业绩表现 - 收入3.7亿港元 同比大幅增长124.06% [1] - 股东应占亏损1.01亿港元 同比扩大244.13% [1] - 每股亏损0.26港元 [1] 收入变动原因 - 收入增长主要由于连方I项目售出单位完成移交 [1] - 管理服务收入减少 因万科香港在香港、英国及美国相关项目的投资资本缩减 [1]

财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90%[1] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 盘活存量资源回款近60亿元[1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元[1] - 经营服务业务全口径收入284亿元[1] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16%[2] 债务管理 - 如期完成243.9亿元公开债偿还[1] - 2027年之前已无境外公开债到期[1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降[1] - 万物云 长租公寓 商业业务和万纬物流均实现行政开支等费用下降[1] - 万物云上半年实现营收182亿元[3] - 长租公寓运营管理超27万间 超13万间房源纳入保障性租赁住房[3] - 商业业务整体出租率超93%[3] - 物流业务出租率行业领先 库内运营等服务收入同比增长43%[3] 产品与服务 - 迭代"三好"住宅产品标准 上海理想之地入选住建部好社区案例[2] - 上半年交付房屋超4.5万套 超50个项目实现"交付即交证"[2] - 万物云通过"弹性定价"模式拓展项目超20个[3] - 长租公寓服务企业客户超6200家 运营盘活存量房源超8300间[3] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 为近百家行业伙伴提供线上审图服务[4] - 累计完成智能巡检超32万次[4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目[4] - 泊寓运营实现全面自动化 项目前台GOP利润率长期保持在89%以上[4] 战略合作 - 与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议[5] - 与深铁合作开展全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点[5] - 未来将在TOD综合开发 商业运营 工程代建等领域探索更多合作机会[5] 行业地位 - 经营效益保持行业前列[1] - 长租公寓规模 效率 纳保量保持行业第一[3] - 保持行业领先的存量住宅市场拓展能力[3]

核心观点 - 公司全面推进科技应用以提升经营服务业务效率 在物业 物流 长租等领域实现数字化和智能化管理 并通过创新技术如AI审图 自主配送机器人等建立行业领先优势 [1][3][4] - 公司上半年实现营收1053亿元 其中经营服务业务收入284亿元 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套住宅 多地项目开盘去化率超90% [1] - 行业认为公司通过多年科技投入已积累先发优势 有望借助国内创新技术发展持续提升产品服务 打造新质生产力并实现新旧动能转换 [1] 科技应用与创新成果 - 公司在智能建造领域获近300件国家发明专利 关键技术入选国际顶级AI学术会议并获建筑科技最高奖"华夏奖" [2] - "图云"产品服务超1000个内外部项目 AI审图功能为近百家行业伙伴提供线上服务 建筑图纸大语言模型获国家档案馆立项 [2] - 通过无人机和360巡检技术实现310个在建工地数字化管理 完成32.5万次智能巡查 [2] - 与深铁合作推出全球首例自主搭乘地铁配送机器人 利用地铁空闲时段为7-Eleven门店送货 解决地面配送难题并提升效率 [4] 经营服务业务数字化 - 物业领域通过"灵石"系统实现99.7%设备在线率与15分钟故障响应 通过"飞鸽"平台覆盖超3000个住宅项目构建工单响应网络 [3] - 长租业务通过"小泊RMP"系统实现全流程无纸化交互 覆盖签约 入住 报修等环节 [3] - 物流领域实现冷链仓储运输全流程数字化 自研"河图"AI算法提供供应链优化方案 [3] 财务与运营表现 - 上半年销售收入近700亿元 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [1] - 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套住宅 多地项目开盘去化率超90% [1]

资金往来情况 - 广州市溪楹房地产有限公司2025年期初往来资金余额775,878.93万元，半年度往来累计发生金额16,432.09万元，利息15,861.22万元，期末往来资金余额808,172.24万元[3] - 云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司2025年期初往来资金余额428,379.03万元，半年度往来累计发生金额2,037.94万元，利息103.46万元，期末往来资金余额430,520.43万元[3] - 北京万福阳光投资有限公司2025年期初往来资金余额226,433.75万元，半年度偿还累计发生金额1,526.43万元，期末往来资金余额224,907.32万元[3] 整体资金数据 - 2025年期初往来资金余额合计为6,802,470.99万元[10] - 2025年半年度往来累计发生金额（不含利息）为252,487.78万元[10] - 2025年半年度往来资金的利息为34,813.34万元[10] - 2025年半年度偿还累计发生金额为459,211.08万元[10] - 2025年半年度期末往来资金余额合计为6,630,561.03万元[10]

财务数据对比 - 2025年6月30日货币资金740.02亿元，较2024年12月31日减少141.61亿元，降幅16.06%[6] - 2025年6月30日应收账款93.12亿元，较2024年12月31日增加12.01亿元，增幅14.81%[6] - 2025年6月30日存货4625.19亿元，较2024年12月31日减少564.90亿元，降幅10.88%[6] - 2025年6月30日流动资产合计8389.29亿元，较2024年12月31日减少785.83亿元，降幅8.56%[6] - 2025年6月30日短期借款231.46亿元，较2024年12月31日增加71.73亿元，增幅44.91%[8] - 2025年6月30日应付账款1362.32亿元，较2024年12月31日减少238.01亿元，降幅14.87%[8] - 2025年6月30日合同负债1580.03亿元，较2024年12月31日减少343.58亿元，降幅17.86%[8] - 2025年6月30日流动负债合计6410.73亿元，较2024年12月31日减少779.89亿元，降幅10.85%[8] - 2025年6月30日负债合计8729.88亿元，较2024年12月31日减少744.17亿元，降幅7.85%[8] - 2025年6月30日股东权益合计3211.61亿元，较2024年12月31日减少176.94亿元，降幅5.22%[8] - 2025年6月30日资产总计5070.21亿美元，较2024年12月31日增长2.27%[10] - 2025年1 - 6月营业总收入1053.23亿美元，较2024年同期下降26.23%[12] - 2025年1 - 6月营业总成本948.25亿美元，较2024年同期下降27.72%[12] - 2025年1 - 6月营业利润亏损88.24亿美元，2024年同期亏损77.28亿美元[12] - 2025年1 - 6月净利润净亏损108.65亿美元，较2024年同期亏损扩大27.51%[12] - 2025年6月30日流动负债合计2324.75亿美元，较2024年12月31日下降4.43%[10] - 2025年6月30日非流动负债合计1070.86亿美元，较2024年12月31日增长7.53%[10] - 2025年1 - 6月利息费用40.43亿美元，较2024年同期增长28.78%[12] - 2025年1 - 6月综合收益总额亏损123.30亿美元，较2024年同期亏损扩大51.87%[14] - 2025年基本每股收益和稀释每股收益均为 - 1.01元/股，2024年为 - 0.83元/股[14] 现金流量情况 - 2025年1 - 6月经营活动现金流入小计156.48亿美元，流出小计122.13亿美元，净额34.34亿美元；2024年同期流入499.84亿美元，流出685.09亿美元，净额 - 185.25亿美元[22] - 2025年1 - 6月投资活动现金流入小计3.49亿美元，流出20.07万美元，净额3.49亿美元；2024年同期流入29.69亿美元，流出11.44亿美元，净额18.25亿美元[22] - 2025年1 - 6月筹资活动现金流入小计196.36亿美元，流出238.33亿美元，净额 - 41.97亿美元；2024年同期流入451.57亿美元，流出397.35亿美元，净额54.22亿美元[22] - 2025年1 - 6月现金及现金等价物净增加额 - 4.14亿美元，期初余额4.41亿美元，期末余额0.26亿美元；2024年同期净增加额 - 112.77亿美元，期初余额183.97亿美元，期末余额71.20亿美元[22] 其他财务数据 - 2025年上半年公司归属于母公司股东的净亏损为119.47亿元[34] - 2025年6月30日，公司短期借款、股东借款及一年内到期有息负债合计1553.67亿元[34] - 2025年6月30日，公司现金及现金等价物余额为693.48亿元[34] - 2025年7月，公司新增银行借款5.60亿元[37] - 2025年7月，公司按时偿还到期债务74.44亿元[37] - 2025年1月以来，公司获大股东股东借款累计238.77亿元[37] 会计政策与核算方法 - 公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放股票股利不影响股东权益总额[96] - 公司对应收账款按整个存续期内预期信用损失计量坏账准备，采用减值矩阵确定信用损失[100] - 公司对土地及其他保证金等其他应收款单项计提坏账准备，其他按组合计提[102] - 存货按房地产和非房地产开发产品分类，房地产开发产品成本含土地等成本[103] - 房地产开发产品发出采用个别计价法，非房地产开发产品采用加权平均法[104] - 公司在客户取得相关商品或服务控制权时，按分摊至履约义务的交易价格确认收入[155] - 满足特定条件的履约义务在某一时段内履行，按履约进度确认收入；否则在客户取得控制权时点确认收入[156] - 公司采用产出法确定履约进度，当履约进度不能合理确定时，按已发生成本金额确认收入[156] - 公司为取得合同发生的增量成本预期能收回的，确认为资产并按相关收入确认基础摊销[164] - 政府补助在满足条件且能收到时确认，货币性按收到或应收金额计量，非货币性按公允价值计量，无法可靠取得按名义金额计量[167][168] - 公司对短期租赁（租赁期不超12个月且无购买选择权）和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，付款额直线法计入损益或成本[182] - 为管理特定风险，公司指定金融工具套期，套期均为现金流量套期[195]

业绩总结 - 2025年上半年计提减值准备541,953.67万元，转回或转销144,251.18万元[1] - 截至2025年6月30日，资产减值准备余额4,625,520.98万元，较上年末增397,702.48万元[1] - 2025年半年度计提减值准备合计544,873.48万元，减净利润约447,818.29万元[7] 各项减值准备情况 - 2025年上半年新增计提存货跌价准备511,384.69万元，期末余额1,524,082.61万元[2][4] - 2025年上半年新增计提信用损失准备30,355.00万元，期末余额2,976,547.28万元[2][5] - 2025年上半年新增计提投资性房地产减值准备3,133.79万元，期末余额17,714.43万元[2][6] 占比情况 - 期末存货跌价准备占资产减值准备合计32.95%，信用减值准备占比64.35%[6]

制度审议 - 投资者关系管理制度于2025年8月22日经第二十届董事会第二十二次会议审议通过[1] 职责与原则 - 董事会秘书作为负责人直接负责投资者关系管理事务[5] - 开展活动应遵循合规、平等、主动、诚信原则[4] 人员与信息 - 工作人员需具备良好品行等条件并了解公司及行业情况[7] - 不得在活动中透露未公开重大信息等8种情形[9] 档案与方式 - 活动应建立完备档案制度，档案至少含4项内容[10] - 应多渠道、多平台、多方式开展工作[12] 其他规定 - 发生纠纷可申请调解，公司应积极配合[17] - 制度由董事会制定修改，审议通过后生效，原规定废止[20]

诉讼涉案金额 - 截至2025年7月31日，连续十二个月累计新增未披露及未结案涉案约245.25亿元，占净资产12.10%[1] - 单笔涉案5亿以上案件合计涉案98.15亿元[8] - 单笔涉案5亿以下案件涉案147.10亿元[8] 重大诉讼情况 - 截至披露日，无单项涉案超202.66亿元诉讼、仲裁事项[2] - 多起涉案超5亿案件处于一审或仲裁阶段[8]

公司组织调整 - 万科近期对管控与治理体系进行优化 目标是在强化组织管控与保持市场活力之间取得关键平衡 力争实现治理效能与业务发展的双重提升 [1] - 调整围绕能力集约建设 风险系统防控 组织高效精简展开 未来内部将分为集团总部 地区公司 事业部三类组织 [1] - 集团总部定位为风险控制中枢 战略运营中枢 资产价值中枢和科技创新中枢 负责集团发展战略制定 日常经营管理和决策 各类风险管控 重点增强业务管控能力 [1] - 地区公司定位为集团一线业务的协调执行中枢 负责集团开发业务 并统筹协调经营服务业务在属地的具体开展 原区域公司 城市公司合并组成地区公司 [1] - 事业部定位为集团经营服务业务的专业运营中枢 负责集团各类经营服务业务的日常经营管理 输出专业的轻资产运营能力 [1] 战略规划 - 公司制定新五年战略规划 明确以围绕城市生态 服务美好生活 做新时代房地产转型发展的好企业为新愿景 [2] - 战略强调既要应对短期经营压力 也要布局长周期 多元协同发展路径 [2] - 将推进城市聚焦 投融资模式转型 促进业务间紧密协同 产业生态圈融合发展 科技赋能等五项战略举措 [2] - 推动业务布局优化和结构调整 促进开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 提高不动产全周期运营能力 [2] - 组织调整中聚焦核心城市 减少层级提升管理效率 强化总部关键能力 加强一线业务协同等措施是对最新战略规划的响应和支撑 [2] 经营表现与支持 - 上半年实现营收1053亿 销售收入近700亿 高质量交付超4.5万套 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超9成 经营服务业务全口径收入284亿 [3] - 已如期完成243.9亿公开债偿还 2027年之前已无境外公开债到期 [3] - 获得大股东及各方大力支持 与大股东积极探索融合发展 于长租 物流等赛道开展创新合作 [3] 行业背景 - 顺应行业形势变化 多家头部房企均开展了组织调整 [1] - 此次调整旨在加强对业务和风险管控的同时 减少管理层级 提升决策效率 既是顺应行业趋势 也是匹配公司战略 [2]

核心财务表现 - 收入1053.23亿元人民币 毛利53.8亿元人民币 [1] - 销售金额691.1亿元人民币 回款率超过100% [1] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元人民币 同比增长0.6% [1] 债务与融资状况 - 新增融资和再融资249亿元人民币（不含股东借款） [1] - 第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元人民币股东借款 利率和抵质押率优于市场惯例 [1] - 顺利完成243.9亿元人民币公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] 资产运营与交付成果 - 上半年完成超4.5万套房交付 [1] - 大宗交易完成13个项目 签约金额64.3亿元人民币 [1] - 存量资产盘活实现回款57.5亿元人民币 近三年累计盘活64个项目涉及可售货值约785亿元人民币 [1] 战略发展方向 - 通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施优化业务布局 [2] - 推动开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [2] - 构建适应房地产新模式的核心能力 持续提供"好房子、好服务、好社区" [2] 公司发展前景 - 依托优秀人才队伍、品牌优势及产品研发能力突破阶段性压力 [2] - 经营服务业务效益保持在行业细分领域前列 [1] - 在各方支持下有望走出低谷重归健康发展轨道 [2]