7日起实施5项优化政策，包括将最低首付15%政策延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民和青年人公积金贷款额度上浮30%适用范围扩大至二手房等 [13][15] - **上海规范市场竞争**：1月8日，上海住建委提出将健全公平竞争审查机制，推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争 [13][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：38个重点城市一手房合计成交19，373套，同比-31.1%，环比-58.6%；成交面积178.5万平方米，同比-39.8%，环比-64.5% [4][21] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-3.7%，环比-52.8%；二线城市同比-48.1%，环比-67.0%；三四线城市同比-38.1%，环比-54.4% [21] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：38城合计成交21，950套，同比-28.6%，环比-26.5%；成交面积196.1万平方米，同比-39.3%，环比-32.0% [28] 重点城市二手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：16个重点城市二手房合计成交16，210套，同比-21.0%，环比-6.9%；成交面积158.9万平方米，同比-23.8%，环比-8.3% [4][37] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-27.4%，环比-21.6%；二线城市同比-24.1%，环比+17.9%；三四线城市同比+2.9%，环比-29.0% [37] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：16城合计成交16，503套，同比-21.5%，环比-20.8%；成交面积161.6万平方米，同比-24.5%，环比-20.5% [40] 重点城市库存情况分析 - **本周（1.2-1.8）库存**：17个重点城市商品房库存面积18，816.5万平方米，环比增速为0%，去化周期为149.2周 [4][51] - **分能级看**：一线城市去化周期115.8周；二线城市173.4周；三四线城市258.2周 [51] 土地市场供给与成交分析 - **本周（12.29-1.4）土地市场**： - 供应：土地供应面积2，258.2万平方米，同比+25.3%；供应均价1，479元/平方米，同比+5.3% [5][61] - 成交：土地成交面积2，488.6万平方米，同比-62.2%；成交金额361.8亿元，同比-71.6%；成交楼面价1，454元/平方米，溢价率0.5% [5][61] - **近期房企拿地**：列举了多家房企近期拿地情况，包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等在核心城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **本周（1.2-1.8）信用债发行**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比-57.67%，环比+411.59% [5][77] - **本月至今信用债发行**：合计35.3亿元，同比-57.67%，环比-79.15% [77] 个股公告及新闻追踪 - **绿城管理**：截至2025年12月31日，新拓代建项目合同总建筑面积3，535万平方米，较去年同期下降约3.1%；新拓代建项目代建费预估93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [16][18] - **时代中国控股**：2025年全年累计合同销售金额约53.37亿元，签约建筑面积约43.9万平方米；12月单月合同销售金额约5.50亿元 [16][18] - **中国海外发展**：拟发行不超过25亿元公司债券，品种一利率预设区间1.60%-2.60%，品种二1.80%-2.80% [16][17][18] - **保利发展**：2025年12月实现签约面积69.71万平方米，同比-19.33%；签约金额121.64亿元，同比-18.94%。2025年1-12月累计签约面积1，235.34万平方米，同比-31.24%；签约金额2，530.30亿元，同比-21.67% [18][20] - **中国金茂**：2025年12月取得签约销售金额128.21亿元，签约销售建筑面积423，229.71平方米。2025年全年累计签约销售金额1，135亿元 [18][20] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

市场表现概览 - 截至1月9日收盘，共有73只股票创下52周新高 [1] - 创高率排名前三的股票分别是凌雄科技(104.99%)、德莱建业(38.89%)和智谱(22.22%) [1] - 同时，有33只股票创下52周新低，其中理士国际创低率最大，为-39.29% [2] 52周新高股票详情 - **凌雄科技(02436)**：收盘价11.760港元，最高价15.600港元，创高率104.99% [1] - **德莱建业(01546)**：收盘价0.161港元，最高价0.250港元，创高率38.89% [1] - **智谱(02513)**：收盘价158.600港元，最高价165.000港元，创高率22.22% [1] - **亚太卫星(01045)**：收盘价4.460港元，最高价5.260港元，创高率20.64% [1] - **容大科技(09881)**：收盘价19.980港元，最高价20.000港元，创高率12.87% [1] - **赛伯乐国际控股(01020)**：收盘价0.390港元，最高价0.400港元，创高率12.68% [1] - **中国文旅农业(00542)**：收盘价1.130港元，最高价1.150港元，创高率10.58% [1] - **旅橙文化(08627)**：收盘价0.103港元，最高价0.114港元，创高率9.62% [1] - **中国三三传媒(08087)**：收盘价8.000港元，最高价8.000港元，创高率9.29% [1] - **英矽智能(03696)**：收盘价47.000港元，最高价48.460港元，创高率7.93% [1] - **钧达股份(02865)**：收盘价25.380港元，最高价32.140港元，创高率7.85% [1] - **双财庄(02321)**：收盘价0.435港元，最高价0.480港元，创高率7.38% [1] - **金风科技(02208)**：收盘价16.670港元，最高价18.490港元，创高率6.76% [1] - **安宁控股(00128)**：收盘价0.420港元，最高价0.425港元，创高率6.25% [1] - **迅销(06288)**：收盘价30.500港元，最高价30.500港元，创高率5.90% [1] - **俊知集团(01300)**：收盘价0.500港元，最高价0.550港元，创高率5.77% [1] - **佳鑫国际资源(03858)**：收盘价58.400港元，最高价58.700港元，创高率4.54% [1] - **轻松健康(02661)**：收盘价86.950港元，最高价92.000港元，创高率4.25% [1] - **庆铃汽车股份(01122)**：收盘价1.320港元，最高价1.320港元，创高率3.94% [1] - **中集安瑞科(03899)**：收盘价10.650港元，最高价10.700港元，创高率3.78% [1] - **智昇集团控股(08370)**：收盘价6.800港元，最高价6.800港元，创高率3.66% [1] - **芯智控股(02166)**：收盘价2.670港元，最高价2.680港元，创高率3.47% [1] - **创辉珠宝(08537)**：收盘价0.315港元，最高价0.340港元，创高率3.03% [1] - **海天地悦旅(01832)**：收盘价0.720港元，最高价0.730港元，创高率2.82% [1] - **上海石油化工股份(00338)**：收盘价1.500港元，最高价1.510港元，创高率2.72% [1] - **高科桥(09963)**：收盘价2.580港元，最高价2.750港元，创高率2.61% [1] - **海天国际(01882)**：收盘价23.960港元，最高价24.100港元，创高率2.47% [1] - **亮晴控股（一千）(08603)**：收盘价6.300港元，最高价6.660港元，创高率2.46% [1] - **量化派(02685)**：收盘价35.040港元，最高价35.280港元，创高率2.44% [1] - **招金矿业(01818)**：收盘价35.580港元，最高价35.900港元，创高率2.40% [1] - **东吴水泥(00695)**：收盘价8.800港元，最高价9.200港元，创高率2.22% [1] - **俊裕地基(01757)**：收盘价4.680港元，最高价4.680港元，创高率2.18% [1] - **Ｘ南方中五百(03005)**：收盘价25.380港元，最高价25.400港元，创高率2.17% [1] - **中国石油化工股份(00386)**：收盘价4.690港元，最高价4.850港元，创高率2.11% [1] - **大众金融控股(00626)**：收盘价1.530港元，最高价1.550港元，创高率1.97% [1] - **中国中免(01880)**：收盘价85.200港元，最高价86.000港元，创高率1.78% [1] - **长江基建集团(01038)**：收盘价60.800港元，最高价61.000港元，创高率1.75% [1] - **上海复旦(01385)**：收盘价51.000港元，最高价55.450港元，创高率1.74% [2] - **新鸿基公司(00086)**：收盘价4.290港元，最高价4.300港元，创高率1.65% [2] - **法拉帝(09638)**：收盘价29.460港元，最高价29.460港元，创高率1.59% [2] - **五一视界(06651)**：收盘价45.680港元，最高价47.000港元，创高率1.34% [2] - **升辉清洁(02521)**：收盘价0.790港元，最高价0.810港元，创高率1.25% [2] - **电能实业(00006)**：收盘价57.700港元，最高价57.850港元，创高率1.22% [2] - **极兔速递－Ｗ(01519)**：收盘价12.000港元，最高价12.200港元，创高率1.08% [2] - **安乐工程(01977)**：收盘价0.950港元，最高价0.950港元，创高率1.06% [2] - **健康１６０(02656)**：收盘价66.500港元，最高价66.500港元，创高率0.99% [2] - **Ａ南方人民币(03122)**：收盘价187.400港元，最高价188.150港元，创高率0.86% [2] - **中国星集团(00326)**：收盘价3.590港元，最高价3.780港元，创高率0.80% [2] - **哈尔滨电气(01133)**：收盘价18.050港元，最高价18.330港元，创高率0.71% [2] - **九龙建业(00034)**：收盘价4.440港元，最高价4.470港元，创高率0.68% [2] - **安能物流(09956)**：收盘价12.060港元，最高价12.080港元，创高率0.67% [2] - **小马智行－Ｗ(02026)**：收盘价136.500港元，最高价136.900港元，创高率0.66% [2] - **嘉实ＥＳＧ领(03108)**：收盘价10.700港元，最高价10.710港元，创高率0.66% [2] - **ＸＴＲ美国(03020)**：收盘价1,615.000港元，最高价1,616港元，创高率0.65% [2] - **港灯－ＳＳ(02638)**：收盘价6.440港元，最高价6.530港元，创高率0.62% [2] - **华润万象生活(01209)**：收盘价46.500港元，最高价46.820港元，创高率0.60% [2] - **嘉实ＥＳＧ领－Ｒ(83108)**：收盘价9.570港元，最高价9.570港元，创高率0.58% [2] - **新鸿基地产(00016)**：收盘价104.200港元，最高价104.900港元，创高率0.58% [2] - **三一国际(00631)**：收盘价9.000港元，最高价9.030港元，创高率0.44% [2] - **ＧＸ中国小巨人(02815)**：收盘价70.780港元，最高价70.780港元，创高率0.43% [2] - **Ａ恒生摩根美入息(03476)**：收盘价15.010港元，最高价15.100港元，创高率0.33% [2] - **首钢资源(00639)**：收盘价3.300港元，最高价3.320港元，创高率0.30% [2] - **安硕沪深三百－Ｕ(09846)**：收盘价4.570港元，最高价4.600港元，创高率0.22% [2] - **中国铝业(02600)**：收盘价13.690港元，最高价13.930港元，创高率0.22% [2] - **ＡＧＸ美元(03137)**：收盘价1,104.000港元，最高价1,104港元，创高率0.14% [2] - **易方达Ａ５０－Ｒ(83111)**：收盘价2.748港元，最高价2.754港元，创高率0.07% [2] - **Ａ工银中金美(03011)**：收盘价9,480.000港元，最高价9,480港元，创高率0.05% [2] - **Ａ工银中金美－Ｕ(09011)**：收盘价1,216.500港元，最高价1,217港元，创高率0.04% [2] - **Ａ华夏港元数(03471)**：收盘价1,002.600港元，最高价1,003港元，创高率0.03% [2] - **ＰＰ美国库(03077)**：收盘价3,934.400港元，最高价3,934港元，创高率0.03% [2] - **Ａ惠理港元(03421)**：收盘价1,007.850港元，最高价1,008港元，创高率0.03% [2] - **Ａ华夏人民币－Ｒ(83161)**：收盘价1,056.000港元，最高价1,056港元，创高率0.01% [2] - **Ａ博时港元(03152)**：收盘价1,113.450港元，最高价1,114港元，创高率0.00% [2] 52周新低股票详情 - **理士国际(00842)**：收盘价0.850港元，最低价0.850港元，创低率-39.29% [2] - **拨康视云－Ｂ(02592)**：收盘价2.930港元，最低价2.410港元，创低率-16.90% [2] - **零在科技金融(00093)**：收盘价0.485港元，最低价0.375港元，创低率-14.77% [2] - **义合控股(01662)**：收盘价1.580港元，最低价1.500港元，创低率-11.24% [3] - **中食民安股权(08589)**：收盘价0.010港元，最低价0.010港元，创低率-9.09% [3] - **当代置业(01107)**：收盘价0.012港元，最低价0.011港元，创低率-8.33% [3] - **协同通信股权(02996)**：收盘价0.011港元，最低价0.011港元，创低率-8.33% [3] - **建业地产(00832)**：收盘价0.060港元，最低价0.055港元，创低率-8.33% [3] - **富景中国控股(02497)**：收盘价0.400港元，最低价0.395港元，创低率-5.95% [3] - **中庆股份(01855)**：收盘价1.140港元，最低价1.130港元，创低率-5.83% [3] - **融创中国(01918)**：收盘价1.130港元，最低价1.110港元，创低率-5.13% [3] - **一脉阳光(02522)**：收盘价7.650港元，最低价7.260港元，创低率-4.47% [3] - **汇通达网络(09878)**：收盘价9.500港元，最低价9.090港元，创低率-4.32% [3] - **天泓文创(08500)**：收盘价0.138港元，最低价0.135港元，创低率-4.26% [3] - **读书郎(02385)**：收盘价6.130港元，最低价5.830港元，创低率-4.11% [3] - **金慧科技(08295)**：收盘价0.028港元，最低价0.027港元，创低率-3.57% [3] - **宋都服务(09608)**：收盘价0.060港元，最低价0.058港元，创低率-3.33% [3] - **天彩控股(03882)**：收盘价0.640港元，最低价0.590港元，创低率-3.28% [3] - **乐摩科技(02539)**：收盘价32.500港元，最低价31.040港元，创低率-3.18% [3] - **盐城港(08310)**：收盘价0.228港元，最低价0.228港元，创低率-2.98% [3] - **佳兆业集团(01638)**：收盘价0.079港元，最低价0.078港元，创低率-2.50% [3] - **百得利控股(06909)**：收盘价0.400港元，最低价0.390港元，创低率-2.50% [3] - **珠光控股(01176)**：收盘价0.047港元，最低价0.045港元，创低率-2.17% [3] - **盈利时(06838)**：收盘价0.240港元，最低价0.235港元，创低率-2.08% [3] - **汇汉控股(00214)**：收盘价0.255港元，最低价0.255港元，创低率-1.92% [3] - **永联丰控股(09882)**：收盘价0.620港元，最低价0.520港元，创低率-1.89% [3] - **泛海集团(00129)**：收盘价0.228港元，最低价0.224港元，创低率-1.75% [3] - **特海国际(09658)**：收盘价12.390港元，最低价12.390港元，创低率-1.67% [3] - **碧桂园(02007)**：收盘价0.370港元，最低价0.365港元，创低率-1.35% [3] - **景业名邦集团(02231)**：收盘价0.076港元，最低价0.073港元，创低率-1.35% [3] - **蓝月亮集团(06993)**：收盘价2.600港元，最低价2.590港元，创低率-1.15% [3] - **大快活集团(00052)**：收盘价4.620港元，最低价4.610港元，创低率-0.86% [3] - **阳光纸业(02002)**：收盘价1.400港元，最低价1.400港元，创低率-0.71% [3] - **友联国际教育租赁(01563)**：收盘价0.172港元，最低价0.167港元，创低率-0.60% [3] - **八马茶业(06980)**：收盘价29.120港元，最低价29.040港元，创低率-0.48% [3] - **英皇娱乐酒店(00296)**：收盘价0.224港元，最低价0.224港元，创低率-0.44% [3]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

政策预期 - 近期《求是》杂志关于房地产市场的论述增强了市场信心 预计三月、四月前将出台更积极的房地产政策 尤其是抵押贷款补贴政策 [1] 看好的公司 - 看好执行能力强的公司 包括华润置地、中国海外发展和建发国际集团 [1] - 预计华润万象生活将受益于任何潜在的消费刺激措施 [1] 评级调整 - 将万物云评级上调至“中性” 因其最坏情况似乎已反映在股价中 [1] - 若万物云控股权转移至深圳地铁 将带来正面事件性机会 [1]

文章核心观点 - 瑞银认为《求是》杂志文章重申房地产行业对中国经济的重要性 与市场近期预期其重要性下降的看法形成对比 可能预示政策将转向稳定市场[1] - 文章带动内房股在1月5日上涨最多7%[1] - 瑞银预计当局可能出台政策以稳定租金并缩小租金回报率与按揭贷款利率的差距 从而提振市场情绪 并估计今年按揭贷款利率可能下调40个基点[1] 政策与市场预期 - 《求是》杂志发表题为《改善和稳定房地产市场预期》的评论文章 指出房地产行业在中国经济发展中扮演举足轻重的地位[1] - 文章内容并无太多新讯息 但重申了房地产业对经济的重要性 这与市场在近期政治局会议后预期楼市重要性下降的看法有所不同[1] - 市场因此憧憬当局可能出台政策稳定租金水平 拉近租金回报率与按揭贷款利率差距[1] 投资建议与选股偏好 - 在选股方面 瑞银较偏好业务模式转变的华润置地[1] - 同时看好受高端购物商场复苏带动的华润万象生活[1] - 对上述两家公司均给予"买入"评级[1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]